23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[231: 匿名さん]

＞住宅施策はそれだけ本来重要なんですよ。

どうなんでしょう。政府は数は足りたし持ち家比率も全国平均で
みたら欧米並み。
かつての地価高騰、高金利（というか普通金利）の時点では、２０１０年
住宅ビジョンみたいなまとめをしていたけど、今はせいぜい既存ストックの
建替えをどう円滑に進めるか・・・ってな問題意識じゃないんですかね。

どうして、都心周辺に若造（失礼）が住んでミドル層が川崎・横浜・柏・市川
浦安から通うんだ？
みたいな矛盾はあるんじゃないかな。
というか役人は自分たちが責められないように、不平等感の解消を
旨とするが、地価をいじることは基本的に先輩から伏魔殿だといわれて
いる。怖くて地価政策など誰もできない。
金融庁が、ファンドがらみで規制してくれたらヤッホーってなもんでしょ。

まず、地価が上がる。
物価が上がったところで金利を上げるのだが、前回８０年代後半同様
景気回復、内需拡大を気にしすぎて景気が悪いうちは金利を上げない
その結果、地価と株だけが勝手に上がる。
そこそこバブル感が醸し出されてきたら景気もいいんじゃないかと
じわじわ金利を上げると、たちまち同じ値段でもローンが組めずに
どんどん郊外に追いやられる。
ここで「買う気」が本物なら、住宅景気は郊外まで広がるし
「買う気」が中途半端なら、賃貸や中古物件がしょしょぼ売れて
住宅景気は冷え込む。

そこで、不景気だということで金利を下げる。地価も下がれば
またもとに戻るが
地価の上昇　金利の上昇の如何で４段階のステップを経るだろう。
金利がこのままで価格だけ下がるということは需給関係だけで
説明するのは難しい。
なぜなら、２３区市場が「閉じた系」ではないからだ。

　　価格　　　　　金利　　　　　　　　　　買えるマンション
①価格上昇　金利横ばい　　　２３区しょぼくて狭い（現状）
②価格横ばい　金利上昇　　　２３区ますますしょぼくて狭い
③価格下落　　金利上昇　　　２３区しょぼくて狭い　（現状同等）
④価格下落　　金利下落　　　昔に戻る

[232: 匿名さん]

>>229
逆に言うとそんな社会はないので、ローン金利には天井があるということですね。

[233: 匿名さん]

>そんな社会はないので?????
意味がわからん。どんな社会

[234: 匿名さん]

ローン金利は当然天井がありますよ。公定歩合だってかつて７％が
最高だったわけで、書いてある内容がわからないならレスくれなくて
いいからね。

[235: 匿名さん]

悪かったね。わかりやすく書き直してみたよ。

どうなんでしょう。家は人の数に比べてあまっている感じなんじゃ
ないの。借家に住んでるって若い人か極端なビンボー人だけだから
これ以上新しいマンションつくらなくていいって感じだろ。

むかしはあせって外国並の住宅をいっぱい作ろうみたいなこと
お役人が言っていたよね。
でも今は古くなったマンションをどうやって建替えるかみたいな
話を考えたほうがいいんじゃないのかなぁ

世の中、９０年代に家を買った人は高くてたいてい郊外しか
買えなかったみたいだけど、２００２年からこの方買った人は
若い人中心に湾岸や世田谷や大田区江東区なんて安く買えた。
なんとなく世の中に損した、得したみたいな不公平感みたいなもの
があったりするのかもね。

役人は自分たちが責められないように、そのへんをつごうよくごまかしたい
けど地価をさげるような力がないのは自分でわかっている。
地価を下げるどころか上げることすら容易にできなかったんだからさ。
住宅問題を担当するお役所なんて
金融庁が、ファンドがらみで規制してくれたらお任せしますってなもんでしょ。

土地の値段があがるよね。
お金を借りてどんどん不動産を買う人がいるから上がるんで
それを上げないためには、銀行さんが貸し出すお金の利子を高くして
やればいいわけよ。ところが、銀行は、中小企業にも金を貸して
いるから、一度に上げると倒産する企業が出てきてこまるわけさ。

だから景気がよくなってモノがバンバン売れて物価が上がったところで
金利を上げるんだけどね。
これが大抵手遅れなわけよ。

その結果、お金はどんどん株式市場や不動産に流れて地価と株だけが
勝手に上がるんだなこれが。

そこそこバブル感が醸し出されてきたら景気もいいんじゃないかと
じわじわ金利を上げると、たちまち同じ値段でもローンが組めずに
どんどん郊外に追いやられる。

ここまでは間違いないな。実際に金利が上がっても「高値感は出る」
そのうえ値上がりしたら、確実に１０００万単位で「買えるハードル」
は高くなる。

まず、２００７年２００８年で金利は0.5％程度あがって一方で
地価は普通にあがる。
２００９年２０１０年でフラット３５の基準金利が４％になると
価格は横ばいになる。

いまのマンション需要は、実はそれほどの切迫感がないのかも
しれない。都心にこだわる以上、郊外を選ぶということがない
というのは、一応困ってはいない。という意味かもしれないね。


ここで「買う気」が本物なら、住宅景気は郊外まで広がるし
「買う気」が中途半端なら、賃貸や中古物件がしょしょぼ売れて
住宅景気は冷え込む。そんなかんじだよ。

[236: 匿名さん]

>>234
このペースでいくとホームラン100本ですね星野さん！的にほひがしたからさ（笑

[237: 匿名さん]

またクスリやってるな君は
ついでに金利の勉強でもしたまえよ（笑）

インフレなら上がりデフレなら下がる
しかし、インフレになってから少しして金利が上がるのであって金利があがるから
インフレになるわけではない。
デフレになると金利は下がる。下げてもさげてもデフレがとまらず、2001年3月19日には
マイナス金利ともいうべき量的緩和まで行った。
都市銀行や地方銀行が日銀に対して持っている当座預金の残高を増やすことです。
2001年3月の導入当初は、それまで4兆円だった当座預金残高を+1兆円積み上げて5兆円にしました。
これだけのことですが、銀行は日銀に置いてある当座預金残高の額に比例して融資
（おカネの貸し出し）を行うことができるため、銀行を通じて世の中に流れ込むマネーの量が
増えると期待されました。
ところが、そのお金は与信の定かでない中小企業には貸し出されず、せっせと
米国債や米国債についで安全といわれる米国の住宅金融債権みたいなもの
（フレディマック・ファニーメイ）が買われて結果米国で住宅バブルが起こった。
日銀の量的緩和で米国の住宅景気がめいっぱい盛り上がったというわけだ。

[238: 匿名さん]

金利　　

これから住宅を買う人にとって上がると、実質マンション価格の値上げと同じ
変動で借りているひとにとって、流動資産を充填しないと支払いがかさむ
デベロッパーにとっては、買ってくれる人が減って安くしないと売れなくなる懼れがでる
未入居購入者にとっては　青田売りでは、金消契約と引渡しで金利の差が生じることも。
世の中にとっては、景気がよくなれば金利があがる。資金コストが増えて商売がやりづらい

[239: 匿名さん]

なんだ永久に上がり続けるごとき煽って素人ごまかしてるだけか

[240: 匿名さん]

ところで自己信託についてしらべた？

[241: 匿名さん]

知恵はあったほうが、ないよりマシというものではない。

知恵があるかないかが、金持ちになるかどうかを分けるのだ。


カネをくれといってももらえないが、知恵はタダでくれる気前の
いい人もいる。

大抵は、真偽のほどがわからないと馬鹿にしてかかるが

どうせタダだからと租借してみれば、まずいかうまいかくらいは
自分の味覚で判断できるよ。

[242: 匿名さん]

>>239>>240
人にものを聞くときは礼儀をわきまえろ。

ここは、上がる、下がる両論併記の場だろ。意見がないなら
ほかへいきな。
何だ？自己信託って・・・あんた問題提起するなら少しは
説明しなよ。

オレもここの書き込みの大多数はデベとかそういうもんじゃ
ないって何度も書いてるだろよ。

変なクスリは早くやめたほうが身の為だ。明日は学校いくんだ。
おじさんがついてるぞ。

[243: 匿名さん]

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20061129mh06.htm
あんたリンクくらい貼れ。
うちの顧客企業はもう始めているよ。要するにオフバラしない
証券化でいつでも資産を機動的に売却する手段として受け止めて
いるが、何か？

って感じだぜ。
もうちょっとコミュニケーション能力あげてくれんかねキミ

[244: 匿名さん]

２４２は学生。おそらくレポートの課題にこのスレや教えてｇｏｏを使っているんだろうな。ポチは骨をやるからあっちいけ。しっしっ。

[245: 申込予定さん]

>229

ここで言ってる短期金利って何ですか？
どうも日銀が見てる数字じゃなくて、住宅ローンの金利？
何%の何の金利を指しているのか教えてください。

ところで
7年先は少なくとも半額で買えるでしょ。
金利がちょっとくらい上がっても大丈夫。

[246: 匿名さん]

＞なんだ永久に上がり続けるごとき煽って素人ごまかしてるだけか

あんた、１０年経ってもすこしも下がらなかったらどうやって
責任取るんだ？
オレも取らない。あんたも取らないなら茶化した批判するんじゃないぞ
小僧。

[247: 匿名さん]

元祖匿名さん。オレはこいつらに何を言ったらいいんだ。

[248: 匿名さん]

掲示板の雰囲気を指標に考えると、
買い推奨に、以前の余裕がなくなってきているように見えますね。
マンションブームは踊り場に来ているのかなと懸念します。

基本的にイノベーションの乏しい業界なので、
（タワーマンションというのは久々のヒット商品だったが）
停滞が長引けばそのままピークアウトにつながりかねないと思います。

今のところ、
モーレツ営業や押売り商法みたいなのは出てきていないですが、
弱小デベがそういう手法に頼りだしたら、
そのときは確実にトレンドの転換点。
ブームが去りトレンドが変わったときには、
どこであれ、都心であっても下落はまぬかれないでしょう。

[249: 匿名さん]

>>245
金利

日銀の政策金利　コール翌日物金利
　これは月一度の政策会合で日銀総裁を中心に審議して決まる

短期金利、変動金利とも
　普通は１年以内の銀行貸出の変動金利
　変動金利の上昇幅は、政策金利の上げ幅にあわせて動くことが通例。
　つまり０．２５上がれば短期金利も０．２５上がる
　企業の信用度でプライムレート（最大優遇貸し出し金利）から段階がある
　住宅ローン金利、アパマン金利もこれに含まれるが
　この中に１０年以内の期間を固定した固定金利のものもある
　

長期金利
　これは、１０年物国債などの市場の値動きから決まる。
　先行きが金利上昇とみれば上がる。
　そもそも長期金利などという商品は、貸し手から決まった金利を
　もらう代わりに、自分はそれより安い金利の金を短期に借りること
　を繰り返して利ざやをかせぐ。つまり短期の資金調達を繰り返す。
　長期金利とは、短期金利の値動きの予想値ということでもある。

詳しくは藤巻健史の『マネーはこう動く』光文社
本日刊を読んでくれ。

[250: 匿名さん]

>ブームが去りトレンドが変わったときには、
>どこであれ、都心であっても下落はまぬかれないでしょう。

日本社会のカネあまりは、そういうなまやさしいトレンド論では
おさまりきらないよ。
不動産の価値観そのものが大きく変わってしまうくらい地価は
上がるはずだ。
マネーとモノ・サービスのアンバランスは株と不動産に吸収
されて、その対価が上昇することでバブル以降の１３年の
デフレとカネあまり政策にかたがつく。

べつにマンション業界とか不動産業界とか転売云々でなくて
３０年ぶりに起きている世界好景気に日本だけが影響を
受けずにすごせるはずもない。

こういう時期ほど私欲をすてて大局を観ることが必要だ。
デベが言おうが、藤巻が言おうが元祖匿名はんがいおうが
薬中の高校生が言おうが
発言の内容が時代の大局を観ているかどうかが大事じゃないかね