23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[851: 匿名さん]

これもついでに再掲。２３区どころか都心が激減している。

[852: 匿名さん]

本来ならば、200２年で底のはずが、狂気のＭ地所のＷコンという価格破壊
物件が出てきて、2003年東品川のラグナタワーが高値で売り出し
そっぽをむかれた。
港南の湾岸戦争で価格引き下げ合戦がはじまっていたからだ。
ラグナは仕様を落とし価格改定を余儀なくされたらしい。
同時期にでたパークタワー「芝浦」ベイワードは、２６０万前後の「高値」と記憶。
湾岸タワーが売られた時点ですでに需給関係を大幅に狂わせ、「暴落」ははじまって
いたのだ。デベが土地を買い叩いた時点で「暴落」は始まっていた。
分譲が終わった時点で、暴落要因は排除された。
同時にすぐに使えるマンション土地が使いつくされ、地価が上がったゆえに
マンション分譲では使えない高値土地だけが残った。
もともと更地に投資する愚か者はもはやどこにもいない。資金の調達と
証券化の目処がつかない限り土地取得するものはいない。
そういう土地は簿価低い。売り先がみつからなければ
コインパーキングで十分時間稼ぎはできる。

[853: 匿名さん]

マンション分譲が最も短期の資金回収と言えた時代は終わった。
いまや、収益不動産を計画して、事業スキームを明確にして
不動産信託の受益権をＳＰＶ（証券化のための特定目的会社）に
マージン乗せて売った時点で土地の資金回収は終わる。
ＳＰＶが出資会社の信用度で低利のノンリコースローンを調達し
建物を建てる。
これらの信託受益権を証券化し小口に分散して投資家に売る。
この時点でオリジネータのリスクは５％以下になっている。
どこで儲けるかといえば、ＳＰＶのゼネコン発注工事の一括元請、
ＳＰＶ発注の建物管理の元請
土地で５％、建設で１０％、管理で５％の鞘を抜く。
このほうが、汗水たらすマンション分譲よりスマートでかつ楽だ。

地価が安いうちは成り立つビジネスだが、地価が上がって賃料が
低迷すればおのずと行き詰まりリスクは個人投資家に転嫁される。
そこで元祖匿名はんの言う「エンドにおしつけたらあかーん」という金融庁
の監視になるわけだ。

そんなこんなしているうちに、ホテルとオフィス市場が好況になって
いたるところに、ラフォンテーヌやら赤いスタンプインクこぼしたみたいな
オフィスビルが建ちはじめた。

もうマンションなんて売ってられまへんわ。Ｓ友さんの声が聞こえて
きそうな気がする。

[854: 匿名]

845です。


スラム化という表現が適切でなかったようです。

売るなら物件価格の、賃貸に出すなら賃料の下落です。

すみません、訂正します。

古くなった都心タワマンが下落の引き金になる
少なからず可能性があるのでは？

[855: 匿名さん]

タワマンブームはなぜ起きたか。
これは公共事業削減と引き換えのゼネコン救済策。
当時不良債権の権化のような大手ゼネコンは品川グランドコモンズ、
汐留シオサイト、山王パークタワー六本木ヒルズ、丸ビル建替え、
などで首の皮一枚で這い上がった。
しかし、突然取り沙汰された「2003年問題」
こんなにオフィスを作ると、供給過剰でオフィスが余る・・・というどこの
誰かが言ったのかしらないが（おそらくＩ・ＣＢ社あたりだろうか）予測が流れた。
おっちょこちょいの新聞記者が大きくとりあげた。

事実、グレードの高いビルにどんどんテナントが移って、Ｂクラスビルが
次々に２次空室になっていった。
そこで、品川の開発の終了にあわせて、港湾、税関、建設省、自衛隊関連の
公的敷地の売却とあわせ、大幅な容積率規制緩和で大規模マンションを
航空規制の制限高さいっぱいまで建てようという話が大手ゼネコンがつるんで
始まった。
竹中は自前で変な空中権移転を仕組んで、フェバリッチ三兄弟を作った。
その尻馬に乗った形というかのせられたのがリクルート一派は
結局貧乏くじ。

結果は港南で最後にできた八角堂にビュロー品川、コスポりともに派手に
視界を塞がれた。リクルート出身の安川社長率いるゴークレは、税関施設あと
用地を競争入札で落としたゆえに、随意契約で土地を買った、他のマンション
に価格面で不利になった。

勝どきは、ミサワの破綻を拾ったオリックスがおいしい思いをしただけ。
月島、芝浦ＣＭＴは無定見な乱開発。八方ふさがりは時を追ってあきらか
になる。
芝浦アイランドは出来てみれば詰め込みすぎの感はいなめない。
ゼネコンが公共工事がなくて困っていれば、次にでるのは、公務員宿舎
の土地放出。これも入札だから決して地価が下がる話にならない。

本当に地価が下がるとしたら都心住宅地の用途指定の大幅見直し。
容積率を倍にしたら土地供給が倍になったのと同じことになる。
ただし、普通はそういう不公平なことをやるには相応の理屈と
制限がいるものだ。
私は公務員住宅の売却にあわせてそういうことをやりそうだと
考えているのだが。
地価を上げずに売値を倍に出来る。
ただし近隣は日影補償などいろいろ黙っちゃいないだろうが
ゼネコンさんはそこは得意領域だろう。

[856: 匿名さん]

出生数、再び減少みたいですね。
理由は確定できないが、一因として団塊ジュニアの出産のピークが
徐々に過ぎつつあることがあるらしい。
この下の世代はマンションも取得しにくいし、取得しても狭かったり
するし、ますます少子化が進むのだろうか・・・

[857: 元祖匿名はん]

６０㎡や７０平米のマンションで産めよ育てよとはいかないことは容易に想像がつきます。田舎のヤ○キーか、都会ならクリスチャンにでも期待するしかこの国はないのでしょうかね。

[858: 匿名さん]

>勝どきは、ミサワの破綻を拾ったオリックスがおいしい思いをしただけ。

↓奥の大規模マンションは、今より６割安かったってことか。


http://ss.nikkei.co.jp/ss/
マンション会社、選別の時代
　地価上昇や都心でのマンション適地の不足などを受けて、マンション市場が踊り場を迎えている。希少な都心部の開発用地は不動産大手が高値で奪い合い、資金力に劣る中堅・中小は商品企画で独自性を打ち出す。地価上昇によるマンションの値上がりや金利の先高観から消費者が選別姿勢を強める中、マンション各社は次の一手を模索し始めた。（写真＝住友不動産が開発予定のマンション用地。２年前に分譲された奥の大規模マンションより６割値上がりする見通し＝東京都中央区）

[859: 元祖銀行関係者さん]

オペも満足にできない今の日銀なぞには期待してはいけない。
所詮現場(アメリカ経済のサブプライム問題)を知らないのだから(視野が狭い)。

　はたして世界中が日銀総裁コメントに耳を傾ける中、何を話すか？

　　『金利を上げないし、このまま、サブプライム問題を様子見する』

という発言しか術はないだろう。

お上の発言(偉功)とは、効果的なサプライズコメントがなければ効果はほとんど無い。つまり数ヶ月とモタナイ無い。

例えば総裁が腹の中でどう思っていようと

　　『これから、半年から一年、ゼロ金利に戻すつもりで、注視する。』

と言ったら米英欧州から拍手喝采ではなかろうか？

気骨の無い総裁にそれができるか？


それから、話し変わって、全世界の資本主義はどこまで経済を膨張させるのか？人口増加・自然破壊は止められない。
世界経済に興味ある方は、ご覧下さい

http://www.nikkei.co.jp/bb/index.html


この辺の金が動き出したら、世界中がインフレになるんだろうか
１０年前外貨準備高が運用されるとは誰が予想しただろう。
中国が日本を脅かすのは時間の問題かと思わずにはいられない。(怖)

[860: 匿名さん]

>>856
合計特殊出生率の２３区ワースト７
①渋谷区　０．７１②目黒区　０．７２③杉並区　０．７５④中野区
０．７５⑤豊島区　０．７６⑥港区　０．７８⑦世田谷区　０．７８
江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが
約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区
白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部
５１００戸
旧城東区
亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、出生率も多少は上向くでしょう。
焼け石に水ですかね？

[861: 匿名さん]

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯
増加率ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増

[862: 匿名さん]

未婚率がまずは下がらないとどうにもならないかも。
シングル用のほうがが売れるかもしれない。。。

[863: 匿名さん]

物件平均坪単価は住友晴海が３５０なら、ＴＴＴオリックスは２２０だから概ね１．６倍
という話で正しい。
私もＴＴＴの北側お見合部屋１ＬＤＫを３０００万くらいで買う
予定で抽選に当たったがやめた口だ。なにしろ正面で向き合って
近すぎる。いくらなんでも店子が嫌がる。あのマンションは
方位の格差がありすぎる。
本当は北側、シティービュー（公団賃貸）のほうが価値があるのに


日経産業の２２日の連載コラムは楽しみだね。
それにしても住友は稼いだ利益をテコにどこまでも強気の商売
こういうのが居る限り新築相場はさがらないね。

[864: 匿名さん]

不動産のプロのデベですら、あの手この手で付加価値つけて、やっとこさ利益を上げているのに、素人が目利きと売り買いのタイミングだけで（私はあえて転がしと言う）儲けようなんて無理がありすぎません？

[865: 匿名さん]

>>859

尊敬できる日銀総裁の順位をつけてみました。
べスト
一位　前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827 東京都 就任前：日銀副総裁
退任後：国際電信電話（現ＫＤＤＩ）会長
二位　速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816 兵庫県 就任前：日銀理事／日商岩井会長／経済同友会代表幹事
三位　 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826 群馬県 就任前：大蔵事務次官／日本輸出入銀行総裁／日銀副総裁
退任後：日本ユニセフ協会会長／国際協力推進協会顧問

ワースト
一位　福井俊彦 2003/03/20 　 　 大阪府 就任前：日銀副総裁／富士通総研理事長
二位　三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826 大分県 就任前：日銀副総裁
三位　 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190 兵庫県 就任前：大蔵事務次官／さくら銀行会長

[866: 匿名さん]

未婚率上昇、DINKS増加、郊外に住む団塊世代が子離れ・定年退職を機に
都心回帰、などなどから今後50〜70㎡の物件の需要が高まるのでしょうか？

[867: 匿名さん]

>865

「良いデフレ」を唱えた速水総裁がベスト２ですか？？？

[868: 匿名さん]

いや、実際はDINKSの増加よりも未婚率が増えているために出生率は
下がっているらしいよ。結婚しても子供を作らないと決めているのは
まだまだ少数派。

[869: 匿名さん]

団塊の世代の都心回帰も実際増加は怪しくないかな？
だって年金の受給年齢も上がってて老後の生活資金を残さなきゃならない。
かつ地縁もできあがっている。
実際住み替える人がいても、郊外の駅遠から駅近へくらいがいいとこでは？
住み替えには逆に田舎という選択もあるわけだし。
それら以前に、郊外売っても相当に補填しないと都心なんて買えないから
その中で需要が上がるかな？

[870: 匿名さん]

ワーストは断トツ三重野だと思うけど
日本経済を無茶苦茶にした

[871: 匿名さん]

就任のタイミングってのもあると思うけどね。
暴走状態を放置したまま引き継がされて、
ブレーキ踏まなきゃならんタイミングで就任するとツライでしょう。

[872: 匿名さん]

受賞理由
べスト
一位　前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827
田中角栄列島改造論以降のインフレ経済、輸出から内需拡大の舵取りを
上手におこなった手腕。プラザ合意以降のわが国方針を明確に示した
「前川レポート」の先見性リーダシップ。

二位　速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816
失われた１０年の後半登板。金融危機を乗り切った。ベースマネー
が米国の住宅景気を盛り上げることは先刻承知の確信犯。
株価の乱高下、どん底地価など彼のせいというより森・小泉政権との
連携のよさゆえの結果三位　 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826
前川路線を引き継ぎ転換期の日本経済を内需拡大型にもっていった功績。
低金利を維持しないことには内需拡大は無理だったわけで
地価高騰は、税務当局の怠慢だろう。


ワースト
一位　福井俊彦 2003/03/20 　 　
三重野を抜いて堂々のワースト１位は、言語明瞭なれど意味不明の表現力
が要因。村上ファンドを買っていたのも
ばれる脇の甘さがリーダシップの適性を欠く。７０過ぎて金銭欲をすてられない
小心さ人間的な弱さが顔に出ている。嫌な時期に総裁をうけちゃったなと
思っているに違いない。二位　三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826

バブルの時の利上げのタイミングの悪さ。ＣＰＩばかりみていて不動産の
高騰に目が向かなかったといういい加減さ。


三位　 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190
就任直後に阪神淡路大震災、地下鉄サリン事件とよのなか騒然とする
さなかに、９５年、金利をあげたら景気がよくなると勘違いしたのか
為替レートだけみて世間に利上げ期待をおこさせ、住宅需要の
駆け込み需要を喚起しマンションブームを起こし消費税の値上げの
道筋に貢献しようとした功名心が嫌い。結局利上げできずに
景気もますます低迷。
景気がよくなったら利上げ・・であって利上げで景気がよくなるのは
銀行だけだろう。こいつねっからの銀行屋

[873: 匿名さん]

＞素人が目利きと売り買いのタイミングだけで・・儲けようなんて無理がありすぎません？

誤解の根幹は、株式とマンション（自家用・賃貸用）購入を同種のものとみているところにある。

マンション買いのねらいはキャピタルゲインでなく、借りれ金を生かした廉価コストでの使用収益にある。
それを続けながら、出口としてキャピタルロスがない線で収める。

添付の図をみてほしい。同じ借入金　金利３％３５年固定で考える

自己資金＋元金返済分は物件売却で戻ってくる。

10年で売った場合、キャピタルロスが無いケースでは
Aのケースは月額３９万のマンションが⑥＋③　１０．２万で済む話になる
４０００万の運用として２８万／月の価値を享受できる。

Ｂのケースは月額２３万のマンションが⑥＋⑤　９．２万で済む話になる
１０００万の運用として　１３万／月の価値を享受できる。
Ｂのほうが投資効果は高そうだ。

もちろん、７０００万物件と４０００万物件の差異は立地を
含めどちらが値落ちしにくいかということだろう。

都心周辺のＡ　都心周辺のＢ　郊外のＢ　郊外のＡ
の順でキャピタルロスの危険性は高いだろう

[874: 元祖匿名はん]

老婆心ですが大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。その点に関しては無理がありすぎるというか、下降から上昇に反転した端境期のそういうタイミングは既に過ぎたかと。

自用物件の収益性判断は難しいですが（貸そうと思っても思うように貸せず、売ろうと思っても思うように売れない）、そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。

[875: 匿名さん]

売りと買いのタイミングというのは不動産の場合５年以上の大きな波だから
底値直後の１〜２年は買い時。問題は天井前後の３年間だが、
完全に横ばいが見えた１９８０年から１９８１年にかけてのようにそこから先が
下落という保証はどこにもない。
不景気でも流通量が減るだけで、インフレ懸念があるだけで不動産価格はゆるやかに
上がるというのが通常の姿。

１９８０年代、すでにかなりの高騰で、都内の戸建てはすでに手が届かない状態
星セントルイスが「田園調布に家が建つ」というネタで一世を風靡したくらいだ。
マンションでも都心周辺の５０㎡以下の公庫のつかないマンションが中心だった。
金利も５％くらいで、サラリーマンが買うというより勤務医、パイロットなどの高額
給与所得者が買っていた。当時は、コンパクトマンションを３年住んで外周区に
住み替えさらに最後は郊外の一戸建てへという流れだった。

重要なのは１９８０年は大変な不景気。誰も都内のマンションなど買えない
でもマンションは郊外へ郊外へと伸びてバブルになったわけだ。
当時は団塊世代の住宅需要があった。今は団塊ジュニアの住宅需要がある。
いまから上昇が緩和し市場が収縮するのは衆目の一致するところだが
だからといて今後のマンション相場が急落する要因も見当たらない。

[876: 匿名さん]

キャピタルロスを回避して低金利を利用してマンションの帰属家賃とのギャップを
享受するだけなら、問題は買い時でなく取得から売却までの期間ということになろう。
上昇２合目で買えば頂上に行き、下山して４合目で売るまでに１５年はありそうだ。
７合目で買えば、頂上か９合目で売り始めないと難しい。期間は５年以内という
話になろう。

立地によっては底値の水準が低いものがある。底値が果てしなく落ちたのが
９０年代の郊外だろう。
都市の「設備投資」『資本投下」の趨勢を読むべきではないのか。
今が、外需頼みの輸出経済の時代か、内需拡大の経済で伸びていくべきか。
８０年代は国をあげて内需型にシフトしようとした時代だ。
ＴＤＬは８０年前半に作られた。幕張メッセや臨海副都心、京葉線からはじまり
あらゆる新線に過大な投資がされて結果価値があがったのは郊外なのか
都心なのかという話だ。
今後、もはやまったく都心の利便性やアメニティは低下するという見方が
正しいのだろうか。
大手町、日比谷などの大きなビルがまだまだ建替えられて不動産の投資は
今後も続き、おそらく日比谷線、都営浅草線の東京駅アクセスの方策が考えられ
たりとか、羽田アクセスの改善、JR土地の高度利用など、東京一極集中の
内需拡大投資は１０年以上の長きにわたって続くだろう。

個々の物件格差は今日も製図の試験をやっている一級建築士でもまかせて
おけばいいけど、問題は都市のなかでの立地の将来性を見抜く目だろう。

[877: 匿名さん]

＞大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。

私はそうは思いません。３０００万特別控除をつかわない限り、短期譲渡は、それほどおいしい
話ではないでしょう。
２０００万程度の譲渡益で売却していたら手元には経費含めて７００万も残らないでしょう。

住んでから売った場合でも仲介と買取業者が組んでかかればかなわない。

「お客さん、別にこのままでいいですよ。え？カビ。クロスの汚れ？平気ですよ値段に織り込んで
　ありますから。クリーニング？大丈夫ですよ買主さんにやってもらえばいいでしょう」
・・・
「まだ売れないの？」
「どうでしょう。ローンの支払いもあおりでしょうから一旦私どもがお買取させていただくことで」

かくして市場価格の9００万引きで買い叩かれて次の月には200万原価でリフォームされて
磨き上げられた同一物件が１０００万アップで売りに出される。

かといって、新築未入居で売れば住民票移しただけでは確実に税務署の餌食。税収５００万
上げたら所員の成績としては悪くない。それも一箇所で何匹もつれるのだから。
私が税務調査官なら部屋を借りて住んで徹底的に調べあげ、次年度の確定申告を楽しみに
待つと思うのですけどね。

[878: 匿名さん]

＞そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。
おっしゃるとおりです。
不動産だけは安物買いの銭失いということばぴったりのものはないです。
４０００万の１ＬＤＫのほうが４０００万の郊外３ＬＤＫより格段に売り易いし貸し易い。

＞貸そうと思っても思うように貸せず
個人の固有の価値観で選んだ物件は賃貸にはむかないケースが多いですよね。

駅近で、貸付が１月から４月、あるいは７月８月ならば心配ないでしょう。
借り手の多い場所を買わないとだめでしょう。
＞売ろうと思っても思うように売れない
売り物件の少ない場所で売ればそうなります。中古の動きのある場所を
買わないと苦労します。
ただし、あせらずに半年以上は気長に待つべきでしょう。
そのくらいの資金的な余裕がないと買い叩かれる。
瑕疵のない物件（眺望、日照、採光、間取り）なら一般媒介で複数社から
見積もりをとって、欲を出さずにうれば売れます。物件が売れるか売れないかは
そこに住んでいて他の人が売るのを見ていたらだいたい見当つきますよね。

[879: 元祖匿名はん]

キャピタルゲイン狙いが首尾良くいったかどうかの問題ではなく、
分譲単価が上昇基調にあることに目を付けて一般的には自用物件を
投資目的で買っていれば、期中のCFと言っても稼動も空室も読めず
シングルテナントの区分一戸である限り、出口の価格上昇でしか
投資採算性が見出せないのは自明のはずです。
本気で利回りなり償却なり投資リスクなりを考えている方であれば
区分投資でなく一棟モノに目がいくのが通常です。

なお、そういう方が大多数いたという意味ではなく、そういう方の
大多数は結局キャピタルゲイン頼みでしかなかったという意味です。

[880: 匿名さん]

売るにしても貸すにしても資金的余裕は必須です。
借り手が急に退室して敷金返済にあわてるとかは最悪。半年以上のローン
資金はストックしておく。
十分賃貸で稼いだあとなら空いたあと貸しながら自分で住んで
３０００万控除を使ってうるのもいい手だと思う。６年以上住んでいたら
２割の税金など払ったほうが楽だが・・・
それと、リフォームは安い業者を使い、照明器具やクーラーなど自己
調達して安くすますのは誰でもやってますよね。
資金も、どうしても無い場合もあるから他の物件の担保で４％くらいの
金利で借りるというのもあり。銀行さんや不動産仲介さんと仲良くして
おくのが大切ということです。

消費者は、消費者主権という幻想と、不動産屋はずるいという思い込みが
あるけど、こちらが下手にでずに毅然としていてお互いの利益になるように
主張すべきところを主張しあえる関係をつくればいいのです。
金で妥協しない毅然たる態度が相手に伝われば相手もまじめに動きます。

[881: 匿名さん]

日銀、政策金利の引き上げを断念し継続。

当面、不動産購入層には、価格面以外での
借り入れ金利の大幅上昇が見送られた格好になり、
都心３区の築浅マンションの価格上昇や近隣物件も
堅調価格が維持される模様。

それにしても、金利が大きく上がらないとなると
購入検討者は「なんてラッキーな年」になることが
ほぼ確定しそうな2007年になりそうである。

[882: 匿名さん]

おっしゃっているのはぎりぎりに資金で１室だけという話でしょうが
そういう人は少ないでしょうね。普通はワンルーム、ツールーム、
アパート買いとか検討しながら、自用マンションもその一つとして
買っていたりしませんかね。
でないと、単価もリスクも高いものをどうやって貸すんでしょう。
経験無しにはできる芸当ではないですよ。

[883: 元祖匿名はん]

ですから区分を3室5室（10室でもいいですが）買うぐらいであれば
目鼻の効く方なら一棟モノを買う、それだけの話です。

資金に余裕がある、ないと言うのもプロジェクションそのものとは
本来別の議論であり、それを強調することは道楽になりかねません。

あくまで「自用」とは別個の話です。ただ貸してもいいし、住んでもいい
とよくおっしゃいますが、実際はどちらかしか出来ないし、簡単に
切り替えられるものではないのです。その分流動性も劣ってしまいます。

[884: 匿名さん]

一棟ものを買う与信が普通のサラリーマンに最初からないのが
普通。中古の区分とかからはじめて、少しずつ様子がわかって
きたというのが私の実体験なので。
たしかに先輩は１９９８年頃から不良債権の一棟ものを買ってました。
最初は私には意味がわからなかった。

話をスレタイに戻すと、私の居住用マンション観は、
所有する相続するものというよりも、自己資金のテコで
安い費用で空間を自由に使う権利をえるという感じ。

いまの大規模マンションとは、会員権で買った利用権みたいな
イメージがあります。毎日使うゴルフコースみたいなもの。
いずれは売るというのは、自宅マンションを２回以上転居した
人なら共通の認識ではないでしょうか。
もちろん結構な年齢なので次は老人ホームかもしれませんが。

[885: 匿名さん]

３年前のゼロ金利で物件買っていて、３年固定の期間が切れた人は
いま、他行の１．５％優遇借り換えキャンペーンの１０年固定とかに
切り替える人おおいんだろうね。
７０万くらい諸費用がかかっても、１０年２．６％（優遇後）なんて
いわれたら飛びつくね。

[886: 元祖銀行関係者さん]

日銀の金利据え置きは、
やはり、折込済みの為、マーケットに与える影響も限定的と言わざるおえない

相変わらず水野温氏だけが、一人が反対してる(８対１)。

彼は有名な利上げで儲けて来た人物であり、私利私欲の強い人物。
日本人の魂をももはや捨てているのではないか？

参考まで
http://www.toyokeizai.co.jp/mag/kinbi/co/fukumen/co0502.html

それから尾身財相と日銀総裁は同床異夢なんだろうが、日本経済の将来を憂い、もう少し丁寧に考えをすり合わせしてほしい。

G7(G8)を見据えて共同でコメント出せばカッコいいし存在感示せたのに違いない。
大債権国の日本の金で特に中東(オイルマネー)・米国・アジアなぞは潤ってるのに、彼らには少しは誇りを持ってもらいたい

[887: 匿名]

日経調査によると、
20代の暮らしぶりは地味で無駄な出費を嫌い、貯蓄意欲が高い。休日は家で過ごし、酒もあまり飲まないそうです。
※なお、データは東京駅らら30キロ圏内に住む若者で、約3分の1くらいは30代も含んでいるそうです。

たぶん30代（〜40代）になった時、彼等は都心のマンションなんて、買わない、
つか買えないでしょ。

仕事上、若い人と接する機会がおおいんですが、
昔の若者と違って、ガツガツしてないんですよ、今の若い人たちは。

マイホームを夢見て、がむしゃらにならない限り、
都心に家やマンションなど買えないのは、今も昔も変わらない事です。

ですが、若者はがむしゃらにならない。
上京者だって昔ほどがっついてない。
退路を断って上京していない。いつか田舎に帰る気でいます。

車が売れないと同様に、都心マンションが売れない時代がやってくるのでしょう。

[888: 匿名さん]

なんか投資の話が多いですね。
うんちく垂れたいなら他のとこでして欲しい。

マンションは居住用に買うべきで、売るのを前提に買うのは話がおかしくなります。
永住目的の人と投資目的の人では話がかみ合わないのも当然だし。

[889: 大学教授さん]

高過ぎてしまったところに人は集まらない。
バブル期の都心部がそれ、人口は流出の一方だった。

当時と違い、都心部の東地域および湾岸部に光明あり。
バブル期に、工業地域で住居に適さなかったところが、産業構造の変革で
一気に居住地域化。まだまだ供給余力はある。
今回の上げで、住むには高過ぎてしまったところが続出。
都心部需要は高いから、結局適正価格の供給が可能な都心部東側および
湾岸地域に人は集まり、都心部の住宅地域図を一気に塗り変えることになる。

[890: 大学教授さん]

近未来予想。

①東京駅を中心とした地域に本社機能が集中・集積する
②団塊の世代引退以降、企業は人手不足となる
③少子化が進んだ首都圏では人手が足りず、地方からの新卒流入が恒常化する
④首都圏地元者の住宅需要は団塊Jrの大きな瘤を超えれば減少に転ずる
⑤それに代わって増えるのは、地方出身者の住宅需要
⑥東京駅を中心とするエリアに就職する地方新卒者の多くは、その周辺の
ワンルームマンションに居住、都心部とそれ以外のワンルーム需要に大きな
格差が出てくる。
⑦共稼ぎが当たり前の時代となり、都心部の子育て支援施設は年々充実する。
企業も施設を充実させ、優秀な人材確保に走る。
⑧地方出身者の大半は結婚後も都心部居住を続け、都心部とそれ以外との
需要の格差を生み出す。

[891: 匿名さん]

>>888
>売るのを前提に買うのは話がおかしくなります。
ずっと住みたいならどうぞご勝手に。

戸建はハウスでなく土地を買っている。
マンションは土地を買ったのでなく、共有の建物の占有権を買っている。
いまだかつて３０年以上永住した人はニュータウンの高齢者以外では
２割もしない。マンションを永住するのは「狂気」というべき。あるいは
無定見な思い込み。大抵は２０年で売るか人に貸す。
２０年前の記憶がはっきりしない人ほど２０年という時間を長く感じる。

[892: 購入検討中さん]

>>891
将来的に建て替えが確実なのは厳しく見れば東京駅から半径５ｋｍ圏内でしょうか？
戸建は趣味の世界で、どんな僻地・田舎でも自分が好きなら建て替えられるが、
マンションの場合は個人の趣味じゃ済みませんね。
市場価値を考えれば、マンションは大都会の都心部特有の居住形態かも
しれません。県境外周区とか他県のマンションは避けた方が良さそうです。

[893: 匿名さん]

郊外マンションや地方都市のマンションほど、買い替えができなくて
３０年住んでしまった人がいるものだ。南青山のマンションで
３０年人に貸さずに当初から自宅で住んでいる人は何人いるだろうか。
南青山の２５坪の知人のマンションは改装して弁護士に貸しているらしい
渋谷区桜ヶ丘の某マンションは改装してひろい１ＬＤＫになって老人が
一人でくらしていたが施設に引っ越して今は人に売った。

売る、売らないではなくて、資産価値という人に限って
資産価値＝売却評価ー残債
という理解がない。
残債があまりに多いから何も考えたくないだけなんだろう。
35年後に手に入るのは維持費ばかりがかかる老朽化した機械のような
代物。それをヴィンテージなんたらといつくしむにはそれなりの
コストをかけないといけない。

[894: 購入検討中さん]

>>893
都心部以外のマンションを購入する場合は
将来考えると
使い捨ての覚悟が必要ですね。
だから、マンションは利便性＝市場性が第一優先になっちゃう。
そこんところが良くわからずに、単に親元に近いってだけで
近郊、郊外あたりにマンション買う人まだいますね。
賃貸にしとけば良いのに・・・・・・

[895: 匿名さん]

新築価格と中古価格の差が大きいエリアは要注意。

止めといた方が良いよ。

[896: 匿名さん]

商売の口上としての「資産価値」という単語は、
人生の質を左右しかねない過大な借金というリスクテイクへの、
決死のダイブを後押しする気休めもしくは気付け薬のようなもの。

顧客のほうも、マンションを買いたいという気持ちはあって、
容易に決断できない自分を奮い立たせるおまじないと知って、
あえてその暗示にかかってやるくらいの気構えなら何の問題もないのだが。

言葉どおり、資産価値があるからノーリスク、
資産価値があるからいつでも引き返せる、
みたいに割り引いた考えでリスクテイクしてしまうと、
風向きが変わったときには対処不能。

価値下落の恐怖におびえながら必死にそれを維持しようとするようでは、
手に入れたマンション自体のメリットを享受することすら難しくなり、
ストレスばかりたまるようになる。
これが本当のマンション購入＊＊＊みだろう。

[897: 匿名さん]

会社の人でバブル期に高い金利でマンション購入した人がいる。
今でも高い金利のままだ。　はたから見ると不思議なくらいの金利だ。

今時、フラット３５で金利３％程度だから、今のマンションを売って新築に買い替えたほうがトータルでも安いかどうかの計算らしい。
結局マンションは少し安く売ることになるだろうから、そこそこの赤字になるだろう。

変なローンを組んで購入した人こそ、マンション＊＊＊みだと思った。
風向きが変わって、当時はそれなりの価値があったけど、今はあまり価値無しになってしまった人も、マンション＊＊＊みだと思った。
どうせならストレスなく、郊外の環境のいいところでのびのびと生活してマンション使い捨てするくらいでもいいかと思うこの頃。
資産価値があるから 「取り戻せる」 に頼りすぎるのは危険である。

[898: 匿名さん]

カテリーナ三田とか芝浦アイランド、グローブとか仕事帰りに見ても
１割ぐらいしか電気ついてないんだけど実際住んでるのかね。
遅い時間とかも見るんだけどさ、それとも週末なら人いるのかな？
柱の捨て看板に
「芝浦アイランド 40階以上3LDK何とか6700万」って
今日初めて見ましたよ。不動産屋にもアイランド系ずっと出てるし。
ここらで働いてる人なら興味なくても気になるんじゃない？

[899: 匿名さん]

>>894

そりゃ、このスレッドに常駐するマンションで儲けようって人の発想ですよ。

賃貸ですませろというけれど、たとえ郊外でも家族と一緒にそこそこゆったり暮らせるマンション（８０平米↑）を借りようとすれば、２０万近くはかかる（特に東京の西側では）。テラスハウスなら結構安いけど、階段があるから子育ては結構たいへん。かなりの家賃補助でもない限り、２０万近くの家賃なんて無理。

子どもがいる以上、そんな簡単に引越しなんて出来ないから、安上がりの定借も無理。となると安い金利のローンでそれなりの分譲マンションを買ったほうが、ずっといい暮らしができる。

実際、築３０年のオンボロ賃貸から郊外の分譲に移ったけど、住みやすさからいえば雲泥の差。もう前の賃貸には戻れない。まあ、通勤先が家よりもさらに郊外なので、毎日電車で座って通勤できるというのも大きいですが…。

周囲を見渡すと、やっぱり子どもがいる同年代の連中は、郊外にマンションを買ってるのが多いですね。DINKSは様子見、独身は持ち家を買うなんていう発想自体がなさそう。

というわけで、このスレッドでは絶対なる＊＊＊の「団塊ジュニア」の「子持ち」の「郊外マンション購入者」のぼやきでした。DINKSなら、もっと都心に近いとこでも買えたんだけどな…。

[900: 匿名さん]

マンションで儲ける必要はないが、住宅コストはなるべく安くあげて
住み替えができたほうがいい。

資産価値＝売却評価ー残債・・・①

残債＝買値ー自己資金−元金返済
さらに　元金返済＝毎月返済額×返済月数−金利支払い額

よって
資産価値＝売却評価−（買値ー自己資金−（毎月返済額×返済月数−金利支払い額））
　　　　　　＝（売却評価−買値）＋自己資金＋毎月返済額×返済月数−金利支払い額


売却評価＝買値　なら　
資産価値＝自己資金＋毎月返済額×返済月数−金利支払い額
　　　　　　＝自己資金＋元金返済額


売却評価≦買値なら
資産価値≦自己資金＋元金返済額

マンション買うときは、買っていつごろまでにどのくらい減価するか
売却価値が買値と同等になるのがいつごろで、その先残債割れしたら
資産価値ゼロだというあたりをしっかり考えておくべき。

[901: 匿名さん]

波乗りと同じですよね。
どこで波を捉えるか、その波をどれだけ楽しむか、
そしてどこで降りて次の波に乗り換えるか。
どこで失敗しても水中に沈む。
いったんやり始めたらとめるわけにはいかないスパイラル。

最後は引退してサーフショップでも開いて・・・
差し詰めケアつき養老院の入所費用にできたら万事OKことですかね。

[902: 匿名さん]

家賃補助（補助割合にもよるが）があるならば賃貸が無難。
定年までに給与天引き（でないと貯まらない）で金を貯めて、仕事を離れてから好きな立地に戸建てでもマンションでも現金買い。
老人ホームに入るのも有りだろう。
これが一番だと思う。

家賃補助がない人は23区ないではキツイよね。
確かに買うかどうか迷うと思う。
俺ならば定年までの棲家と割り切って23区の端っこのほうに使い捨てのつもりで中古マンションを買う。
その代わり、価格の安い現金あるいは10年以内に返済可能な物件にする。
多少古くてもかまわないなら、そういう物件まだあるから。
定年になれば捨て値で売る。

職場まで30分2LDK・60平米・家賃16万として、10年で2200万くらいかかるだろう。（契約時の費用、更新料、家賃の合計で）
ならば60分かかっても同等の金額で中古マンション。
定期代は会社持ちだから、負担にはならないから。
家賃負担より軽くなる物件を買って、本来払うべき家賃との差額を天引き預金。
定年後は捨て値で売ったマンションの金＋預金で好きな立地に戸建てでもマンションでも現金買い。
老人ホームに入るのも有りだろう。

中途半端に都心に近いところで家賃補助もなく、高い家賃を払い続けるのが一番高くつくような気がする。

[903: 匿名さん]

核家族化が進んで１世帯当たりの構成人数が減っているから
戸建が本当に必要になるのは人生でも非常に限られた期間になります。
だから戸建が不人気になって、都心部マンションだけが人気になるんですね。

[904: 匿名さん]

>>898
最上階が売りに出てたね
ぶっちゃけ安いよ
株で損して、投げてるんじゃない？

[905: 匿名さん]

ということは戸建がお得なんだね

[906: 匿名さん]

８９８さん
転売は大体３割増しってところでしょう。坪２５０⇒３２５〜３５０。
坪３００なら間違いなく買い。
高いけど、今の相場からすれば安い。勝どきの住友はTTTの６割増し
らしいからね。もっとも転売や賃貸組みは少ないですよ。
アイランドは実需。８割以上は実際に住んでいます。
ほんとに夜みてますか？私のところからアイランドよく見えるけど
グローヴ（グローブであありません（笑）、ケープともに明かりは
ほとんどついています。エアと見間違えたのでは？エアは６割〜７割
程度でしょうかね？

[907: 匿名さん]

>勝どきの住友はTTTの６割増し
らしいからね。

晴海の住友の間違いでしょうか。２２日の日経産業の１面コラムの
写真をみれば位置関係がわかりますよ。

[908: 匿名さん]

>>901
＞波乗りと同じですよね。

何をおっしゃいますかｗ

７０年代はバスで山登り
８０年代前半は緩やかな上り坂を歩く感じ
８０年代後半はロープウエィでの急上昇。
９０年代前半が、スラローム
９０年後半は、初心者用バーンをすべりおりて
２００年前半はホテル前の平地でリフト待ち
２００６年からガタゴトとリフトが上昇しはじめた感じ

[909: 匿名さん]

↑２００７年現在は、山のどのあたりまで登りつめましたかね？

[910: 匿名さん]

まだ初心者バーンとスラロームの分岐点くらいじゃないですかね。

[911: 匿名さん]

苗場みたいなもんで、どのリフトにのるかで降りる先が違うと
思いますよ。
スラロームと初心者バーンの分岐点から、高速ゴンドラとか
乗り場があるんですよね。
山の上にいってゆっくり降りてくる人もいれば、初心者バーンで
すぐに下におりちゃう人もいるんでしょうね。

[912: 匿名さん]

昔のデータを一括で示すとこんな感じ
見難くてスマソ

[913: 匿名さん]

みつまた＆かぐら、にも転がして行けちゃうほど
選択手が広いのは現状と同じほどバラエティ番組化してて
笑いが止まらないほど楽勝気分。
ウハウハ気分でマンダリン、コンラッドで飯、銀座ナイトは
キャワいい子帯同で余裕・・・ってとこでしょう。
それでも、新橋烏森飲み屋などは、もはやメジャーで近寄れず、
カフェか山手線ガード下店舗で飲む哀愁音頭・・・を続けてる
症候群も際限なくいますよね。

[914: 匿名さん]

バブルの３分の２は越したんじゃなかったっけ？
バブルの頂点は高すぎだろうから、もう頂上は近いのでは？

[915: 匿名さん]

>>906

そうですか、情報ありがとうございます。
会社の窓から嫌でも見えるから、エアと見間違ることは無いんですよね。
今建ってるやつで完全にレインボーブリッジ見えなくなちゃったし。

ただ遅くとも夜9時くらいまでしか会社に居ませんから
それより遅くなら電気点いてるんでしょうね。
ということは共働きか一人暮らしかですかねぇ。
社内ではあんま住んでないみたいね、って話になってますけど。

夜遅くに見てみないと分からないもんですね。

[916: 匿名さん]

>>914
場所によりますよ。
２３区でも荒川区に億ションがあったのがバブルピーク
都心でも平均したら底値4〜５割アップでしょう。
底値が金利と物価指数加味して1985年相当とみれば
バブルは1985年の3倍になったわけですからね。

[917: 匿名さん]

>>883
＞元祖匿名はん
一棟もいいのですが、結局地方都市しかなくて、実際に
換金したくても安値でしか売れない。そういう話はよく聞きます。
都内で82年以降もので１棟モノなんて小規模でも買えないですよ。
かといって仙台あたりの鉄筋アパートを今買って10年後にどうなるか
結構勇気いりますよね。
ワンルームの家賃なんて2万3千円とかでそれも部屋が一昔前の
マルコー物件より狭い劣悪プラン。そんなもの今後も家賃維持すら
難しい。5000万〜6000万クラスの物件はそんなんばっかりでしょう。

私は地方都市の値上がりが確実かどうか家賃水準の上昇如何だと
思うのですがいかがでしょう。

[918: 匿名さん]

公団団地の一棟売りとか出るでしょ
客付けや管理に関しては公団が最強

[919: 匿名さん]

都心3区のワンルーム、１ＬＤＫのいいところは、入居も固いし
賃料相場も崩れにくいし、入居期間が長い。古くなったら事務所需要も
あるという点です。
それと、ワンルームに比べ１ＬＤＫは
実際オーナーチェンジ価格＜＜現状空き価格ですから
10年以下の出口を考えても有利だろうと考えています

[920: 匿名さん]

>>898
＞１割ぐらいしか電気ついてないんだけど実際住んでるのかね。
実際住んでいないと何か、いいこととか悪いこととか有るんですかね。

オフィスは階毎、区画ごとに全部の灯かりつくし
アパートは一部屋に窓は一つ
マンションって、窓は一戸に３つくらいあったりしませんかね。
寝室もリビングも、子供部屋も書斎も全部電気つけっぱなしに
して欲しいならそういってくれないと、いつまでたっても
半分くらい電気はつかないでしょう。

それと、今は夏季休暇で田舎に帰っていたり外食に出たりしている
んじゃないですかね。
うちのマンションなんか、空室は１％くらいだけどシニア層と
30代が中心なのでみんな結構外出したりしてますね。

ホントまじめな話、空室が多いから、売れてない。投資用に抱いてる
貸しても借り手がいない
何を想像しているのかわからない。

だから何？って感じだな。

[921: 匿名さん]

>>919
その分価格に織り込まれて高いでしょ？

[922: 匿名さん]

>>921
そう。ここの豆投資家さんたちが不思議なのは、買うときは「○○は○○だから有利です。」と言って、売る方も他の購入者もそれに気付かないお人よしを前提にしている所。逆に売却する時は不利な点を買うほうが知らないことになっている・・（笑）

[923: 匿名さん]

http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
図表１の（２）に見る限り
対前年比
1986年　5％
1987年　15％
1988年　40％
1989年　10％
1990年　20％
1991年　10％

「東京都」住宅地平均で　1985年の2.45倍ということですね。
今は、東京都の地価でも個々4年間で
http://tochi.mlit.go.jp/chika/index.html#kouji
　　　　　　都心　　　２３区　　　東京都
2003年　-0.4％　　　-1.3％　　　-3.1％
2004年　0.9％　　　-0.3％　　　　-1.7％
2005年　6.3％　　　2.2％　　　　0.8％
2006年　18％　　　　11.4％　　　　８％

公示地価ベースで
都心住宅地は　底値の１．２６倍
２３区住宅地で　　　　　１．１４倍
東京都住宅地で　　　　１．０９倍

住宅地の高騰は
２００６年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/20070322y2.html
２００５年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20060324/20060324p1.html
２００４年
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20050324/20050324n.html

[924: 匿名さん]

>>922
何がどうなのかもう少し具体的に手を抜かないで教えててくれませんか。
・・・（笑）といわれても、具体的な物件イメージが見えないから
単なる揶揄としかとれん。

まぁとはいえ、投資なんてスタンスの取り方と物件選びで全然
意味合いが変わってくるから、馬鹿にするような言い方はやめませんかね。
豆投資家だって借り入れ総額は１億9千万くらいありますけど
まだ貸してくれそうですかね。
なんかお前のカミサン、ブスだって言われたみたいで気分が悪いなぁ。
あんたどんな美人のカミサンもらったのか見せろといってみたくなる。

他人の金で投資しているやつに「豆」だとか豆腐だとかミソだとかクソだ
とか言われたくない。キャバクラで美人となじみというのとあんましかわらんだろ。

[925: 匿名さん]

６０００万の物件に６００万の自己資金を突っ込んで
4.5％の１０年固定で２０年返済なら
毎月の返済は３４万で１０年後の残債は３３００万。
家賃収入が５４万あれば経費・固定資産税・空室リスク
見込んで１８万／月の利益。１０年で１８００万〜
２１６０万
１０年後の残債は３３００万
リニューアル費用を６００万見込んで
３９００万で売却するには、家賃収入が
グロスキャップ１１％で４２９万あればいいわけだから
もともとの売値、期待賃料の各３５％減

今３万円程度の家賃が毎年４％１２００円
づつ下落したらそれくらいはいく
問題は、投資回収サイクル。最初は２０年で
次は建物老朽化からみて１０年、そこでリニューアルして
３５％減で買い手がつくかどうか。
心配なのは金利が上がって家賃が横ばいというケース
金利は全国一律だが、地方の家賃は金利に追いつかない？

一方都心の１７坪１ＬＤＫ、４２００万で買ったとして
自己資金９００万突っ込んで年額純利益は７０万程度
６年で３２０万程度だ。
4割値上がりしても売却益は１６８０万
ここから、譲渡益課税仲介手数料払ったら
いくらのこるか。

そうか、中古一棟買いがいいのかなぁ。

[926: 匿名さん]

はいはいさようなら

[927: 匿名さん]

アンカーつけてくれって言っただろ>>926

だいたい、９００台になると、決って荒れて結構雪崩のように次
スレに行くパターンだな。もうネタ切れとちがうか？

[928: 匿名さん]

元祖匿名はん。関西で２０年前に立てた一棟ワンルームとかの
仲介やってるんですか？
いい物件あったら紹介してください。
本当にキャップレート１２％の安値で換金したがる人がいてはりまんの
でっか？

[929: 匿名さん]

というか、今が長期金利が安くて、地方の一棟ものが安値で叩き
売られたら、今キャッシュに余裕のありかつローンが組める５０代
がますます豊かになり、高いマイホーム買う３０代は青息吐息という
ことになりますね。

ところで、地方のワンルームって誰が借りるのかな？
少子高齢化で地方中核都市も平均年齢は４５歳くらいになって
学生や単身者とか数が減っていく。安いアパートが生き残って
７０年代後半から流行ったワンルームも淘汰されそうな気がする
のだが、これも机上の空論？

私は、時価の利回りとか叩き売りとかでなく「真価」に目をむけて
値打ちのないもの、せこいもの、儲かってもボロなものは
結局「安物買いのゼニ失い」だという気がする。

ボロは建物でなくて、立地の話。逆に築１０年のワンルームでも
九段北１丁目とかは、持っているだけで再開発にひっかかる可能性
があって楽しいだろう。

まぁ確かにビジネスではなくて趣味。
だがそろそろ本気で収益だけを追求した投資したほうがいい年齢に
なってきた。

今回、あらためて実例を探して試算してみて、少しだけ「趣味」の
世界から足を洗えそうな気がした。
時計趣味、車趣味、同様、都心コンパクトマンション趣味というのに
はまっていたのかもしれない。
どうせ、子供の相続遺産にしか役にたたないシロモノというのは
自分でもわかっているつもりだったが、ついムキになって反論して
また失笑の種になったようだ。
汗顔の至り。

[930: 匿名さん]

中古物件利回りは、家賃低下リスクプレミアム、期待インフレ率ともに織り込み済みということかな
だいたい３万円以下の家賃って思い切り滞納されそうな気がする。
こんなやつまでリプラスは保証してくれるのかな。
サブプライムローンがハイリスクなら、低所得者向けワンルーム
賃貸自体も滞納追い出しというリスクを負う投資じゃないのか。
すくなくとも、いままでひたすら家賃を下げてきた様子が目に浮かぶ。
物価が１/３だった１９７５年、６畳一間の鉄骨アパートで家賃は２万円だったそうだ。

[931: 匿名さん]

↑仙台の話ね。大きくスレタイと話がずれてすみません。

[932: 匿名さん]

月刊プロパティマネジメント　２００７年　３月号
特集
動き始めた中古マンション流通市場

早とちりの私は、中古マンション「流動化市場」と読んで
あせったけど、リノベの付加価値の多様さという意味では
２００３年ごろはやとちりで出てきたコンバージョンや
Ｒ不動産なんかがいよいよ本格化するってことかな。

どうせ買うなら、満室の中古でなく買い叩ける空家だらけの
物件をしかるべき人がリノベするビジネスが魅力的ですね。

日本の平均年齢が４３．７歳になった。
http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/t_4.html
もはや、れっきとしたオヤジ・オバハン国家になったのだ。

おそらく、１９９９年の世界滅亡を予言した
『ノストラダムスの大予言』（祥伝社）を1973年に五島勉が執筆。
「当時の青少年を中心とする人々に漠然とした将来への不安やトラウマを植え付けた。」（ウィキペディア）

というよりも、少子化の直接的原因にもなったのかもしれない。
滅ぶ未来に子供を残す必要などないのだから。

ちなみに、１９７３年の６年前にも出生率は著しく低下している
が、これは「将来への不安やトラウマ」ではなく単なる「ヒノエウマ」
のせいであるらしい。

[933: 匿名]

実需の者ですが、
投資家の方々の話しも大変参考になります。
都心マンションは、実需で買っても、近い将来に手放す事になるだろうし。

さて、
みなさんがおっしゃるように、
都心マンションは、買う時と、売る時のタイミングが本当に重要ですね。
で、今は買い時ではなく、売り時なのは間違いないと思います。

結局、未来の事は誰にもわからないので、上がる下がるという結論より
購入予定者たちが、今、どんな事を考えているのか？を
知る事にこそ意味があると思います。

不毛の議論と言う人がいますが、
今後も、投資の話しも含めてさまざまな活発な意見交換を期待しています。

[934: 匿名さん]

売りたい人が増えて、買いたい人が減れば
売りたい人は、買ってくれるところまで値を下げるしかないですよね。
売り手は低金利の今こそキャッシュに変えて新しい投資がしたい
相続財産を兄弟で分割したいのか
売って、有料老人ホームに入りたいのか
何か必要性がある。


逆に買いたい人がいっぱいいて、売りたい人が売りしぶれば
どうなるんですかね。買いたい人が折れて、言い値で買う以外にない
ですよね。
それとも買いたいという欲求が自然消滅するんですかね。
買いたいという気持ちは時間がたつにつれ、不安や不満に変わって
いきますよね。
お金というのは、時間がたつにつれて増えていく人と減っていく人が
いて、減っていく人は早く買わなくちゃ買えなくなると焦燥感に駆られ
増えていく人は、普通に買っていく。
そんな状況だと思いますよ。

[935: 契約済みさん]

↑
結局何が言いたい？

[936: 匿名さん]

あれだろ、投資もクソもなく単なる需給バランスで価格が決まるという事。
将来の価格もその時の需給次第。
そういう意味では少子高齢化でマンション購入希望者が減るのは間違いないから、やはり将来は下げる可能性大。
2010年くらいまで今の価格を維持できれば御の字じゃないの？

[937: 匿名さん]

>>936
あなたの妄想も100個ぐらい書けばどれか当たるよ

[938: 匿名さん]

>>935
あなたってせっかちな人ね

ですから、
＞今は買い時ではなく、売り時なのは間違いないと思います。
私は逆だと思います。

◆全く売り時ではない。
マイホームを最高値で売ってどこに行くのでしょう。
住んでいればいい。下がってきて買値と同等になったら売ってもいいでしょう。
もともとそんな物件を買ってしまった自分が悪いのだから。
株と不動産を混同しないように。
何のために不動産の起伏がロングスパンだということを幾度も
説明してきたのかわからなくなります。
レバレッジきかせて買った都心周辺タワマン１ＬＤＫを売り急いで
何かいいことあるんでしょうか。
どうせ、売っても４割税金、せっかく減っていく残債が無駄になります。
ここは、店子がいる限りローン返済は安泰。
腹をきめて物件価格と賃料相場の値上がりの行く末を見る楽しみを
捨ててどうするかです。

◆むしろ買い時
このまま、急変、急落がない限り今買っても４年は買値を下回る
ことはないでしょう。
それは理由の無い下落恐怖症みたいなものです。
ただし２年後竣工は金利リスクも背負いこむわけで、できたら築浅
中古が安心。来月の金利でローンが組めてすぐに住める。
下がっている途中で今が底だと買うのは極めてナンセンス。

これから、格差社会が進むといっている。そういうときに
お金持ちから家賃をとるのと、貧乏人から家賃を取るのがいいのか
という「趣味」の問題かもしれません。

とにかく、賃貸というのは利回り悪いとはいえ、持っていて
下げ止まらないから売り急ぐ。そういうものは買ってみるのも手とか思って
いませんか？２００３年市場はプロが下落を恐れて売り急いだ。
その結果２００４年底値になって、ファンドが新築一棟買いをしはじめて
その結果地価の風向きが逆方向に変わった。
こらあかんと、プロはあわてて強気にでた。それが２００６年ですよ。
２００５年の頃は、抽選やってもみんな掛け持ちでばんばんキャンセル
はいったから、ローン審査のきびしい客にも「くりあげ当選です」とか
いって電話かけてきた年。値あがりしてまだ何年たつと思っているんですかね。

[939: 匿名さん]

あ、そうそう。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp032-z.pdf
の図の１の（２）の商業地を見てもらえばわかるけど、バブルのときも
商業地は先に天井まであがりあとはゼロ成長。
今回も、ファンドがおもに突っ込んでいるのは商業不動産（オフィスビルを
含む商業（非住宅）モーゲージ証券；ＣＭＢＳ　）でしょう。
それと都心が上がって周辺はそれを追いかけて上がる。

もう一つ重要なのは、前回のバブルは自然崩壊したと思っている人が
多いが、株式相場は
>>912
にあるように株は資金が引き上げられたら一気に落ちる。
土地投機の市場も融資が引き上げたら止まった。
だって、住専に金貸したのは銀行でしょう。
世の中に過剰にお金が流れて投機がすすんだわけだ。

実際に内需拡大で中曽根さんと鈴木都知事と長銀が引き起こした
土地バブルは４０代の団塊世代の住宅取得難という社会問題に
なった時点（１９８７年〜）で世論の批判の目をかわす意味で
不動産投機潰しにかっかった。
やることがセコイのは、まずは庶民のワンルームを潰し
つぎに小手先の税制改正で規制したが税務署員が勉強会している
間にどんどん地価はあがりついには１９９０年不動産融資の総量規制に至った。
つまりパチンコ屋で、大勝したところで、両替場がシャッター下ろしたみたいな話なのだ。
禁煙パイポのハコを２００個もってうろうろするしかなかったのが
はしご外されたパチプロならぬ、桃◆社、イ・◆イ・イ、麻◆自動車
などの方々だ。

[940: 匿名さん]

ジモティー需要が主体の県境外周区および郊外は、
いずれ需要が細って不動産価格は下落。
既存住民の物件も次第に市場に」出てくる。
安心して購入できるのは都心部だけだよ。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数
２００５年国勢調査より

　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

[941: 匿名さん]

不動産は長期の投資。
ファンダメンタルと世の中の動きをちゃんと理解した上で
物件を選びましょう。その時の瞬間のトレンドとちゃんと区別できる
眼力が問われます。

[942: 匿名さん]

>>933
続き（長くてスマソ）
下がってきたら買い時？

それも冗談じゃないよ。
住宅地は、個人の中古市場が出にくくなるから下落に時間がかかる。
企業土地も貸しマンションもここで売っては損だと意固地になる。
物件が減るのは、バブルピークも下落時も変わらない。

風邪の熱がなかなか下がらないうちに直ったと思うのは大間違い。
とはいえ５年もたてば、そろそろという気分になるのが人情。
持っている方はそろそろ処分しないとこれは半端な不況じゃないと覚悟
しはじめる。

１９９６年頃はそういう意識でバブル期の業者の抱えて賃貸にまわって
いた物件が安値で売られた。おかげで中古相場が一段下がった。
もう待っても底だろうと大抵の４０代が飛びついてそのまま地の底に
引きづりこまれた。
年率７％で下落し続けた。
結果５年で３割下落した。横浜・川崎の人気住宅地では平成元年モノの
売れ残りの中古物件が２００万／坪が１４０万／坪まで下がった。


下がり続けていてまた回復したら損だろうというのは理屈。

本当に下がり続けるなら郊外で２割の損の回復を待つより
少したって格安都心が買える理屈だ。

将来どこかで地価が回復するなら都心のほうがおそらく挽回は早い。ところがサラリーマンには資金力がない。
おまけにすべては時間が解決するという
「終の棲家思想」だ。要は難しいこと、高額な買い物は
計算能力を喪失する農耕民族の特性。
米俵（石）に換算しないと財を図れない。
貨幣経済の遺伝子が日本人にはもとから組み込まれていない。

売却評価額＜購入価格
は当然だと思っているから始末が悪い。
気が付けば
売却評価額＞自己資金＋残債
さらには
売却評価額＞残債
になった日には手も足もでない。高い固定金利のまま借り換えすらできない。
これは地獄だ。

要は資金力。大抵の４０代サラリーマンはぎりぎりのローンだったから
仕方がないといえば仕方がない。
待てば海路の日和ありかというとそうでもない。郊外中古が３割上がる
日はいつになるのか。

[943: 匿名さん]

都心の７０平米以下の物件はそういう意味では「換金性=流動性」のある
資産だ。自分が住んで、人に貸して、最後はオフィスにする
という多目的利用価値が都心にはある。
マンションの供給戸数が年々増えても人口が都心人口が減るのは
基本的に古い都心マンションが小規模事務所になるからだ。
余り上等ではないがコンバージョンの一種だ。
日本でコンバージョンが流行らなかったのは、住宅賃料＜＜オフィス
賃料で、これが逆転する場が極めて限定的だったからだ。

基本的にこれは東京が求心的なバームクーヘン構造の都市
だからだ。
真ん中の穴は皇居。
半分から右は隅田川や荒川の割れ目が入って食べにくい構造だが。

ＮＹのような平坦な都市構造で住宅とオフィスが
並列し、ＳＯＨＯやトライベッカなどの古い街区の建物が
住宅転用されて賃料があがるのとは対象的だ。

[944: 匿名さん]

郊外に住んでいる人は、マンションとは売りにくい貸しにくい
ものだという先入観がある。かなか売れないなかなか貸せない
姿しか見ていないからだ。

一度でも都心部の分譲マンションに住んでいたらそうえはないと
いうのは見てわかる。
自分の住んでいるマンションで売り物件がそれほど長く
「さらしもの」になるのを見たことある人は少ないはずだ。

中古需要の厚みも賃貸需要の厚みも
都市部と郊外は二桁以上差があると思う。
世田谷は練馬から人が来る。練馬は埼玉県から人が来る。
ところが鷺沼は中央林間から人がなかなかやってこない。

[945: デベにお勤めさん]

>>943
将来を考えるとポイントは４つ
どこを選択すべきかは自ずから分かりますよね。

①将来オフィスの集中・集積が予想されるエリアはどこか？
　それにより落ちて行くエリアはどこか？
②国として観光立国を目指している
　デジタルタワー、築地移転の影響は？
③新橋〜晴海〜豊洲〜東陽町〜錦糸町〜押上の新線が与える影響は？
④東京オリンピックが実現した場合の影響は？
不確定要素はあるものの、方向性はハッキリしています。

[946: ビギナーさん]

食品も製薬も製造も販売も、
人口減少（若年層減少、超高齢化）で、
それぞれ背景は違うものの苦しんでますよね？
マンション相場だけ今後も上げ上げなんて、
素人の私には理解できませんね。
投資の人って過去のデータとか経験とかでレスしてるのだろうけど、
これから日本は過去経験のないところに突入してるのでしょ？

[947: デベにお勤めさん]

>>946
富も人も集中と集積ですよ。
そこだけは上がっちゃう。
２３区内でも勝ち負けが出て来るよ。
だから、選択眼が重要になる。
どこもＯＫってわけじゃない

[948: ビギナーさん]

>>247さん
23区でも足立区と港区内陸では雲泥の価格差ですよね。
でも、郊外も上がる、これからは郊外の時代なんてレスもありますし・・・
郊外のろくでもない物件まで上がっている現状は、
まさにマンションバブルって理解で良いですか？？？

[949: 匿名さん]

郊外は値引き合戦ですよ

[950: 匿名さん]

分かりやすく言っちゃうと
将来上がりしろがまだまだある所を買うのが賢いってこと。
既に上がり切ったところを考えてもしょうがない。

将来下がる可能性があるところは、以ての外。
県境外周区とか郊外がそれだよね。