23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[501: 匿名さん]

二重投稿になってしまいました。すみません。

そうとわかっていたら最後の比喩はもっと上品にすればよかった（；；）

[502: 匿名さん]

必死すぎ（笑）

「お金を貰ってる訳ではない」ってのが決め台詞なんだね（笑）
みんな、金貰ってないよ。
だから好き勝手書いて良いのはあなたに限らずだよ。

批判されるのが嫌なら匿名掲示板なんて来ない方が自分の為だよ。
批判されてもフーンって感じで華麗にスルー出来ないとさ　辛いよ。

今後の相場の見方に差があるのは当然だし、人は人、私は私。

[503: 匿名さん]

高値で仕入れた土地に安値で建てたマンションをいくら持ち越した
ところで買い手はつかない。
そうなったら、売れ残りがでる。でても市場価格がいっきに下がるわけではない。

①一般市場に三割引で放出
　　これはありえない。

　　理由は明快
　　坪単価300万の湾岸物件を210万で売ったら、210万の郊外物件が
　　売れなくなる。デベは郊外でもビジネスをしている。
　　首都圏の客は広域に回遊する回遊魚のようなものだ。
　　埼玉の客は埼玉、都心周辺の客は都心周辺と固定していない。
②一棟まるごと賃貸
　　一部分譲していたら、のこりを関連会社に一括して買い取らせる。
　　　企業向け、個人向け、外資向けなどせっせと店子をつけて5年くらい
　　貸す。そこから先は空きの出た部屋から
　　順に中古物件として市場に出す。

③売れ残りが少なければ、２割引ですべて買い取り業者に売る。
　　買い取り業者がせっせと個別に売る。

[504: 匿名さん]

テーマが「23区新築マンションはいつ下がり始める」というタイトルのほうが
「いつ」という時間軸を意識した分だけよかったのかもね。
下がるという可能性についての論考という意味で、話が拡散しなくてすんだんじゃ
ないのかな。

価格動向・・・っていうと、現状を列記すれのもありだし、予測しなくても
すんでしまうし、愚痴も悪態もＯＫみたいな荒れても仕方ないタイトルに
なっている。

何について語るのか。
「はたして天井なのか、踊り場なのか。」
という言葉には、横ばいという意味が了解されている感じだが。
ここへきて、「何を語る」のかが曖昧になってきていないだろうか。

地価動向なのか、マンション供給余地なのか、需要サイドの意識なのか。

[505: 匿名さん]

株については、１５％ダウンの時点で売って、空売り参加か
そろそろ、下がりすぎの優良株の買い出動に入ったほうがいい。

ところで、みなさん本気でマンション買う気があるんだろうか。
だったら、頭金をどうやっているの？まさか定期預金？
500万くらいまとまったら、優良株と呼ばれるもの買っていたり
しないか？流動資産、みなどういう形で持っているの？


まさか、フルローンで23区新築マンション買いたいっていう話？

[506: 匿名さん]

本来的には、長年のデフレを脱却して、本来ありえない安値水準だった
優良立地のマンション価格が上昇に転ずることは正常かつ望ましい流れだった。
しかし、いかんせん上昇スピードが速すぎた。
何事も急のつく動作は事故につながる。デベは自らマーケットを壊しかけている。

中古も新築市場や路線価・公示価格（これらは遅行性が高くあてにならないのだが）
につられて欲張った高値をつけてるが、全く売れず不動産サイトで長期間さらしものになっている。
残念だが、新築完成在庫の状況等をみるに調整はそう遠くない時期にやってくるようだ。
結局のところ、デベが欲を出しすぎたということ。

[507: 匿名さん]

>>506
とはいえ、いくら在庫を抱えても、短プラ（都銀）は１．３７５％〜１．６２５％という状況で、完成在庫がいくら貯まっても「事故」や
マーケットの破壊にはなっていない。

なにしろマンションなど「青田売り」が世界に例の無い「博打・詐欺」商売だったわけで、完成売りを目指した「大京の元社長」の夢が現実になったと喜ぶべきだろう。

契約してから高倉健さんや桜組のお兄さんにいちゃもんつけていただく
前に、完成物件をじっくり見て手直しさせて値引きさせて買うのも楽しくないかね。

[508: 匿名さん]

デパートという業態が終焉したように、マンションデベロッパーという戦後高度経済
成長のあだ花産業も「社会的存在価値」がなくなったのだと思う。

住宅団地を作り続けた住宅公団が住宅都市整備公団、ＵＲ都市機構と
名を変え、宅地開発、造成事業から手を引き、集合住宅分譲から手を引き
賃貸事業からも手を引き、都市再開発事業、区画整理事業などの
川上に回ったことで、公的供給義務としての住宅産業が求められていた時代は
終わった。
金融公庫にしろ公団にしろ国が支援して廉価な住宅を供給するスキームはもはや
ありえないということだ。

ちなみにデパートというのは、一部の「外商」が富裕層を囲い込み、安定売上げを
確保するなかで、その「商品」を見に来る大衆が、来店して少しでもそれにちかい
表象としての商材を購入するという『都市の消費の娯楽装置』だった。
しかし、米国のメーシーズ、ブルーミングデールなどをモデルにした日本の百貨店
業態は、米国が郊外型の大型ＳＣの核として百貨店を置くモデルまでは追随できた
が、以降は米国のようにナショナルフラッグの小売店舗を持たない弱さゆえに
ＳＣそのものが衰退し地方のＳＣのコアはＧＭＳ（大型スーパー）にとって変わられた。
なにしろ日本の百貨店はハコだけで中身は、ＳＣと少しもかわらない不動産業に
成り果てた。
ブランドショップのセールの手伝いを外商がやっているような体たらくでは、百貨店の
独自性などどこにもない。

同じように、マンションデベの独自性、存在価値というのは、いったいどこにあったのか
という話だ。

大衆＝郊外団地、郊外建売・公団住宅
マンション＝自営業・賃貸の都心居住・一部の資産家

これがそもそものドメインなわけで、いつのまにか都心周辺の「ホテルライク」な
タワマン内廊下をベビーカーを押した船橋から引っ越してきたばかりの妊婦が
闊歩する体たらくでは、マンションの高級感や独自性はどこにもない。

今30代を中心にユーザが当惑するのは、所得階層にあわせて供給が明確だった
はずの「マンション」が、垣根が外れたかのような印象をあたえ、そののちの
やっぱり、ここから先は「招待状のあるお客様しか」・・・みたいないきなり階層
差別営業に戻ったからだ。

どっちが正しいかというと今のような状況なのだけど。

[509: 入居済み住民さん]

>454さま

言葉足りずで大変失礼しました。
城南に1億ちょいの物件を「買いました。」（今思えばかなり安いです）
36坪ほどの東南角部屋です。

子どもが巣立っていくまでは、とにかくスペースが必要と思いまして。
２億円近くなってくると、今の私にはリスク過大ですが、1億ちょいなら
まだ余裕があるかなとの判断です。

家内は専業主婦ですし、私もサラリーマン（人様よりは頂いていますが）なので、

青山や麻布の日当たりのよい120平米は諦めました。
子育てが終わって、小さい物件でもよくなったら、また都心に移り住むかもしれません。（多分ないと思いますが）

実際、新婚当初は神宮前に住んでおり、表参道まで歩いて2分くらいでしたが、
あまりに勤め先が近すぎて、それはそれで、どうもなぁ、という感じもありました。

[510: 匿名さん]

外資、開業医、弁護士さまざまな職業で若くして3000万近い年収の人が
いるのが都会の不思議なところで、
4200万人という東京圏の集積を持ってすれば、高額所得者は数千人は
確実にいるわけで
それぞれに異なる価値観があって、マンション在庫の真価をそれぞれが
それぞれに評価すれば、それなりに都心も都心周辺もいつのまにか売れて
しまうといういうこと。

安いか安くないかは価格の絶対値でなく、識別する目でしょう。
真価＞＞価格なら、市場に必ず裁定者が現れます。
そこが仕込んで、真価≒価格になるように売るでしょう。

ですから、いくら急騰したとはいえ容易に下落にはむかいません。

[511: 匿名さん]

価格について話していると結局は、所得差や保有資産の差を浮き彫りに
する話になっていく。
これは当然のことで、需要、購買力、供給量の関数として価格があるからだ。
つきつめていけば
いつまで待てば年収700万で都心6区に新築マンションが
買えますか？みたいな難題を考える話になってしまう。

実際に23区内を電車で移動すると、その距離感がよくわかる。
江戸川区は遠い。葛飾区はいまだに金町と青砥以外行ったことがない。
足立区練馬区は埼玉県に編入すべきだ。板橋区は縦に長すぎる。
電車に乗って窓を眺めてみる。どこの駅もすべて新築マンションだらけ。

供給がなくてみんなが23区以外に住みたくないと思っていたら
やはり価格は下がらないということだろう。

[512: スレ主]

スレタイについてのご指摘ありましたが、
逆にその1とその13が同じスレタイである必然性も時系列的にもないかと。
実際その高値では買えない人、その高値では売れない物件もある。
ただ、逆に一方的に下がるとか下げたいというような思惑や恣意性をも
排除しているタイトルのつもりです。
荒れる理由が当方にあれば反省しますが個人的には上から目線がどうだの
言うのも言われるのも興味ありません。スレと全く関係ない話です。
ごく普通にやり取りしてください。

[513: 匿名さん]

>>489さん

>>295です
激動の5日間が過ぎたのに
このスレではデベの利益とか不毛な議論が続いていますね。
下手すればドルの時代が終わるかもしれない（万が一ですが）
終わりの始まり、そんな歴史に残る日々なのに


私は投資はしておりませんので、すぐに直接影響はありませんが
日本の不動産市場は全く読めない時代になったと思います。
ただ港区一等地のバブルは早晩修正されるでしょうね。
ANAホテルを2800億で買った外資が、ロックフェラービルを買った
地所の二の舞になり日本資本に買い叩かれる日もいつか来るかもしれません。

[514: 追記]

>>506　さんの書き込みは、非常に的確だと思います。
結局、供給サイドにマーケットに対する理念の欠片もないからです。

マーケットに乗っかって儲ける事だけで頭がイッパイで、3年、5年後は
後は野となれ山となれの、自分達で自分達の首を絞めかねない焦土作戦。
学習能力はおろか、記憶能力も彼らにはないのでしょうか。

[515: 441]

いやー為替でこんなに儲かったことは過去に無いですな。
そのかわり株でやられてますが。すごいですね最近。
瞬間瞬間目が離せない歴史的展開。

[516: 匿名さん]

>>419の降臨希望

2馬力がどの方向に向かったか聞きたい。

[517: 入居済み住民さん]

過去を見ても、円がドルやユーロに対して上がるときの方が、
逆よりもかなり急なことが多いからね。1日に5円動くことははあまりないね。

ドル円は１１２円でひとまず反転ですか、、、、
04年に105円でアメリカの銀行口座にに送金したドル預金をひとまず引き上げるか
考えてる間に、また微妙なレートに戻ってしまいましたね。

Fxで数億稼ぐ人もいれば、数千万すってしまう人も
出てくるでしょうね。証拠金取引の怖いところです。

[518: 匿名さん]

こんなに世界が混乱しているのに、トーシローが地価が上がるか
下がるかなんてわかるわけがない

[519: 周辺住民さん]

>こんなに世界が混乱しているのに、トーシローが地価が上がるか
>下がるかなんてわかるわけがない

素人のレベルにもよりますが、そんなことはないと思いますよ。

長期で見て、株は買いでしょう。でもアメリカはアンダーウェイトでいいでしょう。引き続き、新興国、東欧なんか中心に。下げれば押し目買い。
不動産は、長期で見たら、買わなくていいでしょ。東京のオフィスビルへのエクスポージャを安く
もてるならいいけど、今のREITはまだ高い。
レジはアメリカも東京もロンドンも思いっきり売りだと思います。
でも不動産って空売り難しいよね。できたらいいんだけど。

短期の市場のブレは、長期投資家にとっては、またとないアクションの好機ではないかと思います。

[520: 匿名さん]

ホントだ。妄想と願望に満ち溢れてるね

[521: 匿名さん]

>>519
そういう普段の常識が通用する局面ではないでしょ
まあ怪我するのは勝手だけど

何が起こっているのか
何が始まるのか

チャートが〜とか
押し目で〜、髭が〜
勝手のやってろって感じ

[522: 周辺住民さん]

相場を何年見てる方々かわかりませんが、
９/11で売った人は相当取り戻すのに苦労したと思いますよ。
絶好の買い場でしたよ。

今回の相場の荒れ方が特別とか、歴史的とか全く思いませんよ。
みなが悲観してるときに買わなきゃ、後追いにしかならない。

米景気はしばらくだめでしょう。
米英の不動産絡みの信用は収縮するでしょ。
でもインドや中国はかまわず成長を続ける。
日本はもともとダメ。政府が無能で、国力はひたすら右肩下がり。

こんなときこそ大局観ですよ。

ちなみに、サブプライムは低所得者層向け住宅ローンなんて
思ってるようじゃ甘いですよ。ちゃんとデータを見て分析して
ください。

[523: ビギナーさん]

こういうときほど、普段の常識が大事なんだよね、、、、

519は典型的な相場下手だね、、、

香港も昔一日で10%下げたこととかあったもんな。今日は3%台だ。
これくらいであわてんのは株1年生くらいだろ。

それとも、全力の信用買いでも入れてたか、、、、
ま、おとなしく早めにゲロっちまうことだな。

いずれにせよ、こんなときこそ、大きな流れをはずすなよ！

[524: 匿名さん]

519　522

言ってる事だいたいあってんじゃないの。
アメリカはアンダーっていうか、ゼロ近辺でいいんでないの？
アメリカの消費はしばらくだめでしょ。
サブプライムって、別に低所得者だけじゃないもの。
LTVが高めの案件とか、様々だものね。
結構、景気にはきくでしょ。

エマージングに入ってる投資マネーも、ちょっと引くだろうけど、
それこそ、エマージングが調整したら思いっきり買いたいね。

[525: 匿名さん]

9・11は事故によるパニックじゃない？
今回はシステムの崩壊だから
今後どうなるかはホント不透明だと思うんだけどなー
どんな見立てや推測も、丁半博打のどっちかに掛けてるだけじゃない？

アメリカの失われた年が何年になるのか？
なりふり構わず汚い手を使って速攻リカバー？
でも実はとんでもないBAKA国民BAKA国家だったような気もするし
どうなることやらわかりまへん

>今回の相場の荒れ方が特別とか、歴史的とか全く思いませんよ。
できれば理由を教えてください

[526: 匿名さん]

プロの不動産業者ですら、あの手この手で付加価値つけて、少しでも高く売れるようにしてるのに、不動産を転がすだけで儲けようなんて甘すぎる。せいぜい奇麗に使うくらいしかないよ。

[527: 匿名さん]

国債10年はもうちょっとで1.6%台割りそうだよ。
TIBOR3ヶ月はやっぱりじりじり上がってる。0.82も間近だね。

これはマンション動き完全にとまるだろうね。

多分「当初金利固定型」への姿勢はやや慎重になるだろう。
（サブプライムまんまだからね。このスキームが）

で、住宅ローン金利は上がる。景気は怪しい。株は下がるときたら、
もう高値で売り出したところなんか、どうやって価格変更をさりげなく
切り出すかに頭捻らざるを得ないね。

あらら、、、、

[528: 匿名さん]

で

マンションはどうなるの？

[529: ビギナーさん]

523

ちがった。
521が相場知らずと書きたかった。
夏＊＊か。


9/11って事故だっけ？
あれこそ世界のパラダイム・シフトが起こって、一気に
先行きの透明性が落ちた瞬間だったと理解しているが。
9/11前の世界と後の世界は完全に違うよね、、、、、、

日本人の世界観ってこんなものか？

今回のはどこにでもある過剰流動性と信用供与の
ディシプリンの緩みによる資産価格バブル崩壊でしょ。

日本だけだよ15年かかったのは。数年で終わるよ。
アメリカにも過去何度もあったし、
ヨーロッパにだっていくつも例はあるよ。
君らそんなことも知らないの？本気で？？

損切れば基本戻るんだよ。日本の銀行がいつまでも
未練がましく責任とらなかっただけ。

おれは9/11の方がはるかに大きいイベントだと思うよ。

[530: 匿名はん]

>525

一年生ってゆうか、幼児だね。

[531: 匿名さん]

そうかなー
世界観は変わったけど
経済は経済って感じだったけど

数年で終わるは終わるんだけど
その先のマンション相場はどうなるの？
参考に聞きたいな

[532: 匿名さん]

問題は、ヘッヂファンド（や個人--笑）のレバレッジのかかった
取引がアンワインドされきるのがいつかという点を見極めるって
ことだろうね。

ここが株の買い場で、不動産の売り場というのは直感的には
分かるし、かなりの確率で正しいはずだが、まだ、入り所が
はっきりしない。

おそらく数ヶ月かかるだろう。3ヶ月の期間分散で株を買い進めては
どうだろうね？

[533: 匿名さん]

>>530
相場にはいなかったけど
20〜15年前の出来事も見てたよ
慎重派過ぎるのかな俺
なーんかあん時のデジャヴ感じるんだよね

[534: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと、まず、サブプライムローン問題だけど、これはわが国の
住宅金融推進機構のフラット３５の「不動産担保債権」の証券化と寸分違わぬ
ものだということを確認しておきたい。
プライムレートという言葉があるようにサブプライムローンとは、最優遇金利では
ない与信の低い人の住宅ローンの証券化。証券化によるリスク分担の細分化が
それを組み込んだファンドの破綻でなにやらわけのわからない市場の不安感に
つながった。
激動の5日間とかドルの終焉とか株屋の好きそうなフレーズが乱舞しているが
悪いけどここは不動産、それも23区マンション新築価格板だ。
米国がくしゃみをすれば日本が肺炎になるというアフォリズムは、三菱ＵＦＪ証券の
水野和夫氏にいわせれば、「大きな物語の時代」の箴言であって今は、米国の
インフレと貿易赤字、財政赤字を中国、日本が支えている構造。
グローバル化の本質は、「帝国の時代」であって国境は意味がない。

詳しい話は、水野氏の本を読んだほうが早い。
株については、『マネーの公理』通り。
船が沈み始めたら祈るな。飛び込め。

ということで、昨日買値の１５％減の時点でルール通り持っている株の半分を
売った。手元にキャッシュが出来たことで、押し目買いの物色もできるし
さらに下がれば２０％減の時点で全部売る。

株も不動産も買うのは簡単。売るのが一番難しい。
女もそうだ。仲良くなるのは簡単だがどうやって別れるかだ。
やばいと思ったらにげる。
不動産もそうだが、深追いするとカスをつかむ。
大局観だな。

誰かが言っていたけど、余裕がないなら投資も、マンションも女も追うな。
モテないだけじゃなく負担が大きい。

[535: サラリーマンさん]

いわゆるクレジットサイクルの転換点。
以上。

サブプライムは、金額の規模も、GDPへのインパクトも、数ヶ月前には
証券会社のレポートに載ってました、、、、、

金融市場で際限なく繰り消される、サイクルのひとつと思います。
相場張る人には、チャンスですよ。

東京市場の90年代後半から竹中ショックころの方が
きつかったよね、、、、、

[536: 匿名さん]

>>534
ねえ、なんで痛いとかヤバイとかカスとかがわかるの？思い込み？いちど大損や大火傷して、再チャレンジに成功したならわかるけどさ。

[537: サラリーマンさん]

534

フラット35じゃ全然違うんだよね。サブプライムはフラットじゃないもの。
問題はこれからサブプライムの金利がどーんと上がること。

それから、公社ローン証券化商品の類似品をアメリカで探すとすれば、
それこそファニーメイやジニーメイで、サブプライムは、一般
銀行での融資だから、そこもちょっと違うよ。

何より、日本のローンは、借り手のクレジットに関わらず、
ほとんど同じ金利一本だが、アメリカでは、ちゃんと
価格（金利）で調整してるところ。

そういう意味では、日本のほうが怖い。

[538: 匿名さん]

なぜ、一度大損や大火傷しなくて、再チャレンジしてなくて成功してないって思うわけ？

[539: 匿名さん]

>>534
＞寸分違わぬものだということを確認しておきたい。
公庫の融資は８割までだから、基本担保保全されてるし。
120%とか出してたアメリカさんとは全く違うよ。

[540: 匿名さん]

住宅担保ローンの証券化という意味で、原理が同じという意味で書いた
細かい訂正ありがとうね。

[541: 匿名さん]

536は書き手の属性にこだわる子だねまったく。

[542: 匿名さん]

５３６は批判でなく質問なのでしょうかね。

>>536
悪いが経験してないことを想像や思い込みで書けるほどあつかましくも
若くも馬鹿でもないつもりだ。
ただ、知識に関しては思い違いも多々ある。経験を思い違いはしないな。

>>536
は、ここの書き手がみんな30代でマンション買いそびれて、年収が650万の
口だけ達者なサラリーマンばかりと勝手に思い込んでいるんだね。
書いてある内容を普通に読めばいいんじゃないのかね。

過去の不動産の損失◆000万。
現在保有不動産合計１．◆億円弱
離婚経験あり　現在妻あり　子供◆人　
株売買経験◆０００万
いくら数字をあげても信じなきゃしょうがねぇよな。

そこまで書き手の属性にこだわるなら本屋で本買ってよむべきだろう。
著者の履歴が書かれた本だって真実が書かれてあるとは限らんけどね。

[543: 匿名さん]

>>534の前半の投稿があまりにも稚拙だから、後半を信じるに値せず疑われたんでしょ。研鑽あるのみですね。

[544: 匿名さん]

かしこまりました。頑張ります。
こんどはばれないように分けて書きますね。

[545: 匿名さん]

でも、本気でそう思っていたけど教えてくれてありがとうね。
ということは、米国のサブプライムの変動金利が今後も上がっていく
ってことなの。ついでに聞くと、地価が下がって担保割れしても
証券価格が下がれば、利回りが上がって普通に証券は流通していく
よね。
今回は、危機感から証券の流動性が一時的に消滅して破綻が生じた
という理解でいいのですかね。

[546: 元祖匿名はん]

サブプライムもですが米国はホームエクイティローンなんて平気で出す。

ローンの担保物件の評価が上がれば追加でローン出してくれるわけです。

で、そんなローンを証券化したりする。そもそもリスクが高そうなものを

再度シニアだメザニンだ劣後だ切って売る。

またリスクの高いハイリターン商品が世に出て投資家にばら撒かれる。

で、大本の不動産価値が下がって割れる。どかーんと派生的に壊滅。

なぜだか、原発の想定震度の話を頭がよぎりました。

[547: 匿名さん]

ところで、マンションの支払い残金、引渡しまでのあいだ株で運用
しちゃったりしてないですか？前回の購入で私は運用していました。
配当金もらえて妙にうれしかった。

みなさん今回ちゃんと損切りしたのかね。
塩漬けにしたまま引渡しをむかえるなんて人いたりしたら可哀相な気がする。

[548: 匿名さん]

540

ちょっと待った。
ナンニモワカッテナイことをまず認めなさいよ。この板であなたより無知なひといないよ。

どこが細かい訂正なんだか！
kこの
だって。だって

[549: 匿名さん]

そんなに怒るなよ。出て行って誤るから許してくれよ。ぼく。

[550: 匿名さん]

どこに出頭したらいいんだ？