23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[341: 銀行関係者さん]

338さん
少しいい加減じゃない？
湾岸はどこが値下がりしてるの？
聞いたことないよ

高止まりだろーい。

[342: 匿名さん]

65歳以上が沢山いたら、どんだけ働いてもだめよ。彼らは受給資格もあるんだから。
しかも、65歳になってまだちゃんと稼げるのは、ほんの一握り。
若年層っていうのは、老年層に対する対語で、壮年も含めた、65歳以下の生産年齢を指してるんじゃないの？

確かに若者の質は伴わないと駄目だけど、そんな議論したってしょうがないだろう。そもそも数が足りない前には。
どんなに優秀な奴だって、人の倍の付加価値をたたき出すのは難しい。

トヨタだって、現場の人間の日々の活動が付加価値の源泉なんだから。

日本は、旧制高校からこっち、エリート教育も全く駄目だ。今の日本は
バカ官僚が徹底的にサボりまくり、間違いまくり、搾取しまくった結果だ。
質なんかに過大な期待はできない。

数も大事。
インドでは、IITほかトップ大学の理工系卒業者が、毎年50万人創出されてる。
こいつらに適うのは難しい。抽出された母集団の大きさと、ハングリーさが違う。

優秀や人は是非子供をもうけて、立派に育て欲しいと私も思うよ。

[343: 匿名そん]

聞いたことないな、外周区なんて大雑把なくくり。
各区で全く状況違うし。
ここ2年くらいの相場の動き全く違うよ。
素人の井戸端はこんなものかもしれないが、ひどすぎるね。

湾岸は時間の問題だがな。

[344: サラリーマンさん]

稼ぎ手層の人口がガンガン減る。
国の債務は減らない。
国民一人当たり税・社会保障費負担の苛烈なまでの上昇。
アジア内の地盤沈下が驚異的スピードで進行中。
円の国際基軸通貨ステイタスからの転落&大幅な切り下げ。
消費財インフレ。

こんな中で東京のマンション価格が中期的に見て
安泰と思える項目はひとつもないよね、、、、、

今は完全に「先のこと見たくない」相場でしょう。
危険極まりないと思います。

[345: 購入検討中さん]

上げ止まったところは散見されるよね。
逃げる準備はしといたほうがいいね。

もうこっから工期長いタワマンとか買っちゃ駄目駄目。
逃げるときは、みんなすっごく早いからね。
戻り高値があっても、売りが倍出てきて、すぐ消化されちゃう。

人間、よくも深いけど、大金をする
恐怖に勝るものはないよ。
デベと多少モメても、とにかく強引にキャンセルすべきときは
キャンセルすべき。

長い目でみて、下げるのは確かで、今は、完全に誰も得しない
チキンレース化してる状況。

「当初金利固定型」ローンが、サブプライムローンのように問題になる
（サブプライムは、まだプライシングで、リスクに備えていたが、日本は

基本誰でも同じ一本金利だから、尚、タチ悪い。）日は遠くないね。
加えて担保価値下落では、完全に「いつか来た道」

不動産購入に、無理は禁物！

[346: 匿名さん]

でアメリカの不況モード突入はどう影響するのか
これは解らんか・・・

行き場を失った金が流れてくる可能性もあるし・・・

[347: 匿名はん]

湾岸転売狙い組とか、まさに梯子外された状況。
これから成約するには売却希望価格から相当値引かないと。

[348: 匿名さん]

>>344
インフレなら債務は相対的には減るでしょ。
自分の都合のいい部分だけ根拠を切り貼りするのはだめよ。

ってか、名前を変えてよく書き込むねあなたも。
一人何役？文体と稚拙な内容ですぐ分かるけど。

[349: 匿名さん]

１９年分路線価上昇率　二極化傾向ますます
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070802-00000930-san-soci
不動産経済研究所の福田企画調査部長は「地方圏を含めて大都市は上昇傾向だが、それ以外は下落が続く。地域格差、二極化がますます激しくなる」と予測している。二極化が止まりませんねぇ。。。

[350: 銀行関係者さん]

348さん
同感だな
去年7月頃までに購入しとけば良かったのにな。残念だね。
誰かも言っていたが、空売りできないから下がらないよ。
それかまた総量規制ね、金利上げられないのにするはずもないのだが。


つまり、湾岸タワマン等買いそびれた者(高すぎで手が出なかった者を含む)が多いんだな。

通勤楽だしまとめ買いすればスーパー問題もクリアー。夏祭りで子供も大喜びしてる。

悔しい思いは理解できるが、嫉妬からの湾岸マンションの投売りを誘発するような意見はどうかな承知できない。

あまりに女々しい発想ではないか？

それから、大体15年間下落し続けた23区のマンション価格が一年前から回復し始めた。
下落基調から反転上昇基調になった変化がたまたま早かったかもしれないが、その際に準備又は、判断できなかったのは諦めるしかないな。
自己責任そのものだろう。

五年から十年スパンで価格は安定または上昇するとは
考えられないかね

[351: ビギナーさん]

湾岸タワーは住環境として最低だと個人的に思いますが・・・

[352: 匿名さん]

>>350
いや、ぶっちゃけ俺も今の都心物件は高いと思ってるんだわ。
庶民だからさ。
でも彼とは違って自分のレベルをモノサシにして
都心マンションの相場を計ろうなんて思ってませんがね。
　
　
ま、ほら、もうすぐ海外の投資家が日本の不動産を投売りするらしいから。
早く来ないかな〜。ワクワクｗ

[353: 匿名さん]

>>351さん
湾岸の住環境の評価については湾岸スレに書いてくだされ。
今は湾岸タワマンの相場が上がったという事実があるのみ。

[354: 匿名さん]

止まらぬマンション高騰、首都圏“悲鳴”売り渋りも http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/76114/
　
この記事、今の状況が中々うまく纏められてると思いますが。

[355: 匿名さん]

別に352は安い時でも買えなかったんだから関係ないだろｗ

[356: 銀行関係者さん]

あらら・・・ヒガミやすいな(笑)。

私は住んでないよ。人に聞いた話。自慢話でもなんでもない。

私もその手は嫌いなので住んでない。

今は低層マンションの最上階ペントハウスだがここ予想に反してまったく良くない。

理由、
　　夏は、屋上が昼間太陽に照らされて蒸し風呂状態で何でも良く腐る。
　　冬は、その逆で、放射冷却なんかで寒くて暖房入れっぱなし。

たまに考えるんですが、
居住空間としては、何階がベストなんだろう？
ご存知の方又は、専門家の方いらっしゃいますか〜い？

[357: 匿名さん]

すんでりゃあどこでも天国なんだよ
ペントハウスでもダンボールでも

[358: 441]

まあでも、冷静に考えると、二極化の定義が微妙に変わってるね。
昔は東京都心周辺だけだったような。最近は地方都市都心周辺も含まれてるのね。私は極端な二極化に懐疑的ですが、こうやって段々全国に広がるんでしょう。金の行き場があるうちは。さすがに北海道の原野までは広がらないでしょうが。

[359: 匿名さん]

３８００万〜４４００万円がサラリーマンの予算の目安
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[360: サラリーマンさん]

>>354
記事を読んだけどちょっと前の事を書いてる感じ。
今はその加熱がやや引きつつある状況と思う。

[361: 匿名さん]

>>359
県境外周区の場合、
他県物件との競合になるので大変苦しい。
湾岸に近い大田区、世田谷区、江戸川区以外は総崩れ状態。
内陸部の県境外周区のイメージは限りなく埼玉県、千葉県、多摩に近い。
大田区、世田谷区、江戸川区の３区も乗換えがともなう私鉄沿線は苦しい。あまりに不便で敬遠されている。

[362: 匿名さん]

ものごとには、真価・・・絶対的価値というものがある。
おそらくは、主観の差異でブレはあろうが他のものごととの比較
同種のものとの比較において正当な評価とよぶべきものがある。
高額の買い物をするときは、ものごとの真価を見抜く目が重要だ。

価格というのは、つねに真価との間にギャップを生むものだ。
相場を語るのは、真価をしらずとも可能。
相場は需給とマネーサプライを追いかけていれば語ることはできる。

大切なのは２００３年頃の価格が物件真価とどの程度のギャップがあって
２００７年現在の価格が物件真価とどういう関係にあるかということだ。

現在３６歳以下の世代にこういうことを聞いても無理だ。不動産はいつでも
不当に高く、価格はつねに下落するという経験則が刷り込まれている。

せいぜいが都心周辺という「距離感」だけが価値を測る尺度だったりする。

現時点でも、地方都市のいくつかと、の首都圏川崎・横浜・市川・船橋
柏・さいたま市、調布・府中などの新築坪単価を比較すれば
「真価」と「価格」の差異が見えてくる。

収益還元法なるまやかしが真価だとはいわない。賃貸相場の動向
現在価値にわりもどす割引率。出口での売却価格。そういうものが
ひとにようってまちまちｎあものが「真価」と呼べるわけもない。

３５歳のサラリーマンが普通にローンを組んで買える変えたのがどの場所の
どの規模だったか。過去４０年を振替って考えてみれば、真価をとらえる
参考になるのかもしれない。

価値の上がるものを買うのが「投資」
価値の下がるものを買うのは「消費」
価値のないものを買うのは「浪費」
だとものの本に書いてあった。

[363: 匿名さん]

>>356
残念ながら
そのマンションの出来がひどく悪いと、推論される

[364: 匿名さん]

>359
前にも言われてたけど、坪単価とか築年数が考慮されてないから、労力のわりには役に立たない指標だよ。
せっかくなら中古平均坪単価200万以上の割合とかにしてくれ。
あと築年数の割合とかもね。

[365: 匿名さん]

>>356
眺望スレで書いてなさい

[366: 匿名さん]

>>356
低層でそれは建物の問題のような気がするが。

天井がガラス張りとかの仕様なの？
それならありうる。

[367: 匿名]

価格未定の物件が増えているそうだ。
ようするにプロでも、
近々にあたる秋発売の物件でさえ、値付けができないのだ。

株（アメリカ、日本とも）の乱高下もすさまじいし、
なんか、すごい時代に突入してるのかもしれませんね？

[368: 匿名さん]

さて、マンション買うのやめて豪ドルに金を突っ込んでみたわけだが。
こういうときはだいたい円高になってマンションが上がると。

あと数年したらどっちが正解だったか答えがわかると。
とりあえず今の値段じゃぜってーかわねー。それだけはガチ。

[369: 匿名さん368]

最終行「マンションは」が抜けた。

[370: 社宅住まいさん]

値上がりの余波がとうとう、川崎市の中古マンションにも来ています。
２年前の世田谷の中古マンションの値段を軽く超えています。

田園都市沿線の
徒歩８分以内、2000年以降、80平米で南向きで、今yahooで見てきましたが、6200万円程度は必要なようです。
ここまで、高くなると、家購入は、しばらく忘れた方が、良さそうです。

[371: 匿名さん]

川を渡れば問題ないんじゃない？

[372: 441]

これだけ低金利を長く続けたこと、世界の歴史上あったんでしょうかね。
誰か詳しい方いたら教えてください。

[373: 匿名さん]

>>370
ファミリータイプのマンション家賃レベルから見ると異常値ですな。
家賃月１２万円でＰＥＲ２０だと３０００万円くらいになる。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

東京の家賃レベルはその約倍だから、
それでも６０００万円にしかならない。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/o=80hsbqBjnIYokc/

郊外マンションの価格はもはや異常レベル。
明らかに借りた方が得。

[374: 購入検討中さん]

これからも分譲価格が上昇するって言ってる方も、
都心部以外は高値掴み時期っていうことですか？？？

[375: 匿名さん]

>>362
時代がいかに変わろうが
不変なものは
東京駅からの物理的距離である。

[376: 入居予定さん]

世界的な成長の天井に差し掛かっている中、
皆さんは資金をどのように運用していきますか？

私は実需以外の不動産はリスク資産となると思い
売却してますが、１物件売れてません・・・

早く稼いでリタイアしてしまったほうが
いい世界になってきました。

[377: 購入検討中さん]

江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区
白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部
５１００戸
旧城東区
亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸

[378: 匿名さん]

中古マンション購入層の所得レベルが推測できます。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[379: 匿名さん]

中古なんて売主の勝手な希望価格が出てるだけで実際は相当の値引きに
応じないとそうは売れない。

[380: 匿名さん]

既に出た話題だが、７月の首都圏で売り出された物件価格の
平均が７０００万円越えとのこと。

注意するべきは、売り出し価格であって実売価格ではない。

とある現場で営業マンに聞いてみたが、売っている人間でも
高くてローンが組めないし買えないとのこと。
それでも購買層がどこかにいることを期待しての価格なのだろう。

[381: 匿名さん]

>>380
有り得ない文言を安易に使わず、
もう少し常識として正確に書くこと

×７月の首都圏
○７月の都区部

東京都区部７，１０９万円
都下　　　４，２３８万円
神奈川県　４，４１９万円
埼玉県　　４，２５９万円
千葉県　　４，３４９万円

[382: 申込予定さん]

よくYAHOO不動産のデータに基づいて、わけの分からない計算をして張りこしてくる人。辞めてください。
YAHOO不動産のデータなんて指標性ゼロで価値ゼロだし、あなたの計算と、そのコメントも全くそぐわないので、見ていて頭が狂いそうです。

[383: 申込予定さん]

いやいやどう見ても、都心はスッ高値。
短期で5-6割は余裕で下げるよ。
その後も年5-10%コンスタントに下げるだろう。

最後の花火に飛びついた人は、すぐ売ってください。
2004-5年に買って喜んでた人、水面下まで待たないように。

[384: ビギナーさん]

実際出来た取引事例をみないとね。
YAHOOにまで載ったのは、何らかの理由で売れ残ってる物件。
将来その価格で取引されうるとも限らない。
加えて、自社サイトならともかく、情報のメンテなんてされてないに
等しい。実際業者に電話したら半年前に終わってたなんて普通にある。

[385: 匿名さん]

首都圏はバブル期の３分の２以上に戻したんだよね。
バブル期は以上だからその３分の２オーバーでまだ上がるという人たち
はなんで？　またバブルが良いなって思ってるってこと？

[386: 匿名さん]

都心の中古など生の物件は金輪際エンドの市場出てこない。
住み替えのケースは大抵、業者が安値で買取更地にするかミニ戸
建てるかリフォームして転売する。
ただでさえ売り物は少ない。
高齢化社会というのは、言い換えると、家が売りに出ない社会なのだ。
男性の平均寿命が80歳、女性が92歳とかになると、８０すぎても元気で
生きてる。
日本で一番金持ちは65歳〜72歳の層だというデータもある。親の代の
不動産を貸したり処分したりして相応の金を持っている。
ロバートキヨサキ氏は『金持ち父さん、貧乏父さん』を書いたが
日本では、『金持ち爺さん、貧乏爺さん』が書かれてもいい。
高度経済成長地価・給与右肩上がりインフレ社会で資産を築いたのは
彼らであり彼らの親の世代なのだ。

金持ち爺さんは、23区の戸建て。貧乏爺さんは郊外の団地。この国は
いつでも不動産取得のありようで貧富の差がひらくように出来ている。
金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、絶対に
てばなさない。使わなければ人に貸す。貧乏爺さんは、もともと街中に
住んでいて手狭になって郊外の住宅団地に移り住んで、今では住民
全員高齢者。くしの歯が抜けるように区画に空き地が目立ちはじめる。
郊外は売りに出ても買い手がいない。
都心周辺は、売り物が出ない。

売り手が、個人であるという点が、かつての不動産投機の時代とまるで
違う。その個人が、長年都心の価値を知悉したシニアとなれば、供給は
渋るのは必定。

[387: 匿名さん]

先週の日経記事に中堅ゼネコンが受注採算が悪化している（赤字もある）
との理由で08年はマンション建設から撤退・縮小の内容が記載されて
ましたね。地価も異常に値上がりしているし・・都心区周辺では
来年以降しばらく供給減が続くでしょうね。今後、しばらくは新築
MSは買えないというか、買いたくても物件が無いという状態が2年程度
あるのでは？ないかと思いますが・・・一般サラリーマンの購入価格
レベルもすでに超えているしね。価格調整期間（下方修正）にどれだけ
時間が掛かるのか？　2011年〜2013年辺りですかね・・？？

その間に原油価格がUS$100/バレル突破したら・・下方修正は先延びかな。

[388: 匿名さん]

３８０です。
売る側もローンを組めない高値という趣旨で書いたのですが、
気に入らない人がいるのか、それとも表現がまずくて読み取って
もらえなかったのか？（苦笑）

[389: 匿名さん]

住宅業界は内需産業の代表格だから、今後、政府が何らかの
優遇税制政策を打ち出してくる可能性はあるでしょう。
そうじゃないとやっと復活してきた景気に水をさす状況に陥る。

ただし、土地の流動化が進まない地区（都心部）には影響ない。
周辺地区のマンション取引に注目してます。

[390: 匿名さん]

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD#.E5.B9.B4.E9....
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2004np/zuhyou/05k16-10.xls
2004年の東京23区人口ヒストグラム
地方は団塊世代が、ジュニアより多く、23区は団塊ジュニアが団塊層より多い。
つまり地方から就職で東京に住みつく団塊ジュニアが多いということ。
雇用は、確実に大都市に集中している。所得の高さも同様だ。

とはいえ、東京都では30代前半が2004年で最大ボリューム集団。
その前後あわせて300万人、1240万人、全体の２５％という比率は
結構な大きさ。持ち家比率を４０％とみても180万人の賃貸居住者がいて
そのうち、2割が購入希望だとしても、15年スパンの需要として36万人
単身を考慮して一世帯１．９人として19万戸の需要はある。
このうち2割がミニ戸、4割が中古に流れたとして、4割が新築需要。
76000戸（15年スパン）年間５０００戸くらいの供給は吸収できよう。

さて、格差社会なのだから、人口の2.5％くらいは富裕層がいてもおかしくはない。
親の援助も含めて300万人のうちの7万6千人は２.5％だ。