23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[587: 販売関係者さん]

いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは
散見される。

この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。

他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
にっちもさっちも行かなくなる。

金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。
最後は投売りと。

一方、住友などはここ数年の買い足してきた安めの簿価の土地在庫がままある。（三菱は完全にアウト！だが）この辺は、回り見ながら、ゆっくり下げてくるでしょう。

[588: 匿名さん]

希望的観測にすぎない。
マンション価格は
①供給があってなりたつ。
②需要が細っても供給が減れば価格は落ちない
③２３区マンションは生活必需品でなくてぜいたく品

①供給は、地主の土地売却意向が全く減衰している。大きな流れで
　　土地持ちはインフレ懸念を予測。そりゃそうだ、１３年デフレでまたぞろ
　　デフレなら日本沈没だ。２％程度でも地価が上がっていくなら売りたがらない
　　実際知人のブローカが転業を考えるほど売り物がない。
②売り渋りでなくて、需要が細っている。需要は時間の関数だから時間を
　　かければ売れる。土地代も建設費も借入金の金利が１．６％程度なら
　　１００億の仕事で６割売れたら４０億の借入金が残るが金利は６４００万／年
　　一部屋売れたら利払いは出来る。販売の人件費をへらせば全然平気な額だ。
　　もう完璧にデベは持久戦の構え。
③２３区の中でも真価＜＜価格の典型は足立区、そういう意味では価格は低いが
　　決して安い買い物ではない。
　　もはや、２３区全体が「ぜいたく品」価格になってきている。

[589: 匿名さん]

今、もうもうからない場所で物件仕込んでないと思うけど。
それから、市川とか美しの森とかちゃんと売れているんから、もう２３区で
小型の物件しか出てこないいんですけど
完成在庫など、そのまま社員寮の名目で保有したり買い取り業者に
おろしたりでいくらでも市場価格に見えないように処分できるんだってば

下がるというのなら、具体的にどこのどの物件を指していっているのかね。
中堅デベはすでに買ってしまった千葉埼玉をいかに売るかしか考えていない。
仮に下がるなら２３区より郊外が最初でしょうよ。
今郊外が下がったって言う事実がどこにあるの？

[590: 匿名さん]

>>587
ここまでくると下がれ下がれの怨念だよな。もっと頭のいい奴かと思ったが

[591: 販売関係者さん]

588さん

退場してないね、まだ。意味不明さが際立ってるもの。

ぜいたく品ですか？あなたにとって？
よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
定義しなさいよぜいたく品を。

一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
利払いと、それに見合うように「一戸売れたら」っていう金の勘定の仕方も意味不明。こどもの小遣い帳じゃあるまいし。土地の買収資金・建設資金が必要になる時点から、物件売却の期間は長いんだよ。マンションのマージンがただでさえ悪化してんのに、金利上昇は大痛手。キャッシュ・フローと収支は別なことも認識すべし。

売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
分からない。そもそもそう簡単に切れないからこそ人件費は、「固定費」
なんだが。減らすなら、変動費だろう。一般管理費関係の。

[592: 近所をよく知る人]

中小デベは完全に息の根止まったね。
最近売り込みの電話がしつけーしつけー。

[593: 匿名]

570です。

472さん
返答ありがとうございました。

後半は、472さんではなく、
郊外物件をやたらすすめる人に言ったのです。
誤解されたようですね。

さて、
去年500万円で売っていたBMWが、
今年になって仕様も落ちて、小さくなって、700万円に値上がりしたら、
たいていの人は納得できないんじゃないですか？

今年の都心物件価格の値上がりぶりは、そのくらい激しいのでは？と思うのですよ。
（これも別に472さんに言ってるんじゃないですよ）

金余りなどで、需給のバランスが大きく壊れたのですから、
これから先、その反動は無視できないと思いますよ。

[594: 匿名さん]

＞いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
郊外の完成在庫はいくらでも積みあがっているよ。＞でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは散見される。
それは、一般市場に出ないで処理できる量でしょう。
もう、２３区マンション市場など本気でやりたがっているデベはいません。
再開発でＵＲの仕切りで進んでいる駅前くらいのもの。
しこりといってもせいぜい合計２０００戸もいかないでしょうよ。
次の年全く供給をとめたらいけらでもはけますよ。

＞この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。
次って何？豊洲の住友？どうですかね。私は強気でいくと思いますよ。


＞他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
そんなこと誰も言わない。言われたのは２００２年のＷコンや港南
物件。この業界、抜けがけ以外に儲ける道はない。相互牽制で
共同売主とかやる。
安売りで売り抜けようが、誰も何もいわないでしょう。
業界の課題は「時間稼ぎ」
退職者を待って早く人を管理会社にシフトしたい。マンション以外の
領域でもっと収益を上げたい。高額所得者の購入層を時間をかけて
囲い込みたい。ＰＭでプロの人材を育てたい。

＞ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
そりゃ郊外の話。どこの２３区で調達やってるんだろう？

＞高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
＞金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。

にっちもさっちも行かなくなる。
そんなの今に始まったことじゃない。更地なら東急にいくらでもあるよ。
着工しなきゃいいわけよ。固定資産税など駐車場で十分稼げるから。

＞最後は投売りと。
土地を？そんなやつはいない。着工しちゃっても売れそうもないとみたら
２３区なら賃貸にんげられる。城東ならワンルームに変更
城南ならコンパクトファミリーむけ６０㎡２ＬＤＫ

[595: 匿名さん]

自分の知らない領域はいくらでも思い込みを書いていいわけね。
よくわかったよ。経理屋さん。
>>591

元祖匿名さんにかわってあなたがスレ主なのかね。退場って
そういう権限あるのならオレにもいわせろ

業界の知識もないのに勝手な思い込み書くのは同罪じゃないの

[596: 匿名さん]

＞まだ。意味不明さが際立ってるもの。
君に文章理解力がないだけだろ。

＞ぜいたく品ですか？あなたにとって？
マーケティングの用語に、コモディティ商品とライフスタイル商品という
区分がある。
キミが知らないだけだ。

＞よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
＞定義しなさいよぜいたく品を。
若造！！口の聞き方に気をつけろ。

＞一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
２３区はほとんど１．５流以上がやってるよ。フージャースだっていくらで資金調達
してるか知ってるのか？
知らないで変なこというと恥ずかしいよ。キミの親の顔などみたくもないが


＞売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
本当に在庫のある現場いったことあるの？
こういう理屈っぽいやつが最後まで不動産買わないで社宅住まいなんだよ。
そういう話は掲示板に書かないでカミサンか彼女の前で語りなさい。
どうせ言い訳よって思われるだけだけど、まぁ下がるというのなら
ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

[597: 匿名さん]

ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

答えが無いのはどうしたのかな？

>>591
２００５年以降２３区の優良土地仕入れは入札主体に変わったのは知っての
通りだ。入札はなにも公共土地に限らず、民間でもやる。
ネットでも入札報告書のコピーが出回ったこともあるが、簡単にいうと
財閥系デベは１３０、マンション専業大手デベは１１８、中堅・電鉄系が１００
というような価格差が出るのは
①事業利益規模の大きさ
②調達金利の差異
③抱えている顧客（会員登録数）
④販売会社のオペレーション能力

こういう結果ほとんどが、大手デベがプライムレートで資金調達した
物件が売れ残っているわけだ。住友不動産をみればわかるだろう。
企業体質もあるけど利益率も業界トップなんだよ。
強気はだてに強気じゃない。いくらあんたが、待ったところで相手はめげない

一方先にめげるのは、資金調達も企業規模小さい郊外物件扱っている
建設系マンションデベかもね。ただ値引きは郊外から始まるけど
都心には波及しない。
２３区で撤去工事している物件を見てまわってもほとんどが小規模
賃貸かワンルームだよ。来年販売開始は、数少ない超都心物件か
大＊＊＊さま御用達の１ＬＤＫばかりだと思うよ。

これから先の動きって、ちょうど１９９９年から１９９５年さらに１９９２年くらい
をたどるような感じだと思う。
供給がなくても業界は死なない。
なぜかって、この業界ほど人員定着率の悪い業界はない。歩合給で
絞っていけば人は勝手にやめていく。デベ本体の人員数は大手でも
準大手でもそれほどかわらない。
転職したら、仲介や建売業者やワンルームテレアポなど流れる先は
無数にあるんだよ。大手は管理会社が今人手不足だし。
あんたに売らなくても飯の種はいくらでもあるみたいだぞ。

[598: 匿名さん]

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[599: 匿名さん]

いい人が出てきたね。論陣を張るってこういうことだ。
こういう人に不逞のやからとか言われると結構うれしくなってしまう。
ちょっとじっくり読ませてくださいな。

[600: 匿名さん]

>>598
面白いねぇ。手の込んだ狼少年だね。外資が引き上げて実物不動産が売られても、それは主に銀座や表参道の高額な商業物件やホテルでしょう。
彼らはサブプライムという自分の投資の失敗で資金を引き上げるけど
それを安く買う主体が必ずいるはずでしょう。
なにしろ華僑だってジャパンマネーだってじゃぶじゃぶ過剰流動性を
保っている。