23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[162: 匿名さん]

156さん

> 質問ですが、
>1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
> 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
> 起きたんですか？

当時は供給より需要が多かったからです。
価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

++
157さん

都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

[163: 賃貸住まいさん]

人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
住宅価格については、
若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
ますます一極集中が進むでしょう。
そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
今のマンション相場の異常さは、
都心部に吊られて（または便乗して）、
近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

[164: 匿名さん]

155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

[165: 物件比較中さん]

この板には

都心だけは大丈夫という何か固い信念があるように思います。
しかし私は、あまりピンと来ません。

そもそも、二極化のいい方の極が、都心になるという必然性をあまり感じません。

都内でも、所謂都心中の都心でなくても、魅力的な住宅街はいろいろ。
小石川もある、駒込もある、牛込もある。青葉台もあれば池田山もある。
成城もあれば田園調布もある。はたまた都下の吉祥寺もある。
横浜が好きな人もいれば、代々浦和や川越に住む人もいるでしょう。

都心だけが下がらない、都心とその他の価格の差が開くという根拠が希薄のような気がします。

価格差が縮まるなら、都心にでも住んでみようかという人が出てくる気もしますが、活力を減じてゆく経済に住む人々が、あえてプレミアムを払って、都心に流れ込んでゆく絵図がどうしても想像できないのです。

むしろ、景気が長期停滞なら、あえて住居費の高いところに住む人は減り、今高いところほど価格が下がってゆく気がするのですが。

[166: ご近所さん]

164

ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

不動産価格にはマイナスだろう。

やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

[167: 入居済み住民さん]

>165さん
私もそう思います。

数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。

便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、
世田谷区に戻りたい。

やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
環境で暮らしたいと思います。

都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
窓をあけても、虫の音は聞こえません。

なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

[168: 物件比較中さん]

>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、

庶民マンションじゃないでしょ？？？
高級でもないけれど・・・

[169: 匿名さん]

みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。
「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？
もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
落ち着くよ。

[170: 匿名さん]

>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
が目立つ。
この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
何度も五十キロ以上出た。
実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした
訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
「我慢できない」騒音が無数にあることになる。

[171: 匿名さん]

×向きになっているな。
○ムキになっているな。

ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど
以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの？

[172: 匿名さん]

２３区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。

また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工２年近く先のマンションを売り出し始めました。

おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。

マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。

[173: 匿名さん]

住宅情報誌をつくづく眺めた。
都心物件って６０平米の３ＬＤＫと４０平米の１ＬＤＫといった寸詰まりマンション
ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。
今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま
終わりですよ。
デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。
そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。
だから１０年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか
言われているだけ。
夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど
張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。
休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。
なにしろ取材やサンプル数が少ない。
それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。
読めば読むほどこいつらＦＰかライフプラン研修の講師になそうな堅実派
ばかりだと思ったよ。

待っても無駄。待つなら定年まで待つ。

[174: 匿名さん]

>>172
２３区マンション販売戸数
２００４年３９１４７戸
２００５年３１０２５戸
２００６年２３６５０戸
２００７年上半期８１８２戸

２００７年上半期供給戸数が多い順
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[175: サラリーマンさん]

173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。

[176: 匿名さん]

えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。

[177: 匿名さん]

お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。

発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。

[178: 匿名さん]

×管状
○感情

[179: 匿名さん]

１７３のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。

[180: 匿名さん]

>>175
そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。
明日から大暴落。きっとまた３５００万で８０平米のタワー低層階
が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも
あんたはうれしいんだろうよ。

[181: 大学教授さん]

>>173
確かに中古価格に人気の差が現れてきています。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[182: 匿名さん]

17年間、日本以外で続いてきた不動産ブームがどうも終了し、日本のオンリー不動産ブーム（株もあるかも）がはじまりそうですね。
サブプライム問題は、当時の日本で言えば住専みたいなもんで、高騰した不動産の最も危険な価格帯を担保として、最も危険な借り手に15％前後の金利で貸し込んで、不動産バブルの最後のアクセルを踏んだＡ級戦犯といったところでしょう。
ただ旧日本との違いは、そのリスクが巧みに証券化されて、大手銀行等の信用力を背景にその傘下のヘッジファンドが高利回り商品として、一般投資家や機関投資家にうまくリスクトランスファーされているところですよね。
だからこそ、早めに全世界に影響が波及し、あわてて株を狼狽売りする連中が多発しているわけですよね。
こうなると、不動産は上がり続けると信じて疑っていない米国、豪州、英国、EUあたりの人々の不動産神話が揺らぎ、17年前に日本で発生した不動産不況のミニチュア版が各国の不動産業界には起こる可能性は高いですね。
ただ、旧日本との違いは金融当局の処理策のスピードが相当異なることも予想されますから、せいぜい２−３割の下落で止まり、３年も経てば、再び立ち直るイメージではないでしょうか。
さて、そこで日本の不動産がどうなるかですが、実は、日本が調子いいときは他がだめで、日本が悪いと他がいいの法則って結構あたっている面があるので、80年代のブラックマンデー後、一瞬お付き合いした後、日本のオンリーバブル状態になった、あのパターンを感じているのですが、いかがでしょうか。

[183: 入居予定さん]

165さんの意見って、何で誰もあまり書かなかったんだろうね。

都心人気だけは大丈夫という人たちの根拠は何だろう？

[184: 匿名さん]

そりゃあ高収入を得るには都心で働くのが一番だからねえ。
自分は年収2700万で内幸町で働いているけど、埼玉や群馬では俺の希望する職場が無い

[185: 匿名さん]

出た、脳内年収

[186: 166]

>184さん
でも、都心で働くにしても都心（山の手線内）に住む必要って
全ての職種の方には必要ではないかもしれませんね。

私は１６６ですが、夫婦ともに都心勤めで、数年前に都心マンション
を購入して住んでいますが、最近、ちょっと都心暮らしに疲れ気味で、
近郊に戻りたくなってます。。

[187: 匿名さん]

基本的に、１９６０年から半世紀近く続いたマンションデベロッパーという
業態が消え去るのが近いだけで、地価が下がるわけではない。
マンション分譲が不況がからといって資産デフレが復活するわけではない。
誰も買わない。しかしその結果が流通価格を下げるわけでなく、業界内で
買い取られ賃貸市場に回るだけだ。
平均年齢４０歳を超えた立派な高齢国家にもはや新築マンション分譲と
いうビジネスは必要ないのかもしれない。
おおきな転換点は、マンション供給という最後の花火閃光をみたのであって
あとは、石炭産業が廃れたのと同様、ずるずるいつまでも尾をひきなから
次第にマンション分譲というビジネス自体がこの世から消えていくだけ。
そんな風にみたら、価格の変化など考える必要も無いことに気がつく。

人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。

[188: 匿名さん]

ソーラーパネルとか
タワーマンションの壁に作ったらどうなんだろ

[189: 匿名さん]

邪魔なだけ。コストアップになる。半日しか発電しない。
ペイしない。売電しても投下資本回収に３０年かかるだろう。

[190: 匿名さん]

ここにいる人達は脳内メーカーで調べた方がいいんじゃないの。

[191: 匿名さん]

公立の小中学校高校の水準が下がってすぃかたなしに昔は金持ちしか
いかない私立の小中学校にいかせる人が増えた
思えば、行政の怠慢ゆえの無駄な出費なのだ。
住都公団が低廉な分譲をやめた。郊外団地が不人気で地価下落で
その存在意義がわからなくなった。だから庶民は昔は金持ちしか
買わなかった「パークなんたら」とか「シティなんたら」とかを無理して買う
ようになった。無駄なものに分不相応に金をかけざるをえなくなった。
私立に子供を通わせると、周りはみな都心のマンションに住んでいる
うちだって住めないはずはない・・・そう考えてしまう。
そもそも、私立の小学校も、都心のマンションもいつから庶民のものに
なったんだ？
わけわかんなぇ話だ。

[192: 匿名はん]

富の使い道もグローバル化が進んでるということ。

金持ちも貧乏人も日本の中に閉じ込められてた時代は、
東京の地所はそれなりに頂点で金持ちがそれを占有した。

いまや金持ちは世界レベルで
いい場所いい地域いい娯楽いい生活、
家やら土地やらに囚われず、いいお金の使い方を求めるようになって、
東京に家を持つことは目標でもなんでもなくなった。

翡翠が最高だと思ってた時代は貴族だけがそれを持てた。
世界が開けてダイヤやルビーやエメラルドがあるのを知れば、
庶民にお下がりの翡翠がまわってくるのは道理。

[193: 441]

六本木で飲みすぎた私の頭。

今起きていること、千載一遇のチャンスです。
日本の景気は決して悪くない、しかしながら、日銀は利上げが出来ない。
サブプライムローン万歳。米国、欧州で影響はあれど、日本では殆ど無い。にも関わらず、日銀は利上げが出来ない状況になった。分かる人は分かると思いますが。

これが何を意味するか。重大な局面に今来ている。バブル再来を、確信持って言うことが出来る。

一時期、都心含め、不動産が下がる可能性がある。これが唯一、21世紀最後の買いチャンスになる。景気が良いにも関わらず、利上げができない局面に、サブプライムのおかげでなった。

金融緩和の方向性にも関わらず、LIBORが上がっている。これは何を意味するか。裁定取引のチャンスなのだ。日本はバブル再来が確実となった。

買った方が良い。本当に。くだらない悲観論に惑わされている場合では無い。

1年に1回、相場は荒れる。最大のチャンス。為替も確実に儲かる局面になった。ありがとう。サブプライム。

[194: 大学教授さん]

>>187
人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。＞

そこで、中古マンション価格に差がつき始めているわけです。
立地に優れた場所がより好まれ、不便な県境外周区、特に北部は敬遠され始めています。
新築マンションを買う場合も、将来中古で売る場合を想定して選ぶべきですね。
具体的には以下ランキングの上位で、コストパーフォーマンスが良いところになります。

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％
4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％
7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％
10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％
13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％
16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％
19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％
22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[195: 匿名さん]

高額物件の売れ残り順位表ですか？

[196: 大学教授さん]

>>195
新築物件の人気が中古物件価格を高めに誘導している地域です。
>>187さんの言う通りで、変な場所＝不便な場所に新築マンションを買うくらいなら、便利地域で同額の中古マンションの購入を考える人が増えています。
２３区でも北部は不便なところが多いですから、安くても売れない感じで、ずいぶんと差が出てきてます。暗いイメージが敬遠されているのもあります。安くなるのは良いけど、その所得水準に合った人が住むようになりますから、住環境も年々変わって行きます。

[197: 匿名さん]

>>173
>>193
高値信者の断末魔ですね（笑）

サブプライムローン問題は国外の問題ではありません。
日本の金融機関も損失を出しています。
野村證券ホールディングス、新生銀行、りそな銀行　などは損失を明らかにしました。（確定した分だけでまだあるとの説もありますが）
その他の金融企業もあるはずなのに隠していると思われます。
みずほは？三井住友は？東京三菱UFJは？ノンバンクは？地銀は？
金融セクターの株が急落しているのは、サブプライムローンでの損失隠しの懸念が大きいからです。
かつての不良債権問題ほどの額にはならないでしょうが、要注意です。

またREITの損失もこれから出てくるでしょう。
REITには、資金運用先に困った地方銀行がかなりの額を投資しています。
今、含み損になっているはず。
これらがいつ表面化するか。

サブプライムローン、REITの損害額が大きければ大きいほど金融機関の不動産に対する融資姿勢は慎重になります。
マンション業界から見ると
・デベへの融資枠の減額、融資金利の上昇
・マンション購入希望者へのローン審査の厳格化、融資枠の減額、融資金利の上昇
で、
・ローン審査で拒否される人が増える
・デベの資金繰りが苦しくなる
と予想されます。

ここから先はどうなるか？
１．資金繰りが苦しくなったデベが郊外在庫の値引き販売を始める
２．郊外割安、都心近く割高の構図がはっきりしだすと都心中古がまず下がる
３．都心中古が下がりだすと都心新築も下がる
ただ、都心3区はそう下がらないし、3区以外はそこそこ下がるという風に
23区内でも差が出るでしょう。
バブル崩壊のような急激な下落はないと思いますが、ゆるやかに下がってゆくでしょう。

[198: 匿名さん]

≪１９７
値下がり論者の認識ってやっぱりその程度なんですね。
先の安値で買えなかった理由がわかるよ。

[199: 匿名さん]

子おいうおいしい場面で旧価格で買えた人と買えなかった人の差が出ますよ。ここであおぞら銀行、りそな銀行、新生銀行の株を
狙って下がったところで買おうと狙ったりと世間の事象を
実践的に運用に考えるのが旧価格で買えた人。

１９７のように一般的な新聞に出てることを言ってるだけの
にわか評論家タイプは駄目だろうなー。

[200: 匿名さん]

１９９だけど自分は旧価格で買ったけど本当にもう一度
あの価格になればもう一戸買いたいなー。

[201: 匿名さん]

あくまでも、ひとつのデータ例に過ぎませんが、ご参考まで。
なにか、傾向のようなものが読み取れると思いますよ。。。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200707house_tokyo_23.pdf

[202: 匿名さん]

197って団塊ジュニア＝バブル入社組って勘違いをしていた程の経済オンチでしょ。
新聞に書いてあるようなことはいいから、また斬新な定義を期待したい。

[203: 住まいに詳しい人]

>>202
人を腐すだけじゃなく
あなたのご高説も伺いたいなぁ
　
住宅需給なんて急激に変わるわけでもないのに
この１年で不動産価格が20％以上も上昇したのは
やっぱ資金供給の問題でしょ
それも住宅購入者への貸し出しでなく、
住宅供給者への貸し出し

つうか、この数年は私募ファンドが幅を利かせていたから
お手盛りの資産評価で募集が横行したわけで
「データ的にはコレくらいだけど・・・、まぁ＋30％だな」
なんていう希望的観測を基にした判断が普通にあった
ファンドはオフィスがメインで住宅を購入するのは一部だけど
そのあおりを分譲マンションも影響を受けている

まるで20年前に時計を戻したよーなもんだ
しばらくは世界中でお金が余っていたから良かったもの
先週から潮目も変わったよーで
（金儲けのチャンスであることは間違いないが
どーリスクを取っていいのやら・・・）

[204: 匿名さん]

＞＞２０１
明らかに、直近３ヶ月の価格上昇率が、これまでの勢いを失っている。
さて、本スレの議論が錯綜してるようなので、そろそろ結論。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

[205: 匿名さん]

>194
築年数もいれると参考になるんだけどなあ。
そうでないと使える資料にならない。
嘘はついてないけど、真実はあらわしてない感じ。

[206: いわゆるひとつの業者さん]

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので（某有名華道家の事件はご存知ですよね・・・）、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

[207: 匿名さん]

＞＞１９４

ランキング上位は、割高度ランキングとも言え、決してコストパフォーマンスは良くないでしょうね。また、広さとかの諸条件も考慮されてないので、これだけでは何も判断できません。

むしろ坪単価を出した上で、当該エリアの平均賃貸料坪単価と比較すれば、本当の割高度・割安度ランキングになりますから、意味ありますけど。

素人さんの発想って、この程度なんですね。。。

[208: 匿名さん]

正直これから購入する層としては、都心の価格動向なんてどうでもいい。
250万/坪のラインがどこになるか、これを知りたい。

[209: 銀行関係者さん]

サブプライムやREIT下落で国内金融機関が大損＆貸出姿勢慎重化、という話がありましたが、逃げ遅れた野村達と違い、メガバンクは懸念拡大前にEXIT出来たようですよ。2年位前まではREITを買っていた地銀は未だに十分な含み益があると思います。損したのは昨年10月頃からひたすら買い続けていた外人と、吊られて買ってしまった少数の個人位。

>208さん
私もサラリーマンの現実的な購入可能エリアが気になります。とりあえず城北（練馬も含む）、城東なら一部高級物件をのぞいて250万を超える事はないと思いますが。

[210: ビギナーさん]

すいません、いつもはROMっている素人の考えですが。
実需のレジとオフィスや商業物件とは分けて考えないといけないのに、全て一緒くたにして論じているのが間違いの元ではないですか。

ここの参加者の方はいったい現状をどう認識してるのでしょうか？
都心オフィスやブランド地区の商業施設の賃料はまだ上がる？
でもレジの賃料は頭打ちから下落傾向？
だから都心の地価は下がる？
そもそもオフィス、商業施設を含めても、収益に比べて地価が上がりすぎてるから下がると言っている？

都心マンション価格が上がりすぎてこれから下がるのが目に見えているからREITが下がっている？
REIT保有物件にレジの占める割合はどのぐらいだと思ってるのか。
そもそもオフィス、商業施設を含めても、実力以上にREITが上がりすぎてるから下がると言っている？

投資資金の話も同じでしょう。
ファンドが10兆〜20兆、個人投資家は数千億。
そのうちどのぐらいがレジ向けで、どのぐらいがオフィスや商業施設？

雑な理論をしているうちは水掛け論で終わるのではないですか。

[211: 匿名さん]

>>210
結局，あなたの言いたいことは何ですか？
頭悪いのでわかり安く説明してください。
マンションの値段は上がるの？下がるの？

[212: ビギナーさん]

>>211
私には上がるか下がるかは分かりません。
というか、あなたと同じ素人なので、質問をしている立場です。
いくら頭が悪くても、そのぐらいは読み取って下さいよ。

[213: 匿名さん]

オフィスとレジを分けて考えるから見通し間違えるんだよ。
都心に分譲マンションが建てられたのは、土地が下がって採算が
合うようになっていたから。

今から土地仕入れて分譲マンションなんて建てない。
オフィスかオフィス向きじゃなかったら賃貸。

供給みれば一目瞭然でしょ。
都心にまともな分譲でてる？

[214: 匿名さん]

>208
7月の平均坪単価。
渋谷568万、千代田559、港452、目黒443、品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）、豊島370、文京355、新宿342、中野341、世田谷337、杉並308、江東306、台東304、中央293、荒川292、大田260、北259。
とりあえず上記の区以外は250万未満だからそこで検討してみれば？
selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html

[215: ビギナーさん]

>>213
いえいえ、自分が言いたいのは賃料相場というか、市況の話です。

[216: 441]

日銀は完全に利上げのタイミングを逸したね。
竹中へいぞうに騙されて、未だにデフレと言っている人たち、CPIの算出方法がどのように変えられたか、分かってますか。

今はもうインフレが始まっている。しかしCPIとしては出てこない。
そのために、もともと利上げしづらい上に、8月はサブプライムで利上げが出来ない。

今後何が起こるか。インフレの可能性が高いことくらいは分かって欲しいね。オフィスとレジは別とかさ、人口が減りますとか、そんな問題よりも大局をもう少し見たほうが良い。

サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。
そこが最大の買いチャンスですよ。本当に。
でも今買ってない人って、そういう時に買わないんだろうな。下がった下がった、もっと下がる、つって。悲しいもんだ。

[217: 住まいに詳しい人]

>>214
>品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）

『島津山テラス』という億ションが販売されたので
平均が上がっています

この品川区の例に限らず、
１ヶ月単位の数値は個別要因による変動が大きいので、
取り扱いに注意が必要です

１位の渋谷区も供給が少ない中で『広尾ガーデンフォレスト』が
引っ張っているのかな？

[218: 匿名さん]

>>214
現状もそうなのですが、これからこのラインがどう地域的に推移するかって事です。

[219: 住まいに詳しい人]

>サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。

えっ？
なんでサブプライムローンの影響で不動産価格が下がるのよｗ

そりゃ最悪下がるかもしれないけど
金詰まりで不動産を売りに出すなんて一番最後なわけで
株式相場やら実体経済が大きく傾いてからじゃなきゃ
不動産価格に影響なんて及ばないでしょ

「株式が買いのチャンスだ」と煽るならともかく
「不動産を購入するチャンスだ」なんて言うのは
恥ずかしすぎると思う

プロっぽく見せたがっている口振りなのに
何故ここまで幼稚なコトを書けるのだろ？

[220: 441]

>>219
一時的に下がる可能性はあるよ。特に上がりすぎてた場所はね。
あなたが言う実体経済の定義を教えてください。意味が分からない。
曖昧。

まあ、そんなことは論点では無い。長期的にバブル再来の可能性が高いのだから、下がろうが横ばいだろうが、上がろうが、買える人は今買った方が良い。この低金利のひずみは、いつか爆発するよ。

[221: 匿名さん]

まあ、いくら高値論者が吼えようと下がる情勢になってきました。
ココ見ても解るように、もはや高値論者は人様への批判しか出来なくなっています。
自分たちの値上がり根拠がすべて論破されましたので。
プロ投資家は既に逃げ出し、残るのはリーマン素人マンション投機家ばかり。

[222: ビギナーさん]

>>221
私は中立の立場ですが、高騰論者（高値論者って意味分からないです）も
下落論者も自分の意見を主張するだけで平行線なまま、
つまりどちらも論破されてないと思います。
自分勝手な総括は、議論が進まず荒れる元なのでやめて頂きたい。
それでも決着が付いたと言うのであれば、具体的に論点とその結論を挙げて頂きたい。

[223: 匿名さん]

>217
そうだったのですか。
ありがとうございました。
なんか見てると城東とか城北でも山手線をちょっとまたいでる区（台東、北、荒川）ががんばってますね。

[224: 住まいに詳しい人]

>>220
不動産の価格決定って
為替とか株式と違い時間が掛かるから
１日とか１ヶ月では上がったり下がったりしないわけですよ
その替わり動きはじめるとどっと動く

昨年来マンション分譲価格が上がっているのは
2004年ぐらいからのファンドによる買い漁りがじわじわと
効いてきて昨年どーんと来たわけです

ぼくは不動産価格、特に分譲住宅は急激に上がりすぎているから
短期的なピークは越えたと思っているし
長期的にも人口減等下げる要因が強いと思っている
ココでもそのスタンスで書き込みはしてきた

でもね
サブプライムローン破綻による危機というのは、後から省みて
『終わりのはじまり』を示す事件になっている可能性はあるけど
一時的な信用縮小によって不動産価格も一時的に下がる
なんて現象が起きるわけがないでしょ

マンションデベのプロジェクトマネージャーが夜ニュースを観て
「あちゃ、このままじゃヤバイな、明日から値段下げるかぁ」
なんてやっているとでも思っているの？

[225: 匿名さん]

>>223
その辺はファミリー向けが枯渇してワンルームが多くなっただけでは。

[226: 匿名はん]

サブプライムの問題が惹起するのは、投資に対するセンチメントの変化。
すでに質への逃避が始まっているよね。
収益還元で説明できないような不動産からは資金は逃げるでしょう。
その意味で受け皿が減って、需給は悪化するのでは。

[227: 銀行関係者さん]

サブプライムは「10年来上がり続けた米国住宅価格」と「過剰流動性が引き起こした信用リスク極小化」の反動であり、起こるべくして起きた調整。質への逃避ということで米国債や日本国債が一時的に買われようと、リターンを求めるグローバルマネーがリスクアセットへの投資をやめる訳ではない。

現物不動産投資についてはプレーヤーが多すぎるので、誰かが手を引けば価格競争が少なくなるとは言えない。
・総合不動産…資金力豊富で長期開発も可能。採算の取れない物件は取得しないとか言いながら、好立地は突っ込んで買い、ブランド力を武器に販売価格に転嫁。早期完売出来なくてもオフィス賃貸が稼げるので焦ってない。
・マンデべ…物件取得出来ないと事業が成り立たないので必死。価格が少しでも下がってくれば食いついてくる。
・REIT…完成物件しか買えない。価格が下がる局面では増資し難く、保有物件を売らないと新しく取得出来ない。利回りへの配慮があるのでもともと突っ込んだ物件取得はしていない。
・私募ファンド…価格上昇の立役者。金商法施行で優勝劣敗必至、大手（ダヴィンチ、PMC、ケネディ、クリード、リサ）は勝ち残りを掛けて規模・種類の拡大に努めている。
・外資…Capレートと金利のイールドギャップの高さから日本の不動産には異常にポジティブ。ついて行けない入札価格を出してくるが、少なくともこれまではパフォーマンス良好。

[228: 匿名さん]

世間知らずのみなさん。
景気がいいのと、悪いのはどちらが好きですか。
マンションが安くなったら子供が就職氷河期でかまわないのですか？


デフレの１３年間、
借金を抱えていた人は均等返済でも実質負担は年々増えた。
固定金利を払ってゼロ金利のあたりで、変動に借り替えて
すこしだけ負担が軽くなった気がした。
給与所得者は額面が増えずに正味価値の増加でなんとかしのいだ。
年金支給額に地方較差はないから地方の年金生活者だけが、
楽に暮らせた１３年間。
地価が下がり続け田舎なら誰でも一戸建てが買えるようになったけど
結果若いうちからローンを抱えて、個人消費は落ち込んでデパートは
潰れて大型スーパーやしままら、ユニクロ、チヨダ、ダイソーばかりが栄えた。
預貯金を持っていた人は正味価値が増えた。
バブル期に宅地開発や公共道路、ゴルフ場に土地を売った農家など貯金がそのまま
どんどん増えた。薦められるままに買った株がいつの間にか倍になっていたりする。
一方、都会でマンション買って上がらない給与からローン
払って生命保険までを支払い続けてきたお父さんは相当に金を無駄使いしたことになる。


資産デフレはマイホームを持つ身にとっていいことは何もない。
ゆるやかな資産インフレを国が補償しない限り、誰も馬鹿らしくて持家など
持たなくなる。

住宅景気が個人消費の鍵であることは過去の歴史をみればあきらか。
しかしそろそろ視点を変えて、都会住まいの賃貸こそが可処分所得を増やし
個人消費を拡大するという見方も必要になるかもしれない。

猫も杓子も都心居住・・・それって車買うならベンツかＢＭＷみたいなもので
所得とか、他の生活出費とのバランス考えない欲望発想。
買える時代もあったというのが、罪作りなだけで、それが過ぎても
またいつか同じチャンスが・・・なんてのは
チャンスというものの本質が理解ができていない人間のいうことだろう。
チャンスというのは掴む人が限定されるからチャンス。
二匹めのドジョウが狙えるほど世の中甘くは無い。

資産デフレの総決算が２００４年価格であって、いままでの下落で無駄払いした人の
損を還元された形で、安値買いさせてもらったということだけだ。
今後また資産デフレがはじまるのなら、もういちど目減りする資産に定額の支払いを
続け、働けど働けど我がローン楽にならざり、じっと返済表を見る
我がマンションは都の辰巳、イルカぞ住む、世を荒川と人はいうなり

なんだかわからないけどそういう嘆きの世界のそのあとで、もう一度底値で一握りの
人が都心を安く買ってそのあとも値がさがらないという話になるだけだと思うよ。

[229: 匿名さん]

しままらじゃないよ。しまむらだ。

[230: 匿名さん]

結局さー旧価格買った人は勝ち組。
ここで予想して且つ物件旧価格で押さえられなかった奴は
＊＊＊。だよねいまんとこ。

これから旧価格以上に下がったら押さえられなかった人もチャンス
あるけど今度下がる時は金利が上がるときだから結局庶民は
支払い総額が多くなってしまう。

旧価格購入組はローン減税をフルに受けられてさらに立地がいい場所を
おさえて尚且つもう下がるのを待つまでもなく住み始められるところが
大きい。

結局都心に庶民が買えたのは戦後のどさくさ時とバブルがはじけて価格自体が安くさらに金利も低くその上住宅ローン減税もあったという物凄い有利な条件であったバブル後の底値の２つのタイミングしかなかったよね。

まあ、旧価格は偶然が生んだ産物で買えなかった人は一生後悔をこれから
することになるんだろうなー。
あの時買っとけばと後悔してる人がうちの会社には多いですね。

[231: 441]

別に旧価格で買った人が勝ち組という訳ではないよ。
今でも充分に買い時です。

最近の金利の動き、世界の中央銀行の姿勢、これが何をもたらすか。
有り得ない神風だ。日本にとってはね。分からんかなあ。。
まあ、その後の崩壊が怖いけど、今後4-5年はバブルに突入しますな。

[232: 匿名さん]

>>231
そうかな？
今の坪単価だと普通のサラリーマンのせいぜい６０００万台物件だと
６０平米ぐらいしか買えないよ。
旧価格だと８０−９０平米の３LDKが都内結構いいとこに買えた。

それにしてももう少し旧価格が続けば２件目も買えたのに
世の中甘くないなー。すぐ価格転嫁してくるなデベは。

[233: 匿名]

人生は短いようで長い。
わずか数年の不動産価格の高値・安値で人生の勝負はつかない。

現金で買ってなければ、仮に金利が急上昇したら
2002-4年に旧価格で買っていても破産する人は出てくるだろう。

買い時だった事は間違いないが、
支払い能力がないのに不動産を買う人は、何時でも無謀なだけだ。

[234: 匿名さん]

>>233
そうかなー。勝負はついちゃったでしょう。
まあ金額的インパクトでいうと２０００万ぐらいかな。
年収１０００万で家族がいて年２００−３００万貯まれば
いい方だろうから１０年分の貯金に差がついたね。
まあその程度の差だ。

都心に住みたい人は賃貸か割高物件を買うしかないから
普通のサラリーマンはもうあきらめるしかないよね。実際。

今後旧価格で物件が出ることはもうないでしょう。
むしろあの旧価格で買えなかったり買わなかった人で
マンション今後購入したい人はどうすればいいかと言われれば
難しいよね。

ローン減税もまた延期されたから２００８年入居で２５００万で
２００９年で２０００万だからまだお得ではあるけど価格見ると
３割上がってるからどうなんだろう。６０００万で買えた物が
今は８０００万だからね。

下がるのを待つといっても人生短いし下がればいいけど上がったり
高値安定だったり、下がっても金利が上がれば意味ないし待っても
買えないこともありえる、

やっぱ短い人生気持ちよく好きなとこで持ち家に住みたいじゃない
そおいう意味では持ち家派だったら旧価格は押さえておくべきだった
のでしょう。

[235: 匿名]

232さんへ

仮に、今、買えば、旧価格で買った人に
勝負ついてると言われても反論できない。

だから買わない。（てか今の価格だと買えない）。
だからみんな迷っている。

そんなワケで、このスレッドを覗いたり、意見を述べたりしているのです。

でも別に負け惜しみではないよ。分かってくれるかな？

[236: 匿名]

すみません。
232さんではなく、234さんの間違いです。

[237: 匿名はん]

より正確に言うと、旧価格で買えたのに買わず、
その資金を単に貯金という形でストックしていたとしたら、
それはやはりファイナンシャルリテラシーの欠如でしょうね。

妥協マンションあせって買う必要はないですが、
値上がりした場合に備えて資金を運用することは必要です。
今ならちょうど株とか買っとけば、
将来マンションが値上がりする局面では、相当な益が出ていることでしょう。

[238: 匿名さん]

都心部については供給量が年々限られて来るから値下がり期待も無理でしょうね。
これからセレブ化して行くのが常識的な認識でしょう。

県境外周区から外側はまだら模様だろうな。
イメージで価格を維持できるところもあれば、住民の高齢化で廃れ過去のイメージが消え去るところもある。一方では、新規住民の流入が相次ぎ大きくイメージアップするところも出てくる。
庶民としては、近郊、郊外の新興イメージアップ期待地域の購入くらいですかね？ＴＥＸ沿線なんかどうだろう？

[239: 匿名さん]

旧価格で都内に戸建建てた者ですが、良い土地が出た為
上がるのが分かっている株を解約。
中国株購入も断念。

ZAIなどをこまめにチェックして買い時を探し、ようやく購入。
庶民ですので投資と両天秤は無理でした。

[240: 匿名]

237さん


アドバイスどうもです。
でも、株っすか〜？

ダウ暴落で世界同時株安の不安さえあるのに？

にしても、不動産がダメ、株もダメだと、
今後、どーすればいいんでしょうね？

日本人の個人資産1400兆円を狙って、
頭のいい人たちが、いったいどんな悪巧みをしてるのやら…。

[241: マンション投資家さん]

>239

上がると分かっていた株を売却ってないでしょう。

正確には
「あがるかもしれないが、まだ上がらないかも知れない。
どうしよう。あがったら悔しいな。でも家も欲しいし・・・、えいっ！」

という感じでしょう。
上がるが分かっていたと本気で思っていたら重症です。

[242: 購入経験者さん]

マンションなんて成り行きで買っている人が多いですよ。
賃貸住まいで、さしあたって買うつもりのない人は、不動産の値上がりなんて新聞記事で見るくらいで、ぜんぜん知らない人も多いです。
前回のバブルでは、地上げで町も住民もどんどん変わっていきましたから、都心に住んでいれば知らない、関係ないではすまされませんでした。
私も5年間で2度立ち退きに遭った口ですが、家賃自体はそれほど上昇しなかった(大昔から高値のまま)ので、なんとか近場を転々と移り住んでいました。
ところが子供ができて、いざ広いところを借りようとすると、とてもじゃないが高くて借りられない。
そんなときに、近くの完成物件ＭＲの営業が飛び込みでやってきて、2割引くから、家賃払うよりずっと安いから、との営業トークに乗せられて、あれよあれよという間に買わされてしまいました。
底値時代のデベの営業は今よりも格段に激しく執拗でしたから、主体性のない人間ほどあっさり買わされていたように思います。
「底値買い」の「勝ち組」発言も結構ですが、単に買えたから買っただけで、未だに自分の持ち物が値上がりしていることすら知らない「底値買い購入者」は多いですよ。

[243: 匿名はん]

No.240 さん

いえ、これからマンションがさらに高騰するような状況になるならば、
株はもっとよいパフォーマンスを出すだろうという事です。
要は、将来の高騰を怖れるならヘッジの手段があるんだから、
あせって妥協物件をつかむ必要はないということ。

景気が本格的に腰折れすれば、株も不動産もだめでしょうね。
GOLDかプラチナでも買っておきますか。

[244: 結論]

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

[245: 結論]

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

[246: 匿名さん]

都心の好立地にマンション転用可能な用地を確保することが殆ど困難になって来ている昨今、デベとしては、あまり利益を生まない小規模億ションをチマチマ作ってもしょうがないので、基本的に、今後の物件は都心好立地物件が殆ど出て来なくなるでしょう。

また、都心好立地は既に高くなり過ぎているため、エンドユーザの最大ボリュームゾーンである高所得サラリーマンですら容易に購入できない状況の中、販売苦戦が予想される物件をわざわざ仕込むほど愚かではないです。

よって、今後のマンション業界の関心は、準都心や近郊・郊外物件をいかに売るかなのですが、都心と比較してブランド力も利便性も劣るため（田園調布や成城ですらそうです）、すくなくとも（戸建てはいざ知らず）マンション分譲で大きな利益を上げることは、今後はそう簡単ではなさそうです。

これはデベだけでなくゼネコンも同じような状況で、近時の工材・資材等の高騰でもともと利益率の低いマンション施工で一層採算が苦しくなっていることから、マンション施工自体を取りやめるゼネコンが既に出てきている状況です。

よって、いわゆるマンションブームなるものはそろそろ終焉を向かえ、価格の適正化に向けた調整が徐々に進むことでしょう。

[247: 匿名さん]

だとすれば、より品薄感の強まる都心を中心にわずかな築浅中古物件の価格高騰が相場をリードすることになるんじゃない。

[248: 匿名さん]

マンション建設に特化してる、長谷工の株価も急降下中
外人は逃げるのが早いね。

三井、三菱、東京建物もそろそろマンションから撤退か？

[249: 匿名さん]

ここの皆さんは優秀な方が多い割に人口減少、若年層減少について楽天的ですね。
食品業界なんぞ大問題になってますよ。
モノが売れなくなってますから。

[250: 匿名さん]

モノ売れなくなっている要因はホントに若年層減少なのかね？

[251: 購入経験者さん]

どれほど飽食の時代になってもひとりの人間の食べる量には限界があります。しかし空間に対する占有欲には制限がありません。
ファミリー物件の最低ライン70平米(ちょっと前なら80平米)というのも、80年代ならばずいぶん贅沢な話だったでしょう。
いくら人口が減少したところで、必要とする空間が増えれば同じことだと思います。

[252: 匿名さん]

>>241
日本経済がようやく上向き株全体が上がり始めたとこでした。
今までデフレ下で仕込んでいた株が上昇、数か月後なら
かなりの金額が違っていたでしょう。

ただ目の前の購入資金に宛てたい為、泣く泣く崩しました。
皆さんは資金が潤沢で本当にうらやましい。

[253: 匿名さん]

米国、欧米頼みの景気回復も限界近い。
リーマンの所得は伸びない。
税金、社会保障負担は増えて手取りが減少してゆく時代。
少子化で人口減、世帯減。
高齢化で労働人口減少。
インフレ頼みも期待できる程ではない（年1〜2％程度）
景気腰折れ懸念から株もREITも急降下。

うーん、やっぱ天井だろ。
これから買うなら、23区内近郊築浅中古が値段下がったとこに更に指値いれるべし。

[254: 匿名さん]

今まで、旧価格とかで都心部（麻布・青山・赤坂・六本木・広尾・番町・市ヶ谷・白金等）や準都心部（駒込・本駒込・目白・下落合・代々木上原・松涛・神山町・南平台町・青葉台・代官山・上大崎・東五反田・北品川等）に物件買えた人は、まちがいなく勝ち組でしょうね。豊洲等湾岸埋め立てエリアに買った人も、長く住まないのであれば、一応価格は上昇してるらしいので、勝ち組かも知れませんね。これからは、急激に価格が下落することはないでしょうが、ガンガン急騰する時代でもないので、投資目的購入は、少し様子見する方が懸命です。これからバブルが来る、と嘯いている人たちは、少しおつむが弱いと思いますよ。

[255: 購入経験者さん]

旧価格でしか買えなかった私からすれば、新価格でも平気で購入している人たちの方が、はるかに勝ち組に見えますが...。

[256: 匿名さん]

>>254
これからの注目は隅田川を越えた準都心、中央区、江東区、墨田区になりそうですね。どの水準まで上がるか要注目。
他の準都心は上がりすぎた感じも強いし、土地もあまりなさそうですから。

[257: 匿名さん]

どうしても、豊洲を・・・
あ、いや、なんでもないです・・・

[258: 大学教授さん]

>>253
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

[259: 匿名さん]

>>254
出た、赤坂信者・・・
今度はドサクサ紛れに番町と同列とはホント図々ですねｗ

[260: 匿名さん]

２５８の大学教授さんがおっしゃっている都心回帰の状況は、今年３月に東京都が発表した都区部の人口動態調査でも明確に出ていますね。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

また、このレポートによると、東京２３区の人口は平成２７年にピークを迎えるが、千代田、港、中央などの都心は平成３２年がピークであり、またその後の減少ピッチも緩やかな推移を予想しており、少子化のなかでも都心部は根強い人気が継続されることを予想しています。

また、マンションビジネスのコンサルタントであるトータルブレーンのレポートでも、都心部での賃貸需要の高まりが指摘されています。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

６月１９日付けの「増えるミドルクラスの都心賃貸」や６月２６日付けの「都心回帰する賃貸需要」などを見ると、教授のおっしゃるように都心部の賃貸需要が、ミドルクラスのみならず拡大する外人需要により相当に強まっていることが具体的なデータをもって説明されており、興味深いです。

また同４月３日付けのレポートなどでは、上のスレでも議論されていますが、現在の都心部のマンション分譲市況は二極化されていると指摘しており、マンションデベに対して、都心、好立地の物件ならば引き続き好調な需要が見込まれるのでよいが、郊外、駅遠などの物件などは無理に用地を仕込むなとアドバイスしています。ご参考まで。

[261: 住まいに詳しい人]

>>258
教授
いつもその数字を出していらっしゃいますが、住民基本台帳では
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

平成18年1月（2006年）区部　17〜25歳　847,306人
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2006/jy06qa06a1.xls
平成19年1月（2007年）区部　17〜25歳　833,458人
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07qa06a1.xls
区部の17〜25歳人口の2006年01月→2007年01月は　
−13,848人のハズなんですが・・・

ソースは？