23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[721: 匿名さん]

間違えた「債券」ね。

[722: 匿名さん]

金持ちは減らさないことなんて考えてないよ。
増やさないことには相続で黙っていても半分以上減るんだよ。
長期のスタンスで、インフレ懸念があれば債券なんか買うトンマは
いない。
日本国債？ばかいっちゃいけない。家計部門の保有率は何％だと
思ってるの。
円高、米国債というのはわかるが。
あんたの言ってるのは企業の資金部門の運用の話だろ。

[723: 不動産購入勉強中さん]

大学教授のような具体例を書ける人（当たる当たらないはともかく）が少なくなって、競馬の予想屋みたいな意見か他人の揚げ足取りの書き込みばかりでここも少々役に立たなくなってきましたね。
ところで>>712の住まいに詳しい人さんは元祖匿名はんじゃないんですか？
登場をお待ちしてます。

[724: 匿名さん]

＞金持ちはリスクを無理して取る必要なんてない。
貧乏人にはハイリスクでも金持ちににとって不動産はローリスク
投資なのだよ。

[725: 匿名さん]

結論は、長期横ばい。毎年名目ＧＤＰ成長率程度の価格上昇。
価格動向ということでいうのなら、今後も上昇を続けるというのは考えにくい。
なにしろ供給が細って、土地の売り物がない状況で都心周辺の
「取引」自体が細っていく状況にある。
需要が増していけば、あるいは給与水準が伸びて、金利が下がれば
もっと上昇する可能性はあろう。
買換え需要にしても、３階建てミニ戸がいぜんほど魅力的でなくなって
戸建てを売って都心マンションへという流れも飽和状態に近づいている。

だから地価下落だというのは、便秘のあとは下痢になるというような
話で、浣腸でもしないかぎりそうはならないのは子供でもわかる。
当面便秘。金詰りならデフレだが、金余りの物件詰まり。
物件吐き出す下剤は不景気にほかならないが、不景気だから地価が
下がるのではなく、地価がさがると不景気になるのだ。
地価が上がって不景気だった例もいくらもあるし、いまなど業種や地域に
よっては不景気だって言っている。

[726: 匿名さん]

未来のマンションは所有権販売じゃなく、信託受益権の販売となるかもね。維持管理や建替えもスムーズ（反射的に資産価値維持・価格を抑えられる効果）

[727: 匿名さん]

>>726さん
それで、価格が下がるのならメリットもあるのでしょうが・・・

賃貸と区分所有の中間コストにはなりえない気がします。
管理会社の取り分に信託銀行がおんぶするスキームになるだけのような。

区分所有のマンションを買って賃貸していて、サブリースかけていたら
信託受益権買ったような気分になりますね。
ただし、不動産なら空き家になって自分で住んで売って、譲渡益課税の
３０００万控除が使えたりできますけど、信託受益権なら相応の信用ある
信託銀行、ＰＭ会社が必要でしょう。
昔の土地信託の体たらくを思い出すと寒気がしますけどね。

[728: 匿名さん]

一般のマンション購入者は、為替や株とは無縁の人々も多いはず。そうすると、やはり、銀行が低利で住宅ローンをたっぷり貸してくれるかどうかが、マンションを買えるかどうかのポイントになってくる。買いたいという気持ちは、夢を語るモデルルームでいくらでもコントロールできるだろうけど、いざとなって、買えるかどうかは銀行の審査にかかってくる。
今回のサブプライムの影響で、銀行の審査がより厳しくなり、今まで90%まで貸してくれたいたのが、70%ぐらまでになったりするんでしょうか。
だったら、２，３割値下がりする可能性もあるよね。

[729: 購入経験者さん]

お金が工面できない人が増えるから値下がるなんて今の状況ではまずないでしょ。
そういう場合は今後売り出される物件の専有面積減らされるだけ。
特に23区内はしばらく人口増との見通しだから、値下がり感のでるのは10〜15年以上先の話でしょうね。

[730: 匿名さん]

たしかに今回の大騒動で邦銀の住宅ローン審査は多少、厳格化する
可能性はありますね。
ただし、大概の一般リーマンMS購入者は提携ローンを使用しているし
提携ローンを選択しなかった人達（自分も含めて）は確認事項が
増える可能性はありますね。ただ、銀行は立地、物件内容（デベ会社）、
収入・支出状況の詳細をしっかりチェックしているからそんなには
深刻な事態にはならないのではないかと思います。
＊過去に借金している人は厳しくなるかな？

私も物件を決めてから仮審査を経て、なるべくクレジットカードの
使用は避けております。
＊仮審査銀行担当者から借り入れ、クレジットカードの使用金額には
　注意してくださいと忠告があった為。

銀行関係者の方・・いかがでしょうか？融資状況に変化はありますか？

[731: 匿名さん]

>>728
http://japan.pimco.com/LeftNav/Global+Markets/Japan+Credit+Perspective...
http://www2.pimco.com/pdf_jp/JCP%20Jpn.pdf

住宅ローンの日米比較については上記が詳しいです。
サブプライムの影響で日本のローン審査が厳しくなる話はまったくないです。
というか、もともと日本の住宅ローン審査は甘くないですよ。

ローン審査は
①本人の信用度　支払い不能の可能性
②担保掛目の低下

②については、①がしっかりしていれば問題ないといえば問題ない。
①で企業が倒産、リストラしたら担保物権を任意売却して返済させる
　という意味で②も重要。

地価が下落基調になれば、土地担保金融の根幹が揺らぐ。
金融危機というのはそうして起ったわけです。

基本的にマネーサプライを増やそうと金利を下げるでしょう。
金融当局は金を無理にでも貸し付けて開発やら分譲やらすすめて
地価を上げようとする。
一方、地価が下がり基調だとデベロッパーは弱気の価格設定に走り
安売り逃げ切り商売を始める。
土地持ち企業も早く売らないとどんどん評価が下がると売り急ぐ。
かくしていっこうに下げ止まらない地価という事態が現出したわけです。
また、そうしたいんですかね。

[732: 匿名さん]

でも一方で、ただでさえも国債の利払いのからみで、本格的な金利上昇は避けたい状況に加えて、米国からの短期金利引上げ見送り圧力が強まる中で、今後、金利が継続的に上昇するような状況になるんでしょうか。

米国の景気減速が避けられない中で、米国の金利引下げ攻勢に真正面から金利を引き上げていったら、それこそ、日本の金融政策発の劇的な円高、日本株暴落、おまけに日本の不動産まで下げ局面に突入して、大混乱になるような気もしますが、いかがでしょうか。

ここは、やはり、低金利継続あるいは利下げ方向への方針転換の方が、場の空気を読んだ動きになるのかと思いますが。

[733: 匿名さん]

それどころか、銀行がいまやっているのは、他行のローンの奪い合い。
２００４年の湾岸戦争当時は、マンションの売れ行きもまだよかった
から、ＭＳ銀行の提携が３年固定期間、１．２７％優遇、それ以降
たったの0.4％優遇というセコイものだった。
今や、同行自体が１０年固定、2.55％なんてやってるし、他行も
１０年固定２．6％なんてやってる。
要はそれだけ借り手が減ったということだ。
複数デベの共同販売のビッグプロジェクトなどすごいよ。提携ローン
で話が決まってからもＯ社とか他行のローンはいかがですかという
チラシを購入者説明会資料につっこんで送ってくるくらいだそうだ。

２３区物件も減ったけど、首都圏のローン貸付総額も物件数減
郊外物件売れ行き不振で相当落ち込んでいるんじゃないのかな。

金利優遇という値引きが、横行しているなかで完璧に人を見られている。
とにかく、ローン審査というのは、厳然と行なわれているわけで
お金持ちほど安い金利で借りられて、余裕のない人ほどぎりぎりで
かりた古いローンをせっせと返す以外手がない。

例えば、アパマンローンを３．６％で借りていたら
住宅ローンの１０年固定2.6％はそのままにしてアパローンを
繰上げ返済したほうが得だ。

米国でも、金持ちは安い金利で投資を行い、貧乏人はサブプライムで
破綻する。

[734: 匿名さん]

外国メディアの本日付けの記事で７３２さんが記述されている同じ内容が
記載されてました。8月の日銀利上げ見送り、将来の可能性として
日銀は利下げの検討も必要になるかもしれないと。
なんか、竹中氏の言う通りの展開になってきた様な気がします。

[735: 匿名さん]

原因と結果は取り違えてはいけない。
金利を下げても地価が下がるわけではない。
地価が下がったら金利を下げるべきだというだけ。
金利が下がると地価は上がるのだ。
地価が上がっても金利は上がらない。
バブルの時期は低金利だったから地価が高騰した。
あわてて金利を上げたが手遅れだった。
金利は地価を見てあげるものではなく物価上昇
をみてあげるものだ。
不景気になると政策金利は下がる。

ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

そういう意味ではなく長期金利（短期金利の長期変動予測）が
下がっていくということでしょう。

[736: 匿名さん]

利下げなんてしたら、後々が怖い。バブルへまっしぐら。

[737: 匿名さん]

金利は１０年近く現状維持かもしれない。

そうなると当然、２３区マンション価格は「下がりもしないし
上がりもしない」膠着価格が１０年続くということになるのでは？

[738: 匿名さん]

７３７さん

その状況が一番良いですよ！庶民としての意見ですが。

[739: 申込予定さん]

住宅ローン金利は、基本短期金利リンクですから、
まだまだ上がりそうです。
3ヶ月TIBORは順調に（？）上げ続けていますから。

[740: 匿名]

正直知らなかったけど、ニューヨークの不動産ってバブル前の8倍に高騰してたそうですね。
金利など諸条件が違うとはいえ、3割程度の上昇の都心をバブルじゃないって言うのも正しいかもしれませんね。

もし、日本が80年代に不動産バブルを経験してなかったら、
アメリカを追うように、このまま本格的な不動産バブルに突入したかも知れないですね。
だけど、日本人は賢いと思いますので、
大多数の国民の意識に、不動産バブル＝悪としみ込んでるはずです。

問題は政治家ですね。彼等がバブルをまねくような政策をとらねばいいのですが。

今回はバブルにならずに現状高止まりの後、ゆるやかな下降で終わると信じております。