23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[653: 匿名さん]

それで、おすすめは郊外ということでしょうか？
なんえそんなことすすめるの？

[654: 匿名さん]

買えるところを買えばいいんじゃない？

郊外でも都心でも。

それが棲み分け。

[655: 匿名さん]

とにもかくにも今後の景気次第だよ。
景気が持続すればマンション価格も維持。
景気が悪化すればマンション価格は下落。
単純にそれだけ。

[656: 匿名さん]

世界中を見渡して、土地の値段が数年のスパンで下がっている都市ってあるのでしょうか？

[657: 突込万歳]

この低金利インフレ時代、多少のリスクはあっても金借りて
都心の便利で広くてそれなりに高級感もある分譲物件に住める奴の
勝ち。
リスクは避けて賃貸にすべきとの意見があるが、実際のところ限られた
年収で賃貸できる物件は狭くて安っぽいチンケな物件。
日本の没落を恐れて、そんなニワトリ小屋に○十年も住むことこそ
人生のロス
だいたい君らは値下がり値下がりって、自分が住むんだから２０年ぐらいで償却してゼロ円になっても別に構わないんじゃないの？ぐらいの余裕をもてないのかよっ！て感じ。男だろ

もう遅いけどな

[658: 入居済み住民さん]

久しぶりにこの掲示板を読みました。
しかしこの掲示板、これから買おうという人とは
思えない書き込みが多いね。
売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・
はっきりいって最近分譲に興味を持ち始めたなど、
これから買おうという、フツーのサラリーマンには
値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
インフレ論者も多いけど、食料自給率の低い日本は
インフレ＝国内物価上昇＝家計圧迫＝国民の不満増大
ということにになるのでは？
給与を引き上げる余裕のある企業はごく少数でしょうし。

私は、生まれも育ちも都心３区ですが、
正直言えば地元の住まいが投機の対象になりはじめると
土地に愛着を持つ人が姿を消していきます。
バブル時代にそういう流れを見てきた私は、
都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

[659: 匿名さん]

>>650
「市場」を語るスレで「私情」を語ってどうするんですか。

自分はどうあれ、世の中はこうだ。
それを書くだけでいいんですよ。

過去買っていようが、買っていまいが
これから起こる事態はこうだ
という見通しを背景ととともに語られたらいいんじゃないでしょうか。
そうでしょ。

みなさん、何が知りたいか。
このまま、都心は坪単価７００あたりでどうなるのか。

都心周辺は４００あたりでどうなるか。
湾岸は３００から先へ
動くのか、城東が２２０までいってどうなるか
そういう話なんでしょ？

みなさん、
下落だ、上昇だ、天井だとか言ってますがね。
いったいどうやってマンション価格が決るかご存知ですか？

マンションは、土地がなきゃできませーん。
土地は誰が売るんですか。
土地はだれが仕入れてくるんですか。

土地を手放す人が増えたら下がるんですよ。

みなさん。「失われた１０年」「就職氷河期」とかいいますがね
企業が、社宅やグラウンドや配送センタ、工場、倉庫の土地を
売って人と資産のリストラをやったんです。その時期に。

だから、工場・倉庫・街中の配送センタ・テニスコート・グラウンド
みーんな売られちゃった。

安値で買ったんだけど、それっでもまだ、世の中不景気で買い手
がいません
ってんで、容積を水増でもしして斜線制限緩和して
普通の倍誓い規模で詰め込んだらやっと売れそうな値段になったんだ。
わかってますか、そのへんの事情。
廊下なんかいくらつくっても面積から除外・・・ひでぇ法律作っちゃったんだ。

でもって、土地が高くなっても、容積緩々斜線制限ゆるゆるのままだから
狭い土地に日当たり最低の都心コンパクトマンションがいっぱいできた。
昔は制限があって建たない場所もどんどん立ててしまったんだね。


もちろんまともなものもある。
東京サウスパークタワー。そんなでも坪単価３３０万以上だった。
汐留のツインパークスこれなんかも開発負担金が多くて４００万
近かったかな。

マンションは、市場が価格をきめているみたいに思っちゃいけない。
都心周辺でも安値の土地を随意契約で仕入れたデベロッパーが強い。
公共用地などを高値入札したところが苦戦する。

先を占うに、廉価な土地が大規模に供給される動きは無い。
城東地区で靴屋の工場がつぶれたり、エレベータの工場がつぶれたり
する気配もない。

上がることはあっても、下がる要素はないという見方で正しいんじゃ
ないですかね。
土地は、みんないままともに使っているものばかりだから売れと
いわれても、金を積んでも売らないでしょ。あんたかわりの土地見つけて
きなさいよという感じ。

個別に目をつければ、芝浦の先のアパレル系倉庫とかまだまだ多少は
あるけど、こっちから買いにいくより潰れるのを待ったほうがいい。
オンワードとか大手さんだから儲かっている企業だし、カネボウみたいに
左前になってもビルはのこってたりしますよ。

ですからね、みなさん
下げたかったら安い土地がどこにあるか。それを見つけてくる
それしかない。なぜ安いかなんてこだわっちゃダメ。
いいんだよやすければ都心周辺なんだから。

[660: 匿名さん]

＞売る側の論理でものを語る人があまりに
多い・・・・

そうでしょうか。売り手市場になっているというだけでしょう。

「おじさん。はまちある？」
「売り切れだよ」
「鯵は？」
「あるけど高いよ、大分からきたやつうまいよ」
「高いよそれ。ふつうのないの」
「うれちゃったんだよ。奥さんもう少し早くきてくれたらいいのが
　あったんだけどねぇ」

＞フツーのサラリーマンには値上がりなんぞ百害あって一利なしです。
そりゃ当然だけど
あまりにデフレ時代を謳歌した人間の発想。
１００円ショップでマンション買うわけではない。イトーヨーカドーがマンション
分譲するわけでもない。
値上がりしないと、土地を基点にした「信用想像」つまり金を貸したことで
さらに金回りがよくなる経済活性化のことです・・・が起きない。

本末転倒なのは家が安いから買ってやろう。買えたから給与はこのままで
のんびり行こう。
これじゃダメで、家が買えない。もう少し所得を増やして豊かな暮らしを得たい
こっちの発想が健全ではないですか。

そういう展開にならないと、花見の場所取りみたいに早いものだけが得を
するという話になる。
得した人を引き摺り下ろすというのが共産主義。遅れたきたひとが新たな
チャンスを目指すのが市場原理主義

＞インフレ論者も多いけど、・・・都心の物件価格の高騰はデメリットの方が多いと感じます。

それも一面正しいけど、文句いうだけでなくどうすればいいか考えましょうね。
倫理で経済が動くわけではない。

[661: 匿名さん]

２００２年あたりは、市場をもりたてて猫も杓子もマンション買って頂戴ブームをつくったわけだ。
そこでインターネットの「消費者支援サイト」まで動員されて「不動産、みんなで買えば怖くない」
とやってきたから、もう社会的に都心の地価が反転したから「おまえらご苦労さん」という状況
になっている。
サイトの首謀者は、大手ネット広告会社にサイトの権利売って店じまいすべき時期なのに
まだやっているから「消費者主権がまだ続くかのような錯覚に陥る」よくないな。

[662: 匿名さん]

じっさい
＞こう考えると住み替えに最も肝要なものは、年収を上げることなのではないだろうか。
いい物件を選び、自分に合ったローンを選択し、賢い返済をしながら、年収も上げる。
時に負債額の大きさに躊躇うこともあるかもしれないが、常に上昇志向を持つことが豊かでゆとりのある生活に欠かせないことを強く意識してはいかがだろうか。

ここまで書いちゃうわけで、私もそれには異論がないが。

[663: 匿名さん]

消費者支援さいとは消費者サイドの運動論で価格を下げよう・・みたいなニュアンスは
まるでなくて、何にフェアバリューがあるかを見極めるのが主旨。

そこに地価の上昇が介在した時点で、フェアバリューは地価相場論に置き換わる。
その辺に、不動産レーティングサイトの難しさがあるんだろう。
舵取りをするのには、不動産市況と経済の流れに深い素養がないと無理だと思うよ。

[664: 住まいに詳しい人]

>>659
>マンションは、市場が価格をきめているみたいに思っちゃいけない。
>都心周辺でも安値の土地を随意契約で仕入れたデベロッパーが強い。
>公共用地などを高値入札したところが苦戦する。
　
旧防衛庁跡地を高値で買った三井不動産が苦戦している？
地価が上がって大儲けじゃん

結局、高値か否かは市場に照らさなきゃ判らないのだから
やっぱり価格を決めるのは市場ですよ
（それも土地自体の需給じゃなく、購入資金の需給が重要）
　
あなたが長々書いているのは
土地は流動性が低く、市場の反応が遅い
というだけの話でしょ
　
市場に価格調整機能が「ない」わけじゃない
大型タンカーが直ぐに停止したり、曲がれるわけじゃないのと同じで
動きはじめるとなかなか変化しない/出来ない
むしろオーバーランする懸念がある
　
それが今回のプチバブルだったわけでしょ

[665: 匿名さん]

だからプチバブルが続くかどうかは景気次第。
景気が悪くなればまた資産売却が始まり、無いはずの土地が出てくる。

[666: 購入検討中さん]

実際のところ、今土地を買っているのは業者が多いよね。
サラリーマンの実需じゃ、仮にまだ高値余地があると感じても、収入に見合った予算の限界を超えることは絶対に無い。銀行の審査が通らないからね。

[667: 匿名さん]

都心の路線地価はバブルの3分の2に達したということだけど、
バブル期は異常の異常だったけど、やっぱり急激すぎる気が・・・

[668: 匿名さん]

これから都心にMS買うのは絶望的かな。だから買いそびれた人
達が、市場が付いてこないから下がる下がるって
念仏唱えたくなるのもわからんでもないが、根拠がないね。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20070802i115.htm

[669: 匿名さん]

確かに都心はかなりバブル期に近づきましたね。

[670: 新生匿名どん]

＞あなたが長々書いているのは
＞土地は流動性が低く、市場の反応が遅い
＞というだけの話でしょ

だけの話って・・・あんたずいぶん失礼なものの言い方だね。
そのことを理解してもらいたくて、縷々説明するのは
あなたにとっては「長ったらしい」話になるんでしょうが。
それ自体が強調してもし足りないほど重要な認識だという
ことですよ。

[671: 新生匿名どん]

＞市場に価格調整機能が「ない」わけじゃない
私は、市場に価格調整機能はないと思っている。

なぜなら、不動産の価値を収益還元法という単純な物差しで
図るには、賃料相場の上方の拡張性も不透明だし
インフレ懸念による不動産への資産組み換えもある
高くなれば自然に戻るなどという仕組みなら
いまのＮＹのレジデンス市場など説明つかない。

かつて65年から85年までひたすら右肩あがりで地価が
あがった時代、どうして市場に価格調整がきかなかったか
というのと同じ。
91年から2001年までどうして市場に価格調整機能が
利かなかったかというのと同じ


＞大型タンカーが直ぐに停止したり、曲がれるわけじゃないのと同じで
＞動きはじめるとなかなか変化しない/出来ない
＞むしろオーバーランする懸念がある
　
そういう単純な比喩で何がわかるというのだろう。

[672: 匿名さん]

価格は、いくらでも高級化していく。
需給関係で価格調整が利くのは「生活必需品」か「投資市場」
であってブランド化した「住宅」という財は
貴重価値とプレステージという領域の中で価格独自性を
形成していく。
芦屋の住宅地、鎌倉の材木座、松涛、広尾、南麻布
そういう場所に　価格調整などという下世話な概念は通用しまい。