23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[771: 銀行関係者さん]

>>770
あなたが年取っただけでしょ

[772: 匿名さん]

７６９さんの仰る通りの２５０万円を境の２極化とすると、
中間になる価格の不動産の持ち主（デベも個人）も要注意ということに
なりますね。

強気で、自分の資産は高値入りと思っていても、下がり始めれば
安い側に滑り落ち。落ち幅が下げ止まらない可能性あり。
現状は２５０万近辺でも、滑り落ちる可能性もあり、
逆に上に入る可能性もある。

そんな感じですか？

[773: 匿名さん]

>>770


渋谷はドブネスミの一大繁殖地に認定されましたしね。

[774: 匿名さん]

いや、それもあるけど、いまさらＳＨＩＰＳやＢＥＡＭＳや
ユナイテッドアローズを言ったりきたりしなくても丸の内と
有楽町で買える便利さもだるよ。
だいたい渋谷にあなたがた何しにいくの？

[775: 匿名さん]

>>772
250万以上で今現在売れている場所は、3年前でも新築でも今後ゆるやかに上昇か
横ばいで安泰だろうという意味です。昔から３３０くらいのところは７００になろうが
いくらになろうが「趣味の価格」です。
別にそこを貸して儲けようとかいうんでなくて、カルチエの宝石やハリーウィンストンの
時計のお値段のような世界。

ただし、エリア相場という意味ではなくマンション単位の「中古平均坪単価」で２５０超えて
いれば大丈夫でしょう。（なぜかはいずれ書きます）
やばいのは、今２４０くらいで売り出して買い手がつかないエリアや物件でしょう。
いわゆる昔の中堅サラリーマン狙いの価格のつもりが、そういう層がどさっと抜け落ちて
いることに売り手が気が付いていない。
たとえば
美しの森の客はららぽーと横浜の鴨居マンションと世代的に完全に被っていたりしませんかね。
あの辺、昼間は車でどこでもいける。大手町・丸の内方面通勤者には
ＪＲ通勤のほうが田園都市線より早くて便利かも

[776: 匿名さん]

東京がＮＹのような碁盤の目のような構造ならば、都心の高値集中構造も変わっただろう。

ローワーマンハッタンからハーレムまで、イーストリバーサイド、ハドソン川サイドなど所得階層が
ブロックで住み分け、行政やデベロッパーはスラムクリアランスで都市機能の更新が図り
いつでも段階的に街が発展してきた。

残念なことに、東京は城壁こそないが、中世城郭都市のような同心円的都市構造だ。

皇居周辺を中心に物理的にも地価ヒエラルキーが概ねはっきりしている。
歴史的にも低収入の者が住めるのは、外周部と決まっていて、都市の発展のなかで
常に外周部は幾度も外に追いやられてきている。
江戸からの文化には風水思想が入っていて、鬼門（うしとら）裏鬼門（ひつじさる）の方位
を忌む習慣もあった。

同心円的ヒエラルキーは終戦の焼け野原で一掃されたかに見えたが、低所得者の
集まるスラムと戦後の農地改革で宅地化された住宅街とに二分化された。
スラム街は昭和30年代に公団住宅や都営住宅に置き換えられた。
一方で都心部でも木造賃貸アパートが数多くつくられて若年層が多く入居した。
かつての都心は、目黒川、古川、神田川などの川沿いの低地に低所得者が住み
高台の住宅に高額所得者が住んでいた。

同じような住み分けが、実は高層マンションの上下で起きている。
＞殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。
確かに大まかにはそうだが、最上階に限らず、上層階角部屋にローワーハイクラスの富裕層も
著名文化人もいたりする。住んでみないとわからないだろうけど低所得者層はいないが
さまざまな所得階層のるつぼだね。
金持ちだってお買い得は見逃さないということだ。

[777: 匿名さん]

昔住んでいたマンションは、朝黒塗りの社長車が３台お迎えにきていた。
バブル期の名残の地域では有名なマンションだった。
５年たったら、１台だけになり、最後は迎えの車は来なくなった。

富裕層は、マンションの座敷わらしみたいなもの
居てくれるうちはマンション価値は高まっていくが、抜けたときが下がり始めた証拠。売るなら座敷わらしがへりはじめた頃が狙い目だ。

８０年代都内のマンションは、座敷わらしは芸能人。彼らは事務所経由で借りて住んでいるが
９１年過ぎたらだれもいなくなった。
それでも持ち続けていたら、最近またあがりはじめた。
そういえば、近所の公園で大河ドラマに出てくるような顔の人が
変な時間に犬の散歩をしているのをみかけるようになった。

貧乏神は公務員かな。彼らは官舎に住んでいてマンションというものを理解していない。守衛さんや管理会社に怒鳴りちらす。

ことに警察官僚が住んでいると荒川あたりでも狙撃事件がおきてマンション価値が下がる。
要人が住んでいて、近所に交番ができるというのが一番よろしい。

[778: 匿名さん]

元祖師匠、ぜんぜん効いてないですけど・・叱ってやってください
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

日銀、即日で8000億円の供給オペ・４日連続
　日銀は21日午前、短期金融市場に即日で8000億円を供給する公開市場操作（オペ）を実施した。即日の資金供給オペは4営業日連続。手元資金を確実に調達したい外国銀行の意欲がなお強く、国内の短期金利に上昇圧力がかかっているため供給オペを継続した。

　金融機関が手元資金をやり取りする無担保コール翌日物の金利は取引開始直後から誘導目標（0.5％）を上回る0.54％前後で取引された。オペ後も誘導目標を上回る水準で推移している。(11:45)

でもって

日米財務相、電話で協議・「当面は状況注視」で一致
　尾身幸次財務相は21日午前、ポールソン財務長官と電話で会談した。両財務相は、米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題などについて協議し「当面は状況を注意深く見守っていく」ことで一致した。会談後、尾身財務相は日銀の金融政策について「全体の状況をみて、適切に判断していただけるものと考える」と記者団に語った。のだそうです。

[779: 匿名さん]

250万以下の注目エリアとえいえば23区を外れるけど
やっぱりここ。
順調とは言いがたいけ売れているんじゃないだろうか。

東京第24区・25区の宮前区・青葉区
城南あきらめ組は、練馬などへはいかない。
池袋ターミナル、新宿ターミナルでなくあくまで渋谷ターミナル
半蔵門線、銀座線・表参道乗換え丸の内線にこだわる
一瞬豊洲に惹かれるが、プレステージと高島屋ＳＣの
魅力で会社の先輩も住んでいるこの沿線へ


Uの森、平均坪単価２３０万円〜２４０万円
ライオンズは売り切った。
Ｆシオンは3月　257戸完売
Ｂランズは　４/85戸
Ｇノアは　7／８９戸
Ｃンス　は１０戸
Ｐハウス　は5／35戸
大規模なＤＳは61/341戸

なんやかやいっても、城南を坪300万〜400万で
攻められて、武蔵小杉が売り切れたら
ここが売れてしまうんだろうね。

[780: 匿名さん]

田園都市線は地獄のすし詰め通勤ラッシュ。
あんなところよく住めるよな。

[781: 匿名さん]

価値観の多様化というんでしょうかね。通勤時間帯を前倒しする。
6時台の各駅停車で座って読書通勤ってのもあるらしいですね。
7時台に会社について、静かな時間に昨日の仕掛かりを片付ける。
夜は空いてるらしいですよ。この沿線。

[782: 匿名さん]

奥さんはラッシュ関係ないし、昔からこの沿線大手企業の社宅が多くて
土地勘のある人が好む土地らしい
Ｎ証券とかＪエナジーとか、ＣヤノンとかＮ◆ＫとかＮ◆Ｃとか
都心から高速乗ると15分で川崎インター降りれば目の前が犬蔵。
夜のタクシー代9000円が会社から出る業種の人は「帰宅」は楽なんだそうだ。
間違っても朝都心方向に高速で行こうとおもわないほうがいいらしい。
渋滞に巻き込まれたらヘリで救出を待つ以外にないそうだ。

[783: 匿名さん]

＞781
夜すいてなんかないですよ。ぎゅうぎゅうです。

[784: 匿名さん]

混んでいるのって、急行でしょ。各駅停車で帰ればいいんですよ。

[785: 匿名さん]

武蔵小杉なんか住まずに都心にいらっしゃい

[786: 匿名さん]

いらっしゃいってあなた、キャバクラの呼び込みじゃないんだからｗ

あとでお金とるんでしょ？

[787: 匿名]

769さん。
ほんとそうですね。同感します。

スレを見返すと、
どうやら資産家と庶民の、現状の経済感覚のズレが、
格差の広がりのせいで大きくなってるようですね。

資産家は、好景気、物価上昇、金余りなどを理由にかなり強気だし、
庶民は、上がらない給料、増える税負担、デフレ、少子化、格差問題で弱気だし。

元々、上流と下流のズレは存在していたんだけど、
中流層が多かったんで、中流の意見が圧倒的多数をしめていたから
かき消されてしまってそのギャップが目立たなかったんでしょう。

その中流が2極化によりいなくなっちゃったって事で、
2極のギャップが目立ち始めたんでしょう。

となると、2つは住む世界が違うんだから意見は絶対一致しませんよね。

中古物件の強気の価格なども、売り主である資産家からすれば、当然に思えるんでしょうね、きっと。
だけど、買う側の庶民は現実離れしたバブル価格だと疑ってしまう。

実際に、ある部分は好景気だし、ある部分は不景気だし、
株も激しく乱高下してるし、
どっちも正しいから複雑ですね。

で、この先どうなるかですが、このまま2極化が進めば、
値上がりは続くけど物件は売れないというおかしな事になるのでは？

[788: 匿名さん]

>値上がりは続くけど物件は売れないというおかしな事になるのでは？
ありえないのでは？
物件が売れなきゃ価格が止まるもしくは下がる。
二極化しようがしなかろうが需要と供給の理論は一緒です。
私はあと1年後あたりで高止まり、これしかないと思っていますが。

[789: 匿名さん]

>>788
貧困層の代表のような書き込みですね。

[790: 匿名さん]

>>787
富裕層マーケットと貧困層マーケットが明確に分かれていくんでしょうね
1％の富裕層と99％の貧困層
中間層は絶滅

[791: 匿名さん]

本当に都心不動産がもう一度下がるのなら、今回の株同様に5年以上保有した
手持ちの賃貸物件早く売って都心賃貸物件を安く買うのに備えたいなぁ

今の手持ちがグロスで６％〜７％だけどそれ以上の物件とか出るのかな。
例えば８％のグロスキャップでも賃料1.5万/月の場所が坪単価225万で
買えるくらいにならないといけない。
恵比寿あたりの新築でも中古でもそこまでは安くなったら大変うれしいなぁ。
でも下がったとたんに業者がみんな買い取っちゃうだろうね。

都心周辺湾岸でも賃料月坪１．３万とれて坪単価180万まで下がったら迷わず
買うけど。待てばそこまで下がるわけ？

[792: 匿名さん]

下がる論者の目標は2003年水準にあと5年で戻るという話なのか？

年率８％の下落が来年から起きれば豊洲の新築坪単価280万が
18０万に戻るのは2012年という話になるが
同じ率で郊外マンションが下落した日には現在１８０万で売っている
マンションは３５％値下がりする話になろう。

4500万なら2900万だ。買った人は泣くよな。

そりゃ新規購入者はうれしかろうが、

家賃水準がそこまで下がらない限り全ての物件が賃貸事業者か転売業者の手に落ちるだろうね。というかその値段にするのに土地を誰が安値で
売るかだよね。

[793: 購入経験者さん]

上昇と下降のスピードほぼ同じって事は考えにくい。
来年初めあたりが天井と仮定したとしても、最短でも8〜9年かかる。
万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。

[794: 匿名さん]

仮に今の郊外在庫都内の在庫がそのまま売れ残って、すべて7掛けで
業者が引き取ったとしてもエンド価格は仲介手数料入れて８．５掛けで
しかない。
完成在庫率が４０％としても、マンション価格で６％の下落ということだ。

そっから先だが、
①業者は懲りずにまた高値で土地を仕入れてコストダウンして劣悪マンションを
　　供給する
②もう郊外もだめだと供給を手控える

③安値で買える大規模敷地を探す

マンションは小規模になればなるほど坪当たり原価が上がる。
そもそもマンションは、ゴークレもフージャーズも規模効果のコストダウンを
ねらっている。バブル期小規模億ションを郊外に作って売れ残った
リクルートコスモスの失敗をゴークレはよく学んでいるわけだ。
③はない。逆にいうと、もうマンションデベに跡はない。延命策として
在庫をぼちぼち売って、あとは幹部が定年退職したら、会社を身売りする
そういうシナリオしかないよ。

[795: 匿名さん]

>>793
＞万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。
としたら、2003年に買った人は築10年くらいで売って少し賃貸で竣工待って
また安く新築買えるという話になるね。悪くないな。

[796: 匿名さん]

地価が下落するからマンション価格が下がるのであって
マンション業者が投売りすると地価が下がるわけではない。

なぜなら、6割以上は頑張って売って、あとは闇で投げうるケースが
多いからいっぺんに顕在化しない。

それと安売りはバルク買いの業者がリスクを負って少し高めに売るか
貸す。資金が調達できたらそういう時期が到来したらそういう商売
したいくらいだ。

賃料が下がれば、地価はおのずと下がる。
誰も分譲買わないで賃貸でいいわけだから、
土地を買ってまで賃貸・分譲する人はいなくなる。
中古も家賃との比較で買い叩かれる。

逆に土地の「真価」が高まれば家賃は下がらない。
家賃とは相対的価値に対する評価。

一方、都心の再開発で街のアメニティが向上すれば、利便性が増す。

街が活性化されて人が集まって家賃が下がるという馬鹿な話はない。
景気？
景気が悪くても賃料は横ばいだし、景気がよければ値上がりだ。

いままでの借家法は戦時中に大家が留守宅の家族を追い出す
不安をなくし後顧の憂いなく出陣するための強制法規だったらしい。

これから発展する街に出来たレジデンシャル物件は、管理はもとより
アメニティを高めながら、賃料を2年に４％程度上げていく魂胆だろう。
更新ありの定期借家契約を結んでいるというそういう意味だ。

[797: 匿名さん]

①今後10年毎年の地価上昇率が３％以下なら、10年先に１０００万貯めれば
5000万が6６００万に値上がりしていても所得が増えているから買える。

②今後10年毎年の平均下落率が４％以上なら今の頭金で都心周辺が買える。
ただし競争倍率も2003年並だから当選まで1年くらいはかかる。

しかし10年間３％〜４％の変動率は、基本的に1994年以降の都心地価の
下落率にほぼ等しい。①も②も結局は大きな目でみれば横ばい。

②が無いと思うのは、上昇の慣性を止めるブレーキが存在しないからだ。
ファンドがカネを引き上げると地価が暴落するという妄想は、証券化がショック
アブソーバ機能を持っていることを理解していない。


広尾ガーデンなんたらのスレで誰かが力説していたからそちらを読まれたい。
（私じゃないよ）
今回は債権の証券化が再証券化されて債権そのものは債権者の与信が低ければ
こけるのは当然。ベースは借主の労働賃金なわけで
一部に値上がり期待のリゾート投資があったということで、基本的には監督機関
格付け機関がつるんでごまかしたという話だろう。

日本の不動産証券化は、たしかにデット（債務）の部分もないわけじゃないけど基本的に
エクィティ（所有権・・信託受益権の共有持分への出資）が大半。
まともにまわっているエクィティはさらによいトラックレコードを出して組成した
ファンドが転売するのが定石だろう。
日本人はとにかく持っていてキャピタルゲインをねらいたがるが、外資は
投資効率・・価値の最大化を目指してそこで売ることを考えている。

それと、日本株だって外資が買い戻して再浮上しているたしいじゃないの。

[798: 匿名さん]

江副さんの本にも出ていたが、1990年頃は金利が高かったから、ビッグやワイド
という貸付信託、金銭信託の利回りが５％以上あって募集時期には行列ができた。
金を預けていれば資産が増えた時代だ。

給与を増やすか、持ち金を増やすかだが、貯蓄では10年毎年づつ100万貯めても
1100万くらいにしかならない。

リスク資産に投資することではじめて資産が増やせる時代だ。
ところが、この国の多くの人は博打と投資の区別もできないのが現状だ。
格差社会は種銭の有無の差異が出発点かもしれないが、本当は
投資について学ぼうとする姿勢の有無も重要だ。
仮に金があってもチャンスをチャンスと捉えるか恐怖と捉えるかは知識の差だ。

国も830兆円の赤字を抱えている。毎年２％水準のインフレで
国債の利払いを帳消しにしていくか消費税率をあげていっぺんに世の中
不景気にするか、国債が暴落しハイパーインフレを招くかしか解決策はない。

幸い家計部門には１５００兆円の金融資産がある。
これを活用して景気拡大を目指したうえで税収を上げていく。みんなが米国債
を買っているからいっこうに日本の資産価格は上がらない。

要するにみんなが日本株に金をつぎ込み、土地を買って賃貸マンションを建てて
国が資産高騰を緩やかに容認していけば、・・・・貧富の格差は開くが
国の破綻は免れる。
これがそもそも、前川レポート以降、内需拡大まではよかったが
赤字国債を発行するにいたり、20年後に行き着いた結論だろう。

[799: 匿名さん]

企業業績はどんどんよくなる。一方それを給料に還元してしまったら株価は上がらず
多くの企業が買収の危機に晒される時代になった。
時価会計、減損会計はなかなか本格実施されないが、早晩そうなっていく。
生活者には資産価値の上昇で報いる政策にすでにシフトしている。
国があまねく広く救済できる時代ではない。
北朝鮮でなく北九州市の福祉課職員が、52歳の低所得者の生活保護を打ち切って
餓死させても良心の痛みを感じない時代なのだ。
公務員などいてもいなくても資源の再配分などという基本機能すらまともに機能しない
状況になっている。
小さい政府・・・まったくなっていない。地方財政の究極の赤字要因は無能な
公務員が多数いたことにほかならない。地方都市の主要産業は公務員なのだ。
地方の赤字までいれたら１０００億円。

ここまできたら、自助努力で幸福の道を探すしかない。
リスクというものを研究つくしてリスクを負うことで、リスクを想定して対処策を
用意して投資をしていくことで学ぶものもあるし何より他人や社会に依存しない
生き方が学べる。

[800: 匿名さん]

消費者主権 という言葉がかつて流行った。

不況になるとマーケティングで流行る言葉でもある。
有限な資源をいかなる財・サービスの生産に、どれだけ用いるかを決定する究極的な権限は消費者の欲望や選好にあるという概念だ。

実際には生産者の優位性から、消費者の市場での選択は必ずしも
欲望や選好を正しく示しているとはいえず、主権は消費者ではなくむしろ
生産者にあるという考え方もある。
タワマンなんて売られるまでは誰も欲しいとは思わなかった。
運戸臭くて獣臭い場所に誰も魅力は感じなかった。いくら港区でも
下水のポンプ小屋目の前にバーベキューやりたいなんて思う人は
いなかった・・・欲望は生産者が創造した物語なのだ。

デフレ時代に育つとすべてのものが消費者主権的な考え方になる。

しかし、バナナの叩き売りは消費者に価格決定権があるが、マグロの競り市は
売り手に決定権がある。

市場は、競売りか叩き売りのどちらかだ。
23区新築マンション市場はどっちなんでしょうかね。

[801: 匿名さん]

たたき売りは厳密にはたたき売らされ。つまり物件価格が担保割れして、かつ追加担保が入れられなくなるほど財政面で厳しくなれば、売りたくなくても銀行が背中を押してくれる。

おまけに銀行も後ろめたい融資なんかがあると、不良債権処理が遅れ、銀行の財務に対する不安が増幅し、金融不安にまで発展したのが、前回のバブル崩壊のメカニズム。

現在の超都心のマンションの購入パターンは、100戸が全体だとすると、約半数ちかくが現金購入。のこりがローン利用で、平均すると購入金額の約50%ぐらいをローンで調達。

つまり、現状における購入価格から50%程度値上がりしている状況では、1,2割の価格下落ぐらいでは、担保割れの発生は皆無。

言い換えれば、担保割れ物件が発生する必要条件は、現在、販売されている結構、上昇した価格で契約し、２年後にローンを90%以上利用して決済した物件が、もう１、２年して下落して担保割れになるといったパターン。

つまり早くても３年程度は時間がかかる。

てことで、今回の場合は、そうなる前におそらく、過剰流動円資金が日本の不動産や株に流入することで、数ヶ月の踊り場を経て再び上昇モードに入る可能性の方が高いと見る方が無難なんじゃないでしょうか。

てか、そうならないと、それこそ消費税を20％ぐらいにしないとマジやばくなるでしょう。まあ、それでも別にいいけどね。

[802: 匿名さん]

2015年まで待てば都内といえど世帯も人口も下がると予測されている。
少子化が進んでいるので、例年通りの比率で若者が上京してきても、
分母が少なくなっているので総数としては減るのだ。

あと8年だ。
待てる人は待てば良いと思う。

家庭の事情で買わないといけない人もいるだろう。
そういう人は、買える範囲で買うしかない。
大事なのは背伸びをして必要以上の負債を抱え込まないこと。
新築に限らず、築浅中古でも良い。
年収の5倍以内に収める事だ。
それくらいなら何とかなるだろうから。

[803: 匿名さん]

>>802
子供が増える環境かどうかが重要ですね。
２３区で１５歳未満の人口比率が高いところってどこでしょう？

[804: 物件比較中さん]

保育園の待機児童が多く激戦の、世田谷区。
子供への財政負担がひどいにもかかわらず、激増している川崎市。

[805: 匿名さん]

>>804
郊外はどうでもいいけど
都心部はどうですか？
都心回帰って面で見るとどこが多いのかな？
中央区？

[806: 匿名さん]

>>802
上京者の数が増え、上京者比率が上がって行くと
一次取得者＝家が必要な人の比率が
上がって行くから
住宅取得の需要は年々増えて行くことになります。

ジモティーの低所得層は
一生独身、パラサイト生活から親の家を相続

上京低所得層は
一生独身、アパート生活から生活保護

まあまあの所得層は
ジモティーは親元に近いところ志向
上京組は仕事に便利な都心部志向

[807: 匿名さん]

上京する人の比率は変わらなくても、分母が少ないから、
総数が今より減るって言っているんじゃないの？

[808: 匿名さん]

>>806
807さんの書いてるとおりです。
分母が減るので総数は減ります。
増えるのは上京比率が急上昇した場合のみですが、それは現実的ではないでしょう。
上京の理由は進学が多いのですが、サラリーマンに成果主義が浸透し、昔のように給与が上がらなくなりました。
サラリーマンの子供は、親の資金負担を考えて地元の国公立に進むようになる子が増えるのではないでしょうか？
と考えると上京比率は進学目的は減ると予想。
ただ、今後も地方は公務員以外安定した仕事は少ないと思われるので、仕事目的で上京する若者は増えるかなと。
トータルでは上京比率は変わらず、分母が減るぶんだけ総数も減ると。

[809: 匿名さん]

経済アナリストさんの素晴らしい講釈のあとは、

くだらない都心回帰論とかばかりで、とってもレベル低いですね。。。

いずれも理路整然にはほど遠く、単なる思いつきに過ぎぬ、実に稚拙な議論ですね。。。

やれやれ・・・

[810: 匿名さん]

これからの東京は老人介護の要員として
若者が必要になります。
しかし老人の介護のために東京にくるでしょうか？
自分なら介護の仕事をやるために上京はしたくないです。

[811: 匿名さん]

>>809

いくら高レベルで理路整然としていても当たらなきゃまったく意味がない。結局結果については予想の過程がどうあれ変化なしってのを除けば上がるか下がるかの二択。

プロを名乗る人間の上がる予想だろうがくじびきだろうが結果はそんな変わらんだろ。

まあそりゃ明日明後日の不動産価格の予想ならそら当たる確率は高いんだろうけど、せいぜいそんなレベルだろ？数年レベル先なんて誰にも100％見通せるわけなんてない。

そんだけ世の中ってのは不確実性が高いんだろ。

それか自作自演か？こんな糞掲示板にいったい何を期待してんだか。

いいネタだろうがどうでもいい投稿だろうがつべこべ文句言わずに読んでりゃいいんだよ。レベルの高低にかかわらず単なる気休めなんだから。

[812: 匿名さん]

そもそも不動産価格、株価の先が読めるのなら
掲示板になんて書き込まないで、黙々と自己売買すればいいんじゃない。

まあここに書き込む目的は人を欺くことだと思うが。

[813: 匿名さん]

そもそも所得格差の拡大というのは確定の路線なんですかね？

タワーマンションなどでも、好眺望の上層階は富裕層で値上がり、
それを支える下層階土台部分は、
貧困層向け値下がりなんてこともありえますね。

[814: 匿名さん]

>>813
外の景色もすぐ飽きるよ。いつ見ても余り変わらないからね。
そもそもコストは下層階の方が費用がかかってる。
超高層マンションなんていうものは、
スペースコロニーみたいなもの。

土地の有効利用といえば聞こえはいいが、実際は空中に住むことと同じだね。

＞そもそも所得格差の拡大というのは確定の路線なんですかね？

確定とは余りいわない、既定じゃないかな。

日本が今のままアメリカの番犬なら、所得格差の拡大は起こるでしょう。

[815: 匿名さん]

>>809
>経済アナリストさんの素晴らしい講釈
自画自賛ですね（笑）

アナリストなんて後付講釈の評論家ですよ。
あの種の人間で凄いなと感じた人間はいません。
凄い人にめぐり合ってないだけかも知れませんが。

どの業種でもそうですが現場が一番大事です。
ほとんどの問題は現場にあります。
現場に行かないと見えてこないのです。

で、アナリストなんて人は現場には行かないんですよね。
経営者に会いにいく人はたまにいますが、経営者がわかっているかと言うと
これまた疑問符の付く人が多い。

すばらしい経営者もいますが、そうでない人のほうが多い。
特に間接部門（経理とか人事とか総務とか）出身の社長には禄なのがいない。
上場企業といえどサラリーマン社長ですからね。
明確な経営ビジョンと信念を持って「会社を変えるんだ」と動ける人が少ない。

という事で経験上、アナリストなんて評論家集団で結果を見て発言を変える人たちばかりなんで、大したことないというのが持論です。

[816: 匿名さん]

>>808
分母＝総人口は減っているのに
東京への上京者が増えている。
一極集中で上京率が上がっているってことですね。
どこまで上がって行くかは、東京のキャパもあるし、
政治の問題もあるからどこかで止まるでしょう。

でも、大きく強調したい点は
わざわざ上京（含む大学での上京）する人は、
ノホホンとパラサイトしている首都圏在住者に比べ、
学歴も高く、ハングリー精神も旺盛だと云う点です。
従って、まあまあの所得レベルのリーマンに占める上京者比率は
低所得層に占める率よりかなり高くなります。
昔からですが、東京を動かし、変えて行くのは上京者ってことです。
年々劣化する首都圏在住者のプレゼンスは小さくなります。

首都圏在住の団塊Ｊｒの需要が終われば、需要の中心は若い初代上京者
に代わります。これらの人は職と住とのバランスを重視しますから、都心に近く、仕事に便利な都心部マンションを多少高くなっても買うでしょう。湾岸部を中心に東京は大きく変わって行きます。
それに対して、年々劣化して行くジモティー需要が中心の県境外周区と
周辺３県は盛り上がりに欠けたものになるでしょう。

[817: 匿名さん]

くだらない低レベルなやりとり、時間とスペースの無駄とは思いませんか？　単なる気休めに、意味の無い議論をするほど、皆さんは暇なんですね。現場云々は、自身がいわゆる低学歴たたき上げ系の成り上り者であることを喧伝しているようなもので、学歴や職業上の屈折したコンプレックスの裏返しであるようにも感じられます。でも、そんなに卑屈になる必要はないと思いますよ。人間、素直にならないとね。現場感覚重視なら、都心部不動産動向に変調が見られることは明らか。現場感覚重視なら、金融資本市場の信用不安や同様がおさまっていないことは明らか。中長期的にどうなるか正確な予測は難しいのは事実ながら、これまでの強気一辺倒のシナリオが崩れているというのが、現場感覚です。

[818: 匿名さん]

>>816
まあ、田舎モノが東京に居続けようと心に決めたら、たとえ高くても
買う以外の選択はないに等しいからね。デベにとっていいカモであり、
湾岸物件を中心にそういった層を狙った物件があったよね。

身分不相応のローンでも、本人は「他人とは違う勝ち組」気どりだか
ら、がんがん組んでくれる。審査通ったら、デベはあとのことは知っ
たこっちゃない。「ホテルライク」で釣り糸を垂らしておくだけ。

首都圏在住者はいずれ親から、ハングリー精神をもたざるをえない田
舎のような二束三文ではない、十分な土地や財産を引き継ぐから、
焦ったりブームに乗じることなく都心賃貸でそれを待つ選択もある。

幼少時代より培ってきた地縁も簡単に捨てられるものではなく、選ぶ
地域はどこでもいいわけではない。そもそも、企業所有のまとまった
土地などなく、ちまちま放出される物件で気に入るのを待つだけ。

あえて言うと、学歴の高い西からの上京者はどうも東京の東を目指す
ようだけど、城東地域は行きすぎだから。

[819: 匿名さん]

低レベルな議論の殆どが、世界経済についてのマクロ的視点を持ち合わせず、単に個人レベルで見聞きしてる狭い世界をベースに、色々と無い知恵と貧弱な知識に基づき、自説を主張しているために、客観的に見てクオリティが非常に低い議論に陥っているのだと思います。

人口動態とか二極分化とかも、まったく関係ないわけではないけれど、その前提となる日本および世界の景気・経済動向次第で、そうした局地的・矮小化された議論なんて簡単に吹き飛ぶことを知るべきでしょうね。

結局のところ、日本のバブル崩壊以降の不動産価格暴落を、人口動態とかだけで説明することは意味がない。マクロ経済が底抜けすれば、都心回帰が継続しても、不動産価格は下がるんですよ。むしろ、バブル崩壊で地価暴落が起き、都心部において一般庶民でも手が届くくらいの価格の物件が供給されたから人口都心回帰が発生した訳で、その逆ではない。都心部の不動産価格が一般庶民には手の届かない価格帯になれば、都心に住みたくても住めない人が殆どだから、人口都心回帰はストップするし、それを理由に不動産価格が上昇することもない。

一部富裕層が引続き都心部好立地のプレミアム物件の取得を継続するであろうとの予測は、そうした富裕層が引続き富裕層である限りにおいて一定の合理性が認められるものの、上述のように、日本のマクロ経済が底抜けしないことが前提。近年増加している富裕層は、いわゆる株長者とかITベンチャー長者とかの、近年の資産バブルを背景に短期的に成り上った連中が多く、むしろ古典的富裕層（伝統的企業経営者や開業医等）の比重は下がっており、これら新興富裕層はマクロ経済底抜けによる資産バブル崩壊の影響を最もネガティブに受け易い層。

よって、日本のマクロ経済が変調を来たせば、こういう連中は急坂を転げ落ちるがごとく転落して富裕層でなくなる可能性が極めて高く、都心部好立地のプレミアム物件には手が出なくなるので、そうしたプレミアム物件を買う層が減少する危険性は少なくない。しかも、そもそも大手デベにとってマンションはあまり儲からない事業だし、プレミアム物件は基本的に小規模億ションなので、もっと儲からないため、今後まともなデベは手掛けなくなるため、新規供給も殆どなく、市場自体が縮小・消滅する可能性も十分ある。そんな全体からみれば無視できる程度のニッチ市場の議論をしても、日本（東京の）不動産市場の動向を語ることにはならず、殆ど無意味。

[820: 匿名さん]

県境外周区はしょせん郊外ですから・・