23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[773: 匿名さん]

>>772
はぁ？お前、日本人？
「豊洲」に６０００万円って書いてあるの読めないのか？

[774: 匿名はん]

年収の何倍とか、給料の何か月分とか、
そんなんで目安になるわきゃないのにね。
各人ポートフォリオ、信用状況、色々異なるんだから。
昔のように、インカムは給与所得、ストックは郵便貯金、みたいな、
ステレオタイプの団塊世代とは訳が違うんだから。

結局「大丈夫ですよ」って、
言って貰いたいだけでしょう。
売る側も背中押すために、いくらでも気休め言いますよ。

銀行が貸して物が売れれば、
その後困窮しようがどうなろうが、回収困難になろうが、
知ったことじゃないってのが本音だし。

[775: 匿名さん]

豊洲の6000万は不人気でも
飯田橋の1億〜2億は即売の事実
やっぱ立地が重要だよ

[776: 匿名さん]

>>774
ここに書き込んでる人達はあまりに実践力が足りないな。
なんでもいいからマンションのMRに行って人気マンションの
抽選にでも参加して相場観でも学んだほうがいいな。
年収低そうだなみんな。金もなさそうだしな。
過去数年の人気都心マンションのモデルルーム行ったことが
ない妄想族だらけだろここは。

行ってれば間違いなく熱気と人気で格安なのはわかるはずだから
マンション買ってるはずだからな。汐留なんて凄かった。
あの当時人気が凄かったところは軒並み中古も高騰だしね。
人気マンションはそう簡単に買えないんだよ。
販売期間中に相場が上がって大手デベは価格は当初設定から
かえないから、抽選当たれば含み益が出る状態だったからね。
言い換えればデベが金を配ってた状態だったんだよ。

今はもう上がりきったのが分かるだろ。もう数年前の熱気は
モデルルームにないからね。買った瞬間２割下がる物件しかないだろ。正常な状態なったってことだ。適正価格だからほぼ１倍で売れるってこと。


１人気マンションのモデルルーム行って来い。
２しかーーし残念ながらもう人気マンションがなくなったから
　一生郊外マンションか賃貸マンションで諦めてください。

[777: 匿名さん]

>>776
人気「都心」で汐留が出てくる辺り、貧乏さをかもしだしてますね

マンションが盛り上がって来たのはここ数年で
盛り上がる前の底値のときは
MRなんてガランとしてましたよ

そういうマンション買っても
普通に50％アップとかで売れるのが不思議なところ

[778: 匿名さん]

汐留が都心じゃ無いとすると貴方の都心ってドコになるんですか？

[779: 匿名さん]

>>777
ほんと粘着の上頭悪いな。（ｗ
きもいオーラ出しすぎだよ。

頭の悪さとしてお前の文章の底値だったときは
ってその当時底値かどうかは誰もわかんねーだろ。（ｗ

販売期間中に相場が上がってるときの話と違うんだよ。
それは底値確認出来てからの購入だからな。

あと粘着しないでくれないかな。きもいよ、おじさん。

[780: 匿名さん]

>>778
赤坂とか虎ノ門とか
湾岸は却下だろ基本は
>>779
多分あなたより若いよｗ
20代だしね〜

底値かどうかは分からんかったが
安いと直感できた
あと株価も上がってたしね

[781: 匿名さん]

>>780
やっぱりずっとこの掲示板に貼り付いている
赤坂野郎＝山手線の内側厨（アンチ湾岸クン）だったかｗ
汐留を都心と言わないならせめて千代田区内の地名位だせよｗ

[782: 匿名はん]

都心物件と湾岸物件って、
そもそも全く異なるカテゴリーだと思うんですよね。
購入層にしても、客の呼び方売り方にしても、内容的なものをとっても。
これを混同するから話がややこしくなる。
もっとも、意図的に混同したい向きも多いようだが。

たとえば大規模ショッピングセンターとかとセットで販売するのは、
これ完全に郊外型開発のパターンですよね？
何も無い場所に、古くは団地の真中に商店街作ったような。

自然に人が集まった場所に商圏ができ住人が増えるのと、
ハコモノを先に作って人を集めるのは、土地のもつ底力が根本的に違う。
後者は、資本の投入が終了した時点で、
先行きは非常に厳しいものになる。

[783: 匿名さん]

赤坂→Ｔ豚Ｓ
汐留→ＮＴＶ＆ＮＨＫ移転候補地

汐留の圧倒的勝利ですね。

[784: 匿名さん]

赤坂野郎って相当前からこの掲示板に粘着しているよね。
むやみに湾岸物件叩いたり「山手線の内側〜」とかの
スレ立てたの全部この人でしょ・・・。
煽り文句や文体がいつも同じだから正体スグ解っちゃうんだよね。

[785: 住まいに詳しい人]

>行ってれば間違いなく熱気と人気で格安なのはわかるはずだから

市場に活況があれば割安なんですか
言ってることが無茶苦茶だなぁ

株の世界だと「人の行く裏に道あり花の山」なんて格言があるくらいで
表層的な雰囲気に流されるのは良くないことだと思うけどね

>言い換えればデベが金を配ってた状態だったんだよ。

勘違いしているなぁ
デベが配っていたのは「金融庁」の裏書きがある手形だったんだよ
税金を突っ込んで何とか日本の金融は破綻せずに済んだから
不渡りにならなかったわけで、当時は利益なんて確定していなかった

結果論になりがちなのは仕方ないにしても話が荒すぎる

これから価格が上がる/下がるつうのは、
将来の利子率がどう期待されているのかが問題なわけで
経験則を学ぶ以外、過去の出来事には拘らない方がいいと思う

[786: 匿名さん]

赤坂なんて坂が多くて、歩道もロクに無いトコ
人が住むトコじゃないだろ・・・。
見栄だけで買っちゃった>>780みたいな人がストレスで
こんな掲示板で毎日毎日、粘着したくなる気持ちは解らなくもない。

[787: 匿名さん]

>>785
ちょうどいい奴がいた。まさに机上の空論屋だな。
株の世界で人の裏なんたらかんたらってよく大もうけ
したとかって嘘つく奴の言う格言だよな。要は私はみんな
と違うって自己顕示欲の高い奴が使う言葉だ。
あんたのように名前にすまいに詳しいとかつけてる
ところが自己顕示欲が強いよ。（ｗ
まあ、あんたがだいたいどんな奴か想像できるけどな。
可愛そうで文章にはできないけどな。

デベが金配ってたってのは販売期間が１期と２期で仮に
４ヶ月あったとして１期の価格から周辺相場は上がってるのに
大手デベは１期と２期であまり価格を買えないから２期に買えば
買った瞬間に周辺相場より安く買えてるってこと。
だからこその凄まじい熱気と抽選なのよ。
市場が活況とかって次元じゃないんよ。
安い物件の取り合いなんだからな。

ほんとあんたみたいなのが価格を語る資格はないね。

[788: 大学教授さん]

首都圏高額マンションの需要量
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

[789: 匿名さん]

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
従業員1000人以上の大企業って全民間企業の1割もないのですよ。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。
これより所得の低い人が大部分なんですよ。

大企業勤務の40歳の人で年収800万。
年収の5倍を不動産取得に当てるとして4000万。
23区内で4000万だと足立区で70平米買える程度でしょうか。
大体そこらへんが1馬力だと上限って事です。
親からの資金援助や株で儲けたとかサプライズが無い限りは、まじめに働いてもこんなもの。

ここや2chでは、異常に金持ちが多くたぶん脳内金持ちが一杯いるんでしょうけど、多くの勤労世帯の実態はそんなもんです。

これからは、定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がる可能性も大です。

マンションを買うのは慎重に判断すべきタイミングにきているのは間違いないでしょう。　

管理費，修繕積立額は概ね3年〜5年毎に見直しがあります。
特に修繕積立額は10年ぐらいで当初の2倍以上になるところもあるようです。
その他に固定資産税，都市計画税の支出もあります。もちろん評価額によりますが，
3000万程度のマンションであれば，年20万円前後は覚悟しなければなりません。
公庫を使えば団信保険料もある。
収入の面ですが，賃貸だと会社から手厚い住宅手当が支給され，自己負担分はかなり 軽減されていることが多いですが，持ち家となると雀の涙程度しか支給されなく なることが多いようです。
賃貸の賃料と同程度のローン額だから，大丈夫と単純に 考えてはいけません。
賃貸の賃料と分譲のローン返済額を比較する際は，会社からの 住宅手当分を考慮にいれて比較しなければなりません。
それと修繕積立金はあくまで「共用部」の補修のための積立であり，「専有部」の補修は 自己負担となります。10年を節目として，水周りや壁紙，フローリング等のリフォームが 必要となってきます。
これは自己責任で貯蓄をして備えておかなけれなりません。
管理費と修繕積立費を払っているから，それ以外で自己負担額は発生しないと本気で 考えている人が多いようです。

[790: 匿名さん]

ホントそうですね。
ここには俺は普通のサラリーマンで6000万のマンションでも普通に買えるなんていうヤツがいますが、実際はネットカフェに住んでて奥さんもいないホームレスの妄想です。

リアルだと並以上のサラリーマンでも6000万のマンションを買ってしまうと、頭金が2割程度の場合、ローンを払うだけであとは何もできない寂しい生活を送ることになります。
これは子供がいて、奥さんがフルタイムで働けないという場合です。


普通に買いたいものも買い、海外旅行にもいって、子供にも好きなことをさせてあげようとすると5000万以上の物件なんか、平均的な30代には買えるわけがないんです。

[791: 匿名さん]

>>782
UR（公団）がコーディネートしているかどうかというのも違いだよ。
佃も芝浦も豊洲も東雲も、URが頑張ってまとめあげた再開発計画だ。
晴海トリトンも半分はURによるもの。どれも、どこか似ている。
一つの地域内に、学校、保育園、スーパー、高齢者向け施設、分譲に賃貸、
駅が遠ければ橋や新しい出入り口、なんでも用意しましたよという。

民間に任せると、港南や勝どきのようになる。
都が考案し、バブル崩壊後に手を打たないと有明のようになる。
どれもハコモノがないのに必死に売ることになったが、
どちらかというと悪い意味で妙な味わいがある地域にもなっている。

後者は未来図がなく敬遠されがちであるが、
逆に資本投下が終了する時期もみえていない。
未来図にそって委員に加わっていた企業が適宜進出するのではなく、
どこが進出してくるか分からない面白みがある。
土地の持つ底力に比例して、というなら後者は都心的ではないか。
民間が競い合っている六本木のようになることを夢見つつね。

[792: 匿名さん]

中古板からだが、典型的なハコモノ再開発をうまく突いている。

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No.45 by 匿名さん　2007/07/06(金) 21:48

豊洲の頂点は住友のツインタワーで、以降は収束が規定路線。
既に豊洲の再開発は話題にもならなくなっており、次の場所、
江東区では門前仲町、中央区では晴海がその舞台になる。

深川（門前仲町）の歴史は言うまでもなく、晴海も日本初の高層
アパートなど、昔からの立地、住宅地としての魅力で訴求する。
豊洲の「元は工場だらけの新興地」の空虚さが際立つことになる。

若い世代が車を所有しなくなった。車所有を前提とした郊外型
SCであるららぽやビバに頼る豊洲の街づくりは、将来性が不透明。
有楽町線沿線の再開発もなく、沿線の魅力が増す可能性も皆無だ。

成功しているから妬まれている？　そう感じるならそれでいい。
では、そう認識するならなぜそんな場所を買ってしまうのか。
いずれ湾岸全体が叩かれる時に、矢面に立たされるのは豊洲だ。

かつての公団による巨大団地に、三越や明治屋がこぞって進出した
ことはご存じだろうか。それが、ニュータウンの問題や自殺と
からめて一斉に叩かれ、今の凋落したイメージだけが残っている。

首都高晴海線、環２が開通したら豊洲を通る車は激減する。
サビれた街をアピールするにはいいショットが撮れそうだ。
そして、移転してきたオフィスは、いずれまた出て行くものだ。

移転したオフィス同様、移転してきた住民も、いずれまた出て行く。
錨のオブジェに歴史を感じ街を離れられない住民などいない。
安く、便利だと思う、新しい場所をみつけたら、出て行くのだ。

複合再開発で得たのは、男ばかりのレジャー大学と、華やかな
OLなどいない地味なIT企業と、どこにでもある飲食店の数々。
それらを素晴らしいと感じた「見る目がある」マンション購入者達。

どこにでもある店、定期的に変わる店員、常に吹きすさぶ強風、
人工的に植えつけられた植栽が演出する四季、薄暗いホーム、
道路を行き交う疲れ切った顔ばかりのIT企業使い捨てソルジャー達。

なぜこの街に住むのか？　住民は皆「銀座に近いから」「有楽町線が
空いている」「利便性の割に安い」「ららぽーとが近い」・・・と
口を揃える。興味があるのは、ホテルや新しい施設ができることだけ。

ここまで読んで「ふ〜ん。で？」と一蹴できるなら、買えばいいだけ。
良いところは分譲のパンフレットにいくらでも出ているだろう。

以上、元豊洲住民より。