23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[201: 匿名さん]

押上ならＯＫだろｗ

[202: 近所をよく知る人]

>199

何でそう一般化したがる人が多いのか不明。
給料も違えば、会社の業績・個人の業績も違う。
共働きか、そうでないか、子供や親の老後の資金の
多寡によって、住宅にかけられる金額も違う。
多趣味の人もいれば、趣味に金のかからない人も。

だから大体ゼロから数億円の間と考えればいいんじゃないの。
千万単位じゃ決まらないよ。

[203: 匿名さん]

それにしても２００３年から２００６年前半までは６０００万台
で都心にいいマンション買えましたね。
物件数も多かったので庶民の私は楽しんで購入できました。

その時期は湾岸でも品川、芝浦、豊洲、勝どきとまあまあの
ロケーションのマンションが買えたのに今は有明だとか東雲
だとかだんだん端っこになってしまいましたね。

それにしても６０００万台で湾岸で１００平米とか普通に売れ残ってた
し深沢ハウスも今考えると値引きいれて６０００万台で９０平米だったし
ほんと安かったなー。もうあんな時代はこないんだろうな。

[204: 買い換え検討中]

湾岸は知らないけど、

深沢ハウスは新築分譲時も難儀したけど、中古もぜんぜん売れないよ。
発売時の（表面）価格下回ってる。

駅遠がガン。

[206: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。お金よーりも大切なものがある♪・・・ってあなたの場合は何？」

「自分の命かなぁ」

「なんで”キミだよ”って言わないのよ。
　意地悪ね。そういう人に限って孤独死なんだから」

「命がなくなったら愛せないだろ？」

「命がなくなっても愛は残せるわ。」

「うちのマンション、団信入っているしね。・・・ってそういう話かよ。」

「やっぱり二人で仲良く過ごせるのが一番よね。」
「幸運とか幸福ってあくまでプライベートなものなのかね」

「おおぴらに語れば、自慢話になるし人に分け与えられないものは
　隠しておくほうが無難じゃないの。」

「うらみ、ねたみを買わないためには寄付や社会貢献が
　必要というわけか？ビル・ゲイツみたいに」

「というより、社会的地位やお金ってそれなりに世の中が認めた見返りと
　して得られるものだったりしない？」

「医者のＹは土日も忙しいし、外資のＭは、金はいらんから暇が欲しいと
　真顔でいうね。
　会長をリタイヤしたＳさんは急に弱って体調を壊したみたいだし」

「鎌倉に家があってもかかりつけの病院が近くにないと不安だからって
　都心にマンション買う人がいるらしいわね。」

「郊外に住むよりいざというときの助かる確率は都心のほうが高いね」

「救急車で運ばれても夜間じゃ当直医がヘボならわからないわよ。」

「東京には、心臓、脳卒中など専門の救急受けつけがあるんだよ。
　ＶＩＰはそういうところに主治医がいたりする。」

「救急医療と関係ない若い人は、都心に住む必要無くない？」

「あるだろうよ。
　『命』って言い換えれば『時間』ということでもある。
稼いでいる人間ほど自分の時間を大切にしたがるものだ。」

「郊外から通うお父さんが夜遅く会社から戻り早朝には出かける姿を
　みて育つと会話の無い夫婦っていやだなぁって思うわけか。」

「そこまでは考えないだろうが、無駄に時間を使いたくないなぁ・・・って
　遠距離通学を自分もやってみて思う訳さ。」

「会社に入って寮や家賃補助の賃貸に入ればいくれでも都心に住める
　でしょ？」

「会社によるよ。
　家賃補助や借り上げって場所や金額に上限があるだろ？」

「シックスポケットで育ってきているのよね。今の若い子たち。」

「なんだい　それ？」

「６つの経済 的なポケットがあるという意味。
　両親、祖父母4人の合計6人の 財布のことね。
両親と、両祖父母の計6人が、子供や孫に高額の衣料品や小物類 を
　買って与えるから、それが衣類だけでなく教育費まで及んでいたりするわ。」

「少子高齢化は一人の若者を６人のシニアが支えている逆さピラミッド
　社会なのか。
　教育費はわかるが、家まで祖父母が金をださんだろう。
　３０歳の親が６０歳としても祖父母は９０歳だし。」

「９０歳でなくなった祖父母はみな戦時中を生きた倹約世代。
　遺産を残せば、それが親を介して孫の住宅資金になるでしょ。
　墓場までもっていけない金は孫子のために残すしかない。
　現時点での少子高齢化社会はご先祖がさまが皆元気で長生きして蓄えた
　遺産のおめぐみをくれる社会と思えばいいのよ。」

「できの悪い息子を私大の理系の大学院まで出す金考えたら、形の
　残る都心周辺マンションのほうがまだマシかもな」

「ところが、出来の悪い息子というのは、とことん親の金を減らす方向に
　動くわけで、無駄な学費はらわせた挙句にマンションを高値買いして
　またもや一族の資産を減らす方向に向かう。」

「それでいいんじゃないか。金はめぐりめぐってくれたほうが世の中の
　ためだ。」

「親孝行の息子はどうなの？」

「東大・慶応に現役で入って一流企業に入って、親の世話にはならずに
　社宅で暮らして、役員になるころ退職金と蓄えた流動資産で家を買うんじゃ
　ないのかね。」

「社長ってみんな立派なお屋敷に住んでいたりするの？」

「データは古いが社長はこんなところに住んでいるらしい。
http://www.tsr-net.co.jp/new/data/1173340_818.html
これって、個人情報保護法以降調べにくくなっているね。
実は団塊世代社長が出てから結構郊外住まいの社長が増えて
いそうな気がする。」

「>>202さんのように、個人個人で事情が違うのよね。
　谷底の幅がどこまで広がるか、そのリスクの「深さ」は客観的に
　つかめても、「買い手の力」は買い手によってまちまちだから」
「それにしても一人っ子社会ってのは、ご先祖の及ぶ力が大きいってのは
　理屈ではあるな。」

「基本は感謝よ。ご先祖様のお墓まいりしなくちゃね。」　

「>>203には悪いが、祈ればまたあんな時代は来るよ。そうそう世の中
上がったらあがりっぱなしじゃない。変化が激しいから面白いんだけどね。」

[207: 匿名さん]

>>206
そんなくだらん駄文書くなら寝ろ

[208: 匿名さん]

>206
六つのポケット世代はまだ先では？
35歳の親はまだ子沢山の世代。30代自体もまだ兄弟いることが
多い世代。

[209: 匿名さん]

>>207さん
ご丁寧な励ましのお言葉痛みいります。
起きてますけど。年寄りなもので（＾＾；

[210: 匿名さん]

最近気が付いたのは、貧乏人は皆短気。やたら人に噛み付く。
欲求不満ということでなくて、人に噛み付くから豊かになる
チャンスが逃げるんだよね。

余裕が無いんだろう。衷心よりお悔やみ申し上げます>>207

[211: 匿名さん]

>>207

不動産販売（企画も含む）って仕事は、二種類のタイプの人間を造る。

簡単に融資がおりるような一流企業や医者、弁護士、土地持ちのお客
ばかりとつきあっているうちに、自分も舞い上がって物件買って失敗して
落ち込んでグレるタイプ。

一流の人に無理な融資をさせて価値のない物件を押し付けて
「してやったり」
という気分になるが、なにしろ詰めが甘いから
申し込みと本契約の間に客が逃げたりすることが多い。
本人に信用がないからだ。

掲示板で競合他社のスレに書き込んで、荒らしたり
自社スレで成りすまし
の書き込みしたり・・・性格はますますすさむ。

嫁との仲が悪い。
会話調の書き込みは意味を理解する前にムカツク。


もう一つは、簡単に融資がおりるような一流企業や医者、
弁護士、土地持ちのお客とつきあっているうちに、
自分も相応の人間になろうと人格と知識を磨く。

身なりや持ち物に気をつかい、ここぞと思った客には、
いい情報や物件を斡旋し客が客を紹介してくれて
成績が伸びる。

掲示板は読むが、他社の書き込みか客の書き込みかは見分けが付く。
度胸が据わっているふりをしているが実は細心。アタマがよく
回転する。物事に動じない・・・平静さを保てる態度が
信頼感につながることを理解している。
客の心理を読み、競合の焦りを知って、自分であらたな
情報を仕入れるように勤める。
間違ったことは言わない。知らないことを聞かれても
「大丈夫だと思いますよ」といいながら断定しない。
調べて客に伝える。
プロだから掲示板ネタを仕事には使わない。

[212: 匿名さん]

不動産販売って仕事は、二種類のタイプの人間を造る。

簡単に融資がおりるような一流企業社員や医者、弁護士、土地持ちのお客
ばかりとつきあっているうちに、

一流の人に無理な融資をさせて価値のない物件を押し付けて
「してやったり」
という気分になる。
なにしろ詰めが甘いから
申し込みと本契約の間に客が逃げたりすることが多い。
本人に信用がないからだ。
自分も舞い上がって変な時期に社員販売で変な売れ残り物件
買って失敗して落ち込んでグレる。

掲示板で競合他社のスレに書き込んで、荒らしたり
自社スレで成りすまし
の書き込みしたり・・・性格はますますすさむ。

嫁との仲が悪い。
会話調の書き込みは意味を理解する前にムカツク。


もう一つは、簡単に融資がおりるような一流企業社員
や医者、弁護士、土地持ちのお客とつきあっているうちに、
自分も相応の人間になろうと人格と知識を磨く。

身なりや持ち物に気をつかい、ここぞと思った客には、
いい情報や物件を斡旋し客が客を紹介してくれて
成績が伸びる。

掲示板は読むが、他社の書き込みか客の書き込みかは見分けが付く。
度胸が据わっているふりをしているが実は細心。アタマがよく
回転する。物事に動じない・・・平静さを保てる態度が
信頼感につながることを理解している。
客の心理を読み、競合の焦りを知って、自分であらたな
情報を仕入れるように勤める。
間違ったことは言わない。知らないことを聞かれても
「大丈夫だと思いますよ」といいながら断定しない。
調べて客に伝える。
プロだから掲示板ネタを仕事には使わない。

[213: 匿名さん]

二重投稿すまん。キミに書いたんだからよく読んでくれたまえ。

[214: 匿名さん]

月刊プロパティマネジメントでも住宅系についてはゆれ動いてますな。
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200110.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200311.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200407.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200503.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200608.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200703.html
東京
--------------------------------------------------------------------------------
紀伊国屋書店 新宿本店　東京都新宿区新宿3-17-7
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
書泉グランデ　東京都千代田区神田神保町1-3-2
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
千代田書店 茅場町店　東京都中央区日本橋茅場町1-13-16 渋沢シティプレイスB1階
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
八重洲ブックセンター　東京都中央区八重洲2-5-1
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
文教堂 新橋店　東京都港区新橋1-13-12
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
青山ブックセンター 六本木店　東京都港区六本木6-1-20
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
あおい書店 六本木店　東京都港区六本木6-1-24 ラピロス六本木1-2階
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
大盛堂書店　東京都渋谷区神南1-22-4
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
ジュンク堂書店 池袋店　東京都豊島区南池袋2-15-5
Tel.[phone]

[215: 匿名さん]

一人っ子は未だに少数派ですよ。８割方が二人以上。
ただ、減少傾向はあるとは思いますが。
少子化の主な原因は、一番は未婚率の急上昇、次にＤＩＮＫＳが多少
増えていることでしょう。
ただ、やはり依然として家族の住まいとしてのマンションは８０㎡以上
が求められがちとはいえるでしょうか。

[216: 匿名さん]

>一人っ子は未だに少数派ですよ。８割方が二人以上。

確率論的に　男　女　
　　　　　　男　男
　　　　　　女　男
　　　　　　女　女
の出現確率は同等
　

結婚すると１カップルにつき４人の親と８人の祖父母がつく
計算になるから
１２ポケット

普通結婚は異性とすると仮定して、
金持ち一族　兄弟　男　男
を１００点として

貧乏一族　　兄弟　男　男
貧乏一族　　姉妹　女　女
を０点としても

平均点は５０点
結果的に１２ポケット×50/100
で６ポケットと同等。

[217: 匿名さん]

シックスポケットという用語を使ったのが間違いだったかね。

１９１５年（大正４年）生まれは戦争中は２０代今は９２歳だ。
５代目柳家小さん　
テレンス・ヤング監督、
アーサーミラー
ロラン・バルト、
エディット・ピアフが生まれた年。

ほとんどの方がお亡くなりになっている。

こういう人が戦後生き残って、東京に土地を買って住みついた。
（別にロランバルトは戦後の東京に住み着いてはいないが。）

中野、杉並、太子堂の一戸建ては戦後まもなくの住宅地だ。
１９６０年、おじいちゃんは４５歳。昭和３５年といえば
オールウェイズ
３丁目の夕日の世界だ。
池田内閣の所得倍増計画、家付きカーつきばばぁ抜きが
流行語になった
橋幸夫が「潮来笠」でデビューして 平尾昌晃が「ミヨちゃん」
を歌っていた。大鵬長嶋玉子焼きの時代。

１９４５年生まれは実際には数少ない。
終戦の歳だからだ。１９４６年生まれならば、今は６１歳だ。
丸山弁護士とか美川憲一　管直人　猪瀬直樹の年代。
結構若い。
１９８０年には３４歳。
ここでマンションを買っていたら、勝ち組の仲間だが実は
結構長男でも親と同居はしない世代だ。
何しろ貧乏をいとわない硬派の世代だ。


さて１９７５年生まれは今３２歳。
そう、あなたのことだ。

なんと１９９０年にはまだ中学３年生、バブルも知らなきゃ
インフレも知らない。

「ものの値段など上がるとはふとどきなやつ。そこに直れ
手打ちにしてくれよう。」
ってなデフレ世代だ。

さて昭和２１年生まれの親たちだが
都内の親と郊外の実家。
おそらくは、別居しながら介護するか郊外の家に親を
よびよせて介護。９０歳で看取って、さて中野実家は
人に貸したけど兄弟で分割すべぇかね。って話をする
世代だ。

亡父の残した遺産を孫のマンションの自己資金につぎ込む
のが吉と出るか凶とでるかは、先になってみないとわからない。

６１歳のオヤジはまだまだ自分は若いと息巻いているが
７０過ぎてその先お金以外の支えがあるならいいけど
案外、子供にかくれてせっせと働き続ける老父母の姿が
目に浮かんだりもする。

[218: 匿名さん]

＞中野、杉並、太子堂の一戸建ては戦後まもなくの住宅地だ。
すまん、中野哲学堂、杉並善福寺、世田谷太子堂と書こうとしたが
本当にそうか調べるのが面倒なので省いた。

[219: 匿名さん]

高齢結婚増えてきている＝昔のように２０才前半で子供を産んでいない。
特に学歴がある女性は。
なんでひいじーちゃん、ひいばーちゃん死んでから孫が生まれること
が多い気がするので、６ポケットでいいんじゃない？
ただ、まだ今の不動産取得世代とその親の世代は特に兄弟は多いよね。

[220: 匿名さん]

全般に、「貧乏人の子沢山」のことわざ通り。
ことに、団塊世代は世の中自体が
貧しかったから、必然的に兄弟姉妹は多い。
狭い借家に５人兄弟が溢れかえっている
家に、子供は縁慮無く遊びにいって走り回って
いた時代だ。
昭和一桁というと、世の中軍国主義だから
兵隊増やすために多産が奨励された。
お金持ちなら尚のこと子供は４人も５人もいた。

団塊世代は郊外派が主流なのだろうか。
全般に、都内のマンションを選択すると子供は
少なく、郊外の戸建てを選べば２人から３人。

幸せのスタイルは郊外の広い家で大家族という
イメージと都会で一人っ子でお洒落に暮らすという
２派にわかれる。

[221: 匿名さん]

戦後日本が平等社会に向かっていった背景には、農地改革による小作人の
解消と豪農＝大地主の解体。世にも稀な厳しい相続税の施行（現在は
免税限界が大きく緩和）があった。
３代相続があれば富豪は庶民に変わると言われた。
さらに、軍国主義で子沢山のまま没落をむかえた地主の多くは、子供に
均等に遺産相続をせずに、長子相続の伝統を守った。

流動資産のままなら雲散霧消したであろう資産は、列島改造とインフレの
なかで土地資産として読みがえった。
今の富裕層の多くは、親の相続土地がその源泉になっているのは間違いない。

そういう状況下で団塊ジュニアに金を貸し与えてまで都心周辺のマンションを
買わせるのは、実家を離れ首都圏郊外に住む次男、長女、次女グループかも
しれない。

「え？ダメなのお母さん。何で？」

「だってあなた都心マンションっていうからお金出す気になったのに
　よくよく話を聞いたら何よ。
　江東区でしょ。やめときなさいってば。価値ないわよあんなところ」

「そうはいっても港区も中央区ももう売ってないのよ（実は勝どきにまだ
　売っているけど隠している）」

「あなた、いつもそうね。そうやって大学の推薦入学の枠も逃したし
　就職戦線も出遅れたのよね」

「そんなの関係ないわよ。不動産会社に文句いってちょうだいよ。」

「とにかく、江東区なんてダメですからね。お父さんもそういってるから」

「お母さん、私とヒロシの結婚のときもそういったわね。
　えー関西の私大？だめだめ、吉本じゃないんだから
　そんなの東京の会社で出世しないわよって
　猛反対。
　ところが彼が会社のお金でＭＢＡ留学したらころっと態度変えて」

「それじゃ、江東区にＭＢＡとらせていらっしゃいよ」

「だから、今値上がりしていることがＭＢＡみたいなもんだってば」

「馬鹿ね。そんなものすぐに萎れて安くなるわよ。
　下がらない場所でないと
　お父さんの大切な退職金なんだからうかつに貸すわけには
　いきませんからね」

[222: 匿名さん]

何が正しいかなんてわかんないじゃない。どうしてみんな口をそろえて
江東区はダメみたいなこと言うの？
言っちゃ何だけど、２００４年頃の港南なんてボロクソ書かれていたわよ。
牛臭いとか屍の臭いとかはまだしも、ウンコの香りだとか
海岸通りの排気ガスだととか、買う奴は不動産音痴のビンボー人
みたいに言われて、団地マンションとかカゴメカゴメとかとにかく
言いたい放題だったけど。
どうなの、２００５年暴落と投売りははじまらないで、転売と値上がりが
始まったわよ。責任者出てきなさいよっ！

港南は、その後東口にクィーンズ伊勢丹もディーアンドデリューカが出来て
駅中までできちゃったし、プリンスのシネコンも水族館もできたって？
おまけに新幹線が止まるようになって・・
大丈夫よ、江東区だってこれからいろいろ出来るわよ。
え？高級感がない？大丈夫よこれだけ高値でマンション売ったら
港南のＶタワーみたいに富裕層しか買わないから富裕層が嫌でも
住むでしょ。

それに、地価ってあがりはじめたら簡単に止められないって高校の
先生が言っていたわよ。
金利上がったくらいじゃ流れ込むお金は止まらない。
収益還元法？なにそれ？株に収益還元法って使わないでしょ？
そういう妖しげなこと言ってた村上さんも逮捕されちゃったし
（筆者注、村上被告はあくまでインサイダー取引が起訴事実）
上がるかどうか買わないとわからない。
結果論なのよ。みんなが買わないところで買うから儲かるの。
みんなが買うところで買ってもうまみは少ないわ。

え？品薄なのはみんなが買わなくなったから？
何いってのよあなた。そんなことが問題ではなくて今後の
値動きが問題なの。

このまま、５０年くらい先まで都心のマンションが作られなくなったら
そうよ都心マンション自体がもはや希少価値とイコールなのよ。
どう？わかる？私のリ・ク・ツ。

ばんばんできちゃいますだぁ？うりゃ、どこのことを言ってらっしゃるの？
これから出来るのはみんな高値の花の都心マンションばかりよ。
だってそうでしょ、こうやって少しずつ高値を探って値が動いていけば
海綿から水が染み出るようにマンションは売れていくのよ。
値下がりするほどの売りがないってのが最大の力よね

ダイヤモンドの市場と同じよ。ダイヤなんてホントは炭素の結晶
もっといくらでも流通させたらあっというまに値が下がるシロモノなの

でも流通をコントロールしてシンジケートによって価格統制が・・・

え？何？価格カルテルは違法？わかっているわよ。何もすべての
マンションを高級化しようなんて私言ってなくてよ。
都心、限られた都心・・・この美しい響き・・・そうよと新マンションだけ
が今後永遠に庶民から隔絶された世界で燦然と光り輝くのよ。

え？何？江東区は・・都心ではありません。
何よ言ってるの。私が買うから都心になるのよ。

[223: 匿名さん]

家を買うために子どもが一人というのも寂しい時代の流れだよね。
少子化は必ずしも衰退と直結しないかも知れないけれど、スウェーデンも
フランスも最近を見れば少子化に歯止めがかかり、出生率も２人を超えた。
で、景気も上向きで全体的に勢いがある。

[224: 匿名さん]

「○っても鯛で、港南は港区。
　江東区とは違うのよ。
　江東区に新幹線の駅ができてから買いなさい。」

と言いそうな親。

[225: 匿名さん]

くだらない・・スレに成り下がった

[226: 匿名さん]

馬鹿野郎。
なんだよ。あんな６８平米のしょぼい間取りで
５３００万だってよ。
いいのか。行灯部屋と外廊下に面した小部屋二つで
それも４畳半、２室に主寝室が６畳だってよ。
幕末の日本人の平均身長を持ってしても狭くて息がつまる
だろうよ。
がはは、ここにどうやって住むんだ。
これでアウトフレームのプランでなかったら内覧会で
詐欺だと訴えられても仕方がないね。

これみせられたらついつい７７平米の６５００万が欲しくなるよ
このほうがなんぼかマシ。アクドイなぁ。
猫ヒロシか爆笑問題の田中裕二でも買わんぞ
こんなちっこい間取り。
こんなんで抽選はずれたクヤシーなんて騒いでいるのも
なんだか可哀相な気がしてきたぞ。

坪単価２８０万ってこういう限界をみせつけられる世界なんだな。

ついこの間までの大塚近辺の賃貸マンションの間取り
そっくりじゃないか。
ひでえぇな。あんなんで売れるほど今の買い手はせっぱつまって
いるんかね。

価格があがることでもうマンションなんか期待されなくなるのは目に見えて
いるな。いくら都心が近くても、広さがないと快適に暮らせない。
究極は、昔東京駅と大手町のガード下にあったダンボールハウス。
狭小超都心住宅。
あれだって今あったら坪単価２００万くらいで売れるかもしれん。非合法
借地権だが占有権くらい主張できそうだし。

・・・などと書くと買えない恨みツラミとか言い返されるのがオチだな。
くそー。株で２億円稼いでもっと都心で広い部屋買ったるわい。
・・・ってそのときはさらに値上がりってか、とほほ。
余裕かまして書き込みできるのは３年前に買った奴だけだな。

とはいえ、だんだん恥ずかしくて欧米人にはみせられない間取りに
なってきたのは間違いないなぁ。今度は鶏小屋とか言われそう。

[227: 匿名さん]

>>225
いかにもそれらしい理屈で、下落論を展開するのがお好きなんですか？

それならそう言っていただければ、そういう論調で書き込みしますよｗ

[228: 匿名さん]

子どもはかわいい（と思う人が多い）。一人できるともう一人ほしく
なる人は多い。絶対ではないが。
でも、先に７０㎡以下の物件買っていたら、作れなくなっちゃうのかね。
なんだかなあ。

[229: 匿名さん]

フラット３５で金利が１％とあがると１０００万の借り入れにつき
月々の返済額は５８００円１２０００円１万８千円という具合に増えていく
月々１４万のローン返済で借りられる金も
金利が１％ふえるごとに３６００万が３１５０万　２７８０万　２４５０万と
減っていく。
金利が３％から５％になれば今より２４％安い価格の物件を買うしかなくなる。

日銀が、毎年0.25％で政策金利を上げていったとすれば
短期金利は７回目の利上げで４％を越す。
そうなればフラット３５金利は確実に５％を超えている。

仮に７年先に今ベースから２４％下がったとしても金利から考えて
買える物件は今の水準という話になるだろう。

こんなんでカッコイイ話に聞こえるかな>>225

[230: 元祖匿名はん]

住宅施策はそれだけ本来重要なんですよ。

もちろんデベには何の考えもないですから
利益はさらに乗っけて価格だけさらに便乗で高くして
部屋を狭くするか仕様を落とすしかアイデアがない。

こんな部屋、お天道様に恥ずかしくて売りに出せるか〜。とはならない。
こんな部屋、恥ずかしくて買えない〜。とならずに買う人も結構いる。

ならばと、安易に郊外に流れていけば、まさにデベの思う壺。
金のかかってない外堀で大きな口をあけて待っている。
「夢を見ましょう」等と原野商法じゃあるまいし。

[231: 匿名さん]

＞住宅施策はそれだけ本来重要なんですよ。

どうなんでしょう。政府は数は足りたし持ち家比率も全国平均で
みたら欧米並み。
かつての地価高騰、高金利（というか普通金利）の時点では、２０１０年
住宅ビジョンみたいなまとめをしていたけど、今はせいぜい既存ストックの
建替えをどう円滑に進めるか・・・ってな問題意識じゃないんですかね。

どうして、都心周辺に若造（失礼）が住んでミドル層が川崎・横浜・柏・市川
浦安から通うんだ？
みたいな矛盾はあるんじゃないかな。
というか役人は自分たちが責められないように、不平等感の解消を
旨とするが、地価をいじることは基本的に先輩から伏魔殿だといわれて
いる。怖くて地価政策など誰もできない。
金融庁が、ファンドがらみで規制してくれたらヤッホーってなもんでしょ。

まず、地価が上がる。
物価が上がったところで金利を上げるのだが、前回８０年代後半同様
景気回復、内需拡大を気にしすぎて景気が悪いうちは金利を上げない
その結果、地価と株だけが勝手に上がる。
そこそこバブル感が醸し出されてきたら景気もいいんじゃないかと
じわじわ金利を上げると、たちまち同じ値段でもローンが組めずに
どんどん郊外に追いやられる。
ここで「買う気」が本物なら、住宅景気は郊外まで広がるし
「買う気」が中途半端なら、賃貸や中古物件がしょしょぼ売れて
住宅景気は冷え込む。

そこで、不景気だということで金利を下げる。地価も下がれば
またもとに戻るが
地価の上昇　金利の上昇の如何で４段階のステップを経るだろう。
金利がこのままで価格だけ下がるということは需給関係だけで
説明するのは難しい。
なぜなら、２３区市場が「閉じた系」ではないからだ。

　　価格　　　　　金利　　　　　　　　　　買えるマンション
①価格上昇　金利横ばい　　　２３区しょぼくて狭い（現状）
②価格横ばい　金利上昇　　　２３区ますますしょぼくて狭い
③価格下落　　金利上昇　　　２３区しょぼくて狭い　（現状同等）
④価格下落　　金利下落　　　昔に戻る

[232: 匿名さん]

>>229
逆に言うとそんな社会はないので、ローン金利には天井があるということですね。

[233: 匿名さん]

>そんな社会はないので?????
意味がわからん。どんな社会

[234: 匿名さん]

ローン金利は当然天井がありますよ。公定歩合だってかつて７％が
最高だったわけで、書いてある内容がわからないならレスくれなくて
いいからね。

[235: 匿名さん]

悪かったね。わかりやすく書き直してみたよ。

どうなんでしょう。家は人の数に比べてあまっている感じなんじゃ
ないの。借家に住んでるって若い人か極端なビンボー人だけだから
これ以上新しいマンションつくらなくていいって感じだろ。

むかしはあせって外国並の住宅をいっぱい作ろうみたいなこと
お役人が言っていたよね。
でも今は古くなったマンションをどうやって建替えるかみたいな
話を考えたほうがいいんじゃないのかなぁ

世の中、９０年代に家を買った人は高くてたいてい郊外しか
買えなかったみたいだけど、２００２年からこの方買った人は
若い人中心に湾岸や世田谷や大田区江東区なんて安く買えた。
なんとなく世の中に損した、得したみたいな不公平感みたいなもの
があったりするのかもね。

役人は自分たちが責められないように、そのへんをつごうよくごまかしたい
けど地価をさげるような力がないのは自分でわかっている。
地価を下げるどころか上げることすら容易にできなかったんだからさ。
住宅問題を担当するお役所なんて
金融庁が、ファンドがらみで規制してくれたらお任せしますってなもんでしょ。

土地の値段があがるよね。
お金を借りてどんどん不動産を買う人がいるから上がるんで
それを上げないためには、銀行さんが貸し出すお金の利子を高くして
やればいいわけよ。ところが、銀行は、中小企業にも金を貸して
いるから、一度に上げると倒産する企業が出てきてこまるわけさ。

だから景気がよくなってモノがバンバン売れて物価が上がったところで
金利を上げるんだけどね。
これが大抵手遅れなわけよ。

その結果、お金はどんどん株式市場や不動産に流れて地価と株だけが
勝手に上がるんだなこれが。

そこそこバブル感が醸し出されてきたら景気もいいんじゃないかと
じわじわ金利を上げると、たちまち同じ値段でもローンが組めずに
どんどん郊外に追いやられる。

ここまでは間違いないな。実際に金利が上がっても「高値感は出る」
そのうえ値上がりしたら、確実に１０００万単位で「買えるハードル」
は高くなる。

まず、２００７年２００８年で金利は0.5％程度あがって一方で
地価は普通にあがる。
２００９年２０１０年でフラット３５の基準金利が４％になると
価格は横ばいになる。

いまのマンション需要は、実はそれほどの切迫感がないのかも
しれない。都心にこだわる以上、郊外を選ぶということがない
というのは、一応困ってはいない。という意味かもしれないね。


ここで「買う気」が本物なら、住宅景気は郊外まで広がるし
「買う気」が中途半端なら、賃貸や中古物件がしょしょぼ売れて
住宅景気は冷え込む。そんなかんじだよ。

[236: 匿名さん]

>>234
このペースでいくとホームラン100本ですね星野さん！的にほひがしたからさ（笑

[237: 匿名さん]

またクスリやってるな君は
ついでに金利の勉強でもしたまえよ（笑）

インフレなら上がりデフレなら下がる
しかし、インフレになってから少しして金利が上がるのであって金利があがるから
インフレになるわけではない。
デフレになると金利は下がる。下げてもさげてもデフレがとまらず、2001年3月19日には
マイナス金利ともいうべき量的緩和まで行った。
都市銀行や地方銀行が日銀に対して持っている当座預金の残高を増やすことです。
2001年3月の導入当初は、それまで4兆円だった当座預金残高を+1兆円積み上げて5兆円にしました。
これだけのことですが、銀行は日銀に置いてある当座預金残高の額に比例して融資
（おカネの貸し出し）を行うことができるため、銀行を通じて世の中に流れ込むマネーの量が
増えると期待されました。
ところが、そのお金は与信の定かでない中小企業には貸し出されず、せっせと
米国債や米国債についで安全といわれる米国の住宅金融債権みたいなもの
（フレディマック・ファニーメイ）が買われて結果米国で住宅バブルが起こった。
日銀の量的緩和で米国の住宅景気がめいっぱい盛り上がったというわけだ。

[238: 匿名さん]

金利　　

これから住宅を買う人にとって上がると、実質マンション価格の値上げと同じ
変動で借りているひとにとって、流動資産を充填しないと支払いがかさむ
デベロッパーにとっては、買ってくれる人が減って安くしないと売れなくなる懼れがでる
未入居購入者にとっては　青田売りでは、金消契約と引渡しで金利の差が生じることも。
世の中にとっては、景気がよくなれば金利があがる。資金コストが増えて商売がやりづらい

[239: 匿名さん]

なんだ永久に上がり続けるごとき煽って素人ごまかしてるだけか

[240: 匿名さん]

ところで自己信託についてしらべた？

[241: 匿名さん]

知恵はあったほうが、ないよりマシというものではない。

知恵があるかないかが、金持ちになるかどうかを分けるのだ。


カネをくれといってももらえないが、知恵はタダでくれる気前の
いい人もいる。

大抵は、真偽のほどがわからないと馬鹿にしてかかるが

どうせタダだからと租借してみれば、まずいかうまいかくらいは
自分の味覚で判断できるよ。

[242: 匿名さん]

>>239>>240
人にものを聞くときは礼儀をわきまえろ。

ここは、上がる、下がる両論併記の場だろ。意見がないなら
ほかへいきな。
何だ？自己信託って・・・あんた問題提起するなら少しは
説明しなよ。

オレもここの書き込みの大多数はデベとかそういうもんじゃ
ないって何度も書いてるだろよ。

変なクスリは早くやめたほうが身の為だ。明日は学校いくんだ。
おじさんがついてるぞ。

[243: 匿名さん]

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20061129mh06.htm
あんたリンクくらい貼れ。
うちの顧客企業はもう始めているよ。要するにオフバラしない
証券化でいつでも資産を機動的に売却する手段として受け止めて
いるが、何か？

って感じだぜ。
もうちょっとコミュニケーション能力あげてくれんかねキミ

[244: 匿名さん]

２４２は学生。おそらくレポートの課題にこのスレや教えてｇｏｏを使っているんだろうな。ポチは骨をやるからあっちいけ。しっしっ。

[245: 申込予定さん]

>229

ここで言ってる短期金利って何ですか？
どうも日銀が見てる数字じゃなくて、住宅ローンの金利？
何%の何の金利を指しているのか教えてください。

ところで
7年先は少なくとも半額で買えるでしょ。
金利がちょっとくらい上がっても大丈夫。

[246: 匿名さん]

＞なんだ永久に上がり続けるごとき煽って素人ごまかしてるだけか

あんた、１０年経ってもすこしも下がらなかったらどうやって
責任取るんだ？
オレも取らない。あんたも取らないなら茶化した批判するんじゃないぞ
小僧。

[247: 匿名さん]

元祖匿名さん。オレはこいつらに何を言ったらいいんだ。

[248: 匿名さん]

掲示板の雰囲気を指標に考えると、
買い推奨に、以前の余裕がなくなってきているように見えますね。
マンションブームは踊り場に来ているのかなと懸念します。

基本的にイノベーションの乏しい業界なので、
（タワーマンションというのは久々のヒット商品だったが）
停滞が長引けばそのままピークアウトにつながりかねないと思います。

今のところ、
モーレツ営業や押売り商法みたいなのは出てきていないですが、
弱小デベがそういう手法に頼りだしたら、
そのときは確実にトレンドの転換点。
ブームが去りトレンドが変わったときには、
どこであれ、都心であっても下落はまぬかれないでしょう。

[249: 匿名さん]

>>245
金利

日銀の政策金利　コール翌日物金利
　これは月一度の政策会合で日銀総裁を中心に審議して決まる

短期金利、変動金利とも
　普通は１年以内の銀行貸出の変動金利
　変動金利の上昇幅は、政策金利の上げ幅にあわせて動くことが通例。
　つまり０．２５上がれば短期金利も０．２５上がる
　企業の信用度でプライムレート（最大優遇貸し出し金利）から段階がある
　住宅ローン金利、アパマン金利もこれに含まれるが
　この中に１０年以内の期間を固定した固定金利のものもある
　

長期金利
　これは、１０年物国債などの市場の値動きから決まる。
　先行きが金利上昇とみれば上がる。
　そもそも長期金利などという商品は、貸し手から決まった金利を
　もらう代わりに、自分はそれより安い金利の金を短期に借りること
　を繰り返して利ざやをかせぐ。つまり短期の資金調達を繰り返す。
　長期金利とは、短期金利の値動きの予想値ということでもある。

詳しくは藤巻健史の『マネーはこう動く』光文社
本日刊を読んでくれ。

[250: 匿名さん]

>ブームが去りトレンドが変わったときには、
>どこであれ、都心であっても下落はまぬかれないでしょう。

日本社会のカネあまりは、そういうなまやさしいトレンド論では
おさまりきらないよ。
不動産の価値観そのものが大きく変わってしまうくらい地価は
上がるはずだ。
マネーとモノ・サービスのアンバランスは株と不動産に吸収
されて、その対価が上昇することでバブル以降の１３年の
デフレとカネあまり政策にかたがつく。

べつにマンション業界とか不動産業界とか転売云々でなくて
３０年ぶりに起きている世界好景気に日本だけが影響を
受けずにすごせるはずもない。

こういう時期ほど私欲をすてて大局を観ることが必要だ。
デベが言おうが、藤巻が言おうが元祖匿名はんがいおうが
薬中の高校生が言おうが
発言の内容が時代の大局を観ているかどうかが大事じゃないかね

[251: 匿名さん]

６５００万のマンションを３０代のサラリーマンが何食わぬ顔で
買いにくる。
その現象自体が、ジャブジャブにカネがあまっている日本社会
の現実なんだよ。
銀行も、融資基準をゆるめて３５年ローン（いずれは４０年ローン
が出て８５歳まで期限が延びるかもｗ）でむりやり融資をするし
親は２０００万くらいはポンと耳をそろえて出したりできる。

お金持ちというよりカネあまりなんだよ。
金余りが事実として認識されてこないのは消費者物価があがって
いなくて１３年も資産デフレ地価がが不当に低迷したことが
原因。
その間、国はばんばん国債を発行し、銀行はせっせと買い込んできた。
史上始まっていらい最大の額に国民の流動資産は膨れ上がっている。

オレが買える、買えないでなく
デベが売り渋る渋らないでなくて、世の中のどこにあるのか
わからない（郵便貯金とか国債とかいくらでも実体はあるが）
マネーがどこかに流れていこうとしている。

オレはなんだか今後も２３区マンションはまだまだ上がる気が
する。
最後は２４平米８０００万のワンルームとか出てくるかもしれない。
それでも別にいいと思うよ。
国民生活を阻害するほどの話じゃないもん。
日経平均が４万になって誰も怒らないと同じ。
問題はスピードだね。
ゆっくり上がっていくんじゃないかね。

[252: 匿名さん]

24平米8千万となると、バブル再来ということでしょうか？
もしそんなことなったらその後はどうなるんでしょう？？

[253: 匿名さん]

土地があがるというと腹が立つが、実は松戸の土地も流山の土地も
買ったときに戻るといえば、親は喜ぶだろう。
さらには低利の固定金利で借りた奨学金や学資ローンもインフレで
半値以下の負担に経るとしたら、不動産を借金して買ったのと同じ
効果だろう。ゆるやかなインフレは悪くない。
長いインフレに耐えたぶんだけこれから楽して楽しめる時代になる。
いっきに楽しむとバブルの二の舞。
証券化手法とかリートとかの手法はそういう享楽的な投資社会で
あるアメリカが生んだ知恵だったはず。
わかっているひとはわかっている。
不動産専門誌をみてもどこにも地価下落の危機意識のかけらも
ないけど、それを愚かと蔑むまえに自分の視野の狭さを
省みることも大事だろう。

[254: 匿名さん]

でも、貯蓄がほとんどない家も過半数以上で、年金も減少したり
支給年齢がアップしたりしつつで、借金が半分に目減りするような
インフレが起こったら、いい社会になるなんてありうる？

[255: 匿名さん]

>>252
バブルのどこがどういけなかったのかをご自身で考えてみたら
その答えはわかりますよ。

価格というものは絶対的なものでない。価格差というものは
価値にみあった相対的なものであればいいわけです。

マネーというものの意味をしっかり学ぶいい機会かもしれませんね

[256: 匿名さん]

お金とか冨を自分やある人が使ったら減ってしまうと考えるから
いけないので、実際はお金は使っても減らないし
冨は地球が回る限り太陽が生み出す。もちろん労働も冨を
生むけど、配分を司るのは人間の浅知恵でなく天の配剤ということでしょう。

ぼくらは他人の幸せを望みながら自分の幸せのビジョンを達成すれば
いいんじゃないのかな。

[257: 匿名さん]

>>254
米国も、日本も消費者物価の上昇をおさえつつ資産インフレが
進んでいるわけで、今後も消費者物価が急激に上昇することは
ないでしょう。
ですから、低所得者も高齢者も生活に困ることはない。
実際にそうなっています。

他人の不幸に目をむけることは確かに大切なことですが、その人が
自分でない限りその人の問題はその人が解決していくことでしょう。
あなたのミッションがケースワーカでない限り、中途半端な同情で
自分の思考を中断しても思考そのものが散逸するだけですよ。

こうあるべきで経済は動かない。モラルが経済を動かすのでなく
人々の意識や生産や財の動き、マネーというパワーの流れが
世の中を動かしているわけです。
不幸な人を救うには、自分自身がバフェットやビル・ゲイツの
ように豊かになるのが一番早い。
一番遠いのは・・・そうですね宮本顕治さんのような道のりですかね。

[258: 匿名さん]

また高値論者が好き放題書いてますね（笑）
東京都ですら年収500万以下の世帯が増えているんですが（都の調査によると）

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。

これより所得の低い人が大部分なんですよ。
大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。

23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
そう考えると、もう天井でしょう。

定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による
昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がると思いませんか？？　

実際、自動車産業では既に起こってますね。
ここ３ヶ月連続で、新車販売台数が減っているそうです。
今の日本の労働者は、家を買うなど論外、新車さえ購入を控えるようになっているのです。
２兆円を越える利益を出し、フォーチューン誌でも６位にランクされているあのトヨタでさえ１万円の定期昇給を渋っているのです。
「トヨタが賃上げをしないのだから、うちが賃金を上げる理由が無い」と日本の企業はどこも賃上げをしません。
従業員＝消費者です。
その消費者の賃金が上がらないのですから消費マインドが冷え込むのも当然です。

ただ、原油価格の高騰や食品をバイオエタノール生産に充てるなんて言う事をしていますから、石油や食糧のほとんどを輸入に頼っている日本では、じわじわと日用品や食品の値段が上がっています。
これで、もしホワイトカラーエクゼンプションが実施されると、殆どの労働者は、生きていくのに精一杯で子供を作る事も不可能になってきます。
今、子供のいる人は子供に高等教育を受けさせる事が不可能になるでしょう。

勝ち組の事ばかり上げて、マンション価格が上がると吹聴するのは結構ですが足元をみてください。

日本もアメリカのように中間層がなくなり、低所得層が激増する社会になりつつあるのです。

[259: 匿名さん]

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

[260: 匿名さん]

>>259
そんなに心配なら、永久に買わなきゃいいいじゃない

[261: 匿名さん]

まぁ、みなさんご自身が何かになる以外生き方はないのですよ。
寅さんも言ってます
「なぁ、所詮オレとお前は赤の他人だ。
　オレが芋食ったからって、お前のケツから屁が出るはずがないだろう」

ご自身が、豊かになるか、貧しく生きるか、他人を豊かにするために
生きるか、他人を貧しくするために生きるか。

結果は自分に返ってくるだけです。
自分の気にいった未来像を選択してそこで自分がなにをしているか
考えてみればいいのです。

とにかく今日は藤巻さんの本を読んでみたらいいですよ。

[262: 匿名さん]

>>259
ま、しかしよくもまぁこれだけネガティブな材料ばかり拾ってこれたものですね。
こういうの集めると、安心するでしょ。
さぁこれでオレはもう不動産の高値買いの不安から逃れられるって

実際今後地価が上がって、そのあと金利が自然金利の５％で
安定した日には、この人はどうするんでしょうね。

[263: 匿名さん]

２５９は間違った猜疑心の持ち主
その証拠はこれを書いている私がデベでも業界関係者でもなく単なる藤巻ファンアということなんだけど。
言っても無駄だね。

[264: 匿名さん]

でも、実際みなさん予算があるから、それでも都心周辺にこだわると、
狭くなりますよね。仕様も劣るかもしれない。
それが嫌ならば郊外？　それとも狭くても都心が価値が落ちない？
結局みなさん都心は買えないからどうしても都心周辺にこだわるなら
いまは買わない選択しかできなくないのかもしれない。。。

[265: 匿名さん]

↑
×できなくないかもしれない
○できないのかもしれない

[266: 契約済みさん]

色々意見はあると思いますが、メディアに登場する意見としては、天井感が強くなってきたのは間違いないみたいですね。
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200707240092.html

[267: 匿名さん]

２５８さん
私が言っているのは、シックスポケット
つまり個人の所得だけでみると間違える
デフレの１３年間に貯金が目増えした祖父が死んで親たちに
配分された相続マネーが孫のマンション購入に生きていたり
する。それが１９９１年から１６年間の間に熟成された
デフレ勝ち組（普通の預貯金ホルダー）の成果なのですよ。
もちろん彼らはバブル前に持ち家を持ち、株も退職金の
一部で買って、郵便貯金で年金の余った金を貯めてきた。

全部がそうだとはいわないが１５００兆円の個人の金融資産
の多くは高齢者の預貯金債権。

ご自身がそうかどうかは聞いていません。ご自身が多数派だと
思うのは、中流社会の悪い癖です。
どうか下流の道を歩まないように。
下流の道の入り口は失敗を恐れない無謀さから始まるのでなく
リスクを恐れ学ぶこと避ける怠慢から始まるのではないでしょうか。

[268: 匿名さん]

それと重要なことですが、マンション価格ことに首都圏のマンション価格を押し上げているのは主流派ではないです。
主流派ではないけど買える層が一定程度いて価格は細い需要を掴むようにどんどん高みに登っていくのです。

これって、要するに高騰というより「高級化」なんですね。
手が届かなくなって帰ってこない・・・そういう種類の上がり方

だって住むだけならいくらでも郊外に広くて安いマンションは
あるんだから、

それが対して上がっていないのに都心周辺だけが上がるというのは
高級化以外のなにものでもない。

だってみんなが格差社会とか富裕層の出現とか言っていながら
マンションだけはみんなが都心周辺に安くすめたら
ちっとも格差がないわけで
とにかく上がったきり相対的価格は変わらずに動くというのが
私の見方です。

[269: 元祖匿名はん]

>>231-san
それは量的な話で、質の議論とは別ですよね。
昨今の新築に兎小屋ならぬ鶏小屋発言まで飛び出してるのに。

[270: 匿名さん]

よかった2004年に買っといて。
買ってなかったら２５９のような屈折した考えしか持てない人間に
確実になってたよ。

[271: 匿名さん]

ポジティブな思考がすべてを解決するなら、
バブルは永遠に続くべきだったし、当然にそうなるはずだった。
でも、実際はそうじゃない。あたりまえ。
人間の広大な欲望に対して、富は有限だからね。

限られた富の奪い合いのなかでは、
勝つものがいれば負けるものがでるのも当然。
負けたものが反抗するリスクも増大する。
バブルの終焉は過剰信用創造が臨界点を超えた時点で必然ではあったが、
それを崩壊という形にしてしまったのには、
そういうリスクの顕在化も一因。
政治家は数には勝てないのでね。

ほんとうに格差を維持したいのなら、
＊＊＊みに負けたと思わせないのが唯一の方法なのに。
カリスマ資本家伝道師もいいけど、徳川の歴史も見習わないと。

最近のプチ成金はこの辺の妙意をまったく理解していない。
余裕があるなら、皇族のように悠然とただ微笑んでいればいい。
派手に見せびらかして他人の評価を得ようとしたり、
自分のポジション正当化に躍起になるから、
それは自信の無さの裏返しと、
暴落の恐怖におびえるヒステリーだと思われる。
そういう金切り声が一番警戒心を刺激して、
トレンドを「調整」へと向かわせるきっかけになりうるのに。

[272: 匿名さん]

とりたて難しい話じゃなくって
将来性のあるところを
まだあまり上がっていない段階で買えばいいだけだよ。
良く考えれば分かるよ。

見当たらない人は取り敢えず賃貸でよし。

何も考えずに買う人は×

[273: 匿名さん]

さあ来るよ。物の高騰する時代が。
ビリゲーツも農場を買収しちゃう時代だよ。
所詮金なぞ紙切れよ。

[274: ビギナーさん]

2004年に買うより、80年代前半に買ったほうがよかったし、もっと言えば戦後すぐとか？
過去の話してもしゃーないで。
今は買い時じゃない。
以上

[275: 匿名さん]

ヒント８０年代と最近の借入金利

[276: マンション投資家さん]

>258
>259

と、言いながらこのスレに来ると言うことは。。。
今でも欲しくてたまらないんじゃないですか？

私は残念ながら267さんに同意です。

いつまで経っても昨年１万円だった物の価値が１万円である
という保証はありません。
日本銀行券という紙切れと物との交換レートの問題なのです。
悲しいことにデフレに慣れすぎてしまったのです。

チロルチョコが１００円になる日もありえるということです。
そのとき、不動産はどうなっているのかと言うことですよ。

スタグフレーションだけは避けたいですが。。。

[278: 匿名さん]

>>276
マンション投資家ではなくて、投機家だろ？
収益還元法でも説明できない水準まできてる以上は、下がる可能性のが大きい。
値上がり論者の根拠の海外資金だが、日本の金利が上がり、為替が反転すれば逃げ出すだろう。
足が速い資金だからいつまでも当てにしていると足元をすくわれる。
もう買い場ではなく、既に買ったものを売るべきタイミングと読む。

[279: 匿名さん]

何を議論しているかだね

都心のマンションがもうこれ以上あがらない。
だからその先どうなるかだね。
昔のタイトル「２３区の新築価格はいつ
下がり始める？」が議論の焦点なんだよ。
私は、２０年くらいは下がらないという気がしてきたな。
根拠は非常にゆっくりとしたインフレが長期にすすむ。
そのなかで、地価は平均値の上昇率はゆるやかでも
地域格差の大きい上がり方を長期に続けるという予測だ。

下がる論者は、どうも頭が固定相場制の発想が多いね。

そりゃ、昔の都心坪単価３３０万とか４００万とかが頭にこびりついて
いたりするせいかもしれない。
誰しも脳内で「ある時点の価格」を目安にものをいってる。
そのほうが自分で納得できる筋書きをつくりやすいからね。

かつてワンルームは平米１００万円という固定レートで売って
いた時期がある。
マンションは相対価格
武蔵小杉＜豊洲
は地理的条件であきらかなら
武蔵小杉が２４０万／坪で売れたら
豊洲は２８０万／坪と考える

豊洲＜品川、芝浦
なら築浅中古が　３１０万／坪ででてくる

一方武蔵小杉＞たまプラーザ
と評価されたのか２３０万／坪の美しの森は
まだ先が見えない。
これも武蔵小杉が売れてなくなれば
売れるかもしれない。

そうやって徐々に上に上がっていくだけだ。理屈は簡単、損得でいったら

過大評価されているものは、誰しも
①買いたくない
②持ち続けたくない
③できたら売りたい

過小評価されているものは
①正しい評価になる前に買いたい
②価格があがるまで持っていたい
③売りたくない

ところが、モノの価値は評価者によって異なるし
見る目がない人が多いと
過大評価されているものが
①私も買いたい
②持つことで満足したい
③できたら売りたくない
になり
過小評価されているものは
①しょせんクズなのよ。
②価格が上がっても買いたくない
③売ってもっといいものを買いたい

過小評価されているものを蔑む
リサイクルショップで
エルメスのバーキンが３５万で売っていたら偽者だろうと疑う。
エルメスのバーキンが１１０万で売っていたら高いけど本物
に違いないと勝手に思う

広尾や麻布や青山はいくら高くても買っても安心感がある。
しかし、荒川区台東区墨田区はいくら都心に近くて
穴場だお買い得といわれても買わないんだよ

結果都心は高止まり
２３区も一定の階層をなして高止まりだ。

過小評価されていた場所というのは常にある
１９８５年までの三軒茶屋
現在は五反田から目黒にかけての山の手線の外側
目黒区三田　恵比寿南２丁目から中目黒
武蔵小山
もっと長い目でみれば川崎臨海部、石油コンビナート
からやや離れたいすゞ工場跡地

歴史上の悪所、（刑場跡、遊郭，私娼窟など）
現在も教育上よくない風俗、歓楽街の隣接地
いわゆる嫌悪施設（ゴミ焼却場、汚水処理場、屠場、斎場）
墓地の近くというか跡地そのもの

みんな立地のよさに対して過小評価されているから
デベロッパーが目をつけて課題を克服して商品化
するわけだ。

[280: 住まいに詳しい人]

>>276
>いつまで経っても昨年１万円だった物の価値が１万円である
>という保証はありません。
>日本銀行券という紙切れと物との交換レートの問題なのです。
>悲しいことにデフレに慣れすぎてしまったのです。

そーなんですけど
でも肝腎なことを忘れています
円とドル、ユーロとの交換レートも問題です


現在値上がりしているモノもほとんどは海外に存在する財ですし
日本は製造業が強すぎたために金融業や情報産業への移行が遅れている
さらに人口減少に対しても現実的な対応が遅れています

だから今日本は売られているんですよね

一時的には割安感から買いが入るかもしれませんが
長期的には円の価値は下がる一方です
日本人の個人資産も、どんどんシナやインドに流れています

高齢化に伴って貯蓄率も下がり続けているわけですが
これから預貯金を取り崩していく団塊世代に対して
日本の銀行はお金を払っていかなくればいけません

さて、そのお金はどこから出てくるのでしょうか？
日本国債を取り崩します？米国国債？
そのヘンはよく判りませんけど
この環境の中、不動産に対する融資は伸びるのでしょうか？

繰り返し何度も書いてますが
土地や建物自体の需給動向よりも
企業が不動産を仕入れる資金の需給動向の方が
不動産価格を動かす影響力は大きいのです今マンションを購入して、５年以内に売り逃げる
という純投資シナリオの方には何も言いませんが

2006年−2007年の価格上昇は急激過ぎました
自分が住む場所として（買い替え後も含め）
20年、30年所有することが前提の方は
もっと慎重に購入のタイミングを考えた方がいいと思います

[281: 匿名さん]

>2006年−2007年の価格上昇は急激過ぎました

これは、君が買いたい都心周辺の話だろう。
東京圏全体の需給で考えたら価格は１０％も上がっていないよ。

上昇地区の偏在を持って全体を語るなよ。

天井で買うというのは一種の趣味だから買わせておけばいい。
それが下がるという論拠はどこにもない。

かつて郊外が下落したのは、価格だけが高くなり
「あきらかに過大評価された資産だった」と判明したからだが
今の都心物件、このまま希少性が保たれたら誰も過大評価
だとは思わなくなるだろうよ。

[282: 匿名さん]

ごめん。東京圏全体でも新築マンション価格は１５０万／坪が
１７０万／坪になっていたりもするだろうから平均値としては
上がってきているが、実際に郊外のマンション価格推移はＹａｈｏｏ
不動産で見る限り都心の４０％アップなどという急カーブには
到底及ばないことだけは確かだ。

しかも、地価の過剰な下落のゆり戻しと考えたら経済自体の
自然な治癒機能のようなものだ。
不当に高値だった郊外は不当に安値にされて少しだけ反撃を
こころみているというところだろう

かつでの団塊世代の家族主義一戸建て志向で郊外が売れた
時代と異なり、今は需要のパイが小さい。
需要は小さいとはいえ、都心がブランド化し２３区も全体として高騰する
なかで、郊外は低価格で推移する可能性が高い。
衣食住のなかで、商品価格差が２０倍近くひらいているのが今の世の中
マンションも坪単価８０万の郊外中古から〜１６００万の都心まであって
なんの不思議も無い。
高値だから崩壊しなくちゃいけないというというのは市場原理主義の
社会では生きられない発想だね。

[283: 住まいに詳しい人]

>>281
>これは、君が買いたい都心周辺の話だろう。
>東京圏全体の需給で考えたら価格は１０％も上がっていないよ。

うーん、何と言っていいやら・・・
たぶん公示地価の話をしているんだよね

マンション価格は千葉や埼玉でも10％以上はアップしていますよ
前年からの継続物件を外し新規売り出し物件に注目すれば
15〜20％ぐらいのアップが平均的な数値でしょうか

[284: 大学教授さん]

>>279
今までは、大手町、丸の内等に既にビルが建ち、経済成長の受け皿として、池袋、新宿、渋谷が開発された。
時代は変わり、東京駅周辺で規制緩和がされ新宿なみの高層ビル建築が可能となり、既存ビルの更新時期とも重なり、東京駅周辺はまさに連鎖建替えの様相を見せている。
これにより、立地条件的に劣る池袋、新宿、渋谷のオフィス街としての機能は凋落をたどり、最終的には安い家賃目的の三流企業、専門学校、底辺サービス業等が集まる場末の街となり、東京駅周辺と大きな格差が生まれるだろう。
東京駅周辺を基点とした通勤利便性は、特に高所得サラリーマン層に重視され、今まで過小評価されていた山手線東側の見直しが進むだろう。
幸いにも、山手線東側にはまだ問屋、町工場、倉庫、運輸業等のマンション建築に適した区画整備されたまとまった土地が残っており、地価の高騰を招くことなく（２０〜３０％程度の上げにとどまる）、１０万〜２０万人の新たな人口を受け入れることが出来るだろう。
過去の遺産みたいな採算性が低く低賃金じゃないとやって行けない様な中小企業は、これからの人手不足の時代、次々と淘汰されるだろう。また、経営者の高齢化による自主廃業も増えて行くだろう。
まさに、これからの１０年間は、高度経済成長時代の遺産＝中小企業（含む中小商店）清算の時代、各デベは情報力、企画力勝負の時代になる。
１０年後には新たな東京像が誕生する。

[285: 大学教授さん]

都心回帰がこれからも続くかどうかは、
そこそこの給与レベルのサラリーマンが買える価格帯５〜７千万円で、７０ｍ２を超えるファミリータイプマンションがまとまった数、継続的に供給できるかどうかにかかっている。
そういった意味で、山手線東側の重要性は増している。
各デベは細かな情報収集に努めるべきだろう。

[286: 匿名さん]

>そこそこの給与レベルのサラリーマンが買える価格帯５〜７千万円
この層が減ってるから問題でしょう。

[287: 大学教授さん]

ちょうど納まる数だと思う。

[288: 匿名さん]

>>284
中小企業がなければ大企業も成り立たないことは
先日の新潟地震で自動車メーカーの工場が軒並み
休業したことからも明らかでしょうに・・・

[289: 匿名さん]

百貨店が統合され業界再編が始まっているように
マンションデベという業界もすでに社会的使命を果たして統廃合されつつある。
基本は　人口増加　マンション供給毎年東京圏で７万戸〜９万戸
という話から、　人口減少（横ばいでもいいよ）　マンション新規供給漸減の時代に
なっていくんだろうね。

都心型百貨店業態も完全に富裕層ターゲットと若年層・団塊お洒落庶民むけに
分化して、規模は集約化している。一方で百貨店の食品スーパー化は全国的
傾向で進んできた。食品スーパーになって最後はつぶれるという姿が多いが。

かつては狭い⇒広さ　がテーマだったマンションの世帯人口が減っていくことで
数と面積もそれほど大きな問題でなくなくなってきた。
もう一つの課題だった遠い・・・通勤時間が長いというのも今や逆転して古い住まいの
人は遠いけど新しい住いの人はそこそこ近い。

なんだか毎年一定の新築供給がないと困るみたいに考えている人がいるけど
二子◆川再開発なんておそらく今後１０年また暫定利用になりそうな雰囲気かも。
最後は戸建てか高級霊園とか　まぁ三越と高島屋の共同ＳＣとか作るのも
いいかもしれないね。

閑話休題。いずれにしろ１９９４年に一度立ち上がったマンション市場も
消費税と金利の低下＝購入価格の実質値下げという事態をうけて
地価が下がらないエリアまで待てば下がるというムードのなかで
底の底まで下がってしまった。
加えて、規制緩和で１０年分を２００２年から２００６年の４年間で一気に作ったというのが
実情だろう。
本来、若年人口非持ち家層の伸び率からいって、首都圏は３．５万戸〜４万戸／年
ペースで十分だろう。それが６万から９万戸近い水準を３年も供給し続けたわけで、
価格が低いということで相当量の需要の先食いがすでになされたと見るべきだ。

その先、商品があまれば確かに価格は下がる。
バッタ屋に流れるのは郊外の廉価品だけで２３区エリアは、下がるまえに供給が減って
価格維持するメカニズムになっている。

[290: 匿名さん]

＞２７９
＞過去の遺産みたいな採算性が低く低賃金じゃないと
＞やって行けない様な中小企業は、これからの人手不足の時代、
＞次々と淘汰されるだろう。また、経営者の高齢化による自主廃業も
＞増えて行くだろう
住宅でこれに相当するのは、港・品川などでも残っている
古い木造住宅なのかもしれませんね。

とは言え、地権者がこまごまあって、中には借地物件もあるから
ミニ開発でさえも不可能。
ハザードマップでも真っ赤。

価格に幅があるという意見には全く賛成で、
人気地域でも、発生するのだと思います。

このような物件から立替えや再開発が出来るか
それともスラム化するかは微妙な問題でしょうね。
他国の事例でも、都市中心部にスラムが出来てしまうのは
非常に多い例です。

[291: 匿名さん]

人も減って売るものがなくて市場が狭い範囲で、いつになるか分からない
とは思うけど、それって衰退？

[292: 匿名さん]

少しはマーケティング視点で話をしないと
お前はデベだろうと言われるので書いておくと
今や、年齢別のユーザセグメントに加えて
所得階層に消費性向を加味して

①多消費積極型富裕層　②堅実・保守的富裕層
③多消費享楽型無貯蓄層　④堅実・節約型低所得者層
という区分になるらしい。

③も④もローン審査ではねられるが、③は親が加わると
マンションを購入層に化けるのはすでに話した
①がメインだが実は各年齢セグメントの１５％程度。
いずれにしろ、今後の需要は高いものと安いものの両極が売れる
という話になるだろう。

[293: 匿名さん]

>>292
マンションは消費の全てじゃないから・・・
（魅力がなくなると例えば自動車や旅行に向かいます）

[294: 匿名さん]

②の富裕層って貯蓄・年収いくら想定？
④の低所得者層もどのくらいのことを言っているの。
③の親はいくら子どもに貸す前提？都心の今後の話なら７千万オーバー
の物件を買うときの話で。

[295: 匿名さん]

>293
確かに。大多数は家は一軒で住むとなればある程度長いけど、車は
いくらでも買い換えられるし、旅行は何回も行けますね。
あと、服飾宝飾関係も。。。

[296: 匿名さん]

③も④も特に④はローン審査でははねられないし、はねられるのはむしろ①でしょう

[298: 匿名さん]

都心周辺はここ２０年は下がらない。
理由は、マネーの流通量とのバランス。
疑問に思うのなら藤巻健史さんの新刊
『マネーはこう動く』の１章だけ読めば納得するよ。
しかし、藤巻さんのこの本ここまで教えていいのかという
くらいわかりやすく経済の核心を突いているね。
オレなんかここまで暴露すると身の危険を感じたりも
するけど、藤巻さん誰かに恨まれたりしないように祈りたい。
どうせ、読まない人は読まないからいいか。

安くなる前提には、作る、売る、売れ残るがあるけど
もうこれ以上都心周辺で物件がほとんど出ないという
仮定で考えたらどうなるだろう。

広さも、立地も満足している物件を手放したいという人も
少ないとなれば中古もなくなる。

要は高値維持だろう。

[300: 匿名さん]

言っておくが俺は断じてデベではない。

人にデブとか言われたことはあってもデベとよばれたことは一度もない。

[301: 匿名さん]

reitを利回り２％の高値圏まで買いあがり、気付いてみると、国債利回りに負けそうなんで、あわてて投売りしている層と希少性の高い超都心マンションをインフレヘッジの視点から利回り４％前後で吟味している層は、全く異なるセグメントでしょう。

[303: 元祖匿名はん]

reitの肩持つ気は全くありませんがキャッシュフロー回ってるNCFで2％。

区分一室投資の、空室率ゼロヒャクでグロス4％との比較なら勝てるかと。

結局キャピタルゲイン前提でないと成り立たない、元本毀損した瞬間

大幅ロスですよ。

[304: 匿名さん]

だから元本の毀損しないし、賃料もインフレで上げるから、いいんだって。長期保有で。ていうか、そういう物件を厳選することに意味があるじゃない。ガソリンも鶏肉も土地も鋼材価格もティッシュもオフィス賃料も年率数十％のペースで値上がりし、ついに大企業の従業員給与まで上がりはじめているのに、なんでマンションだけ値下がりすんの？いいかげん、デフレ思考から脱却しないと、取り残されるよ！更新のたびごとに劇的に賃料の上がるアパートに。

[305: 元祖匿名はん]

お好きなように。そんなに自信あるなら、他人を煽らず、お一人でどうぞ。

[306: 元祖匿名はん]

しかし、マルチ商法まがいのコメントですね。読めば読むほど。

[307: 匿名さん]

例えば、港区のマンション新築価格が急落した１９９１年
底を打ったのが１９９４年。坪単価で４００万前後だったそこから
２００２年の３００万まで８年で１００万
つまり年４％程度の下落だ。
売り物件が少ないとこのように小幅でじりじり横ばいで動く

さて三友の井上じいさん（７０歳）が言うように今年か来年
都心は天井っていうことで構わないけど
そこから先はどうなる。
デフレで毎年４％程度で推移したのならインフレ基調で
毎年２〜３％上昇で８年程度推移したらどうなるか
今坪単価５００万が８年後に615万になるだけだ。
商いが少ないと値動きが小さいのは株と同じだよ。

[308: 匿名さん]

世界的な潮流がそうなんだから、しょうがないよ。デフレ時は銀行預金。インフレ時は不動産と株。基本中の基本よ。

[309: 匿名さん]

対前年で供給量が１０倍以上に増えたことで都心価格が
急落した
逆に対前年で供給量が１／１０になったから高騰した
対前年供給量がほとんど差が無いくらい少ない水準で
動くなら、価格は横ばい。

需給の原則。

[310: 匿名さん]

今回のマンション価格の高騰は「投機的買い」が少ないのが特徴
なぜなら、マンションの投機買いにはうまみがない。
①短期譲渡益課税は３９％
②居住用資産の買換え特例（課税の繰り延べ）も３０００万特別控除も
　３年おきにしか使えない
③賃貸物件にしおておかないとローン負担に耐えられないが
　事業用資産の売却益にはきっちり３９％の課税
　法人の場合も法人税に加えて重課税

だから１０００戸あれば転売目的は５％程度

いずれにしろ投機買いによる上昇なら天井ちかくなれば利食い売り
で下がるが、実需で上がったものはそうそう簡単に下がらない。

リート、私募ファンドの証券が値下がりしても、実物不動産が
安値で市場に叩き売られるわけでない。
証券を買った人が安値で売ったら損が出るが、持ち続けていて
ファンドが物件をリートに売ればキャピタルゲインが得られるケースが
ほとんどだろう。
リートは利回りが下がれば配当が下がる。しかしリート価格を安値で
買えば配当利回りは高くなる。
リートは物件収益性の話で不動産価値とは意味が違う。

[311: 匿名さん]

「理屈はいいから、今マンション買いたい私はどうしたらいいのよ。」

「簡単だ。自分の住みたいエリアを異なる価格帯で５つ選んでみてよ。」

「武蔵小山、豊洲、清澄白河、武蔵小杉、たまプラーザ　　これでいい？」

「そしたら、それを坪単価の高いと思われる順にならべて自分の知ってる
　坪単価を書いてごらんよ。」

「うーん。めんどくさいことさせるのね。ったくもう。
　武蔵小山　３３０万／坪　　豊洲　２8０万／坪　清澄白河　２５０万／坪
　武蔵小杉　２４０万／坪　　たまプラーザ　２３０万／坪
　・・・・・・書いたわよ。」

「そしたらそこに実際の物件平均坪単価を調べて書き込むんだ。
　そして自分が書いた価格＞実際の物件価格　のところが過小評価物件
　だからお買い得ってことだ。二つ以上あったら差の大きい方をとればいい。」

「投資用なら？
　東京圏はやめとく。街の中心が明確で新幹線の駅から直近の場所で
　大型物件が過剰供給されている地方都市がいいね。
　今ならＳ市Ｉ橋だね。」

「過剰に供給したら値が下がるんじゃない？
　下がったほうがいいでしょ。下がったところを買うんだからさ。
　価格は対前年供給量との差がプラスなら下げ圧力になって
　その後の供給が途絶えたら上げ圧力になる。
　昨年ベースの公示価格の対前年比はちょうどマイナスからゼロに転じたばかりだ」

「また、下がらないかしらね。」

「そう思う理由があったらやめたらいいさ。」

[312: 匿名さん]

鉤括弧が一部抜けた。請う判読m(_ _)mスマン

[313: 匿名さん]

会話調さんが好きな街、住んでる街、もしくは住んでみたい街はどこですか？

[314: 匿名さん]

だいたい、予想屋は大きな値動きが静まったころに出てきて、「天井だ」
とかいう。
下手な相撲の行事みたいなもので居なくてもだれでもわかることだったりする。
以前は１９９４年ごろ出てきて
「底を打った。」と騒いだ。
しかし、底のはずがデフレのなかでずるずる横ばい。業界は低金利の
資金調達のはずがさらなる金利の低下にあせって投げうる。

待てばよかったと思う人も多いが、１９９９年に港南物件（ＧＣ、ＤＴ）や勝どき
を買った人は早まったなと思う人もいるが、ここで代官山アドレスを買った人は
大喜び。

だいたい、世間が底だ天井だという頃はその後も事態は急変しないものだ。
なぜそうなの？という理由がはっきりしない限り　　いい加減なものだ。

井上の爺さんなんて鑑定士１００人に聞きましたっておいおいアンケートかよ。
って話だ。鑑定士は過去の事実しかわからんだろ。

[315: 匿名さん]

＞会話調さんが好きな街、住んでる街、もしくは住んでみたい街はどこですか？

好きな街はニューヨーク
住んでる街は東京
住んでみたい街はワイキキ

[316: 313]

>315
ありがとうございます。
でも、ちょっとはぐらかされた気が‥。

不動産だけじゃない、多岐にわたる知識が
会話に散りばめられているところも好きなので
ご本人の好きな街とかおすすめの街を（もう少し狭い範囲で）
知りたかったんですけどね。残念！

[317: 441]

不動産は面白いですなあ。今日ソウルにおりますが、あの団地風のマンションというか団地マンションが何であんなに高いのか、、。壁に「○○24」とかデカデカと書かれているし。

しかし、ソウルももはや、日本より物価高いですね。タクシー代は安いけど。

日本のマンション、高いかなあ。。この世界的金余りの状況下ではまだ安いと思いますね。しばらく横ばい、そこからまたじり高という可能性が高い。パリのような健全な不動産価格の上昇を望みます。ロンドンはありゃちょっと異常だ。。マドリッドはマフィア絡んでるし。日本はまだ健全な部類と、どう考えてもグローバルで見ると思います。

[318: 匿名さん]

世界的に見ると金余り傾向はなきにしもあらずだけど、それが
日本のバブルのようにはじけちゃうことはないのでしょうか？
ロンドンとか、大丈夫なんでしょうかね？！　確かに日本円で
給料もらっている人じゃなくても、すごく暮らしにくくなって
いるらしいですし。

[319: 申込予定さん]

ロンドンは明らかに行き過ぎ。でもこれはロンドンだけで、イギリスのロンドン以外は蚊帳の外。

最近のロンドンは富裕層（特に国際派）にめちゃくちゃあまい税制になっていて、アラブはじめ世界の「あまった」お金が流入してる。
もう10年地価上昇続いたから、この辺でお休み（または真っ逆さま）でしょう。

多分ポンドが適正より評価されすぎなんでしょうね。地下鉄初乗り900円だし。

アメリカは、全国的にはヤバーイ。ま、特にフロリダあたり。

外人にとって日本（東京）の不動産は、いろんな意味で魅力ないよね。
理由をあげればきりないけど、

まず特に住居は家賃が上がりにくい。（万一下がらなかったとしても）
-->期待キャッシュフローが増加しないので、値上がりも期待できない。
国全体ではものすごい高齢化と人口減。しかも移民に門戸開く可能性きわめて低い（この点イギリスやアメリカと対照的）--->需給は緩む。
税制上のメリットなし。
地震大国
アジア域内での地盤沈下（中国・インドなどの台頭で、多国籍企業がジャパン・パッシングする）
日本語のバリア

[320: 匿名さん]

しかし、東京２３区は広い間取りで人気エリアのマンション供給が
少なくなりましたね。。。
さびしいもんです。

単身者用のミニマンションの多いこと。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&lc=03&pf=...

[321: 匿名さん]

>>320
これからの都心回帰の中心は
中央区、台東区、墨田区、江東区です。
どんな物件が出てくるか好ご期待ッス

[322: 匿名さん]

中央区はどの辺りにでますか？

[323: 匿名さん]

よく都心３区（千代田・港・中央）は安泰とはいうけど、

中央区は勝どき・豊洲・有明・東雲と、供給過剰で
「希少性」は皆無。
もともと地位（じぐらい）も低かった地域だし、
いくら利便性高いって唄っても需給バランス崩壊は間近。

資産価値急落は時間の問題に感じます。

多摩ニュータウンみたいにギューっと上がってストン。

[324: 契約済みさん]

>中央区は勝どき・『豊洲・有明・東雲』と、供給過剰で「希少性」は・・・

失礼ですがどちらにお住まいの方ですか？

[325: ビギナーさん]

確かにサラリーマンにはもう無理ですね。
ただ、地方の事業家や資産家が、自分の会社や広大な土地・家屋を売り払って都心マンションに移り住んできたら、まだあがる可能性はありますよ。

[326: 匿名さん]

>ただ、地方の事業家や資産家が、自分の会社や広大な土地・家屋を売り払って都心マンションに移り住んできたら
そういう妄想しだしたら相場も終了だね。

[327: 匿名さん]

台東区、墨田区、江東区を都心回帰としたい人はしつこいですなぁ。
都心ではないものに都心回帰はない。都区内回帰なだけ。

[328: 匿名さん]

多摩ニュータウンのようなゴーストタウンと比べるとは・・・・
知性のかけらもない

[329: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。マネーが世の中にあふれているって、本当なの？そういう
実感ってないわよ。」

「日銀が定期的に発表する家計部門の金融資産額というのがある。
　現在は１５５０兆円ということらしい。」

「また、少し増えたわね。団塊の人たちが会社から退職金もらった
　からかしら。」

「人はどんどん死ぬけど、相続税で国庫に還る分はほとんどないし
　含み益のある資産を売却しても現金は増えるよね。」

「預貯金にしても、金利低いからほとんど増えないわよね。」

「と思うだろうが、その５１％が預金・現金だというからすごい。
　まじめなドイツ人でも３５％、米国なんか１３％だ。」

「株や債権や投信などの金融商品知識が普及してないのね。」
「というより、バブル崩壊以降のデフレ期間が１３年以上続いて
きたせいだよ。」

「この１３年間に人々は、ゴルフ会員権は売るわ貸していたマンション
　は売って金に替えるわ、親から相続した田舎の土地は持っていても
　下がる一方だと、売って分けちゃうわで、結局現金を持っているのが
　一番という風潮になれてきたんだね。」

「売らずに持っていたのは自分の住まいだけね。」

「本当は売りたかったんだろうけど、売価がローン残高を下回った
　ら売れないから仕方が無い」

「売れるものを持っていた人は、預貯金が増えたけど、固定資産を
　持ち続けたら目減りしちゃったわけね。」

「土地なら２４年以上前の購入の場合は自宅でも借家でも損はない。」
「田舎は持ち家がほとんどだから、借家かアパートの一軒も建てていたら
　年金と家賃で食べていけたのね。」

「高齢化社会というのは７０歳でもまだ若いと感じる時代のことだ。
　筑紫哲也も田原総一郎も児玉清も７０歳過ぎて”アタックチャンス”
　とか言ってる時代だよ。」

「まだ若いのにもう預金はこれだけ？みたいに考えてお金を貯めこむ」
「振込詐欺で５０００万振り込んじゃうのは、５０００万以上の預貯金が
　あるからだろう？」

「若くなくなると物欲やらなにやら希薄になるんじゃない？」

「食い気と色気が消えたら人間終わりだからね。好奇心を持って
　旅したり、奉仕活動するシニアが結局長生きするんだろうね」

「不動産を持っているシニアは、自分が一人になって人の世話に
　なるときは、それを売って施設に入りたいという人は多いわね。」

「自分が親の世話をしてきてその悲惨さ、つらさ、介護をうける惨めさ
　もわかっていると、金で済むならそうしたいと考えるようだ。」

「子供が遺産を当てにするようだと困るわね。家も売れないし」

「団塊の親の世代は親と同居で長男の嫁が親のお世話をしてきて
　いる。そういうのが嫌だから団塊世代は子供に早く家を持たせて
　自分たちの資産は自分たちで処分できるようにするんだろう。」

「資産のある親ばかりではないわよね。どうなるのかしら」

「教育に金をかけて自立できるようにしているだろう？」

「無駄な投資になっているケースもあるわ」

「就職氷河期の１０年も含めて、デフレ時代が実は格差社会の
　スタートだったということになるね。」


　
「日本のＧＤＰが５００兆円いうのに１５５０億円もの家計の金融資産
　を貯め込んでいるってバランス悪くない？」

「預金貯金というのは、金融機関からみたら負債だな。バランスシート
　でみたら、その分、資産が必要になるが、その内容は国債が大きな
　比重を占める。
　国債は国の借金、それじゃ国の資産といったら公共事業で
　行った、橋や道路や都市インフラ、・・・・外貨商品などだろう」

「国の資産は大都市・・それも首都圏に集中しているわ」

「交通も、通信も、そして郵貯も民営化すればその機能は
　集積効果の高い部分に集中する結果になるよね。」

「トヨタがあるから名古屋が栄えている。松下幸之助は全部の
　地方都市に乞われるままに事業所を作ったのよね。」

「それをリストラで中村さんが整理したという話だ。
　大阪が景気低迷しているのは、かつての官の東京　
　民の大阪の構造が崩れた結果でもあるね。」

「日本二番目に豊かな都市は大阪ではなくて横浜らしいわね」


「お金が余っているなんて聞くとうらやましい話だけど、自分たち
　には関係ないって思うだろ？」

「そうは思いたくないわね。昔の人たちもみんな貧乏からはじまった
　わけだし。」

「今はどうかね。相続税とインフレが戦後の平等社会を作ったと
　いわれているけど、これからは老人が持っている預貯金を
　振り込め詐欺以外で手に入れた人が豊かになるのかも
　しれないよ。」

「コムスンはダメだったじゃないの」

「そうじゃないよ。個人消費というより個人マネーの投資先を
　負いながら自分も資産を増やす。」

「簡単じゃないわね。」

「簡単だよ。外資はみなそれを狙っているんだ。その流れを追う
　ことだよ。」

「それじゃ私は当面藤巻さんの本でも読むしかなさそうね。
　あなたのネタ元もどうやら藤巻さんらしいし。」

[330: 匿名さん]

インフレ心配するならマンション購入よりも株購入だよ。
マンションが倍になる事はないが株なら倍になる銘柄も多い。
マンションなら5000万一点買いになってしまうが、株なら5000万あれば分散投資出来る。
こんな事書くと「株には住めない」と言う馬鹿が出てくるが、自分の住むとこすら確保できない余裕のない奴は、マンションだろうが株だろうが買ってはいけない。
マンション購入にしろ、株購入にしろそれなりの所得と預金が無いと出来ないものだから。
余裕なしに手を出す奴は、マンションでも株でも地獄行きだ。

[331: 匿名さん]

不動産がいいのは、１０００万の自己資金で６０００万の物件を買って
８年貸して売って７０００万で売れたら
確かに倍になっていないけど、５％のネット利回りでも１０００万の
５０万の配当で、累計利益４００万（単純積み上げ）
キャピタルゲインが税２０％、仲介手数料諸経費で４００万とみても
２０００万。ほら、倍になったよ。

[332: 匿名さん]

「ヒロシ、こうやってお前と旅行するのも子供の頃以来だなぁ」

「オヤジ。折り入って頼みがあるんだ。」

「なんだい、薮から棒に。まずは景色でもみろよ。明日はゴルフだ
　今日くらいだぞのんびりできるのは。」

「オヤジ、頼む。５０００万ほど貸してくれ。」

「どうした？女と別れるならお前、５０万くらいでいいんだぞ。
　まさか、ヒロコさんと別れるとかいうんじゃないだろうな。」

「そうじゃないよ。投資したいんだよ。倍になったら利息をつけて
　返すから。」

「何に投資したんだ？追証がいるのか？商品先物か？それにしても
　５０００万たぁでかいじゃないか」

「そうじゃないんだオヤジ。株だよ。これからやるんだ。」
「だめだ。不動産でこのあいだ２０００万貸したばかりじゃないか。」
「あれはオレの家だよ。」

「値上がり期待なら狭くても都心を買えっていうのに、お前
　嫁のいいなりになって朝◆総連の近所なんか買ってどうすんだ？」

「枝◆じゃなくて豊◆だってば」

「いいか、住宅ローンの低金利ほど安いものはほかにない。
　だから協力したんだ。その虎の子の切り札をお前生めたて地に
なんか使いやがって・・・死んだ母さんだってきっと反対したはずだ」

「おい。オヤジ・・・なにも泣くことはないじゃないか。」

「おまえ、株くらい自分の甲斐性でやったらどうだ。」

[333: 匿名さん]

×生めたて地
○埋め立て地
最近ＰＣがグレてまともに変換してくれなくなったな

[334: 元祖匿名はん]

>>361
いいかげん自用新築レジでキャピタルゲインの話を得意げにするの止めたら？
中古や一棟モノの収益物件の話でもしてるならまだわかるけど。

[335: 匿名さん]

「住所パワー」

これ面白いよ

http://www.ichiten.com/detail//index.html

[336: 元祖匿名はん]

おお、面白いこれ。なかなか都内は的確。

六麓荘町やってみて。

[337: 匿名さん]

何故？？
http://www.ichiten.com/detail/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E5%8D%83%E4%...
銀座が最強か？

[338: 匿名さん]

松涛一丁目もBだった。

[339: 匿名さん]

北区滝野川…Aだった。3106pt。
…基準がわからん…

[340: 匿名さん]

品川の便利なとこより、北千住高かった。
でも滝野川より下、、。ん？

[341: 匿名さん]

円山町は3400pt超！
ラブホテルは39件最短距離は4m！
余裕のAランク！

面白いけど.....ね？

[342: 匿名]

下品でも汚くても、いっぱいあれば、高得点がはじきだされる　ただそれだけです。

[344: 匿名さん]

↑あんたもしつこいね〜。３１０読めよ（笑）
いまさらジタバタしてもしょうがないんだから、腹括って
１０年くらい待ったら？そんとき消費税や金利がどのくらいで
いくらローン組めるのか知らんが・・・。

[345: 匿名さん]

要するに、いま買えば得はしないけど損もしないってこと？

[346: 匿名さん]

reitの現在の水準は、07年はじめに利回り２％台まで買い上がられた水準から３割下げ、概ね４％台中盤あたりまで、利回り水準が回復するとこまで売られてきている。都心部マンションについて言えば、２年前は、利回り７％前後の底値水準から年３０％ペースで値上がりし、２年で約７割の価格上昇。そして現在だと、概ね４％前後の利回りベースの価格設定となっている。言い換えれば、reit市場は一旦、オーバーシュート（年金基金等の盲目的な買い）を経て、行き過ぎが是正され、適正水準に向けて調整中である一方、実需に支えられて、デフレ脱却から段々と回復基調にある経済を背景に堅調な上昇を続けてきたのが分譲マンション市場。いずれも利回り４％台という、そこそこ心地よい水準にきているのが正確な現状認識ではないでしょうか。ただ、いずれにしても、これからの上昇については、ある程度、賃料の上昇が伴うことが前提にはなってくるのでしょう。この見通しについては、賛否が分かれるでしょうけれど！

[347: 元祖匿名さん]

まず、グロスとネットを最低限分けて議論してください。

満室グロス4％が心地よいなんて、他人事ながらかなり異常な感覚だと思いますが。

[348: わくわくさん]

私の住んでる城東地区も将来明るい展望があり、それを感じさせる書き込みもありでいつも楽しく読ませてもらってます。

ところで２３区を自動車で表したならば、
千代田区＝ロールスロイス、中央区＝ベンツ、港区＝フェラーリ、人気上昇中の江東区の湾岸あたり＝セルシオとして、墨田区あたりの今はカローラクラスとしても新東京タワー効果でいずれＢＭＷ位行くでしょうか。
皆さんの住んでる地域も車に置き換えて教えてもらえたら嬉しいですm(_ _)m

[349: 匿名さん]

城東の人気はどのくらいまでもつのか？そこが問題な気がするんですが。
（不安）

[351: 匿名さん]

日経・ダウ・ＲＥＩＴ暴落！

不動産価格もジワリジワリと下降トレンドかな。

[352: 匿名さん]

下がるには、誰かが既存価格より安売りしないと始まらない

①土地保有者（企業・個人）
　投機買いの更地なら抱えていて利払いがかさむから
　買い手がなければあきらめて売り急ぐ
　しかし、土地の売りが都心周辺で多くなったという話はない。
　ましてや売れなくて困ったというほど土地があるわけでもない

②新築物件在庫
　　郊外はかなりの在庫がふくらんできたが、都心周辺に在庫が
　　めだつとはいいきれない。
　　むしろ慎重に小出しにしてきて、調整売りが続いている。
　　この程度の戸数で投売りをするほどデベロッパーの資金繰りが
　　苦しいとは思えない。

③中古市場
　　築浅短期転売も３％以下の物件数。
　　都心周辺の中古市場の成約率が鈍ってきたとか、中古の
　　売り出し件数が増えたという話はなさそう。
　　むしろ高どまりで物件数がない。

　　中古保有者が売り急ぐ事情はない。
　　
④戸建て中古
　　高齢化の進展で都内でも６５歳以上の夫婦、もしくは寡婦世帯
　　が増えている。これらの中には、売ってマンションに移り住みたい
　　という希望もある。泥棒などの被害が増えたからだ。
　　また、施設に入る費用を捻出するのに家を売るケースもある。
　　これが値下がりの要素になるかというと
　　安値売りは業者の裁定買いによって市場価格にもどされる。
　　郊外なら安値で売るしかない。

[353: 匿名さん]

>>352
また高値論者ですね。

REITも下げていますが、不動産会社の株価も下げています。
株価は将来の収益や成長性を反映したもの。
・金利上昇でローン審査が通ずマンション買える人が減る
・マンション価格の上昇に伴う売れ行き悪化と在庫の増加
・売上減による収益の悪化（固定費は減らないから）
・上記による資金繰りの悪化
などが予想されるので株価が下がってきている。

つまり、これからの不動産市況はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いという事。
株価は半年くらい先の経済動向を読んで投資する人が多い。
半年後にはある程度、市況の下がり目がはっきりすると思われる。

[354: 匿名さん]

マンション産業というのは、
もともと持続的なビジネスモデルではないのでは？
ブームになると一気に造って一気にガッポリ儲けて、
需要目いっぱい先食いすると今度はバタバタ倒れていく。
大京にしても長谷工にしても藤和にしてもダイアにしても、
大手でも実質デフォルトしてるわけですからね。

[355: いつか買いたいさん]

>>352

>マンション価格の上昇に伴う売れ行き悪化と在庫の増加

高値否定の論拠に「価格上昇」をもってくるところがナイスですね。

[356: いつか買いたいさん]

↑間違った
>>353です

[357: 匿名さん]

大きな勘違いは、首都圏の売れ行きの悪さ、在庫の増加は
「都心周辺の価格下落」につながらないという点だ。

秋刀魚が豊漁でも本マグロの値段は変わらない。

[358: 匿名さん]

＞これからの不動産市況はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いという事。

それは民主主義、多数決で不動産価格が決まるという意味かね？

マンション市場の価格の基本は地価。人の予想通りに地価が
動いたためしはない。

不動産会社が倒産しても都心周辺は優良物件として買われ
郊外在庫がバルクセールされるだけの話。

ブランド都心と廉価版郊外の物件格差がひらくだけ。

都心は実利的価値の差が多岐に及ぶ。
郊外は基本的にターミナルまでの距離だけで利便性の希薄さに差はない。

都心は精神的満足感と少しの時間短縮　喩えていえば　ブランドスーツ
郊外は実用的には十分住める。　　喩えていえば　量販店のスーツ

これからの紳士服業界はネガティブな方向に動くと考えている人が
多いとしても
量販店のスーツはもうこれ以上安くならない。
ブランドスーツは売れ残っても、内輪のセールで売られ
次の年は定価を下げずに品数を減らすだけだ。

業界の負け＝価格の低下

という発想が、生まれながらのデフレ世代らしくてほほえましい。
業界の負け、市場からの撤退　市場が他のものに置き換わる

これが普通の姿なのだ

不景気になるとデフレになるというのは全くの誤解。
デフレになると不景気になるだけで、不景気で物価が上がることは
幾度もある。ニクソンショック、オイルショック、１９８０年初頭
マンションが売れなくてもカネのある奴が買い占めたら
市場にはでないだろう。

実際、そうなっているじゃないか？

[359: 匿名さん]

ブランド品は売れ残っても一般市場で安売りされたりしない。

本来供給過多で値崩れした物件は、「お金持ち」がごそっと買っていったのだ。
１９９４年以降の不良債権も本来ならエンドユーザに安く売ってもよかったはずだが、外資ファンドが３掛けくらいで引き取った。

２００４年の供給過剰による底値も本当はもっと長引くはずが
どこかのお金持ち集団が一棟まるごと買ったりした。

このさき売れなくなったら当然、安値で出るものがあろうが
それは、エンドユーザの手にわたるまえに「第三者」が買うよ。

暴落とは誰も買わなくなるほど過大な評価になった時点での
投機買いのサイクルの停止だが
基本は都心は高値を高値と思わない人が買っている。

庶民との価値観の差が価格になっているだけ。
つき２００万の家賃を普通に払う人がいて、彼らはおそらく
今後も払い続け、新しいマンションができたら住み替えるだろう。

どこにも無理がないわけで、それが下がるというのは
ブランドバッグが下がったらいいなとう女子大生の願望と
堂レベルの話だ。

[360: 匿名さん]

ここに投稿する人の傾向は、

買った人　　　　　→まだまだ上がるよ！
買え（わ）ない人　→下がるよ！いい加減目を覚ませよ！

挑発的な人　　　　→デベや金持ちが、不動産下がって損する
　　　　　　　　　　のを見て楽しみたい願望の人

こんな感じか。

[361: 大学教授さん]

０７年６月から首都圏で新価格が適用され、契約率が一気に落ちた。
０７年５月７５．７％
０７年６月６９．１％
しかし、その中身を見ると都区部、特に城東地区の利便性に優れた立地の大規模マンションの一人勝ちの様相が強まっている。
今まで、過小評価されていたものが適正な評価に見直される過程の下で、新価格も無理なく受け入れられているようだ。

０７年６月のファミリータイプマンションの契約率は以下。契約数/発売数、契約率
３ＬＤＫ、都区部785/968、８１％、都下339/478、７１％、神奈川県922/1409、６５％、埼玉県299/516、５８％、千葉県221/316、７０％
４ＬＤＫ、都区部204/230、８７％、都下118/159、７４％、神奈川県228/340、６７％、埼玉県77/118、６５％、千葉県75/110、６８％
特に、都心部城東地区の広めのマンションに人気が集中している。
神奈川県の低契約率は武蔵小杉の大量供給の影響だろう。

[365: 匿名さん]

そうじゃないよ。投資にしろ購入にしろ判断の難しい時期でなおかつ
行動の機敏さが求められる。

私は、２００１年頃かった物件の値動きやこれからどの都市にどの
タイミングで物件を買うかをテーマにしている。

不動産は今後１５年程度のスパンで利益を出し、老後の生活の糧に
したいだけだ。

悪いが大博打を打てるほど若くないんだよ。投資は長いスタンスで
考えろというのが先人たちの教えでもあるよ。

[366: 匿名さん]

各種指標は、デベロッパーがどんな商品を企画するか決めるのには役に立つでしょう。原料を商品化し利益を乗せて売るのですから、普通に商売として成り立ちます。

しかし不動産を転がすだけで儲かることはありません。転がすだけですから各種指標は既に織り込まれているからです。

税効果でもない限り不動産投資はギャンブルと同じ、住まいとして買う範囲にとどめておきましょう。

[373: 匿名さん]

個人的な属性を語りたくないからもう書かないが、とにかく
あなたの質問に答える意味がわたしにはまったく無い。
私は１５年で売るか保有し続け家賃収入を得るか決めると
言っているだけだよ。
それもゼロ百の区分所有一室ではなく結構な数を買っている。
そんなことあんたには関係ないから説明したくない。

投資を語るスレではないぞ。

[377: 匿名さん]

なんでそんな上から目線で言うかなー。あんまり運が良いから神様仏様気分？

それで、特別に値引かれて仕入れたり・何か付加価値つけて処分してるの・する予定？

それとも努力・度胸で神様だから負けないって感じ？

[378: 匿名さん]

ここ凄かったですね↓。

■■野村不動産／飯田橋駅前再開発プロジェクト「プラウドタワー千代田富士見」、
全306戸を即日完売（2007/7/24）
●最高倍率23倍・平均倍率2.9倍・総登録件数899件・来場者5,400組超
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070724.pdf

[379: 441]

へえー。すごいですねえ。。
でも別に即日完売にする理由ってある？もう少し高くしてじっくり売ればと思ったりもするが。
という意味では私は三軒茶屋が気になるなー。

[380: 匿名さん]

秋口にはマンション安くなるの？
リートは下がってるけど信じていいのかな。

豊洲タワーも売れそうだし、富士見プラウドも完売？
デべの在庫は過去最高水準なんだよね。
ダイヤモンドとか東洋経済が言ってるように秋には下がるよね？


だんだん不安になってきた・・・

[381: 匿名さん]

>>377は口は悪いが、良いポイントを突いてる。

[382: 元祖匿名はん]

このへん、よくわからないのですが、他人が買ったり、売れたりすると
自分も買わないと不安になるものなのでしょうか？
結果が出るのはまだ先ですよ。デベ側の発言を借りれば、売るまで
価格は下がらない、わからないそうですから。

でも野村の飯田橋とか見てると、皆なんだかんだ欲しいんだなーって
感心すると言うか、あっけにとられます。皆お金持ちだ。
まあお金持ちの将来の心配なんか別にしなくていいですよね。笑

私も不動産の仕事に携わっていなくて東京にいたら、ひょっとして
今頃新築漁ってたりするのかなと想像しました。元同僚は買えたのかな？
買えてても買えてなくても「よかったね」と言ってしまいそう、、、

[383: 匿名さん]

とりあえず、春以降の不動産会社の株価下落をマンション価格下落の理由にしてる奴は、
一回月足チャート見てから言えってんだ。
年度末に向けて上がってそっから調整するのが2004年以降のパターン。

短期的視野の人が多すぎませんか？

[384: 匿名さん]

「ねぇ、ねえ。インフレなの、デフレなの、どっちが好きなの？」

「デフレが起きているときは、景気が悪いということになる。
　景気がいいときは、インフレになりやすい。」

「だったら、インフレになることはいいことなのね。」

「景気がよくてインフレならいいけど、モノ不足でのインフレ
　オイルショックのインフレ、戦後のインフレなど
　消費者物価が上がるだけではよくないよ。」

「デフレになれば不景気になるわけ？」

「モノやサービスの値段が下がっていきながらお金の
　流通量が増えていけば景気が悪くならずにすむだろう
　けど、そういう事態はデフレとは呼ばないだろう
　インフレ・デフレとはあくまでマネーの量とＣＰＩの関係で
　きまる話だからね」

「ベースマネーとマネーサプライとはどう違うの。」

「管理通貨制度の下では、中央銀行はいくらでも紙幣の数を
　ふやしていいけど、それをいくらで市中銀行に貸すかで
　マネーの流通調整が行われる。」

「ゼロ金利とか、量的緩和とかいうのは、無担保で銀行に貸し出した
　ことなのね。」

「それでベースマネーは増えたけど、その金は国の借金で
　ある国債の購入にあてられ、企業に貸し出されたりしないと
　マネーサプライが増えたことにならない」

「知ってるわ。１０００万のベースマネーが、１００万の準備金と
　９００万の貸出になって、９００万を借りた人がそれを元手に
　１２００万の売り上げを上げて、９０３万返済して、という流れで
　マネーサプライが増えていくわけね。」

「信用創造というんだけどね。これは企業業績がよくて景気がよけ
　れば拡大していくわけだ。
　実は、日本の銀行は企業の与信に何を使ったかわかる？」

「格付け機関のトリプルＡとかいう指標？」

「大企業の場合はそういうことになるけど、個人事業主や
　中小企業は？」

「昔は土地や工場などの固定資産だったんじゃない？」
「いまでもそうだよ。まず社長の家屋敷や事業所敷地を抵当にいれて
　運転資金を借りたりするよ。」

「だから、地価が下がると中小企業が行き詰まるのね。」

「土地には購入資金の借り入れの抵当にくわえて、根抵当といって
　一定の限度額まで資金を借りられる抵当権の設定がある。」

「銀行も土地が上がってくれたら土地持ちには安心してお金を
　貸せるというわけね。」

「サラリーマンでも、８％のカードローンより、マイホームを担保に
４％のフリーローンを借りたほうが得だよね」


「これまで、ベースマネーを増やしてきたのにいっこうにインフレは起きない
　けどどうなっているの？」

「大半が、国内の融資に流れずに国債やファニーメイなど海外債権の
　安定した金融商品に流れていた。銀行も企業に２％〜３％で貸す
　には営業しないと借りてくれない。国債は黙っていても買わされる
　中小企業に貸した日には、倒産したらえらいことだ。
　住宅ローンは小口だがデベロッパーと提携したら大きくはける。」

「やっぱり、地価があがって土地が与信のベースにならないと
　銀行は融資してくれないのね。」

「それじゃ困るっていうんで、資本市場を発達させようとして、新興市場の
　ジャスダックとか、マザーズとかヘラクレスができたんだけどね。
　あと、私募ファンドによる不動産証券化も直接金融のしくみだね。」

「銀行が貸さない。地価があがらない。景気回復しない。という悪循環
　を、直接金融の仕組みがうまく機能して潮目が変わったのは確かだね。」

[385: 匿名さん]

高値論者が涙目必死で反論といったところか。

REITも不動産会社の株価もまだ下がるだろう。
エンドの所得が増えない限り、価格上昇に付いていけない。
デベ都合での値上げについていけなくなる局面がそろそろだと言う事。

最近では南千住徒歩20分の川べりマンション（それも長谷工仕様）までが
70平米で4000万オーバーという世界。
正直、便乗値上げもここまできたかという感じ。
・こんな値段ではファンドは買わない（利回りが期待できない）
・中間層も買えない（価格が高すぎて）
・高所得層も買わない（南千住には住みたくない）
こんなある意味で勘違いした物件がどんどん出てきている。
（南千住、有明などで）

こんなのまでバンバン売れて新新価格が定着するとでも言うのかね？
高値論者の諸君は？
いつものように
・日本全国の金持ちが買う
・世界中のファンドが買いに来る
というのかね？

都心3区の高値維持はありえるだろうが、ここは23区全体の価格を論じるスレ。
23区全体の価格は早晩下がるだろう。
勘違いマンションの売れ行き不振が見えてくるのが半年くらい先だろう。
デベの我慢（売れないのに固定費はかかるからお金が回らなくなる）にも限界がある。
事実、勘違いマンションの1部では値下げしてきている。
そういう傾向を読みなさいと言っているのだ。

[386: 大学教授さん]

首都圏で５千万円以上マンションの年間適正供給量は、２万戸程度。
そこそこの所得層を含め、資産価値の保全を真剣に考え、場所を選ぶ時代に大きく変わっている。そして今選ばれているのが、都心からの物理的距離が近いにも関わらず、過去工業地域であったため安値で放置されている、中央区、台東区、墨田区、江東区の城東地域。
これら地域は他の都心部にくらべ、同じ予算でも広いマンションが購入できる、マンションによってはすべて８０ｍ２以上といったのもある。

一方、非常に苦戦しているのは神奈川県、もともと郊外の割りに地価が割高だったこともあり、新価格以降、販売価格が５千万円超のものが続出している。利便性に劣る地域に資産価値保全能力は無い。完成在庫が積みあがって行くのも当然であろう。
７月にはさらに在庫が積みあがっていると予想される。

[387: 大学教授さん]

マンションの場合、５千万円を超える物件になると、都心部しか売れない状況であるのは明らかだろう。
都心部城東地域にくらべ、都心部山手地域（千代田、港、新宿、文京、渋谷）は高価格になり過ぎ、今後は供給量が絞られ、購入する層も限定されてくるだろう。尚、港区でも湾岸地域は城東地域に分類しても良いだろう。山の手に対して川の手の概念の方が、分かりやすいかもしれない。
都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする。

[388: マンコミュファンさん]

大学教授さんいいこと言うねぇ

[389: 匿名さん]

>>大学教授
神奈川の話はまず23区には関係なし。
置いときましょう。

湾岸含んで川の手と呼んでもいいけど、墨田区・台東区・足立区の川べり
マンションは明らかに割高価格をつけているものも多い。
デベの事情で高い価格を付けているだけのものも多く、適正価格以外のものは売れ行き不振→在庫積み上げとなるだろう。
>都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする
それも適正価格あっての事。
・所得は増えず、税負担・社会保障負担ばかり増えて手取りが減る
・住宅ローン減税廃止にローン金利の上昇
今買える人でも所得が伸びなければ5年後の支払いは厳しくなる人も出てくる。
昔みたいにまじめに働けば所得が増え、家も買える時代じゃない。
そういう厳しい時代になってしまったのだ。

団塊ジュニア世代（バブル入社組とも言う）のリストラがこれから本格化する。どの大手企業も40前後で管理職になれなかった層をどう始末するか考えている。中小企業はこの層を平成不況の中でリストラしたが、大手企業では正社員はそうそうきれず残っている。彼らの賃金を抑える為に成果主義だの何だので給与が伸びないようにしたが、いよいよどう会社から追い出すかになってきた。
この層の住宅所得はあまり期待しないほうが良い。

[390: 匿名さん]

>>389
書いていることがどれも思いこみだけで破綻している。
団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。

[391: 匿名さん]

「大学教授さん」はどうやら豊◆大好き。
そして芝浦に執着しがち。芝浦→豊洲といえば？

城東の範囲を広げようとし、都心の範囲を狭めようとする。
もちろん、脳内不動産マップ。
代表的な脳内新語は「都心部城東地域」。
なんじゃそりゃ。

もう少し、自分の世界ではなく、不動産を語るベースを用いて
会話していただけないだろうか。これじゃ噛み合わない。

[392: 匿名さん]

それぞれに有識な数万人単位の関係者がおろう神奈川県を、単に割高で利便性に劣り資産価値保全能力がないと数行で切り捨てて、たった一人のあなたが自信満々であっても、あなたのほうをにわかには信じがたい。

[393: 匿名さん]

不動産に割高も割安もありません。それがわかれば大儲け誰も苦労しないからです。

[394: 匿名さん]

安ければ売れる、高ければ売れないということであれば、2002年〜2003年あたり
の都心周辺部のマンションは即日完売だったはずだけれど、実際はそうではなか
った。
自分もそうだが、2005年あたりまでは、ババを引いたかもという疑念が払拭でき
なかった。
価格は予想できるが、売れる売れないは蓋を開けるまでわからない。

[395: 匿名さん]

>>390
君の意見は何もなしか？良くある批判屋か。
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない
これこそ思い込み。
大企業はこの層のリストラを考えてるよマジで。
大手企業人事に知り合いがいないんだろうね。
人員構成いびつになってるから、どこも。

俺の意見は破綻してないし、しごくまとも。
俺の意見が耳に痛いのはデベ関係者とマンション転売屋。
君はどちらかな？

[396: 物件比較中さん]

マンションも投機の対象か永住かで選ぶ場所も変わるのだろう。
競馬のイメージでとらえてみると、
都心はＧ１レースでも、すでに定評があるので1.2倍くらいの大本命。
城東地区は未勝利戦で、やはり一番人気だが倍率は3〜5倍くらい。
どっちで勝負するかはそいつの度胸しだいってとこかな。
でもこの未勝利戦はかなり当たりそうな気がする。

[397: 匿名さん]

団塊ジュニアとは、一般的に71年〜76年生まれの年代層を指すでしょう。
彼らは、バブル期は中高生。この層はむしろ就職氷河組です。だから、
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。
という言い分は間違っていないでしょう。
あくまでも定義の話ですが・・・

[398: 匿名さん]

言葉遊びはやめろよ。定義厨房が。
30台後半から40台前半の管理職になれず、人員構成上多くなってる層が
次のリストラのターゲットなんだからもろに入ってるじゃねーか。

[399: 匿名さん]

良い意見なので再度コピペ

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

[400: 匿名さん]

管理費，修繕積立額は概ね3年〜5年毎に見直しがあります。
特に修繕積立額は10年ぐらいで当初の2倍以上になるところもあるようです。
その他に固定資産税，都市計画税の支出もあります。
もちろん評価額によりますが， 3000万程度のマンションであれば，年20万円前後は覚悟しなければなりません。
公庫を使えば団信保険料もある。
収入の面ですが，賃貸だと会社から手厚い住宅手当が支給され，自己負担分はかなり 軽減されていることが多いですが，持ち家となると雀の涙程度しか支給されなく なることが多いようです。
賃貸の賃料と同程度のローン額だから，大丈夫と単純に 考えてはいけません。
賃貸の賃料と分譲のローン返済額を比較する際は，会社からの 住宅手当分を考慮にいれて比較しなければなりません。
それと修繕積立金はあくまで「共用部」の補修のための積立であり，「専有部」の補修は 自己負担となります。
10年を節目として，水周りや壁紙，フローリング等のリフォームが 必要となってきます。
これは自己責任で貯蓄をして備えておかなけれなりません。
管理費と修繕積立費を払っているから，それ以外で自己負担額は発生しないと本気で 考えている人が多いようです。
ローンの組み方としては，何がおこるか分からない時代ですので，短ければ短いに越した ことはありませんが，住居関連費だけで月収の半分にもなるような組み方はよろしくないです。
当初は長期の固定金利でローンを組んで，繰上げ返済用に余裕のあるときに，別建てで 貯蓄に励むという方法がよろしいんではないかと思います。