23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[553: 匿名さん]

まとまっていて、買収の手間がかからず、周辺の利害調整も不要、
埋め立てだろうが汚染だろうが工場だろうが、その辺は不問。
そういう土地を安く手に入れて思いっきり戸数を詰め込んで、
大きく儲けるというビジネスができる時期は過ぎたということ。

潜在的には都心部でも、低利用な土地がごまんとある。
ただそういうところを手間隙かけて開発するよりは、
郊外ブームにもっていったほうが世話がない。

都心部にはもうロクな物件は出ません。
眺望はさえぎられ排気ガスやごみごみして落ち着かない都会より、
郊外で人間らしく、自然とゆとりの生活を楽しみましょう。
そういうキャンペーンが始まっています。

[554: 匿名さん]

キャンペーンはっても、遠くて高かったら、将来的な値下がりが
怖いし、通勤も大変となってくると、通勤至便思考だった人が
簡単には切り替えて買わないんじゃない？

[555: 匿名さん]

今疑いようのない価値だと思われている交通至便なんてのも、
実際は今現在のひとつのテーマ・ブームでしかありません。

狭くて高くて環境悪い交通至便よりは、
少し遠くても、広くて落ち着いて自然に恵まれた環境のほうが、
ずっと価値があるんだというプレゼンテーションも可能なのです。

特にミーハー層はキャンペーンによって簡単に動員できます。
実際とても人が好んで住むような場所ではなくたって、
本気でＰＲすれば人気スポットにすることはできるのです。
少なくとも一時的には。

眺望を遮るマンションが建ち始め、管理費が上がり大規模修繕が見え、
税の優遇が切れるころをみはからって、
資産価値が落ちる前に早く脱出しないと取り残されますよ、
という流れになるでしょう。

人口が減る中、新築マンションを売り続けるには、
同じ人に何度も住み替えてもらう必要があります。
そのためにも今後確実に、
顧客を都心から郊外へ向かわせる圧力を高めてくるでしょう。

[556: 匿名さん]

郊外ねー。
金もらってもいらねーな。
込んでる電車やだし、２０分以上乗りたくないね。
地下鉄沿線じゃないとやだし。

[557: 元祖匿名はん]

いよいよ郊外キャンペーンですか。

[558: 匿名さん]

郊外は
＞金もらってもいらねーな。
確かに。
今ならいくらでも安く借りられる。

＞込んでる電車やだし、
確かに。人気の私鉄ほど今が混雑のピーク
団塊世代は退職してもまた再雇用で通勤しているし

＞２０分以上乗りたくないね。
あらら、大手町からだと三茶、綾瀬、中野、西葛西
結構バリエーションありますが。

＞地下鉄沿線じゃないとやだし。
ほとんどの私鉄が地下鉄と相互乗り入れしてますが
ダメですかね

日比谷線ってのは、上野から先どこへ行っちゃうのか
知ってる人が少ない線ですが沿線は安いです。
都営浅草線というのも、地価の安いところ選んで走って
いるような線で面白いですね。
ずっと乗ってると成田や横須賀の先まで行っちゃう
ので油断できない。

住宅情報マンションズの都心９区の
物件が払底したら
次にくるのは

①郊外が売れ始める
②２３区の中古がもう一段値が上がる
③都内の賃料が上がる
④城東、城北が売れる

このうちのどれですかね。

[559: 匿名さん]

住宅の数だけ見れば余っている。

ただ、人口減の中で首都圏だけはバブル期並みの人口流入で人が増えている。
それでも2015年以降は首都圏といえど世帯も人口も減ると予想されている。
移民受け入れでもしない限りはそうなるのだろう。
石原都知事が今後、都営住宅は増やさないと言ってるのはそういう事。

デベも大京を筆頭にストックビジネス重視の姿勢に変わりつつあるように見える。
マンション管理請負をメインに子会社丸投げだったビジネスを本体に取り込んでメイン収益にしてゆくモデル。
それに既存物件の中古媒介をプラスしてゆく。リノベーションして付加価値上げて利益もしっかり取れるようにすれば成り立つ。
新築売りはサブビジネスになる。
将来はどこのデベもそうなるだろう。

ただ、2015年前後までは郊外誘導（それも高値で）を図りながらビジネスの主軸を新築売りからストックへと切り替えてゆく重要な時期になるだろう。
人も組織もいじるので金が要る。
よって、手っ取りばやいのは新築を高値で売りつける事だから値上げ基調を続ける。
高値といっても買える値段で無いと意味はないので都心部や23区内でも平均的なリーマンでは買えなくなるつつある現在、郊外へ行くしかない訳。

[560: 441]

③が健全ですけどね。なかなか難しいのは分かりますが。
坪2万で貸せるところは限られているが、坪600万（グロス4％）地域は坪2万地域より今現在は広いですね。さて、どうなってくるか。

[561: 匿名さん]

でも、それなりに値下がりすると分かっていて、
みんな乗せられるだろうか？

[562: 匿名さん]

あの、閑古鳥泣きまくりの住◆◆サーフィンに、デベよいしょ記事と、
高額物件をきつきつローン組んで買って個人の上昇志向に頼った返済を推奨するコラムが。

危険だなーｗ

１世帯２住居時代になったら、

１）郊外の先に持ち家＋都心部新築賃貸渡り歩き
２）郊外の先に持ち家＋都心部に昔買った分譲
３）都心部新築賃貸渡り歩き
４）都心部に昔買った分譲
５）郊外に昔、あるいは新しく買った持ち家

に居住形態が分かれ、上のふたつが持てはやされ、５が否定されるか。
がんばってローン組んだ（組まされた、がより正しい）返済人生が
１０年も経たないうちに否定されなければいいけどねえ。

[563: 匿名さん]

都心なんか30年以内に寂れるよ。
流行るものは廃るという常識を、否定する者は居まい。

[564: 匿名さん]

５６３

都心がもし寂れれば、近郊、郊外はもっとやばいくらい寂れる
と思いますよ。都心が寂れるって事は、日本が寂れることを
意味する。
そういう日本にはしたくないですね。

[565: 匿名さん]

郊外なんかいつでも買えるじゃん。
人口は減っていくんだし、昔新興住宅地今寂れた田舎町なんて場所、どこにでもある。
かえって今新しく開発された所を買ってしまうと、１世代しか開発されない辺鄙な場所になってしまう可能性あり。
昔の新興住宅地が再開発され始めた所のほうがまだいいかも。
都心は永久に再開発され続けるので安泰。

[566: 匿名さん]

564
郊外は流行ったのかな？　堅実でしょう。
プレミアム分はいつかなくなる、という話です。

[567: 匿名さん]

都心の住居は自然に廃れるというより、
廃れさせる方向に誘導されるというのが正確。
日照眺望阻害、公害、ヒートアイランド、インフラ不足、
コストパフォーマンスダウン、スラム化、理由はなんとでも。

今まで郊外ダメ都心万歳で、多くの新築マンションを売ったように、
今度は都心ダメ郊外万歳キャンペーンで、顧客を追い込む必要がある。
残念ながら、都心も素晴らしいが郊外も素晴らしいとはならない。
小金を持った同じ客に、何度も行ったり来たり、
買い換えてもらわないと商売あがったりだから。

一旦流れができれば顧客は自然に流れていく。
なぜならマンションは、みんなが羨むものが良い物件。
郊外で広々がステキというブームだけ作ればいい。
各デベロッパーの意向が郊外誘導で統一されるのも程なくでしょう。

管理や建替えにシフトなんてお題目は、
マンションブームがピークになるたび唱えられるお題目。
管理業務なんて資本もろくなノウハウもいらず、
参入障壁低すぎてコアビジネスにはなりえない。
建替えも権利関係の整理は地上げと同じくらい面倒な仕事。

デベが生き残るには郊外ブームを起すしかない。
実際もう仕込をはじめているところが売れなかったら、
ブーム終了とともに不良在庫を抱えて会社もデフォルトという、
いつものパターンが待っているだけ。

[568: ビギナーさん]

＞560
タワーマンションであれば高層階や南向き等も家賃に反映すると思いますが，坪2万で貸せるところってどこですか？
具体的に知っていたら教えていただけると幸いです。

[569: 匿名さん]

デベのキャンペーンに載せられない賢さ、今は情報社会だし、
買い手も簡単には乗らないかも。

[570: 匿名さん]

現実はこのようです

東京カンテイは７月31日、「07年の首都圏マンション坪単価上昇駅ベスト30」を発表した。07年上半期の新築マンション価格上昇傾向を00年と対比し、上昇率をランキングにしたもの。

　（ http://www.kantei.ne.jp/ ）

　それによると、上昇率１位は、京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅で上昇率は123.9％（坪単価332.8万円）となった。坪単価は約2.2倍にもなっている。さらに、７年間で坪単価が５割以上上昇している駅は13駅あり、同社では「一部でバブル期を彷彿とさせる価格上昇が見られる」と分析している。

　続いて、ＪＲ山手線「目黒」駅が74.1％（同459.5万円）、東急東横線「中目黒」駅が70.8％（同453.9万円）、ＪＲ中央線「四ツ谷」駅が70.4％（同546.9万円）となっている。

　５位にはＪＲ埼京線「北与野」駅が66.9％（同244.7万円）、６位はＪＲ東海道本線「茅ヶ崎」駅が63.9％（同221.0万円）となり、坪単価の上昇は郊外にも波及していることが明らかになった。

[571: 匿名さん]

>>569
乗せられるのは、行政や財界・商業施設や教育施設だったり、知識人や文化人で、自分がしっかりしてても、その流れに乗らないわけには行かないでしょ。

[572: 匿名さん]

東京の路線価格１３．１％上昇。マンションも上がるわけだ。

全国でも８％以上の上昇。２極化はあるだろうけど、このまま
そこそこまでは全体で上げていきそうだね。