東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その13)」についてご紹介しています。
  1. e戸建て
  2. 東京23区の新築分譲マンション掲示板
  3. 23区内の新築マンション価格動向(その13)
 

広告を掲載

元祖匿名はん [更新日時] 2007-08-26 03:58:00
 
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 関連スレ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその12: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[スレ作成日時]2007-08-07 17:20:00

 
住宅展示場を
まとめて簡単予約
「HOME4U家づくりのとびら」より、お取次ぎした建築会社とご契約後アンケートに回答し、建物の着工が確認された方に、Amazonギフト券30,000円をプレゼントいたします。
\専門家に相談できる/

23区内の新築マンション価格動向(その13)

681: 匿名さん 
[2007-08-19 01:49:00]
倍にはなってないような。
数年前に6000万で売り出した物を8000万で売り出したり、
8000万で売り出した物を1億て売り出しているのを見たけど、
実際、売れているかどうかは謎だし。
682: 匿名さん 
[2007-08-19 01:55:00]
2000年頃から港区の相場をウォッチしているが、港区の底は2001年頃だったかな。
2002年、南青山などで一部の地域で上昇に転じ、2003年から他のエリアに波及しはじめ、2004年には区全域が明らかに上昇に転じた。
2003年は、まだ高輪の新築が平米100万(坪330万)以下で買えた。
中古は、築25年前後のものが平米50万、商業地など条件が落ちる物件だと平米40万以下でゴロゴロ出てましたね。
2004年は、確実に上昇が見られるものの、じわじわという感じだった。
2005年にはかなり上昇基調が鮮明になり、先導した青山、麻布は底から2〜3割は上げていたが、他のエリア(白金、高輪など)はまだ1〜2割上げた程度だった。赤坂も出遅れていた。
2006年春頃で青山、麻布は3〜5割上げ、赤坂も遅れを取り戻すように急上昇したが、他のエリアはまだ2割前後。この頃が最後の買いチャンスだったと思う。
2006年夏以降は港区全エリアで値上がりが急加速し、中古も急に値付けが強気になった。
2007年の年初で、3A(青山、麻布、赤坂)は底から5〜7割上げ、他のエリアで3〜5割といったところ。
現在は、昨年の上げ方が急すぎたせいか、やや減速している感があるものの、売り物件が少なくなり希少性が高まっていることから、当分はじわじわと上がり続けるのではないか。
683: 匿名さん 
[2007-08-19 05:16:00]
金融の闇鍋がどうなるかでしょうね。
金融商品が高度・複雑化されて投資家自身にも中身がわからなくなってる。
サブプライム問題が表面化するとすべての金融商品に影響があるかのように報道されているのはその為だろう。

一番気になるのは円高。
円安で為替差益を見込んでいる企業が多かったが、円高になると為替差損が出てくる。当面は為替予約でしのげるだろうが長期的には輸出企業には円高はマイナス。
問題は、今の日本の景気が輸出企業だのみの面が大きい事。
これら輸出企業の業績が悪化し、従業員の給与が減ると強くない内需・消費が弱くなる。

株と為替が落ち着けば、大きな問題にはならないと思う。
が、株価下落と円高に歯止めがかからなければ実態経済の悪化につながり、不動産相場にも悪影響が出るだろう。
684: 匿名さん 
[2007-08-19 07:10:00]
レバレッジ掛けて関係会社から高値物件を大量に仕込んでるようなところは一発で吹っ飛ぶかもね。
まあ価格が下がれば潜在的需要が喚起されるから長期的な日本経済にとってはいいだろう。
異常高値に踊ってた人たちは悲惨なことになるだろうが。
685: 匿名さん 
[2007-08-19 07:41:00]
麻布、青山、広尾あたりは そろそろ坪1500万円 なんて囃し立ててた人たち まだそんなこと信じてるんだろうか? 素人さんなら、お門違いだし、業者さんなら、思惑外れだね。
あと、もしその水準で既に割高物件を購入してしまった人たちは、見る目がなかったと、自己反省するしかないのでしょう。
686: 銀行関係者さん 
[2007-08-19 08:25:00]
現状、サブプライム問題に端を発し、RMBS全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、米国金融市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る傾向が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、しばらくの間はあまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化(つまり不動産価格下落)への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず最初に顕在化したわけで、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の、これまで優良と考えられてきた住宅ローン債権にも不良債権が発生するかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン債権物が市場で暴落する危険性すら否定できません。

RMBS全体で600兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう、あらかじめ不測の事態を想定しつつ対応・準備を進めることでしょう。結果、RMBS全体の市況がしばらく弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、RMBS市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が、低所得層に限らず増加し、その結果住宅がますます売れなくなるので不動産価格も下落し続ける、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国中心とした欧州や豪州等オセアニア、中国等アジアや中東等でも、過剰流動性に起因する資産バブル現象が顕著であったわけで、今回の一件で世界的な過剰流動性が急激に収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょうね。
687: 元祖匿名はん 
[2007-08-19 12:32:00]
確かにサブプライムにとどまらず、RMBS全体からCMBSにまで影響が出れば
大変ですね。日本の不動産にも投資家は勿論レンダーにも影響出てくる。邦銀だって羹に懲りて膾を吹く可能性も彼らなら十分ありうる。金商法に民営化に選挙と、10月なるまでゴタゴタしててよくわからないですね。
688: 匿名さん 
[2007-08-19 12:50:00]
「ねぇ、ねぇ。サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、23区のマンション価格が下がるの?」

「風が吹けば桶屋が儲かる的な話だね。」

「実際、市場の不安と金融不安、流動性の低下というものは別物でしょ。」

「サブプライムローンの証券化には、オリジネータの倒産隔離とかされてないの?」

「民間金融機関のRMBS は、オリジネ−ターである民間金融機関の信用力から切り離したスキームで、万が一オリジネーターが倒産してもRMBS への影響がないように住宅ローン債権の譲渡は真正売買とされる。真正売買性を維持するために、住宅ローン債権の入れ換えは厳しく制限されるみたいだ。」

「それじゃ、格付けの高いRMBSは別に問題ないわけよね。証券化のリスク分散機能が働かなかったというより、もともと質の低いハイリスクRMBSを組み込んだ再証券化商品が問題だったわけじゃないの」

「RMBSでは小口のローン債権がまとめてプールされ、そのプール資産のキャッシュフローが投資家にそのまま支払われるパススルー証券であることが多いみたいだね。」

「期限前に償還されちゃうと損だよね」

「期限前償還リスクを回避するためにそのモーゲージ・パススルー証券を裏付け資産として更にキャッシュフローを組み替えたものにモーゲージ担保証券CNOというのがあるね。」

「今回、東京市場の株安は海外資本が資金需要があって株を売ってかつ円キャリートレードを引き上げたことなんでしょう?」

「そういう風に言われているね。」

「不動産に投資している外資も引き上げるの?」

「不動産ファンドというのは、組成してエクィティを証券化した時点で投資の大半は回収しているんだよ。」
「どういうこと?」

「たとえば、土地を100億で買う。買ったものを不動産信託して信託受益権にして、それをSPVという
 倒産隔離のための会社に譲渡する。SPV自体、土地を買った会社が出資して作る。
 その会社が建物を建てて貸すことの収益から得られる配当、将来の売却益の取得権利を含め
 エクィティの証券化として市場に投資家に売る。大抵は私募ファンドのような形で資金があつめられる」

「外資の日本の不動産ファンドの資金はどこが出しているの?」

「日本の不動産だから、日本のAM・PMが絡んでいて、外資系の会社とはいえ、証券化の募集は
 大和證券SMBCみたいなところがやっていたりする。胴元の資本は外資でも証券化したあとは
 法人投資家なんじゃないの?」

「不動産ファンドは5年単位でリファイナンスよね。土地が上がれば売却するケースもあるでしょ?」

「大抵はリートに売るんだよ」

「それって、RMBSがRMBSを組み入れたCDOに投資される構図とにているわよね。」

「注意すべきなのは、いま米国住宅バブルの崩壊、バブルの終わりのはじまり・・・みたいなことを
 言われているけど、どこまでが資金の引き上げでドミノの連鎖がどこまで続くのかは誰にも
わかっていないのだよ。」

「リゾート投資みたいなもので転売目的だ買ったのは少ないんでしょ。ハワイにしろフロリダにしろ
 金持ちが減価償却費で節税したくて貸しているんじゃないの?」

「たしかに、住宅地価が下がっているのは米国でもごく一部のエリアだけだよね。だから
 ずるいエコノミストは住宅バブルの終焉とか言い切れずに終わりのはじまり・・・なんて
 女々しい文学的表現をすんだね」

「ということは、今回のサブプライム騒動と23区マンション価格は無関係ってこと?」

「デベロッパーが、サブプライムのCDOでも買っていない限り大丈夫。なにしろ邦銀は真っ先に
 そういうものには手をだしておりませんと宣言したしね。」

「サブプライムで日本の何かどこか潰れるものあるの?」

「マンション購入の決済残金を当面株やFXで運用していた人が手付け放棄でキャンセルとか
 でる程度かな。それだって秋口までに修復されたら狼狽売りを買い戻す余剰金があれば
なんとかなるでしょ。」

「NY市場がまた下落したら?」

「FF金利を下げるでしょ。」

「それでも下がったら?」

「そのとき考えよう」

「また、謝れっていう子が出てきそうね。」

「だから、ツラみせたら謝ってやるって言ってるだろうよ。そいつはオレに恥をかかせたい
 だけなの。こっちは自分の知らないことをいい加減に書いても、恥だともなんとも思わない
 認識の違いだ。間違えたら勉強して知識を補完するほうが大事だろう。」

「そうね。間違いを指摘してあははって笑うくらいなら、誰でもできるわね。」

「自分のつたない仮説をさらして批判を受けるのは価値がある。でも個人の人格否定や
 あほ、まぬけと言ってもらってもあまり役にたたない」

「あなた、今日の日経6−7面食い入るように読んでいたものね。」

「おいおい。お前までオレに恥かかせたいのかね(笑)」

「株売ったんでしょ。そのお金でハワイでもいこうか?月曜にドルに替えてくるわよ私」

「やめてくれ」
689: 匿名さん 
[2007-08-19 15:10:00]
会話調の人、まだいたんだ。
話が長いよね、いつもながら。
で、誰かに「謝れ」って言われて怒ってるの?
気が短いよね。

ここは便所の落書きレベルだよ。
自称資産家も大学教授も投資家も色々書いてるけど、所詮自称だから。

ここから23区内マンション価格がどうなるかだけど、今回のサブプライム問題を発端とした信用収縮の動きがどこで止まるかだよ。
・月曜日の東京株式市場で下げ止まり→上昇となる事。
・為替に介入する姿勢を明確にする事。
の2つが揃えば、止まりそうだけどね。
ただ、東京市場はNY市場に左右されてるだけで主体性がないので、今晩のNY市場頼みか。
朝方は信用取引の強制決済で売らされる奴がいるから下げるかもね。
そこからどこまで回復できるかだな。

株なんて下がろうと関係ないという人がこのスレでも時々いるんだけど、実際の景気の先行指標だから関係あるよ。
景気が悪くなれば不動産価格も下がるしね。

まあ、誰かに金を貰ってる訳ではないので好き勝手書いてるだけだけど。
690: 匿名さん 
[2007-08-19 15:21:00]
会話長文詰まらんしウザい。誰も読んでないんじゃない?
691: 匿名さん 
[2007-08-19 16:39:00]
689も便所の落書きレベルなので安心してください
692: 匿名さん 
[2007-08-19 17:15:00]
このまま100円まで円高が進みますように。 アーメン。
693: 契約済みさん 
[2007-08-19 17:30:00]
>>692
オイオイ、100円まで進んだら俺のFXが破綻するじゃないか。
694: 匿名さん 
[2007-08-19 18:02:00]
よーく、考えてみれば、毎週何百という新規売り出しがあるわけでもないし、
株屋の予想でもあるまいし、毎日書き込むネタがあること自体以上だわな。
東京23区の新築マンションは、月ごとに供給量が細っていく以外になにか
際立った変化があるわけでもなし
金融マーケットのパニックにあわせて、むりやり不動産暴落説をとなえてみたり
するわけか。

東京都心以外に高騰した地価がない現状で、どうやって地価下落がはじまると
いうのだろうか。
それも都合よく東京都心部だけ下がって・・・なんんてことは普通はないよな。
だいたい景気低迷したらテメーの給料だってボーナスだっておぼつかなる。


世の中、縮小均衡か拡大均衡かどっちかしかない。
縮小均衡だった世の中が拡大均衡へ方向転換した瞬間だけ
庶民が都心周辺を買えただけで、拡大均衡が縮小均衡に向かう過程は
かつてのバブル崩壊の1992年当たり同様庶民の出番はないだろうよ。
695: 匿名さん 
[2007-08-19 18:13:00]
都心周辺新築マンション価格が高止まりしていると、用もないのに
うろついて、人の発言に茶々入れる廊下とんびの暇つぶしスレになるだけだ。

元祖匿名はん。
どうですかね。私は投資の女神は強い者の味方だと思う。
悪者はやっつけられても弱者救済みたいな話にならんと思うのだけど。
このまま待っていれば、都心地価は暴落するんですかね。
待つにしてももう少し確かなビジョンがないと、「バブルはいつか弾ける」的な
念仏となえていても待ってる人は安心できないでしょう。
696: 368 
[2007-08-19 19:04:00]
やべ。やっちまった。
とりあえず200マソ溶けた。

素直にマンション買っておくんだった。。。。
とは全く思ってないが
とりあえず新築マンションが3年以内にそれ以上に下がってくれれば
おれの勝ち。とりあえず先に中古から崩れるんだろうけど。

明日は株も買っとくか。
697: 匿名さん 
[2007-08-19 20:31:00]
> サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、23区のマンション価格が下がるの?

これ、私も聞きたかったです。
下がる派の人ってほとんど「サブプライムローン破綻→不景気→不動産価格下がる」みたいな便所の落書きレベルの理屈だから。
でも、今回の会話調さんの話は、私にはちょっと難しかったです。
698: 匿名さん 
[2007-08-19 20:58:00]
>>689
あの、日曜は金融先進国のアメリカでもマーケットは休場なんですが・・・
699: 匿名さん 
[2007-08-19 21:02:00]
今までの上がる派の論拠に、外国じゃ不動産利回りがマイナスなのに日本じゃまだ5%近くあるから外国に合わせてもっと上がるというのがあった。
(これも日本の異常な超低金利を無視してる無茶苦茶な理論なんだが)
自分はそれは利回りマイナスな外国が異常なんであって長続きしないと言ってたが、案の上サブプライムが弾けて値下がりし始めた。場所によっては暴落。

バブル崩壊みたいな不景気はこないだろうけど、ジャブジャブ投入されてた資金が引き上げられたらそりゃ下がる要因になる。
もちろん色々な要因があるからこれで確定ってわけじゃないけど、
既に個人は値上がりについていけず売れ残り物件が多くなってて、かつREITとかの投資資金も停滞してきてるのはマイナス要因。

それらを無視して関係ないってのは今年の4〜7月上旬ごろの経済評論家のサブプライム論聞いてるみたいだ。
700: 匿名さん 
[2007-08-19 21:11:00]
>>697
でも、その便所の落書きが当たるんですよ。

不景気になれば、不動産価格は下がる可能性大です。
給与が減って買えない人が増えます。
買える人の数<売る人の数 になっちゃいます。
そうした時に売る人が値下げしなければ相場は下がりません。
でも現金化したいから下げちゃうんです。
買うほうも足元見て値引き要請するんです。
買いたい人が多ければ、値引き要請なんて黙殺すれば良いのですが、
買える人が少ないと売るほうも「この人を逃すと・・・」と弱気になります。

ここまで急上昇したんだから反動で下げるタイミングになりつつあるところ。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

[PR] LIFULL HOME’S OWNERS エアコン、カーテンなどお得な会員価格で提供

メールアドレスを登録してスレの更新情報を受け取る

 
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
 

最近見たスレッド

最新のコダテル記事

コダテルブロガー

スポンサードリンク

 

スポンサードリンク

 

スポンサードリンク

ハウスメーカーレビュー

ハウスメーカーレビュー|プロの現場調査と実際に購入した人の口コミ

スポンサードリンク

レスを投稿する ウィンドウを閉じる

下げ []

名前:

写真(1):
写真(2):
写真(3):
写真(4):
写真(5):
写真(6):

利用規約   業者の方へ   掲示板マナー   削除されやすい投稿について

ウィンドウを閉じる