23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[401: 匿名さん]

＞でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・
その通り。だからみなさん無理やり都心周辺に住んで、排気ガスの
なかで子供を保育園に預けたりしている。
駅ビルのパスタ屋で大声で泣き叫ぶ子供を
あやしながらランチを掻きこんでいる30歳の愚かなママを
周囲の客があきれて眺めていたりする。

[402: 匿名さん]

自分たちが住みたいと言うのもあるだろうけど、子どもを有名私立に
通わせたいというのも理由として大きいのでは？

[403: 匿名さん]

マンションが高くて売れない→デベはやがて値段を下げる。

と，本気で思ってる人がいるんですね。
デベはあくまで利益優先。高い金出して土地買ったのに安売りするわけ無いでしょ。

今後はあなたたち一般庶民が買える様に郊外に4-5000万ぐらいのマンションを作ってくれますよ。
都心のマンションは金持ち対象です。2000-2004年みたいなことは2度と起こりません。
待ってても都心は買えませんよ。

[404: 匿名さん]

頭が馬鹿なら無理な願い。大抵は男の子は母親の知能と父親の容姿を受け継いで生まれてくるものだ。
都心に住むのは、むしろ都立高校、公立小学校の優秀な教育環境を享受できることのほうが大きい。
庶民が、家に金をかけ子供に金をかけたら老後は破産するしかないよ。

[405: 匿名さん]

公立中学は駄目なの？　中学だけ私立ってあるかなあ・・・。
それに現状、小学校からと、中学から私立の選択は東京がトップでは？
なのでおのずと、公立に頭のいい層の率が低くなってしまうのが現状。

[406: 匿名さん]

４０３．同意！！
ガソリン代が上がったのは原油価格の上昇のせいだと納得しても
マンション価格が上がったのは土地価格の上昇のせいだと納得できない
のが不思議だな。

ガソリン代も、みんなが車に乗らなければ安くなる？
ならないよ。タクシーもいれば、トラックもガソリンで動くんだ。
マンションで売れなきゃ賃貸用に子会社に売ったり、それこそ
ファンドの一棟売りとかに流れてきたんじゃないの。
プロは失敗してもそれを素人に放出したりしないよ。
それをやったら、業界他社の売り物まで被害が及ぶでしょ。
そんなの、アパレルでも飲食でも商道徳の基本。

[407: 匿名さん]

公立中学はどこでも定員割れしてますよ。教師に対して生徒数少ない。

[408: 匿名さん]

＞中学から私立の選択は東京がトップでは？
それだけ（祖父の代から）裕福な家が多いってことです。

[409: 匿名さん]

都内でも商店街の子供はみんな中高は区立ですよ。
中学までは区立で別に問題ないんじゃないの。
区立高校は学区制がないから成績次第でどこでも通えるようだ。
筑波大駒場とか国立だってあるし。
高校からなら早稲田高等学院も慶応日吉もあるし

[410: 匿名さん]

×区立高校
○都立高校

[411: 匿名さん]

麻布、開成は中学からだけど、印旛沼からでも通える
しかし都立高校は、溝の口や市川からは絶対に通えない。
東京のよいのは優秀な都立高校があって教育費が安くあがるという
ことだと思うのだが。

[412: 匿名さん]

東京の公立小学校・中学校って、校庭がコンクリートだったり、
プールがなかったりが多い。まあ私立もそういうところも多いが。

[413: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと、藤巻さんの本を推奨したら笑われたので、水野和夫の本を
読んでいる。はっきりいってこの人頭は藤巻さんより悪そうな気がした。
レトリックが凝りすぎで話が回りくどい。一言で説明できることを
4ページも費やして書いていたりする。

『人々はなぜ、グローバル経済の本質を見誤るのか』日本経済新聞社2200円

それによると、今後のわが国の景気回復には資産価格を上げていくしかない
Ｐ204だそうだ。
企業価値すなわち株価を上げるには給与を抑えて企業利潤の割合を高める。
要するに、これからは株価不動産を持っていてその含み益で金を借りて使えという
話らしい。

[414: 匿名さん]

つか、優秀な公立高校なら埼玉千葉にもむしろ割合として
多いのでは？　逆に言えば優秀な私立が東京ほどないから。

[415: 匿名さん]

公立高校の話もうやめない？さいたまに優秀な公立高校が多いと23区のマンションは安くなるわけ？

[416: サラリーマンさん]

まあ、別に高く売ろうがどうしようがデベの勝手。
売れ残れば苦しむのはデベ自身だし。

我々リーマンは自分のライフスタイルや転機に合わせて、買うかどうか判断すれば良いだけ。
自己責任社会だから。

ただ、郊外でも5000万？
リーマンの所得は伸びないし、社会保障負担は増えるしで5000万の物件を買える層は減っていきそうだけど。
少なくとも1馬力ではきついでしょうね。

[417: サラリーマンさん]

>>413
少なくとも株は下げまくりだね。
しばらく下げ続けそう。
サブプライム問題から始まり信用収縮問題にまで拡大してるし。

不動産はどうなるのかね？
株だけが下がり、不動産は上がるというシナリオは考えずらい。
株も不動産も下降という可能性が高いように思う。

[418: 匿名さん]

雲行きが変わってきました。
値上がり組もヒヤヒヤされているのでは？？？

[419: 匿名さん]

これからは、ワンクッション置くんだよ。
つまり今まではマンションの頭金500万とか貯金したけど、これからは
500万を運用して1000万にすることを考える。
それを2馬力夫婦そろってやる。
500万を株に投入するのが嫌なら、4000万の中古１ＬＤＫでも買って
貸したらいい。坪単価220万なら60㎡。月20万で貸す。
ローン12.7万、管理費等2万、税1万でキャッシュは5万残る。
10年後に4000万で売れたら残債は2800万、経費控除後1000万残る

そうやって10年後2000万を頭金にローンを組むか、親から2000万借りて
ぎりぎりのローンを組むのがいいのか。

>>417
大局観無さすぎ。10月に何があるか思い出そう。

[420: 匿名はん]

＞419
運用がそんなにうまくいくかね？
ただでさえ、日本人は株や投資が苦手な人種なのに。

[421: 匿名さん]

>>420
若い人は株や、ＦＸが詳しくても長期の投資の基本がわかっていない。
株も不動産も真価の高いものを安値で買い長期に持ち続けることが重要。
どう考えたって預貯金で資産が増える時代ではない。

短期で増やそうと思うから失敗するんだよ。
それと、努力や勉強は必要だ。あてづっぽうでうまくいくなら
宝くじでも買うほうがいいだろう。

[422: 匿名さん]

＞運用がそんなにうまくいくかね？
うまくいくかね。ってあなた他人事じゃないんだから
うまくいくために何が必要か必死こいて勉強するんださ。
リスクは、評価してヘッジしてマネージするべきものだ。
そのためにはリスクを想定して対応を考えておく。

＞ただでさえ、日本人は株や投資が苦手な人種なのに。
ちがうよ。臆病で貯金好きなだけだが、ここまで低金利でも
平気で貯金している愚かさが米国に付け込まれる。というか
政府にもつけこまれて、国の借金の肩代わりを国民が担っている。
その原因は「臆病・不勉強・受身」この３つ。

[423: 匿名さん]

水野和夫さんの本で役立つのは、もう政府に頼れない。
政府が国民の利益を守れた時代は終わったというくだりだ。
彼は帝国の時代・新中世の始まりと「誤解を招きそうなレトリック」
で表現しているが。
政府が言うのは
「用意した。うまくやれ」

ただし心を開いて、自分らしい生き方とは何かを考えていけば
資産を作るというのはそれほど難しいことではない。
といろんな人が書いているｗ

会社勤めだって「オレにサラリーマンなんて勤まるだろうか」
なんて言ってる暇なかんべ。会社入ったらとにかくやること
一生懸命やって賢く成果を上げるように努力するだろう。
投資も同じだと思うけどね。

[424: 匿名はん]

一部の人が投資がうまくいったとしても
大半は損するんじゃない。
長い歴史を見ても、投資に対して前向きというスタンスは
なかなか難しいだろう。

[425: 匿名さん]

人生って
自分がどう生きるか
を考えるだけで精一杯だろ。大半がどうなるかまでわからないよ。

確率論で生きるのはギャンブラーだけだよ。
大半が不合格の入試だって大半が落とされる面接だって
受けなきゃはじまらんだろうし、受けてきたんじゃないのかね。

預金に対して前向きに生きるのもいいが、国も社会も保証して
くれない。
一つ教えると、とにかくこれから国民はジェットコースターに
乗せられるんだそうだ。
怖かったら目をつぶってつかまっているしかない。

みんなを幸せにするのは、自民党でも民主党でも難しい。日銀の
福ちゃんだって難しい。
せめて自分が自分らしく生きるために主体性を持って資産を増やそうと
思うこと。それでせめて家族を幸せにしてやろう。子孫にわずかでも
遺産を残してやろうという志を持ったらどうかって話だ。

[426: 匿名さん]

失敗は誰でも怖い。
会社の仕事だって失敗したときの対処が大事だろう。
すぐに対応し非を認める。次に繰り返さない。
でも失敗を恐れたらいい仕事はできない。失敗したときに
カバーしてくれる味方を用意して仕事するんだと思うけど。

前にも書いたけど『マネーの公理』
ここに投資の大原則はすべて書いてあるよ。
必要なのは、長いスタンスを持ちつつ失敗したらすばやく損切りする
不動産は2割下がったら売る。株は１５％下がったら売る。
これがなかなか出来ない。
損する人のパターンは似ている。仕事の出来ない人もよく似ている。
言い訳ばかりでやろうとしない。やろうとしない自分が
賢いと勘違いしている。そりゃダメだ。

[427: サラリーマンさん]

>>419
あなたを信じて、本日　株を買いました。
10月に上がらなければ責任とってくれますよね？

大局観のあるあなたならお見通しなんでしょ？

[428: 匿名さん]

そういう嫌味を書く暇に夕飯でも食べたら。

人をからかうとか疑うとか偉そうだとか反感を持つ姿勢自体が
あなたの閉ざされた心を象徴しているよ。

ところで何を買ったの？地銀株（上位行）は今底値だと思うけどね。
それと10月に何があるか君は気付いたのか？

＞10月に上がらなければ責任とってくれますよね？
人を頼らず自分を頼れ

＞大局観のあるあなたならお見通しなんでしょ？
そういう言い方しているからあなたは大人になれない。
もっと心を開いて素直になったほうがいいよ。

[429: 匿名さん]

マンション買うにしろ、株を買うにしろどうして自分で信念持って
行動できる人が少ないのかね。
誰かのアドバイスが聞くのは金を払ったときだけだよ。
無償の掲示板の書き込みに対してあなたは、何も払っていない。
何も払っていないものにリターンを期待するのは卑しい行為だ。

買ったなんて、時間外だから嘘に決まっているしいくらでも取り消せる

くだらない書き込みはなんだか自分がバカにされたと思ったからか？

だったら悪かったね。

[430: 匿名さん]

不動産を安く買って長く持つって、前の部分がもうできないのに、
ただのいやみに聞こえてしまっているのではないかな？

[431: 441]

このサブプライムのお陰で、合従連衡が始まりますな。
ケネディクスが増資したのも、これからの混乱に乗じて、まとめて買い漁るつもりなのだろう。
皆さんが言うようにファンドがもう引き気味であれば、増資はしない。
そしてこういうところが、賃料を積極的に引き上げていく。

[432: 匿名さん]

どうもここは貧民の妬みが多くて困るな

[433: 匿名さん]

>>428
1000万を10年で2000万にするのって年利7％ぐらい。現状では結構難しい。

でも10年間、家賃20万払ったら、2400万。

5000万のマンションなら頭金1000万で2400万ローン払ったら、残り2500万ぐらい。10年分の管理費など入れても300万ぐらいでしょ。

10年後に2000万の頭金で5000万のマンション買うのとどっちが得ですかね？

[434: 匿名さん]

家賃20万払うような人はたいてい家賃補助が結構付いているよ。
家賃・管理費込みで16万くらいのところに、6万円くらい補助で
10万以下で住む例が多いのでは？

[435: 匿名さん]

>>433
物件の想定耐用年数と居住者の生存期間によるな。

[436: 匿名さん]

>>427
大引け後の419の書き込みを見てどこで買ったんだね？
ナイトマーケット？相対？
ま、どっちにしろ適当な事を書くもんじゃないよ。
一日待ってから書き込めばまだ信憑性あったのにねｗｗｗ

>>428
低脳な釣り師に釣られるなってｗ
　
　
日経の一面は年金資金の不動産市場参入でしたね。
さて、不動産の投売りはまだかな〜。

[437: 匿名さん]

10月って郵政民営化？？

ところで、消費者が急な値上げについてこれないからマンションが今年中にも投売りって説、そりゃ在庫が溜まりまくって株価も大暴落しているような弱小デべなら金融機関に返済を迫られ投売りするのでしょうが、大手処は消費者がついてこなければ「じっくり待つ」スタンスでしょ。別に売行きが悪くても賃貸オフィスがしっかり稼いでくれる。中堅デべはそもそも再来期の用地が十分確保出来ていない（3月時点で住不は100%確保、藤和不は25%程度しか買えてない）。収益平準化の為販売長期化もやむなしという状況。

ここで投売りを待ってる人って弱小デべの売れ残り物件が欲しいの？

[438: 匿名さん]

↑　違います。
人より少しでも安く物件を購入したことを、人生の誇りにしたいだけの人間です。

[439: 匿名さん]

４３７さん、

藤和不動産に関する記述ですが、何かIRにでも再来年分の用地取得が遅れているなどと書いてありましたか？２５％という数字は何を根拠に出しましたか？もし具体的な根拠があれば教えて下さい。

藤和を含め、準大手不動産各社も来年、再来年分の用地は１００％取得済みで、３年先の最後の1/4年から半年分を現在仕込み中というのが、正しい認識だと思いますが。
ごく小規模の未上場デベなどについては知りませんが。

特に庇護する気はありませんが、いくら自由な書き込みの場でも、誤解を招く記述の場合は風説の流布にもなりかねず不適切と思いますので。

[440: 匿名さん]

↑
４３７さん、

おっしゃっている主旨を勘違いしていました。失礼しました。
あくまで今年の3月末時点で見た、再来期（２０１０年３月期）のことをおっしゃっているのですね。そうであればおっしゃっている通りで正しいです。
準大手でも、通常決算末で見て向こう2年間余り分の販売のためのマンション用地は確保しているので、おっしゃっている内容（1年と２５％分しかないと思ってしまいました）が事実にそぐわないと勘違い致しました。お騒がせ致しました。

[441: 匿名さん]

それにしても、ＮＹ、日経すごいあれ方だね・・・

[442: 匿名さん]

マンション相場に影響出るよね。

[443: 匿名さん]

行き場の失った金が世界中の株式市場を嵐に巻き込んでいる。
今後、ファンドマネジャー達はどこにポジション換えを行うのかが
ポイントですね。債権、為替・・急激な円高。
日本の不動産市場に一時的でもグローバルな投資資金が
ポジションセットされたら、どうなるのでしょうね？？

[444: 匿名さん]

ていうか、ここ１ヶ月で日本円ベースで日本の不動産を買った豪州、香港系のファンドは、為替だけで15％ぐらい含み益ができたんじゃない。
その分、損をしているのが、日本人主婦FXプレイヤー。過去トレンドに乗って豪ドルを106円で買って大混乱ってとこでしょう。だいたい証券会社が高利回り外債を積極的に売り出すと、相場が反転するよね。

[445: 匿名さん]

４４２さん
下がるという意味なのか、上がるという意味なのか？？
マンション相場に影響が出るって・・

[446: 匿名さん]

４４２だけどどうなるかは分からない・・・
そんな事書いているうちに、１６０００円わちゃった！

私「大変なことになってきた！」

妻「そうよ。二宮君のことでしょう。えっ！違うの中井君のこと？」

私「・・・・・株の大暴落が止まらない。」

妻「えっー！　じゃ、私何をすればいいの？　とりあえずトイレットペー　　パーでも買いに行った方がいいかしら。」

私「・・・・いや。そのままテレビでゴシップ見ていてくれればいいよ」

妻　「なんだ。　普段と変わらないじゃない。」

[447: 匿名さん]

誰かさん曰く、ここで株を買うべきなんでしょ。
彼によると株に500万投資して1000万にすれば良いだけなんだから。
10月には相場回復との予言もしてたし、資産を増やすチャンスだよ。

[448: 匿名さん]

いや、その彼は、言葉によると、先週か週初めにもう株・投資信託
買っちゃったはずだよ。

[449: 匿名さん]

10月頃解散総選挙とかあるかな？
それなら株価はあがるよね。

[450: 匿名さん]

>>448
そうか。
彼は学者みたいに偉そうに言ってたけど大した事ないね。
含み損状態じゃん。
彼こそが大局観無かったって事か。

[451: 物件比較中さん]

株ですが、

いっぺんに買っちゃまずいけど、
ま、打診買いをはじめていいレベルですね。

持ち株一部売って、不動産でも買っとくかと思ってた人には
明らかにマイナスですね。高額物件の足が鈍るでしょう。

10年国債が1.6%台に戻ったのはちょっとすごいね。
方や3ヶ月TIBORは一環して上げ続けて0.81%か。
これだと、住宅ローン金利は上げ続けちゃうね。

[452: 匿名さん]

TIBORは06年初頭の高水準、長プラは05年の低水準。
中小企業等は資金調達が大変ですね。景気に影響が出そうな状況に
なってきましたね。

[453: 入居済み住民さん]

397です

>子育ての25年などあっという間に終わる。
>少子高齢化社会というのは、それから先の35年をどう生きるかという
ことなのだ。

そうですね。だからウチの場合は、家族が4人（子どもが二人）もいるのは、せいぜい25年なので、その間だけは、120平米は必要だなと。ある程度納得いく周辺環境で、25年雨風が凌げる場所であれば、それでいいと。セキュリティ、災害耐性、流動性から、マンションがいいかなと。

まぁまぁの環境で、日当たりがよい一流デベの120平米のマンションが余裕をもって買えるのは、私には城南だけでした。（私は湾岸は趣味ではないので）2億円も家にもってかれるのは、今の私には過大なリスクと思いました。

多分、教育には相当のお金をかける余地があると思います。住宅に過大なお金を縛り付けられて、いざというときに、金銭上の理由で教育に妥協をするのはつらいので、住居への投資はそこそこにしました。

例えば、海外の名門大学は生活費も入れると、相当高くつきますから。

子どもが巣立っていく頃には、少しは蓄財もできてると思います。25年後にマンションを売る際に、減価が5000万（年200万円）で済めばバンバンザイです。多分無理でしょうが。

>都心居住は50代60代70代のシニアが、手じかにうまいものが食えて
>いい映画やいい買い物や芝居やコンサートにいけるからありがたいのだと
>思う。

そうかもしれませんね。ただ私が年取ってまでせわしくて、若い人が沢山の東京にいたいかどうかは分かりません（東京育ちで故郷もないですが）でも、二人なら80平米もあればいいでしょうから、都心もチョイスには入ってくるでしょうが。50代なら都心もいいかもしれませんが、そもそも50代はシニアではないし、子どもも独立しません。

70代になってまで、都心の新しい高級店に食事に行きたくなるか、ちょっと疑問です。湘南あたりに住んで、近所のなじみのおいしい小さい店に通うほうが、まだ想像つきます。

子どもが独立したあとは、どちらかというと、海外か日本の数箇所に小さい住処をもって（借りて）東京にはときどき遊びに来るという感じをイメージします。家内は欧州大陸、私は米英に住んでおりましたので、海外のよさも少しは分かっています。

日本は日本なりのいい点が沢山あるのですが、それが仇になって、日本にしか目がゆかないのが欠点だと思います。メディアも完全にお抱えジャーナリズムで、大事なことはほとんど海外メディアや外人の友人から入ってきます。

今後いろんな意味でグローバル化が進む中では、東京に住むことによる不利益が拡大しないといいなと時折心配になります。

東京の文化的な集積も今後進んでいくと思いますが、まだまだ国内偏重で物足りません。都市としての成熟が進まないと、東京の街の魅力は翳っていく気がします。

[454: 匿名さん]

＞まぁまぁの環境で、日当たりがよい一流デベの120平米のマンションが余＞裕をもって買えるのは、私には城南だけでした。（私は湾岸は趣味では＞ないので）2億円も家にもってかれるのは、今の私には過大なリスクと思＞いました。

＞多分、教育には相当のお金をかける余地があると思います。住宅に過大＞なお金を縛り付けられて、いざというときに、金銭上の理由で教育に妥＞協をするのはつらいので、住居への投資はそこそこにしました。

ということは、買わなかったという意味ですよね？

＞子どもが巣立っていく頃には、少しは蓄財もできてると思います。25年＞後にマンションを売る際に、減価が5000万（年200万円）で済めばバンバ＞ンザイです。多分無理でしょうが。

ん？　買ったんでしょうか？
もうちょっと分かりやすくお願いできないでしょうか？

[455: 匿名さん]

日銀の政策金利が万が一、今月上げられなければ
また住宅の価格が上がるんだろうな。

今の市場では円高は利上げを織り込み済みでしょ。
ここで利上げをしなければ、ますます円安に進む。

そもそも日本企業の株価が高すぎる。円安で儲けてる
だけだな。

[456: 匿名さん]

>>433
レバレッジを考えていない。
インカムとキャピタルのトータルを考えるべし。
不動産が値上がりするリスクヘッジ（買えなくなる）に対しては
賃貸不動産を買うのが一番。
もし不動産が上がらないなら持ち続けてインカムゲインをねらう。
下落するならフルローンでいくらでもマイホームが買える。

>>436 サンキュー

>>437
郵貯の資金が株式市場に流れる。そのまえに買い場ができるのは
それなりにいいことだ。

後半は全く同感。

[457: 匿名さん]

>>453
キミのような人を廊下トンビというんだよ。

[458: 匿名さん]

失礼４５７は＞４５０　でした　スマソ↑

[459: 匿名さん]

>>450
大局観の意味のわからない人が若干いるのは本を読まないのと
哲学がないからか。
一年半年の流れが大局観ではない。
２０年４０年のスパンで自分の将来ビジョンを考えるという意味。
１０年２０年かわらないのは、わが国の財政赤字。
少子高齢化の流れ。
それが一極集中なのか資産インフレに動くのか。多すぎる円のベースマネー
と信用創造の停滞は今後どう動くか。そういう話をしただけだ。

何か書けばえらそうに上からモノを言うとしかとれない子が多いのは
周りに年長者がいないからだろうか。

２３区のマンション価格と株式相場の動きはあまり関係ないよ。
関係あるのは金利。
８月の利上げはない。それどころかりそなをはじめ８月の長期金利の
キャンペーンは凄まじい低金利だ。

人の批判はいいから、だれかもう少しまともな論陣を張れる人はいないのかな。

[460: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

これ、販売価格５０００万台だった気が・・

[461: 匿名]

思ったんですが、
不動産価格って、なーんていい加減なんですか！
1年で2-3割も値が上がるなんて。（資材の高騰って言っても、すでに仕込み済みだったわけですよね？）
さらに、今は暴落の可能性が語られてるし…。

秋発売の物件も価格未定のラッシュ。
ようは、様子みて価格を決めようって事でしょ？
この値付けのいい加減さが、需要をいっきに減らすような気がします。

マンション価格の中身を、もっと情報公開すべきではないかな、と思いますが？

[462: 匿名さん]

＞マンション価格の中身を、もっと情報公開すべきではないかな、と思いますが？

最初にお断りしておきますが、私はデベではありません。（デブかといわれると否定しずらい
ものを感じますが）

マンション価格（新築）＝仕入れ土地価格＋ゼネコン発注工事費＋企画・設計費＋販売経費＋利益

でも、仕入れ土地価格は本マグロの価格と同じで「セリで決る」わけで
いいマグロは銀座の金田中とか久兵衛が競り落とし、築地すし好あたりはそこそこのものを安く仕入れる。
高級土地や大規模プロジェクトは大手が高値で競り落とし、中堅以下は千葉埼玉しか買えない。
スーパーゼネコンは、大手さんの仕事ならお付き合いでとる。
普通の中高層は中堅以下どこでもできる。
価格の中身を公開しても意味はない。流通経費で中抜きされているわけではないからだ。
というか建築工事費の見積もりチェックなど素人はできない。積算という分野は相応の専門
技術なのだ。
インスペクターを内覧に使うくらいなら、むしろ購入時に設計図閲覧や土地取得価格予想に
使うべきだ。

この万台は、過去１０年以上問題視されてきて消費者契約法とかできた経緯があります。
問題は、不動産販売会社は建築の専門家ではないし、建築インスペクターは不動産価格に
うといというさまざまな問題がからんでいます。簡単ではないです。


というか、価格の透明性を追求しても「相場もの」には意味が無い
工業製品でも流通経路がいくつもあって選択可能なものでもない。

[463: 匿名さん]

>>461
マンション販売は公益事業でもなければ、福祉事業でもない。
価格が不透明なのは、薄型ＴＶでも、ＢＭＷでも皆同じでしょう。
工業製品には市場価格やメーカー希望小売価格があるけど
一品ものの不動産には、そういう概念はない。
売れるか売れないかと駆け引きで価格が決る。これは新築も中古も
さほどかわらない。
そういうものも世の中にあるということを納得しないとダメでしょう。
文句いってそれじゃ価格はこうですと説明されても理解できないと思いますよ。

デフレ世代は、消費者主導の市場というのが体になじんでいるから
高いものは買わない。待てば安くなる。価格の透明性、説明責任
みたいなものが一種神話になってしまっていますよね。
株なんかも村上某みたいな理論株価を信奉する。

でもものの真価というのは、価格とは別のところにあると思うのです。
生きるとはモノの真価を見抜く目を磨くことかもしれませんよ。
価格＞＞真価
と思うなら買わなければいいだけです。
欲しい　
価値がある
価格が妥当
この３つは往々にして一致しないものです。

[464: 匿名さん]

>>462
×この万台は、
○この問題は、

[465: 匿名]

>>461
マンション販売は公益事業でもなければ、福祉事業でもない。
価格が不透明なのは、薄型ＴＶでも、ＢＭＷでも皆同じでしょう。

う〜ん、BMWの価値は車雑誌とか読めば普通に理解できるけど、
5000万円で去年売ってたマンションが8000万円に値上がりするのは、どう考えたって理解不能では？

公共事業じゃないっていっても、
野菜やガソリンの値上げのスケールが違うわけだから、
できるだけ値上げしないようにする企業努力も必要なのでは？

[466: 匿名さん]

>>356
マルチ投稿はやめようよ。

角部屋だし坪単価３３０万で売るのは別におかしくはない。
仮に２９０万の元値としても７１００万だと思うけどね。

５９００万なら坪単価２４０万だけど中住戸でも２７０万？の
この物件でそれはありえないよ。

それと、この売主「居住中」って書いてあるから個人でしょ。

＞できるだけ値上げしないようにする企業努力も必要なのでは？

そういう企業もいますよ
フージャースっていいます。

築地の寿司屋は企業努力で安くうまい寿司を食わせるけど
銀座の寿司屋は企業努力でどこよりりもいいネタを仕入れて
固定客に売る。

逆に、地価が下がった２０００年頃、銀行みたいに公的資金の
注入などなかったでしょうよ。大京も、藤和もみんなよその
お世話になっているでしょう。

勝手に暴利をむさぼっていると思うならあなたが買わないだけで
いいでしょうよ。
そういう供給構造の世界ではないんですよ。不動産というものは。

たとえば、ホテル。
定価があってないみたいなものでしょう。シーズン中は高く売って
シーズンオフは安値で売る。飛行機だって前売りは安いでしょ。

場所取りビジネスって売れるときにいっぱい稼いでうれないときに
備えるものなのですよ。

[467: 匿名さん]

>>465 ↑

[468: 匿名さん]

4階だからこの価格は無理じゃない？
買う人がいたらどんな人かなあ・・・

[469: 匿名さん]

461さんが言いたいのはデべの利益なんぞのために、
長期ローン組むのがアホらしい、
売り手市場になりつつある現状は高値掴みを助長させてる、ってことだと。
ここのスレは高年収の方々が多いし、
投資としてマンションを見てますけど、
庶民は一生に一度か二度しかない買い物です。
ここ最近は価格表すら出さないデべがありますし、
上のレスで中古の部屋が出てるデべなんぞ、
検討者の年収で価格表を変えてるって噂もあるくらいですから。

[470: 匿名]

マルチではありません。他の人の投稿例を参考にさせてもらっただけです。

マンション価格は時価でオッケーって事なのですか？

定価があってないような物事を当たり前に肯定するのは何故でしょう？
なにげなく納得してる（させられてる？）矛盾に、疑問を持つべきでは？

[471: 匿名さん]

いいんだよ。誰がいくらで売ろうが自由だろう。
世の中には、掛け値、指値もあるわけだし。

個人が売っているのを公の掲示板でとやかく
いうのは、金曜の新聞にも書いてあったように一種の「営業妨害」
でしょうよ。

たのむからスレタイに沿ったまともな話にもどしてよ。

[472: 匿名さん]

２３区のマンション市場は、庶民が買わなくてもちゃんと動く。
庶民は郊外にいくらでもリーズナブルが物件があるよ。

[473: 匿名さん]

銀行バブル崩壊も近し！！！

[474: 匿名さん]

23区って言っても足立とか安いでしょ。

[475: 匿名]

461です。

言いたかった事は
23区のマンション価格は、欲しい人がいっぱいいるから、
これからも値上がりするという意見に対して、

いくら時価って言っても常識的な範囲があるのでは？
今の都心部の価格上昇は非常識でしょ？調子に乗り過ぎなんじゃないの？
欲しいと思ってた人の気持ちも冷めてしまってますよ。
って事でした。

では。

[476: 元祖匿名はん]

不動産は希少性なり固有性なりがあると言われています。実際あります。

しかし、今売られているマンション、隣りの部屋、隣りのマンション、
エリア内の競合物件、既分譲、未分譲まで入れていくと、その個別性は
かなり怪しくなってきます。デベ、設計、施工の組み合わせも。

どなたかの投稿ではないですが、2月に竣工した物件が、3割、4割増しで
半年後に築後未入居で出ていたとして、どう思うのかはまさに目利きなり
真価の見極めなりが問われるとは思います。

買える買えないも大事ですが、買う買わないも消費者の大切な判断です。

アニヤのエコバッグを結局4つ仕入れ出来、身内友人にも配りましたが、
ヤフオクで＠3万で数並んで売られているのを見ますと、何だか悲哀に
近いものを感じました。その感覚に今の都心マンションは若干近いです。

[477: 匿名さん]

だから常識的な価格の郊外に住みなさい。
無理して都心に住むことはない。
六本木ヒルズレジデンスの住民に調子に乗ってんじゃねえ
と野次ってきたらどうですか？

[478: 匿名さん]

４６１さん
日本は一応、自由主義経済社会です。
規制がないかぎり、値段をいくらにするかは売り主の自由です。
１００円で仕入れた物を１０万円で売ろうが自由です。
詐欺でない限り。
本当に非常識な価格なら売れないだけです。

値段をいくらにするかは売り主の自由ですので、買う側は適切な値段か知識を身につけて買わなければいけません。

私は、今の価格では購入は控えた方がいいと思ってます。

今は、株価下落ですので逆に購入チャンスかと思っています。
さらに下落して痛い目に会うかもしれません。
自分の責任で買うだけです。
株価を適切な価格にしない政府が悪いなどと言うつもりはありません。

[479: 匿名さん]

>>私は、今の価格では購入は控えた方がいいと思ってます。

私もそう思っていますが、
このスレ読んでいるとバブル時代を引合いに、
「価格が戻りつつある」って認識の方が多いですよね。
貧乏人は郊外へ、のような。
一部には「これから郊外が上がる」って方もいるし・・・

先のことはだれにも分かりませんが・・・

[480: 元祖匿名はん]

貧乏人（＝カネのない人）は郊外へと言う台詞は、都心部にたまさか住む
人間の嘲りが半分、残りの半分はデベの販売戦略の本音に他なりません。

いずれにせよ、居住する当事者からすれば関係ない部外者の発言であり、
判断は自らの手で行うべきと思料します。

[481: 匿名さん]

＞＞４７８さん

法的には契約自由の原則ですから、ある意味そのとおりですが、現実はそんなに単純じゃないですよ。

適正価格（市場価格等）から著しく乖離した価格で売買取引した場合、税務上の問題を避けられません。

売主が不当に適正価格より安く売れば、差額分は買主に対する贈与（所得移転）とみなされ課税されますし、逆に、不当に適正価格より高く売れば、売主に対する贈与（所得移転）とみなされ課税されます。

適正価格から著しく乖離した価格で売買取引すること自体は違法ではありませんが、上記のような税務上の問題が生じる（無駄な税金を払うハメになる）ため、常識と良識あるマトモな人たちはそのような事はしません。

これくらいの常識はお持ちになるべきでしょうね。

[482: 匿名さん]

若干補足すれば、もしも法人間の取引であれば、利益操作や粉飾決算の疑いを持たれる恐れもあるため、まったく法的に問題がないとも言えません。

更に云えば、本来の価値よりも不当に低い価格で売却して会社に損害を与えたと認定されると、背任罪や特別背任罪等に問われる可能性も否定できませんね。

従って、適正価格から著しく乖離した価格で売買取引を行うことは、法令順守の観点からも、法的責任にまで及び得る大きな問題となる可能性が高いでしょう。

この程度の常識をしっかりとわきまえて頂く必要があると思います。

[483: 匿名さん]

なんでも常識と言えれば楽ですね

[484: 匿名さん]

売主にせよ買主にせよ、会社に損害を与えたと判断された場合は、背任罪や特別背任罪のみならず、株主代表訴訟等の対象ともなり得るでしょう。

よって、そんなことをするまともな人間はいないです。机上の空論はやめて頂きたい。

[485: 匿名さん]

法律に詳しい方に質問ですが、
一度決定した分譲価格を値上げして売るのは違法ではないのでしょうか？
また、本来価格表等で部屋の向きや階数で値段が変わるのは、
一般的なマンションの常識ですが、
残戸があるにもかかわらず、
価格表すら出さない、またはごく一部の穴埋め価格表しか見せない売り方は、
法律上、どうなのでしょう？？？

[486: 匿名さん]

今後の不動産価格の動向を予測する上で重要なのは、それが実需に基づく投資なのか、相場師による投機なのか、の見極めでしょう。

前者であれば、多少価格が上がっても、実需がある限り買い進む人がいる訳で、購買力の限界点までは価格は上がる可能性があるでしょう。

後者であれば、もはやマネーゲームの世界ですから、市場参加者の多数派がどちらに付くかで勝負が決まります。この場合、このスレでも顕著なように、強気派と弱気派の意見が錯綜・交錯しており、つまりそれがそのまま今後の市場動向に反映されます。強気派が存在する以上、一部のニッチ市場等では価格上昇が継続するかも知れませんが、弱気派も少なくないことから、それ以外の不動産の価格が下落する局面も出て来て不思議ではない状況、というのがまさに現状の実態でしょう。

投機による相場変動は、自然現象や物理現象ではないため、客観的事実のみで予測することは不可能です。いわば、集団心理学の問題です。

[487: 物件比較中さん]

＞＞４８５さん、

当方、決して専門家ではないので、間違っているかも知れませんが、常識的に考えて、そうした売り方自体に違法性があるとは考え難いですね。

一度決定した分譲価格をその後値上げしてはいけないというルールはないのではないでしょうか？　ただし、それが明らかに客寄せのための事実とは異なる価格（不当な顧客の誘引を目的とする不当表示）であったならば、場合によっては詐欺罪や、不当競争防止法違反等になるかも知れません。

また、不動産販売業者としての説明義務等を怠っていると考えられる場合には、宅建業法違反の場合もあるかも知れません。

あと、むしろ売れなくて値引きした場合には、値引き前に購入した買主から民法上の損害賠償請求対象として訴訟を起こされるケースがあるようですが、値上げした場合に、値上げ前の価格で購入した買主による訴訟になったケースはないと思われます。

[488: 匿名さん]

>>481
いちいち訂正するのも馬鹿馬鹿しい幼稚な詭弁です。
市場価格から乖離した取引の背後に贈与当の意図があるかどうかは
売主の買主の相互関係によるものです。
また、乖離の範囲も、3割程度で「乖離」とは呼ばない
>>482
は、我田引水。商取引の自由を、恣意的利益操作など特殊な
『犯罪』を引き合いに貶めているだけだ。

一度決定した販売価格を吊り上げたり引き下げたりして買主と売主間の
訴訟になった例は、旧住宅公団の取手物件や多摩ニュータウン物件で
いくつも判例がでています。
原則、商取引の自由が認められ買主敗訴。
>値上げ前の価格で購入した買主による訴訟になったケースはないと思われます。
その通り。
6時前に入った客が5000円ぽっきりなの、9時に入ったワシはなんで1万円なんや
と怒るピンサロの客と同じ。

[489: 匿名さん]

世界中の投資先に余剰資金がながれこんで
相場がつりあがってるのがまさに先月までだよ。
今月に入ってアメリカの不動産バブルがパンクし、お金の流れの逆回転が
始まったんで、まっさきに株が下げ為替が上がってる。
日本の不動産もおかげで上げてきてたんだけど、これからは・・・・


円安も世界的な株の上昇もREITによる土地の買いあさりも同じ事。
世界は投資先を探してた。
世界的に金がダブつきまくってたから、優良投資先でなくても投資した。
さらに記録的な円安だから、海外から見れば日本の株も土地も激安だから買った。

アメリカのバブルが崩壊するって事は、誰かがそこで損をするわけ。
損を埋めるために株、商品、円キャリーの利益の確定、損切りをする。
誰かがそれをすると相場が下がるので、他の人も利益の確定、損切りをする。
そうやって相場が下落する。

株、商品、円キャリーは流動性が高いから、すぐに手仕舞いできるけど、不動産はね・・・

[490: 匿名さん]

＞No.474 by 匿名さん　2007/08/16(木) 22:05
＞23区って言っても足立とか安いでしょ。

いくらいってもわからないのね。
安いとは　真価＞＞価格
であって、
足立のマンションの真価＞＞足立のマンションの価格
なら安いけど
実際、足立のマンションの真価など理解できない人が
価格の絶対額だけ見て安いっていっているんじゃねえの？

安い＝自分でも買える
高い＝自分では買えない

価値がある＝欲しい
価値が無い＝いらね

この程度の基準じゃダメですよ。
欲しいものが自分の力で買えるまで待つ以外の選択肢はない。

今大事なのは、真価を見る目を養うこと
自分の購入力を向上させる手段を講じること
本当に23区が将来下がると信じるならその論拠を
明確に持って強い意思で待ち続けること
それができないなら、できるだけ価値のある郊外を買う

[491: 匿名さん]

>>489
株と不動産は基本的に構造がちがいます。
①下がりはじめて損切りするのに少なくとも数ヶ月はかかる。
②空売りができない。
　　実際は空売りにちかいビジネスはある。
　　まず、投売り物件を見つけて手付けで抑えて
　　買い手を捜す。買い手が高値で買ってくれたら同時決済で利益を得る。
　株の場合、下落基調ならまず損切りしてそこから空売り（売り方）に回る
　のが常道。
③不動産は、持っていて収益できるから（いってみれば配当性向の高い株
　のようなもの、マイホームは社員持ち株みたいなものだから）下がっても
　すぐに売らない。
　だから大やけどする。

[492: 匿名さん]

>>450
>人の批判はいいから、だれかもう少しまともな論陣を張れる人はいないのかな
そういう姿勢が叩かれる元だとなぜ気づかないのかな。
上から目線で人を馬鹿にする態度が皆の反感を買ってるんだけど。
あと、自分の主張には一貫性を持つべき。
あなた、ずいぶん前から書いてる人だけど軸がぶれている気がする。
後出しの評論家みたいな態度は改めるべき。

[493: 匿名さん]

>そういう姿勢が叩かれる元だとなぜ気づかないのかな。

誰が、私を叩くんだ？叩かれる理由はないし、叩かれても平気だよ。
叩くなら痛みを感じるように叩いてみなさい。

ひとの批判しか書くこと無いのかなぁ？

[494: 匿名さん]

私はあなたから金を貰ってこれを書いているわけでもない。
反論をせずに印象批判と表現の無礼だとか高慢さばかりの揚足をとって
せっかくの論理の展開をあやふやにしているだけだ。
ここには所得格差、年齢差、さまざまな人がいて書いているのではないのか。
立場相応の物言いが許されていいと思うよ。嫌なら読まなきゃいい。
だいたい、掲示板で気に食わないやつを「叩く」という文化が私には
全く理解できないのだよ。

[495: 匿名さん]

>>491
＞株と不動産は基本的に構造がちがいます
投資マネーがどう動くかの見方の違いに過ぎない。
あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
余裕があれば無理して不動産を売る必要は無いわな、確かに。
あんたの言う通りだ。
でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの？
余裕の無い奴が増えてるよ。
破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
倒産する会社も出てるんだけど。
米国の話だから対岸の火事で関係ない人もいるでしょうが、今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。

[496: 匿名さん]

＞全く理解できないのだよ。
なら黙殺すべきだよ。
反論もすべきではない。
そうすりゃ、嵐は過ぎていくだろう。
反論するからまた叩かれる。

[497: 法務関係者]

>４８５
売買契約が成立していなければ、提示価格であり　値上げしようが
値下げしようが、全く問題ありません。

契約が成立していれば、契約の履行責任があるので、値段は変更は不可。

契約の成立条件は、細かくなるので大まかに言えば、双方が合意の
意思表明をし、重要事項説明が行われ、一部（手付け）でも対価の
支払いがあった場合。

但し、業界の関連として、手付け倍返しによるキャンセルは可能と
思われます。　

＞市価と乖離した場合の税金問題
理屈で税金問題はありますが、一般的には取り締まれないでしょう。
税務査察があった時や、肉親間で不動産売買をした場合に、税務署は
チェックしますが、不動産取引全般の妥当性をチェックなどは
出来ませんよ。

倒産の場合、競売物件、企業買収、バータ取引など、色々なケースで
市価とは異なった価格での不動産取引は発生しています。
そうしたものは、市価とは異なったマーケットであり、そのような
取引自体を取り締まることは困難ですし、税務署も対応は困難です。
（それだけの人が居ない）

[498: 匿名さん]

>上から目線で人を馬鹿にする態度が皆の反感を買ってるんだけど。

反感を買うとどうだというのだ？私は自分の考えをまとめたいから
自分が勉強したいから、反論を求めてここに書いているだけだ。
礼儀作法は40年前に親に教えられてもう身につく余地はないから
あなたがいくら繰り返して言っても無駄だ。
何かルール違反があるなら削除依頼すればいいよ。

管理人さんが判断する話だろう。それともあなた自身が管理さんなのか？

[499: 匿名さん]

＞あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
そうですね。
投資をぎりぎりの資金でやるのは確かに問題外でしょう。
資金に余裕があれば信用取引もできる。
持ち株を損切りしたあとは売り方に回ってひたすら損を回収しようと
するでしょうね。


＞でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの？
ここは、自家用住宅のスレでしょう。株が下がるとローン払えなく
なる人が出てくるのだろうか。


＞余裕の無い奴が増えてるよ。
サブプライムのように日本の住宅ローンも返済不能が増えるとでも
いいたいのかな？それはないでしょう。

＞破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
それが出てきても、日本の不動産が叩き売られる事態にならないよ。

＞倒産する会社も出てるんだけど。
倒産する会社は過去のほうがずっと多い。私は経済産業省の人間でも
ないからどうでもいい話だ。

＞今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
＞実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。
私が言ってきたのは、日本の円のベースマネーの量。それが、日本国債・米国債や
フレディマック・ファニーメイなどに流れて、少しもわが国経済の「信用創造」⇒
マネーサプライの増加につながっていない点を指摘してきたつもり。
海外ファンドが資産デフレの終止符を打ったのかもしれないが、今の都心地価の
高騰は、ほとんど参加者がいなくなった観光地1１時過ぎのストリップ小屋みたいな
状況だろう。
まっていたら、もう１ステージくらいおもしろいショーがあるのかもしれないが
どうせ出てくるのは60過ぎたババぁの踊り子かもしれない。

[500: 匿名さん]

＞あなたの意見は投資してる奴に資金的余裕がある場合の見方。
そうですね。
投資をぎりぎりの資金でやるのは確かに問題外でしょう。
資金に余裕があれば信用取引もできる。
持ち株を損切りしたあとは売り方に回ってひたすら損を回収しようと
するでしょうね。


＞でも、資金的に余裕の無い奴はどうなるの？
ここは、自家用住宅のスレでしょう。株が下がるとローン払えなく
なる人が出てくるのだろうか。


＞余裕の無い奴が増えてるよ。
サブプライムのように日本の住宅ローンも返済不能が増えるとでも
いいたいのかな？それはないでしょう。

＞破綻や運用停止のファンドが出てるんだけど。
それが出てきても、日本の不動産が叩き売られる事態にならないよ。

＞倒産する会社も出てるんだけど。
倒産する会社は過去のほうがずっと多い。私は経済産業省の人間でも
ないからどうでもいい話だ。

＞今は投資マネーは世界中を舞台にしています。
＞実際、ここの高値派は世界中の投資マネーを上がる根拠にしてましたよ。
私が言ってきたのは、日本の円のベースマネーの量。それが、日本国債・米国債や
フレディマック・ファニーメイなどに流れて、少しもわが国経済の「信用創造」⇒
マネーサプライの増加につながっていない点を指摘してきたつもり。
海外ファンドが資産デフレの終止符を打ったのかもしれないが、今の都心地価の
高騰は、ほとんど参加者がいなくなった観光地1１時過ぎのストリップ小屋みたいな
状況だろう。
まっていたら、もう１ステージくらいおもしろいショーがあるのかもしれないが
どうせ出てくるのは60過ぎたババぁの踊り子さんだと思うよ。