23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 匿名さん]

どはっ。まだ続くんだ・・・・うれしいな♪

[3: 元祖匿名はん]

皆さん暑いですが、お付き合いください。忌憚のないご意見を。

[4: 匿名さん]

元祖さん・・居られるんだ！びっくりしました

[5: 匿名さん]

前スレで、親の援助がどうのと長々と粘着して、
自分の不幸を嘆いてる人・・
同居比率も１０％と指摘されて黙っちゃったね（笑）

[6: 匿名さん]

はぁ？意味わかんねぇんですけどオレのこと？

[7: 匿名さん]

オレの不幸は親が早死にして親孝行できなかったことだけだよ
実際マンション購入経験無しにここまで詳細に書き続けてこれないだろ
詳しく書けばお前はデベだって言うし
親の援助が平均1500万で2万6千人が毎年受けているのは国税の届出
結果だという意味だよ。

どこの誰が粘着なのかちゃんとアンカー示せよ。わけわかんねぇ奴だな

[8: 匿名さん]

同居比率なら普通は共有名義だろう。別に同居でも別居でもマンション売れる分にはかまわないだろう。
それよりあんたの言い切り型の口調は「だからどうだ」がわからない

勝手に言い切って、返事がないから黙っちゃった？そうじゃないよ
コミュニケーション能力がないってことだろ　おまえ自身に

[9: 匿名さん]

>>05
どうせ続けるなら、もうこれ以上他人を「買えない不幸」とか勝手な憶測で
命名して批判するのはやめろ。
ここは、金がらみの話をしているが、他人のふところ詮索したり書き手を
揶揄するような場ではないぞ。
このスレの１から参加し続けてきた一人として最近の「批判中心の書き込み」
はどうも気に食わない。
知識や意見がない奴は質問でもしたらどうだ。
何のためのスレなんだろう。
書き手が買えたか買えないかでなくて
今後の価格がどうなるか語るスレなの。

で、俺の結論は10年横ばい。だって金利は必ず上がる。購買力は
徐々に低下して価格上昇力は品不足ゆえに続けば価格は横ばい。
明快じゃないか。

[10: 匿名さん]

> 9さん
納得、同意します！　元祖さんかな？

[11: 元祖匿名はん]

親の資産を吐き出して、マンション価格上昇分を呑み込んでる。
言い方はきついですが、その責任は感じませんか？
情緒的な物言いで恐縮ですが。

齧れる脛は齧れるうちに齧っとくのが互いに幸せとも言えますが。
それにしても高くなったら下駄を履かせてもらうだけって。
大丈夫大丈夫、上がるからってノリの人は流石に止めた方が、、、

まあ、結局そういうものなんでしょうかねぇ・・・
何だか主体性があるようで、感じられないんだよなぁ、その行動に。

[12: 匿名さん]

都心を今より安く買いたいなら（そうじゃなきゃ買えない場合）
１０年後ということか。

[13: 匿名さん]

親は一人に１〜数千万も援助するなら，他の兄弟にも同額援助すると
いうことでしょうか。いるにはいるでしょうが、それがうじゃうじゃいる
ような書き方が気になります。
何千万もの援助には２世帯住宅とかそういうものも多数含まれていま
せんかね？

[14: 元祖匿名はん]

ダンナとヨメサンにそれぞれ親がいますからね。一人っ子も多いですし。

住まいとしての不動産は人生のかなり重大なチョイスのはずですから。
良識ある建設的な議論を望みます。人が必死なのを笑うな。
他人の生き様を軽んじるガキはすっこんでろ。

こんな感じのルール？で皆さん続けてください。

[15: 匿名さん]

じゃあ俺は、お前ら素人の議論なんざ、すでに折込済み。
上げ下げは運に過ぎない。
せいぜい奇麗に丁寧に使うこと。
反論は受け付けない。

[16: 匿名はん]

確かに思うようにならない、運の要素にも謙虚になるべき。

幸せな人は、自分の力量以外の幸運に感謝すること。
不幸な人は、努力や勉強の不足を不運のせいにしないこと。

[17: 匿名さん]

織り込み済みになかなかならないのが
不動産。とにかく流動性が低いから
同時期でもタイミングひとつで２０％からの
違いがでちゃう\んだよなー。

[18: 匿名]

マスコミがいくら好景気だと書いても、ほとんどの人が実感してないのが現実。
年金問題で老後の不安のいっぱいある。
ゆえに参院選で自民党が大敗して民主が躍進したわけです。

今後、マンション価格が右肩上がりで上がっても、ほとんどの賃金労働者は買えません。
てか、今の価格でも買えません。
不労所得者である投資家だって、損をして高値で買ってくれる人がいてこそ成り立つわけじゃないですか？
だからこれ以上上がらないでしょう。
デベもその辺は織り込み済みなのか、都心の新規物件は激減しました。

今後は、都心のマンションは普通のサラリーマンが買える物件はなくなって、
税金対策か投資用のコンパクト物件（それでも高い）か、お金持ちの実需用の億ションに特化するのでしょうね。

物件不足で都心の中古も高騰中のようです。
代官山の某中古物件の価格、1年前に7900万円だったのが、最近になって1億500万円の値付けで再登場中。わずか、50平米の1LDK。
しかし、これが異常でなくて、何なのか？

[19: 匿名さん]

1年前に7900万円が異常だったとも言えるわけだが・・・

[20: 匿名さん]

芝浦のタワマン１LDK　55平米　3900万に申し込んで外れた。
それが新築未入居転売で、5500万くらいで売り出されている。
正直付いていけないなという感じ。

独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかねという値付けの物件が増えてきた。

そういうのを見てると、そろそろ天井の気がする。
・増税で手取り減
・成果主義で給与そのものが増えない
・将来の年金不安で思うように金が使えない（貯蓄して備えないと）
・社会保障負担の増大（今後、各種天引きされるものがどんどん増える）
・金利の上昇
・住宅ローン減税の縮小、廃止
・米国経済の景気後退懸念とそれに伴う輸出企業を中心とした日本企業の業績悪化
・人口減（今は首都圏に人口流入してるが2015年以降は世帯自体が減る）
こんだけマイナス材料があるからね。

10年高止まりするという見方は支持出来ない。
景気次第ではあるが、景気横ばいなら数年は横ばい。（2010年くらいまで）
景気悪化ならばで来年あたりから下げと見る。

[21: 匿名さん]

要は景気しだいというのは、結構多い意見でしょうか？
となれば日本の景気はこれ以上によくなるか？に尽きますかね。

[22: 匿名さん]

＞20　芝浦のタワマン１LDK　55平米　3900万・・・独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかね

バブル景気の頃は、もっとすごい根付けで飛ぶように売れてたぞ。この程度は、十分ありえる値段だ。

[23: 匿名]

確かにそうです。
代官山の50平米の1LDK、7900万円でも充分高い。

芝浦のタワマン5500万円も充分高い。

でも、値付けしてる側の理論は、今、世界中は金余り。
とりあえず、高くてもいいから買う企業なんて世界中を見渡せばたくさんあるって事です。

で、7900万円がさらに高くなって1億を超えちゃうワケです。

なら、来年は1億2000万くらいになるって事ですよね？
さすがに、もう上がらないって思いませんか？

[24: 匿名さん]

都心のタワマンが欲しいので，そろそろ出てくる赤坂薬研坂，三田小山，小山東再開発，がどのくらいの値段になるか興味がありますね。
そこが今後の都心マンションの動向の一つの目安になるのでは。

90㎡，3LDK，20-30階，南向きで1.5〜2億ぐらいかな？

[25: 買いたいけど買えない人]

２０００年から資金も十分にあったのに、都心マンション買わなくて後悔してます。

せっせと節約して、貯めてきて、
もっと、良い物件を買うために、子供を預け、アルバイトも昨年から始めたのに、物件価格の高騰の加速度が早く、
おまけに、最近、はじめたFXや新興国投資で増えてた資産も、ここ１週間で、破裂してしまい、希望がなくなりました。

こうなったら、不動産価格とことん上昇してもらい、固定資産税をたっぷり払ってもらい、金利も急上昇してもらい、ローン破綻ででてくる中古を待つしかありません。

[26: 匿名]

25さん、泣き言言うと、高値派に笑われますからご注意を。

さて、普通のサラリーマンたちの所得が伸びてないわけだし、
20さんがおっしゃる事なども、もっともだし、これ以上価格上昇はあり得ません。

あとは高止まりするか？、ゆるやかに下降するか、急落するか？

今後の景気次第ですが、実態がともなわない好景気は続かないと思うし、
サラリーンマンが買える価格帯に合わせて、物件を狭くするのにも限界があるし（もうかなり狭くなってます）、
新築はゆるやかな下降に1票。（中古は急落でしょ。上げ過ぎですから）

連投ですみませソ。

[27: 441]

一般サラリーマンの所得どうこうは関係無い。
不動産業への資金流入量と、銀行の全産業への新規貸出額に占める不動産業への流入比率如何。

[28: 大手企業サラリーマンさん]

不動産物件が二極化。サラリーマンの給与も二極化。つまり景気の良い会社と悪い会社も二極化。

世界で資本の流動化が加速する今の日本で景気を良いとか悪いとか論じても無意味じゃありませんか？景気の良い職種もあれば悪い職種もある。日本全体が上り坂の途上で、国民の大部分が高揚感を味わえた時代はもう戻りません。景気が良いとか悪いとか、日本全体をステロタイプに論じる政府もマスコミも思考停止しています。

ところで、時折見かける、日本全体が沈没するというシナリオも考えにくいですね。日系でも儲ける企業は世界中に根を張って富をかき集めますよ。それが製造業だろうが、商社だろうが、金融業だろうが、デベロッパ・・・は無理かな？

で、23区のマンション価格がどうなるか？
上がる物件は上がるし、下がる物件は下がる。

この先経済が進歩するに従って、透明性の高い市場が次第に形成され、多くの物件の価格と価値の溝が埋まって行き、”良い物件”の本当の価値とその理由が市場参加者で共有できる社会になるといいですね。

[29: 匿名さん]

１億、２億のタワマン？
かなりスレ題からずれて来ているぞ。
庶民ネタに戻さないと、ほとんどの人が関係ない世界になっちゃうｗ

[30: 匿名さん]

恐らくマンション価格は下がりもしなければ、上がりもせずに、正常な形に収束していくと思われます。山手線の内側の２ＬＤＫが３０００万円台〜４０００万円台前半で買える程の値下がりも無ければ、埼玉千葉の物件が５０００万円ださないと買えないような急騰することもないでしょう。

普通のサラリーマンは、

多少無理して５〜６０００万円位で都心の２ＬＤＫのマンションを買う
３〜４０００万円位で埼玉千葉の２ＬＤＫのマンションを買う
４〜５０００万円位で埼玉千葉の３ＬＤＫのマンションを買う

という風に、現実的な形になると思います。

[31: 匿名さん]

>>30
都心はオフィスビルだらけで庶民向け商業施設も無いから、俺は東京駅から電車で１０分圏内の都心部で十分だよ。
探せばまだまだ安いところはある。
７０ｍ２マンションで５５００万円くらいで良いよ。
億は無理ッス。

[32: 匿名はん]

供給側としても5000万くらいの物件が一番利益率高いでしょう。
経済設計を思いっきり背伸びつま先立ちして買ってもらう。

億越えの物件だと、
見る目も厳しいからおいそれとコストダウンできないし、
立地もあんまり妥協というわけにも行かないから、
実際大きく儲けるのは難しいでしょう。

[33: 匿名さん]

>>26
給料増えてないんですかね？
俺の周りの一般リーマンは平均で年50万超ペースで上がってるみたいですけど。
（30歳なので、ちょうど伸びる時期ってのもあるかも）
今年はボーナスもガツンと出てるし前年比＋100万行きそう。

[34: 大手企業サラリーマンさん]

>33さん
同じく。景気弾力性の高い大手一流企業のサラリーマンはここ1〜2年で結構増えているという実感があります。23区にマンションを買う一時取得者層サラリーマンってこのクラスか、準大手で夫婦共働き（奥さんも総合職系）位じゃないですかね？

統計上の平均給与は増えてないですけど、派遣等非正規雇用が増えていることも原因のひとつであり、この人たちは価格によらずマンション買いません。

[35: 購入検討中さん]

今まで都心のマンションは世界的にみても日本は下がりすぎてたと思われる
世界的な金あまり現象の中全世界的に都心の土地の値段が高騰している
日本は完全に出遅れていたが　世界的都心部高騰のなか　やはり都心部に限って高騰を始めた　今少し横ばいになりつつあるが　世界的にみて間違いなくまだ上がるのではないかと思っています
臨海部等埋立地は街並みも綺麗に整備される事より資産価値上昇を見込めると思われる
以上　世界的傾向でした！

[36: 匿名さん]

>>33,34
30前後は増えますよ。増えて当たり前。
問題は40前後で昇給が止まる企業が増えていること。

これは
・成果主義で昇進しない限り給与が上がらなくなった
　定期昇給が昔みたいに10000円とかじゃないから。
　大手企業でも500円とか1000円とかの世界。
・昇格といってもポスト自体が減っている
　組織のフラット化という名目で役職が減っている
　昔は、課長代理だの副部長だのなんだかんだと役職があり、年を取ると
　皆、何がしかの役職に付けた。付くと手当も付いた。
　それらがなくなり、役職なしの中年リーマンが増殖中。
という問題が大きい。
まあ、グローバルスタンダードを唱えて大企業からそうなっていったから。
家族主義を標榜していた松下でさえ、路線を切り替えたからな。
　
つー事で、大企業リーマンでさえ簡単には給与は上がらない。
賞与も業績連動の部分がますます大きくなってるから、昔みたいに定期的に安定した金額が入るものと考えないほうが良い。

俺の会社も年商4兆円。名前は誰でも知ってる大企業だけど定期昇給は個人成績と連動で500円〜1500円の人が殆ど。
管理職に昇格できない限りは毎年この程度。
管理職になれても年収100万増程度。

俺の親世代は良かったよ。夢があって。

[37: 匿名さん]

>>32
利益率と言うより、マスの購入層が存在するのが５千万円台ってこと。
坪単価３００万円だと５５ｍ２
坪単価２５０万円だと６６ｍ２
坪単価２５０万円レベルでまとまった量が供給可能な都心部の一部地域にまあまあの所得レベルのリーマンが集中居住する構造にこれから変わります。坪単価が高くなり過ぎたところは人口も増えず、都心回帰から外れて行って、発展しなくなる。
まあまあの所得レベル層の人口増は街の力となる。

[38: 匿名さん]

自ら大手サラリーマンで、奥さんも同じく大手総合職で働き続ける
と決めている場合（実際やってみて止めることもあるが）、まあ
自分でも気づかないうちにかなり少数派の勝ち組なんじゃないですかね？
そういう世帯だけに頼っても23区全体は売れ続けないのでは？

[39: 大学教授さん]

>>38
売れる数だけ出て来るだけでしょう。
首都圏マンション販売の４分の１が４７００万円以上って昨年実績があります。

２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

[40: 匿名さん]

まあ物件が年収の６倍超えて売る層がなくなると、１０年残価格設定買戻し・半額で高級マンションが買えます！みたいな販売方法が出てくるよ。車のオニキスみたいな奴ね。信託受益権の質権を担保とした住宅ローンが組めるようになるのも近いと思う。

[41: 匿名さん]

夫婦で大手企業総合職って、30半ばに世帯年収が1500万以上くらいか？
確かに東京都で見ても相当割合少ないよね。1000万以上でも少ない
のになおさら。

[42: 物件比較中さん]

まだ何とかマンションの価格が上がってるのは

- 金持ち層向けの、好立地の高級物件（すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。）
- 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件（繰り返される典型的なバブル商法）
- 上記二つに便乗した強気価格設定物件

の三パターンでしょ。

一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。

価格上昇の要因としては、

- 先高観から、無理して土地仕入れをした（とくにマンション専業デベ）が
、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ
- 建材コストアップによる値上げ（不動産の価値自体とはあまり関係なし）
- 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。

くらいしかないと思います。

底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。
底で買った！と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。

埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。

[43: 匿名はん]

まあその下向きが何時になるかだよ
来年かもしれないし10年後かもしれない
ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが
それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ


ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある
港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた
東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・

[44: 匿名さん]

>>42
何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。

[45: 匿名さん]

給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは！

[46: 住まいに詳しい人]

>でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、
>利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、
>うすうす気付いてはいるけど認めたくない。

それって
「バブル絶頂期でも倒産する会社はあった」と言うのと
何が違うの？

ご本人は含蓄のある言葉を並べているつもりなんだろーけど
見ている範囲が狭くて、話が薄っぺら過ぎるよ

[47: 申込予定さん]

45

何を言ってるのか、よく分かりません。
46さんが書いてるように、どんな悪いときにも
成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。

部分を見てもしょうがない。
大事なのは全体のトレンドを見ることです。
また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。

そして、足元のトレンドより、これからの
大きな流れが大事です。

それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。

足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、
数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。

収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、
ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は
数多くいます。（必ず正しいといってるわけじゃない）

むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで
有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを
禁じ得ません。（あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋）

[48: ビギナーさん]

勝負あったね

アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。
勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。

大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。

[49: 匿名さん]

そういえば、土曜だか日曜だかの朝九時に、マンション専業デベからいきなり電話があったよ。失礼にもほどがある。若いねーちゃん。

文京区の物件だったかな？

久しぶりだな。こんなこと。一度も資料請求すらしたことない会社なのに、どうやって電話番号分かったんだろう。個人情報保護法制定以降、こんなこといまだに許されるのか？？

いずれにせよ、マンション専業デベの物件なんか買う気はさらさらないが、奴らの経営の先行きが相当苦しさを増してるのは確か。

俺の予想は、専業デベの中小物件の値下げ攻勢から発した、地滑り的な価格下落が、この夏から顕在化して、秋以降も、市場が好転しないというシナリオ。金利上昇が更に空気を悪くする。

[50: 匿名さん]

真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
惨めな48のようなバカです

[51: 匿名さん]

でも金利が１％上がれば、物件価格が１割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。