23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[221: 匿名さん]

まあ、いくら高値論者が吼えようと下がる情勢になってきました。
ココ見ても解るように、もはや高値論者は人様への批判しか出来なくなっています。
自分たちの値上がり根拠がすべて論破されましたので。
プロ投資家は既に逃げ出し、残るのはリーマン素人マンション投機家ばかり。

[222: ビギナーさん]

>>221
私は中立の立場ですが、高騰論者（高値論者って意味分からないです）も
下落論者も自分の意見を主張するだけで平行線なまま、
つまりどちらも論破されてないと思います。
自分勝手な総括は、議論が進まず荒れる元なのでやめて頂きたい。
それでも決着が付いたと言うのであれば、具体的に論点とその結論を挙げて頂きたい。

[223: 匿名さん]

>217
そうだったのですか。
ありがとうございました。
なんか見てると城東とか城北でも山手線をちょっとまたいでる区（台東、北、荒川）ががんばってますね。

[224: 住まいに詳しい人]

>>220
不動産の価格決定って
為替とか株式と違い時間が掛かるから
１日とか１ヶ月では上がったり下がったりしないわけですよ
その替わり動きはじめるとどっと動く

昨年来マンション分譲価格が上がっているのは
2004年ぐらいからのファンドによる買い漁りがじわじわと
効いてきて昨年どーんと来たわけです

ぼくは不動産価格、特に分譲住宅は急激に上がりすぎているから
短期的なピークは越えたと思っているし
長期的にも人口減等下げる要因が強いと思っている
ココでもそのスタンスで書き込みはしてきた

でもね
サブプライムローン破綻による危機というのは、後から省みて
『終わりのはじまり』を示す事件になっている可能性はあるけど
一時的な信用縮小によって不動産価格も一時的に下がる
なんて現象が起きるわけがないでしょ

マンションデベのプロジェクトマネージャーが夜ニュースを観て
「あちゃ、このままじゃヤバイな、明日から値段下げるかぁ」
なんてやっているとでも思っているの？

[225: 匿名さん]

>>223
その辺はファミリー向けが枯渇してワンルームが多くなっただけでは。

[226: 匿名はん]

サブプライムの問題が惹起するのは、投資に対するセンチメントの変化。
すでに質への逃避が始まっているよね。
収益還元で説明できないような不動産からは資金は逃げるでしょう。
その意味で受け皿が減って、需給は悪化するのでは。

[227: 銀行関係者さん]

サブプライムは「10年来上がり続けた米国住宅価格」と「過剰流動性が引き起こした信用リスク極小化」の反動であり、起こるべくして起きた調整。質への逃避ということで米国債や日本国債が一時的に買われようと、リターンを求めるグローバルマネーがリスクアセットへの投資をやめる訳ではない。

現物不動産投資についてはプレーヤーが多すぎるので、誰かが手を引けば価格競争が少なくなるとは言えない。
・総合不動産…資金力豊富で長期開発も可能。採算の取れない物件は取得しないとか言いながら、好立地は突っ込んで買い、ブランド力を武器に販売価格に転嫁。早期完売出来なくてもオフィス賃貸が稼げるので焦ってない。
・マンデべ…物件取得出来ないと事業が成り立たないので必死。価格が少しでも下がってくれば食いついてくる。
・REIT…完成物件しか買えない。価格が下がる局面では増資し難く、保有物件を売らないと新しく取得出来ない。利回りへの配慮があるのでもともと突っ込んだ物件取得はしていない。
・私募ファンド…価格上昇の立役者。金商法施行で優勝劣敗必至、大手（ダヴィンチ、PMC、ケネディ、クリード、リサ）は勝ち残りを掛けて規模・種類の拡大に努めている。
・外資…Capレートと金利のイールドギャップの高さから日本の不動産には異常にポジティブ。ついて行けない入札価格を出してくるが、少なくともこれまではパフォーマンス良好。

[228: 匿名さん]

世間知らずのみなさん。
景気がいいのと、悪いのはどちらが好きですか。
マンションが安くなったら子供が就職氷河期でかまわないのですか？


デフレの１３年間、
借金を抱えていた人は均等返済でも実質負担は年々増えた。
固定金利を払ってゼロ金利のあたりで、変動に借り替えて
すこしだけ負担が軽くなった気がした。
給与所得者は額面が増えずに正味価値の増加でなんとかしのいだ。
年金支給額に地方較差はないから地方の年金生活者だけが、
楽に暮らせた１３年間。
地価が下がり続け田舎なら誰でも一戸建てが買えるようになったけど
結果若いうちからローンを抱えて、個人消費は落ち込んでデパートは
潰れて大型スーパーやしままら、ユニクロ、チヨダ、ダイソーばかりが栄えた。
預貯金を持っていた人は正味価値が増えた。
バブル期に宅地開発や公共道路、ゴルフ場に土地を売った農家など貯金がそのまま
どんどん増えた。薦められるままに買った株がいつの間にか倍になっていたりする。
一方、都会でマンション買って上がらない給与からローン
払って生命保険までを支払い続けてきたお父さんは相当に金を無駄使いしたことになる。


資産デフレはマイホームを持つ身にとっていいことは何もない。
ゆるやかな資産インフレを国が補償しない限り、誰も馬鹿らしくて持家など
持たなくなる。

住宅景気が個人消費の鍵であることは過去の歴史をみればあきらか。
しかしそろそろ視点を変えて、都会住まいの賃貸こそが可処分所得を増やし
個人消費を拡大するという見方も必要になるかもしれない。

猫も杓子も都心居住・・・それって車買うならベンツかＢＭＷみたいなもので
所得とか、他の生活出費とのバランス考えない欲望発想。
買える時代もあったというのが、罪作りなだけで、それが過ぎても
またいつか同じチャンスが・・・なんてのは
チャンスというものの本質が理解ができていない人間のいうことだろう。
チャンスというのは掴む人が限定されるからチャンス。
二匹めのドジョウが狙えるほど世の中甘くは無い。

資産デフレの総決算が２００４年価格であって、いままでの下落で無駄払いした人の
損を還元された形で、安値買いさせてもらったということだけだ。
今後また資産デフレがはじまるのなら、もういちど目減りする資産に定額の支払いを
続け、働けど働けど我がローン楽にならざり、じっと返済表を見る
我がマンションは都の辰巳、イルカぞ住む、世を荒川と人はいうなり

なんだかわからないけどそういう嘆きの世界のそのあとで、もう一度底値で一握りの
人が都心を安く買ってそのあとも値がさがらないという話になるだけだと思うよ。

[229: 匿名さん]

しままらじゃないよ。しまむらだ。

[230: 匿名さん]

結局さー旧価格買った人は勝ち組。
ここで予想して且つ物件旧価格で押さえられなかった奴は
＊＊＊。だよねいまんとこ。

これから旧価格以上に下がったら押さえられなかった人もチャンス
あるけど今度下がる時は金利が上がるときだから結局庶民は
支払い総額が多くなってしまう。

旧価格購入組はローン減税をフルに受けられてさらに立地がいい場所を
おさえて尚且つもう下がるのを待つまでもなく住み始められるところが
大きい。

結局都心に庶民が買えたのは戦後のどさくさ時とバブルがはじけて価格自体が安くさらに金利も低くその上住宅ローン減税もあったという物凄い有利な条件であったバブル後の底値の２つのタイミングしかなかったよね。

まあ、旧価格は偶然が生んだ産物で買えなかった人は一生後悔をこれから
することになるんだろうなー。
あの時買っとけばと後悔してる人がうちの会社には多いですね。

[231: 441]

別に旧価格で買った人が勝ち組という訳ではないよ。
今でも充分に買い時です。

最近の金利の動き、世界の中央銀行の姿勢、これが何をもたらすか。
有り得ない神風だ。日本にとってはね。分からんかなあ。。
まあ、その後の崩壊が怖いけど、今後4-5年はバブルに突入しますな。

[232: 匿名さん]

>>231
そうかな？
今の坪単価だと普通のサラリーマンのせいぜい６０００万台物件だと
６０平米ぐらいしか買えないよ。
旧価格だと８０−９０平米の３LDKが都内結構いいとこに買えた。

それにしてももう少し旧価格が続けば２件目も買えたのに
世の中甘くないなー。すぐ価格転嫁してくるなデベは。

[233: 匿名]

人生は短いようで長い。
わずか数年の不動産価格の高値・安値で人生の勝負はつかない。

現金で買ってなければ、仮に金利が急上昇したら
2002-4年に旧価格で買っていても破産する人は出てくるだろう。

買い時だった事は間違いないが、
支払い能力がないのに不動産を買う人は、何時でも無謀なだけだ。

[234: 匿名さん]

>>233
そうかなー。勝負はついちゃったでしょう。
まあ金額的インパクトでいうと２０００万ぐらいかな。
年収１０００万で家族がいて年２００−３００万貯まれば
いい方だろうから１０年分の貯金に差がついたね。
まあその程度の差だ。

都心に住みたい人は賃貸か割高物件を買うしかないから
普通のサラリーマンはもうあきらめるしかないよね。実際。

今後旧価格で物件が出ることはもうないでしょう。
むしろあの旧価格で買えなかったり買わなかった人で
マンション今後購入したい人はどうすればいいかと言われれば
難しいよね。

ローン減税もまた延期されたから２００８年入居で２５００万で
２００９年で２０００万だからまだお得ではあるけど価格見ると
３割上がってるからどうなんだろう。６０００万で買えた物が
今は８０００万だからね。

下がるのを待つといっても人生短いし下がればいいけど上がったり
高値安定だったり、下がっても金利が上がれば意味ないし待っても
買えないこともありえる、

やっぱ短い人生気持ちよく好きなとこで持ち家に住みたいじゃない
そおいう意味では持ち家派だったら旧価格は押さえておくべきだった
のでしょう。

[235: 匿名]

232さんへ

仮に、今、買えば、旧価格で買った人に
勝負ついてると言われても反論できない。

だから買わない。（てか今の価格だと買えない）。
だからみんな迷っている。

そんなワケで、このスレッドを覗いたり、意見を述べたりしているのです。

でも別に負け惜しみではないよ。分かってくれるかな？

[236: 匿名]

すみません。
232さんではなく、234さんの間違いです。

[237: 匿名はん]

より正確に言うと、旧価格で買えたのに買わず、
その資金を単に貯金という形でストックしていたとしたら、
それはやはりファイナンシャルリテラシーの欠如でしょうね。

妥協マンションあせって買う必要はないですが、
値上がりした場合に備えて資金を運用することは必要です。
今ならちょうど株とか買っとけば、
将来マンションが値上がりする局面では、相当な益が出ていることでしょう。

[238: 匿名さん]

都心部については供給量が年々限られて来るから値下がり期待も無理でしょうね。
これからセレブ化して行くのが常識的な認識でしょう。

県境外周区から外側はまだら模様だろうな。
イメージで価格を維持できるところもあれば、住民の高齢化で廃れ過去のイメージが消え去るところもある。一方では、新規住民の流入が相次ぎ大きくイメージアップするところも出てくる。
庶民としては、近郊、郊外の新興イメージアップ期待地域の購入くらいですかね？ＴＥＸ沿線なんかどうだろう？

[239: 匿名さん]

旧価格で都内に戸建建てた者ですが、良い土地が出た為
上がるのが分かっている株を解約。
中国株購入も断念。

ZAIなどをこまめにチェックして買い時を探し、ようやく購入。
庶民ですので投資と両天秤は無理でした。

[240: 匿名]

237さん


アドバイスどうもです。
でも、株っすか〜？

ダウ暴落で世界同時株安の不安さえあるのに？

にしても、不動産がダメ、株もダメだと、
今後、どーすればいいんでしょうね？

日本人の個人資産1400兆円を狙って、
頭のいい人たちが、いったいどんな悪巧みをしてるのやら…。

[241: マンション投資家さん]

>239

上がると分かっていた株を売却ってないでしょう。

正確には
「あがるかもしれないが、まだ上がらないかも知れない。
どうしよう。あがったら悔しいな。でも家も欲しいし・・・、えいっ！」

という感じでしょう。
上がるが分かっていたと本気で思っていたら重症です。

[242: 購入経験者さん]

マンションなんて成り行きで買っている人が多いですよ。
賃貸住まいで、さしあたって買うつもりのない人は、不動産の値上がりなんて新聞記事で見るくらいで、ぜんぜん知らない人も多いです。
前回のバブルでは、地上げで町も住民もどんどん変わっていきましたから、都心に住んでいれば知らない、関係ないではすまされませんでした。
私も5年間で2度立ち退きに遭った口ですが、家賃自体はそれほど上昇しなかった(大昔から高値のまま)ので、なんとか近場を転々と移り住んでいました。
ところが子供ができて、いざ広いところを借りようとすると、とてもじゃないが高くて借りられない。
そんなときに、近くの完成物件ＭＲの営業が飛び込みでやってきて、2割引くから、家賃払うよりずっと安いから、との営業トークに乗せられて、あれよあれよという間に買わされてしまいました。
底値時代のデベの営業は今よりも格段に激しく執拗でしたから、主体性のない人間ほどあっさり買わされていたように思います。
「底値買い」の「勝ち組」発言も結構ですが、単に買えたから買っただけで、未だに自分の持ち物が値上がりしていることすら知らない「底値買い購入者」は多いですよ。

[243: 匿名はん]

No.240 さん

いえ、これからマンションがさらに高騰するような状況になるならば、
株はもっとよいパフォーマンスを出すだろうという事です。
要は、将来の高騰を怖れるならヘッジの手段があるんだから、
あせって妥協物件をつかむ必要はないということ。

景気が本格的に腰折れすれば、株も不動産もだめでしょうね。
GOLDかプラチナでも買っておきますか。

[244: 結論]

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

[245: 結論]

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

[246: 匿名さん]

都心の好立地にマンション転用可能な用地を確保することが殆ど困難になって来ている昨今、デベとしては、あまり利益を生まない小規模億ションをチマチマ作ってもしょうがないので、基本的に、今後の物件は都心好立地物件が殆ど出て来なくなるでしょう。

また、都心好立地は既に高くなり過ぎているため、エンドユーザの最大ボリュームゾーンである高所得サラリーマンですら容易に購入できない状況の中、販売苦戦が予想される物件をわざわざ仕込むほど愚かではないです。

よって、今後のマンション業界の関心は、準都心や近郊・郊外物件をいかに売るかなのですが、都心と比較してブランド力も利便性も劣るため（田園調布や成城ですらそうです）、すくなくとも（戸建てはいざ知らず）マンション分譲で大きな利益を上げることは、今後はそう簡単ではなさそうです。

これはデベだけでなくゼネコンも同じような状況で、近時の工材・資材等の高騰でもともと利益率の低いマンション施工で一層採算が苦しくなっていることから、マンション施工自体を取りやめるゼネコンが既に出てきている状況です。

よって、いわゆるマンションブームなるものはそろそろ終焉を向かえ、価格の適正化に向けた調整が徐々に進むことでしょう。

[247: 匿名さん]

だとすれば、より品薄感の強まる都心を中心にわずかな築浅中古物件の価格高騰が相場をリードすることになるんじゃない。

[248: 匿名さん]

マンション建設に特化してる、長谷工の株価も急降下中
外人は逃げるのが早いね。

三井、三菱、東京建物もそろそろマンションから撤退か？

[249: 匿名さん]

ここの皆さんは優秀な方が多い割に人口減少、若年層減少について楽天的ですね。
食品業界なんぞ大問題になってますよ。
モノが売れなくなってますから。

[250: 匿名さん]

モノ売れなくなっている要因はホントに若年層減少なのかね？

[251: 購入経験者さん]

どれほど飽食の時代になってもひとりの人間の食べる量には限界があります。しかし空間に対する占有欲には制限がありません。
ファミリー物件の最低ライン70平米(ちょっと前なら80平米)というのも、80年代ならばずいぶん贅沢な話だったでしょう。
いくら人口が減少したところで、必要とする空間が増えれば同じことだと思います。

[252: 匿名さん]

>>241
日本経済がようやく上向き株全体が上がり始めたとこでした。
今までデフレ下で仕込んでいた株が上昇、数か月後なら
かなりの金額が違っていたでしょう。

ただ目の前の購入資金に宛てたい為、泣く泣く崩しました。
皆さんは資金が潤沢で本当にうらやましい。

[253: 匿名さん]

米国、欧米頼みの景気回復も限界近い。
リーマンの所得は伸びない。
税金、社会保障負担は増えて手取りが減少してゆく時代。
少子化で人口減、世帯減。
高齢化で労働人口減少。
インフレ頼みも期待できる程ではない（年1〜2％程度）
景気腰折れ懸念から株もREITも急降下。

うーん、やっぱ天井だろ。
これから買うなら、23区内近郊築浅中古が値段下がったとこに更に指値いれるべし。

[254: 匿名さん]

今まで、旧価格とかで都心部（麻布・青山・赤坂・六本木・広尾・番町・市ヶ谷・白金等）や準都心部（駒込・本駒込・目白・下落合・代々木上原・松涛・神山町・南平台町・青葉台・代官山・上大崎・東五反田・北品川等）に物件買えた人は、まちがいなく勝ち組でしょうね。豊洲等湾岸埋め立てエリアに買った人も、長く住まないのであれば、一応価格は上昇してるらしいので、勝ち組かも知れませんね。これからは、急激に価格が下落することはないでしょうが、ガンガン急騰する時代でもないので、投資目的購入は、少し様子見する方が懸命です。これからバブルが来る、と嘯いている人たちは、少しおつむが弱いと思いますよ。

[255: 購入経験者さん]

旧価格でしか買えなかった私からすれば、新価格でも平気で購入している人たちの方が、はるかに勝ち組に見えますが...。

[256: 匿名さん]

>>254
これからの注目は隅田川を越えた準都心、中央区、江東区、墨田区になりそうですね。どの水準まで上がるか要注目。
他の準都心は上がりすぎた感じも強いし、土地もあまりなさそうですから。

[257: 匿名さん]

どうしても、豊洲を・・・
あ、いや、なんでもないです・・・

[258: 大学教授さん]

>>253
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

[259: 匿名さん]

>>254
出た、赤坂信者・・・
今度はドサクサ紛れに番町と同列とはホント図々ですねｗ

[260: 匿名さん]

２５８の大学教授さんがおっしゃっている都心回帰の状況は、今年３月に東京都が発表した都区部の人口動態調査でも明確に出ていますね。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

また、このレポートによると、東京２３区の人口は平成２７年にピークを迎えるが、千代田、港、中央などの都心は平成３２年がピークであり、またその後の減少ピッチも緩やかな推移を予想しており、少子化のなかでも都心部は根強い人気が継続されることを予想しています。

また、マンションビジネスのコンサルタントであるトータルブレーンのレポートでも、都心部での賃貸需要の高まりが指摘されています。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

６月１９日付けの「増えるミドルクラスの都心賃貸」や６月２６日付けの「都心回帰する賃貸需要」などを見ると、教授のおっしゃるように都心部の賃貸需要が、ミドルクラスのみならず拡大する外人需要により相当に強まっていることが具体的なデータをもって説明されており、興味深いです。

また同４月３日付けのレポートなどでは、上のスレでも議論されていますが、現在の都心部のマンション分譲市況は二極化されていると指摘しており、マンションデベに対して、都心、好立地の物件ならば引き続き好調な需要が見込まれるのでよいが、郊外、駅遠などの物件などは無理に用地を仕込むなとアドバイスしています。ご参考まで。

[261: 住まいに詳しい人]

>>258
教授
いつもその数字を出していらっしゃいますが、住民基本台帳では
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

平成18年1月（2006年）区部　17〜25歳　847,306人
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2006/jy06qa06a1.xls
平成19年1月（2007年）区部　17〜25歳　833,458人
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07qa06a1.xls
区部の17〜25歳人口の2006年01月→2007年01月は　
−13,848人のハズなんですが・・・

ソースは？

[262: 匿名さん]

今後、都心の人口は横ばいか微増でしょう。
分譲、賃貸含め供給は激減ですから。

[263: 匿名さん]

ところでリートが抱えた物件を買った値段より安く売却する
ことってあるの？

[264: 大学教授さん]

>>261
１年経つと一歳年をとることを忘れていますよ。
比較するのなら１７〜２５歳と１８〜２６歳になります。
この比較によって1年間の人口移動で増えたか減ったかが分かります。

[265: 大学教授さん]

正しくは２３区で
０６年１月
１７〜２５歳　８４７３０６人
０７年１月
１８〜２６歳９０７６９０人
６０３８４人増となります。

首都圏は、一部の勝ち組地域を除き、年数を重ねるに従い少子化が深刻化します。労働人口補充のために地方からの若年層の流入は年々増えざるを得ないのが現実です。

[266: 大学教授さん]

平成18年1月（2006年）区部　17〜25歳　847,306人
平成19年1月（2007年）区部　17〜25歳　833,458人
その差13,848人がさらに不足するから、理論上の今年の流入人口は約７万４千人となります。
団塊Ｊｒの結婚が一段落すると、２３区の賃貸物件が逼迫することになります。

[267: 441]

現実として、レジの賃料は上がってるが、まだ序章に過ぎない。
良い物件は枯渇している。そんな状況で低金利がまだ続く。
バブルを発生させた反省が活かされていない。しょうがないけど。
以前のバブルも、CPIを注視しすぎて、軟着陸のタイミングを逸した。
今回もそんな状況になりそうだね。

[268: 匿名さん]

なぜ序章に過ぎないのか、何ら根拠ある合理的説明になってませんね。

希望的観測・憶測の類は、スペースと時間の無駄ですよｗ

[269: 441]

2004年の東京23区平均賃料は2,770円（㎡あたり）
2005年は同2,840円と2.5％上昇
2006年は同2,980円と4.9％上昇しています。

それにも関わらず、空室率は港区で2004年の12％から2007年には6％に低下
渋谷区で同12％から7％に低下、世田谷区では2005年の14％から2007年には9％に低下。

賃料上昇と空室率低下が同時に起きているわけですね。

そして2007年以降、供給数が大幅に減少することを考えると、賃料上昇はまだ序章と言えるでしょう。

2007年の動きを見ていると、賃料を強気にOfferしてくる地主が更に多い。
2年前にホテル代わりに利用していた溜池山王の賃貸物件、月額賃料が10万円Upしています。17坪くらいしか無い物件ですがね。
地主が強気だと、賃借人は諦めるしかない。予算を増やすか、狭い部屋にするか、郊外に向かうしかない。

この低金利継続の状況で、このうねりが止まる可能性は低いでしょう。

[270: 匿名さん]

２３区でも子ありファミリー層が好んで住むところじゃないと
将来性は無いだろ。