23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[542: 匿名さん]

５３６は批判でなく質問なのでしょうかね。

>>536
悪いが経験してないことを想像や思い込みで書けるほどあつかましくも
若くも馬鹿でもないつもりだ。
ただ、知識に関しては思い違いも多々ある。経験を思い違いはしないな。

>>536
は、ここの書き手がみんな30代でマンション買いそびれて、年収が650万の
口だけ達者なサラリーマンばかりと勝手に思い込んでいるんだね。
書いてある内容を普通に読めばいいんじゃないのかね。

過去の不動産の損失◆000万。
現在保有不動産合計１．◆億円弱
離婚経験あり　現在妻あり　子供◆人　
株売買経験◆０００万
いくら数字をあげても信じなきゃしょうがねぇよな。

そこまで書き手の属性にこだわるなら本屋で本買ってよむべきだろう。
著者の履歴が書かれた本だって真実が書かれてあるとは限らんけどね。

[543: 匿名さん]

>>534の前半の投稿があまりにも稚拙だから、後半を信じるに値せず疑われたんでしょ。研鑽あるのみですね。

[544: 匿名さん]

かしこまりました。頑張ります。
こんどはばれないように分けて書きますね。

[545: 匿名さん]

でも、本気でそう思っていたけど教えてくれてありがとうね。
ということは、米国のサブプライムの変動金利が今後も上がっていく
ってことなの。ついでに聞くと、地価が下がって担保割れしても
証券価格が下がれば、利回りが上がって普通に証券は流通していく
よね。
今回は、危機感から証券の流動性が一時的に消滅して破綻が生じた
という理解でいいのですかね。

[546: 元祖匿名はん]

サブプライムもですが米国はホームエクイティローンなんて平気で出す。

ローンの担保物件の評価が上がれば追加でローン出してくれるわけです。

で、そんなローンを証券化したりする。そもそもリスクが高そうなものを

再度シニアだメザニンだ劣後だ切って売る。

またリスクの高いハイリターン商品が世に出て投資家にばら撒かれる。

で、大本の不動産価値が下がって割れる。どかーんと派生的に壊滅。

なぜだか、原発の想定震度の話を頭がよぎりました。

[547: 匿名さん]

ところで、マンションの支払い残金、引渡しまでのあいだ株で運用
しちゃったりしてないですか？前回の購入で私は運用していました。
配当金もらえて妙にうれしかった。

みなさん今回ちゃんと損切りしたのかね。
塩漬けにしたまま引渡しをむかえるなんて人いたりしたら可哀相な気がする。

[548: 匿名さん]

540

ちょっと待った。
ナンニモワカッテナイことをまず認めなさいよ。この板であなたより無知なひといないよ。

どこが細かい訂正なんだか！
kこの
だって。だって

[549: 匿名さん]

そんなに怒るなよ。出て行って誤るから許してくれよ。ぼく。

[550: 匿名さん]

どこに出頭したらいいんだ？

[551: 匿名さん]

>>546さん

住宅ローン組むと、低金利のカードローンがついてきた時代がありましたね。
1984年に買った物件に根抵当で1500万まで４％のカードローンがついて
きました。これはたいへんありがたい存在でしたね。
そのマンション売らずに貸していたらいまだに４％で目的制限なしに1500万
これはなんかうれしいですよね。
いま住宅ローンでついてくるカードローンは、りそなが100万で５．８％が最低
あとは200万で８％とかですね。
もちろん目的指定の不動産担保ローンとかは金利がもう少し安い。
三井住友　フリーローン（担保型）なんてのもあります。
こういうのが銀行がリスク抱えてないで投資家に売っちゃうとこが、やばいと
いうより投資家が損するだけだから、社会的には安全な気もするんですが
どうでしょうかね。

[552: 匿名さん]

基本的にわからないのは、不動産の証券化　（エクィティ分）は、
ノンリコースレンダーがＳＰＶに貸したデットは不動産価格の限度で
保証されている。
エクィティの証券化分は市場に出回り投資家間で売買される。
不動産利回りが下がれば証券価格が下がるわけで、実物不動産価格
が下がるわけではない。
逆に不動産価格が下落した時点では、エクィティの証券の価格も
下がる。流動性も低下するが、配当利回りを元にそれ以下で売れば
投資家損をするだけで経済的な崩落にはつながらない。

今起こっているのは複雑なシステムのなかでの不安の発生であって
信用不安というものと同じものなのかどうかということです。

[553: 元祖匿名はん]

そのエクイティ分までもが毀損するような事態が起こったら大変ですよね。

アメリカの行き過ぎた金融商品って、出口重視で切り売りしすぎで、

大元たどっていくと、そもそも、トランシェ切る前か、その前から

既に危ないんじゃないのってのがあるようには今回通じて感じました。

ヘッジファンドでもPEでもハゲタカへの天罰（天唾？）だけで済むかどうか。

[554: 匿名さん]

デットの証券化というのは、貸し手の追うリスクを複数の投資家に分散
するわけで、そういうものを多く組み込んだファンドはハイリスクハイリターン
というのはなんとなくわかります。
しかし、デットの債権者がローン破綻すると、配当が出なくなって、土地を
直接競売する仕組みになっているんですかね。
そうじゃなくて、保証会社が間に入って債権を買い取ったりするんじゃないで
しょうか。そういう抵当不動産をバルク買いする業者がいたりするんでしょう。
サブプライムは、個人の消費過剰による財務破綻であってそれが地価下落
に直接は結びつかないように思うのです。
ゆるやかに、下落傾向を迎える程度に抑える仕組みだと思うのです。
１２０％まで貸していても、地価下落が先に起こらない限り急激な破綻はない。

不動産保有者の経済破綻＝地価下落というのが、1980年代の米国の
不動産不況だったわけで、その歯止めとして保有者の破綻が地価下落に
連動しにくくしたのが「証券化」の仕組みなのではないでしょうか。

[555: 匿名さん]

個々の金融商品、ことにヘッジファンドなど、複雑なシステムほどどこかに欺瞞が
ひそんでいそうな気がします。そういうものが破綻するのはかまわないけど
連鎖的影響はどこまで及ぶのでしょう。
そもそもサブプライムローンの証券化って総額何万ドルのボリュームなんだろう。
金利が上がって破綻するって、そんなの昔の公庫のステップ返済みたいなもので
判っていて貸していたりする。
たしかにどうしようもない人にまで貸して貸した途端に証券化して貸し手が
投資家にケツ拭かせるってのはあるみたいだけど、それって実際どの程度の
ボリュームなんでしょうね。

[556: 匿名さん]

なんかわからんけど機関投資家もろもろに、サブプライム問題がいい材料に
使われているような気がしてならないですけど考えすぎですかね。
シティバンクなんて8月キャンペーンとかわざとらしく動いてるし。

大元はマネーの過剰流動性。とにかくお金というのは消えるものでなく
動くものだと思うのです。為替レートを介して損得が国家間で生じて
物の価格の変動や賃金や資産価格の変動でマネーを流動に濃淡
が生じる。どこからどこで大きな金が動くか見ているのが一番大事な気がします。

10月1日は郵政民営化の日ですよ・・・という意味不明なＴＶＣＦを流したのと
株価が暴落し始めたのは全く同じ時期。
株は安いですが、郵政が10月に民営化しますからね。忘れないでね。

郵便貯金の残高っていったい何10兆円あるんでしょうね。
それをまた国債買って運用するんですかね。

[557: 匿名さん]

こんにちは、この板で最も無知な540です
反省してレポート書きました。読んでくらさい。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20070319mh09.htm
サブプライムローンの融資残高は約１兆３０００億ドルだが
サブプライムの延滞率は、０６年１０〜１２月期には１３・３％に上昇。
０６年１２月以降、サブプライムを手がけていた中小ローン会社約２０社が
経営破たんした。今月１３日には取引銀行から融資打ち切りを通告された
大手のニューセンチュリー・フィナンシャルがニューヨーク証券取引所で
上場廃止になった。
購入後に住宅が値上がりすれば、担保価値が高まって、サブプライム
より金利の低い「プライムローン」に借り換えできる。

　ところが、米金融当局が金融の引き締めに転じて金利が上昇したことも
あり、住宅価格の上昇にブレーキがかかった。０６年１０〜１２月期は
５・９％の上昇にとどまり、都市によってはマイナスに転じた。

結局、ここで米国の住宅景気が低迷すれば、確かに一気に景気が冷え込む
シナリオも考えられるが、米国地価は地域によって上昇下降がまちまちで
サブプライムローンの滞納率の高い地域は押しなべて地価の低迷する
言い換えればローン総額の安い地域なのだ。
ここで、ふたたび日本が為替介入して米国債をあきれるほど買って
邦銀がファニーメイやフレディマックをばんばん買えば、米国の住宅地価は
まだまだ上がる可能性がある。
郵政公社の資産の大半は日本国債 だが、日本株も買うだろうしフレディマック
も買うのではないだろうか。
その口実として200万人に及ぶサブプライムローンの破綻者救済という
日米の厚い信頼関係が再構築されるのだ。

[558: 匿名さん]

固定金利とはいえ、８０％とはいえ、地価が４０％も下がって担保割れして
誰もデッドの債権買わなくなった時点で住宅金融推進公社の事業は
破綻するのではないか。
逆に言えば、国策としても持ち家施策の最後の砦住宅金融推進公社は
死守しないといけない。よって地価は上昇しないといけない。

日米運命共同体。サブプライム問題が片付いたらまた地方で外資の不動産
投資がはじまりそうな気もする。

[559: 匿名さん]

いかん。また無知といわれる。今は公庫でも９０％まで貸す。

[560: 匿名さん]

419=522=534=540のはずなんだけど、また主張が変わってるね。
コロコロ変えるのは良くないよ。

419で主張していた事と今、彼が書いている事を見ると同一内容とは思えない。

大局観という言葉が好きらしいから文章見れば同一人物と解ります。

結局、皆のが正しいという事。

[561: 匿名さん]

540はいくらなんでも酷すぎるね。サブプライムローンの証券化とフラット35の証券化が寸分違わぬと確認したい。。。。。痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

[562: 法務関係者]

＞５５７さん
レポートは興味深いのですが、
スレタイから、どんどん離れていってますよ〜

[563: 匿名さん]

>痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

励ましのお言葉痛み入ります。書き込むなといわれるともっともっと掻きこんでみたくなります。敬具

[564: 匿名さん]

大局観が大事という主張だけは一環しているつもりでごんす。

一貫していないと書いちゃいけないのかね。

[565: 匿名さん]

ここでは、気が付いた事象、移り変わる状況変化なかでさまざまなものの見方
考え方をつれずれなるままにアノニマスな立場で書くから読んでおもしろいし
たまには啓発されたりあきれ返ったりして楽しめるのではないでしょうか。

天気予報と同じで毎回状況にあわせていろんなこと言ってみるってんでいいんじゃ
ないのかな。
私的には、都心は天井23区高止まり。大阪、名古屋、福岡、仙台くらいは
いまから若干上がるような気がしています。

日本経済として資産価格の緩やかなインフレに持ち込むこと以外に
最大多数が幸福になる道はないと信じています。

べつにエラソーに他人を説教する意思は毛頭ないし、みなさんも掲示板ごときで
説教されたと勘違いして腹をたてたり不愉快になったりすると損ですから
そういう人はよもやいないと思いますけどお気をつけください。
株が下がったせいか夏休みの中学生なのか知らないけど最近妙に
気が短い人が多く出没してますですよね。
それから１２３＝１５４＝・・・
なんたらって、２ちゃんのサブ管理人みたいな真似はやめませんかね。
あたっていても不愉快それこそ外れていたりすればなお不愉快なだけで
議論の発展に役にたたない。

[566: 匿名さん]

確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。
その踏み台になったのが、①米国不動産を高利貸しで借りて高値掴みした米国低所得者層とその危険な債権をお化粧で誤魔化してファンドに包み買わされた②ファンド購入者。
そして、ついでに強制清算させられた③日本人主婦FXプレイヤー。
①と③はそもそも自業自得のような気がするが、あわれな②が誰でどの程度ヤバイのかが問題なわけだよね。
でも②に売りつけている方は、結構、確信犯なんじゃないの。

[567: 匿名さん]

540は金融に無知というこに加えて自分がどれだけ恥知らずかが決定的に分かってない。

他の人間とのレベルの差がわからないほど分かってない。

でも、どうしてもはやりの言葉、専門用語を使って知ったかぶりしたい。

この人、ちょっと前の「大学教授」さんそっくりなんだが、、、、、、

わかってなさ加減の突き抜け方が尋常じゃないよな。

あと100年くらい勉強してから戻ってこい。

[568: 匿名さん]

>>295です
帰ってきたら釣れた釣れた大漁だいや失礼

私は素人なんで市井の感覚として今回の出来事は
どうも良くあるクランチじゃないような気がしていますがね
専門家の方は意外と楽観視しているのかな
最新の金融工学は素人にはワケ解らないですが
当事者も、もう何がなんだか解らないんじゃないですか？
本当に頭のいい人が作ったのこれ？って感じです
与信という概念から飛びすぎてる

911の話が出てましたが、手法は以外だったとはいえ
ああ、来るべきものが来たなという感覚だった私の個人的感想です
ちなみに今ではアメリカのどこかの都市で核が炸裂しても驚きません
そんな時代です今は

[569: 匿名さん]

「せんじつめれば、悪口雑言みんな買いそびれた腹いせだろ。
こんなとこに何書いても喜ばれないし、ウケもしないからやめたほうがいい。」
「そうはいっても、私の方針は成功体験を分かち合って少しでも多くの人が
経験を役立ててほしいと思うから。それに、不動産の動向を語ること自体が
　好きだし」
「知識だけで金儲けできない見本みたいなやつらの＊＊みたいな場所に
なってきたんじゃないのかね。」

「もっと心を大きくオープンにしていかないと運も金も入ってこない。
これは、23区のマンション価格を下げる上でもっとも重要な
心構えかもしれないと思う。」

「高いから買えないのではなくて、心が狭いからチャンスロつかみそこねた猜疑心が強いから幸運を逃すんだと思うよ。そういう人が多い中で何かを語っても自慢話か，妄想か、人を馬鹿にする目的で書いているとしかとられないよ。」
「みんな、一工夫すれば都心周辺でマンションを手に入れる手段はあるんだけどね」
「具体的にどうするんだ」
「複数で共有名義で都心マンションの１ＬＤＫを買うっていうのはどうだ？」
「セカンドハウスとして住むだけじゃ意味ないね。」
「住みたい人が出資分を割り引いて家賃を払う。住みたい人がいなければ賃貸」
「なんか、『肩ごしの恋人』のドラマの影響じゃないのか」
「だめかね」
「くだらねー。うせろとか書かれるだけだよ。この板もそういうネット亡者みたいな
　心を閉ざした人の巣になりつつあるからね。彼らは自分が面白くないとその憂さばらしに
　他人に罵声をあびせて気を晴らしたつもりなのさ。」
「うざいとか、痛いとか・・・日本語じゃないけどね。言葉は結果的に自分の運気を下げるよ。」
「そういう説教じみたことは言うなよ」
「別にいいけど、ムキになって人を批判する人ってきっと何かにおびえている可哀相な人なんだろう。人を攻撃していないと自分が守れないのだろうね。」

[570: 匿名]

472さん。

23区のマンションは庶民が買わなくてもちゃんと動くという事ですが、

ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？

住居である以上、
購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？

それとやたらと郊外を勧める人に言いたいのですが、
仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。

元々、都心に住んでる人間や、仕事柄都心に住まざるをえない人間にとって、
景気に応じて、ある程度の上昇はしかたないとしても、
このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？

住居は生活していく上での必須アイテムであり、
ブランドバッグや株とは違うのでは？

[571: 匿名さん]

このスレって「毒男が・・・語るスレ」という例の有名スレッドに似てきたね。
あれは全部創作だったらしいが
こういう空気になってくると、買った人間が書き込めるような空気でなくなってくる。
議論のための議論なら、コロシアムに以降したほうがいい。
内廊下ｖｓ外廊下なんて結構Ｋ１みたいな格闘技の面白さがある。
ここは、なんだか発言の批判や人格否定ばかりでどうしようもないじゃないか。

正論で２３区は下がるべきだというのは、語る分には気持ちいいが
それで現実が変わるわけではない。

[572: 441]

>>569さん

私は貴兄のことが好きですので、是非今後もお書きください。

[573: 匿名さん]

俺は匿名の環境下でさえ、明らかな知ったかぶりをしてしまったことを認めさしない
のは問題だと思うし、正しい知識をやんわり大人しく教えてくれた人には真摯に礼を言うべきだったと思う。
他の人が書き込み見て不快になってる事実もまじめにうけとめるべきだろう。
読んでると全部自己正当化とごまかしばかりで、これでは知識も見識もある人が可愛そうだ。
ここは大人しか来ないんだからせめてそのくらいの分別は示してもらいたい。
以上俺なりの540観。

[574: 匿名さん]

ここは当面５４０観を語るスレになりました

472です

＞ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？
そうです。

＞購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？
エルメスのバーキンは庶民も買っていますが、価格は上がるばかりで安く
なりません。ＢＭＷも所得６００万の人が乗っていますが全然安くなりません。

＞仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。
賃貸マンションがあるってことを理解してくださいね。都営住宅も清掃局の宿舎も
消防宿舎も公務員宿舎もありますよ。それは。なんで賃貸だめなの？

＞このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？
オレに言っても仕方ないだろ。オレが上げてるとでもいいたいの？

＞住居は生活していく上での必須アイテムであり、
そこが大きな違い。だったら築３０年の中古でもワンルームでもガマンして買いなさい。

＞ブランドバッグや株とは違うのでは？
そういうふうになってしまったという事実を書いたまで。それがいいとか悪いとか
いってもどうにもならんでしょ。

[575: 匿名さん]

今回のサブプライムローン関連の問題については、日本国内の不動産の買い手にとって、直接影響を及ぼす（銀行ローンが組めなくなる、ローン支払い原資となる給与が減る）ようなことにはすぐにはつながらないので、たまたま、株で負け、FXで損したことで、投資マインドが下がった一部人々が過度に反応していると見るべきで、ちょっと反応しすぎかと思います。
一方、世界の不動産との比較でいうと、上がりに上がって、かつホームエクイティローンとかまでついて、担保がバリバリに水面上にまででてきてるような90年の日本のような状況は、米国、英国、豪州では起きているようだが、今の日本では起きていないので、今回の一連の混乱が、即、金融機関の不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却とはならないのではないでしょうか。

[576: 購入検討中さん]

>確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。

またまた意味不明。乏しいネタで、訳の分からない持論を強引に押し付けるのがはやっているのか、、、、、

まず、民営化前と後で、そんなにドラスティックにポートの中身を
変える可能性は極めて低いよ。素人であってもそれくらいすぐ分かる。

負債が日本円預金なんだから、資産側も日本国内金利をかせぐ資産でないとだめでしょう。長短ミスマッチは継続するが。

少なくとも、急に株を買い込んだり、円投して米国債を買い始める合理性はないね。しかも、金利差は縮まる方向に行く。金利為替パリティが長期ではまずます働くと仮定すれば、為替変動も外国債を買いに行く理由にはならないだろう。

トレーディングコストも無視できない。

ちなみに②の主体がやはり不明なのだが、、、、
ファンド運用者は、ファンドの運用成績でフィーが決まるので、ファンドの買い手と運命はほぼ同じ。また、ファンドの投資先など、ヘッジファンドなら詳細なディスクロージャーなんかないだろう。

サブプライムCDOレベル（つまりファンド運用者が把握してるレベル）なら、結構詳細な、アンダーライイングアセットの属性は分かるだろうが。

さ、540早く謝れよ。

[578: サラリーマンさん]

>575

サブプライム問題は、まず、米消費・景気の悪化が一番大きな論点。
これが世界不況の引き金になる。一部の新興国を除き、先進国の低成長
経済は、成長率がかなりゼロに近づいてくる。

次に、投資マネー全体の収縮。LTCM破綻の際も、意外なところが発端となって、ロシア債がふっとんだ。サブプライムが、世界のリスク許容度を下げさせて、世界中の資産価格調整が進む懸念。

特に、不動産の値上がりを織り込んだクレジット供与への反省と、クレジット・スプレッドの拡大は進むだろう。

そういう点では、確かに、米国ほどの直接的なインパクトはないまでも、「与信管理能力が世界一劣る」ことが世界中に広く知られている日本の銀行にも疑念が抱かれて仕方がない。

加えて、日本では、サブプライムよろしく、金利が上がっていく当初固定金利（しかも最初に大きな金利優遇あり）の「行きはよいよい」ローンが大半。

企業融資が伸びない中で、銀行は住宅ローン獲得にやっきになっているし。

不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却までには時間はややかかろうが、市場はその前にそういった状況を織り込みに行くもの。

銀行としてはそれを回避するため、抑制的な融資姿勢をとらざるを得ない。不動産価格は上昇の大きなエンジンが今止まったと見ていいだろう。

[587: 販売関係者さん]

いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは
散見される。

この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。

他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
にっちもさっちも行かなくなる。

金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。
最後は投売りと。

一方、住友などはここ数年の買い足してきた安めの簿価の土地在庫がままある。（三菱は完全にアウト！だが）この辺は、回り見ながら、ゆっくり下げてくるでしょう。

[588: 匿名さん]

希望的観測にすぎない。
マンション価格は
①供給があってなりたつ。
②需要が細っても供給が減れば価格は落ちない
③２３区マンションは生活必需品でなくてぜいたく品

①供給は、地主の土地売却意向が全く減衰している。大きな流れで
　　土地持ちはインフレ懸念を予測。そりゃそうだ、１３年デフレでまたぞろ
　　デフレなら日本沈没だ。２％程度でも地価が上がっていくなら売りたがらない
　　実際知人のブローカが転業を考えるほど売り物がない。
②売り渋りでなくて、需要が細っている。需要は時間の関数だから時間を
　　かければ売れる。土地代も建設費も借入金の金利が１．６％程度なら
　　１００億の仕事で６割売れたら４０億の借入金が残るが金利は６４００万／年
　　一部屋売れたら利払いは出来る。販売の人件費をへらせば全然平気な額だ。
　　もう完璧にデベは持久戦の構え。
③２３区の中でも真価＜＜価格の典型は足立区、そういう意味では価格は低いが
　　決して安い買い物ではない。
　　もはや、２３区全体が「ぜいたく品」価格になってきている。

[589: 匿名さん]

今、もうもうからない場所で物件仕込んでないと思うけど。
それから、市川とか美しの森とかちゃんと売れているんから、もう２３区で
小型の物件しか出てこないいんですけど
完成在庫など、そのまま社員寮の名目で保有したり買い取り業者に
おろしたりでいくらでも市場価格に見えないように処分できるんだってば

下がるというのなら、具体的にどこのどの物件を指していっているのかね。
中堅デベはすでに買ってしまった千葉埼玉をいかに売るかしか考えていない。
仮に下がるなら２３区より郊外が最初でしょうよ。
今郊外が下がったって言う事実がどこにあるの？

[590: 匿名さん]

>>587
ここまでくると下がれ下がれの怨念だよな。もっと頭のいい奴かと思ったが

[591: 販売関係者さん]

588さん

退場してないね、まだ。意味不明さが際立ってるもの。

ぜいたく品ですか？あなたにとって？
よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
定義しなさいよぜいたく品を。

一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
利払いと、それに見合うように「一戸売れたら」っていう金の勘定の仕方も意味不明。こどもの小遣い帳じゃあるまいし。土地の買収資金・建設資金が必要になる時点から、物件売却の期間は長いんだよ。マンションのマージンがただでさえ悪化してんのに、金利上昇は大痛手。キャッシュ・フローと収支は別なことも認識すべし。

売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
分からない。そもそもそう簡単に切れないからこそ人件費は、「固定費」
なんだが。減らすなら、変動費だろう。一般管理費関係の。

[592: 近所をよく知る人]

中小デベは完全に息の根止まったね。
最近売り込みの電話がしつけーしつけー。

[593: 匿名]

570です。

472さん
返答ありがとうございました。

後半は、472さんではなく、
郊外物件をやたらすすめる人に言ったのです。
誤解されたようですね。

さて、
去年500万円で売っていたBMWが、
今年になって仕様も落ちて、小さくなって、700万円に値上がりしたら、
たいていの人は納得できないんじゃないですか？

今年の都心物件価格の値上がりぶりは、そのくらい激しいのでは？と思うのですよ。
（これも別に472さんに言ってるんじゃないですよ）

金余りなどで、需給のバランスが大きく壊れたのですから、
これから先、その反動は無視できないと思いますよ。

[594: 匿名さん]

＞いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
郊外の完成在庫はいくらでも積みあがっているよ。＞でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは散見される。
それは、一般市場に出ないで処理できる量でしょう。
もう、２３区マンション市場など本気でやりたがっているデベはいません。
再開発でＵＲの仕切りで進んでいる駅前くらいのもの。
しこりといってもせいぜい合計２０００戸もいかないでしょうよ。
次の年全く供給をとめたらいけらでもはけますよ。

＞この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。
次って何？豊洲の住友？どうですかね。私は強気でいくと思いますよ。


＞他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
そんなこと誰も言わない。言われたのは２００２年のＷコンや港南
物件。この業界、抜けがけ以外に儲ける道はない。相互牽制で
共同売主とかやる。
安売りで売り抜けようが、誰も何もいわないでしょう。
業界の課題は「時間稼ぎ」
退職者を待って早く人を管理会社にシフトしたい。マンション以外の
領域でもっと収益を上げたい。高額所得者の購入層を時間をかけて
囲い込みたい。ＰＭでプロの人材を育てたい。

＞ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
そりゃ郊外の話。どこの２３区で調達やってるんだろう？

＞高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
＞金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。

にっちもさっちも行かなくなる。
そんなの今に始まったことじゃない。更地なら東急にいくらでもあるよ。
着工しなきゃいいわけよ。固定資産税など駐車場で十分稼げるから。

＞最後は投売りと。
土地を？そんなやつはいない。着工しちゃっても売れそうもないとみたら
２３区なら賃貸にんげられる。城東ならワンルームに変更
城南ならコンパクトファミリーむけ６０㎡２ＬＤＫ

[595: 匿名さん]

自分の知らない領域はいくらでも思い込みを書いていいわけね。
よくわかったよ。経理屋さん。
>>591

元祖匿名さんにかわってあなたがスレ主なのかね。退場って
そういう権限あるのならオレにもいわせろ

業界の知識もないのに勝手な思い込み書くのは同罪じゃないの

[596: 匿名さん]

＞まだ。意味不明さが際立ってるもの。
君に文章理解力がないだけだろ。

＞ぜいたく品ですか？あなたにとって？
マーケティングの用語に、コモディティ商品とライフスタイル商品という
区分がある。
キミが知らないだけだ。

＞よく分からないお話で。安倍君の美しい国なみだね。
＞定義しなさいよぜいたく品を。
若造！！口の聞き方に気をつけろ。

＞一流デベでもない限り、不動産デベが1.6%で借り入れ起こせるわけないやね。
２３区はほとんど１．５流以上がやってるよ。フージャースだっていくらで資金調達
してるか知ってるのか？
知らないで変なこというと恥ずかしいよ。キミの親の顔などみたくもないが


＞売れないから困ってるところに、販売のの人件費減らせばいいからってのも
本当に在庫のある現場いったことあるの？
こういう理屈っぽいやつが最後まで不動産買わないで社宅住まいなんだよ。
そういう話は掲示板に書かないでカミサンか彼女の前で語りなさい。
どうせ言い訳よって思われるだけだけど、まぁ下がるというのなら
ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

[597: 匿名さん]

ずばり聞いちゃうけど
いつから下がりはじめて、２００３年水準になるのはいつごろなのかね。

答えが無いのはどうしたのかな？

>>591
２００５年以降２３区の優良土地仕入れは入札主体に変わったのは知っての
通りだ。入札はなにも公共土地に限らず、民間でもやる。
ネットでも入札報告書のコピーが出回ったこともあるが、簡単にいうと
財閥系デベは１３０、マンション専業大手デベは１１８、中堅・電鉄系が１００
というような価格差が出るのは
①事業利益規模の大きさ
②調達金利の差異
③抱えている顧客（会員登録数）
④販売会社のオペレーション能力

こういう結果ほとんどが、大手デベがプライムレートで資金調達した
物件が売れ残っているわけだ。住友不動産をみればわかるだろう。
企業体質もあるけど利益率も業界トップなんだよ。
強気はだてに強気じゃない。いくらあんたが、待ったところで相手はめげない

一方先にめげるのは、資金調達も企業規模小さい郊外物件扱っている
建設系マンションデベかもね。ただ値引きは郊外から始まるけど
都心には波及しない。
２３区で撤去工事している物件を見てまわってもほとんどが小規模
賃貸かワンルームだよ。来年販売開始は、数少ない超都心物件か
大＊＊＊さま御用達の１ＬＤＫばかりだと思うよ。

これから先の動きって、ちょうど１９９９年から１９９５年さらに１９９２年くらい
をたどるような感じだと思う。
供給がなくても業界は死なない。
なぜかって、この業界ほど人員定着率の悪い業界はない。歩合給で
絞っていけば人は勝手にやめていく。デベ本体の人員数は大手でも
準大手でもそれほどかわらない。
転職したら、仲介や建売業者やワンルームテレアポなど流れる先は
無数にあるんだよ。大手は管理会社が今人手不足だし。
あんたに売らなくても飯の種はいくらでもあるみたいだぞ。

[598: 匿名さん]

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

[599: 匿名さん]

いい人が出てきたね。論陣を張るってこういうことだ。
こういう人に不逞のやからとか言われると結構うれしくなってしまう。
ちょっとじっくり読ませてくださいな。

[600: 匿名さん]

>>598
面白いねぇ。手の込んだ狼少年だね。外資が引き上げて実物不動産が売られても、それは主に銀座や表参道の高額な商業物件やホテルでしょう。
彼らはサブプライムという自分の投資の失敗で資金を引き上げるけど
それを安く買う主体が必ずいるはずでしょう。
なにしろ華僑だってジャパンマネーだってじゃぶじゃぶ過剰流動性を
保っている。

[601: 匿名さん]

外資中心にこれまで日本の不動産市場に注ぎ込まれた１０−２０兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は、日本にはいませんよ。たぶんアジアごときにもいない。

日本の株式市場だって、今や出来高の６０−７０％は外国人（主に白人）投資家の時代。日本の自称富裕層といった人たちの資金力は、青目金融機関や証券会社が世界中の投資家からかき集めて来ていた資金力と比べれば、ゴミ同然。

しかも、わが国の自称富裕層どもの中には、無茶してやんちゃして背伸びして多額の借金してまで不動産投資してる愚かな輩も少なくないし、今回の株暴落とかでその資産内容や資金力等が相当低下してる（つまり大損ぶっこいてる）こと確実だから、そんな奴等がガンガン新規不動産投資するよな余裕は到底ないし、そんな奴等には銀行はもうお金なんて貸さないよ。むしろ、自称富裕層とかの個人素人投資家どもを貸付金回収で追い立てること必至。

[602: 匿名さん]

机上の空論でなくてさ。実際東京の地価がまた下がるっていう話だと、
２００３年に底値で都心物件買ったおいらは、これを今売っておけばもういちど
安い価格で買い戻せるって話かい？
おいおい悪い話じゃないよな。
下がる論者は、雨が降るっていう天気予報と同じで、いつから降るか言わないと
価値がないね。

で、じっさい世の中またデフレ不況に戻る訳か。それに対して金利を下げようもない
わが国はどうすんのさ。
また量的緩和で、邦銀が米国債やフレディマック買うのかね。くだらないねぇ。
そこまで馬鹿かね。日本人は。

[603: 南無妙法蓮華経]

祗園精舎の鐘の声

諸行無常の響きあり

娑羅双樹の花の色

盛者必衰の理をあらはす

おごれる人も久しからず

唯春の夜の夢のごとし

たけき者も遂にはほろびぬ

偏に風の前の塵に同じ

[604: 匿名さん]

602の論拠は、単に、これまで日本経済を苦しめたデフレ経済の轍を、二度と再び踏むはずがない、といったことのようだけど、もちろん、再びデフレ経済にしたい、なんて人はめったにいないんだよ。
でもね、経済ってね、デフレにしたくないと思えばならずに済む、というほど単純明快なものじゃないんだよ。だから、日本でも、これまでデフレ克服に、ながーい年月を要したんだよ、わかるかい、ぼうや。

[605: 匿名さん]

＞１０−２０兆円もの資金を埋め合わせるだけの投資家は
お父さん。家計部門の金融資産は確か１５００兆円あったんじゃなかったけか？
それに、外資が１０兆円引っ込めようが、投資というのは、ビルや街として
形をそこに生んでいるわけで、ビルごとこわしてもって帰るわけじゃない。
ロックフェラーセンターを三菱地所が買って、売って、それでロックフェラー
センターはかわらない。
今の不動産投資は最初の段階で投資資金を回収するタイプだから
現物の２０兆円が寝ていてそれがよっこらしょと引き上げるわけではないだろう。
すでにいろいろリスク転嫁されてもういろんなところに分散されてわけわかんない
んじゃないの。２０兆円の金は十分リターンを得て、とっくのむかしに回収されて
新興国に回っているって話じゃなかったけ？

[606: 匿名さん]

まあ、とにかく、株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

株価がガンガン下がってるのに、不動産価格がガンガン上がるなんて経済は、世界広しと云えども、決してこの世には存在しないよ。

[607: 匿名さん]

悲観論者はいつでも賢そうに見えるけど悲観論者が
なにか行動を起こした例を私はしらない。
彼らは悲観論は立派でもだから何をするべきかわかってない

いいから、何をすべきなのか。あなたはそこまで断言して
自分は何をこれからするのか言ってみてよ。

[608: 匿名さん]

楽観論者は、ここまで市場が荒れて大損こいたら、結局のところ、悲観論者にいちゃもん付けるくらいしか、ストレス解消方法がないのが、現実。

[609: 匿名さん]

暴騰した物件は下がるでしょ
都心で20%UP位の物件がどう動くかが気になるのよ
個人的には

郊外MS死亡郊外＆高値仕込みデベ死亡は
間違いないと思う

[610: 匿名さん]

これだけ世界的に市場が荒れ、信用収縮が起きている状況に鑑みれば、いまは多くの投資家がそうしているように、静かに情勢の成り行きを見守るしかないでしょう。

必要もないのに焦って資産売却する必要もないし、かといって山っ気だして逆張りで買い進む必要もない、ただ、静かに嵐が過ぎ去るのを待つ、これが短期的利益を目指す雑魚「投機家」ではなく、長期的視点で大局感を持って事に当たる泰然自若たる真の「投資家」としての気構え・心構えでしょう。

[611: 匿名さん]

株価と地価は連動しないよ。
だいたい日経平均が７０００円だったのはいつだ？
そのとき地価は今の何分の一だったってぇの。

株価が下がったってみんな株実際いくら持ってるのさ。
オレなんか１５％下がって半分売ったけどまだ２０％まで下がるまで
半分持ってるけどね。
月曜日含み損が２０％超えたらうるだけだ。
全体で17.5％の損だけど、そこから反発するんじゃないかって
思ってるよ。

それとさ、地価って実物が売られないと下がらないのよ。
土地保有者やマンション保有者が売らなくちゃいけない事態
ってのはさ。ローンが払えなくなる事態以外にないのよ。
テナントがいたり自分に収入があるうちは誰も売らない
相場が安くなろうが高くなろうが関係ないのよ。

[612: 匿名さん]

>>607
早くＥＸＩＴしてポジション下げろってことじゃないの？

[613: 匿名さん]

>>610
そういう意味では旧価格で実需でMS買って
住んでるぶんにはなーんも関係ないよね

このスレ的には新新価格に手を出すかどうかで
悶々としてる人が多いから
どなたか救いの手を

[614: 匿名さん]

ここの議論参加者は、雑魚投機家ばかりのようで、残念ですね。

いわゆるデイトレーダーとかの類、虚しい孤独なギャンブラーですね。

大局感がないから、ちょっとした市場の動きに過敏に反応する。

資産や資金に余裕がないから、ポジションの取り方に四苦八苦する。

そんな雑魚投機家ばかりの世の中になっては、日本の未来は暗いです。

しょせん、市場のアービトラージで一儲けしようなんて輩は、

何ら真の付加価値を生み出さない、市場の寄生虫以外の何者でもないです。

[615: 匿名さん]

＞株価がこれだけ下がれば、ほとんどの連中が損してるわけで、逆資産効果が顕在化するのは、むしろ当たり前。

同じこと以前書いて笑われたけど。多くの投資家は３日目に損切り終えて売り方に
まわっているんだよ。とにかく１０％安ならそこで売って２０％安まで持っていく。
相場が暴落するたびに損かぶる投資家なんていないでしょう。
実際損切り終えたあと相場が下がり続けると妙にうれしくなる。
買えなかった株がここまで下がってきた。おーよしよしってなもんですよ。

わたしゃ信用取引はやってないけど、儲ける人はいつでも儲ける。
下落したらすぐ売る。
不動産も２割下がったら売るよ。でもオレのマンションすでに買値の２５％上がって
いるから当面売らなくていいってことだよな。

[616: 匿名さん]

614
激しく同意です。
不動産のスレなのに、長期視点がまるでない。投資といえば売り抜ける
みたいな勘違い投資家もどきが多い。その通りなんですよ
なんとか言ってやってください。

底値でマイホーム買ったオレがなんでエクジット考えて老後の備えの
借家まで売却せんといかんのよ。わけわからん。

[617: 匿名さん]

615さんは、典型的な雑魚投機家だねえ。

しかも、市場の本質も理解していない。

株価が下がり続ければ、当然、損失が発生するんですよ。

いつか値上がりするかも知れない株式の価格が下がるのを喜ぶ人はいるでしょうが、それはその株式を保有していない場合の話。

空売りして儲ける人がいても、それで損する人が必ず存在するのが市場の原理。

株価下落時にすべての人が一律・一様に損する訳ではないのは事実だが、全体としては価値が減少する以上、必ず損する。それを喜ぶのは、やはり短期的視点の雑魚投機家の卑しくさもしい根性ゆえのこと。

[618: 匿名さん]

このすれは、互いの投資根性の卑しさをののしりあうスレに変わりました。

それはいいけど、下がるって言う人はいつごろからどこまで下がるか
しっかり書いてほしんだよね。

[619: 匿名さん]

上がるって云う人も、いつごろからどこまで上がるか　しっかり書いてほしんだよねｗ

[620: 匿名さん]

下がりそうだ、うれしいな
なのか、さがりそうだからお前の住んでるマンション売れなのか
下がりそうだからデベは早く在庫安値で叩き売れか

何が結論なのさ？

[621: 匿名さん]

610に記載のとおりです。これが結論。

[622: 匿名はん]

東京オリンピックの一年前が売り抜け最終だと思ってます。

東京オリンピックがなければ、もっと前倒しになりますけど。

[623: 匿名はん]

値上がりするのも含めてマンション保有の優位性、
−主に賃貸と比較しての−
が語られてきたわけで、
値上がりしない、下落ということになれば、
保有のメリットはほとんどないでしょう。

かつて土地家屋に価値があったのは、そこに畑を作り居を構え、
累代そこを守り抜く、「一所懸命」の時代であって、
辞令一枚で西へ東へ、10年すんでも愛着もなく、
話題のオシャレな土地に住み替えたい、
そういう現代においては、マンションを買うなら、
貸して純益の出るようなものでなければ意味がない。

そういう文脈から、賃貸料でペイしないような物件は、
今後ますます淘汰、価格低下していかざるを得ないでしょう。

[624: 匿名さん]

>534

>まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
>住宅金融推進機構のフラット３５の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
>ものだということを確認しておきたい。


>540

>住宅担保ローンの証券化という意味で、原理が同じという意味で書いた
>細かい訂正ありがとうね。

???
「わが国」とか「住宅金融推進機構」とか、仰々しい言葉がならんでるけど、
同じなのは、住宅ローン証券化ってとこだけじゃないの？？
肝心のローンの質が全く違うのでは？
ピントがズレてないですか？

寸分たがわぬどころか、この二つは好対照なくらい別物では？
とても「証券化」の原理が同じという意味で書いたとはどうしても読めないよ。
しかも、証券化自体は何の問題でもないでしょ。

なんなの、この人は？？？
完全な誤魔化しじゃないの、これって。

[625: 申込予定さん]

>まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
>住宅金融推進機構のフラット３５の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
>ものだということを確認しておきたい。


なんすか、これ？

[626: 匿名さん]

ちょっといい間違えただけだだよ。ほんと謝らせたいのね


すません。間違ってました深く追求しないでください。言いたいことが
別にあったんだけど・・・忘れたよ　ごめん。

[627: 購入検討中さん]

下がり始めは、場所によるけど、年末から来春にかけて
下げ止まるのには15年くらいはかかるんじゃないでしょうか？

下げ止まると、不動産はぱっと手が引きますから。
安いと分かっていても、更に下げると思えば、あまり
買う人が出てこないのは、皆さんご周知の通り。

国債10年の2%超え＆安定
銀行の貸出態度の変化
レジの賃料停滞の明確化
街づくり三法による、郊外のSCとの抱き合わせによる
マンション開発ができなくなり、二束三文の農地からいきなり
そこそこの地価に、という延べ棒商法が行き詰る
株価の低位安定で、富裕者層の手が止まる
デベは大手は、在庫をそろーそろーと急落しないように
出し続ける。需要は先高感消失からつきてゆかず、高額の
良部屋ほど売れ残る。（この現象はすでに広く見られる）
レジ専門REITが思ったより組成されない（資金の出し手が渋くなる）
改めて、構造問題がマスコミや国際経済機関に取り上げられる
（人口動態、閉鎖性、地震への脆弱性、成長地域から取り残される）

[628: 匿名さん]

>>598さん

それでもって今回の株安はどこまでいくと予想されますか？

１４０００円

１２０００円

もっといくわけですか？

[629: いつか買いたいさん]

>625


笑える。何これ。
解説したいんだったら、ちょっとくぐらい調べてからにしたらいいのに、、、、
ネットは怖いね、、、、

[630: 匿名さん]

怖いのは粘着するおまえ

あーあお前ら同一人物か。性格悪すぎだぞ。

言いたかったのは、デットの証券化である以上、地価が下落したら不良債権化する
点においては、日本のフラット３５の証券化もサブプライムローンの証券化も同一だ
という部分。
それと、ここから先が問題なのだが、サブプライムローンって１００％証券化されている
ものなのかレンダーが直接貸している部分がかなりあるのか

証券化がローン破綻のリスク分散になるという理由でデットの証券化を持ちこんで
長い歴史の公益事業である住宅金融公庫を廃止したわけでしょう。
だとしたらサブプライムが全く証券化でリスク分散にならなかったとして
フラット３５の証券化事業って実際先行き大丈夫かという疑問を書こうとしたんだよ。

ただ本当にみんながここまで底意地の悪いのは株価のせいだろうと思ってあきらめるけど
実際問題、公庫（住宅金融推進機構）の証券化事業が円滑にいかないとフラット３５自体
先行き危ぶまれるのではないか
そういうことを考えたかっただけだよ。
いまだに、証券化することは破綻リスクを分散することだから大騒ぎになるはずがない
そういうふうに信じているのだが
大幅にサブプライムローン破綻が出てきたこと自体が証券化のリスク分散の枠組みを
超えたというもとなのか。
それとも証券化の割り振り自体がすこしも小口分散していなかったという意味なのか

[631: 441]

イギリスは金利据え置き、アメリカは利下げ、日本は年内でみても据え置き、と来てしまうか。バブルの足音が確実に近づいている。
日銀は非難されるだろうね後年。利上げのタイミングを完全に逸した。

[632: 匿名さん]

630さんは、発言が上滑りしてるね。つまり、理解度が低い。

サブプライム問題の本質は、信用力が低い個人向けの住宅ローンが、米国住宅バブル崩壊により不良債権化したことに伴い、それら債権を組込んで幅広い投資家に販売された仕組債の信用力や格付けも急低下して値段が付かず、投資家に多額の評価損が発生していること。

他方、日本のフラット３５とかのベースとなっている住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローン債権は、それなりの信用審査を経ているので、それほど信用力が低い個人向けではなく、したがって、そうした住宅ローン債権をサブプライムローン同様に証券化した商品で、ただちにサブプライムローンと同じような信用不安問題が顕在化するとは云えません。

[633: 匿名さん]

今大事なのは、日銀の利上げ据え置きのはっきりとしたアナウンスでしょう。

[634: 匿名さん]

不思議なもんだよね？
いわゆる都心などの勤務先への通勤時間が同じで、仕様や専有部の広さが同じでも、物件や地域によって価格差が大きくある。
需要？人気？
ほしい人が多くいれば価格は下がりようがない。
下がれ下がれと願う人に限って、競争激しい物件に集まってくるんだよね。

予想屋やＭＳ価格研究家ではないので、あまり参考になる意見はだせないけど、経験則から「不満を言う人ほど成功してない！」気がするなぁ。

[635: 匿名さん]

米国のサブプライムはPDが10％程度と聞いている。
いうまでも無いが、フラット35はそれに比べたら、格段に低い。
そもそも、そんな高いPDの住宅ローンなんて邦銀ではバブル絶頂期でさえ聞いたこと無いな。

[636: 匿名さん]

メガに居るので、趨勢はつかめているつもりだが、公庫（フラット３５）との比較で似たようなものだいう意見は、ナンセンスだね。ローンポート自体、サブプライムとは異質なので、証券化のリスクだけをとった議論は理解しがたいね。そこまで日本は馬鹿じゃないと思うけどね。

[637: 銀行関係者さん]

借金して消費することを厭わない米国人と、分不相応の借金をつつしみ、住宅ローンの繰上げ返済に勤しむ日本人との違いは大きい。サブプライムローンというスキーム自体日本には馴染まない。

[638: 匿名さん]

いつの時代も自分が買ったマンションの価格が下がってもらっては困ります、自分は最高にいいタイミングで買いましたってことを否定されるようなことを極端に否定しますね。

2003年に湾岸タワーを購入→どうだみたか、おまえらみたいな。

逆に変えなかった連中は下がる、下がるの一点張り。　人口減だの液状化だの海外投資マネーが一斉に日本から引き上げるだの。

スレの最初に自分の買った物件名（又は地域）、いついくらで買ったのか名乗るってのはどう？

(例）2003年、足立区駅徒歩15分3LDK新築を2400万で購入　

↑こいつが20兆円の海外投資ファンドがなんて言ってるのはおかしよ！

[639: 匿名さん]

>>638
新聞配達ごくろうさん。

[640: 匿名さん]

>>635
誤解というより穿った見方なのかもしれませんが

確かに公庫が単独でしか貸さないならそういう話ですが
デフォルトの可能性１０％というのは、フラット自体の融資条件はよくて、抵当権設定
順位１番でも日本の場合、変動とフラットのミックスで借りていて変動がフルローンという
ケースとかないのでしょうか。
変動金利が急騰したあとで、地価下落給与は伸び悩み・・・それで簡単にデフォルトに
なりますよね。
フラット３５の証券化自体は一番抵当で担保掛け目も低いから回収は確実かもしれま
せんが、１億円以上の高額物件にフラット３５は使えません。今後将来
フラット３５は（むかしからそうだったように）若年層の中堅所得者向けのローンの
位置づけなのだと思います。
この層が、親ローンとあわせて背伸びして物件を買った日には、フラット＋変動は、あるいは
フラット９０％で買うでしょうね。
日経ビジネスやプレジデントで親子連結家計の話がでていたけど、６５歳以上の親なら
高額な住宅資金援助が可能だけれど、金融機関は、それを「負債」でなく「資金」として
ＰＤを計算するけど、実際は親が「貸した」金と考えるべきという話も出ていました。
日本の低所得化の進展は今後も進むわけで、サブプライム・フラット３５は、たしかに仕組みは全く違うけど低所得者・若年層に
むりやり持ち家を持たせる餌であるところ
今後の地価高騰・賃金伸び悩み・親の医療費介護の負担増加
などで景気拡大の付回しの役を担うように思えてなりません。

フレディマック・ファニーメイは住宅ローン担保債権ののもだから
いいもののサブプライムローンは証券化された先をさらに投信などに
組み込んで、その投信商品が信用度がなくなるという
リスク分散⇒崩落危機回避
がリスク分散商品再構成金融商品⇒崩落危険度の集中化
という話なのだとおもいます。

[641: 匿名さん]

×デフォルトの可能性１０％というのは・・・
○サブプライムローンのデフォルトの可能性１０％というのは確かに高いが日本のケースだって・・・