23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[661: 匿名さん]

素人なんで教えて頂きたいのですが、サブプライムローンは
都市部のコンドミニアム購入資金にも融資実行されていたのでしょうか？
殆んどが郊外物件（無理やり開発された不動産物件＝ニュータウン）
低所得者向け戸建物件が融資対象とされていたと思いますが・・

玄人の皆様、ご教授お願い致します。

[662: いつか買いたいさん]

661

んなことないよ、
そもそも低所得者層向けというのは実態とは全く違う。
LTVが高いとか、セカンドハウスとか、いろんな条件で、
貸し出し金利がサブプライムになっているだけで、
借り手の所得が特に低いわけではない。

正確なデータも出回っているから、プロなら知ってるだろう。

[663: いつか買いたいさん]

ああ、株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて
言ってた人たちがいたね、、、、

資金を全て投入住みならしょうがないが、
ここは追加資金を入れて、打診外を進めてくべき
局面と思うよ。

[664: 購入検討中さん]

>640

頭痛くなってきた。
やめてくれ、自分でこれっぽっちも理解してないこと書きなぐるのは。
読んで損した。

[665: 購入検討中さん]

640＝620ですね。

頭割れそうです。簡便して下さい。
中学生は図書館で勉強しててください。

わかんないことは書かないように。

[666: 購入検討中さん]

ちがった
640＝630

[667: 匿名さん]

なんでそこまで卑屈に追い回すの。オレが好きなのか。会ってやってもいいぞ。

[668: 匿名さん]

＞今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。
それはわかったけど、それと２３区マンション価格はどうつながるの。

＞①債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた
そりゃ組むほうも馬鹿だな。

＞②ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

つまり、日本の円が金融機関を通じてファニーメイ・フレディマックを買うことで住宅地価があがった
けど、福ちゃんが量的緩和解除して政策金利あげたから・・・住宅バブルが止まったの？
そんな単純な話かいな。
それと、不動産バブルが弾けたって本当なのか。一部の田舎で地価下落があっただけで、
大抵のサブプライム債務者は単純に財政的に破綻しただけだろうよ。

＞③世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

サブプライムは毒みたいに言わないでください。それぞれRMBSもRMBSを組み入れたCDOにも
個々に格付けがある。ミソもクソも一緒にしない。

＞④格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

そうきたか。そりゃ社会問題だが、本当にすべてがそうなのかね。

＞⑤複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

それはわかる。だから一時の狼狽売り。市場のパニックっていうことなんでしょ。実際のリスクの大きさ
と市場不安は別物という解釈でＯＫ？

＞⑥市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、・・、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

はいだから一時的トラブルって意味ですよね。継続性はない。

＞⑦こうなると、市場の憶測や風説やらで、・・当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や融不安の解消に躍起に
＞過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

まさに週刊エコノミスト　８月１４日の「世界バブル終焉」いよいよくる金利高　株安　円高
の記事どおりになりましたねぇ。

[669: 匿名さん]

＞高金利で借りて不動産を取得しても、
＞インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
＞という環境が、崩壊したということ。

おいおい。サブプライムローンって低所得者の住宅ローンじゃないの？
本人与信が低いから地価の高騰にあわせて与信が増せばプライム
レートに変更可能ってやつだしょ。
賃貸不動産にサブプライムローン借りている人もいたのですか？


＞日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

個人の与信については、物件提携ローンはかなり甘いでしょう。
アパマンローンでも２割の自己資金があれば、自営業でも
楽に借りられる状況ですよ。
物件上昇を織り込んだ審査してますね。
逆にいうと銀行も、金融庁も地価が下がることはあまり想定していない。
むしろ都心部だけの急激な上昇を危ぶむ意識だけでしょうね。

[670: 匿名さん]

http://www.dir.co.jp/publicity/column/070322.html
（上記要約）
最大の原因はサブプライム層に高金利貸したこと。
おまけにあとから負担が増えるようなARM。変動金利だが、当初数年間は低い固定金利が適用されることが多い。I/O。インタレスト・オンリーのような貸し方を推奨した背景には好景気と銀行間の競争激化がある。（どこかの国とそっくりだな。）

一方リゾート地の価格が跳ね上がり完全にマネーゲーム化していた。審査の甘いサブプライムローンが
使われていた。2006年に借り入れたサブプライムローンでも延滞率が上昇している。未だ3年経ってないのに、延滞というのは、最後にババを引いたローンの借り手が住宅を売るに売れず、返済できなくなっているらしい。
そういう背景からサブプライムローン支援は、単純な弱者救済にとどまらず高級リゾートのマネーゲームの敗者まで救済する話になりかねないようだ。

[671: 匿名さん]

＞株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて言ってた人たちがいたね、、、、

呼んだ？

＞ここは追加資金を入れて、打診買いを進めてくべき局面と思うよ。
そうですか。

１５％損で持ち株の半分売って、月曜反発の度合いみて、買い戻すか
別銘柄に乗り換えるか検討中。
私は、銀行株（地銀上位行）が底値って書いたけど、やっぱり戻りが早かったですね。
メガバンク中心でしたが。もともと安値続きだったし。

[672: 匿名さん]

まぁ、市場がパニック状態だったというだけで・・・


ロンドン株17日　205.3ポイント高(3.5%上昇)で終了
　【ロンドン＝欧州総局】17日のロンドン株式相場は大幅反発。ＦＴＳＥ百種総合株価指数は前日終値に比べ205.3ポイント高（3.5％上昇）の6064.2で引けた。　高く始まった後下げに転じ、昼過ぎに一時、5821.7と、昨年9月26日以来の安値を付けた。午後は米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による公定歩合の緊急引き下げ発表を受け、急反発。3時前に一時、6134まで上げた。ほぼ全面高で取引を終えた。　業種別で上げが目立ったのは、前日に大幅下落した鉱業株と金融関連。鉱業ではエクストラータが同147ペンス高（5.9％上昇）の2656ペンス、銀行ではスタンダード・チャータードが同116ペンス高（8％上昇）の1560ペンス、資産運用ではシュローダーズが同52ペンス高（4.6％上昇）の1192ペンスで終了した。　金融取引ブローカーのＩＣＡＰは、前日に自社株買いを実施したとの発表も買いを後押し。終値は同29.5ペンス高（6.5％上昇）の484.5ペンスだった。

(8/18 1:57)

[673: 匿名さん]

株も不動産も上がって困る人はいない

[674: 441]

まあ、月曜買いにいっても遅いわね。とはいえ、長期投資前提なら安すぎる銘柄がゴロゴロある。何を買うか悩みますな。
不動産も一回そういう局面があれば良いですが。

[675: 匿名さん]

サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰を演出して来た外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ると想定されること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げる可能性があるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等資産を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり（逆資産効果）、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなることです。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、市場のセンチメントも悪化し、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味のエリア・物件等については、若干調整局面に入る可能性があるでしょう。ただし、仮に価格下落に転じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように、何分の一までにもシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整で済むかも知れません。

上記を踏まえれば、現状、特別資金繰り等に窮していない限り、あわてて保有不動産等資産類を売却したり、逆に買増したりする必要はないでしょう。よって、真の投資家であるならば、この機にむしろ臆せず慌て焦ることなく、泰然自若かつ悠然と構え、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決込むくらいの心や資産の余裕が欲しいものですね。

[676: 匿名さん]

ていうか、やはり下げがきついのは、米国、豪州、英国の不動産でしょう。特にホームエクイティローンがバリバリ付いているタイプが見ものでしょう。

[677: 匿名さん]

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

[678: ビギナーさん]

すいません、ド素人で申し訳ないんですが。

2003年頃の底値の時の都心マンションの相場と、その後の価格変動について、どういう流れだったのか教えていただけないでしょうか？
参考になるサイトのURLでもよいです。

値上がりしたのは分かりますが、具体的にどの程度の値段の変動だったのかの実感がつかめずにいます。

この掲示板はかなり玄人の方が多いとお見受けしました。
よろしくお願いいたします。

[679: 匿名さん]

都心区及び準都心区の新規分譲マンション坪単価は、ここ２−３年でおおむね倍になってますよ。

一部マニア向け億ションのぞき、それじゃ売りにくいんで、少し狭くしたり仕様・設備等のレベルを落としたりして、一住戸当たりの価格増加を少なく装って売ってますけどね。

[680: 匿名さん]

＞＞６７９
本当に倍になっている？　中古の相場はせいぜい１０〜１５％程度しか上がっておらず、かつてのバブル期とは比較にならないです。新築だけが上がるということは、経済合理性からいってありえないと思われ、高いのは相当な付加価値をつけてたそれこそマニア向けの物件ではないでしょうか。