23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[449: 匿名さん]

その通りです。
バブルが弾けて地価が大暴落なんて起こりませんよ。
前々スレぐらいで誰かが言ってましたが風船が萎むだけ。
つまり全体的な物価が上がってくるのを横ばいで待つだけです。

日本は国力低下で不景気になり物価が上がらないなんて言ってる人は能天気過ぎます。
円安になれば物価は上がるんですよ。
今の日本に製品あるいは原料を輸入しないで供給が維持できる生活必需品なんていくつありますか？
もはや貨幣価値が変わらないなんていう思考からは脱却する時期です。

[450: 土地勘無しさん]

悪いけど、

グローバルな需要がある、食品や石化系原材料と違って、

日本人しか欲しがらない日本の不動産は、需給が逼迫する理由が全くないので、

いっくら（中国やインドの経済成長のために）ガソリンが上がっても、加工食品がコストプッシュで値あがっても、

東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

30秒考えれば分かること。

[451: 匿名さん]

>年金、税金の負担増、生活必需品の値上がり、
>給料のみが値上がりしないはずがない

そんな子供の考えるような都合のいい世界だったら、本当にいいのですけれど。

普通に考えれば、税金・社会保険負担増で消費は縮みます。
しかし、必需品は定義からして、削るのにおのずと限界あり。
すると、全体の消費が伸びない中で、マージンの低い必需品の売り上げ構成があがってく。

そうすると、企業は売り上げが伸びないばかりか、利幅縮小で、利益はさらに伸びない。

そんな中で、企業が従業員に払う給料だけ上がるわけがないですね。(完全に逆ですね）

国力が衰えて、為替安で、円ベースの物価が上がるということはあるでしょうね。しかし、これでは生活が困難になっておしまいです。企業も逆にマージン・スクイーズで苦しむでしょう）

国の力が衰え、国民の生活が苦しくなる中では、当然不動産価格も上がりようがないですね。

[452: 匿名さん]

>まだまだこれから投信や年金などの運用資金が入ってきて相場が上がりますよ。

残念ながら、世界的な団塊の世代（ベビーブーマー）の引退で、年金も投信も、ネットで引き出してく時代になっていくのですよ。


>新興国の賃金も上がってるし。

それで、小麦粉や石油の値段は上がるのですが、日本の不動産価格とは全く関係ないのです。


>正社員じゃなくても、都内はアルバイトの人件費も高騰中です。
>昼間のファーストフードでも時給1000円いくよ。

その方が、団塊の世代、あるいはその下の世代を雇うより安いからね。
社会全体で見ると、給与収入は減ってるんですよ。つまり社会全体の購買力は下がってる。

[453: 大学教授さん]

武蔵小杉と隣接する２３区で変調が見られ始めた。
５千万円を超える物件に対する郊外の需要は限界があり、過剰供給が即契約率の低下につながっている。
川崎市中原区
販売戸数と契約率推移
H18.8、５６８戸、１００％、
H18.9、９９戸、１００％、
H18.10、２１３戸、９６％、
H18.11、８戸、７５％、
H19.1、３６戸、８１％、
H19.3、２７７戸、８７％、
H19.4、６４戸、７０％、
H19.5、８０戸、０％
H19.6、３１９戸、０％
隣接する２３区、大田区
販売戸数と契約率推移
H18.9、１５７戸、９１％
H18.10、５８戸、７０％
H18.11、１５３戸、９０％
H18.12、６５戸、０％
H19.1、２０戸、０％
H19.2、９５戸、０％
H19.3、１７８戸、５９％
H19.4、１２６戸、５６％
H19.5、１０２戸、６６％
H19.6、１１０戸、７８％
世田谷区
H18.8、１３６戸、０％
H18.9、１６８戸、６２％
H18.10、１８１戸、６８％
H18.11、３２０戸、６９％
H18.12、２５３戸、８０％
H19.2、２７７戸、８４％
H19.3、１９７戸、７５％
H19.4、４０戸、８３％
H19.5、２２８戸、５０％
H19.6、４７戸、５５％

[454: 匿名さん]

>>450-452
名前を変えての３連投ですか。
あなたの意見は全て、インフレにも係わらず、貨幣の価値が今と変わらないという矛盾が前提になってるんです。
全ての価格が上がる中で、不動産価格だけが安くなるとどうして言い切れますか？

＞東京の不動産は完全に蚊帳の外なので、ご安心あれ。

こんな非現実的な内容をそんな脆弱な根拠で言い切りますか。
百歩譲ってそうなったとしても、まず建築コストは上がりますね。
それと、新興国の土地と比べると相対的には上げ幅が小さいとしても
インフレで貨幣価値が下がるので絶対値では今より安くなるでしょうか。
非常に疑問です。

>>451
日本に国内向け産業の企業しかないのならそうでしょう。
日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
分かりますか？
世界的なインフレの流れに日本だけ取り残されることは無いのです。

>>452
ココも分かってないですね。
現在、商品相場に投資する投信や年金がどのぐらいの割合であるのでしょう？
数％もないんじゃないでしょうか。
これがもっと比率が上がったとしたら？
あなたも、
＞それで小麦粉や石油の値段は上がるのですが
と言っているのですから、商品相場の今後の上昇傾向は否定していないと。
あなたがそう考えるように、多くの人もそう考え始めています。
商品相場に年金や投信などの質重視の投資資金が入り始めたのはつい最近ですよ。

[455: 大学教授さん]

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

[456: 大学教授さん]

>>453
>>455
1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。
その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。
価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなるので、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。
また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

[457: 住まいに詳しい人]

>>451
>日本の主力企業である輸出企業の存在を忘れてはいけません。
>分かりますか？

10年前の常識を前提に考えていたのではマズイですよ

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20060613md01.htm
現在の日本の“主力産業”は海外投資なんです
だから円安なんです（一時的な資本も入ってきてるし）

ちなみにこの記事の時点ではデータが出ていなかったが
2006年の所得収支額は貿易収支の1.5倍になってます80年代は円高で物価は安くなったけど地価はアップしたでしょ
それならば今は円安だから、地価はダウンとまで行かなくても
上がるとは単純に言えないだろうなぁ

と思考できませんかね？で結局、問題は物価じゃなく金利なわけで

貯蓄が減少して均衡利子率が上昇すれば
投資は減少せざるを得ない

“投資”には不動産投資も含まれるわけで
トレンドとしては下落になるわけです海外との比較で割安感があり
この1年は過剰な資金流入でガンガン上がったけど
割安感が薄まれば、更に投資すまでの旨味は無くなる
結局は一時的なものですよ

[458: 匿名さん]

サブプライムローン問題をきっかけに米国株価急落。
「株価は経済に関係ない。ムードで売られているだけ。」というお馬鹿もいるがそんな事はない。
すべて連動している。
これから米国経済の縮小が起こる。つまり不況になる。
それの意味するところは、米国発世界不況の可能性。
EUも影響を受けるだろうし、輸出産業が好調な日本の製造業も痛手を受けるだろう。
国内経済も影響を受け、好況ムードが去り、不景気風が吹くようになる。

そうなると日本の労働者の賃金も上がらない。
人員削減に出るとこもあるだろう。（日産自動車のように）

マンションを買うのは、もう少し様子見したほうが良い。
切羽詰った事情があるなら別だけど、「今の家賃と同額で買える」なんてのは一番危ない。
不動産を持つと色々費用がかかる。借りてたときには見えなかった費用が。
間違いなく家賃と同等では済まないから。

[459: 購入検討中さん]

もうじき、地方の資産家が全ての資産を処分して、都心のマンションに移り住んでくるよ。
仕事を辞め、豪邸を投げ売り、親戚・知人と離れてでも都心のマンション。理由はブームだから。

[460: 匿名さん]

>>458
そういう、マンションや経済関係の記事を一日読んだだけで
「分かった気になって」書けるような、
断定型ジャリコメントを連投されるはジャマなんですがｗ

[461: 匿名さん]

投資信託ってずっとうまくいきつづけることはあるのかな、、、

[463: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。価格と価値ってどう違うの？」

「いい質問だなぁ
　価格は、モノの代価としてのマネーの量。
　価値を測るものさしとは違う。

　価値は、主観的であったり相対的であったりする。
　利用価値や収益性、
　現在の品質や状態のみならず将来性や
　耐久性など時間要素もふくまれる。」

「価値を測る尺度は？共通じゃないってこと？
　高い、安いっていってもいろいろあるのね。」

「買い手にとって価値が高いと思われているものの
　価格が低迷するというのが一番『買い』だろうね。
　
　価値が低いと思っていたものの価格が上昇するのが
　最悪だね。」

「割安だった都心が上がってもいいけど、遠い郊外まで
　高値は容認されないということね。」

「それじゃ過小評価されている地方都市の都心の価格が
　上がったら？」
「買って損はなけど得はないって話？」

「もともと価値が高いと思われたものの価格が上がるというのは
　別に不当な話ではないね。」
　
「価値を認める主観には差があるから、どこまでいくかは
　予測は困難ね。」

「キャピタルゲインの投機目的なら簡単なんだよ。
投機の価値基準は値上がりのポテンシャル。
　それが最小になった時点で売られる。」

「投機買いが少ないのは事業用資産の買い替え特定の
　事実上廃止でマンションころがしで儲かる可能性は少ないからだ。
　法人ならまだしも個人で転売して喜ぶのは仲介と国税だけだね。」

「みんな、都心の高騰を投機による高騰と勘違いしているのかもよ。」

「実需なんだよ。一戸建ての土地が売られてマンションに換わって
　きているのは、ここ１０年以上にわたって続いている傾向だ。
　セコムやＡＬＳＯＫが入っている戸建が増えたけど裕福な都心の一戸建て
　が中心。郊外の戸建ではそこまで余裕はない。」

「連れ合いをなくして、一人暮らしだとマンション住まいのほうが
安心だったりするわね。」

「一戸建ての利用価値って大家族で住むってことと、土地が資産に
　なっていざとなったら売って施設に入るという意味もある。」

「郊外も、都心もみな戸建からの住み替えでマンションが売れるのかな？」

「郊外は一人暮らしのまま戸建に住み続けるかな。施設に入るときに
　お金が必要なら土地担保に借りて、最後に処分。リバースモーゲージ
　も土地が４０００万以上の評価がないと借さないところが多い。」

「価値の高いところが安い価格で売られる時期が買い時なの？」
「みんなが価値がないと思っていても自分が価値があると思うなら
　買っていいんじゃないか？」

「じぶんだけが価値をみとめていても、人もそう思わないなら転売価値は
　ないってこともあるわよね。」

「あとから、みんなが気がつくってのは？」

「それって、やっぱり見る目があるかどうかって話よね。」

「相場ばかりを追いかけずに、価値の有無をみなくちゃね。
相場が高かろうが安かろうがものの価値には大きな変化はないよ。」

「希少価値とか、環境変化とかはどうなのよ？」

「その辺をしっかり見据えて買うしかないよね。」

[464: 匿名さん]

>>460
君みたいな年中「上がる上がる」論者のほうがジャマなんですが？

いつもの
・日本中の金持ちが23区マンション買い捲る
・世界中の金持ちとファンドが23区マンション買い漁る
を言えばどうですか？

米国ではファンド解散や新規ファンド募集が中止とかになってるようですが（笑）

[465: 元祖匿名はん]

しかし、デフレ脱却したと思ったら、いきなりインフレ待望論なのかね。
手前勝手だねぇ。
で、時価のマンションなんてますます買わないほうがいいんじゃないの。

[466: 匿名さん]

>>464
はいはい。私は上がるとは思ってませんよｗ
団塊ジュニア＝バブル入社組という、斬新な定義をこれからも使ってね。
自分の間違いを認められない人間の論ずることなど、何の価値もないよ。

[467: 素人さん]

もっと円高が進まないでしょうかね。

サブプライムローン問題なんて、最近のことじゃないのに
なぜ今さら株価が下がる。

日銀が政策金利を上げないのが問題でしょう。
政策金利を毎月０．５％づつあげてみるのもいいかもしれない。
1ドル１００円になったら利上げはやめればいい。

今のままでも米国の様子からすると自然に１ドル１００円になりそうだね。

輸入大国日本は円高の方がいいでしょう。
食料、燃料があがるのは、庶民には辛いことでしょう。

[468: 土地勘無しさん]

サブプライムで、被害の概況が分かるまでは、値下げ要因でしょうね

[469: 住まいに詳しい人]

さて23:00からのＷＢＳではマンション価格ネタがオンエアされますね
どんな展開になるやら