23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[361: 匿名さん]

>>359
県境外周区の場合、
他県物件との競合になるので大変苦しい。
湾岸に近い大田区、世田谷区、江戸川区以外は総崩れ状態。
内陸部の県境外周区のイメージは限りなく埼玉県、千葉県、多摩に近い。
大田区、世田谷区、江戸川区の３区も乗換えがともなう私鉄沿線は苦しい。あまりに不便で敬遠されている。

[362: 匿名さん]

ものごとには、真価・・・絶対的価値というものがある。
おそらくは、主観の差異でブレはあろうが他のものごととの比較
同種のものとの比較において正当な評価とよぶべきものがある。
高額の買い物をするときは、ものごとの真価を見抜く目が重要だ。

価格というのは、つねに真価との間にギャップを生むものだ。
相場を語るのは、真価をしらずとも可能。
相場は需給とマネーサプライを追いかけていれば語ることはできる。

大切なのは２００３年頃の価格が物件真価とどの程度のギャップがあって
２００７年現在の価格が物件真価とどういう関係にあるかということだ。

現在３６歳以下の世代にこういうことを聞いても無理だ。不動産はいつでも
不当に高く、価格はつねに下落するという経験則が刷り込まれている。

せいぜいが都心周辺という「距離感」だけが価値を測る尺度だったりする。

現時点でも、地方都市のいくつかと、の首都圏川崎・横浜・市川・船橋
柏・さいたま市、調布・府中などの新築坪単価を比較すれば
「真価」と「価格」の差異が見えてくる。

収益還元法なるまやかしが真価だとはいわない。賃貸相場の動向
現在価値にわりもどす割引率。出口での売却価格。そういうものが
ひとにようってまちまちｎあものが「真価」と呼べるわけもない。

３５歳のサラリーマンが普通にローンを組んで買える変えたのがどの場所の
どの規模だったか。過去４０年を振替って考えてみれば、真価をとらえる
参考になるのかもしれない。

価値の上がるものを買うのが「投資」
価値の下がるものを買うのは「消費」
価値のないものを買うのは「浪費」
だとものの本に書いてあった。

[363: 匿名さん]

>>356
残念ながら
そのマンションの出来がひどく悪いと、推論される

[364: 匿名さん]

>359
前にも言われてたけど、坪単価とか築年数が考慮されてないから、労力のわりには役に立たない指標だよ。
せっかくなら中古平均坪単価200万以上の割合とかにしてくれ。
あと築年数の割合とかもね。

[365: 匿名さん]

>>356
眺望スレで書いてなさい

[366: 匿名さん]

>>356
低層でそれは建物の問題のような気がするが。

天井がガラス張りとかの仕様なの？
それならありうる。

[367: 匿名]

価格未定の物件が増えているそうだ。
ようするにプロでも、
近々にあたる秋発売の物件でさえ、値付けができないのだ。

株（アメリカ、日本とも）の乱高下もすさまじいし、
なんか、すごい時代に突入してるのかもしれませんね？

[368: 匿名さん]

さて、マンション買うのやめて豪ドルに金を突っ込んでみたわけだが。
こういうときはだいたい円高になってマンションが上がると。

あと数年したらどっちが正解だったか答えがわかると。
とりあえず今の値段じゃぜってーかわねー。それだけはガチ。

[369: 匿名さん368]

最終行「マンションは」が抜けた。

[370: 社宅住まいさん]

値上がりの余波がとうとう、川崎市の中古マンションにも来ています。
２年前の世田谷の中古マンションの値段を軽く超えています。

田園都市沿線の
徒歩８分以内、2000年以降、80平米で南向きで、今yahooで見てきましたが、6200万円程度は必要なようです。
ここまで、高くなると、家購入は、しばらく忘れた方が、良さそうです。

[371: 匿名さん]

川を渡れば問題ないんじゃない？

[372: 441]

これだけ低金利を長く続けたこと、世界の歴史上あったんでしょうかね。
誰か詳しい方いたら教えてください。

[373: 匿名さん]

>>370
ファミリータイプのマンション家賃レベルから見ると異常値ですな。
家賃月１２万円でＰＥＲ２０だと３０００万円くらいになる。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

東京の家賃レベルはその約倍だから、
それでも６０００万円にしかならない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

郊外マンションの価格はもはや異常レベル。
明らかに借りた方が得。

[374: 購入検討中さん]

これからも分譲価格が上昇するって言ってる方も、
都心部以外は高値掴み時期っていうことですか？？？

[375: 匿名さん]

>>362
時代がいかに変わろうが
不変なものは
東京駅からの物理的距離である。

[376: 入居予定さん]

世界的な成長の天井に差し掛かっている中、
皆さんは資金をどのように運用していきますか？

私は実需以外の不動産はリスク資産となると思い
売却してますが、１物件売れてません・・・

早く稼いでリタイアしてしまったほうが
いい世界になってきました。

[377: 購入検討中さん]

江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区
白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部
５１００戸
旧城東区
亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸

[378: 匿名さん]

中古マンション購入層の所得レベルが推測できます。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[379: 匿名さん]

中古なんて売主の勝手な希望価格が出てるだけで実際は相当の値引きに
応じないとそうは売れない。

[380: 匿名さん]

既に出た話題だが、７月の首都圏で売り出された物件価格の
平均が７０００万円越えとのこと。

注意するべきは、売り出し価格であって実売価格ではない。

とある現場で営業マンに聞いてみたが、売っている人間でも
高くてローンが組めないし買えないとのこと。
それでも購買層がどこかにいることを期待しての価格なのだろう。

[381: 匿名さん]

>>380
有り得ない文言を安易に使わず、
もう少し常識として正確に書くこと

×７月の首都圏
○７月の都区部

東京都区部７，１０９万円
都下　　　４，２３８万円
神奈川県　４，４１９万円
埼玉県　　４，２５９万円
千葉県　　４，３４９万円

[382: 申込予定さん]

よくYAHOO不動産のデータに基づいて、わけの分からない計算をして張りこしてくる人。辞めてください。
YAHOO不動産のデータなんて指標性ゼロで価値ゼロだし、あなたの計算と、そのコメントも全くそぐわないので、見ていて頭が狂いそうです。

[383: 申込予定さん]

いやいやどう見ても、都心はスッ高値。
短期で5-6割は余裕で下げるよ。
その後も年5-10%コンスタントに下げるだろう。

最後の花火に飛びついた人は、すぐ売ってください。
2004-5年に買って喜んでた人、水面下まで待たないように。

[384: ビギナーさん]

実際出来た取引事例をみないとね。
YAHOOにまで載ったのは、何らかの理由で売れ残ってる物件。
将来その価格で取引されうるとも限らない。
加えて、自社サイトならともかく、情報のメンテなんてされてないに
等しい。実際業者に電話したら半年前に終わってたなんて普通にある。

[385: 匿名さん]

首都圏はバブル期の３分の２以上に戻したんだよね。
バブル期は以上だからその３分の２オーバーでまだ上がるという人たち
はなんで？　またバブルが良いなって思ってるってこと？

[386: 匿名さん]

都心の中古など生の物件は金輪際エンドの市場出てこない。
住み替えのケースは大抵、業者が安値で買取更地にするかミニ戸
建てるかリフォームして転売する。
ただでさえ売り物は少ない。
高齢化社会というのは、言い換えると、家が売りに出ない社会なのだ。
男性の平均寿命が80歳、女性が92歳とかになると、８０すぎても元気で
生きてる。
日本で一番金持ちは65歳〜72歳の層だというデータもある。親の代の
不動産を貸したり処分したりして相応の金を持っている。
ロバートキヨサキ氏は『金持ち父さん、貧乏父さん』を書いたが
日本では、『金持ち爺さん、貧乏爺さん』が書かれてもいい。
高度経済成長地価・給与右肩上がりインフレ社会で資産を築いたのは
彼らであり彼らの親の世代なのだ。

金持ち爺さんは、23区の戸建て。貧乏爺さんは郊外の団地。この国は
いつでも不動産取得のありようで貧富の差がひらくように出来ている。
金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、絶対に
てばなさない。使わなければ人に貸す。貧乏爺さんは、もともと街中に
住んでいて手狭になって郊外の住宅団地に移り住んで、今では住民
全員高齢者。くしの歯が抜けるように区画に空き地が目立ちはじめる。
郊外は売りに出ても買い手がいない。
都心周辺は、売り物が出ない。

売り手が、個人であるという点が、かつての不動産投機の時代とまるで
違う。その個人が、長年都心の価値を知悉したシニアとなれば、供給は
渋るのは必定。

[387: 匿名さん]

先週の日経記事に中堅ゼネコンが受注採算が悪化している（赤字もある）
との理由で08年はマンション建設から撤退・縮小の内容が記載されて
ましたね。地価も異常に値上がりしているし・・都心区周辺では
来年以降しばらく供給減が続くでしょうね。今後、しばらくは新築
MSは買えないというか、買いたくても物件が無いという状態が2年程度
あるのでは？ないかと思いますが・・・一般サラリーマンの購入価格
レベルもすでに超えているしね。価格調整期間（下方修正）にどれだけ
時間が掛かるのか？　2011年〜2013年辺りですかね・・？？

その間に原油価格がUS$100/バレル突破したら・・下方修正は先延びかな。

[388: 匿名さん]

３８０です。
売る側もローンを組めない高値という趣旨で書いたのですが、
気に入らない人がいるのか、それとも表現がまずくて読み取って
もらえなかったのか？（苦笑）

[389: 匿名さん]

住宅業界は内需産業の代表格だから、今後、政府が何らかの
優遇税制政策を打ち出してくる可能性はあるでしょう。
そうじゃないとやっと復活してきた景気に水をさす状況に陥る。

ただし、土地の流動化が進まない地区（都心部）には影響ない。
周辺地区のマンション取引に注目してます。

[390: 匿名さん]

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD#.E5.B9.B4.E9....
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2004np/zuhyou/05k16-10.xls
2004年の東京23区人口ヒストグラム
地方は団塊世代が、ジュニアより多く、23区は団塊ジュニアが団塊層より多い。
つまり地方から就職で東京に住みつく団塊ジュニアが多いということ。
雇用は、確実に大都市に集中している。所得の高さも同様だ。

とはいえ、東京都では30代前半が2004年で最大ボリューム集団。
その前後あわせて300万人、1240万人、全体の２５％という比率は
結構な大きさ。持ち家比率を４０％とみても180万人の賃貸居住者がいて
そのうち、2割が購入希望だとしても、15年スパンの需要として36万人
単身を考慮して一世帯１．９人として19万戸の需要はある。
このうち2割がミニ戸、4割が中古に流れたとして、4割が新築需要。
76000戸（15年スパン）年間５０００戸くらいの供給は吸収できよう。

さて、格差社会なのだから、人口の2.5％くらいは富裕層がいてもおかしくはない。
親の援助も含めて300万人のうちの7万6千人は２.5％だ。

[391: 匿名はん]

一番考慮すべきなのは、目も金も肥えた富裕層は、
都心の今時のマンションではぜんぜん満足しないという点。
金にあかせて、地域自体安全な場所にセキュリティ自前で入れて、
間取りも庭も自分のいいように建てることができるでしょ。
360°全方位、ご近所との妙なトラブルだのクレームだの常識の違いだの、
気にしながら暮らすなんてありえない。

[392: 物件比較中さん]

アメリカの消費指数が下がる中＋円高進む〜年末ぐらいから値下げは必至

[393: 匿名さん]

というか、みなさん自分の周囲の現実を見なさい。
会社の上司でも同僚でも
どういう人が、三番町に住んでいてどういう人が西麻布に住んでいて
どういう人が落合に住んでいて、どういう人が文京大塚に住んでいて
どういう人が白山にすんでいてどういう人が東雲にすんでいてどういう
人が港南に住んでいてどういう人が芝浦に住んでいて、どういう人が
西日暮里に住んでいてどういう人が横浜ＭＭに住んでいてどういうひとが
ラゾーナに住んでいて、どういう人が鶴見市場に住んでいてどういう人が
松戸徒歩15分に住んでいてどういう人が調布に住んでいてどんな人が
千葉ニュータウンに住んでいてどんな人が土気に住んでいるか。
自分の所得と今のタイミングでどこに住むのがふさわしいか。

富裕層がどこに住むかが問題ではなく自分がどこに住むのがふさわしいか
ってことでしょう。

[394: 匿名さん]

>>391
そういう点でも、今一番都心生活の利便とサ−ビスを満喫できて
社会的にも（社交やビジネスの）ニーズを完璧に満たす快適な住居は
月額家賃200万以上の都心タワー賃貸にほかならないと思いますよ。

あなたのおっしゃっていることは立地的にも（南麻布であろうが
瀬田であろうが、南平台であろうが松涛であろうが）用地がない。
新規に住むというのならそりゃ年に数件あるかどうかの取引でしょう。
そういうものを「富裕層」というのはあまりに定義が狭すぎる。

いまある用地を使ってセキュリティを高めて住んでいる事実があるという
以外の説明になっていない。
そもそもそういう世代は65歳以上のシニア。いまさら資産の組み換えなど
考えていない。

[395: 匿名さん]

３８６さんの言うことで、結構納得ですね。
＞金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、
＞絶対にてばなさない。使わなければ人に貸す。
賃貸相場を見てみると、品川、目黒、辺りでは集合住宅より、
戸建ての方が安いのですね。　金持ち爺さんは、定期借家にして
居座られないようにしてる。

これはパリ、ニューヨークの金持ち老人がやっていることと同じだから、
似たようなモデルが出てきたのかもしれません。

借りる側としては、便利な所や割安に借りられて、資産リスク無し
だから、引越しの手間を厭わなければ良い選択なのかもしれません。

[396: 匿名さん]

>地域自体安全な場所に

無いんですなこれが。セコムもＡＬＳＯＫも20分で駆けつけはするけど
そういう場所で20分で仕事を片付ける窃盗団が暗躍している。
高級住宅地でなければ、こそ泥くらいしか出ない。
治安が安全な場所は、大使館の内側か皇居くらいしかないのが現実。

[397: 周辺住民さん]

ここ読んでると、まず、思い描く家庭・家族像があって、そのための
地所を考えるというより、「買える地所」「値上がりする物件」のこと
だけ考えて、家庭や家族のことは考える間もなく、なんとなく独身
続けるとか子なし夫婦続ける感じの人が多いように思います。

でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、
賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
ではないかと思います。

[398: 匿名さん]

>でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、

子育ての25年などあっという間に終わる。
30歳の時の子は55歳で巣立っていく。
少子高齢化社会というのは、それから先の35年をどう生きるかという
ことなのだ。

都心居住は50代60代70代のシニアが、手じかにうまいものが食えて
いい映画やいい買い物や芝居やコンサートにいけるからありがたいのだと
思う。乳飲み子を抱えてビジネス街に出来たレストランに出入りして
も気が気ではないだろう。子育て期には、それにふさわしい地域という
ものがある。あるいは都心に親の家が近いなら別だ。


堺屋太一が書いていたが、遺産をイタリア人は自分たち夫婦で使い切る。
米国人は子供に残す。日本人だけは遺産を誰に残したいか未定という
人が多いらしい。


＞賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
映画「幸せのちから」http://moviessearch.yahoo.co.jp/detail/tymv/id326148/
は内容はたいしたことはないが、住む家のありがたさだけは痛感できる。

[399: 匿名さん]

３８９さんは、子育て期は郊外で、年を取ったら都心でというのが
ベスト（ベター）ということでしょうか？
でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・

[400: 匿名さん]

＞思い描く家庭・家族像があって、そのための地所を考える
それができるほど、東京の生活はのどかなものではないでしょう。
郊外のマンションや戸建ての販売キャンペーンには使える謳い文句
かもしれません。
しかし、首都圏は4200万人が住む広大な居住区域なのです。
どこからどこまで探し歩こうと、そんな理想郷は見つかるものではない。
コストの問題を抜きに思い描く家族像などにあった場所などみつけられない。

山勘や多少の地縁で知った土地に住み着いて愛着を持ったらその地に
マンションを買うというパターンが多かったのでは？

全てを変えたのは、縦積み団地のタワーマンション。
ゴミの煙突が目の前にあろうが、下水処理上のまん前であろうが
夜景とレインボーブリッジと海が見えたらそれが最高？
子育てとホテルライクはどう結びつくの？

実は、結びつく。
子供が育ったあともそこに住むのか、そこから住み替えるのかという
重要な問題があるからだろう。

[401: 匿名さん]

＞でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・
その通り。だからみなさん無理やり都心周辺に住んで、排気ガスの
なかで子供を保育園に預けたりしている。
駅ビルのパスタ屋で大声で泣き叫ぶ子供を
あやしながらランチを掻きこんでいる30歳の愚かなママを
周囲の客があきれて眺めていたりする。

[402: 匿名さん]

自分たちが住みたいと言うのもあるだろうけど、子どもを有名私立に
通わせたいというのも理由として大きいのでは？

[403: 匿名さん]

マンションが高くて売れない→デベはやがて値段を下げる。

と，本気で思ってる人がいるんですね。
デベはあくまで利益優先。高い金出して土地買ったのに安売りするわけ無いでしょ。

今後はあなたたち一般庶民が買える様に郊外に4-5000万ぐらいのマンションを作ってくれますよ。
都心のマンションは金持ち対象です。2000-2004年みたいなことは2度と起こりません。
待ってても都心は買えませんよ。

[404: 匿名さん]

頭が馬鹿なら無理な願い。大抵は男の子は母親の知能と父親の容姿を受け継いで生まれてくるものだ。
都心に住むのは、むしろ都立高校、公立小学校の優秀な教育環境を享受できることのほうが大きい。
庶民が、家に金をかけ子供に金をかけたら老後は破産するしかないよ。

[405: 匿名さん]

公立中学は駄目なの？　中学だけ私立ってあるかなあ・・・。
それに現状、小学校からと、中学から私立の選択は東京がトップでは？
なのでおのずと、公立に頭のいい層の率が低くなってしまうのが現状。

[406: 匿名さん]

４０３．同意！！
ガソリン代が上がったのは原油価格の上昇のせいだと納得しても
マンション価格が上がったのは土地価格の上昇のせいだと納得できない
のが不思議だな。

ガソリン代も、みんなが車に乗らなければ安くなる？
ならないよ。タクシーもいれば、トラックもガソリンで動くんだ。
マンションで売れなきゃ賃貸用に子会社に売ったり、それこそ
ファンドの一棟売りとかに流れてきたんじゃないの。
プロは失敗してもそれを素人に放出したりしないよ。
それをやったら、業界他社の売り物まで被害が及ぶでしょ。
そんなの、アパレルでも飲食でも商道徳の基本。

[407: 匿名さん]

公立中学はどこでも定員割れしてますよ。教師に対して生徒数少ない。

[408: 匿名さん]

＞中学から私立の選択は東京がトップでは？
それだけ（祖父の代から）裕福な家が多いってことです。

[409: 匿名さん]

都内でも商店街の子供はみんな中高は区立ですよ。
中学までは区立で別に問題ないんじゃないの。
区立高校は学区制がないから成績次第でどこでも通えるようだ。
筑波大駒場とか国立だってあるし。
高校からなら早稲田高等学院も慶応日吉もあるし

[410: 匿名さん]

×区立高校
○都立高校

[411: 匿名さん]

麻布、開成は中学からだけど、印旛沼からでも通える
しかし都立高校は、溝の口や市川からは絶対に通えない。
東京のよいのは優秀な都立高校があって教育費が安くあがるという
ことだと思うのだが。

[412: 匿名さん]

東京の公立小学校・中学校って、校庭がコンクリートだったり、
プールがなかったりが多い。まあ私立もそういうところも多いが。

[413: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと、藤巻さんの本を推奨したら笑われたので、水野和夫の本を
読んでいる。はっきりいってこの人頭は藤巻さんより悪そうな気がした。
レトリックが凝りすぎで話が回りくどい。一言で説明できることを
4ページも費やして書いていたりする。

『人々はなぜ、グローバル経済の本質を見誤るのか』日本経済新聞社2200円

それによると、今後のわが国の景気回復には資産価格を上げていくしかない
Ｐ204だそうだ。
企業価値すなわち株価を上げるには給与を抑えて企業利潤の割合を高める。
要するに、これからは株価不動産を持っていてその含み益で金を借りて使えという
話らしい。

[414: 匿名さん]

つか、優秀な公立高校なら埼玉千葉にもむしろ割合として
多いのでは？　逆に言えば優秀な私立が東京ほどないから。

[415: 匿名さん]

公立高校の話もうやめない？さいたまに優秀な公立高校が多いと23区のマンションは安くなるわけ？

[416: サラリーマンさん]

まあ、別に高く売ろうがどうしようがデベの勝手。
売れ残れば苦しむのはデベ自身だし。

我々リーマンは自分のライフスタイルや転機に合わせて、買うかどうか判断すれば良いだけ。
自己責任社会だから。

ただ、郊外でも5000万？
リーマンの所得は伸びないし、社会保障負担は増えるしで5000万の物件を買える層は減っていきそうだけど。
少なくとも1馬力ではきついでしょうね。

[417: サラリーマンさん]

>>413
少なくとも株は下げまくりだね。
しばらく下げ続けそう。
サブプライム問題から始まり信用収縮問題にまで拡大してるし。

不動産はどうなるのかね？
株だけが下がり、不動産は上がるというシナリオは考えずらい。
株も不動産も下降という可能性が高いように思う。

[418: 匿名さん]

雲行きが変わってきました。
値上がり組もヒヤヒヤされているのでは？？？

[419: 匿名さん]

これからは、ワンクッション置くんだよ。
つまり今まではマンションの頭金500万とか貯金したけど、これからは
500万を運用して1000万にすることを考える。
それを2馬力夫婦そろってやる。
500万を株に投入するのが嫌なら、4000万の中古１ＬＤＫでも買って
貸したらいい。坪単価220万なら60㎡。月20万で貸す。
ローン12.7万、管理費等2万、税1万でキャッシュは5万残る。
10年後に4000万で売れたら残債は2800万、経費控除後1000万残る

そうやって10年後2000万を頭金にローンを組むか、親から2000万借りて
ぎりぎりのローンを組むのがいいのか。

>>417
大局観無さすぎ。10月に何があるか思い出そう。

[420: 匿名はん]

＞419
運用がそんなにうまくいくかね？
ただでさえ、日本人は株や投資が苦手な人種なのに。

[421: 匿名さん]

>>420
若い人は株や、ＦＸが詳しくても長期の投資の基本がわかっていない。
株も不動産も真価の高いものを安値で買い長期に持ち続けることが重要。
どう考えたって預貯金で資産が増える時代ではない。

短期で増やそうと思うから失敗するんだよ。
それと、努力や勉強は必要だ。あてづっぽうでうまくいくなら
宝くじでも買うほうがいいだろう。

[422: 匿名さん]

＞運用がそんなにうまくいくかね？
うまくいくかね。ってあなた他人事じゃないんだから
うまくいくために何が必要か必死こいて勉強するんださ。
リスクは、評価してヘッジしてマネージするべきものだ。
そのためにはリスクを想定して対応を考えておく。

＞ただでさえ、日本人は株や投資が苦手な人種なのに。
ちがうよ。臆病で貯金好きなだけだが、ここまで低金利でも
平気で貯金している愚かさが米国に付け込まれる。というか
政府にもつけこまれて、国の借金の肩代わりを国民が担っている。
その原因は「臆病・不勉強・受身」この３つ。

[423: 匿名さん]

水野和夫さんの本で役立つのは、もう政府に頼れない。
政府が国民の利益を守れた時代は終わったというくだりだ。
彼は帝国の時代・新中世の始まりと「誤解を招きそうなレトリック」
で表現しているが。
政府が言うのは
「用意した。うまくやれ」

ただし心を開いて、自分らしい生き方とは何かを考えていけば
資産を作るというのはそれほど難しいことではない。
といろんな人が書いているｗ

会社勤めだって「オレにサラリーマンなんて勤まるだろうか」
なんて言ってる暇なかんべ。会社入ったらとにかくやること
一生懸命やって賢く成果を上げるように努力するだろう。
投資も同じだと思うけどね。

[424: 匿名はん]

一部の人が投資がうまくいったとしても
大半は損するんじゃない。
長い歴史を見ても、投資に対して前向きというスタンスは
なかなか難しいだろう。

[425: 匿名さん]

人生って
自分がどう生きるか
を考えるだけで精一杯だろ。大半がどうなるかまでわからないよ。

確率論で生きるのはギャンブラーだけだよ。
大半が不合格の入試だって大半が落とされる面接だって
受けなきゃはじまらんだろうし、受けてきたんじゃないのかね。

預金に対して前向きに生きるのもいいが、国も社会も保証して
くれない。
一つ教えると、とにかくこれから国民はジェットコースターに
乗せられるんだそうだ。
怖かったら目をつぶってつかまっているしかない。

みんなを幸せにするのは、自民党でも民主党でも難しい。日銀の
福ちゃんだって難しい。
せめて自分が自分らしく生きるために主体性を持って資産を増やそうと
思うこと。それでせめて家族を幸せにしてやろう。子孫にわずかでも
遺産を残してやろうという志を持ったらどうかって話だ。

[426: 匿名さん]

失敗は誰でも怖い。
会社の仕事だって失敗したときの対処が大事だろう。
すぐに対応し非を認める。次に繰り返さない。
でも失敗を恐れたらいい仕事はできない。失敗したときに
カバーしてくれる味方を用意して仕事するんだと思うけど。

前にも書いたけど『マネーの公理』
ここに投資の大原則はすべて書いてあるよ。
必要なのは、長いスタンスを持ちつつ失敗したらすばやく損切りする
不動産は2割下がったら売る。株は１５％下がったら売る。
これがなかなか出来ない。
損する人のパターンは似ている。仕事の出来ない人もよく似ている。
言い訳ばかりでやろうとしない。やろうとしない自分が
賢いと勘違いしている。そりゃダメだ。

[427: サラリーマンさん]

>>419
あなたを信じて、本日　株を買いました。
10月に上がらなければ責任とってくれますよね？

大局観のあるあなたならお見通しなんでしょ？

[428: 匿名さん]

そういう嫌味を書く暇に夕飯でも食べたら。

人をからかうとか疑うとか偉そうだとか反感を持つ姿勢自体が
あなたの閉ざされた心を象徴しているよ。

ところで何を買ったの？地銀株（上位行）は今底値だと思うけどね。
それと10月に何があるか君は気付いたのか？

＞10月に上がらなければ責任とってくれますよね？
人を頼らず自分を頼れ

＞大局観のあるあなたならお見通しなんでしょ？
そういう言い方しているからあなたは大人になれない。
もっと心を開いて素直になったほうがいいよ。

[429: 匿名さん]

マンション買うにしろ、株を買うにしろどうして自分で信念持って
行動できる人が少ないのかね。
誰かのアドバイスが聞くのは金を払ったときだけだよ。
無償の掲示板の書き込みに対してあなたは、何も払っていない。
何も払っていないものにリターンを期待するのは卑しい行為だ。

買ったなんて、時間外だから嘘に決まっているしいくらでも取り消せる

くだらない書き込みはなんだか自分がバカにされたと思ったからか？

だったら悪かったね。

[430: 匿名さん]

不動産を安く買って長く持つって、前の部分がもうできないのに、
ただのいやみに聞こえてしまっているのではないかな？

[431: 441]

このサブプライムのお陰で、合従連衡が始まりますな。
ケネディクスが増資したのも、これからの混乱に乗じて、まとめて買い漁るつもりなのだろう。
皆さんが言うようにファンドがもう引き気味であれば、増資はしない。
そしてこういうところが、賃料を積極的に引き上げていく。

[432: 匿名さん]

どうもここは貧民の妬みが多くて困るな

[433: 匿名さん]

>>428
1000万を10年で2000万にするのって年利7％ぐらい。現状では結構難しい。

でも10年間、家賃20万払ったら、2400万。

5000万のマンションなら頭金1000万で2400万ローン払ったら、残り2500万ぐらい。10年分の管理費など入れても300万ぐらいでしょ。

10年後に2000万の頭金で5000万のマンション買うのとどっちが得ですかね？

[434: 匿名さん]

家賃20万払うような人はたいてい家賃補助が結構付いているよ。
家賃・管理費込みで16万くらいのところに、6万円くらい補助で
10万以下で住む例が多いのでは？

[435: 匿名さん]

>>433
物件の想定耐用年数と居住者の生存期間によるな。

[436: 匿名さん]

>>427
大引け後の419の書き込みを見てどこで買ったんだね？
ナイトマーケット？相対？
ま、どっちにしろ適当な事を書くもんじゃないよ。
一日待ってから書き込めばまだ信憑性あったのにねｗｗｗ

>>428
低脳な釣り師に釣られるなってｗ
　
　
日経の一面は年金資金の不動産市場参入でしたね。
さて、不動産の投売りはまだかな〜。

[437: 匿名さん]

10月って郵政民営化？？

ところで、消費者が急な値上げについてこれないからマンションが今年中にも投売りって説、そりゃ在庫が溜まりまくって株価も大暴落しているような弱小デべなら金融機関に返済を迫られ投売りするのでしょうが、大手処は消費者がついてこなければ「じっくり待つ」スタンスでしょ。別に売行きが悪くても賃貸オフィスがしっかり稼いでくれる。中堅デべはそもそも再来期の用地が十分確保出来ていない（3月時点で住不は100%確保、藤和不は25%程度しか買えてない）。収益平準化の為販売長期化もやむなしという状況。

ここで投売りを待ってる人って弱小デべの売れ残り物件が欲しいの？

[438: 匿名さん]

↑　違います。
人より少しでも安く物件を購入したことを、人生の誇りにしたいだけの人間です。

[439: 匿名さん]

４３７さん、

藤和不動産に関する記述ですが、何かIRにでも再来年分の用地取得が遅れているなどと書いてありましたか？２５％という数字は何を根拠に出しましたか？もし具体的な根拠があれば教えて下さい。

藤和を含め、準大手不動産各社も来年、再来年分の用地は１００％取得済みで、３年先の最後の1/4年から半年分を現在仕込み中というのが、正しい認識だと思いますが。
ごく小規模の未上場デベなどについては知りませんが。

特に庇護する気はありませんが、いくら自由な書き込みの場でも、誤解を招く記述の場合は風説の流布にもなりかねず不適切と思いますので。

[440: 匿名さん]

↑
４３７さん、

おっしゃっている主旨を勘違いしていました。失礼しました。
あくまで今年の3月末時点で見た、再来期（２０１０年３月期）のことをおっしゃっているのですね。そうであればおっしゃっている通りで正しいです。
準大手でも、通常決算末で見て向こう2年間余り分の販売のためのマンション用地は確保しているので、おっしゃっている内容（1年と２５％分しかないと思ってしまいました）が事実にそぐわないと勘違い致しました。お騒がせ致しました。

[441: 匿名さん]

それにしても、ＮＹ、日経すごいあれ方だね・・・

[442: 匿名さん]

マンション相場に影響出るよね。

[443: 匿名さん]

行き場の失った金が世界中の株式市場を嵐に巻き込んでいる。
今後、ファンドマネジャー達はどこにポジション換えを行うのかが
ポイントですね。債権、為替・・急激な円高。
日本の不動産市場に一時的でもグローバルな投資資金が
ポジションセットされたら、どうなるのでしょうね？？

[444: 匿名さん]

ていうか、ここ１ヶ月で日本円ベースで日本の不動産を買った豪州、香港系のファンドは、為替だけで15％ぐらい含み益ができたんじゃない。
その分、損をしているのが、日本人主婦FXプレイヤー。過去トレンドに乗って豪ドルを106円で買って大混乱ってとこでしょう。だいたい証券会社が高利回り外債を積極的に売り出すと、相場が反転するよね。

[445: 匿名さん]

４４２さん
下がるという意味なのか、上がるという意味なのか？？
マンション相場に影響が出るって・・

[446: 匿名さん]

４４２だけどどうなるかは分からない・・・
そんな事書いているうちに、１６０００円わちゃった！

私「大変なことになってきた！」

妻「そうよ。二宮君のことでしょう。えっ！違うの中井君のこと？」

私「・・・・・株の大暴落が止まらない。」

妻「えっー！　じゃ、私何をすればいいの？　とりあえずトイレットペー　　パーでも買いに行った方がいいかしら。」

私「・・・・いや。そのままテレビでゴシップ見ていてくれればいいよ」

妻　「なんだ。　普段と変わらないじゃない。」

[447: 匿名さん]

誰かさん曰く、ここで株を買うべきなんでしょ。
彼によると株に500万投資して1000万にすれば良いだけなんだから。
10月には相場回復との予言もしてたし、資産を増やすチャンスだよ。

[448: 匿名さん]

いや、その彼は、言葉によると、先週か週初めにもう株・投資信託
買っちゃったはずだよ。

[449: 匿名さん]

10月頃解散総選挙とかあるかな？
それなら株価はあがるよね。

[450: 匿名さん]

>>448
そうか。
彼は学者みたいに偉そうに言ってたけど大した事ないね。
含み損状態じゃん。
彼こそが大局観無かったって事か。

[451: 物件比較中さん]

株ですが、

いっぺんに買っちゃまずいけど、
ま、打診買いをはじめていいレベルですね。

持ち株一部売って、不動産でも買っとくかと思ってた人には
明らかにマイナスですね。高額物件の足が鈍るでしょう。

10年国債が1.6%台に戻ったのはちょっとすごいね。
方や3ヶ月TIBORは一環して上げ続けて0.81%か。
これだと、住宅ローン金利は上げ続けちゃうね。

[452: 匿名さん]

TIBORは06年初頭の高水準、長プラは05年の低水準。
中小企業等は資金調達が大変ですね。景気に影響が出そうな状況に
なってきましたね。

[453: 入居済み住民さん]

397です

>子育ての25年などあっという間に終わる。
>少子高齢化社会というのは、それから先の35年をどう生きるかという
ことなのだ。

そうですね。だからウチの場合は、家族が4人（子どもが二人）もいるのは、せいぜい25年なので、その間だけは、120平米は必要だなと。ある程度納得いく周辺環境で、25年雨風が凌げる場所であれば、それでいいと。セキュリティ、災害耐性、流動性から、マンションがいいかなと。

まぁまぁの環境で、日当たりがよい一流デベの120平米のマンションが余裕をもって買えるのは、私には城南だけでした。（私は湾岸は趣味ではないので）2億円も家にもってかれるのは、今の私には過大なリスクと思いました。

多分、教育には相当のお金をかける余地があると思います。住宅に過大なお金を縛り付けられて、いざというときに、金銭上の理由で教育に妥協をするのはつらいので、住居への投資はそこそこにしました。

例えば、海外の名門大学は生活費も入れると、相当高くつきますから。

子どもが巣立っていく頃には、少しは蓄財もできてると思います。25年後にマンションを売る際に、減価が5000万（年200万円）で済めばバンバンザイです。多分無理でしょうが。

>都心居住は50代60代70代のシニアが、手じかにうまいものが食えて
>いい映画やいい買い物や芝居やコンサートにいけるからありがたいのだと
>思う。

そうかもしれませんね。ただ私が年取ってまでせわしくて、若い人が沢山の東京にいたいかどうかは分かりません（東京育ちで故郷もないですが）でも、二人なら80平米もあればいいでしょうから、都心もチョイスには入ってくるでしょうが。50代なら都心もいいかもしれませんが、そもそも50代はシニアではないし、子どもも独立しません。

70代になってまで、都心の新しい高級店に食事に行きたくなるか、ちょっと疑問です。湘南あたりに住んで、近所のなじみのおいしい小さい店に通うほうが、まだ想像つきます。

子どもが独立したあとは、どちらかというと、海外か日本の数箇所に小さい住処をもって（借りて）東京にはときどき遊びに来るという感じをイメージします。家内は欧州大陸、私は米英に住んでおりましたので、海外のよさも少しは分かっています。

日本は日本なりのいい点が沢山あるのですが、それが仇になって、日本にしか目がゆかないのが欠点だと思います。メディアも完全にお抱えジャーナリズムで、大事なことはほとんど海外メディアや外人の友人から入ってきます。

今後いろんな意味でグローバル化が進む中では、東京に住むことによる不利益が拡大しないといいなと時折心配になります。

東京の文化的な集積も今後進んでいくと思いますが、まだまだ国内偏重で物足りません。都市としての成熟が進まないと、東京の街の魅力は翳っていく気がします。

[454: 匿名さん]

＞まぁまぁの環境で、日当たりがよい一流デベの120平米のマンションが余＞裕をもって買えるのは、私には城南だけでした。（私は湾岸は趣味では＞ないので）2億円も家にもってかれるのは、今の私には過大なリスクと思＞いました。

＞多分、教育には相当のお金をかける余地があると思います。住宅に過大＞なお金を縛り付けられて、いざというときに、金銭上の理由で教育に妥＞協をするのはつらいので、住居への投資はそこそこにしました。

ということは、買わなかったという意味ですよね？

＞子どもが巣立っていく頃には、少しは蓄財もできてると思います。25年＞後にマンションを売る際に、減価が5000万（年200万円）で済めばバンバ＞ンザイです。多分無理でしょうが。

ん？　買ったんでしょうか？
もうちょっと分かりやすくお願いできないでしょうか？

[455: 匿名さん]

日銀の政策金利が万が一、今月上げられなければ
また住宅の価格が上がるんだろうな。

今の市場では円高は利上げを織り込み済みでしょ。
ここで利上げをしなければ、ますます円安に進む。

そもそも日本企業の株価が高すぎる。円安で儲けてる
だけだな。

[456: 匿名さん]

>>433
レバレッジを考えていない。
インカムとキャピタルのトータルを考えるべし。
不動産が値上がりするリスクヘッジ（買えなくなる）に対しては
賃貸不動産を買うのが一番。
もし不動産が上がらないなら持ち続けてインカムゲインをねらう。
下落するならフルローンでいくらでもマイホームが買える。

>>436 サンキュー

>>437
郵貯の資金が株式市場に流れる。そのまえに買い場ができるのは
それなりにいいことだ。

後半は全く同感。

[457: 匿名さん]

>>453
キミのような人を廊下トンビというんだよ。

[458: 匿名さん]

失礼４５７は＞４５０　でした　スマソ↑

[459: 匿名さん]

>>450
大局観の意味のわからない人が若干いるのは本を読まないのと
哲学がないからか。
一年半年の流れが大局観ではない。
２０年４０年のスパンで自分の将来ビジョンを考えるという意味。
１０年２０年かわらないのは、わが国の財政赤字。
少子高齢化の流れ。
それが一極集中なのか資産インフレに動くのか。多すぎる円のベースマネー
と信用創造の停滞は今後どう動くか。そういう話をしただけだ。

何か書けばえらそうに上からモノを言うとしかとれない子が多いのは
周りに年長者がいないからだろうか。

２３区のマンション価格と株式相場の動きはあまり関係ないよ。
関係あるのは金利。
８月の利上げはない。それどころかりそなをはじめ８月の長期金利の
キャンペーンは凄まじい低金利だ。

人の批判はいいから、だれかもう少しまともな論陣を張れる人はいないのかな。

[460: 匿名さん]

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これ、販売価格５０００万台だった気が・・