23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[561: 匿名さん]

540はいくらなんでも酷すぎるね。サブプライムローンの証券化とフラット35の証券化が寸分違わぬと確認したい。。。。。痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

[562: 法務関係者]

＞５５７さん
レポートは興味深いのですが、
スレタイから、どんどん離れていってますよ〜

[563: 匿名さん]

>痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

励ましのお言葉痛み入ります。書き込むなといわれるともっともっと掻きこんでみたくなります。敬具

[564: 匿名さん]

大局観が大事という主張だけは一環しているつもりでごんす。

一貫していないと書いちゃいけないのかね。

[565: 匿名さん]

ここでは、気が付いた事象、移り変わる状況変化なかでさまざまなものの見方
考え方をつれずれなるままにアノニマスな立場で書くから読んでおもしろいし
たまには啓発されたりあきれ返ったりして楽しめるのではないでしょうか。

天気予報と同じで毎回状況にあわせていろんなこと言ってみるってんでいいんじゃ
ないのかな。
私的には、都心は天井23区高止まり。大阪、名古屋、福岡、仙台くらいは
いまから若干上がるような気がしています。

日本経済として資産価格の緩やかなインフレに持ち込むこと以外に
最大多数が幸福になる道はないと信じています。

べつにエラソーに他人を説教する意思は毛頭ないし、みなさんも掲示板ごときで
説教されたと勘違いして腹をたてたり不愉快になったりすると損ですから
そういう人はよもやいないと思いますけどお気をつけください。
株が下がったせいか夏休みの中学生なのか知らないけど最近妙に
気が短い人が多く出没してますですよね。
それから１２３＝１５４＝・・・
なんたらって、２ちゃんのサブ管理人みたいな真似はやめませんかね。
あたっていても不愉快それこそ外れていたりすればなお不愉快なだけで
議論の発展に役にたたない。

[566: 匿名さん]

確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。
その踏み台になったのが、①米国不動産を高利貸しで借りて高値掴みした米国低所得者層とその危険な債権をお化粧で誤魔化してファンドに包み買わされた②ファンド購入者。
そして、ついでに強制清算させられた③日本人主婦FXプレイヤー。
①と③はそもそも自業自得のような気がするが、あわれな②が誰でどの程度ヤバイのかが問題なわけだよね。
でも②に売りつけている方は、結構、確信犯なんじゃないの。

[567: 匿名さん]

540は金融に無知というこに加えて自分がどれだけ恥知らずかが決定的に分かってない。

他の人間とのレベルの差がわからないほど分かってない。

でも、どうしてもはやりの言葉、専門用語を使って知ったかぶりしたい。

この人、ちょっと前の「大学教授」さんそっくりなんだが、、、、、、

わかってなさ加減の突き抜け方が尋常じゃないよな。

あと100年くらい勉強してから戻ってこい。

[568: 匿名さん]

>>295です
帰ってきたら釣れた釣れた大漁だいや失礼

私は素人なんで市井の感覚として今回の出来事は
どうも良くあるクランチじゃないような気がしていますがね
専門家の方は意外と楽観視しているのかな
最新の金融工学は素人にはワケ解らないですが
当事者も、もう何がなんだか解らないんじゃないですか？
本当に頭のいい人が作ったのこれ？って感じです
与信という概念から飛びすぎてる

911の話が出てましたが、手法は以外だったとはいえ
ああ、来るべきものが来たなという感覚だった私の個人的感想です
ちなみに今ではアメリカのどこかの都市で核が炸裂しても驚きません
そんな時代です今は

[569: 匿名さん]

「せんじつめれば、悪口雑言みんな買いそびれた腹いせだろ。
こんなとこに何書いても喜ばれないし、ウケもしないからやめたほうがいい。」
「そうはいっても、私の方針は成功体験を分かち合って少しでも多くの人が
経験を役立ててほしいと思うから。それに、不動産の動向を語ること自体が
　好きだし」
「知識だけで金儲けできない見本みたいなやつらの＊＊みたいな場所に
なってきたんじゃないのかね。」

「もっと心を大きくオープンにしていかないと運も金も入ってこない。
これは、23区のマンション価格を下げる上でもっとも重要な
心構えかもしれないと思う。」

「高いから買えないのではなくて、心が狭いからチャンスロつかみそこねた猜疑心が強いから幸運を逃すんだと思うよ。そういう人が多い中で何かを語っても自慢話か，妄想か、人を馬鹿にする目的で書いているとしかとられないよ。」
「みんな、一工夫すれば都心周辺でマンションを手に入れる手段はあるんだけどね」
「具体的にどうするんだ」
「複数で共有名義で都心マンションの１ＬＤＫを買うっていうのはどうだ？」
「セカンドハウスとして住むだけじゃ意味ないね。」
「住みたい人が出資分を割り引いて家賃を払う。住みたい人がいなければ賃貸」
「なんか、『肩ごしの恋人』のドラマの影響じゃないのか」
「だめかね」
「くだらねー。うせろとか書かれるだけだよ。この板もそういうネット亡者みたいな
　心を閉ざした人の巣になりつつあるからね。彼らは自分が面白くないとその憂さばらしに
　他人に罵声をあびせて気を晴らしたつもりなのさ。」
「うざいとか、痛いとか・・・日本語じゃないけどね。言葉は結果的に自分の運気を下げるよ。」
「そういう説教じみたことは言うなよ」
「別にいいけど、ムキになって人を批判する人ってきっと何かにおびえている可哀相な人なんだろう。人を攻撃していないと自分が守れないのだろうね。」

[570: 匿名]

472さん。

23区のマンションは庶民が買わなくてもちゃんと動くという事ですが、

ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？

住居である以上、
購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？

それとやたらと郊外を勧める人に言いたいのですが、
仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。

元々、都心に住んでる人間や、仕事柄都心に住まざるをえない人間にとって、
景気に応じて、ある程度の上昇はしかたないとしても、
このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？

住居は生活していく上での必須アイテムであり、
ブランドバッグや株とは違うのでは？

[571: 匿名さん]

このスレって「毒男が・・・語るスレ」という例の有名スレッドに似てきたね。
あれは全部創作だったらしいが
こういう空気になってくると、買った人間が書き込めるような空気でなくなってくる。
議論のための議論なら、コロシアムに以降したほうがいい。
内廊下ｖｓ外廊下なんて結構Ｋ１みたいな格闘技の面白さがある。
ここは、なんだか発言の批判や人格否定ばかりでどうしようもないじゃないか。

正論で２３区は下がるべきだというのは、語る分には気持ちいいが
それで現実が変わるわけではない。

[572: 441]

>>569さん

私は貴兄のことが好きですので、是非今後もお書きください。

[573: 匿名さん]

俺は匿名の環境下でさえ、明らかな知ったかぶりをしてしまったことを認めさしない
のは問題だと思うし、正しい知識をやんわり大人しく教えてくれた人には真摯に礼を言うべきだったと思う。
他の人が書き込み見て不快になってる事実もまじめにうけとめるべきだろう。
読んでると全部自己正当化とごまかしばかりで、これでは知識も見識もある人が可愛そうだ。
ここは大人しか来ないんだからせめてそのくらいの分別は示してもらいたい。
以上俺なりの540観。

[574: 匿名さん]

ここは当面５４０観を語るスレになりました

472です

＞ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？
そうです。

＞購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？
エルメスのバーキンは庶民も買っていますが、価格は上がるばかりで安く
なりません。ＢＭＷも所得６００万の人が乗っていますが全然安くなりません。

＞仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。
賃貸マンションがあるってことを理解してくださいね。都営住宅も清掃局の宿舎も
消防宿舎も公務員宿舎もありますよ。それは。なんで賃貸だめなの？

＞このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？
オレに言っても仕方ないだろ。オレが上げてるとでもいいたいの？

＞住居は生活していく上での必須アイテムであり、
そこが大きな違い。だったら築３０年の中古でもワンルームでもガマンして買いなさい。

＞ブランドバッグや株とは違うのでは？
そういうふうになってしまったという事実を書いたまで。それがいいとか悪いとか
いってもどうにもならんでしょ。

[575: 匿名さん]

今回のサブプライムローン関連の問題については、日本国内の不動産の買い手にとって、直接影響を及ぼす（銀行ローンが組めなくなる、ローン支払い原資となる給与が減る）ようなことにはすぐにはつながらないので、たまたま、株で負け、FXで損したことで、投資マインドが下がった一部人々が過度に反応していると見るべきで、ちょっと反応しすぎかと思います。
一方、世界の不動産との比較でいうと、上がりに上がって、かつホームエクイティローンとかまでついて、担保がバリバリに水面上にまででてきてるような90年の日本のような状況は、米国、英国、豪州では起きているようだが、今の日本では起きていないので、今回の一連の混乱が、即、金融機関の不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却とはならないのではないでしょうか。

[576: 購入検討中さん]

>確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。

またまた意味不明。乏しいネタで、訳の分からない持論を強引に押し付けるのがはやっているのか、、、、、

まず、民営化前と後で、そんなにドラスティックにポートの中身を
変える可能性は極めて低いよ。素人であってもそれくらいすぐ分かる。

負債が日本円預金なんだから、資産側も日本国内金利をかせぐ資産でないとだめでしょう。長短ミスマッチは継続するが。

少なくとも、急に株を買い込んだり、円投して米国債を買い始める合理性はないね。しかも、金利差は縮まる方向に行く。金利為替パリティが長期ではまずます働くと仮定すれば、為替変動も外国債を買いに行く理由にはならないだろう。

トレーディングコストも無視できない。

ちなみに②の主体がやはり不明なのだが、、、、
ファンド運用者は、ファンドの運用成績でフィーが決まるので、ファンドの買い手と運命はほぼ同じ。また、ファンドの投資先など、ヘッジファンドなら詳細なディスクロージャーなんかないだろう。

サブプライムCDOレベル（つまりファンド運用者が把握してるレベル）なら、結構詳細な、アンダーライイングアセットの属性は分かるだろうが。

さ、540早く謝れよ。

[578: サラリーマンさん]

>575

サブプライム問題は、まず、米消費・景気の悪化が一番大きな論点。
これが世界不況の引き金になる。一部の新興国を除き、先進国の低成長
経済は、成長率がかなりゼロに近づいてくる。

次に、投資マネー全体の収縮。LTCM破綻の際も、意外なところが発端となって、ロシア債がふっとんだ。サブプライムが、世界のリスク許容度を下げさせて、世界中の資産価格調整が進む懸念。

特に、不動産の値上がりを織り込んだクレジット供与への反省と、クレジット・スプレッドの拡大は進むだろう。

そういう点では、確かに、米国ほどの直接的なインパクトはないまでも、「与信管理能力が世界一劣る」ことが世界中に広く知られている日本の銀行にも疑念が抱かれて仕方がない。

加えて、日本では、サブプライムよろしく、金利が上がっていく当初固定金利（しかも最初に大きな金利優遇あり）の「行きはよいよい」ローンが大半。

企業融資が伸びない中で、銀行は住宅ローン獲得にやっきになっているし。

不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却までには時間はややかかろうが、市場はその前にそういった状況を織り込みに行くもの。

銀行としてはそれを回避するため、抑制的な融資姿勢をとらざるを得ない。不動産価格は上昇の大きなエンジンが今止まったと見ていいだろう。

[587: 販売関係者さん]

いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは
散見される。

この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。

他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
にっちもさっちも行かなくなる。

金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。
最後は投売りと。

一方、住友などはここ数年の買い足してきた安めの簿価の土地在庫がままある。（三菱は完全にアウト！だが）この辺は、回り見ながら、ゆっくり下げてくるでしょう。

[588: 匿名さん]

希望的観測にすぎない。
マンション価格は
①供給があってなりたつ。
②需要が細っても供給が減れば価格は落ちない
③２３区マンションは生活必需品でなくてぜいたく品

①供給は、地主の土地売却意向が全く減衰している。大きな流れで
　　土地持ちはインフレ懸念を予測。そりゃそうだ、１３年デフレでまたぞろ
　　デフレなら日本沈没だ。２％程度でも地価が上がっていくなら売りたがらない
　　実際知人のブローカが転業を考えるほど売り物がない。
②売り渋りでなくて、需要が細っている。需要は時間の関数だから時間を
　　かければ売れる。土地代も建設費も借入金の金利が１．６％程度なら
　　１００億の仕事で６割売れたら４０億の借入金が残るが金利は６４００万／年
　　一部屋売れたら利払いは出来る。販売の人件費をへらせば全然平気な額だ。
　　もう完璧にデベは持久戦の構え。
③２３区の中でも真価＜＜価格の典型は足立区、そういう意味では価格は低いが
　　決して安い買い物ではない。
　　もはや、２３区全体が「ぜいたく品」価格になってきている。

[589: 匿名さん]

今、もうもうからない場所で物件仕込んでないと思うけど。
それから、市川とか美しの森とかちゃんと売れているんから、もう２３区で
小型の物件しか出てこないいんですけど
完成在庫など、そのまま社員寮の名目で保有したり買い取り業者に
おろしたりでいくらでも市場価格に見えないように処分できるんだってば

下がるというのなら、具体的にどこのどの物件を指していっているのかね。
中堅デベはすでに買ってしまった千葉埼玉をいかに売るかしか考えていない。
仮に下がるなら２３区より郊外が最初でしょうよ。
今郊外が下がったって言う事実がどこにあるの？

[590: 匿名さん]

>>587
ここまでくると下がれ下がれの怨念だよな。もっと頭のいい奴かと思ったが

[591: 販売関係者さん]

588さん

退場してないね、まだ。意味不明さが際立ってるもの。

ぜいたく品ですか？あなたにとって？
よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
定義しなさいよぜいたく品を。

一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
利払いと、それに見合うように「一戸売れたら」っていう金の勘定の仕方も意味不明。こどもの小遣い帳じゃあるまいし。土地の買収資金・建設資金が必要になる時点から、物件売却の期間は長いんだよ。マンションのマージンがただでさえ悪化してんのに、金利上昇は大痛手。キャッシュ・フローと収支は別なことも認識すべし。

売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
分からない。そもそもそう簡単に切れないからこそ人件費は、「固定費」
なんだが。減らすなら、変動費だろう。一般管理費関係の。

[592: 近所をよく知る人]

中小デベは完全に息の根止まったね。
最近売り込みの電話がしつけーしつけー。

[593: 匿名]

570です。

472さん
返答ありがとうございました。

後半は、472さんではなく、
郊外物件をやたらすすめる人に言ったのです。
誤解されたようですね。

さて、
去年500万円で売っていたBMWが、
今年になって仕様も落ちて、小さくなって、700万円に値上がりしたら、
たいていの人は納得できないんじゃないですか？

今年の都心物件価格の値上がりぶりは、そのくらい激しいのでは？と思うのですよ。
（これも別に472さんに言ってるんじゃないですよ）

金余りなどで、需給のバランスが大きく壊れたのですから、
これから先、その反動は無視できないと思いますよ。

[594: 匿名さん]

＞いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
郊外の完成在庫はいくらでも積みあがっているよ。＞でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは散見される。
それは、一般市場に出ないで処理できる量でしょう。
もう、２３区マンション市場など本気でやりたがっているデベはいません。
再開発でＵＲの仕切りで進んでいる駅前くらいのもの。
しこりといってもせいぜい合計２０００戸もいかないでしょうよ。
次の年全く供給をとめたらいけらでもはけますよ。

＞この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。
次って何？豊洲の住友？どうですかね。私は強気でいくと思いますよ。


＞他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
そんなこと誰も言わない。言われたのは２００２年のＷコンや港南
物件。この業界、抜けがけ以外に儲ける道はない。相互牽制で
共同売主とかやる。
安売りで売り抜けようが、誰も何もいわないでしょう。
業界の課題は「時間稼ぎ」
退職者を待って早く人を管理会社にシフトしたい。マンション以外の
領域でもっと収益を上げたい。高額所得者の購入層を時間をかけて
囲い込みたい。ＰＭでプロの人材を育てたい。

＞ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
そりゃ郊外の話。どこの２３区で調達やってるんだろう？

＞高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
＞金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。

にっちもさっちも行かなくなる。
そんなの今に始まったことじゃない。更地なら東急にいくらでもあるよ。
着工しなきゃいいわけよ。固定資産税など駐車場で十分稼げるから。

＞最後は投売りと。
土地を？そんなやつはいない。着工しちゃっても売れそうもないとみたら
２３区なら賃貸にんげられる。城東ならワンルームに変更
城南ならコンパクトファミリーむけ６０㎡２ＬＤＫ

[595: 匿名さん]

自分の知らない領域はいくらでも思い込みを書いていいわけね。
よくわかったよ。経理屋さん。
>>591

元祖匿名さんにかわってあなたがスレ主なのかね。退場って
そういう権限あるのならオレにもいわせろ

業界の知識もないのに勝手な思い込み書くのは同罪じゃないの

[596: 匿名さん]

＞まだ。意味不明さが際立ってるもの。
君に文章理解力がないだけだろ。

＞ぜいたく品ですか？あなたにとって？
マーケティングの用語に、コモディティ商品とライフスタイル商品という
区分がある。
キミが知らないだけだ。

＞よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
＞定義しなさいよぜいたく品を。
若造！！口の聞き方に気をつけろ。

＞一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
２３区はほとんど１．５流以上がやってるよ。フージャースだっていくらで資金調達
してるか知ってるのか？
知らないで変なこというと恥ずかしいよ。キミの親の顔などみたくもないが


＞売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
本当に在庫のある現場いったことあるの？
こういう理屈っぽいやつが最後まで不動産買わないで社宅住まいなんだよ。
そういう話は掲示板に書かないでカミサンか彼女の前で語りなさい。
どうせ言い訳よって思われるだけだけど、まぁ下がるというのなら
ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

[597: 匿名さん]

ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

答えが無いのはどうしたのかな？

>>591
２００５年以降２３区の優良土地仕入れは入札主体に変わったのは知っての
通りだ。入札はなにも公共土地に限らず、民間でもやる。
ネットでも入札報告書のコピーが出回ったこともあるが、簡単にいうと
財閥系デベは１３０、マンション専業大手デベは１１８、中堅・電鉄系が１００
というような価格差が出るのは
①事業利益規模の大きさ
②調達金利の差異
③抱えている顧客（会員登録数）
④販売会社のオペレーション能力

こういう結果ほとんどが、大手デベがプライムレートで資金調達した
物件が売れ残っているわけだ。住友不動産をみればわかるだろう。
企業体質もあるけど利益率も業界トップなんだよ。
強気はだてに強気じゃない。いくらあんたが、待ったところで相手はめげない

一方先にめげるのは、資金調達も企業規模小さい郊外物件扱っている
建設系マンションデベかもね。ただ値引きは郊外から始まるけど
都心には波及しない。
２３区で撤去工事している物件を見てまわってもほとんどが小規模
賃貸かワンルームだよ。来年販売開始は、数少ない超都心物件か
大＊＊＊さま御用達の１ＬＤＫばかりだと思うよ。

これから先の動きって、ちょうど１９９９年から１９９５年さらに１９９２年くらい
をたどるような感じだと思う。
供給がなくても業界は死なない。
なぜかって、この業界ほど人員定着率の悪い業界はない。歩合給で
絞っていけば人は勝手にやめていく。デベ本体の人員数は大手でも
準大手でもそれほどかわらない。
転職したら、仲介や建売業者やワンルームテレアポなど流れる先は
無数にあるんだよ。大手は管理会社が今人手不足だし。
あんたに売らなくても飯の種はいくらでもあるみたいだぞ。

[598: 匿名さん]

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[599: 匿名さん]

いい人が出てきたね。論陣を張るってこういうことだ。
こういう人に不逞のやからとか言われると結構うれしくなってしまう。
ちょっとじっくり読ませてくださいな。

[600: 匿名さん]

>>598
面白いねぇ。手の込んだ狼少年だね。外資が引き上げて実物不動産が売られても、それは主に銀座や表参道の高額な商業物件やホテルでしょう。
彼らはサブプライムという自分の投資の失敗で資金を引き上げるけど
それを安く買う主体が必ずいるはずでしょう。
なにしろ華僑だってジャパンマネーだってじゃぶじゃぶ過剰流動性を
保っている。

[601: 匿名さん]

外資中心にこれまで日本の不動産市場に注ぎ込まれた１０−２０兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は、日本にはいませんよ。たぶんアジアごときにもいない。

日本の株式市場だって、今や出来高の６０−７０％は外国人（主に白人）投資家の時代。日本の自称富裕層といった人たちの資金力は、青目金融機関や証券会社が世界中の投資家からかき集めて来ていた資金力と比べれば、ゴミ同然。

しかも、わが国の自称富裕層どもの中には、無茶してやんちゃして背伸びして多額の借金してまで不動産投資してる愚かな輩も少なくないし、今回の株暴落とかでその資産内容や資金力等が相当低下してる（つまり大損ぶっこいてる）こと確実だから、そんな奴等がガンガン新規不動産投資するよな余裕は到底ないし、そんな奴等には銀行はもうお金なんて貸さないよ。むしろ、自称富裕層とかの個人素人投資家どもを貸付金回収で追い立てること必至。

[602: 匿名さん]

机上の空論でなくてさ。実際東京の地価がまた下がるっていう話だと、
２００３年に底値で都心物件買ったおいらは、これを今売っておけばもういちど
安い価格で買い戻せるって話かい？
おいおい悪い話じゃないよな。
下がる論者は、雨が降るっていう天気予報と同じで、いつから降るか言わないと
価値がないね。

で、じっさい世の中またデフレ不況に戻る訳か。それに対して金利を下げようもない
わが国はどうすんのさ。
また量的緩和で、邦銀が米国債やフレディマック買うのかね。くだらないねぇ。
そこまで馬鹿かね。日本人は。

[603: 南無妙法蓮華経]

祗園精舎の鐘の声

諸行無常の響きあり

娑羅双樹の花の色

盛者必衰の理をあらはす

おごれる人も久しからず

唯春の夜の夢のごとし

たけき者も遂にはほろびぬ

偏に風の前の塵に同じ

[604: 匿名さん]

602の論拠は、単に、これまで日本経済を苦しめたデフレ経済の轍を、二度と再び踏むはずがない、といったことのようだけど、もちろん、再びデフレ経済にしたい、なんて人はめったにいないんだよ。
でもね、経済ってね、デフレにしたくないと思えばならずに済む、というほど単純明快なものじゃないんだよ。だから、日本でも、これまでデフレ克服に、ながーい年月を要したんだよ、わかるかい、ぼうや。

[605: 匿名さん]

＞１０−２０兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は
お父さん。家計部門の金融資産は確か１５００兆円あったんじゃなかったけか？
それに、外資が１０兆円引っ込めようが、投資というのは、ビルや街として
形をそこに生んでいるわけで、ビルごとこわしてもって帰るわけじゃない。
ロックフェラーセンターを三菱地所が買って、売って、それでロックフェラー
センターはかわらない。
今の不動産投資は最初の段階で投資資金を回収するタイプだから
現物の２０兆円が寝ていてそれがよっこらしょと引き上げるわけではないだろう。
すでにいろいろリスク転嫁されてもういろんなところに分散されてわけわかんない
んじゃないの。２０兆円の金は十分リターンを得て、とっくのむかしに回収されて
新興国に回っているって話じゃなかったけ？

[606: 匿名さん]

まあ、とにかく、株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

株価がガンガン下がってるのに、不動産価格がガンガン上がるなんて経済は、世界広しと云えども、決してこの世には存在しないよ。

[607: 匿名さん]

悲観論者はいつでも賢そうに見えるけど悲観論者が
なにか行動を起こした例を私はしらない。
彼らは悲観論は立派でもだから何をするべきかわかってない

いいから、何をすべきなのか。あなたはそこまで断言して
自分は何をこれからするのか言ってみてよ。

[608: 匿名さん]

楽観論者は、ここまで市場が荒れて大損こいたら、結局のところ、悲観論者にいちゃもん付けるくらいしか、ストレス解消方法がないのが、現実。

[609: 匿名さん]

暴騰した物件は下がるでしょ
都心で20%UP位の物件がどう動くかが気になるのよ
個人的には

郊外MS死亡郊外＆高値仕込みデベ死亡は
間違いないと思う

[610: 匿名さん]

これだけ世界的に市場が荒れ、信用収縮が起きている状況に鑑みれば、いまは多くの投資家がそうしているように、静かに情勢の成り行きを見守るしかないでしょう。

必要もないのに焦って資産売却する必要もないし、かといって山っ気だして逆張りで買い進む必要もない、ただ、静かに嵐が過ぎ去るのを待つ、これが短期的利益を目指す雑魚「投機家」ではなく、長期的視点で大局感を持って事に当たる泰然自若たる真の「投資家」としての気構え・心構えでしょう。

[611: 匿名さん]

株価と地価は連動しないよ。
だいたい日経平均が７０００円だったのはいつだ？
そのとき地価は今の何分の一だったってぇの。

株価が下がったってみんな株実際いくら持ってるのさ。
オレなんか１５％下がって半分売ったけどまだ２０％まで下がるまで
半分持ってるけどね。
月曜日含み損が２０％超えたらうるだけだ。
全体で17.5％の損だけど、そこから反発するんじゃないかって
思ってるよ。

それとさ、地価って実物が売られないと下がらないのよ。
土地保有者やマンション保有者が売らなくちゃいけない事態
ってのはさ。ローンが払えなくなる事態以外にないのよ。
テナントがいたり自分に収入があるうちは誰も売らない
相場が安くなろうが高くなろうが関係ないのよ。

[612: 匿名さん]

>>607
早くＥＸＩＴしてポジション下げろってことじゃないの？

[613: 匿名さん]

>>610
そういう意味では旧価格で実需でMS買って
住んでるぶんにはなーんも関係ないよね

このスレ的には新新価格に手を出すかどうかで
悶々としてる人が多いから
どなたか救いの手を

[614: 匿名さん]

ここの議論参加者は、雑魚投機家ばかりのようで、残念ですね。

いわゆるデイトレーダーとかの類、虚しい孤独なギャンブラーですね。

大局感がないから、ちょっとした市場の動きに過敏に反応する。

資産や資金に余裕がないから、ポジションの取り方に四苦八苦する。

そんな雑魚投機家ばかりの世の中になっては、日本の未来は暗いです。

しょせん、市場のアービトラージで一儲けしようなんて輩は、

何ら真の付加価値を生み出さない、市場の寄生虫以外の何者でもないです。

[615: 匿名さん]

＞株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

同じこと以前書いて笑われたけど。多くの投資家は３日目に損切り終えて売り方に
まわっているんだよ。とにかく１０％安ならそこで売って２０％安まで持っていく。
相場が暴落するたびに損かぶる投資家なんていないでしょう。
実際損切り終えたあと相場が下がり続けると妙にうれしくなる。
買えなかった株がここまで下がってきた。おーよしよしってなもんですよ。

わたしゃ信用取引はやってないけど、儲ける人はいつでも儲ける。
下落したらすぐ売る。
不動産も２割下がったら売るよ。でもオレのマンションすでに買値の２５％上がって
いるから当面売らなくていいってことだよな。

[616: 匿名さん]

614
激しく同意です。
不動産のスレなのに、長期視点がまるでない。投資といえば売り抜ける
みたいな勘違い投資家もどきが多い。その通りなんですよ
なんとか言ってやってください。

底値でマイホーム買ったオレがなんでエクジット考えて老後の備えの
借家まで売却せんといかんのよ。わけわからん。

[617: 匿名さん]

615さんは、典型的な雑魚投機家だねえ。

しかも、市場の本質も理解していない。

株価が下がり続ければ、当然、損失が発生するんですよ。

いつか値上がりするかも知れない株式の価格が下がるのを喜ぶ人はいるでしょうが、それはその株式を保有していない場合の話。

空売りして儲ける人がいても、それで損する人が必ず存在するのが市場の原理。

株価下落時にすべての人が一律・一様に損する訳ではないのは事実だが、全体としては価値が減少する以上、必ず損する。それを喜ぶのは、やはり短期的視点の雑魚投機家の卑しくさもしい根性ゆえのこと。

[618: 匿名さん]

このすれは、互いの投資根性の卑しさをののしりあうスレに変わりました。

それはいいけど、下がるって言う人はいつごろからどこまで下がるか
しっかり書いてほしんだよね。

[619: 匿名さん]

上がるって云う人も、いつごろからどこまで上がるか　しっかり書いてほしんだよねｗ

[620: 匿名さん]

下がりそうだ、うれしいな
なのか、さがりそうだからお前の住んでるマンション売れなのか
下がりそうだからデベは早く在庫安値で叩き売れか

何が結論なのさ？

[621: 匿名さん]

610に記載のとおりです。これが結論。

[622: 匿名はん]

東京オリンピックの一年前が売り抜け最終だと思ってます。

東京オリンピックがなければ、もっと前倒しになりますけど。

[623: 匿名はん]

値上がりするのも含めてマンション保有の優位性、
−主に賃貸と比較しての−
が語られてきたわけで、
値上がりしない、下落ということになれば、
保有のメリットはほとんどないでしょう。

かつて土地家屋に価値があったのは、そこに畑を作り居を構え、
累代そこを守り抜く、「一所懸命」の時代であって、
辞令一枚で西へ東へ、10年すんでも愛着もなく、
話題のオシャレな土地に住み替えたい、
そういう現代においては、マンションを買うなら、
貸して純益の出るようなものでなければ意味がない。

そういう文脈から、賃貸料でペイしないような物件は、
今後ますます淘汰、価格低下していかざるを得ないでしょう。

[624: 匿名さん]

>534

>まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
>住宅金融推進機構のフラット３５の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
>ものだということを確認しておきたい。


>540

>住宅担保ローンの証券化という意味で、原理が同じという意味で書いた
>細かい訂正ありがとうね。

???
「わが国」とか「住宅金融推進機構」とか、仰々しい言葉がならんでるけど、
同じなのは、住宅ローン証券化ってとこだけじゃないの？？
肝心のローンの質が全く違うのでは？
ピントがズレてないですか？

寸分たがわぬどころか、この二つは好対照なくらい別物では？
とても「証券化」の原理が同じという意味で書いたとはどうしても読めないよ。
しかも、証券化自体は何の問題でもないでしょ。

なんなの、この人は？？？
完全な誤魔化しじゃないの、これって。

[625: 申込予定さん]

>まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
>住宅金融推進機構のフラット３５の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
>ものだということを確認しておきたい。


なんすか、これ？

[626: 匿名さん]

ちょっといい間違えただけだだよ。ほんと謝らせたいのね


すません。間違ってました深く追求しないでください。言いたいことが
別にあったんだけど・・・忘れたよ　ごめん。

[627: 購入検討中さん]

下がり始めは、場所によるけど、年末から来春にかけて
下げ止まるのには15年くらいはかかるんじゃないでしょうか？

下げ止まると、不動産はぱっと手が引きますから。
安いと分かっていても、更に下げると思えば、あまり
買う人が出てこないのは、皆さんご周知の通り。

国債10年の2%超え＆安定
銀行の貸出態度の変化
レジの賃料停滞の明確化
街づくり三法による、郊外のSCとの抱き合わせによる
マンション開発ができなくなり、二束三文の農地からいきなり
そこそこの地価に、という延べ棒商法が行き詰る
株価の低位安定で、富裕者層の手が止まる
デベは大手は、在庫をそろーそろーと急落しないように
出し続ける。需要は先高感消失からつきてゆかず、高額の
良部屋ほど売れ残る。（この現象はすでに広く見られる）
レジ専門REITが思ったより組成されない（資金の出し手が渋くなる）
改めて、構造問題がマスコミや国際経済機関に取り上げられる
（人口動態、閉鎖性、地震への脆弱性、成長地域から取り残される）

[628: 匿名さん]

>>598さん

それでもって今回の株安はどこまでいくと予想されますか？

１４０００円

１２０００円

もっといくわけですか？

[629: いつか買いたいさん]

>625


笑える。何これ。
解説したいんだったら、ちょっとくぐらい調べてからにしたらいいのに、、、、
ネットは怖いね、、、、

[630: 匿名さん]

怖いのは粘着するおまえ

あーあお前ら同一人物か。性格悪すぎだぞ。

言いたかったのは、デットの証券化である以上、地価が下落したら不良債権化する
点においては、日本のフラット３５の証券化もサブプライムローンの証券化も同一だ
という部分。
それと、ここから先が問題なのだが、サブプライムローンって１００％証券化されている
ものなのかレンダーが直接貸している部分がかなりあるのか

証券化がローン破綻のリスク分散になるという理由でデットの証券化を持ちこんで
長い歴史の公益事業である住宅金融公庫を廃止したわけでしょう。
だとしたらサブプライムが全く証券化でリスク分散にならなかったとして
フラット３５の証券化事業って実際先行き大丈夫かという疑問を書こうとしたんだよ。

ただ本当にみんながここまで底意地の悪いのは株価のせいだろうと思ってあきらめるけど
実際問題、公庫（住宅金融推進機構）の証券化事業が円滑にいかないとフラット３５自体
先行き危ぶまれるのではないか
そういうことを考えたかっただけだよ。
いまだに、証券化することは破綻リスクを分散することだから大騒ぎになるはずがない
そういうふうに信じているのだが
大幅にサブプライムローン破綻が出てきたこと自体が証券化のリスク分散の枠組みを
超えたというもとなのか。
それとも証券化の割り振り自体がすこしも小口分散していなかったという意味なのか

[631: 441]

イギリスは金利据え置き、アメリカは利下げ、日本は年内でみても据え置き、と来てしまうか。バブルの足音が確実に近づいている。
日銀は非難されるだろうね後年。利上げのタイミングを完全に逸した。

[632: 匿名さん]

630さんは、発言が上滑りしてるね。つまり、理解度が低い。

サブプライム問題の本質は、信用力が低い個人向けの住宅ローンが、米国住宅バブル崩壊により不良債権化したことに伴い、それら債権を組込んで幅広い投資家に販売された仕組債の信用力や格付けも急低下して値段が付かず、投資家に多額の評価損が発生していること。

他方、日本のフラット３５とかのベースとなっている住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローン債権は、それなりの信用審査を経ているので、それほど信用力が低い個人向けではなく、したがって、そうした住宅ローン債権をサブプライムローン同様に証券化した商品で、ただちにサブプライムローンと同じような信用不安問題が顕在化するとは云えません。

[633: 匿名さん]

今大事なのは、日銀の利上げ据え置きのはっきりとしたアナウンスでしょう。

[634: 匿名さん]

不思議なもんだよね？
いわゆる都心などの勤務先への通勤時間が同じで、仕様や専有部の広さが同じでも、物件や地域によって価格差が大きくある。
需要？人気？
ほしい人が多くいれば価格は下がりようがない。
下がれ下がれと願う人に限って、競争激しい物件に集まってくるんだよね。

予想屋やＭＳ価格研究家ではないので、あまり参考になる意見はだせないけど、経験則から「不満を言う人ほど成功してない！」気がするなぁ。

[635: 匿名さん]

米国のサブプライムはPDが10％程度と聞いている。
いうまでも無いが、フラット35はそれに比べたら、格段に低い。
そもそも、そんな高いPDの住宅ローンなんて邦銀ではバブル絶頂期でさえ聞いたこと無いな。

[636: 匿名さん]

メガに居るので、趨勢はつかめているつもりだが、公庫（フラット３５）との比較で似たようなものだいう意見は、ナンセンスだね。ローンポート自体、サブプライムとは異質なので、証券化のリスクだけをとった議論は理解しがたいね。そこまで日本は馬鹿じゃないと思うけどね。

[637: 銀行関係者さん]

借金して消費することを厭わない米国人と、分不相応の借金をつつしみ、住宅ローンの繰上げ返済に勤しむ日本人との違いは大きい。サブプライムローンというスキーム自体日本には馴染まない。

[638: 匿名さん]

いつの時代も自分が買ったマンションの価格が下がってもらっては困ります、自分は最高にいいタイミングで買いましたってことを否定されるようなことを極端に否定しますね。

2003年に湾岸タワーを購入→どうだみたか、おまえらみたいな。

逆に変えなかった連中は下がる、下がるの一点張り。　人口減だの液状化だの海外投資マネーが一斉に日本から引き上げるだの。

スレの最初に自分の買った物件名（又は地域）、いついくらで買ったのか名乗るってのはどう？

(例）2003年、足立区駅徒歩15分3LDK新築を2400万で購入　

↑こいつが20兆円の海外投資ファンドがなんて言ってるのはおかしよ！

[639: 匿名さん]

>>638
新聞配達ごくろうさん。

[640: 匿名さん]

>>635
誤解というより穿った見方なのかもしれませんが

確かに公庫が単独でしか貸さないならそういう話ですが
デフォルトの可能性１０％というのは、フラット自体の融資条件はよくて、抵当権設定
順位１番でも日本の場合、変動とフラットのミックスで借りていて変動がフルローンという
ケースとかないのでしょうか。
変動金利が急騰したあとで、地価下落給与は伸び悩み・・・それで簡単にデフォルトに
なりますよね。
フラット３５の証券化自体は一番抵当で担保掛け目も低いから回収は確実かもしれま
せんが、１億円以上の高額物件にフラット３５は使えません。今後将来
フラット３５は（むかしからそうだったように）若年層の中堅所得者向けのローンの
位置づけなのだと思います。
この層が、親ローンとあわせて背伸びして物件を買った日には、フラット＋変動は、あるいは
フラット９０％で買うでしょうね。
日経ビジネスやプレジデントで親子連結家計の話がでていたけど、６５歳以上の親なら
高額な住宅資金援助が可能だけれど、金融機関は、それを「負債」でなく「資金」として
ＰＤを計算するけど、実際は親が「貸した」金と考えるべきという話も出ていました。
日本の低所得化の進展は今後も進むわけで、サブプライム・フラット３５は、たしかに仕組みは全く違うけど低所得者・若年層に
むりやり持ち家を持たせる餌であるところ
今後の地価高騰・賃金伸び悩み・親の医療費介護の負担増加
などで景気拡大の付回しの役を担うように思えてなりません。

フレディマック・ファニーメイは住宅ローン担保債権ののもだから
いいもののサブプライムローンは証券化された先をさらに投信などに
組み込んで、その投信商品が信用度がなくなるという
リスク分散⇒崩落危機回避
がリスク分散商品再構成金融商品⇒崩落危険度の集中化
という話なのだとおもいます。

[641: 匿名さん]

×デフォルトの可能性１０％というのは・・・
○サブプライムローンのデフォルトの可能性１０％というのは確かに高いが日本のケースだって・・・

[642: 匿名さん]

銀行さんにお聞きしたいのですが、３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。それともまた国債同様、金融機関が強制的に買われるのか
国内版ファニーメイみたいに安全低利な商品になるのでしょうか。

[643: 匿名さん]

投資をする人金を貸す人
担保価値や借り手の返済力低下がリスク
そのリスクプレミアムに期待インフレ率をくわえて金利がきまる
一つのレンダーに多数の債務者だとレンダーにリスクが集中する
そこでレンダーは債権を証券化して小口にわけてリスクを投資家に分散する。

そこまではいいのだが、
なぜそこから先に、小口にわけた証券をまとめてポートフォリオに組み込む
のだろう。地価や、金利動向の読みからのヘッジの必要性なのか
結局、分散しＳたはずのローンデフォルトリスクを多く背負い込むことに
なる。

おそらくは順序として、地価下落、サブプライムローン業者自体の業績不振
サブプライムローン証券化の流動性低下
それゆえにサブプライムローン証券を組み込んだファンドの流動性低下
破綻という流れなのだろうか。

確かに１２０円の円高は脅威だが、この問題は市場の投資家のパニックであって
大きな信用不安に繋がるほどの話なのだろうか。
米国の住宅地価を押し下げてきたのは、ほかでもない、日銀の量的緩和なのだ。
ゼロ金利以来、日銀は当座のマネーをどんどんふやし、邦銀に自由に使えと
指示したわけだが、不動産下落で与信の低い企業が設備投資するＷけもなく
一方で、不動産プロジェクトなどは証券化による直接金融の仕組みがはじめって
いた。
仕方が無いから、米国債や米国債につぐ信用度のファニーメイ・フレディーマック
をいっぱい買って、資金潤沢になった米国住宅産業がどんどん着工件数を
ふやした。
ところが、福ちゃんがもうゼロ金利も量的緩和もやめます。コール翌日物
レート０．５％といったとたんに米国地価は上がらないぞ、住宅着工件数も
伸び悩むぞという話になった。
日銀が太平洋横断マネーパイプラインでどんどんマネーを供給し続ければ
また米国地価は持ち直す。
困るのは預金金利があがらない日本のお年寄りだよ。どうしてくれるって話だ。
しかし、このままずっと低金利だよね。

[644: 匿名さん]

さて、もう安心だよ

米国株、大幅反発・ダウ233ドル高
　【ＮＱＮニューヨーク＝千田浩之】17日の米株式相場は7営業日ぶりに大幅反発。ダウ工業株30種平均は前日比233ドル30セント高の1万3079ドル8セント、ナスダック総合株価指数は同53.96ポイント高の2505.03で終えた。米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が公定歩合を引き下げたことを好感し、買いが優勢となった。

　Ｓ＆Ｐ500種株価指数は大幅続伸し、同34.67ポイント高の1445.94で終えた。ニューヨーク証券取引所（ＮＹＳＥ）の売買高は午後4時までの通常取引で24億8000万株（速報値）。ナスダック市場は26億2194万株（同）だった。

　早朝にＦＲＢは臨時の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）を開き、金融機関に資金を貸し出す際の金利である公定歩合を0.5％引き下げたと発表。ＦＯＭＣ後に公表した声明文では、金融市場の悪化や信用収縮によって「景気下振れリスクがかなり高まった」と指摘し「景気への悪影響を和らげるために必要に応じて行動する用意がある」と述べた。(07:11)

[645: 匿名さん]

６４０さんの書込みは、自分自身で何を書いているかが分かってるか大いに疑問。論旨不明快・意味不明の典型。ネットや雑誌の情報受売りで、しかも十分咀嚼できないまま思いつきで書き連ねてるから、まったく内容が空疎で支離滅裂。もう少し、頭の中を整理してから書き込んで頂きたい。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないね。

[646: 匿名さん]

６４２さんの質問の趣旨がよく分かりませんが、債券市場や証券化商品の基礎知識はお持ちですか？

「３％の利率のままで、フラット３５のデットの証券化って
売れる商品になるのでしょうか。」とのご質問ですが、それは、長期金利が１．６％前後の現状の金融市場環境等を前提としているでしょうか？　
３％とは、証券化商品としてのクーポンのことでしょうか？　その証券は３５年物の仕組債でしょうか？

債券というものは、まず資金調達額（債券発行額）を前提に、その債券の信用力（＝格付け）に見合った価格を、当該債券の年限に応じたイールドカーブに基づき、市場（投資家）が事実上決定しますので（投資家目線から乖離した値付けでは売れないから）、クーポンが何％だから売れるとか売れないとかいう単純な議論ではなく、そのクーポンを前提とした適正利回りを確保するために幾らの債券価格が妥当かが、後づけで決定されます。

常識的に、国の信用力よりも劣る住宅ローン債権の信用力に鑑みれば、同年限の国債より期待利回りが高くなければ、誰も買う人はいないでしょう。ただ、どれくらい国債の利回りより高い利率（いわゆるＴスプレッド）が必要かは、時々の市場環境によって違うので、ここで幾らと書くことはできません。

いずれにせよ、質問の趣旨が不明確ながら、あえて答えるとすれば、売れるような商品に仕立てれば売れる、ということです。

[647: 匿名はん]

米国はむしろ、非常によく日本のバブルを学んだのでは。

バブルのもたらす恩恵は享受し、
その必然的な崩壊リスク部分はアメリカ以外の世界全体に共同負担させる。
差し引きえいえばプラスのディール。

日本のように実直に崩壊リスクをすべて自己負担したら、
失われた○○年になってしまうことがよくわかっているのでしょう。

[648: 匿名さん]

バブル崩壊を前提に、そのコスト負担を世界中に負わせることが、真に賢い人間のやることとは思えませんね。真の賢者は、バブル自体を起こさせない人です。

一面真理ですが、それで世界中の景気がおかしくなれば、結局米国にとってもメリットとはなりません。米国が全世界と経済心中しようと考えているとは、到底思えません。

真実は、米国人はノー天気なので、本当にバブルではないと信じ込み、市場至上主義経済の申し子でもある債権流動化・証券化をシコシコやってしまって、図らずも、バブル崩壊の影響が全世界に飛び火した、という構図でしょう。

[649: 匿名はん]

ずいぶん前に書いたのですが、バブルの本質は「集中」なんです。
新たに富を生み出しているのではなく、
地理的にさまざま場所からプレイヤーから、時間的には将来から、
一部のプレイヤーと一時にマネーをかき集めるお祭り。

そういう構図で肝心なのは、バブルを享受する人と、
そのツケを払う人は別だという点。
だからバブルの恩恵を享受する人にとっては、
バブルは発生させたいインセンティブはあるんですよ。

実際アメリカはコントロールされたバブル状況を作って、
金をかき集めなければ、
正味の経済力だけでは今の国民生活を維持できないでしょう。

[650: 匿名さん]

アメリカはちゃっかり回復。日本は数ヶ月寝込みます。

[651: 441]

>>645さん

FRBは、サブプライムの損失、最大12兆円程度と言っています。
GDPの1%程度でしょうか。それほど大きく無いですが、645さんはそれどころの損失では無いという意味で書いているのでしょうか？

私の感覚では、金曜日で大分ヘッジファンドも損切りを終えたような気がします。そろそろ落ち着くと思いますが、再度混乱が生じるんでしょうかね。個人的には、それは無いと思いますが。

[652: 匿名さん]

649さん的思考の人がいることは知っていますが、実に近視眼的な皮相的な価値観ですね。かつてのアジア通貨危機を作り出したのは、短期的利益に眼が眩んだ一部ヘッジファンドの愚かな振る舞いだったのですが、たしかに短期的には巨額の利益を生んだかも知れないものの、結局、その後の世界的な経済危機の挙句、ヘッジファンドで幾つも経営破たんしました。

こうした価値観を是認するのは、たとえるならば、人体の正常細胞を蝕み増殖し続けて、いずれ共に滅びる癌細胞の類とまったく同じようなものです。他人を出し抜いて大儲け出来るのも、経済体制やシステムが健全さを維持する限りのことであって、度を過ぎれば自らに災厄が降りかかるものです。

空売りで大儲け、なんていってる人たちもいるようですが、売って値下がれば、その銘柄の保有者自体は損失を蒙るわけで、市場全体の健全な発展と価値増進には何ら寄与しませんね。単に、相場の乱高下のどさくさに紛れて、火事場泥棒してるのと同じです。ＭＳＣＢとかで一儲けするような輩も、まったく同類です。

もちろん、そうした市場の歪みをついたり、逆張りする人たちがいるからこそ、売り手と買い手が並存し、市場が成り立つという意味では、その存在は「必要悪」として認め得るものではありますが、それはあくまでも「必要悪」に過ぎないのであって、何ら王道でもなく、ひたすら邪道を行く人たちだということです。

まあ、邪道であっても、金さえ儲かれば良い、というのなら、個人の価値観の問題ですし、それ自体を頭越しに否定はしませんが、世の中の大半の人たちが邪道を行くような風潮にでもなれば、その国や経済は確実に衰退すること必定です。

[653: 匿名さん]

651さん、ＦＲＢの公式発表が事実なら、その程度の影響なのでしょう。
日本の銀行がかつて抱えた不良債権が５０兆円とか云われていたのと比べれば、その金額は小さいかも知れませんね。ただ、日本の銀行の不良債権も、バブル崩壊直後は１０兆円程度とも言われていました。その後不良債権処理を進めず、中長期的な景気後退や地価下落によって、その不良債権額がどんどん膨らんで行ったのも事実です。米国の金融当局等が、今後どのような手を打って来るかにもよりますが、今公式発表されている不良債権額が今後増大する可能性はゼロではないでしょう。まさに、ＦＲＢ等の腕の見せ所でしょうね。米国は日本よりはドライなので、一気に不良債権処理を行う可能性も高く、よって、結果的には日本のバブル後遺症ほどの影響とはならない可能性は高いでしょう。とは云え、１０兆円超の不良債権処理は、米国といえどもそれなりの規模です。経営破たんにまでは至らなくとも、これまで同様の強気の投資姿勢を堅持できる金融機関や機関投資家は多くないでしょう。さらに、問題のベースは、実際に住宅ローンを返済できない個人が増加している事実にあるため、この流れが変わらない限り、個人消費冷え込みを含め、米国経済が堅調に拡大すると考えるわけにはいかないでしょう。つまり、今後中長期的に景気後退局面に移行する可能性が高いと考えてもおかしくありません。よって、今回のサブプライム・ショックは、米国不動産バブル崩壊とそれに伴う米国景気後退局面への明確なターニングポイントとして、今後重要な意味を持つこととなるでしょう。米国やアジアの景気拡大に乗じて自国の景気改善を享受して来た日本としては、今後は難しい金融財政政策の舵取りを迫られますね。日銀は早期に追加利上げしたかったのが本音でしょうが、過剰流動性も消え、市場も混乱し、信用収縮も発生した実態に鑑みれば、ただちに利上げする環境にないことは明らかです。これで、米国の景気減速がより鮮明となり、ＦＲＢも利下げに動けば、日本としても利上げは遠のくこととなるでしょう。にもかかわらず、これまで世界的を席巻していた過剰流動性が相当程度低減しているわけですから、かつてゼロ金利であってもなかなか資産価格が上昇しなかった日本のように、世界経済が低金利下でのデフレや低成長モードに移行するかも知れません。中国やインド等のエマージングは引続き一定の成長を見せるでしょうから、そうした部分でいかに世界経済を活性化できるかが重要になるでしょうし、世界経済におけるアジアの重要性が一層高まることとなるでしょう。

[654: 元祖銀行関係者さん]

ＦＲＢ０．５％利下げしたね
グリーンスパンといいバーナンキも対応早いな。(人材豊富といいたい)
グリーンスパンと比べられ色々言われてきたがバーナンキも悪くない。

今回のサブプライム問題も収束するのか不安だが、利下げで米国経済を調整するのがＦＲＢだから、お手並み拝見といきたい。

反面
日銀のオペには落胆させられた

10日〜17日
資金を出したり吸収したり。サブプライム問題の深刻さを考慮して、吸収オペはやらなくても良かったはずだが。あまりにも場当たり的に感じたし
大局観の無さを憂うの私だけだろうか？

日銀総裁は、米国に行って日本の金(円キャリー)が何に使われて、デフォルトしてるのか視察に行かないのかね。

[655: 匿名さん]

世界経済の行く末を憂慮する人、市場の正常性を論ずる人がヘッジファンドを立ち上げたりしないでしょう？ここには、自分が儲かればそれで良い集団が居て、それに倫理観を求めるのは不適。ヘッジファンドが破綻しても、それに出資していたハイエナが損を被っただけ。法の隙間をついて邪道を走っていたファンドマネージャーは、違った方向で邪道を走っていますよ。

極論すれば、銀行強盗したら、一生棒に振るかもしれないが、詐欺なら数年で社会復帰。市場に歪を引き起こして、自分だけ儲けれれば何も悪くないし、一部の人からは英雄扱い。

市場の王道を歩く時代では無くなってきているのではないでしょうか？投資家的な観点ではなく、資本家の観点から産業を育てても、上場したら外国資本に会社ごと買われてしまう。優良会社に対しては、銀行も低利で融資してくれるから、株式・債権市場で資金集めする必要も無い。市場は健全な状態から乖離していく方向に歩んでいるんでは無いでしょうか？（経済の衰退とは別問題ですが）

[656: 匿名さん]

>>645さん
一時が万事という理屈にも聞こえます。

＞証券化とは・・・裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を・・広く「薄く」負担＞するため、・・・・損失が＞特定金融セクター（つまり銀行）のみ＞に集中することがなく、・・信用不安が起きても、金融システム＞への影響が小さい、という理屈。

そうじゃないんですか？

＞全然そうなってません。
なぜでしょう。

＞銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっている

どうしてそうなったのか知りたいです。

＞サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、
小口証券化されていながらも、個々のRMBSの格付けははっきりしているわけですよね。
運用側は自覚があるが、投資家サイドでの見え方が見えにくいとおっしゃっているのですね。

＞幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、
というか、債権のままでは、仕組債として買われて仕組債として市場で売られるわけでなく
RMBSを組み入れたCDOに投資資を行ってきた一部ヘッジファンドの大規模な損失が明らかに
なったのでしたよね。
＞不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、
7月に入ると、格付け機関がそれらRMBSやCDOの格付け見直し・引き
下げに踏み切ったのですね。

過度なレバレッジをかけて、サブプライム関連の証券化商品に投資していた一部のファンドが、サブプライムローン市場の悪化を受けて手元流動性の枯渇と損失が表面化したというのは聞いています。
しかし同様の大規模なファンドの破綻が今後相次いで表面化するのか、市場全体の信用収縮を誘発するのかどうかはいかがでしょう？それほどまでに大きなレバレッジをかけているファンドが数多いので
しょうか。

サブプライム住宅ローンのデフォルトがさらに深刻化することで、関連する証券化商品の格下げが相次ぎ、それが広範囲の信用収縮へと広がっていくリスクはあるのでしょうか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070818-00000006-fsi-bus_all

サブプライムの場合、小口に証券化され、さまざまな金融商品に組み込まれているほか、各金融機関がリスクヘッジのため分散投資を行っている。
この結果、実態の把握が困難になっており、損失がどこまで拡大するか見極められないことが、市場の疑心暗鬼を招き、信用不安につながっている。
このため、金融庁でも、不安心理を払拭（ふっしょく）するため、国内金融機関のリスク投資の徹底調査に乗り出している。

[657: 匿名さん]

今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。

①サブプライムローン自体のリスクの高さ：　要するに、債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた矛盾が露呈

②過剰流動性によるバブルの崩壊：　これまでサブプライムの怖さが顕在化しなかったのは、過剰流動性による資産（不動産）価格高騰によるもの。ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

③住宅ローン債権証券化による影響の拡大：　既述のとおり、世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

④サブプライム証券化商品の格付けへの不信：　格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

⑤サブプライム証券化商品のリスクプロファイルの不透明性：　さらに、複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

⑥市場特有のオーバーシュート：　市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、サブプライム証券という新金融商品不良債権化という新しい事態に直面し、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

⑦急速な信用収縮による金融不安：　こうなると、市場の憶測や風説やらで、弱みを指摘された金融機関等が攻撃の対象とされ易く、そうした金融機関等の市場での資金調達がおぼつかなくなり、当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や金融不安の解消に躍起に

ここ１週間ほどで、悪材料がほぼ出尽くしたのであれば、今後市場の混乱は収束に向かい、徐々に落ち着きを取り戻すことでしょう。ただし、サブプライム・ショック以前に世界に直ちにもどることはありません。金融機関等の大型破綻はないかも知れませんが、過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

しかしながら、もし万が一、新たな悪材料（有力金融機関の巨額損失発生や経営破たん等の顕在化など）が出て来てしまうと、市場環境は一層厳しくなり、一気に冬の時代に突入することも懸念されます。

[658: 匿名はん]

もっとも肝心なリスク要因は、
いままで通用していたサブプライムローンの制度が、
デフォルトするような米国の経済状態なってきているという点でしょう。

サブプライムだろうがどんな高金利だろうが、
きちんと返済がされていれば正常債権で、
なんら問題ではないわけですから。

高金利で借りて不動産を取得しても、
インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
という環境が、崩壊したということ。

信用創造の正のフィードバックシステムが壊れたのだとしたら、
これは単なるサブプライムだけの問題ではありませんよ。

[659: 匿名さん]

サブプライムローンの問題は英語も話せない移民の方にも
融資していた貸し手側のリスク管理の甘さが積もり積もって
爆発したところに問題がある。
日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

[660: 匿名さん]

だから？？？みなさん、虚しい仕事しているね。