23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[292: 匿名さん]

少しはマーケティング視点で話をしないと
お前はデベだろうと言われるので書いておくと
今や、年齢別のユーザセグメントに加えて
所得階層に消費性向を加味して

①多消費積極型富裕層　②堅実・保守的富裕層
③多消費享楽型無貯蓄層　④堅実・節約型低所得者層
という区分になるらしい。

③も④もローン審査ではねられるが、③は親が加わると
マンションを購入層に化けるのはすでに話した
①がメインだが実は各年齢セグメントの１５％程度。
いずれにしろ、今後の需要は高いものと安いものの両極が売れる
という話になるだろう。

[293: 匿名さん]

>>292
マンションは消費の全てじゃないから・・・
（魅力がなくなると例えば自動車や旅行に向かいます）

[294: 匿名さん]

②の富裕層って貯蓄・年収いくら想定？
④の低所得者層もどのくらいのことを言っているの。
③の親はいくら子どもに貸す前提？都心の今後の話なら７千万オーバー
の物件を買うときの話で。

[295: 匿名さん]

>293
確かに。大多数は家は一軒で住むとなればある程度長いけど、車は
いくらでも買い換えられるし、旅行は何回も行けますね。
あと、服飾宝飾関係も。。。

[296: 匿名さん]

③も④も特に④はローン審査でははねられないし、はねられるのはむしろ①でしょう

[298: 匿名さん]

都心周辺はここ２０年は下がらない。
理由は、マネーの流通量とのバランス。
疑問に思うのなら藤巻健史さんの新刊
『マネーはこう動く』の１章だけ読めば納得するよ。
しかし、藤巻さんのこの本ここまで教えていいのかという
くらいわかりやすく経済の核心を突いているね。
オレなんかここまで暴露すると身の危険を感じたりも
するけど、藤巻さん誰かに恨まれたりしないように祈りたい。
どうせ、読まない人は読まないからいいか。

安くなる前提には、作る、売る、売れ残るがあるけど
もうこれ以上都心周辺で物件がほとんど出ないという
仮定で考えたらどうなるだろう。

広さも、立地も満足している物件を手放したいという人も
少ないとなれば中古もなくなる。

要は高値維持だろう。

[300: 匿名さん]

言っておくが俺は断じてデベではない。

人にデブとか言われたことはあってもデベとよばれたことは一度もない。

[301: 匿名さん]

reitを利回り２％の高値圏まで買いあがり、気付いてみると、国債利回りに負けそうなんで、あわてて投売りしている層と希少性の高い超都心マンションをインフレヘッジの視点から利回り４％前後で吟味している層は、全く異なるセグメントでしょう。

[303: 元祖匿名はん]

reitの肩持つ気は全くありませんがキャッシュフロー回ってるNCFで2％。

区分一室投資の、空室率ゼロヒャクでグロス4％との比較なら勝てるかと。

結局キャピタルゲイン前提でないと成り立たない、元本毀損した瞬間

大幅ロスですよ。

[304: 匿名さん]

だから元本の毀損しないし、賃料もインフレで上げるから、いいんだって。長期保有で。ていうか、そういう物件を厳選することに意味があるじゃない。ガソリンも鶏肉も土地も鋼材価格もティッシュもオフィス賃料も年率数十％のペースで値上がりし、ついに大企業の従業員給与まで上がりはじめているのに、なんでマンションだけ値下がりすんの？いいかげん、デフレ思考から脱却しないと、取り残されるよ！更新のたびごとに劇的に賃料の上がるアパートに。

[305: 元祖匿名はん]

お好きなように。そんなに自信あるなら、他人を煽らず、お一人でどうぞ。

[306: 元祖匿名はん]

しかし、マルチ商法まがいのコメントですね。読めば読むほど。

[307: 匿名さん]

例えば、港区のマンション新築価格が急落した１９９１年
底を打ったのが１９９４年。坪単価で４００万前後だったそこから
２００２年の３００万まで８年で１００万
つまり年４％程度の下落だ。
売り物件が少ないとこのように小幅でじりじり横ばいで動く

さて三友の井上じいさん（７０歳）が言うように今年か来年
都心は天井っていうことで構わないけど
そこから先はどうなる。
デフレで毎年４％程度で推移したのならインフレ基調で
毎年２〜３％上昇で８年程度推移したらどうなるか
今坪単価５００万が８年後に615万になるだけだ。
商いが少ないと値動きが小さいのは株と同じだよ。

[308: 匿名さん]

世界的な潮流がそうなんだから、しょうがないよ。デフレ時は銀行預金。インフレ時は不動産と株。基本中の基本よ。

[309: 匿名さん]

対前年で供給量が１０倍以上に増えたことで都心価格が
急落した
逆に対前年で供給量が１／１０になったから高騰した
対前年供給量がほとんど差が無いくらい少ない水準で
動くなら、価格は横ばい。

需給の原則。

[310: 匿名さん]

今回のマンション価格の高騰は「投機的買い」が少ないのが特徴
なぜなら、マンションの投機買いにはうまみがない。
①短期譲渡益課税は３９％
②居住用資産の買換え特例（課税の繰り延べ）も３０００万特別控除も
　３年おきにしか使えない
③賃貸物件にしおておかないとローン負担に耐えられないが
　事業用資産の売却益にはきっちり３９％の課税
　法人の場合も法人税に加えて重課税

だから１０００戸あれば転売目的は５％程度

いずれにしろ投機買いによる上昇なら天井ちかくなれば利食い売り
で下がるが、実需で上がったものはそうそう簡単に下がらない。

リート、私募ファンドの証券が値下がりしても、実物不動産が
安値で市場に叩き売られるわけでない。
証券を買った人が安値で売ったら損が出るが、持ち続けていて
ファンドが物件をリートに売ればキャピタルゲインが得られるケースが
ほとんどだろう。
リートは利回りが下がれば配当が下がる。しかしリート価格を安値で
買えば配当利回りは高くなる。
リートは物件収益性の話で不動産価値とは意味が違う。

[311: 匿名さん]

「理屈はいいから、今マンション買いたい私はどうしたらいいのよ。」

「簡単だ。自分の住みたいエリアを異なる価格帯で５つ選んでみてよ。」

「武蔵小山、豊洲、清澄白河、武蔵小杉、たまプラーザ　　これでいい？」

「そしたら、それを坪単価の高いと思われる順にならべて自分の知ってる
　坪単価を書いてごらんよ。」

「うーん。めんどくさいことさせるのね。ったくもう。
　武蔵小山　３３０万／坪　　豊洲　２8０万／坪　清澄白河　２５０万／坪
　武蔵小杉　２４０万／坪　　たまプラーザ　２３０万／坪
　・・・・・・書いたわよ。」

「そしたらそこに実際の物件平均坪単価を調べて書き込むんだ。
　そして自分が書いた価格＞実際の物件価格　のところが過小評価物件
　だからお買い得ってことだ。二つ以上あったら差の大きい方をとればいい。」

「投資用なら？
　東京圏はやめとく。街の中心が明確で新幹線の駅から直近の場所で
　大型物件が過剰供給されている地方都市がいいね。
　今ならＳ市Ｉ橋だね。」

「過剰に供給したら値が下がるんじゃない？
　下がったほうがいいでしょ。下がったところを買うんだからさ。
　価格は対前年供給量との差がプラスなら下げ圧力になって
　その後の供給が途絶えたら上げ圧力になる。
　昨年ベースの公示価格の対前年比はちょうどマイナスからゼロに転じたばかりだ」

「また、下がらないかしらね。」

「そう思う理由があったらやめたらいいさ。」

[312: 匿名さん]

鉤括弧が一部抜けた。請う判読m(_ _)mスマン

[313: 匿名さん]

会話調さんが好きな街、住んでる街、もしくは住んでみたい街はどこですか？

[314: 匿名さん]

だいたい、予想屋は大きな値動きが静まったころに出てきて、「天井だ」
とかいう。
下手な相撲の行事みたいなもので居なくてもだれでもわかることだったりする。
以前は１９９４年ごろ出てきて
「底を打った。」と騒いだ。
しかし、底のはずがデフレのなかでずるずる横ばい。業界は低金利の
資金調達のはずがさらなる金利の低下にあせって投げうる。

待てばよかったと思う人も多いが、１９９９年に港南物件（ＧＣ、ＤＴ）や勝どき
を買った人は早まったなと思う人もいるが、ここで代官山アドレスを買った人は
大喜び。

だいたい、世間が底だ天井だという頃はその後も事態は急変しないものだ。
なぜそうなの？という理由がはっきりしない限り　　いい加減なものだ。

井上の爺さんなんて鑑定士１００人に聞きましたっておいおいアンケートかよ。
って話だ。鑑定士は過去の事実しかわからんだろ。