23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[362: 匿名さん]

ものごとには、真価・・・絶対的価値というものがある。
おそらくは、主観の差異でブレはあろうが他のものごととの比較
同種のものとの比較において正当な評価とよぶべきものがある。
高額の買い物をするときは、ものごとの真価を見抜く目が重要だ。

価格というのは、つねに真価との間にギャップを生むものだ。
相場を語るのは、真価をしらずとも可能。
相場は需給とマネーサプライを追いかけていれば語ることはできる。

大切なのは２００３年頃の価格が物件真価とどの程度のギャップがあって
２００７年現在の価格が物件真価とどういう関係にあるかということだ。

現在３６歳以下の世代にこういうことを聞いても無理だ。不動産はいつでも
不当に高く、価格はつねに下落するという経験則が刷り込まれている。

せいぜいが都心周辺という「距離感」だけが価値を測る尺度だったりする。

現時点でも、地方都市のいくつかと、の首都圏川崎・横浜・市川・船橋
柏・さいたま市、調布・府中などの新築坪単価を比較すれば
「真価」と「価格」の差異が見えてくる。

収益還元法なるまやかしが真価だとはいわない。賃貸相場の動向
現在価値にわりもどす割引率。出口での売却価格。そういうものが
ひとにようってまちまちｎあものが「真価」と呼べるわけもない。

３５歳のサラリーマンが普通にローンを組んで買える変えたのがどの場所の
どの規模だったか。過去４０年を振替って考えてみれば、真価をとらえる
参考になるのかもしれない。

価値の上がるものを買うのが「投資」
価値の下がるものを買うのは「消費」
価値のないものを買うのは「浪費」
だとものの本に書いてあった。

[363: 匿名さん]

>>356
残念ながら
そのマンションの出来がひどく悪いと、推論される

[364: 匿名さん]

>359
前にも言われてたけど、坪単価とか築年数が考慮されてないから、労力のわりには役に立たない指標だよ。
せっかくなら中古平均坪単価200万以上の割合とかにしてくれ。
あと築年数の割合とかもね。

[365: 匿名さん]

>>356
眺望スレで書いてなさい

[366: 匿名さん]

>>356
低層でそれは建物の問題のような気がするが。

天井がガラス張りとかの仕様なの？
それならありうる。

[367: 匿名]

価格未定の物件が増えているそうだ。
ようするにプロでも、
近々にあたる秋発売の物件でさえ、値付けができないのだ。

株（アメリカ、日本とも）の乱高下もすさまじいし、
なんか、すごい時代に突入してるのかもしれませんね？

[368: 匿名さん]

さて、マンション買うのやめて豪ドルに金を突っ込んでみたわけだが。
こういうときはだいたい円高になってマンションが上がると。

あと数年したらどっちが正解だったか答えがわかると。
とりあえず今の値段じゃぜってーかわねー。それだけはガチ。

[369: 匿名さん368]

最終行「マンションは」が抜けた。

[370: 社宅住まいさん]

値上がりの余波がとうとう、川崎市の中古マンションにも来ています。
２年前の世田谷の中古マンションの値段を軽く超えています。

田園都市沿線の
徒歩８分以内、2000年以降、80平米で南向きで、今yahooで見てきましたが、6200万円程度は必要なようです。
ここまで、高くなると、家購入は、しばらく忘れた方が、良さそうです。

[371: 匿名さん]

川を渡れば問題ないんじゃない？

[372: 441]

これだけ低金利を長く続けたこと、世界の歴史上あったんでしょうかね。
誰か詳しい方いたら教えてください。

[373: 匿名さん]

>>370
ファミリータイプのマンション家賃レベルから見ると異常値ですな。
家賃月１２万円でＰＥＲ２０だと３０００万円くらいになる。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

東京の家賃レベルはその約倍だから、
それでも６０００万円にしかならない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

郊外マンションの価格はもはや異常レベル。
明らかに借りた方が得。

[374: 購入検討中さん]

これからも分譲価格が上昇するって言ってる方も、
都心部以外は高値掴み時期っていうことですか？？？

[375: 匿名さん]

>>362
時代がいかに変わろうが
不変なものは
東京駅からの物理的距離である。

[376: 入居予定さん]

世界的な成長の天井に差し掛かっている中、
皆さんは資金をどのように運用していきますか？

私は実需以外の不動産はリスク資産となると思い
売却してますが、１物件売れてません・・・

早く稼いでリタイアしてしまったほうが
いい世界になってきました。

[377: 購入検討中さん]

江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区
白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部
５１００戸
旧城東区
亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸

[378: 匿名さん]

中古マンション購入層の所得レベルが推測できます。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[379: 匿名さん]

中古なんて売主の勝手な希望価格が出てるだけで実際は相当の値引きに
応じないとそうは売れない。

[380: 匿名さん]

既に出た話題だが、７月の首都圏で売り出された物件価格の
平均が７０００万円越えとのこと。

注意するべきは、売り出し価格であって実売価格ではない。

とある現場で営業マンに聞いてみたが、売っている人間でも
高くてローンが組めないし買えないとのこと。
それでも購買層がどこかにいることを期待しての価格なのだろう。

[381: 匿名さん]

>>380
有り得ない文言を安易に使わず、
もう少し常識として正確に書くこと

×７月の首都圏
○７月の都区部

東京都区部７，１０９万円
都下　　　４，２３８万円
神奈川県　４，４１９万円
埼玉県　　４，２５９万円
千葉県　　４，３４９万円

[382: 申込予定さん]

よくYAHOO不動産のデータに基づいて、わけの分からない計算をして張りこしてくる人。辞めてください。
YAHOO不動産のデータなんて指標性ゼロで価値ゼロだし、あなたの計算と、そのコメントも全くそぐわないので、見ていて頭が狂いそうです。

[383: 申込予定さん]

いやいやどう見ても、都心はスッ高値。
短期で5-6割は余裕で下げるよ。
その後も年5-10%コンスタントに下げるだろう。

最後の花火に飛びついた人は、すぐ売ってください。
2004-5年に買って喜んでた人、水面下まで待たないように。

[384: ビギナーさん]

実際出来た取引事例をみないとね。
YAHOOにまで載ったのは、何らかの理由で売れ残ってる物件。
将来その価格で取引されうるとも限らない。
加えて、自社サイトならともかく、情報のメンテなんてされてないに
等しい。実際業者に電話したら半年前に終わってたなんて普通にある。

[385: 匿名さん]

首都圏はバブル期の３分の２以上に戻したんだよね。
バブル期は以上だからその３分の２オーバーでまだ上がるという人たち
はなんで？　またバブルが良いなって思ってるってこと？

[386: 匿名さん]

都心の中古など生の物件は金輪際エンドの市場出てこない。
住み替えのケースは大抵、業者が安値で買取更地にするかミニ戸
建てるかリフォームして転売する。
ただでさえ売り物は少ない。
高齢化社会というのは、言い換えると、家が売りに出ない社会なのだ。
男性の平均寿命が80歳、女性が92歳とかになると、８０すぎても元気で
生きてる。
日本で一番金持ちは65歳〜72歳の層だというデータもある。親の代の
不動産を貸したり処分したりして相応の金を持っている。
ロバートキヨサキ氏は『金持ち父さん、貧乏父さん』を書いたが
日本では、『金持ち爺さん、貧乏爺さん』が書かれてもいい。
高度経済成長地価・給与右肩上がりインフレ社会で資産を築いたのは
彼らであり彼らの親の世代なのだ。

金持ち爺さんは、23区の戸建て。貧乏爺さんは郊外の団地。この国は
いつでも不動産取得のありようで貧富の差がひらくように出来ている。
金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、絶対に
てばなさない。使わなければ人に貸す。貧乏爺さんは、もともと街中に
住んでいて手狭になって郊外の住宅団地に移り住んで、今では住民
全員高齢者。くしの歯が抜けるように区画に空き地が目立ちはじめる。
郊外は売りに出ても買い手がいない。
都心周辺は、売り物が出ない。

売り手が、個人であるという点が、かつての不動産投機の時代とまるで
違う。その個人が、長年都心の価値を知悉したシニアとなれば、供給は
渋るのは必定。

[387: 匿名さん]

先週の日経記事に中堅ゼネコンが受注採算が悪化している（赤字もある）
との理由で08年はマンション建設から撤退・縮小の内容が記載されて
ましたね。地価も異常に値上がりしているし・・都心区周辺では
来年以降しばらく供給減が続くでしょうね。今後、しばらくは新築
MSは買えないというか、買いたくても物件が無いという状態が2年程度
あるのでは？ないかと思いますが・・・一般サラリーマンの購入価格
レベルもすでに超えているしね。価格調整期間（下方修正）にどれだけ
時間が掛かるのか？　2011年〜2013年辺りですかね・・？？

その間に原油価格がUS$100/バレル突破したら・・下方修正は先延びかな。

[388: 匿名さん]

３８０です。
売る側もローンを組めない高値という趣旨で書いたのですが、
気に入らない人がいるのか、それとも表現がまずくて読み取って
もらえなかったのか？（苦笑）

[389: 匿名さん]

住宅業界は内需産業の代表格だから、今後、政府が何らかの
優遇税制政策を打ち出してくる可能性はあるでしょう。
そうじゃないとやっと復活してきた景気に水をさす状況に陥る。

ただし、土地の流動化が進まない地区（都心部）には影響ない。
周辺地区のマンション取引に注目してます。

[390: 匿名さん]

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD#.E5.B9.B4.E9....
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2004np/zuhyou/05k16-10.xls
2004年の東京23区人口ヒストグラム
地方は団塊世代が、ジュニアより多く、23区は団塊ジュニアが団塊層より多い。
つまり地方から就職で東京に住みつく団塊ジュニアが多いということ。
雇用は、確実に大都市に集中している。所得の高さも同様だ。

とはいえ、東京都では30代前半が2004年で最大ボリューム集団。
その前後あわせて300万人、1240万人、全体の２５％という比率は
結構な大きさ。持ち家比率を４０％とみても180万人の賃貸居住者がいて
そのうち、2割が購入希望だとしても、15年スパンの需要として36万人
単身を考慮して一世帯１．９人として19万戸の需要はある。
このうち2割がミニ戸、4割が中古に流れたとして、4割が新築需要。
76000戸（15年スパン）年間５０００戸くらいの供給は吸収できよう。

さて、格差社会なのだから、人口の2.5％くらいは富裕層がいてもおかしくはない。
親の援助も含めて300万人のうちの7万6千人は２.5％だ。

[391: 匿名はん]

一番考慮すべきなのは、目も金も肥えた富裕層は、
都心の今時のマンションではぜんぜん満足しないという点。
金にあかせて、地域自体安全な場所にセキュリティ自前で入れて、
間取りも庭も自分のいいように建てることができるでしょ。
360°全方位、ご近所との妙なトラブルだのクレームだの常識の違いだの、
気にしながら暮らすなんてありえない。

[392: 物件比較中さん]

アメリカの消費指数が下がる中＋円高進む〜年末ぐらいから値下げは必至

[393: 匿名さん]

というか、みなさん自分の周囲の現実を見なさい。
会社の上司でも同僚でも
どういう人が、三番町に住んでいてどういう人が西麻布に住んでいて
どういう人が落合に住んでいて、どういう人が文京大塚に住んでいて
どういう人が白山にすんでいてどういう人が東雲にすんでいてどういう
人が港南に住んでいてどういう人が芝浦に住んでいて、どういう人が
西日暮里に住んでいてどういう人が横浜ＭＭに住んでいてどういうひとが
ラゾーナに住んでいて、どういう人が鶴見市場に住んでいてどういう人が
松戸徒歩15分に住んでいてどういう人が調布に住んでいてどんな人が
千葉ニュータウンに住んでいてどんな人が土気に住んでいるか。
自分の所得と今のタイミングでどこに住むのがふさわしいか。

富裕層がどこに住むかが問題ではなく自分がどこに住むのがふさわしいか
ってことでしょう。

[394: 匿名さん]

>>391
そういう点でも、今一番都心生活の利便とサ−ビスを満喫できて
社会的にも（社交やビジネスの）ニーズを完璧に満たす快適な住居は
月額家賃200万以上の都心タワー賃貸にほかならないと思いますよ。

あなたのおっしゃっていることは立地的にも（南麻布であろうが
瀬田であろうが、南平台であろうが松涛であろうが）用地がない。
新規に住むというのならそりゃ年に数件あるかどうかの取引でしょう。
そういうものを「富裕層」というのはあまりに定義が狭すぎる。

いまある用地を使ってセキュリティを高めて住んでいる事実があるという
以外の説明になっていない。
そもそもそういう世代は65歳以上のシニア。いまさら資産の組み換えなど
考えていない。

[395: 匿名さん]

３８６さんの言うことで、結構納得ですね。
＞金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、
＞絶対にてばなさない。使わなければ人に貸す。
賃貸相場を見てみると、品川、目黒、辺りでは集合住宅より、
戸建ての方が安いのですね。　金持ち爺さんは、定期借家にして
居座られないようにしてる。

これはパリ、ニューヨークの金持ち老人がやっていることと同じだから、
似たようなモデルが出てきたのかもしれません。

借りる側としては、便利な所や割安に借りられて、資産リスク無し
だから、引越しの手間を厭わなければ良い選択なのかもしれません。

[396: 匿名さん]

>地域自体安全な場所に

無いんですなこれが。セコムもＡＬＳＯＫも20分で駆けつけはするけど
そういう場所で20分で仕事を片付ける窃盗団が暗躍している。
高級住宅地でなければ、こそ泥くらいしか出ない。
治安が安全な場所は、大使館の内側か皇居くらいしかないのが現実。

[397: 周辺住民さん]

ここ読んでると、まず、思い描く家庭・家族像があって、そのための
地所を考えるというより、「買える地所」「値上がりする物件」のこと
だけ考えて、家庭や家族のことは考える間もなく、なんとなく独身
続けるとか子なし夫婦続ける感じの人が多いように思います。

でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、
賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
ではないかと思います。

[398: 匿名さん]

>でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、

子育ての25年などあっという間に終わる。
30歳の時の子は55歳で巣立っていく。
少子高齢化社会というのは、それから先の35年をどう生きるかという
ことなのだ。

都心居住は50代60代70代のシニアが、手じかにうまいものが食えて
いい映画やいい買い物や芝居やコンサートにいけるからありがたいのだと
思う。乳飲み子を抱えてビジネス街に出来たレストランに出入りして
も気が気ではないだろう。子育て期には、それにふさわしい地域という
ものがある。あるいは都心に親の家が近いなら別だ。


堺屋太一が書いていたが、遺産をイタリア人は自分たち夫婦で使い切る。
米国人は子供に残す。日本人だけは遺産を誰に残したいか未定という
人が多いらしい。


＞賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
映画「幸せのちから」http://moviessearch.yahoo.co.jp/detail/tymv/id326148/
は内容はたいしたことはないが、住む家のありがたさだけは痛感できる。

[399: 匿名さん]

３８９さんは、子育て期は郊外で、年を取ったら都心でというのが
ベスト（ベター）ということでしょうか？
でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・

[400: 匿名さん]

＞思い描く家庭・家族像があって、そのための地所を考える
それができるほど、東京の生活はのどかなものではないでしょう。
郊外のマンションや戸建ての販売キャンペーンには使える謳い文句
かもしれません。
しかし、首都圏は4200万人が住む広大な居住区域なのです。
どこからどこまで探し歩こうと、そんな理想郷は見つかるものではない。
コストの問題を抜きに思い描く家族像などにあった場所などみつけられない。

山勘や多少の地縁で知った土地に住み着いて愛着を持ったらその地に
マンションを買うというパターンが多かったのでは？

全てを変えたのは、縦積み団地のタワーマンション。
ゴミの煙突が目の前にあろうが、下水処理上のまん前であろうが
夜景とレインボーブリッジと海が見えたらそれが最高？
子育てとホテルライクはどう結びつくの？

実は、結びつく。
子供が育ったあともそこに住むのか、そこから住み替えるのかという
重要な問題があるからだろう。

[401: 匿名さん]

＞でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・
その通り。だからみなさん無理やり都心周辺に住んで、排気ガスの
なかで子供を保育園に預けたりしている。
駅ビルのパスタ屋で大声で泣き叫ぶ子供を
あやしながらランチを掻きこんでいる30歳の愚かなママを
周囲の客があきれて眺めていたりする。

[402: 匿名さん]

自分たちが住みたいと言うのもあるだろうけど、子どもを有名私立に
通わせたいというのも理由として大きいのでは？

[403: 匿名さん]

マンションが高くて売れない→デベはやがて値段を下げる。

と，本気で思ってる人がいるんですね。
デベはあくまで利益優先。高い金出して土地買ったのに安売りするわけ無いでしょ。

今後はあなたたち一般庶民が買える様に郊外に4-5000万ぐらいのマンションを作ってくれますよ。
都心のマンションは金持ち対象です。2000-2004年みたいなことは2度と起こりません。
待ってても都心は買えませんよ。

[404: 匿名さん]

頭が馬鹿なら無理な願い。大抵は男の子は母親の知能と父親の容姿を受け継いで生まれてくるものだ。
都心に住むのは、むしろ都立高校、公立小学校の優秀な教育環境を享受できることのほうが大きい。
庶民が、家に金をかけ子供に金をかけたら老後は破産するしかないよ。

[405: 匿名さん]

公立中学は駄目なの？　中学だけ私立ってあるかなあ・・・。
それに現状、小学校からと、中学から私立の選択は東京がトップでは？
なのでおのずと、公立に頭のいい層の率が低くなってしまうのが現状。

[406: 匿名さん]

４０３．同意！！
ガソリン代が上がったのは原油価格の上昇のせいだと納得しても
マンション価格が上がったのは土地価格の上昇のせいだと納得できない
のが不思議だな。

ガソリン代も、みんなが車に乗らなければ安くなる？
ならないよ。タクシーもいれば、トラックもガソリンで動くんだ。
マンションで売れなきゃ賃貸用に子会社に売ったり、それこそ
ファンドの一棟売りとかに流れてきたんじゃないの。
プロは失敗してもそれを素人に放出したりしないよ。
それをやったら、業界他社の売り物まで被害が及ぶでしょ。
そんなの、アパレルでも飲食でも商道徳の基本。

[407: 匿名さん]

公立中学はどこでも定員割れしてますよ。教師に対して生徒数少ない。

[408: 匿名さん]

＞中学から私立の選択は東京がトップでは？
それだけ（祖父の代から）裕福な家が多いってことです。

[409: 匿名さん]

都内でも商店街の子供はみんな中高は区立ですよ。
中学までは区立で別に問題ないんじゃないの。
区立高校は学区制がないから成績次第でどこでも通えるようだ。
筑波大駒場とか国立だってあるし。
高校からなら早稲田高等学院も慶応日吉もあるし

[410: 匿名さん]

×区立高校
○都立高校

[411: 匿名さん]

麻布、開成は中学からだけど、印旛沼からでも通える
しかし都立高校は、溝の口や市川からは絶対に通えない。
東京のよいのは優秀な都立高校があって教育費が安くあがるという
ことだと思うのだが。