23区内の新築マンション価格動向（その12）

[元祖匿名はん]

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。買いたいけど正直価格的にしんどい人が無理してまで買う必要があるのか。そんなタイミングかと感じています。

過去スレその１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[211: 匿名さん]

>>207

不動産販売（企画も含む）って仕事は、二種類のタイプの人間を造る。

簡単に融資がおりるような一流企業や医者、弁護士、土地持ちのお客
ばかりとつきあっているうちに、自分も舞い上がって物件買って失敗して
落ち込んでグレるタイプ。

一流の人に無理な融資をさせて価値のない物件を押し付けて
「してやったり」
という気分になるが、なにしろ詰めが甘いから
申し込みと本契約の間に客が逃げたりすることが多い。
本人に信用がないからだ。

掲示板で競合他社のスレに書き込んで、荒らしたり
自社スレで成りすまし
の書き込みしたり・・・性格はますますすさむ。

嫁との仲が悪い。
会話調の書き込みは意味を理解する前にムカツク。


もう一つは、簡単に融資がおりるような一流企業や医者、
弁護士、土地持ちのお客とつきあっているうちに、
自分も相応の人間になろうと人格と知識を磨く。

身なりや持ち物に気をつかい、ここぞと思った客には、
いい情報や物件を斡旋し客が客を紹介してくれて
成績が伸びる。

掲示板は読むが、他社の書き込みか客の書き込みかは見分けが付く。
度胸が据わっているふりをしているが実は細心。アタマがよく
回転する。物事に動じない・・・平静さを保てる態度が
信頼感につながることを理解している。
客の心理を読み、競合の焦りを知って、自分であらたな
情報を仕入れるように勤める。
間違ったことは言わない。知らないことを聞かれても
「大丈夫だと思いますよ」といいながら断定しない。
調べて客に伝える。
プロだから掲示板ネタを仕事には使わない。

[212: 匿名さん]

不動産販売って仕事は、二種類のタイプの人間を造る。

簡単に融資がおりるような一流企業社員や医者、弁護士、土地持ちのお客
ばかりとつきあっているうちに、

一流の人に無理な融資をさせて価値のない物件を押し付けて
「してやったり」
という気分になる。
なにしろ詰めが甘いから
申し込みと本契約の間に客が逃げたりすることが多い。
本人に信用がないからだ。
自分も舞い上がって変な時期に社員販売で変な売れ残り物件
買って失敗して落ち込んでグレる。

掲示板で競合他社のスレに書き込んで、荒らしたり
自社スレで成りすまし
の書き込みしたり・・・性格はますますすさむ。

嫁との仲が悪い。
会話調の書き込みは意味を理解する前にムカツク。


もう一つは、簡単に融資がおりるような一流企業社員
や医者、弁護士、土地持ちのお客とつきあっているうちに、
自分も相応の人間になろうと人格と知識を磨く。

身なりや持ち物に気をつかい、ここぞと思った客には、
いい情報や物件を斡旋し客が客を紹介してくれて
成績が伸びる。

掲示板は読むが、他社の書き込みか客の書き込みかは見分けが付く。
度胸が据わっているふりをしているが実は細心。アタマがよく
回転する。物事に動じない・・・平静さを保てる態度が
信頼感につながることを理解している。
客の心理を読み、競合の焦りを知って、自分であらたな
情報を仕入れるように勤める。
間違ったことは言わない。知らないことを聞かれても
「大丈夫だと思いますよ」といいながら断定しない。
調べて客に伝える。
プロだから掲示板ネタを仕事には使わない。

[213: 匿名さん]

二重投稿すまん。キミに書いたんだからよく読んでくれたまえ。

[214: 匿名さん]

月刊プロパティマネジメントでも住宅系についてはゆれ動いてますな。
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200110.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200311.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200407.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200503.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200608.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200703.html
東京
--------------------------------------------------------------------------------
紀伊国屋書店 新宿本店　東京都新宿区新宿3-17-7
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
書泉グランデ　東京都千代田区神田神保町1-3-2
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
千代田書店 茅場町店　東京都中央区日本橋茅場町1-13-16 渋沢シティプレイスB1階
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
八重洲ブックセンター　東京都中央区八重洲2-5-1
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
文教堂 新橋店　東京都港区新橋1-13-12
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
青山ブックセンター 六本木店　東京都港区六本木6-1-20
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
あおい書店 六本木店　東京都港区六本木6-1-24 ラピロス六本木1-2階
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
大盛堂書店　東京都渋谷区神南1-22-4
Tel.[phone]
--------------------------------------------------------------------------------
ジュンク堂書店 池袋店　東京都豊島区南池袋2-15-5
Tel.[phone]

[215: 匿名さん]

一人っ子は未だに少数派ですよ。８割方が二人以上。
ただ、減少傾向はあるとは思いますが。
少子化の主な原因は、一番は未婚率の急上昇、次にＤＩＮＫＳが多少
増えていることでしょう。
ただ、やはり依然として家族の住まいとしてのマンションは８０㎡以上
が求められがちとはいえるでしょうか。

[216: 匿名さん]

>一人っ子は未だに少数派ですよ。８割方が二人以上。

確率論的に　男　女　
　　　　　　男　男
　　　　　　女　男
　　　　　　女　女
の出現確率は同等
　

結婚すると１カップルにつき４人の親と８人の祖父母がつく
計算になるから
１２ポケット

普通結婚は異性とすると仮定して、
金持ち一族　兄弟　男　男
を１００点として

貧乏一族　　兄弟　男　男
貧乏一族　　姉妹　女　女
を０点としても

平均点は５０点
結果的に１２ポケット×50/100
で６ポケットと同等。

[217: 匿名さん]

シックスポケットという用語を使ったのが間違いだったかね。

１９１５年（大正４年）生まれは戦争中は２０代今は９２歳だ。
５代目柳家小さん　
テレンス・ヤング監督、
アーサーミラー
ロラン・バルト、
エディット・ピアフが生まれた年。

ほとんどの方がお亡くなりになっている。

こういう人が戦後生き残って、東京に土地を買って住みついた。
（別にロランバルトは戦後の東京に住み着いてはいないが。）

中野、杉並、太子堂の一戸建ては戦後まもなくの住宅地だ。
１９６０年、おじいちゃんは４５歳。昭和３５年といえば
オールウェイズ
３丁目の夕日の世界だ。
池田内閣の所得倍増計画、家付きカーつきばばぁ抜きが
流行語になった
橋幸夫が「潮来笠」でデビューして 平尾昌晃が「ミヨちゃん」
を歌っていた。大鵬長嶋玉子焼きの時代。

１９４５年生まれは実際には数少ない。
終戦の歳だからだ。１９４６年生まれならば、今は６１歳だ。
丸山弁護士とか美川憲一　管直人　猪瀬直樹の年代。
結構若い。
１９８０年には３４歳。
ここでマンションを買っていたら、勝ち組の仲間だが実は
結構長男でも親と同居はしない世代だ。
何しろ貧乏をいとわない硬派の世代だ。


さて１９７５年生まれは今３２歳。
そう、あなたのことだ。

なんと１９９０年にはまだ中学３年生、バブルも知らなきゃ
インフレも知らない。

「ものの値段など上がるとはふとどきなやつ。そこに直れ
手打ちにしてくれよう。」
ってなデフレ世代だ。

さて昭和２１年生まれの親たちだが
都内の親と郊外の実家。
おそらくは、別居しながら介護するか郊外の家に親を
よびよせて介護。９０歳で看取って、さて中野実家は
人に貸したけど兄弟で分割すべぇかね。って話をする
世代だ。

亡父の残した遺産を孫のマンションの自己資金につぎ込む
のが吉と出るか凶とでるかは、先になってみないとわからない。

６１歳のオヤジはまだまだ自分は若いと息巻いているが
７０過ぎてその先お金以外の支えがあるならいいけど
案外、子供にかくれてせっせと働き続ける老父母の姿が
目に浮かんだりもする。

[218: 匿名さん]

＞中野、杉並、太子堂の一戸建ては戦後まもなくの住宅地だ。
すまん、中野哲学堂、杉並善福寺、世田谷太子堂と書こうとしたが
本当にそうか調べるのが面倒なので省いた。

[219: 匿名さん]

高齢結婚増えてきている＝昔のように２０才前半で子供を産んでいない。
特に学歴がある女性は。
なんでひいじーちゃん、ひいばーちゃん死んでから孫が生まれること
が多い気がするので、６ポケットでいいんじゃない？
ただ、まだ今の不動産取得世代とその親の世代は特に兄弟は多いよね。

[220: 匿名さん]

全般に、「貧乏人の子沢山」のことわざ通り。
ことに、団塊世代は世の中自体が
貧しかったから、必然的に兄弟姉妹は多い。
狭い借家に５人兄弟が溢れかえっている
家に、子供は縁慮無く遊びにいって走り回って
いた時代だ。
昭和一桁というと、世の中軍国主義だから
兵隊増やすために多産が奨励された。
お金持ちなら尚のこと子供は４人も５人もいた。

団塊世代は郊外派が主流なのだろうか。
全般に、都内のマンションを選択すると子供は
少なく、郊外の戸建てを選べば２人から３人。

幸せのスタイルは郊外の広い家で大家族という
イメージと都会で一人っ子でお洒落に暮らすという
２派にわかれる。

[221: 匿名さん]

戦後日本が平等社会に向かっていった背景には、農地改革による小作人の
解消と豪農＝大地主の解体。世にも稀な厳しい相続税の施行（現在は
免税限界が大きく緩和）があった。
３代相続があれば富豪は庶民に変わると言われた。
さらに、軍国主義で子沢山のまま没落をむかえた地主の多くは、子供に
均等に遺産相続をせずに、長子相続の伝統を守った。

流動資産のままなら雲散霧消したであろう資産は、列島改造とインフレの
なかで土地資産として読みがえった。
今の富裕層の多くは、親の相続土地がその源泉になっているのは間違いない。

そういう状況下で団塊ジュニアに金を貸し与えてまで都心周辺のマンションを
買わせるのは、実家を離れ首都圏郊外に住む次男、長女、次女グループかも
しれない。

「え？ダメなのお母さん。何で？」

「だってあなた都心マンションっていうからお金出す気になったのに
　よくよく話を聞いたら何よ。
　江東区でしょ。やめときなさいってば。価値ないわよあんなところ」

「そうはいっても港区も中央区ももう売ってないのよ（実は勝どきにまだ
　売っているけど隠している）」

「あなた、いつもそうね。そうやって大学の推薦入学の枠も逃したし
　就職戦線も出遅れたのよね」

「そんなの関係ないわよ。不動産会社に文句いってちょうだいよ。」

「とにかく、江東区なんてダメですからね。お父さんもそういってるから」

「お母さん、私とヒロシの結婚のときもそういったわね。
　えー関西の私大？だめだめ、吉本じゃないんだから
　そんなの東京の会社で出世しないわよって
　猛反対。
　ところが彼が会社のお金でＭＢＡ留学したらころっと態度変えて」

「それじゃ、江東区にＭＢＡとらせていらっしゃいよ」

「だから、今値上がりしていることがＭＢＡみたいなもんだってば」

「馬鹿ね。そんなものすぐに萎れて安くなるわよ。
　下がらない場所でないと
　お父さんの大切な退職金なんだからうかつに貸すわけには
　いきませんからね」

[222: 匿名さん]

何が正しいかなんてわかんないじゃない。どうしてみんな口をそろえて
江東区はダメみたいなこと言うの？
言っちゃ何だけど、２００４年頃の港南なんてボロクソ書かれていたわよ。
牛臭いとか屍の臭いとかはまだしも、ウンコの香りだとか
海岸通りの排気ガスだととか、買う奴は不動産音痴のビンボー人
みたいに言われて、団地マンションとかカゴメカゴメとかとにかく
言いたい放題だったけど。
どうなの、２００５年暴落と投売りははじまらないで、転売と値上がりが
始まったわよ。責任者出てきなさいよっ！

港南は、その後東口にクィーンズ伊勢丹もディーアンドデリューカが出来て
駅中までできちゃったし、プリンスのシネコンも水族館もできたって？
おまけに新幹線が止まるようになって・・
大丈夫よ、江東区だってこれからいろいろ出来るわよ。
え？高級感がない？大丈夫よこれだけ高値でマンション売ったら
港南のＶタワーみたいに富裕層しか買わないから富裕層が嫌でも
住むでしょ。

それに、地価ってあがりはじめたら簡単に止められないって高校の
先生が言っていたわよ。
金利上がったくらいじゃ流れ込むお金は止まらない。
収益還元法？なにそれ？株に収益還元法って使わないでしょ？
そういう妖しげなこと言ってた村上さんも逮捕されちゃったし
（筆者注、村上被告はあくまでインサイダー取引が起訴事実）
上がるかどうか買わないとわからない。
結果論なのよ。みんなが買わないところで買うから儲かるの。
みんなが買うところで買ってもうまみは少ないわ。

え？品薄なのはみんなが買わなくなったから？
何いってのよあなた。そんなことが問題ではなくて今後の
値動きが問題なの。

このまま、５０年くらい先まで都心のマンションが作られなくなったら
そうよ都心マンション自体がもはや希少価値とイコールなのよ。
どう？わかる？私のリ・ク・ツ。

ばんばんできちゃいますだぁ？うりゃ、どこのことを言ってらっしゃるの？
これから出来るのはみんな高値の花の都心マンションばかりよ。
だってそうでしょ、こうやって少しずつ高値を探って値が動いていけば
海綿から水が染み出るようにマンションは売れていくのよ。
値下がりするほどの売りがないってのが最大の力よね

ダイヤモンドの市場と同じよ。ダイヤなんてホントは炭素の結晶
もっといくらでも流通させたらあっというまに値が下がるシロモノなの

でも流通をコントロールしてシンジケートによって価格統制が・・・

え？何？価格カルテルは違法？わかっているわよ。何もすべての
マンションを高級化しようなんて私言ってなくてよ。
都心、限られた都心・・・この美しい響き・・・そうよと新マンションだけ
が今後永遠に庶民から隔絶された世界で燦然と光り輝くのよ。

え？何？江東区は・・都心ではありません。
何よ言ってるの。私が買うから都心になるのよ。

[223: 匿名さん]

家を買うために子どもが一人というのも寂しい時代の流れだよね。
少子化は必ずしも衰退と直結しないかも知れないけれど、スウェーデンも
フランスも最近を見れば少子化に歯止めがかかり、出生率も２人を超えた。
で、景気も上向きで全体的に勢いがある。

[224: 匿名さん]

「○っても鯛で、港南は港区。
　江東区とは違うのよ。
　江東区に新幹線の駅ができてから買いなさい。」

と言いそうな親。

[225: 匿名さん]

くだらない・・スレに成り下がった

[226: 匿名さん]

馬鹿野郎。
なんだよ。あんな６８平米のしょぼい間取りで
５３００万だってよ。
いいのか。行灯部屋と外廊下に面した小部屋二つで
それも４畳半、２室に主寝室が６畳だってよ。
幕末の日本人の平均身長を持ってしても狭くて息がつまる
だろうよ。
がはは、ここにどうやって住むんだ。
これでアウトフレームのプランでなかったら内覧会で
詐欺だと訴えられても仕方がないね。

これみせられたらついつい７７平米の６５００万が欲しくなるよ
このほうがなんぼかマシ。アクドイなぁ。
猫ヒロシか爆笑問題の田中裕二でも買わんぞ
こんなちっこい間取り。
こんなんで抽選はずれたクヤシーなんて騒いでいるのも
なんだか可哀相な気がしてきたぞ。

坪単価２８０万ってこういう限界をみせつけられる世界なんだな。

ついこの間までの大塚近辺の賃貸マンションの間取り
そっくりじゃないか。
ひでえぇな。あんなんで売れるほど今の買い手はせっぱつまって
いるんかね。

価格があがることでもうマンションなんか期待されなくなるのは目に見えて
いるな。いくら都心が近くても、広さがないと快適に暮らせない。
究極は、昔東京駅と大手町のガード下にあったダンボールハウス。
狭小超都心住宅。
あれだって今あったら坪単価２００万くらいで売れるかもしれん。非合法
借地権だが占有権くらい主張できそうだし。

・・・などと書くと買えない恨みツラミとか言い返されるのがオチだな。
くそー。株で２億円稼いでもっと都心で広い部屋買ったるわい。
・・・ってそのときはさらに値上がりってか、とほほ。
余裕かまして書き込みできるのは３年前に買った奴だけだな。

とはいえ、だんだん恥ずかしくて欧米人にはみせられない間取りに
なってきたのは間違いないなぁ。今度は鶏小屋とか言われそう。

[227: 匿名さん]

>>225
いかにもそれらしい理屈で、下落論を展開するのがお好きなんですか？

それならそう言っていただければ、そういう論調で書き込みしますよｗ

[228: 匿名さん]

子どもはかわいい（と思う人が多い）。一人できるともう一人ほしく
なる人は多い。絶対ではないが。
でも、先に７０㎡以下の物件買っていたら、作れなくなっちゃうのかね。
なんだかなあ。

[229: 匿名さん]

フラット３５で金利が１％とあがると１０００万の借り入れにつき
月々の返済額は５８００円１２０００円１万８千円という具合に増えていく
月々１４万のローン返済で借りられる金も
金利が１％ふえるごとに３６００万が３１５０万　２７８０万　２４５０万と
減っていく。
金利が３％から５％になれば今より２４％安い価格の物件を買うしかなくなる。

日銀が、毎年0.25％で政策金利を上げていったとすれば
短期金利は７回目の利上げで４％を越す。
そうなればフラット３５金利は確実に５％を超えている。

仮に７年先に今ベースから２４％下がったとしても金利から考えて
買える物件は今の水準という話になるだろう。

こんなんでカッコイイ話に聞こえるかな>>225

[230: 元祖匿名はん]

住宅施策はそれだけ本来重要なんですよ。

もちろんデベには何の考えもないですから
利益はさらに乗っけて価格だけさらに便乗で高くして
部屋を狭くするか仕様を落とすしかアイデアがない。

こんな部屋、お天道様に恥ずかしくて売りに出せるか〜。とはならない。
こんな部屋、恥ずかしくて買えない〜。とならずに買う人も結構いる。

ならばと、安易に郊外に流れていけば、まさにデベの思う壺。
金のかかってない外堀で大きな口をあけて待っている。
「夢を見ましょう」等と原野商法じゃあるまいし。