23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[62: 匿名さん]

>>60
そのかわり空家リスクなんか無視して、家賃の20年分とかで融資してるじゃん。今の銀行は。結局金融庁の抜け穴なんかいっぱいあるし懲りてないよ。

[63: 匿名さん]

なわけないじゃん。想像で書き込むのはやめましょうね。仮にあったとしても、個人なら当該物件以外にしっかりした資産背景があったりするからだと思いますよ。

[64: あのー]

エンドで物件価格の100％って与信次第で普通に出してませんか？
諸費用は無理でも諸費用ローンもあるし。金利は高いが。

収益物件用のアパートローンでもフルローンやオーバーローンは
当たり前とは言わないまでも、あるでしょ。一部ノンリコまである。

プロが買うにあたってノンリコでフルってことは一般にないけど
フルに近く出してるケースはある。メザニンとかも含めて。
要はどれだけ割安か次第ってことだけど。

極端な話、足らずまいのエクイティ分もコーポレートローンなりで
調達できれば、実質フルになるしね。

金融庁の立場に立てば、十分過熱感はあるでしょ。
だから締め付けるんであって。

それ以上に大多数のプレーヤー自身が過熱感を感じてしまってるよ。

ノンリコ引っ張ってても出口で仮に物件価格が20％マイナスになれば
リファイは出来ないし、それこそ新ファンドの設定も出来ないでしょ。
投資家ついてこないよ。

で、レジの賃料値上げ論者ってよくわかんないんだけど、需要サイドが
量的に拡大したり、賃借人の可処分所得がよくなるわけでもないのに
本気で法人向けオフィスと同じ二匹目の泥鰌がいると思ってるのかな。
超楽観論だね。

[65: そのー]

64さん

同意します。

LTV100、中古のマンションでも普通に出ています。都心じゃなくても
そんなの余裕です。ですから、担保割れも簡単です（笑い）
銀行（特に都銀）は全くローンが伸びなくなってきているので、
表向き、難しい事言いますが、実態はかなり甘いです。

あと、レジの家賃上げなど考えられません。
特に既存店子に対して家賃上げなど、口が裂けてもいえません。

オフィス賃料も、新規物件は別にして、既存店子向けは
値上げ率で、せいぜい年一桁下のほう。これは都心物件ね。

レジの継続家賃が上がるような経済状況は、今後まず考えられないです。

[66: 匿名さん]

皆が思うより、邦銀ってバカだよ。

たぶん今頃は米国のサブプライムローンの惨状を見て震えているよ。
お偉いさんなんか「うちもああならないようにキチンと審査してるんだろうな」なんて慌ててるに違いない。

邦銀が次にやるのは住宅ローン審査の厳正化と融資枠下げ。
審査をかなり厳格にするようになると思うよ。

デベ提携の35年フルローンなんてのはもうやらなくなるのでは。

[67: えーと]

>皆が思うより、邦銀ってバカだよ。


後段には同意しますが、
まだ邦銀は結構利口だと思ってくれてる国民が
どれだけいるか、やや不安です。
せいぜい世の中知らない大学四年生くらいまで
がだませる限界かと。

[68: 441]

確かに、銀行の審査は甘かった。1億円以上借りる部分も、自宅用ローンと同じ金利で大丈夫ですよと言われたし。結局そんなに借りなかったですが。

家賃ですね。今後の最大の注目点は。年率2-3%らい平均して上がっていくくらいは充分ありえますよ。

ある上場REITの資料によると、
レジデンス更新時、家賃に関して、2年前は現状維持が89.8％、下落が10.2％、1年前は現状維持が96％、下落が4％、最新では現状維持が77.2％、下落が0.6％、上昇が22.2％。上昇事例が出始めている。

大きな潮流は上昇傾向ですよ。

[69: 匿名はん]

銀行にしろ販売業者にしろ、
結局サラリーマンは、そのときその時点での成績を追ってるからね。
件数、金額、当座の利益・・・・
馬車馬は目の前の路面が危険かどうかは判断するけど、
乗せてる客がどんなところに行き着くかまでは関知しない。

形式上整えてローン組ませてハンコ押させれば、
銀行も営業マンも立派な成績あげたことになるので。

そのあと破綻処理になった場合には、
物件回収して残余の債券は回収業者に売るか、
損失処理してまた国税投入して救ってもらうか、
いずれにせよ未来の別の誰かの仕事だからね。

[70: 匿名さん]

しかし、ガソリン、ぱん、豚肉、牛肉、マンション価格が値上がりし、ビルの価格が急上昇したちょっと後にオフィス賃料が爆騰しているのを目の当たりにしているそばから、レジ賃料だけは上がらんとホントに思い込んでいる方々が多いのにはホント驚かされます。確かに賃貸に住む人の給料は上がらないまもしれないけれど、そういう人々が増えれば、需給に関係からも自然と賃料は上がるだろうし、貸す側に明確に値上げしたい事情があるわけだから、他の値上がり品と同じで供給側のシンプルな値上げしたい意欲から自然に上がるでしょう。

[71: 匿名さん]

≫７０
人口動向とか給与水準とかで不動産価格、賃料価格を語ること
自体が無意味であることに気付いてないんだよ。

だいたい人口動向はここ数年大きな変動ないし、給与水準は
下がってるんでしょ。
だったら不動産価格はここ数年下落してなくちゃいけないのに
上がってる。

じゃあなんで上がったのか。
みんな判ってるのに気付かない振りをしてるんだね。

不動産はサラリーマンしか買わないとでも思ってるんだろうか。

[72: 匿名さん]

ダメ押しで公務員の給料まで上がりはじめましたね。ようやく日本経済もデフレモードからインフレモードへ本格シフトしはじめましたね。値下がりするモノばかり集めたCPIもそろそろプラ転してくるでしょう。

[73: 匿名はん]

問題は不動産投資が、
インフレ上昇率を上回るパフォーマンスを出せるかどうかですね。
インフレの中、横ばいだと実質マイナスなので。

[74: 元祖匿名はん]

REITに入るクラスのレジの話ですか。
カテゴリー的に見ても絶対数が少なすぎません？
賃借人も「普通」のエンドさんじゃないし。
マーケットが劇的に変わるなどとは、とてもとても思えませんが。
そもそもレジ投資自体を皆嫌がってるのに。
遅れてきたデベが分譲用に独りがっついて買ってどうなることやら。

居住用賃貸だと、分譲以上に出せる予算ってシビアだと思いますよ。
それでなくても地方と比較すれば相対的には賃料が取れる都心物件の
賃料が3割5割上がるとか、本気で考えてらっしゃるんですかね。
そんな想定で買ってるプロは周りに一人もいませんが。
皆、開発モノのリーシングで、出口探しに一苦労ですよ。

何でもデベの思惑でマーケットが動くと過信しすぎなんじゃないですか。
たまたま不良債権や外資の投資の波に乗れただけで元気が出た人たちが、
大きな顔でインフレを語るのは寒々しいです。

[75: 匿名さん]

一般論として、インフレがしばらく続くと、「どうも現金預金が目減りしてるな、何にかえとけば目減りしないんだろう」との意識がめばえ、ふと不動産に目を向けると年20％以上の上昇が続いている状況をみて、あわてて不動産買いに拍車がかかる。これがインフレ時の本格的な不動産価格上昇に拍車がかかる典型パターン。その意味からすると、ここ数年の不動産価格上昇は、バブル崩壊の余波による下がりすぎた不動産価格の正常価格への戻しレベルの上昇であり、各国でここ数年発生した不動産ブーム的な動きとの比較でいうと、本格的な不動産ブームは、日本ではこれから２年間ぐらいでおこるインフレヘッジ目的に発生する不動産ブームということになるのではないだろうか。実際、レジの賃料についても相次いで値上がりのデータが発表されはじめているので、ここ数ヶ月はインフレと家賃上昇といった言葉から目が離せなくなりそうだ！

[76: 元祖匿名はん]

インフレにプライオリティ置いて投資してる人なんて、
プロでは殆どいないと思うよ。

3年5年でEXITが一般的だし、キャピタルゲイン前提ってことは
殆ど買い取り転売に近くなる。

本格的な不動産ブームって、デベの販売キャンペーンの台詞でしょ。
今頃、プロで本格的なブームとか寝言言ってたらドンビキだよ。

ネズミ講並みのセールストークだね。しかし。

価格高騰の正当性を不確定要素を声高に叫ぶことでしか主張できない。
換言すれば、今売ってる価格自体が、既にインフレや家賃高騰がないと
耐えられないものだってことでは。

[77: 匿名さん]

この1年の値上がりと、少子化等の極めて大局的な話とでマンション市場を語るのにどれだけ意味があるか。せめて過去10年の動向は頭に入れておかないと。

首都圏マンション供給戸数推移
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_b.html
首都圏マンション単価推移
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_d.html

マンション大量供給の始まった94年以降、需要が強いのに単価が下がり続けたのは、土地仕入れ価格が安かったから。（これは鶏と卵の話になるけど。）01年のREIT市場創設で不動産の流動性が増し、競合が増えて地価が反転したけど、マンションは単価が上がったと言ってもようやく96年の水準に戻った程度。

今後についても基本は仕入れ動向で決まる。総合不動産は向こう4年分は仕込めており、マンション専業デべは2〜3年が精一杯。いずれも今販売している物件より安くはない。価格転嫁出来るまでは単価を上げ続けるし、限界までくればその水準で仕込みを細らせて持久戦に持ち込む。競争力のない郊外物件の投売りについても最近は若干見られるけど、プロジェクト毎の資金調達が出来てない弱小デべ以外は粗利数%の範囲でしかやらない。こうしたデべの投売り物件で大手の物件が連れ安になるとは考えにくい。

デべにとってベストシナリオは供給継続・単価高値維持、ワーストシナリオは93年以前の低供給・高単価時代に逆戻り。いずれにせよ単価そのものががくんと下がる可能性は限りなく低いというのが業界担当者としての結論。

[78: 元祖匿名はん]

だから、別にデベの思惑通りに皆が皆買う必要はないでしょってのがこのスレの趣旨の一つなんですが。居住用財産については、デベの利益ごときに寄与するためにわざわざ高値で買う必要など全くないと私は思うので。

[79: 匿名さん]

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

[80: 銀行関係者さん]

ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[81: 匿名さん]

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モル●タなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

[82: 77]

>78さん
あ、こんばんわ元匿さん。
その個人的な思いについては私も大差なく、別に今がお買い得と言ってる訳ではありません。立てて頂いたスレッド名に対する一考察ということでご容赦ください。

[83: 市場関係者さん]

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

[84: ビギナーさん]

まああれだよね。
長い目では確実に下がるとわかっているものに対して、
どういうつもりで買うのかと。

利用価値が減価＋金利＋ランニングコスト以上と思うなら下がろうが気にしないで買えるが、逆と思うなら誰も買わんよねと。

今更よっぽどのプレミア車種以外新車に資産価値求める人が少数なのと同様、新築マンションに資産価値を見出そうとしてる人なんて一部の転売屋か家に幻想を抱いてる人くらいだろうと思うのだがどうなんだろう。意外と私が思うより多いのかもしらんけれども。

で、需要は長期においてはそれなりにフローを稼げる、もしくはストックを持った移民を多数受け入れるってのがない限りは減るのは確実。となれば供給サイドがあとどれくらい数だすのかと、そういう話なんだろう。
公的部門、企業、個人、それぞれ事情は違うがとりあえず今のところ3者ともあせって売りに出す状況じゃないけど、金利が上がればまあ少なくとも不動産屋はシビれるだろうなぁと。

私個人は子供の都合で3年以内に長期居住物件を買うか借りるか決定しないといけない事情がある団塊Jr.なわけなのだが、ぐだぐだいいつつんー迷う。どうすんのがいいんすかね。賃貸も分譲も微妙なのばっか。

[85: 事情通さん]

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに８０さんが書いておられるとおりですよ。

いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

[86: 匿名さん]

＞８３
ていうか、利回り２％台までreitを買い上げた論外の人々はここ３ヶ月の暴落ですでにアウトになっているんじゃないの。
やっぱり、実際の不動産と上場reitとは分けて論じないと、なんかピントがはずれているような気がするよね。
ま、いずれにしても、毎回、引っかかるのは、証券会社の営業マンに勧められた老人と厚生年金の運用担当者なんだろうけど。
ただ唯一の救いは、reit運営担当者が賃料上げをやってくれて、高騰したエクイティ価格が正常な評価価格になってくれることだけどね。つまりインフレが脇の甘い老人と日本の年金を救うと。意外とこれもありそうだけどね。

[87: 匿名さん]

＞＞８６
素人談義は無用ですよ、時間と労力の無駄ですから

[88: 住まいに詳しい人]

＞＞５８さん、おつむ大丈夫？

あなたの論理が正しければ、土地本位制の最たるもの、あの８０年代後半からの狂乱地価は何故起き、何故その後バブルが弾けて不動産価格大暴落が発生したんですかね？　実にお粗末な論理展開ですよ。。。

[89: 匿名さん]

＞８８
５８の言う土地神話が続いているという意味は、結局のところ銀行の融資基準が相変わらず相手方の不動産価値に依存しているということを指していて、バブル崩壊で付随的に発生した一般庶民の土地神話が崩れたことを意味しないことを流れから理解すべきだと思いますよ。
一般庶民の土地神話が崩れているからこそ、これまでの不動産価格高騰はプロが主導した、まだ理屈で説明のつく範囲内の下落しすぎた相場の戻しであり、これからはじまる更なる高騰は一般庶民に土地神話が復活することによるややオーバーシュートぎみのミニバブル的な高騰ということになるんじゃないすか。つまり、これまでは馬なりで利益を計上できたデベがこれからは自分の腕で利益をつくりあげていく実力勝負の局面になりつつあると。

[90: 匿名さん]

投資部門別売買動向見れば判りますけど、昨年10月以降、REITを買い越してるのはほぼ外人のみで、個人は一貫して売ってますよ。外人は利回りなんて期待してなくて、専ら賃料上昇によるキャピタルゲイン狙い。昔から持ってるような個人の配当重視層は取得価格が低いので投資利回りは悪くない。
昨年夏以降のREITは猫も杓子も上がり続けていたので調整はするでしょうが、調整すれば当然利回りは上がる訳で、今後のオフィス中心の賃料上昇を勘案すれば新規投資口発行に左程影響があるとは思えません。もちろん、物件競争力が弱い、AM能力が低い等でNOIを高められないREITは下がるしかないのでしょうけど。

[91: 物件比較中さん]

独身です。
そろそろ貯金もできたし、もう結婚もしないと思われるし、周りが不動所得ブームっぽいので、
都心に5〜6000万で小さなマンションでも買おうかと思っていたのですが、
ここを読んだら、あと数年は賃貸でコツコツ貯め込んでおいた方がよさそうに思えてきました。色々なお話をありがとうございます。

[92: 匿名はん]

日本でのREITはまだ歴史が浅く、
組成時の一番パフォーマンスの出やすい時期しか経験していません。
組成物件の老朽化、修繕管理費の発生などによる後年負担が顕在化して、
なお利回りを保てるかどうかはまったく未知数です。

またその意味でも、利回りを確保するためには、
適切な組成物件の見直し、つまり売却と新規組み入れが必要です。
今までREITは需給で言うところの、
需要面のバッファにのみ機能してきましたが、
将来的には外された物件が市場に還流供給されることになります。
中古市場にとっては価格下落要因になるでしょう。

[93: 匿名さん]

暴落派の意見は暴落してから信じます。
なんせ今まで素人評論家の言ってることが当たったことが無いのでｗ

親から譲り受けた家でゆっくり見物させてもらいます

[94: 匿名さん]

どう考えてもバブルだろ。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

[95: 441]

個人的には、REITを再度投資し始めました。
さあて、吉と出るか凶と出るか、楽しみです。

プロは、株の場合は、個人よりも儲けにくい。資金量が多く、流動性の懸念もあるし、様々な制約もある。四半期ごとにパフォーマンスを報告せないかん。非常に難しい。

これは不動産プロも同じことが言えるのでは。個人はプロの逆を行ってナンボです。時間の制約が無いメリットを活かせるのは個人のみ。

金利は大して上がらない。実物不動産も高止まりからじり高でしょう。
自宅用ならなおさら、無理せず買えるなら買いを推奨します。

議論が盛り上がって何よりです。

[96: 銀行関係者さん]

REITは暴落なんかしないよ。物件評価の透明性が高い分、PBR1倍がボトムになり、割れればプロスペクトみたいなファンドが買いにくる。もちろん適正な利回り水準まで調整はするけど。

[97: 元祖匿名はん]

上がるか下がるかみたいな吉凶占う発想で、居住用財産を買うことは
少なくとも他人に勧めることじゃないと思いますよ。
理性的合理的な判断を「普通の人」にこそしていただきたいです。
オーバーシュート分をあぶく銭で儲けられたらめっけものみたいな感覚や
上がるか下がるかわからんが今買っておかないと買えないやばいみたいな
「ノリ」で家を買ってしまうのって特に遅れてきた人は大変リスキーかと。
大概の人は何十年ローン払うわけでしょ。

確かにプロは新築区分を買うってワケにはなかなかいかないでしょうね。
感覚的にはヤフオク商売やアニヤのエコバッグに近いように感じます。
ただ自用であるからこそ、住むメリットを享受し、要はその間寝かして
上手く時機を見て上がればそのタイミングで売るということもタラレバ
ながら可能かもしれません。ただその恩恵もいつまで続くのやらですし、
本当の実需の人にはそれこそいい迷惑な行為でしょうが。

[98: 元祖匿名はん]

高値買いしてたら、PBR1倍割れしてもおかしくないかもしれませんよ。笑
まあ、そもそも日本のREITなんてものは、これまで最後の物件のはけ口に
されてきた悲しい経緯がありますから。
運用アセットや物件の出し入れにも勿論よりますが、暴落はともかく、
そんなに上がったりするような代物では本来ないはずです。

まあ株も不動産も広義ではじり高か横ばいかもしれません。冷静に見て。
ただ分譲マンションの値付けは今や割高すぎる。言いたいのはそれだけ。

[99: 匿名さん]

だからひと昔前の鋼材価格、人件費、仕入れ土地値を前提とすれば、高いけど、現状を考えるとそこそこという状況でしょう。
新興国景気を牽引とした世界同時好況（日本の一部を除く）が続く限り、燃料高、食料高は持続する傾向だし、日本の世界比較での相対的低金利もまだ続きそうだからね。国内の景気悪い人々と付き合ってると状況判断誤りますよ。

[100: 匿名さん]

今までが割安過ぎただけ。
経済が異常だった為、異常な安値が出現していたが、
経済が正常に戻ったことから、適正な価格に戻っただけ。

戻り過程が急速でバブルと言われたが、そうではない。

オーバーシュートするのはこれからです。

[101: 大学教授さん]

１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

[102: 住まいに詳しい人]

>23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、
>さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。

住宅ストックの増加量も勘案しましょう
こんなレポートじゃ70点は上げられませんよ、教授

[103: 匿名さん]

>94
ああいう記事って問題ありますよね。
「販売価格が倍になる」と書いてあるが、広さや立地などまったく触れていない。
普通に考えれば同じ港区でも湾岸地域の物件が殆ど捌けたから内陸部の高級物件が目立つようになって平均販売価格が見かけ上倍になっただけなのに、相場が倍になったような書き方でバブルの虚像を煽ってる。

[104: 匿名さん]

バブルって実物価値からの価格の乖離だからね。
煽りと熱狂と錯誤と願望と欲望と。
どちらかというと心理学の命題。

[105: 周辺住民さん]

104

普段、、、、算盤をはじいて意思決定
バブル、、、、算盤をはじいて出た数字に5割り増しして意思決定。

今がまさにそう。過去1年で5割上がったから、まぁ、こっからも5割乗っけとくかと。ガキかお前は？って言う。

[106: 匿名さん]

まぁ、レジの家賃が上がれば、レジの分譲も上がるんだろうけど、
レジの場合、結局企業のオフィス需要みたいに、景気に左右されないからね。そんなに盛り上がらない。

で、一旦退出されたら、大家は不動産屋に菓子折り持って回ったり、チラシ入れたり、部屋のメンテしたり、敷金返したり、小金がかかる。加えて、空室の期間は完全におまんまの食い上げ。
だったら、5-10%の家賃上昇なんかとるより、今の店子にいてもらったほうが、どんなにラクか。

人が増えない割には、こぎれいなマンションやアパートが建っちゃったりして、賃貸のマーケットは、分譲とはかなり違う世界。

となると、やっぱりマンションや戸建ての価格も当然頭打ちになってくる。

バブルからこっち、レジでも、不動産買うときに同等の物件の家賃相場は必ず調べて、利回りをはじくのが一般人にも普及した。（当たり前のことだけど）

すでに全く説明付かないレベルに達してしまっているエリアが結構ある。これに金利上昇が追い討ちをかける。

万一、これ以上のオーバーシュートがあるとすれば、それは、真正のオーバーシュートであり、バブル懸念の大合唱になり、結局しぼむしかない。

オフィスマーケットの活況から単純にレジに夢を持ち込むと痛いに目にあうから注意されたし。

[107: 匿名さん]

みんなが、バブルだ、天井だ、いずれ下落だ。資産インフレなど起こらない。
そういっているのが一番安心できるからそう言っているのだろう。

説明して納得できる理由があればみんな安心して買うのか？
そうではなく、もう高くなりすぎて買いたくても買えないから
言ってもしかたがない。
買わない人が多いときは買わない人にウケる話がいいってことだ。

買わないというのは個人の意思
買いたくないというのは主観の問題だが
買いたくないには
損したくないと
住みたくないというのと２種類の理由がある
買えないというのは経済的理由で厳然たる事実。

買いたいけど買わない・・・これから先下がるかもしれない。
買いたいけど買えない・・・・値上がりしすぎたから下がるまで待つしかない
買いたくないから買わない・・・・・ほしい物件がない。無理して買いたくない。
買えないけど買いたくも無い・・・・・借りればいい。社宅もある。親の家がある。

[108: 匿名さん]

消費者主権の幻想を抱いた人が、
皆が買わなきゃ値が下がる
みたいなことを言っていた時期があったが、
住宅を日用品と捕らえているからそういう勘違いがおこるのだと思った。

贅沢品に消費者運動は無縁だ。
品数絞られて買い煽られたら見栄で買う人は少なからずでてくる。
そうやって高級品市場は作られる。

都心周辺に住まなければ生活できないわけではない。
東久留米でも東戸塚でも幕張でも稲毛でも住んで通っている人は
普通にいる。
ここ４年の都心低価格は、ブランド品のバーゲンセールのようなものだ。
さて定価販売になって買えないと思っているうちにユーロ高でさらに値上げ。
次のセールの招待状は定価で買った人にしか届かない。
すなわち、価格と価値の差は実際に不動産を購入した経験がないとわからないということ。

これから、地方都市が上がる。郊外の駅前が上がる
まだ買い時だ・・・そう思っても、
声高に言うと無知だ馬鹿だ世間知らずだと言われる。

自分がリスクテイクしで投資する分には、黙ってやればいい。
自慢げに見解開陳すると、矢のような批難が飛んできてたちまち
火達磨になる。

投資でも地方都市が割安に思えても、買いたいと思ったら黙って買うのが
いいわけで、人に薦めてもしかたがない。
自分が不安だから書いてみるというのなら買わないほうがいい。
そもそも地価相場など自分の思惑と逆を語って反応を見るほうが
口角泡を飛ばす勢いでまくしたてるより賢いのだろう。

[109: 441]

おお、ラッキー。今日はREITも上がりましたな。大分サブプライムも落ち着いてきた。とはいえ、日本株のValuationはもう決して低く無い。金利の本格上昇はまだ先ということを考えると、実物不動産を買う良いタイミングだと思いますねえ。

2年後とかになると、そろそろ金利が本格的に上がり始めてしまうでしょう。

[110: 銀行関係者さん]

＞109

この金利は二年後もこのままでしょう。
税収が上がらない以上それを上げられない。

国債が暴落するから。財務省が必死に抵抗するだろし。

1000兆円こえる国地方財政の借金は増えるが減りはしない。
0.5%の上昇だけでも利払いだけで5兆円


アホ大臣の失言や年金問題・住民税アップで、民主党の圧勝です。

自民党大敗で、①公共工事の削減②郵政の改革③小さな行政が実現できなくなってしまった。

地方へのばら撒きを得意とする赤字国債乱発型の自民党経世会の古い手法を有する小沢(民主党党首・盛岡藩の亡霊に操られてる)に時代を逆行させられてしまった。

本当の話だが、今回の選挙では、東北圏で勝った民主党の新人参議員はすべて元官僚ですから。

バラマキ優先官僚国家は、もう誰にも止められない。

財政悪化スパイラルは、止められない。

つまり、当然金利は上げられない。

[111: 441]

うーん。そうなってしまうと、本当にハイパーインフレが起きちゃいますね。民主党に投票する神経が良く分かりませんな。

緩やかに資産インフレを、という目論見が外れるか。