23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[42: 物件比較中さん]

まだ何とかマンションの価格が上がってるのは

- 金持ち層向けの、好立地の高級物件（すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。）
- 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件（繰り返される典型的なバブル商法）
- 上記二つに便乗した強気価格設定物件

の三パターンでしょ。

一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。

価格上昇の要因としては、

- 先高観から、無理して土地仕入れをした（とくにマンション専業デベ）が
、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ
- 建材コストアップによる値上げ（不動産の価値自体とはあまり関係なし）
- 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。

くらいしかないと思います。

底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。
底で買った！と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。

埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。

[43: 匿名はん]

まあその下向きが何時になるかだよ
来年かもしれないし10年後かもしれない
ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが
それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ


ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある
港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた
東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・

[44: 匿名さん]

>>42
何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。

[45: 匿名さん]

給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは！

[46: 住まいに詳しい人]

>でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、
>利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、
>うすうす気付いてはいるけど認めたくない。

それって
「バブル絶頂期でも倒産する会社はあった」と言うのと
何が違うの？

ご本人は含蓄のある言葉を並べているつもりなんだろーけど
見ている範囲が狭くて、話が薄っぺら過ぎるよ

[47: 申込予定さん]

45

何を言ってるのか、よく分かりません。
46さんが書いてるように、どんな悪いときにも
成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。

部分を見てもしょうがない。
大事なのは全体のトレンドを見ることです。
また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。

そして、足元のトレンドより、これからの
大きな流れが大事です。

それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。

足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、
数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。

収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、
ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は
数多くいます。（必ず正しいといってるわけじゃない）

むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで
有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを
禁じ得ません。（あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋）

[48: ビギナーさん]

勝負あったね

アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。
勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。

大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。

[49: 匿名さん]

そういえば、土曜だか日曜だかの朝九時に、マンション専業デベからいきなり電話があったよ。失礼にもほどがある。若いねーちゃん。

文京区の物件だったかな？

久しぶりだな。こんなこと。一度も資料請求すらしたことない会社なのに、どうやって電話番号分かったんだろう。個人情報保護法制定以降、こんなこといまだに許されるのか？？

いずれにせよ、マンション専業デベの物件なんか買う気はさらさらないが、奴らの経営の先行きが相当苦しさを増してるのは確か。

俺の予想は、専業デベの中小物件の値下げ攻勢から発した、地滑り的な価格下落が、この夏から顕在化して、秋以降も、市場が好転しないというシナリオ。金利上昇が更に空気を悪くする。

[50: 匿名さん]

真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
惨めな48のようなバカです

[51: 匿名さん]

でも金利が１％上がれば、物件価格が１割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。

[52: 匿名さん]

でも、買い時すでに逃した人の話なんだから金利が上がるなら、
なるべく借りないで買いを狙えばいい。ただ、今２０代のこれからの
取得年代は大変ではあるが。

[53: 入居予定さん]

>50

>真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
>惨めな48のようなバカです

いや、ひどいね。子どもの頃なにか余程ひどいことされたか、、、、
人生唯一の自慢話が2003年に埋立地の低層階北向きの安い物件を
30年ローンで買ったことなのか、、、、

たかがインターネットのBBSで、ここまでひどい言葉を使って、
自分がいやにならないのかな。親御さんと本人が不憫です。

長期で見れば、どんどん下がりますよ。
含み益出てるんなら、今すぐ売ったほうがいいですよ。

[54: 入居予定さん]

51

金利に関しては、数年は上げ基調でしょうね。そういう意味では、「借り時」は過ぎたと言えるかもしれませんね。

でも、それによって、新たな購入意欲が殺がれるわけで、需給にはマイナスです。構造的なマンション需要減退条件が揃っている中、金利が上がると、物件価格は、それを補っても売れるまで下がらざるを得ないというわけです。

52
今二十代前半の人はなかなか買えないでしょうね。30になるころには、物件が毎年じりじり下がって、いつまで経っても先安感が消えないから、躊躇し続けてしまうと思います。

50
確かに言葉が汚すぎます。

[55: 匿名さん]

弱気派の工作かと思うほど、見事な焦り方、荒れ方ですね>50さん

何か相談したいことがあったら、この板でよかったら、吐露してください。

[56: 匿名さん]

強気派も弱気派もここに書きこむ資格があるのは
現預金を2000万以上持っている人間だけだね。
金を持っていないのに、地価が上がろうが下がろうが関係ないからね

[57: 匿名さん]

いや、地価が上がった後に襲ってくる家賃の値上げという、忘れた頃訪れる恐怖の大王にどう対応するかといった重大な問題で、十分、関係してくるよ。
てか、昨年からの30-50%のオフィス賃料の値上げって、３年前では予想もつかなかったから。

[58: 匿名さん]

金融機関が未だに土地本位制を執り続ける限り、そう簡単には
地価価格は下がらない。地銀までも地元では不動産ローン業務が
芳しくないので東京へ進出・・個人マンション向け貸し出し額を
増加している。だって・・地方の物件に貸し出すより東京の方が
貸倒のリスクが少ない。産業向け融資は限られているし東京の
マンション向け住宅ローン貸し出しは地方銀行にとって涎が出るほど
美味しい融資物件なのでは？

土地神話はなかなか崩れないね・・この国は。
（地方過疎地は崩壊したけどね）
裾野産業も広いしね、内需産業分野として。

[59: 購入検討中さん]

前に書かれた方が居たら申し訳ないですが、
エコノミストって雑誌に１ページですが、
今のマンションの値上がりは、バブルでもうそろそろ下がってくるって
書いてありました。

[60: 匿名さん]

不動産相場をつくってるのは、実際問題、銀行だからね。バブルの時や最近のアメリカの住宅金融のように、時価の100％や120％まで熱狂して貸せば、その後、突然梯子が外れて、逃げ遅れまいとわれ先にとパニック売りになることもあろうけれど、一度、苦い経験をしている今の日本の銀行が同じことをしている気配はいまのところ全く感じられないもんね。
だから、ここ数年の急上昇のあとの横這い期間に、遅れている賃料の上昇が追いつく形で、数年たって、再度、上昇基調に拍車がかかるってシナリオが最も順調で過熱感のない不動産相場のトレンドっていうとこでしょう。いずれにしても、不動産相場が長期下落基調になるためには、まず、銀行による担保価値目いっぱいの熱狂貸付の局面がないと理論的にはたどりつけないっていうとこだと思いますよ。安く買いたい気持ちは、わかるが、「押し目待ちに押し目なし」ってとこでしょう。

[61: 匿名さん]

そうですね。銀行は個人住宅ローン融資向けに物件の100%は、
絶対に融資しないからね。不動産価格が▲20%ぐらいになっても
予想済みでしょうね。
バブルの時は、地銀も国際業務に進出、海外支店開設して
すべて失敗した。お金が有り余っていたのでしょうね。
今は金融庁が厳しく管理しているから無理だけどね。

[62: 匿名さん]

>>60
そのかわり空家リスクなんか無視して、家賃の20年分とかで融資してるじゃん。今の銀行は。結局金融庁の抜け穴なんかいっぱいあるし懲りてないよ。

[63: 匿名さん]

なわけないじゃん。想像で書き込むのはやめましょうね。仮にあったとしても、個人なら当該物件以外にしっかりした資産背景があったりするからだと思いますよ。

[64: あのー]

エンドで物件価格の100％って与信次第で普通に出してませんか？
諸費用は無理でも諸費用ローンもあるし。金利は高いが。

収益物件用のアパートローンでもフルローンやオーバーローンは
当たり前とは言わないまでも、あるでしょ。一部ノンリコまである。

プロが買うにあたってノンリコでフルってことは一般にないけど
フルに近く出してるケースはある。メザニンとかも含めて。
要はどれだけ割安か次第ってことだけど。

極端な話、足らずまいのエクイティ分もコーポレートローンなりで
調達できれば、実質フルになるしね。

金融庁の立場に立てば、十分過熱感はあるでしょ。
だから締め付けるんであって。

それ以上に大多数のプレーヤー自身が過熱感を感じてしまってるよ。

ノンリコ引っ張ってても出口で仮に物件価格が20％マイナスになれば
リファイは出来ないし、それこそ新ファンドの設定も出来ないでしょ。
投資家ついてこないよ。

で、レジの賃料値上げ論者ってよくわかんないんだけど、需要サイドが
量的に拡大したり、賃借人の可処分所得がよくなるわけでもないのに
本気で法人向けオフィスと同じ二匹目の泥鰌がいると思ってるのかな。
超楽観論だね。

[65: そのー]

64さん

同意します。

LTV100、中古のマンションでも普通に出ています。都心じゃなくても
そんなの余裕です。ですから、担保割れも簡単です（笑い）
銀行（特に都銀）は全くローンが伸びなくなってきているので、
表向き、難しい事言いますが、実態はかなり甘いです。

あと、レジの家賃上げなど考えられません。
特に既存店子に対して家賃上げなど、口が裂けてもいえません。

オフィス賃料も、新規物件は別にして、既存店子向けは
値上げ率で、せいぜい年一桁下のほう。これは都心物件ね。

レジの継続家賃が上がるような経済状況は、今後まず考えられないです。

[66: 匿名さん]

皆が思うより、邦銀ってバカだよ。

たぶん今頃は米国のサブプライムローンの惨状を見て震えているよ。
お偉いさんなんか「うちもああならないようにキチンと審査してるんだろうな」なんて慌ててるに違いない。

邦銀が次にやるのは住宅ローン審査の厳正化と融資枠下げ。
審査をかなり厳格にするようになると思うよ。

デベ提携の35年フルローンなんてのはもうやらなくなるのでは。

[67: えーと]

>皆が思うより、邦銀ってバカだよ。


後段には同意しますが、
まだ邦銀は結構利口だと思ってくれてる国民が
どれだけいるか、やや不安です。
せいぜい世の中知らない大学四年生くらいまで
がだませる限界かと。

[68: 441]

確かに、銀行の審査は甘かった。1億円以上借りる部分も、自宅用ローンと同じ金利で大丈夫ですよと言われたし。結局そんなに借りなかったですが。

家賃ですね。今後の最大の注目点は。年率2-3%らい平均して上がっていくくらいは充分ありえますよ。

ある上場REITの資料によると、
レジデンス更新時、家賃に関して、2年前は現状維持が89.8％、下落が10.2％、1年前は現状維持が96％、下落が4％、最新では現状維持が77.2％、下落が0.6％、上昇が22.2％。上昇事例が出始めている。

大きな潮流は上昇傾向ですよ。

[69: 匿名はん]

銀行にしろ販売業者にしろ、
結局サラリーマンは、そのときその時点での成績を追ってるからね。
件数、金額、当座の利益・・・・
馬車馬は目の前の路面が危険かどうかは判断するけど、
乗せてる客がどんなところに行き着くかまでは関知しない。

形式上整えてローン組ませてハンコ押させれば、
銀行も営業マンも立派な成績あげたことになるので。

そのあと破綻処理になった場合には、
物件回収して残余の債券は回収業者に売るか、
損失処理してまた国税投入して救ってもらうか、
いずれにせよ未来の別の誰かの仕事だからね。

[70: 匿名さん]

しかし、ガソリン、ぱん、豚肉、牛肉、マンション価格が値上がりし、ビルの価格が急上昇したちょっと後にオフィス賃料が爆騰しているのを目の当たりにしているそばから、レジ賃料だけは上がらんとホントに思い込んでいる方々が多いのにはホント驚かされます。確かに賃貸に住む人の給料は上がらないまもしれないけれど、そういう人々が増えれば、需給に関係からも自然と賃料は上がるだろうし、貸す側に明確に値上げしたい事情があるわけだから、他の値上がり品と同じで供給側のシンプルな値上げしたい意欲から自然に上がるでしょう。

[71: 匿名さん]

≫７０
人口動向とか給与水準とかで不動産価格、賃料価格を語ること
自体が無意味であることに気付いてないんだよ。

だいたい人口動向はここ数年大きな変動ないし、給与水準は
下がってるんでしょ。
だったら不動産価格はここ数年下落してなくちゃいけないのに
上がってる。

じゃあなんで上がったのか。
みんな判ってるのに気付かない振りをしてるんだね。

不動産はサラリーマンしか買わないとでも思ってるんだろうか。

[72: 匿名さん]

ダメ押しで公務員の給料まで上がりはじめましたね。ようやく日本経済もデフレモードからインフレモードへ本格シフトしはじめましたね。値下がりするモノばかり集めたCPIもそろそろプラ転してくるでしょう。

[73: 匿名はん]

問題は不動産投資が、
インフレ上昇率を上回るパフォーマンスを出せるかどうかですね。
インフレの中、横ばいだと実質マイナスなので。

[74: 元祖匿名はん]

REITに入るクラスのレジの話ですか。
カテゴリー的に見ても絶対数が少なすぎません？
賃借人も「普通」のエンドさんじゃないし。
マーケットが劇的に変わるなどとは、とてもとても思えませんが。
そもそもレジ投資自体を皆嫌がってるのに。
遅れてきたデベが分譲用に独りがっついて買ってどうなることやら。

居住用賃貸だと、分譲以上に出せる予算ってシビアだと思いますよ。
それでなくても地方と比較すれば相対的には賃料が取れる都心物件の
賃料が3割5割上がるとか、本気で考えてらっしゃるんですかね。
そんな想定で買ってるプロは周りに一人もいませんが。
皆、開発モノのリーシングで、出口探しに一苦労ですよ。

何でもデベの思惑でマーケットが動くと過信しすぎなんじゃないですか。
たまたま不良債権や外資の投資の波に乗れただけで元気が出た人たちが、
大きな顔でインフレを語るのは寒々しいです。

[75: 匿名さん]

一般論として、インフレがしばらく続くと、「どうも現金預金が目減りしてるな、何にかえとけば目減りしないんだろう」との意識がめばえ、ふと不動産に目を向けると年20％以上の上昇が続いている状況をみて、あわてて不動産買いに拍車がかかる。これがインフレ時の本格的な不動産価格上昇に拍車がかかる典型パターン。その意味からすると、ここ数年の不動産価格上昇は、バブル崩壊の余波による下がりすぎた不動産価格の正常価格への戻しレベルの上昇であり、各国でここ数年発生した不動産ブーム的な動きとの比較でいうと、本格的な不動産ブームは、日本ではこれから２年間ぐらいでおこるインフレヘッジ目的に発生する不動産ブームということになるのではないだろうか。実際、レジの賃料についても相次いで値上がりのデータが発表されはじめているので、ここ数ヶ月はインフレと家賃上昇といった言葉から目が離せなくなりそうだ！

[76: 元祖匿名はん]

インフレにプライオリティ置いて投資してる人なんて、
プロでは殆どいないと思うよ。

3年5年でEXITが一般的だし、キャピタルゲイン前提ってことは
殆ど買い取り転売に近くなる。

本格的な不動産ブームって、デベの販売キャンペーンの台詞でしょ。
今頃、プロで本格的なブームとか寝言言ってたらドンビキだよ。

ネズミ講並みのセールストークだね。しかし。

価格高騰の正当性を不確定要素を声高に叫ぶことでしか主張できない。
換言すれば、今売ってる価格自体が、既にインフレや家賃高騰がないと
耐えられないものだってことでは。

[77: 匿名さん]

この1年の値上がりと、少子化等の極めて大局的な話とでマンション市場を語るのにどれだけ意味があるか。せめて過去10年の動向は頭に入れておかないと。

首都圏マンション供給戸数推移
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_b.html
首都圏マンション単価推移
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_d.html

マンション大量供給の始まった94年以降、需要が強いのに単価が下がり続けたのは、土地仕入れ価格が安かったから。（これは鶏と卵の話になるけど。）01年のREIT市場創設で不動産の流動性が増し、競合が増えて地価が反転したけど、マンションは単価が上がったと言ってもようやく96年の水準に戻った程度。

今後についても基本は仕入れ動向で決まる。総合不動産は向こう4年分は仕込めており、マンション専業デべは2〜3年が精一杯。いずれも今販売している物件より安くはない。価格転嫁出来るまでは単価を上げ続けるし、限界までくればその水準で仕込みを細らせて持久戦に持ち込む。競争力のない郊外物件の投売りについても最近は若干見られるけど、プロジェクト毎の資金調達が出来てない弱小デべ以外は粗利数%の範囲でしかやらない。こうしたデべの投売り物件で大手の物件が連れ安になるとは考えにくい。

デべにとってベストシナリオは供給継続・単価高値維持、ワーストシナリオは93年以前の低供給・高単価時代に逆戻り。いずれにせよ単価そのものががくんと下がる可能性は限りなく低いというのが業界担当者としての結論。

[78: 元祖匿名はん]

だから、別にデベの思惑通りに皆が皆買う必要はないでしょってのがこのスレの趣旨の一つなんですが。居住用財産については、デベの利益ごときに寄与するためにわざわざ高値で買う必要など全くないと私は思うので。

[79: 匿名さん]

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

[80: 銀行関係者さん]

ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

[81: 匿名さん]

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モル●タなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

[82: 77]

>78さん
あ、こんばんわ元匿さん。
その個人的な思いについては私も大差なく、別に今がお買い得と言ってる訳ではありません。立てて頂いたスレッド名に対する一考察ということでご容赦ください。

[83: 市場関係者さん]

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

[84: ビギナーさん]

まああれだよね。
長い目では確実に下がるとわかっているものに対して、
どういうつもりで買うのかと。

利用価値が減価＋金利＋ランニングコスト以上と思うなら下がろうが気にしないで買えるが、逆と思うなら誰も買わんよねと。

今更よっぽどのプレミア車種以外新車に資産価値求める人が少数なのと同様、新築マンションに資産価値を見出そうとしてる人なんて一部の転売屋か家に幻想を抱いてる人くらいだろうと思うのだがどうなんだろう。意外と私が思うより多いのかもしらんけれども。

で、需要は長期においてはそれなりにフローを稼げる、もしくはストックを持った移民を多数受け入れるってのがない限りは減るのは確実。となれば供給サイドがあとどれくらい数だすのかと、そういう話なんだろう。
公的部門、企業、個人、それぞれ事情は違うがとりあえず今のところ3者ともあせって売りに出す状況じゃないけど、金利が上がればまあ少なくとも不動産屋はシビれるだろうなぁと。

私個人は子供の都合で3年以内に長期居住物件を買うか借りるか決定しないといけない事情がある団塊Jr.なわけなのだが、ぐだぐだいいつつんー迷う。どうすんのがいいんすかね。賃貸も分譲も微妙なのばっか。

[85: 事情通さん]

一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。

不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。
他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。
REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに８０さんが書いておられるとおりですよ。

いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。
翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？　仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。

十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。

[86: 匿名さん]

＞８３
ていうか、利回り２％台までreitを買い上げた論外の人々はここ３ヶ月の暴落ですでにアウトになっているんじゃないの。
やっぱり、実際の不動産と上場reitとは分けて論じないと、なんかピントがはずれているような気がするよね。
ま、いずれにしても、毎回、引っかかるのは、証券会社の営業マンに勧められた老人と厚生年金の運用担当者なんだろうけど。
ただ唯一の救いは、reit運営担当者が賃料上げをやってくれて、高騰したエクイティ価格が正常な評価価格になってくれることだけどね。つまりインフレが脇の甘い老人と日本の年金を救うと。意外とこれもありそうだけどね。

[87: 匿名さん]

＞＞８６
素人談義は無用ですよ、時間と労力の無駄ですから

[88: 住まいに詳しい人]

＞＞５８さん、おつむ大丈夫？

あなたの論理が正しければ、土地本位制の最たるもの、あの８０年代後半からの狂乱地価は何故起き、何故その後バブルが弾けて不動産価格大暴落が発生したんですかね？　実にお粗末な論理展開ですよ。。。

[89: 匿名さん]

＞８８
５８の言う土地神話が続いているという意味は、結局のところ銀行の融資基準が相変わらず相手方の不動産価値に依存しているということを指していて、バブル崩壊で付随的に発生した一般庶民の土地神話が崩れたことを意味しないことを流れから理解すべきだと思いますよ。
一般庶民の土地神話が崩れているからこそ、これまでの不動産価格高騰はプロが主導した、まだ理屈で説明のつく範囲内の下落しすぎた相場の戻しであり、これからはじまる更なる高騰は一般庶民に土地神話が復活することによるややオーバーシュートぎみのミニバブル的な高騰ということになるんじゃないすか。つまり、これまでは馬なりで利益を計上できたデベがこれからは自分の腕で利益をつくりあげていく実力勝負の局面になりつつあると。

[90: 匿名さん]

投資部門別売買動向見れば判りますけど、昨年10月以降、REITを買い越してるのはほぼ外人のみで、個人は一貫して売ってますよ。外人は利回りなんて期待してなくて、専ら賃料上昇によるキャピタルゲイン狙い。昔から持ってるような個人の配当重視層は取得価格が低いので投資利回りは悪くない。
昨年夏以降のREITは猫も杓子も上がり続けていたので調整はするでしょうが、調整すれば当然利回りは上がる訳で、今後のオフィス中心の賃料上昇を勘案すれば新規投資口発行に左程影響があるとは思えません。もちろん、物件競争力が弱い、AM能力が低い等でNOIを高められないREITは下がるしかないのでしょうけど。

[91: 物件比較中さん]

独身です。
そろそろ貯金もできたし、もう結婚もしないと思われるし、周りが不動所得ブームっぽいので、
都心に5〜6000万で小さなマンションでも買おうかと思っていたのですが、
ここを読んだら、あと数年は賃貸でコツコツ貯め込んでおいた方がよさそうに思えてきました。色々なお話をありがとうございます。