23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[613: 匿名さん]

土地本位制の復活こそが日本経済の本筋だと考えるならば
郊外で「値上がりしそうな土地」を持ったデベロッパーに
値上がり期待で運転資金を追加融資する金融機関はいくら
でもいるだろう。
そのへんが、ヘッジファンドの資金調達と伝統的不動産屋の
資金調達の仕組みの違いだ。
売れなかったら売れるまで低利で金を貸してもらえるから
それで凌げる。
人件費はとっくのむかしに、山ほどできてしまったマンションの
管理部門の補強やプロパティマネジメントで請け負った賃貸
マンションの管理業務で人手不足なくらいだ。
宅建よりさきにマン管とらせてもいかんせん実務経験不足は
いなめない。
企業の名前だけでは管理組合の役員は管理会社のずさんな
仕事ぶりを許さない。
一度につくりすぎて苦労するのはこれからだ。
とにかく、管理会社のは一棟大規模マンションがあれば
年間２億円規模の売上げがある。１５％の利益で３０００万
利益総額は知れているが雇用吸収力は高い。
原価率はいくらでもひくくできる業界だからだ。
最初からお手盛りで作った管理委託費を素人の理事会総会に
承認させるだけだから、こんなボロイ商売はいまどき無い。

[614: 匿名さん]

×人件費はとっくのむかしに、
○人件費はとっくのむかしに、販売現場から人を減らして対応している。
　　会社全体ですでに人はシフトし終えたところだ。山ほどできた・・・

[615: 匿名さん]

体制側からみれば、ファンドだのリートだのは急場しのぎ一次しのぎ
潮目が逆転するために利用したカンフル剤にすぎない。
それが大きくなりすぎてもコントロールできないが、勝手に
経済の主役を気取られても既存の旧勢力にとってはじゃまなだけ。
地価があがりはじめたら、早々簡単に下がらないことは金融機関も
不動産会社も経験知として共通認識ができている。
郊外に地価上昇が波及するように動く。
もちろん地方の地価まで波及させるには、地方経済の活性化が
必要だが、都市再生で民間投資を仕込んだところが不発で終わる
のは困るわけでさまざまな手立てをつくして景気回復策を講じるはずだ。
ただし、不動産屋のあてｔづっぽうずっぽうでなく金融屋の目のほうが
確からしいから地方はかなり温度差がでよう。
長期的にみれば、国の経済として衰退に向かって個人が利益を
えられるはずがない。
そのことを考えて大局を掴むことがひつようなのだと思う。
自分の生き方のビジョンと国の経済の発展の望ましい方向の
ビジョンをあわせておくのが正しい生き方なのではないだろうか。

[616: 匿名さん]

マスメディアが作ったブームに簡単に踊らされるのは日本人のアホな習性の一つだが、それで取手や中央林間みたいな遠隔地や湾岸の倉庫街を買ったら将来ひどい不良資産をかかえることになるな。
まあ、俺は他人が何をしようがどうでもいい人間だし、ブームはまったく気にしないから、そんなのには絶対引っかからないが。

[617: 匿名さん]

>>608
どっちが先に株の話持ち出したんだか

[618: 匿名]

（仮称）池尻大橋再開発タワーマンション
（池尻駅徒歩1分、27階建、213戸、31.76〜108.22平米）が、
21年3月中旬完成予定で今秋販売されます。
それと、パークハウス代々木公園ラフィナート
（代々木公園駅徒歩2分、14階建、77戸、22.57〜57.40平米）が、
20年10月完成予定、今年10月販売されます。

個人的に投資ではなく住居で欲しいです。

超都心マンションだと思います。
価格上昇派と下落派のみなさん、ずばり価格を予想していただけませんか？

[619: 匿名さん]

限りない成長発展というのがそもそもの幻想。
それを望んでもできない外的環境がある。
望めばかなうというのは希望的観測以外のなにものでもない。

日本はこれから、今のポジションを、
積み上げた富を、いかに維持していくか、
いかに衰亡のペースを緩やかにして、力を温存して時間を稼ぐか、
１００年、２００年、そういうスパンで国家運営する必要がある。
覇権国だったトルコ、イギリス、スペイン、ポルトガル
永遠に発展し続ける国などないのは歴史が証明している。

またいつか世界の情勢が新たに変わり、
日本がまた主役になれる時代が来るかもしれないことを信じて、
持久戦を戦わない時代にめぐり合わせたのだということだろう。

[620: 匿名さん]

田舎の地価は全部０円だと思えばいい

[621: 匿名さん]

田舎が水と食料と電力を握ってる。
これからどういう状況になるかわからないんですから、
馬鹿にしないほうがいいですよ。

[622: 匿名さん]

為替が固定相場制なら国富を維持するという発想で
いいが、変動相場制でドル機軸の経済圏にあって
マネーがボーダレスに流動するなかでの獲得とした
富の維持とはいかなる行為を指すのかが重要だろう。

中国が元の対ドル価格を低くする姿勢を示す中で
円安を容認していくほうがゆるやかなインフレ誘導の
立場からは有利だという考え方もあるだろう。

とはいえ、経済が成長型から成熟型になったことは
否めない事実。
成熟とは衰退を内在する反面変化のスピードが遅くなる
という意味でもある。
成長する要因と衰退する要因が拮抗するがゆえに
表面的な変化はゆるやかになる。

成熟化にむけての時代の変化は１９８５年あたりから始まっており
ジャパンアズＮＯ１と評価された時期はたまたま
米国景気が落ち込み、日本が内需拡大策と赤字国債
の発行で公共投資の大判ぶるまいをして景気浮揚に
成功したかに見えたからだ。
たしかに製造業の生産性向上、品質管理は大成功を
収めた反面、円高が進行し高級輸入品が安くなる反面
トヨタなど輸出産業の多くは現地生産に切り替わって
いった。
日本の政府はクレジットカードで家電製品を買い捲る
新婚世帯のごとく公共投資と都市基盤整備に金を注ぎ
結果、消費税が導入され、金利を低く抑えたままで
オフィス建設、宅地開発リゾート開発、観光国家論などを
誘導した結果、地方の多くのテーマパークに無駄な投資が
つぎ込まれた。

これはＧＤＰの伸びが２％／年になったにもかかわらず
内需拡大騒ぎして発病し、１０年間寝込んだのだと思った
ほうがいいほどの大変な失態だったわけだ。

この時代、世代的に蓄財すべきだった今の４０代５０代が
実は、負の資産とまでいかないが、買って４割り減の郊外
住宅を抱えている。
時価評価はせいぜい３０００万以下が大半。しかしここ６年
足らずに地価底値で都心周辺を購入した３０代の多くは
すでに１５００万程度の含み益は得ている。
５０代の親たちの多くはすでにバブル期に資産を転売し
結局それが目減りしたような親ばかり
３０代の親たちは郊外でリタイヤして悠々自適の日々。

さて本気で考えなくちゃいけないのはこれからだろう。

[623: 匿名さん]

それで結局どうなるのさ？
超都心（都心3区）は高値横ばい、それ以外の20区は横ばいから下落。
下落するのは景気次第では早ければ今年の年末くらいから。
2015年には間違いなく都内でも世帯減だから遅くとも2010年前後には下落。
と予想するが。

[624: 匿名さん]

下落するといっても今の新価格以降の異常な高値が是正されるぐらい。
それ以上の下落は２３区内は考えられない。
もしそうやって２３区が下がりだしたら郊外はさらにいっそう下落する。
つまり埼玉や千葉は底なし沼的に下落していくことになるよ。
バブル時にそういう場所を買ったお父さんたちは一生不良資産を抱えて生きていくんだな。
ものすごくかわいそう。

[625: 匿名さん]

２３区が下がりだしたときにまっさきに下がるのは湾岸。
こんな埋立地の倉庫街がこんな価格を付けていることは異常事態。
だから湾岸を今買うのは非常に危険。将来含み損を抱える可能性が非常に高い。
もし湾岸の埋立地がどうしても買いたいなら３年くらい待つ方がいい。

[626: 匿名さん]

>>624
郊外はほとんど上がってないから下落しないよ。
一人だけ急上昇した東京の不動産のみ上昇した分、下落すると予想しているよ。

[627: 匿名さん]

３、４年前の豊洲の駅近物件も
買ったときはまだ下がるんじゃないかと不安で買った人が多かった。
坪１６０万程度。

同じ豊洲に坪２６０万タワマンの物件を買うのも勇者だな。
将来の暴落と、修繕積立金がものすごいことになる。
修繕積立金、管理費込みで月１０万でも、
１０年後には２０万位になってしまうのでは。

[628: 匿名さん]

湾岸相場を握るのは、新しい土地の放出時期でしょう。

現状は、地価を下げない為に国も都も売りを出さないけれど、
状況により変わるかもしれない。

たとえば
１）政権交代で政策変更
良好な住宅を国民に提供と称して、安い公営住宅を開発して
売り出し、貸せば　沿岸部の物件は引きずられて下がる。

２）国債や借金返済で売りに出す
都心に土地はないかもしれないが、沿岸部はこれからも埋め立てで
大規模な土地が生まれてくる。

ゴミで埋め立てたと湾岸の土地をイメージで嫌う人もいるが、
結局は値段との比較。
安ければ、便利さを買う人はいくらでもいる。

[629: 匿名さん]

あがったものはさがる・・・当たり前のこと。
郊外は上がってないから下がらない
都心特に湾岸はさがる。　問題はそれがいつかだ。

[630: 匿名さん]

含み損を抱えている持ち主に銀行がプレッシャーをかけて、物件を売らせるエリアがさがるんよ。バブル崩壊後の最後の清算が進んでいるのが、千葉、埼玉の郊外でしょう。もうあと１年もたてば、首都圏は全反転するよ。だがら外資が千葉まで買いだしてるわけ。

[631: 匿名さん]

湾岸といっても０２〜０５年くらいまでに販売していた港南、芝浦
勝どき、東雲あたりと現在販売している有明あたりでは様相が
違う。これから買う人たちは値下がりの憂き目に合う可能性も
あるが、既に購入済みの人たちは安泰でしょう。歴史的に見ても
品川や田町徒歩圏で８０平米が４０００万台で買えたなんて
これから先もあり得ない、と考えるのが普通。総量規制までやって
土地バブルを戻し、容積緩和の恩恵を受けた土地下落天国のつかのま
の一瞬だったと考えるのが妥当。バブル前の地価に戻し、それを
ベースにした上昇基調は当面変わらないでしょう。

[632: 匿名さん]

停滞期にはいっても新築発売価格はそれなりに維持するかもしれないが、
むしろ中古の方が先に崩れるのではないだろうか。
資産価値が念頭にある目端が利く人は、
値上がり打ち止めの兆候が出れば我先に逃げはじめる。

そもそも容積率一杯に詰め込んだマンションなんて、
二度と再開発の余地が無いんだから、
老朽化につれて加速度的に厄介ものになっていく。
ブームが終われば下がるのがあたりまえ。

１０年後、
どんどん値上がる管理費と各種修繕費にローン、
さらに税金まであわせたら、最新の快適な賃貸に住めるじゃないか、
と気がついたときにはもう遅い。逃げる人はとっくに住み替え済。
一気に供給した分、一気に中古売り物も発生する。
残債割れになれば、
否応無く築２０年３０年の建物に、
高額の維持費をつぎ込みつづけることを余儀なくされるどこかでみた光景。