23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[721: 匿名さん]

間違えた「債券」ね。

[722: 匿名さん]

金持ちは減らさないことなんて考えてないよ。
増やさないことには相続で黙っていても半分以上減るんだよ。
長期のスタンスで、インフレ懸念があれば債券なんか買うトンマは
いない。
日本国債？ばかいっちゃいけない。家計部門の保有率は何％だと
思ってるの。
円高、米国債というのはわかるが。
あんたの言ってるのは企業の資金部門の運用の話だろ。

[723: 不動産購入勉強中さん]

大学教授のような具体例を書ける人（当たる当たらないはともかく）が少なくなって、競馬の予想屋みたいな意見か他人の揚げ足取りの書き込みばかりでここも少々役に立たなくなってきましたね。
ところで>>712の住まいに詳しい人さんは元祖匿名はんじゃないんですか？
登場をお待ちしてます。

[724: 匿名さん]

＞金持ちはリスクを無理して取る必要なんてない。
貧乏人にはハイリスクでも金持ちににとって不動産はローリスク
投資なのだよ。

[725: 匿名さん]

結論は、長期横ばい。毎年名目ＧＤＰ成長率程度の価格上昇。
価格動向ということでいうのなら、今後も上昇を続けるというのは考えにくい。
なにしろ供給が細って、土地の売り物がない状況で都心周辺の
「取引」自体が細っていく状況にある。
需要が増していけば、あるいは給与水準が伸びて、金利が下がれば
もっと上昇する可能性はあろう。
買換え需要にしても、３階建てミニ戸がいぜんほど魅力的でなくなって
戸建てを売って都心マンションへという流れも飽和状態に近づいている。

だから地価下落だというのは、便秘のあとは下痢になるというような
話で、浣腸でもしないかぎりそうはならないのは子供でもわかる。
当面便秘。金詰りならデフレだが、金余りの物件詰まり。
物件吐き出す下剤は不景気にほかならないが、不景気だから地価が
下がるのではなく、地価がさがると不景気になるのだ。
地価が上がって不景気だった例もいくらもあるし、いまなど業種や地域に
よっては不景気だって言っている。

[726: 匿名さん]

未来のマンションは所有権販売じゃなく、信託受益権の販売となるかもね。維持管理や建替えもスムーズ（反射的に資産価値維持・価格を抑えられる効果）

[727: 匿名さん]

>>726さん
それで、価格が下がるのならメリットもあるのでしょうが・・・

賃貸と区分所有の中間コストにはなりえない気がします。
管理会社の取り分に信託銀行がおんぶするスキームになるだけのような。

区分所有のマンションを買って賃貸していて、サブリースかけていたら
信託受益権買ったような気分になりますね。
ただし、不動産なら空き家になって自分で住んで売って、譲渡益課税の
３０００万控除が使えたりできますけど、信託受益権なら相応の信用ある
信託銀行、ＰＭ会社が必要でしょう。
昔の土地信託の体たらくを思い出すと寒気がしますけどね。

[728: 匿名さん]

一般のマンション購入者は、為替や株とは無縁の人々も多いはず。そうすると、やはり、銀行が低利で住宅ローンをたっぷり貸してくれるかどうかが、マンションを買えるかどうかのポイントになってくる。買いたいという気持ちは、夢を語るモデルルームでいくらでもコントロールできるだろうけど、いざとなって、買えるかどうかは銀行の審査にかかってくる。
今回のサブプライムの影響で、銀行の審査がより厳しくなり、今まで90%まで貸してくれたいたのが、70%ぐらまでになったりするんでしょうか。
だったら、２，３割値下がりする可能性もあるよね。

[729: 購入経験者さん]

お金が工面できない人が増えるから値下がるなんて今の状況ではまずないでしょ。
そういう場合は今後売り出される物件の専有面積減らされるだけ。
特に23区内はしばらく人口増との見通しだから、値下がり感のでるのは10〜15年以上先の話でしょうね。

[730: 匿名さん]

たしかに今回の大騒動で邦銀の住宅ローン審査は多少、厳格化する
可能性はありますね。
ただし、大概の一般リーマンMS購入者は提携ローンを使用しているし
提携ローンを選択しなかった人達（自分も含めて）は確認事項が
増える可能性はありますね。ただ、銀行は立地、物件内容（デベ会社）、
収入・支出状況の詳細をしっかりチェックしているからそんなには
深刻な事態にはならないのではないかと思います。
＊過去に借金している人は厳しくなるかな？

私も物件を決めてから仮審査を経て、なるべくクレジットカードの
使用は避けております。
＊仮審査銀行担当者から借り入れ、クレジットカードの使用金額には
　注意してくださいと忠告があった為。

銀行関係者の方・・いかがでしょうか？融資状況に変化はありますか？

[731: 匿名さん]

>>728
http://japan.pimco.com/LeftNav/Global+Markets/Japan+Credit+Perspective...
http://www2.pimco.com/pdf_jp/JCP%20Jpn.pdf

住宅ローンの日米比較については上記が詳しいです。
サブプライムの影響で日本のローン審査が厳しくなる話はまったくないです。
というか、もともと日本の住宅ローン審査は甘くないですよ。

ローン審査は
①本人の信用度　支払い不能の可能性
②担保掛目の低下

②については、①がしっかりしていれば問題ないといえば問題ない。
①で企業が倒産、リストラしたら担保物権を任意売却して返済させる
　という意味で②も重要。

地価が下落基調になれば、土地担保金融の根幹が揺らぐ。
金融危機というのはそうして起ったわけです。

基本的にマネーサプライを増やそうと金利を下げるでしょう。
金融当局は金を無理にでも貸し付けて開発やら分譲やらすすめて
地価を上げようとする。
一方、地価が下がり基調だとデベロッパーは弱気の価格設定に走り
安売り逃げ切り商売を始める。
土地持ち企業も早く売らないとどんどん評価が下がると売り急ぐ。
かくしていっこうに下げ止まらない地価という事態が現出したわけです。
また、そうしたいんですかね。

[732: 匿名さん]

でも一方で、ただでさえも国債の利払いのからみで、本格的な金利上昇は避けたい状況に加えて、米国からの短期金利引上げ見送り圧力が強まる中で、今後、金利が継続的に上昇するような状況になるんでしょうか。

米国の景気減速が避けられない中で、米国の金利引下げ攻勢に真正面から金利を引き上げていったら、それこそ、日本の金融政策発の劇的な円高、日本株暴落、おまけに日本の不動産まで下げ局面に突入して、大混乱になるような気もしますが、いかがでしょうか。

ここは、やはり、低金利継続あるいは利下げ方向への方針転換の方が、場の空気を読んだ動きになるのかと思いますが。

[733: 匿名さん]

それどころか、銀行がいまやっているのは、他行のローンの奪い合い。
２００４年の湾岸戦争当時は、マンションの売れ行きもまだよかった
から、ＭＳ銀行の提携が３年固定期間、１．２７％優遇、それ以降
たったの0.4％優遇というセコイものだった。
今や、同行自体が１０年固定、2.55％なんてやってるし、他行も
１０年固定２．6％なんてやってる。
要はそれだけ借り手が減ったということだ。
複数デベの共同販売のビッグプロジェクトなどすごいよ。提携ローン
で話が決まってからもＯ社とか他行のローンはいかがですかという
チラシを購入者説明会資料につっこんで送ってくるくらいだそうだ。

２３区物件も減ったけど、首都圏のローン貸付総額も物件数減
郊外物件売れ行き不振で相当落ち込んでいるんじゃないのかな。

金利優遇という値引きが、横行しているなかで完璧に人を見られている。
とにかく、ローン審査というのは、厳然と行なわれているわけで
お金持ちほど安い金利で借りられて、余裕のない人ほどぎりぎりで
かりた古いローンをせっせと返す以外手がない。

例えば、アパマンローンを３．６％で借りていたら
住宅ローンの１０年固定2.6％はそのままにしてアパローンを
繰上げ返済したほうが得だ。

米国でも、金持ちは安い金利で投資を行い、貧乏人はサブプライムで
破綻する。

[734: 匿名さん]

外国メディアの本日付けの記事で７３２さんが記述されている同じ内容が
記載されてました。8月の日銀利上げ見送り、将来の可能性として
日銀は利下げの検討も必要になるかもしれないと。
なんか、竹中氏の言う通りの展開になってきた様な気がします。

[735: 匿名さん]

原因と結果は取り違えてはいけない。
金利を下げても地価が下がるわけではない。
地価が下がったら金利を下げるべきだというだけ。
金利が下がると地価は上がるのだ。
地価が上がっても金利は上がらない。
バブルの時期は低金利だったから地価が高騰した。
あわてて金利を上げたが手遅れだった。
金利は地価を見てあげるものではなく物価上昇
をみてあげるものだ。
不景気になると政策金利は下がる。

ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

そういう意味ではなく長期金利（短期金利の長期変動予測）が
下がっていくということでしょう。

[736: 匿名さん]

利下げなんてしたら、後々が怖い。バブルへまっしぐら。

[737: 匿名さん]

金利は１０年近く現状維持かもしれない。

そうなると当然、２３区マンション価格は「下がりもしないし
上がりもしない」膠着価格が１０年続くということになるのでは？

[738: 匿名さん]

７３７さん

その状況が一番良いですよ！庶民としての意見ですが。

[739: 申込予定さん]

住宅ローン金利は、基本短期金利リンクですから、
まだまだ上がりそうです。
3ヶ月TIBORは順調に（？）上げ続けていますから。

[740: 匿名]

正直知らなかったけど、ニューヨークの不動産ってバブル前の8倍に高騰してたそうですね。
金利など諸条件が違うとはいえ、3割程度の上昇の都心をバブルじゃないって言うのも正しいかもしれませんね。

もし、日本が80年代に不動産バブルを経験してなかったら、
アメリカを追うように、このまま本格的な不動産バブルに突入したかも知れないですね。
だけど、日本人は賢いと思いますので、
大多数の国民の意識に、不動産バブル＝悪としみ込んでるはずです。

問題は政治家ですね。彼等がバブルをまねくような政策をとらねばいいのですが。

今回はバブルにならずに現状高止まりの後、ゆるやかな下降で終わると信じております。

[741: 匿名さん]

不動産高騰か国債暴落か・・・
日本の選択肢はこの2つだけですよ。
常識では考えられない借金があるんだから

[742: 匿名さん]

>>739
仰せの通りで
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
日銀、即日で1兆円を短期市場に供給
　日銀は20日午前、短期金融市場に即日で1兆円を供給する公開市場操作（オペ）を実施した。即日の供給オペは3営業日連続。手元資金を確実に調達しておきたいという外国銀行の意欲が引き続き強い。金利上昇圧力を抑えるため日銀は17日の1兆2000億円に続いて厚めに資金を供給した。

　金融機関が手元資金をやり取りする無担保コール翌日物金利は取引開始直後から0.55％程度で取引されていた。オペ後も誘導目標（0.5％）を上回る水準で推移している。(10:53)

[743: 匿名さん]

バブルは、悪でも善でもない。単なる愚だよ。

正しく生きようと思うな、賢く生きよ。

[744: 匿名さん]

衆愚政治というのがあるが、衆愚経済というのがまさにバブル。

赤信号みんなで渡れば怖くない。
農耕民族の遺伝子にはみんなが田植えをはじめたら植えて
みんなが嵐の準備をはじめたら自分も準備し
みんなが刈入れを始めたら自分もする。

乗り遅れないように、村八分にならないように。

高金利、みんなで借りたら怖くない・・・怖いだろう。

とはいえ、米国のバブル崩壊についてはわが国では多くの情報が
でまわっていない。９０年代当初、オリンピア・ヨーク、トラメルクローの倒産のみならずＳ＆Ｌ（貯蓄金融機関）の多くが倒産
シティーコープも大幅赤字になったし、多くの銀行が再編された。


ところで
バブルの回顧録には、得てして誇張されたり正義感からの糾弾物
が多いが、異色なのが
ゴールドクレストの安川氏やザイマックスの腰高氏の師でもある
あの江副浩正氏（７１歳）の近著『不動産は値下がりする』中央公論新書ラクレ
豊富なデータ業界裏話のオンパレードで、読み物としてたいへん面白い。
この時期、ミサワホームの三澤千代治さんの軍師井上氏が地価の本を
出して、さすが７０過ぎたら何書いてもオッケーなのだなとうなされる
が、別の意味で隠居した敗軍の将の回顧録はもっと面白い。

[745: 匿名さん]

経済に善悪の概念をからませるところが日本人的。
窮地に陥ると自分は正しい行いをしてきているから神が救ってくれる
なんてキリスト教徒の投資家でも思わない。
脱税は悪だが、節税は善悪の尺度でなく賢愚の尺度の問題だ。

正しい判断、間違った判断という言葉は正解は一つという狭い了見から
きている。経済は賢い判断、愚かな判断の二つなのだと思う。
自分だけが豊かになることを心の底で間違っているという「偏見が」あるのだろう。
自分が幸せになったら誰かが不幸になると信じているのは、農耕民族の
遺伝子だろう。
日照りのときのオレの田んぼに水を引いたら他の田んぼが干上がってしまう。

マンション価格が下がれば、みんなが２３区マンションを買えるから下がったほうが
いいという発想は、日照りの時に池の水を引かないで雨が降るのを待つのに
似ている。
自分が買いたいならさっさと買えばいいのだと思う。
自分だけこんなときに買うのが怖いからまわりの様子をみているのだ。

[746: 匿名さん]

なんども繰り返して恐縮だが10年分の供給量を5年で出し尽くしたから
結果的に団体さんに割引して遅くきた客にぼるしかない場末のキャバレー
のような状態になっちゃんだと思う。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
上記によれば
２３区の新築マンション戸数は
２００２年度　　３９０００戸
２００３年度　　４４０００戸
２００５年度　　３７９００戸
２００６年度　　２２７００戸
今年度7月現在　５５００戸
と推移してきている。
5年間で合計18万戸

戸数は漸減しているが、各年度の区別トップ５は大きくいれかわっている
これらにはワンルーム・１ＬＤＫコンパクトマンションションも含まれている模様
港区の供給量と23区供給におけるシェアのすごさがうかがえる。
ここまで出尽くすともう当面なさそうだと納得したい気分になる。
トップ５の供給戸数も３０００戸〜2000戸以下へとうつりかわっている
港区の2004年の4500戸、2005年の4000戸というのは確かにすごい。

2003年度　　　　　戸数
東京都 豊島区 3,701
東京都 港区 3,657
東京都 墨田区 3,643
東京都 世田谷区 3,314
東京都 江東区 3,258

2004年度
東京都 港区 4,528
東京都 世田谷区 3,373
東京都 江東区 3,098
東京都 中央区 2,721
東京都 大田区 2,323

2005年度
東京都 港区 4,026
東京都 中央区 2,976
東京都 世田谷区 2,158
東京都 足立区 1,954
東京都 練馬区 1,818

2006年度
東京都 江東区 2,919
東京都 港区 2,101
東京都 世田谷区 1,905
東京都 品川区 1,621
東京都 足立区 1,489


2007年7月まで
東京都 江東区 802
東京都 板橋区 532
東京都 足立区 503
東京都 大田区 338
東京都 江戸川区 325


過去の5年累計
東京都 港区 17647
東京都 江東区 15257
東京都 世田谷区 14120
東京都 中央区 12378
東京都 大田区 11407
東京都 新宿区 10554

それも、売れっ子から順番にだしちゃったんだね。

[747: 匿名さん]

×のような状態になっちゃんだと思う。
○のような状態になっちゃったんだと思う。

https://www.moshimo.com/mds/item_image/4901777087903/1/l.jpg

[748: 入居予定さん]

>741

鎖国時代じゃないんだから、
どっちにしたって
借金帳消しは無理だと思いますよ。


>不動産高騰か国債暴落か・・・
>日本の選択肢はこの2つだけですよ。
>常識では考えられない借金があるんだから

[749: 匿名さん]

そうだね。北朝鮮に亡命をお勧めしますよ

[750: 匿名さん]

国債８３０兆円なら、最大６０ねんまで返済延ばせる仕組みになっているらしい。
２年から３０年まで償還期限の「多様化」で逃げてさらに３０年延ばすというから
問題の先延ばし。
国債の利率以上にインフレがすすめば平気という理屈。
なにがなんでも景気拡大。
ただし企業の利益が伸びたら、自社株買いや内部留保を増やし配当多くして
株価をあげないと海外企業に買収されてしまう。
だから個人には資産価値の上昇で報いる政策をとるしかない。
植木等の「日本無責任時代」という昭和３２年の映画でも企業買収と株価の
上昇が言われていて面白かった。

[751: 元祖銀行関係者さん]

735さん
>ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

答えれば0.25％下げて
またゼロ金利に戻せばいい、問題ない。
これで、日米で協調してサブプライム問題を乗り越えたとやればいい
ちょっとした貸しにはなるだろう。


国債重圧の日本経済の脆弱さは皆さんご承知の通り。
与党も参院で完敗し、政権交代もありうる。
その間は、政治の空白が続き株価もベタ凪ぎ状態だろう。

日銀オペの下手さ加減に驚いたのは、私だけだったのかい？

[752: 匿名さん]

>>751さん
元祖師匠と呼ばせていただきます（＾＾；

[753: 元祖匿名はん]

財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

先述ですが、金商法、選挙、郵貯と、10月まで様子見してます。株と不動産は基本別個ですが、株が上がらずに不動産だけ上がるなんてことはないのは事実でしょうし。

まあ、株なら短期の底で仕込もうとする気持ちもわかりますが、デベが急に値下げするわけでもないですし、これから買う方はそれこそじっくり攻められたらどうですか。インフレであれどうであれ、慌ててがっついて買う必要性は全くないでしょうし。

[754: 匿名さん]

しかし87年時の西ドイツみたいに、ここで、黙って0.25%上げてほしいね。米国の景気低迷は規定路線で、どっちにしろダウは下がる。てことは、市場コンセンサスの100％逆をいって、一機に円高、NY株安へのトリガーを引いた方が、その後の回復過程を考えれば、そうする方がスッキリするんでないか。一旦、3%ぐらいまで上げとけば、その後の政策として、0.25ずつ下げるオプションが確保できるってとこでしょう。株を下げるとこまで下げれば、後は回復しかないわけだから、かなりわかりやすくなると思うんだけどね。そこから２年は、株も不動産もとにかく買いだよね。みんなそれにむけたスタートのピストル音を待っているんだと思うんだが。
とりあえずはFXで１ドル=105円無期限で待ってますね。早く来て！

[755: 元祖銀行関係者さん]

753 元祖匿名はん　

＞財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

そうですね、お考えはごもっともと言いたい。
本来ならゼロ金利を効果的な為替介入と同時にやりたいところだが、日銀と財務省が協同一致するとは考えられない。

　本来日銀は民間企業で上場してるから独自色を出してもいいところだが、サブプライプ問題の本質が何ぞやといった本質を見るつもりも無いのだろう。

[756: 匿名さん]

高値論者が死滅したかと思えば、高値論者→価格維持論者へ衣替えですか。
まあ、好き勝手書くのがこの板の特徴なんですが、価格維持も難しい気がします。
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）
という流れでリーマンの給与は増えず手取りが減る時代ですから、なかなかマンションが売れないのは当然かと。
23区内でももう足立区でも値段は上がってます。
足立区・駅徒歩圏・60平米台でも4000万とかします。

定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による
昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がると思いませんか？？　

実際、自動車産業では既に起こってますね。
ここ３ヶ月連続で、新車販売台数が減っているそうです。
今の日本の労働者は、家を買うなど論外、新車さえ購入を控えるようになっているのです。
２兆円を越える利益を出し、フォーチューン誌でも６位にランクされているあのトヨタでさえ１万円の定期昇給を渋っているのです。
「トヨタが賃上げをしないのだから、うちが賃金を上げる理由が無い」と日本の企業はどこも賃上げをしません。
従業員＝消費者です。
その消費者の賃金が上がらないのですから消費マインドが冷え込むのも当然です。

日本もアメリカのように中間層がなくなり、低所得層が激増する社会になりつつあるのです。

[757: 匿名さん]

・株が駄目だから不動産に投資する
・不動産は金持ちから見るとローリスク
バカですか？

株は信用取引で売りから入ることも出来ます。
相場が上げようが下げようが儲けることが可能。
株に詳しい金持ちはそうする。

株に詳しくない金持ちは、銘柄を入れ替える。
配当重視で電力株などに。
これだけでもローリスクだ。

何が何でも不動産投資に結び付けたいおバカさんはめでたいとしか言えないな。
少子高齢化の影響は、年寄りの金持ちほど身近に感じている。
自分の子や孫を見てるから。
家余りの心配してる人も多い。
それがなんで不動産投資なのか？？？？？
戸建て暮らしが不便で都心駅近マンションを買うというならまだ解るけどね。

[758: 匿名さん]

住環境が劇的に良化し、価格が上昇しているところ。
取り立てて変化も無く、将来老人化が進むと思われるのに上がっているところ。
後者は一時的な値上がり。

[759: 匿名さん]

３０代人口の流出入
これが大きなポイント
流出が大きいところは
家が買えない貧乏独身と老人の街になる
荒んで行く

[760: 匿名さん]

このシリーズ・スレぜんぶ読むと　ホントに面白いネ。
いかに　おばかちゃんが多いか　よく分かるから。

都心部では坪２０００万円超えも間近！　なんて真顔でのたまわってた輩までいました。自らの無知蒙昧を棚に上げた厚顔無恥も甚だしいね。

私は都心部一等地の不動産が暴落するとは思わないけど、当面、もう上がらないよ。よくて現状維持。悪くてバブル分と思われる１−２割は下がるかも。特に、ここ１−２年で急騰した、港区・渋谷区辺りが最も危ないね。株式と同じで外国人投資家や個人がお金を流し込んできたエリアでもあり、欧米の景気後退の影響を最も受け易いし、実際最もバブルが大きかったエリアだから。

で、上にもあるように、株が下がれば不動産が上がる、なんて妄言、恥の上塗りだから止めた方が良いよ。歴史上古今東西を問わず、株式市場暴落した経済で不動産価格暴騰なんて　絶対にない。だって、こんなの当たり前の常識でしょ。株式市場暴落は、その国の経済の先行き不安のゆえ。みんなが今後の景気低迷を予想し、高リスク資産から低リスク資産に資金をシフトするんですよ。だから国債とかが買われて金利も下がる。国債は元本保証資産だからね。他方、元本保証のない資産は基本的にすべてリスク資産。株式はその筆頭だけど、不動産もそう。

バブル崩壊までは、日本では多くの人たちが不動産は低リスク資産（つまり価値下落せず事実上元本が保証されている）と思い込んでいたけれど、バブル崩壊後に地価が数分の一まで暴落した現実を見せ付けられた結果、不動産がリスク資産であることをイヤというほど思い知らされた。それにもかかわらず、株価が下がったら不動産価格が上がるなんて、ほとほと呆れ果てて、言葉もないよ。。。

[761: 匿名さん]

>>760
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

[762: 匿名さん]

週明けの米国株式市場、揉み合ってるみたいだね。

FRBの公定歩合引下げで、先週末に底抜け相場になるのは一旦防げたけど、市場全体の地合いは決して強くないから、今後一段の下げは十分あり得るし、実際、欧米の金融機関（強気で有名な投資銀行でさえ）は、今後の米国景気後退のシナリオの高さと、FRBの追加利下げの可能性の高さを、レポート等で既に公表している。

米国経済では、1990年代と、2000年台前半に、それぞれ今回と似た資産バブル崩壊後のリセッションを経験しており、いずれも一旦FRBの利下げ等で底割れを回避できたかに見えたものの、その後確実にリセッションに入った例を挙げ、今回もそれと類似した景気動向を今後辿るだろうって云われてる。

[763: 匿名さん]

３０代人口論者さん、もう少し経済勉強した方がいいよ。

３０代人口のどれくらいが、坪２０００万円の物件買えるだけの資力を持っているというの？

１０年後、２０年後の不動産価格の話をしてるんじゃないんだよ。

ここ数年で港区の物件供給数はすごく多いし、それで人口流入も多かっただろうけど、殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。そんな人たちが増えたところで、今後ガンガン不動産価格が上昇する要因とはならないよ。坪５００万円でもあっぷあぷだよ。

[764: 匿名さん]

１０年後、２０年後の不動産価格を考えると
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

[765: 近所をよく知る人]

>>756
トヨタが定昇を渋った？　アホか？
トヨタは定昇はおろか06年からベアを実質的に復活させとるわ。
ひょっとして、定昇とベアの区別もついてない？

[766: 元祖匿名はん]

格付の監視強化まで出てるようですね。やっぱりCMBSにも影響でかねない気がします。

[767: 匿名さん]

うむうむ。素人の当たらない書き込みは大変素晴らしいものです

[768: 匿名さん]

>>767
ま・ま・ま・　ここはゴルフの練習場みたいなもんで、じっくり見ていて役に立つというより、少しでも自分の知見が深まればそれでいいのではないでしょうか。
そのためには、人のスィング笑うより自分も打ったほうが面白いと思うよ。
頼みもしないのに素人コーチが出てくるのもご愛嬌。

[769: 匿名さん]

他人を馬鹿よわばりしないと発言に弾みがつかない人が多い
一杯ひっかけないと文句もいえない長屋の熊公レベル
（ってオレもか）

マンション価格は、坪単価250万を境に二極化するという「得意の二極化の話」だ。
坪単価２５０万超えの物件が売れるエリアは価格の上昇可能性があり
250万の壁を越えられないたまプラーザや都下、城東・城北は今後価格がゆるやかに
下がっていくと考える。

占いを言っているつもりはない。
購入者に中間層が消える以上、今後ますます、中位以下の所得者の買える住宅は
安くならざるをえない。
「中間層が買える物件はますます下がる」
世の中には、購入者が買えない。金利は不透明。ストックがあまっているのは
250万以下のゾーンだけという状況。おのずとそうなる。

一方メリルリンチによればわが国に富裕層は141万人いるらしく、
三浦展の調査によれば日本では金融資産1億円以上の富裕層は130万人いて、
世帯数にして87万世帯その大半が首都圏に住んでいる。
高級不動産市場というのはやはり存在し続ける。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/life06q3/506815/
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/news/20070805k0000m02002700...

一方、バブルのときにゴルフ場や公共事業に高値で土地を売った田舎の地主が
今後10年でばたばたとお亡くなりなり、地方の人口は漸減する。
金だけが遺産として都会住いの50代60代の子供に流れる。

遺産を、まだもらえない３０代、40代。もらえるはずの遺産がバブルのつけまわしで消えて
しまった郊外一戸建て住いの団塊世代の子供たち

所得格差だけでなく資産格差も開いていく。

[770: 匿名さん]

ここは、街の批評をすることが最近少ないけど、昔は世田谷・文京合戦などあって
面白かったね。
最近、池袋にいったけど、ますますわけのわからない暑苦しい街になっていた。
渋谷は、西武の低迷がひどすぎる。池袋はにぎわっているのに西武のＡ館地下など
靴屋から模様替えした食品のれん街が、休日の午後から閑古鳥。
店員同士が暇つぶしにショーケースはさんで雑談しているひどさ。
渋谷はかわっちゃったね。元気がいいのはＳＹＵＴＡＹＡと神座という大阪ののラーメン屋
と東横デパ地下だけだった。
大きな人口ボリュームが有楽町・銀座（最近では丸の内）商圏に移動したせいだろうか。
実際、渋谷の町を歩くより有楽町から銀座まで出るほうが疲れない。近いのと
人の混雑がないのと街がきれいだからだろう。