23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[389: 匿名さん]

>>大学教授
神奈川の話はまず23区には関係なし。
置いときましょう。

湾岸含んで川の手と呼んでもいいけど、墨田区・台東区・足立区の川べり
マンションは明らかに割高価格をつけているものも多い。
デベの事情で高い価格を付けているだけのものも多く、適正価格以外のものは売れ行き不振→在庫積み上げとなるだろう。
>都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする
それも適正価格あっての事。
・所得は増えず、税負担・社会保障負担ばかり増えて手取りが減る
・住宅ローン減税廃止にローン金利の上昇
今買える人でも所得が伸びなければ5年後の支払いは厳しくなる人も出てくる。
昔みたいにまじめに働けば所得が増え、家も買える時代じゃない。
そういう厳しい時代になってしまったのだ。

団塊ジュニア世代（バブル入社組とも言う）のリストラがこれから本格化する。どの大手企業も40前後で管理職になれなかった層をどう始末するか考えている。中小企業はこの層を平成不況の中でリストラしたが、大手企業では正社員はそうそうきれず残っている。彼らの賃金を抑える為に成果主義だの何だので給与が伸びないようにしたが、いよいよどう会社から追い出すかになってきた。
この層の住宅所得はあまり期待しないほうが良い。

[390: 匿名さん]

>>389
書いていることがどれも思いこみだけで破綻している。
団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。

[391: 匿名さん]

「大学教授さん」はどうやら豊◆大好き。
そして芝浦に執着しがち。芝浦→豊洲といえば？

城東の範囲を広げようとし、都心の範囲を狭めようとする。
もちろん、脳内不動産マップ。
代表的な脳内新語は「都心部城東地域」。
なんじゃそりゃ。

もう少し、自分の世界ではなく、不動産を語るベースを用いて
会話していただけないだろうか。これじゃ噛み合わない。

[392: 匿名さん]

それぞれに有識な数万人単位の関係者がおろう神奈川県を、単に割高で利便性に劣り資産価値保全能力がないと数行で切り捨てて、たった一人のあなたが自信満々であっても、あなたのほうをにわかには信じがたい。

[393: 匿名さん]

不動産に割高も割安もありません。それがわかれば大儲け誰も苦労しないからです。

[394: 匿名さん]

安ければ売れる、高ければ売れないということであれば、2002年〜2003年あたり
の都心周辺部のマンションは即日完売だったはずだけれど、実際はそうではなか
った。
自分もそうだが、2005年あたりまでは、ババを引いたかもという疑念が払拭でき
なかった。
価格は予想できるが、売れる売れないは蓋を開けるまでわからない。

[395: 匿名さん]

>>390
君の意見は何もなしか？良くある批判屋か。
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない
これこそ思い込み。
大企業はこの層のリストラを考えてるよマジで。
大手企業人事に知り合いがいないんだろうね。
人員構成いびつになってるから、どこも。

俺の意見は破綻してないし、しごくまとも。
俺の意見が耳に痛いのはデベ関係者とマンション転売屋。
君はどちらかな？

[396: 物件比較中さん]

マンションも投機の対象か永住かで選ぶ場所も変わるのだろう。
競馬のイメージでとらえてみると、
都心はＧ１レースでも、すでに定評があるので1.2倍くらいの大本命。
城東地区は未勝利戦で、やはり一番人気だが倍率は3〜5倍くらい。
どっちで勝負するかはそいつの度胸しだいってとこかな。
でもこの未勝利戦はかなり当たりそうな気がする。

[397: 匿名さん]

団塊ジュニアとは、一般的に71年〜76年生まれの年代層を指すでしょう。
彼らは、バブル期は中高生。この層はむしろ就職氷河組です。だから、
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。
という言い分は間違っていないでしょう。
あくまでも定義の話ですが・・・

[398: 匿名さん]

言葉遊びはやめろよ。定義厨房が。
30台後半から40台前半の管理職になれず、人員構成上多くなってる層が
次のリストラのターゲットなんだからもろに入ってるじゃねーか。

[399: 匿名さん]

良い意見なので再度コピペ

①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える

手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。

彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！

ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）

とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。

[400: 匿名さん]

管理費，修繕積立額は概ね3年〜5年毎に見直しがあります。
特に修繕積立額は10年ぐらいで当初の2倍以上になるところもあるようです。
その他に固定資産税，都市計画税の支出もあります。
もちろん評価額によりますが， 3000万程度のマンションであれば，年20万円前後は覚悟しなければなりません。
公庫を使えば団信保険料もある。
収入の面ですが，賃貸だと会社から手厚い住宅手当が支給され，自己負担分はかなり 軽減されていることが多いですが，持ち家となると雀の涙程度しか支給されなく なることが多いようです。
賃貸の賃料と同程度のローン額だから，大丈夫と単純に 考えてはいけません。
賃貸の賃料と分譲のローン返済額を比較する際は，会社からの 住宅手当分を考慮にいれて比較しなければなりません。
それと修繕積立金はあくまで「共用部」の補修のための積立であり，「専有部」の補修は 自己負担となります。
10年を節目として，水周りや壁紙，フローリング等のリフォームが 必要となってきます。
これは自己責任で貯蓄をして備えておかなけれなりません。
管理費と修繕積立費を払っているから，それ以外で自己負担額は発生しないと本気で 考えている人が多いようです。
ローンの組み方としては，何がおこるか分からない時代ですので，短ければ短いに越した ことはありませんが，住居関連費だけで月収の半分にもなるような組み方はよろしくないです。
当初は長期の固定金利でローンを組んで，繰上げ返済用に余裕のあるときに，別建てで 貯蓄に励むという方法がよろしいんではないかと思います。

[401: 匿名さん]

３９９さん
一意見です聞いてください。

＞①金利は上がる
＞②物件価格はもう天井圏
＞③給与は上がらない（成果主義の浸透）
＞④消費税増や社会負担増で負担は増える

＞手取りがどんどん減る時代の到来です。

①について、
国の借金総額1045兆円（国債、地方債、その他含む）の中、
国の歳入は昨年47兆円。単純に金利が２％上がったら
金利移行期間抜きに考えると、利払いだけで20兆円となり、
国家予算の半分近くを利払いに？？　国家破綻を意味する。
政府、日銀は金利上げたいが、財務省がそれを絶対にさせない。
少なくとも５年は大幅金利上昇はないと予測。

②何の根拠もなし。買う人が引き続きいれば充分に上昇する。
都心の物件自体、供給が先細りの中、③の事情により、これから
湧き出してくる需要もある。十分価格維持及び高騰も予想
できる。

③成果主義になったことによって収入増える人が増える
ということ。成果主義で収入増えた人が、やっとこれから
都心〜近郊に買える時代が来る。
成果主義で収入増えない、または減る人は、郊外にしか買えない
だけ。高齢者・団塊世代の買替え需要がさらに本格化。
故に、二極化がさらに進み、ただでさえ少ない都心の
優良物件への需要は引き続き好調と見込む。近郊はせいぜい
悪くても横ばいか。郊外は選別進み下落物件多数。

④これは確かに悩ましい。ある程度のインフレしか
どうしようもない。

以上

[402: 匿名さん]

だいたい素人の予想の逆に振れるから（予想通りなら苦労しませんよね）
都心は暴落してコンクリートの廃墟と化し、
郊外は堅実に資産維持されるでしょう。

[403: マンション投資家さん]

みなさん、極端ですよ。

これからは暴落や暴騰のように、そんな極端なことは起きません。
じりじり上げ、時折ディスカウントしなければならない物件が出て
きて下がり、また少し上がり・・・・。

つまりこれからはどちらも正解でも間違いでもなんじゃないですか？
ただ、都心が廃墟と化すには災害以外考えられませんが。

まあ、物件価格が下がることをこれだけ期待している人（需要）が
いるんだから、郊外物件中心ですね。

千葉埼玉川崎の奥地で決まりでしょう。
それなら購入可能ですよね？

[404: 匿名さん]

都心の廃墟・・・ありうるでしょう。
理由は想像もつきませんが、
流行るものはいつか廃れるのは間違いないからです。

[405: 匿名さん]

多摩ニュータウンだって、
かつては皆があこがれ抽選に殺到するような、
将来性を感じさせる町でした。
３０年後、東京は郊外中心に大きく変貌する・・・・
そう考えていた人も多かったでしょう。

人工的な熱狂ははかないもの。
渦中にいるときはそれが永遠に続くような気がするものですが。

[406: 匿名さん]

１０００年先の未来では東京は廃墟になっているかも知れません。
日本という国そのものがあるかどうかだって疑わしい。
でも少なくともここ数十年のスパンでは一極集中は何も
変わらないでしょう。遷都の話もいつのまにやら立ち消えに
なってしまったし。政治や行政、マーケットの中心地である限り
東京が廃れるのは、今の人たちが生きている範囲ではないね。

[407: 匿名さん]

>>401
反論のための反論だな。

特に成果主義のとこが大間違い。
あなたの言ってるのは米国型成果主義。
優秀な社員には高給を支払う。
場合によっては役員や社長より高い給与をもらう平社員も誕生する。
これが本来の趣旨であるのは間違いない。

が、日本で導入されたのは日本型成果主義。
人件費削減を目的に「成果主義」のお題目だけ導入したもの。
人件費の総原資を抑制し、足のひっぱりあいをさせて人件費総合計を削減するもの。
日本型成果主義では、役員や社長より高い給与をもらう平社員なんて存在できない。
むしろ年を取っても、一部の昇格する奴を除いて給与が上がらない。

この日本型成果主義が横行しているので、給与所得者の給料はいつまでたっても上がらない。
ようやく景気回復しだしたと思ったら、経団連はホワイトカラーエグゼンプション導入を提言してきた。
これも日本型にカスタマイズしており、年収400万以上は残業代がゼロになるというとんでもないもの。

現実知らなすぎ。
高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

従業員1000人以上の大企業でもコレです。
中小企業勤務のリーマンはもっと下。
これより所得の低い人が大部分なんですよ。
そして、これが上がることはもう無いんですよ。

[408: 匿名さん]

401さん

399さんではないけどコメントさせてください。

① 国債・地方債のほとんどは償還期間が10年で固定金利です。残高が1045兆円だとしても、一年ごとに借り換え（償還を終え、新規に発行するもの）されるのはその1/10です。つまり100兆円くらいです。金利が仮に2%あがったとしても2兆円の負担増です。十分吸収できるのです。

また、金利はいきなり2%もあがりません。まず、0.25%、その後追加利上げがあったとしてもトータルで0.5%の利上げがせいぜいでしょう。こうなると、負担増は2500-5000億円に収まります。

一方で、住宅ローンが0.25-0.5%上がってしまうと、やはり需要が細る大きな原因となります。

② 買う人が引き続きいれば上昇します。が、買う人が供給に対して減れば下落します。「今が天井・これから下落」の根拠はたくさんあります。(金利上昇、人口減少、需要の弾切れ、供給の継続、在庫増加、賃貸・中古のだぼつき、社会負担増、老後（年金）の不安、消費税up、外資撤退、etc.」

③ 給料は増える人もいれば減る人もいるでしょうゆえ、この点はとくに影響を与えないと私も思います。

ただ、４０１さんのロジックでは、「富の二極化がすすむと、都心はあがり郊外は落ちる」とのことですが、それはどうでしょう？二極化というのは中間層が少ないということです。つまり、中間層の需要（近郊を買う層）が減るということですよね。ということはまず近郊の値段がさがります。で、近郊がさがると、都心部も引っ張られるのですよ。

例えば、「用賀で８千万円、たまプラで６千万円だったら絶対用賀に住みたい」と思って買っている層でも、たまプラが５千万になったら心が動きます。４千５百万になったら割安感でたまプラを検討します。で、用賀の層が「安いから」とういことでたまプラに流れたとすれば用賀の需要が減ったということです。

え？用賀は都心じゃないって？では、用賀は下がるのでしょう。となると、それにつられて池尻も目黒もさがる、ということで同じ結果です。結局は連鎖でつながり、バランスのとれたところで価格は落ち着きます。つまり、「二極化が進むことは価格低下につながる」のです。（中間層が減るから。）