23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[66: 元祖匿名はん]

恥ずかしくてこの価格じゃ店頭に並べられません、、ってな

職人気質やプロの意地みたいなのって、どっかないの？

あーたかなってもたー、しゃーないなー、なんぼかてーぬいたろー。

うれるうちにうっとかなー。はい、さいごのしょーひんげんていでっせ。

しかししこみもけんちくもたかいなー。だれのせいやー。


おまえやっちゅーねん。

[67: 匿名さん]

>>61
また、いつもの高値論者か。
飽き飽きする。
・無限金持ち（２極化で金持ち増えまくる）
・無限海外資金
それしか君の根拠はないのか？

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

[68: 匿名さん]

あのさ、ちらっと思いついたんだけど。
外人は金持ちが多くなってるわけでしょ？

日本人に売るよりさ、外人に高値で売れないかね？

[69: 匿名さん]

会話調は、何人かいるようだけど、わかりやすくおもしろい人はいる。
まねして、つまんない奴もいる。
まあ、読む人が選別すればいいだけ。
掲示板なんだから、書くな、とかは言わない。

[72: 匿名さん]

三井の愛宕タワーも結構、強気の値付けと思ったけれど、結局、売れ行き好調だし、山の手線内側、中央線下側の次の注目物件の赤坂薬研坂が今秋、どのぐらいの価格水準で売れ行きがどうなるのかが当面の焦点になるんじゃない。環７外側だと結構、完成在庫のあるようだけど、超都心部は依然、品薄状態に変化なしでしょ。

[73: 匿名さん]

>72環７外側だと
そうなんでしょうね。
やはり元々都心部は、「環７」とういうより
山手通り沿い(西側徒歩圏含む)より内側ってのが
常識的な線引きラインでしょうね。
よって、このラインから港区湾岸までの地域は
所得層を厳選して民度ダウンを避けてもらいたいとこですね。

[74: 住まいに詳しい人]

>>72
>超都心部は依然、品薄状態に変化なしでしょ。

えええっ、ホントですか？
転売目的の買いが大量に入って、一見品薄感があるだけで
実際はかなり余っているでしょ
これで資金供給に翳りが出てきたら・・・


幸いなことに（？）北米も欧州も成長に一服感があって
余った資金の一部は日本にも回ってきそーなので
東京の不動産価格も「ちょっと踊り場」で済むかもしれません

[75: 匿名さん]

安い時期に買った人を、買えもしなかった人が
罵倒しているみたいですが
反省が先だと思います

[76: 匿名さん]

で、リート下がったけど、マンション安くなった？
どっか値下げしたとこあったら是非教えてほしい

[77: 匿名さん]

２３区内のマンション安売りしたら、かなりのデベが潰れでしょう。

ただいま、三井不動産、住友不動産の株もジェットコースター
のように急降下中。
株式市場では、既に織り込んでいる。

[78: 元祖匿名はん]

>>75
あのー、罵倒とか、又おかしな単語を使わないでくださいね。

あと、反省ってなんですか？後悔ならまだかろうじて理解できますが。

日本語の勉強が先かな。頭の中が自分中心に回っているようですね。

ひょっとして職業柄でしょうか。その改行の仕方。。。

マンションにしても家にしても買わなきゃいけないものでもないですよ。

儲けたからエライみたいな話はシゴトだけにしときましょう。

[80: 大学教授さん]

>>74
投資用マンションの基本は利回りですね。
2006年1月〜12月の東京の新築マンションの表面利回り（年間期待家賃÷物件価格）を見ると、
都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）、４．８３％
２３区平均、４．８６％＝都心５区以外の方が利回りが高い
都下平均、４．６５％
ちなみに、
横浜市平均、５．００％
川崎市平均、４．９５％
でも、横浜市、川崎市じゃ就業人口が都心とくらべてかなり少ないので、需要の厚みって点で不安が大きいですね。

それでは、区市別の利回りが高いベスト５はどうでしょう。
①荒川区　５・６３％
②墨田区　５．４７％
③立川市　５．３９％
④江東区　５．３５％
⑤台東区　５．３１％
立川市の場合は、多摩地域就業者が対象ですから、需要の厚みの不安があります。残るは東部の４区になります。
それでは、従来ワンルーム不毛地帯（やっても入居者が期待できない地域）だった、これらの区の利回りが高い（そこそこの家賃が取れるようになった）のは何故でしょうか？
それは、産業構造の大きな変化と中小企業が世代交代の時期になっているからです。そもそも、ワンルーム不毛地帯だったのは、中小企業に勤める肉体系労働者の賃貸居住地域だった為です。しかし、今やその中小企業オーナーも高齢化し、次々と自主廃業しています。また、その労働者達も団塊の世代で、退職から田舎へのＵターンが始まっています。
一方、首都圏の少子化は進み、オフィスワーカーが不足し、地方上京者は年々増えています。さらに、オフィスの東京駅周辺への集中が進むのは開発計画を見れば明らかで、このエリアへの交通利便性が高い東部の評価は上昇しています。これらが重なり、東部４区の高利回りにつながっていると思われます。

２００６年の区別ワンルーム供給数はまだわかりませんが、特に都心と隣接している墨田区、江東区、台東区がかなり増えてきていると思われます。居住が進めば、これら地域の居住者年齢は一気に若返ります（団塊世代が減って、２０代が増える）都心周辺の住環境、商環境は今後大きな変化を見せるでしょう。
後注目しているのは、新デジタルタワーの存在です。これが、賃貸市場（特に２０代若者層）に与えるインパクトは大きな物になりそうです。

[81: 匿名さん]

＜80
荒川区とか東京の東が利回り高いのは、利回り高くしないと売れない
からですよ。

青山とかは利回り高くても、希少性とかブランドイメージで売れちゃう。

その違いではないでしょうか。

山手線で一周してみても、西と東では雰囲気の違いはあるでしょう。
それがこれからなくなるかというと逆で、ますます差が広がると
思います。

[82: 大学教授さん]

>>81
従来考えられなかった東部にワンルームの供給が始まっていることは、首都圏賃貸マーケットの大きな変化ととらえて良いのでは？

ブランドイメージが高いと、多少利回りが低くても、投資しようと考える人が多いのは事実だが、その限界を超えるような物件価格になるとさすがに売れなくなって来る。
また、高価格、高家賃物件は、しょせん借りれる所得レベルの数が限られてくる。街が大きく変わるには数の力が必要になります。
そう言った面で、東部の変化は注目に値します。

[83: 匿名さん]

＞82
ワンルームが増えているのは、やはりそういう所得層の人が多く
需要もあるからなんでしょう。
ただワンルームに住む人たちが増えても、いい方向に街が変わる
とは思えないのですが・・・

投資用としては利回り高くていいかも知れないけど、賃料未払い
のまま逃げられる率も高そうで買うのは躊躇します。

[84: 匿名さん]

リートが下がっても、よほど長期間下がり続けないと、マンション
価格まで波及しないですよ。

リートの価格が下がる→賃料は上がる→利回りは大幅改善してしまう
ので、また資金が流入して物件が枯渇してしまいます。

供給面で言えば、むしろリートが上がり続けた方がマンション供給
増えそう。恐ろしく高値になるんでしょうけど。

しかし今１兆円とかファンド組んでも買う物件あるのかな？
売りが少な過ぎるから、お金集めてもどうするのって感じです。


また、過去、何度か発生している過剰流動性の収まり方ですが、

①インフレになって、貨幣と財が均衡する

②資産インフレが発生し、バブルにまで成長、その過程で流動性を吸収し暴落することで流動性が解消される。

③金利が高くなり、利回り選好から債券に流動性が吸収される。もしくは金利が高くなったことで借金返済により流動性が減少する。

というパターンですかね。

日銀、ＦＲＢとしての一番のベストシナリオは③ですが、現状②の状況が進んでいる感じです。
過剰流動性の規模はかつてないほど大きいのですが、コモディティ、株、不動産、債券、新興市場など過剰流動性を受け入れるマーケットも大きくなっていることから、資金が循環し上手くまわってます。

日本は金利水準と政府債務残高から③は取れないので、資産インフレに
ないやすいです。資産インフレも金利で止めれないので、中国みたいに
規制強化しかないでしょうね。

リートも規制強化が進むんでしょうけど、やはりお金は集まるんでしょうね。円高進行でＦＸから流れてくるのかな〜

[85: 大学教授さん]

>>83
従来の肉体労働者用アパート（家賃５万円程度）と比べれば、
ワンルームが増えてそこそこのサラリーマン達が住む方が、
住環境、商環境は雲泥の差で良くなって行くだろう。
また、団塊世代から２０代に一気に若返る影響は大きい。

　　　　　新築ワンルーム　　　新築１Ｋ・１ＤＫ
台東区　　８．２９万円　　　１０．０６万円
墨田区　　９．２７万円　　　　８．６６万円
江東区　　９．４０万円　　　　９．０８万円

[86: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。大筋で
①世界的過剰流動性、インフレ傾向で上昇は長期
という派と
②購買力、給与水準低迷からもはや大きな上昇はない
という２つの主張に分かれた感じね。」

「①は、マクロ経済の視点、
　②は買い手の論理、
　問題は需給バランスだ。

　買い手の数が減ってくれば、供給を減らす。
　不動産業界というのは、需要が多ければ我先に
　売ろうとして供給過多に陥り、需要が萎んできたら、
　あわてて供給調整する。
　そういう体質なんだ。」

「頭が悪い人たちの集まりなの？」

「ロジスティックスの過程がないし、喩えていうなら
　メーカー直販、系列販社販売だから、
　需給調整機能を持つセクターもない。
　生産には、
　土地取得、企画設計許認可で最短１年。
　工事は普通１年〜２年。
　青田売りはできても竣工までは代金は入らない。

　確認申請が下りないと着工できない。
　確認申請が下りないものは販売できない。
　計画変更すれば販売図面は作り直し
　確認申請は修正申請がいる。
　いろいろ手間のかかる商売なんだね」

「値上がり相場だと、早く売れば損でしょ？」

「確か、ケネディーウィ◆ソンジャパンのＨ間
　さんあたりがしきりに住宅中心に物件探しをして
　いたのは、２００３年頃だね。
　ファンドがレジデンスに目をつけたの２００２年
　後半あたりからかな。
　当時は、ブライダル施設や、パチンコ屋まで
　土地探しで懸命だった。ファンド買いとの
　競合で、マンション用地不足が表面化したのは
　２００４年だろう。」

「２００４年に落札したら、２００５年には販売開始
　なの？」

「当時、３割高で仕込んだ土地は、値上がり待ちで
　じっくり寝かせて販売ということだね。」

「でも着工して売り渋りというのもあるわね。」

「大手電鉄系や総合デベならまだしも、マンションデベが
　更地抱えているのは、機動性にかけるよ。
　ある程度の市場予測のもとに着工するケースの
　ほうが多いだろう。」

「土地があがったから、マンション価格もあがるんだと
　言われてもても、エンドユーザは納得できないでしょ？」

「いいや、納得して買う人がいる限り、価格は上がる
　という理屈だ。」

「下がり相場というのは、我先に売り切ろうと
　過当競争になりやすいのに
　上がり相場とみると、皆さんお先にどうぞと謙譲の　
　美徳を発揮ね。」

「マンションは、過当競争になったからって、その場から
　逃げていけないからね。

　ところが、土地供給というのは、倉庫跡地、工場跡地
　新駅周辺、区画整理事業、再開発エリアなど、
　集中して出てくる訳で・・・」

「そういうエリアは、各社競って売り切ろうとするから
　値が下がるの？」

「話としては逆だよ。
　ニューディール政策って知ってるだろ？知らない？
　それじゃ、ＮＹのシリコンアレーやダウンタウンの
　再開発は？

　そもそも、不景気の対策として、再開発や公共事業で
　地域や国内経済の活性化を図る。」

[87: 匿名さん]

「７０年代、ニクソンショックと列島改造計画
　８０年代、プラザ合意と内需拡大政策
　９０年代はなくて
　２００２年のＩＴ不況と、都市再生ね。」

「規制緩和と、開発促進、低金利政策で大抵はインフレ
　が起きる。だから地価もあがるんだ。」

「いまもインフレは起きているわよ。
問題はそれがどこまで続くかって話だと思うけど。」

「マンションミクロで考えるとわからなくなるけど
　給与所得以外の所得が総体として増えているから
　都心マンションが高値でも買い支えられているんじゃ
　ないだろうかね。」

「株があがれば、不動産も同時並行で騰がるって
　藤巻さんも書いていたわね」

「下手をすると日経平均は４万円になるかもしれない。」

「ＮＹダウが市場最高値とかになれば、おのずとそういう
　思惑も出てくるけど、それが不動産に連動するの？」

「連動するよ。問題は、株価のバブルが終われば、その後
　地価も下落する流れだということだ。
　国が、家計の金融資産を、株や住宅にむけさせようとしている
　のは明らかなんじゃないかな。
　新興株とかインサイダーの範囲でスケープゴートを出したのは
何のためだと思う？」

「悪党が儲ける市場は終わった。これからはクリーンな市場で
　一般投資家が健全に投資をしていただく場になりました。
　そういう宣伝効果にはなったわね。」

「不動産だって、ヒューザーみたいな怪しげな業者をつぶして
　不動産は健全な資産形成の市場です。みたいな
　雰囲気になってきただろう？」

「それじゃ、ここは思い切ってもう１軒買いますか。」

「ちょっと待てって、今はもう余裕資金がないだろ。
　残った金は株で運用中。」
いずれにしろ基準地地価が１０月下旬に発表になる頃
　郵政民営化、郵貯資金の市場運用も始まるだろう。
　その前に、参院選の結果で株も動くしね。」

「株や土地で儲ける富裕層ばかりで世の中おかしく
　なってしまわないかしら？」

「医者や弁護士や外資系金融勤務がいくら金稼いでも
　彼らは暇がないから大きく金を使わない。

　人間暇になって大金を持つと心の隙間を消費で
　うずめようとする。団塊世代の退職で百貨店の
　売り上げが伸びたのは昨年冬がその例だよ。」

「忙しい富裕層は個人消費の伸びにはつながらない
　ということ？」

「金持ちというのは本来暇でなくちゃいけない。

　働くための住宅購入に期待する時代から、私生活を
　楽しむための住宅購入という視点で考える時代だろう。」

「ワインの薀蓄語ったくらいで、関係ない話はやめろ
　みたいに言う余裕のなさは、困りものよね。」
　所得格差がひらくなかで一般消費者はどうしたらいいの？」

「欲しい人は、いずれは郊外を買うでしょ。
　都心が欲しいという
　人は、働くためと、それ以外に別れるよね。
　生活を楽しむために都会をというのは
　ＤＩＮＫｓ、シニアカップル、単身のシニア、高収入シングル
　などいろいろある。」

「でも、それが市場を支えるほどのボリュームはないわね」

「そうかもね。
　日経ＥＷというＶＥＲＹの対極にあるワーキングシングル女性
　向け情報誌が５号で廃刊だそうだ。」

「面白かったけど売れなかったのかな。」

「働く彼女らは、そんな雑誌は要らない。クレアも読めば、
　東洋経済もニューズウィークも読む。」

「いまの供給量ならば、１９９４年頃の都心物件と規模も
　値段もさしてかわらないから、コンパクトマンション中心に
　市場は安定して伸びるかもしれないわね。」

「もともと、８０年からこのかた、都心６区のマンションって
　広いものはお金持ち向けで、４５㎡〜６０㎡が主流なんだ
　よ。」

「今回は、マンション話中心だから文句いわれないかもね。」

[88: 匿名さん]

＞東部にワンルームの供給が始まっていることは、首都圏賃貸マーケットの大きな変化ととらえて良いのでは？

おとっつあん、何を寝ぼけた話をしているんだろうね。
葛西の駅から管七を少し歩くだけで、江戸川がワンルームのメッカだというのが
わかるよ。そういうのは企業に一棟貸しして寮にするのが流行った。
町谷も船橋法典とか東のほうにはやまほどございますよ。