23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[121: 匿名]

マメに都心物件の価格をチェックされてる方ならお気付きだと思いますが、
このところ値下げする中古物件も目につきはじめました。

しかしその一方で、相変わらず異常な値付けの物件もあります。
このスレッド同様、リアルな市場も揺れているようです。

こんな不安定な時期に、一生を左右するかもしれない高額の不動産を買うのは
損しても、今、買わなきゃならない人以外は避けた方がいいと思いますが？

[122: 大学教授さん]

都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による都心部とそれ以外との住み分けが進むだろう。
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

[123: マンコミュファンさん]

都心が何をさしてるか分かりませんが、
所得水準による住み分けは特に進まないと思いますよ。

所得水準と、ストック資産の有無
家族の規模
通勤形態
求める環境

によって住まいは違いますから。

私は、世田谷のはずれのほうですが、すごい金持ち多いですよ。
給与は普通でも家が資産もちとか、所得水準が高いとか、
すでに資産まで自分で築いちゃったとか。
都心には負けてないと思います。
マンションも、坪単価高いし、占有面積広いし。

都心も物件がピンきりだし、低所得の単身者用の物件が
ものすごい数あるので、少なくとも、所得水準だけで
「都心-それ以外」というにはならないでしょうね。

[124: 匿名さん]

どうせ買えない人は底値でも買えない人。
こいつらの意見なんてどうでもいいわ

[125: 匿名さん]

物件の足が止まったよね。ここ数ヶ月。

いや、夏枯れは普通だけど。仲介の会社や、マンションのMRなんかも
夏休みに入るし。

最近の動きのなさはそれ以上。まず、新築が、調子に乗って上げすぎた。
まだあまりよく分かってない30くらいの第一次取得者相手の
せいぜい1億以下中心の物件はいい、あと、逆に2億以上がほとんど！
みたいな高額物件、ここもリスク取れる人が、まだあきらめ切れなくて
高値追いしてる。

ところが、金がある程度あって、でも金融の知識と情報を持ってる
働き盛りの40-50代がメインターゲットになる1-2億くらいの物件が
動きすごく鈍いよね。

池尻のマスタービューも、結局その辺が売れ残ってる。
パークハウス用賀三条通も悲惨なことになってる。

ちょうど、小金はありけど、分別も、予算の枷もある、いわば
一番指標になりそうな連中が動くの止めてるのがやや怖い。

で、中古に目が行き始めて、市場にでてるそこそこの中古は
在庫があっという間に干上がった。（個人的には、中古を買えた
人が一番ラッキーだったと思うよ。彼らが真の勝者かも。）

新築高すぎる、中古物件なし、で結局撮り引数が増えなくなっちゃった。

多分、このまま取引量が停滞したまましばらく無風状態になって、
ある日、ピコーンと値下げされた物件が出てきて、後はなだれを
打つようにじりじり下げるんだろうね。

だいたい相場の変わり目ってそんなもの。

[126: 住まいに詳しい人]

125

そうだね、こっちのエリアもそんな感じ。
中堅弁護士、医者、外資リーマンの年収3000万以上、1億以下くらいの
層が意外に動かないよね。

若手サラリーマンが頑張って6000万のマンションをデベの口車に乗せられて
買ってるだけじゃ、たかが知れてるしな。数が多いから、数量としては
大きいけど、相場の指標としては弱いもんね。

ま、この辺で一度相場に「しこり」を作るんだろう。金利もまだ上がり続けるし。
1-2年くらい地価が横ばって、あとはじり安で、景気悪化したら、年10%下げの世界にすぐ戻るだろうね。

日本の不動産なんか何も買わずに外国株で回してた奴、あるいは、旧価格で
いい中古を買った奴以外はすぐ水面下だろう。特に都心はボラがでかいから、下げだしたら、年10%じゃとてもきかない。

[127: 匿名さん]

おめでたい頭の中ですな

[128: 購入検討中さん]

126さん、

Agreeです！
2004年ならいざしらず、今、あがっちゃった湾岸のタワマン買ってるのは、まさに○○と煙は高いところがすきって感じですねぇ

[129: ビギナーさん]

そういや、あったよな95年のマンションブーム。
あんときもいい時にマンション買った自慢してる
後輩がいたけどなー。

[130: デベにお勤めさん]

株なら、企業が利益を上げて、資本リターンを上げてけば、
株価が上がって当然。

オフィスも、そういう企業が増えたり、あるいは単純に景気が
よくなれば、オフィス需要が増えて、オフィス賃料もちょっとくらい
あがるかもしれない。
そうすれば、収益還元でオフィスビル価格も多少あがる。

でもレジデンシャルはそうはいかないわな。
移民に門戸開くか、
働く女性が子供を持てるような施策を政府が打ち出すか、
何かしら全体の需要が確実に増える環境にならない限り、
平均の財布は社会保障料や税金や老後資金で細ってくんだから
価格は上がるわけがないね。

いまどきちょっとくらい景気が上向いても子供の数がそうそう
増えるとは思えないものね。

[131: 社宅住まいさん]

つまり

短期は今のモメンタムだけで、デベが押し切って、なんとか価格上げる

しかし

中長期的には、上げ続ける材料は基本的にはない、と。

これでおｋ？

[132: 匿名さん]

なぜ下げ進行？もう話題つきたのかな

[133: 大学教授さん]

>>123
具体的には１Ｋ、１ＤＫタイプで平均家賃８万円を切るところと、そうで無いところとの差だと思います。
東京都
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
神奈川県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
千葉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=12/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
埼玉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

[134: 匿名さん]

暴騰派も暴落派も自分の書いていることに
酔っているだけだな

[135: 大学教授さん]

>>131
社会構造
都市構造の変化から
構造的に値段が上がってしかるべきところと、
今までの刷り込まれた記憶８過去の歴史）から成り行きだけで上がってしまったところ、
この２種類が今混在しています。
これが一般購入者を惑わしているのだと思いますが、
後者の場合は、結局売れ残りが出て適正な価格に落ち着くでしょう。
値段に合った何かが本当にそこにあるのか冷静に考えるべき時期に来ていると思います。

[136: 441]

ところで、マンション価格が上がってきた要因は何ですか？

[137: 匿名さん]

当面自説と逆を書いたほうが酔いが醒めていいかもしれない。
オレは、明日からすぐに１０％下がると確信している。
なぜなら、焼け跡派の親とバブル入社の親子がもうマンションを買ってしまって
いまはリストラ団塊親と就職氷河期団塊ジュニアの親子しかマンション需要は
残っていないからだ。
高額物件だって売れ残っているのは、もうすでに買い替え需要もつきたし
今後の世の中の不安に対して積極的に金を使おうという人がどんどん減っている。
三菱ＵＦＪ証券の水野和夫氏がいうように、これからは世界が『新しい中世』の時代
に入っていく。
国が貧しい人に富を再配分できた時代は終わったのだ。
北九州市の福祉課の職員が生活保護を打ち切って餓死者が出ても
オレには責任がないと言い切る時代なのだ。

[138: 匿名さん]

selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html
2.3年前は夢があったのと、安かったというか、最近の坪単価上昇はすごすぎ。
ちょっと前ならリーマンでも頑張れば千代田、渋谷、港が手に入ったんだねえ・・・。
北区もついに坪単価250万越えです。

[139: 大学教授さん]

６月の２３区と首都圏郊外の契約率の比較は以下で、郊外が増えて全体の契約率が落ちていることが分かる。都心部の５〜７千万円は好調を維持している。
　　　　　　　　　　　　　２３区　　　　　　　　　　郊外
４〜５千万円　　２９５/３６３＝８１％　６８１/１０６０＝６４％
５〜６千万円　　３７０/４２３＝８７％　４０７/６０４＝６７％
６〜７千万円　　１８９/２１８＝８７％　２５９/３５９＝７２％
７千万円以上　　２８７/３８８＝７４％　１２６/１８４＝６８％

[140: サラリーマンさん]

138さんのような書き込みを時々拝見します。
状況は分かるのですが、これも
人によってやや違いますよね。

独身の方で、高所得なり、財産ある方なら、今だに都心でも割りと何とかなる。
方やで、普通のサラリーマンでお子さんが3人いるような方だと、
（たとえば少なくとも120平米の4LDK欲しいなんて人）は安かったときでも
都心は難しかったと思います。

私は比較的若いときから、子供が欲しい、しかも複数欲しいと
思っていました。年収は普通のサラリーマンの3倍くらいありますから、
一人だったら、都心の超高級物件も買えたと思いますが、実際は家族と
城南のマンション暮らしです。こういう奴もいます。

[141: 銀行関係者さん]

やはり、下げ派の人のほうがインテリっぽい、といか、理屈がありますね。

あがる派の人の唯一の根拠は、デベの強気な値付け、という気がします。

つまり強気派はデベだけどいうこと？

あとは、高値付近で買ってしまった在庫お持ちの方ですかね、、、、

この場合、本当の強気派、というより強気願望派というべきか。

私は最近マンションを買い換えましたが、（まだ転居前）

理屈で考えると弱気派です。でも、必要な買い替えだったし、

お金はちょっと余裕があるし、何より、賃貸にはよい物件がなく、

自宅を担保に低利定率の借り入れをできることが魅力でした。

この金で、資産運用するつもりです。（もちろん不動産やREITは買いません）

今度売る、今住んでるマンションは、多分買ったときよりは高く売れると

思います。ただし、仲介手数料や支払った金利で帳消しくらいの益しか出なさそう。

それでも、7年間の家賃がゼロだったと思えば、むしろ社宅よりも安かったくらい。

これだけで、2000万円くらいは得した計算。

これからはこんなうまい話はないでしょうね。

日本に住む限り、しょうがない。

せいぜい人口増加、景気浮揚に貢献したいと思います。

[142: 匿名さん]

都心部以外は下げが共通認識。

都心部で意見が分かれる。
都心部は上がり切ったところと、まだまだのところが混在ってところでしょうか？
悩みは深いですね

[143: 近所をよく知る人]

都心の上がりきったところと
まだまだのところ、それぞれ代表的な場所を教えてください

[144: 元祖匿名はん]

結局賃料ですよ。賃上げ出来るオフィスと、出来ないレジの違い。

新価格、新新価格なんて、デベの都合の良い言い分を真に受けて

高値を甘受してるだけならまだしも、さらに買取転売で追随しようとか

いずれ泣きを見ますよ？

デベもドン底から他人任せで元気にしてもらって、今や価格統制でも

出来る気になってるんでしょうがエンドを馬鹿にしすぎないことですよ。

仕込みの経緯や理論値をも超えた便乗値上げも甚だしい物件が多すぎ。

客も客で用地高、原価高、インフレなんて言葉尻だけで安易に乗っかる

しかも今更乗っかる行為には多少の躊躇いや自制があっても良いのでは。

[145: 匿名さん]

高値信者が沈黙したのは、彼らの根拠が
１．2極化で金持ちがどんどん増えて、日本中から金持ちが23区マンションを買いに来る
２．世界中のファンド・投資資金が割安な23区マンションを買いに来る
でした。

ところが、
１については東京都の調査でも年収2000万以上の世帯は減、全体でも所得が減った世帯のほうが多く、半数以上が年収500万以下という厳しい結果でした。予想された事でしたが、日本も格差社会が進んでアメリカのように中流世帯が下に引っ張られて消滅しつつあるのでしょう。

２についてはご存知のとうり、アメリカのサブプライムローン問題が起こりました。いつはじけるかと言われていたアメリカの住宅バブルがはじけたのです。ファンドは大損害をこうむり、運用停止・解散に追い込まれたのも出ました。これを契機に不動産に向かっていた投機資金が引き上げだした。
23区マンションも収益還元法で説明できない水準まで価格上昇しており、これ以上上がる目がないのと不動産は怖いというので資金が逃げ出しつつあります。

よって、実需以上にかさ上げされた23区マンション価格はこれ以上上がる論理が見つからなくなったのです。

[146: 匿名さん]

皆が下がると言っているなら下がらない方に１票。
皆が上がると言ってるなら下がるほうに1票。

バスに乗り遅れるな的な発想では皆と同じ貧乏父さんになる。

[147: 匿名さん]

地方からわざわざ出てくる人たちの学歴は、
東京地元民の平均学歴より高いと推測され、
年収も高めになると思われます。
また、地方上京者のハングリー度は高く、都心部志向も高いので、
都心部マンションはこれからもコンスタントに売れ続けるでしょう。
当然ですが、共稼ぎ比率も年々高くなります。

しかし、都心部のマンション適地は限りがある為、
需要と供給のバランスから徐々に価格が上がり続け、
ある時点でセレブ化し、そう簡単には手に入らない水準になる恐れが
あります。この時には都心部の開発も９割方進み、住みやすい、非常に
便利な都市空間が形成されているでしょう。
アジアの富裕層のマンション購入も進むと思われます

[148: 匿名さん]

いまどきグロスキャップ４％以下で新築区分所有を「賃貸目的」で買うのはかなりセンスが
ない。よほどの長期のキャピタルゲインの確信犯しか買わないだろう。
それより実需で買われている比率が大きい。

都内の世田谷、大田、目黒などの人気エリアの２０坪の賃貸マンションの
相場が１５万から１８万する。
引越しの度ごとに５０万〜６０万出費がかさみ、１０年たっても何ももこらない。

さて分譲マンションは４５００万で７０平米が選び放題。
３５００万の３５年ローンで金利３％なら月々１３．５万。管理費等込みでも１６万で
マイホームが持てる。坪単価２２５万で７０平米なら賃貸に比べて新築の分だけ得だ。
１５年住んで２４２０万の残債があるが、これが中古で３４２０万以上で売れたら悪い話ではない。

・・・というのが２年ほど前、今は買いたいエリアは坪単価３００万近くになってしまって
２０坪でも６０００万。ローンを４０００万に増やして、３年固定の変動金利で、さらに金利
優遇をつけてもらって当初１．６２５％　月々１２．５万円のローンに２０００万の頭金
１０００万は親から借りた。さて１５年後　金利が変わらなかった！としても２５５０万も残債
この物件が４５５０万以上の価格で売れたら無事に頭金の２０００万は戻ってくる。

地価が横ばいとして建物減価率を０．０４８％（定率法）として
４５００万の物件　土地２０００万建物２５００万　　　土地２０００万建物１１９５万　計３１９５万
６０００万の物件　土地３５００万建物２５００万　　土地３５００万建物１１９５万　　計４６９５万

地価が横ばいでいけば目論見は概ね間違っちゃいない。要は地価の伸び次第だ。

[149: 匿名さん]

マンションは都心回帰ばかりがもてはやされるが実は質的改善が大きい。
ここ１０年で大きく変わったのは、間取りの改善。
マンションに畳部屋がなくなった。
収納が大きくとられ、間取りも余裕がでた。リビングが１４畳以上は当然
キッチンも４畳前後、主寝室は７畳以上が標準化してきた。
３人家族想定の２ＬＤＫや３ＬＤＫが増えたことで間取り的にも行灯部屋が
なくなり、他の字の廊下向き寝室が減った・・・はずだった。

住宅設備はさほど目覚しい進化はないが、キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった。ＦＲＰ浴槽のちゃちさ加減は
かわらないが、浴室も広く窓がつくものも増えた。
床スラブの厚みはタワーの普及で圧倒的に改善された。
とにかく、隣近所に音の気兼ねなしに住めるかどうかが今のマンションと
昔のマンション賃貸の暦残たる差異だろう。

それにくわえて耐震性能。

ここまできて残念なのは、また専業デベを中心に田の字、狭隘詰め込み
間取り物件が増えていることだ。
かつて安値のときに言いたい放題言っていたマンション購入アドバイザー
や内覧業者のみなさん。いまこそせこい間取りを糾弾して価値の低いマンション
購入を本気で阻止すべくたちあがる時期ですよ。頑張って！

[150: 匿名さん]

×キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった
○キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスだったのがネオパリエや天然石に変わった

[151: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。マンション価格大暴落するのかしらね。」

「２００５年３月危機、暴落と投売りが始まる・・・という過去スレがあったから読み返して
　みると結構笑えるよ。」

「これから売り出すものはさておき、人様が買ったものの値打ちが下がることを願うのは
　あまりいい趣味ではないわよね。」

「不動産市場って公開市場じゃないからね。レインズとかが完全オープン化したら
　仲介業者抜きで司法書士と銀行だけで土地取引できちゃう。それを阻止するために
　あえてクローズドにしてある。」

「鑑定士が勝手に数字書き換えているってのは？」

「よく知らんが、公示価格の測定値がけっこう頻繁に変わるのは、取引がない地域で
　価格を出さなくちゃいけない苦労があるからだろう。」

「政策的には、もう二度と資産デフレに戻したくないんでしょ？」

「そりゃ、そうだろ。１３年もかかって、金利をゼロにして量的緩和もやって、とにかく
　自力で地価が回復できたわけではない。不動産の直接金融の仕組みができて
　やっと海外のマネーのおかげで地価が反転したわけだから。」

「そうなると、海外のマネーのおかげで地価が暴落することもあるわけね。」

「あるけど、不動産は『空売り』がきかないから売り浴びせて儲けるような話はない。
　バブルを一旦はじけさせて下がったところを買いあさるという手はあるかもしれんが」

「崩壊しそうなの」

「まだまだしないよ。都心のレジデンシャルでの売り上げなんて知れている。
　商いが細っているうちは、風船の空気をゆっくり入れているようなもんだよ。
　大量にマネーが供給されてはじめて、爆発だろ？」

「それじゃ、どうなるの？」
「ゆっくり萎える」

「情けない結末ね。」

「日本経済は疲れているんだよ。持久力はない。」

「海外資本に浮気されちゃうわよ。」

「やむをえないな。まぁ信じているけど」

「自分だってよその国いったら元気になるんじゃないの。」

[152: 匿名さん]

だからつねえからやめろって

[153: 匿名さん]

バブル崩壊。
日経平均今日も400円安。

リートも日本モノは暴落。
ま、あえてあせって買う必要はなさ気だな。

信用収縮に向かえば都心なんかすぐ下がるだろ。

[154: 441]

いやあ今日の相場荒れ放題ですな。またREITを買い増した私。

[155: 匿名さん]

少子化を甘く見すぎない方がいいですよ。

「人口減少社会が始まっているのに地価が上がっているじゃない。少子化なんて関係ない。」と本気で信じ込んでいる方もいるようですが、もっと長い目で分析する必要あります。

不動産（土地・住宅)の価格は需給バランスで決まるのです。
20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

(理由)
1) 需要減
現在の不動産上昇は、団塊Jrとその前後の世代が一次取得をしている、ということが大きな理由です。でも、これは最後の大需要期なんです。団塊Jr.の10歳下、20歳下の世代は、団塊Jr.のそれぞれ3割減、4割減の人数しかいません。10年後、20年後には圧倒的に需要が減っていきます。

(参考、人口ピラミッド）
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/kihon1/00/00.htm

2) 供給増

団塊世代は現在55-60歳です。日本人の平均寿命は82歳なので、今から20-25年後には、現在団塊の世代の方々が住んでいる住居が空き家になります。実際は10-15年後くらいから放出が始まるでしょう。それらは子供に相続されたとしても、子供である団塊Jr.世代はすでに自分の家を持っており、結局は賃貸か売却に出されます。中古市場、賃貸市場は過剰供給でどんどん安くなります。結果、地価もさがります。

==
団塊の世代が天寿をまっとうする時期（2030年頃)に、購入適齢期（30-40歳）になっている世代は、団塊の世代の半分の人口しかいないのです。中古市場は供給過剰でだぶだぶです。あまった家は取り壊されて更地で売却か、まとめて再開発してマンションになったとしても、需要にまったく見合わない過剰供給となります。

今から少子化が多少改善されようが、外国人の移民が増えようが、上記のシナリオはほぼ確実に起きます。地価はドンドンさがるのです。

148さんのように「15年後にいまと同じ地価だったら」と想定することは、上記の人口減社会・地価下落社会がまったく織り込まれておらず、非常に危険な発想です。15年後に売ろうとしたら地価は半分、30年後に売ったら二束三文、になる可能性が高いということを想定に入れるべきでしょう。

[156: 441]

質問ですが、
1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが起きたんですか？

[157: 匿名さん]

＞155
地方、郊外は過疎化で確かに下がるかもね。でも都心は安泰では？？
いつの世でも人が目指す場所は中心地。人が減っても真ん中に集まる
だけで、都心立地の希少性は変わらない。
１０００年前から世界中で人口減少期には同じ事が起きてるよね。

[158: 匿名はん]

>>150　20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。

極論ですね。
あなたの理論だと40-60年後には価格は1/4ですね。そうするといつが買い時ですか？
下がり続けるマンションを買う勇気はなかなか出ませんよ。

[159: 匿名はん]

×150
○155
失礼しました。

[160: 匿名さん]

久しぶりにこのスレ覗いてみたんだけど、半年前はこのまま5年は緩やかに上がっていき、10年は高値安定するって話がほとんどだったように思います。

何でこんなに変わったの？

まだまだデベは上げていくと思うけどな〜
みなさん下がって欲しいと思いすぎてるんじゃないですかね。

[161: 441]

人口減は確かに論点の1つですが、最重要なものでは無いのでは。
不動産への資金流入量、銀行の貸出額、が最重要な論点だと思いますね。

資金流入量は、年間3.5兆円を超えると、地価の歯止めがかからなくなるという論文もある。現在REITへの規制をしているのは、そのような上限を超えないようにという配慮であり、規制強化で地価が下がるということでは無い。

モルガンスタンレー1社で2兆円も投資してきて、あと更に2兆円なんつっている状況が、このサブプライム問題かなんかで沈静化してくれないと、むしろ危ない。という意味で、私はこのような諸問題についてあまりリスクを感じません。

[162: 匿名さん]

156さん

> 質問ですが、
>1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
> 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
> 起きたんですか？

当時は供給より需要が多かったからです。
価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

++
157さん

都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

[163: 賃貸住まいさん]

人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
住宅価格については、
若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
ますます一極集中が進むでしょう。
そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
今のマンション相場の異常さは、
都心部に吊られて（または便乗して）、
近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

[164: 匿名さん]

155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

[165: 物件比較中さん]

この板には

都心だけは大丈夫という何か固い信念があるように思います。
しかし私は、あまりピンと来ません。

そもそも、二極化のいい方の極が、都心になるという必然性をあまり感じません。

都内でも、所謂都心中の都心でなくても、魅力的な住宅街はいろいろ。
小石川もある、駒込もある、牛込もある。青葉台もあれば池田山もある。
成城もあれば田園調布もある。はたまた都下の吉祥寺もある。
横浜が好きな人もいれば、代々浦和や川越に住む人もいるでしょう。

都心だけが下がらない、都心とその他の価格の差が開くという根拠が希薄のような気がします。

価格差が縮まるなら、都心にでも住んでみようかという人が出てくる気もしますが、活力を減じてゆく経済に住む人々が、あえてプレミアムを払って、都心に流れ込んでゆく絵図がどうしても想像できないのです。

むしろ、景気が長期停滞なら、あえて住居費の高いところに住む人は減り、今高いところほど価格が下がってゆく気がするのですが。

[166: ご近所さん]

164

ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

不動産価格にはマイナスだろう。

やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

[167: 入居済み住民さん]

>165さん
私もそう思います。

数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。

便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、
世田谷区に戻りたい。

やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
環境で暮らしたいと思います。

都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
窓をあけても、虫の音は聞こえません。

なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

[168: 物件比較中さん]

>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、

庶民マンションじゃないでしょ？？？
高級でもないけれど・・・

[169: 匿名さん]

みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。
「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？
もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
落ち着くよ。

[170: 匿名さん]

>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
が目立つ。
この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
何度も五十キロ以上出た。
実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした
訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
「我慢できない」騒音が無数にあることになる。

[171: 匿名さん]

×向きになっているな。
○ムキになっているな。

ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど
以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの？

[172: 匿名さん]

２３区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。

また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工２年近く先のマンションを売り出し始めました。

おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。

マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。

[173: 匿名さん]

住宅情報誌をつくづく眺めた。
都心物件って６０平米の３ＬＤＫと４０平米の１ＬＤＫといった寸詰まりマンション
ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。
今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま
終わりですよ。
デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。
そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。
だから１０年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか
言われているだけ。
夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど
張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。
休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。
なにしろ取材やサンプル数が少ない。
それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。
読めば読むほどこいつらＦＰかライフプラン研修の講師になそうな堅実派
ばかりだと思ったよ。

待っても無駄。待つなら定年まで待つ。

[174: 匿名さん]

>>172
２３区マンション販売戸数
２００４年３９１４７戸
２００５年３１０２５戸
２００６年２３６５０戸
２００７年上半期８１８２戸

２００７年上半期供給戸数が多い順
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[175: サラリーマンさん]

173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。

[176: 匿名さん]

えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。

[177: 匿名さん]

お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。

発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。

[178: 匿名さん]

×管状
○感情

[179: 匿名さん]

１７３のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。

[180: 匿名さん]

>>175
そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。
明日から大暴落。きっとまた３５００万で８０平米のタワー低層階
が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも
あんたはうれしいんだろうよ。

[181: 大学教授さん]

>>173
確かに中古価格に人気の差が現れてきています。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[182: 匿名さん]

17年間、日本以外で続いてきた不動産ブームがどうも終了し、日本のオンリー不動産ブーム（株もあるかも）がはじまりそうですね。
サブプライム問題は、当時の日本で言えば住専みたいなもんで、高騰した不動産の最も危険な価格帯を担保として、最も危険な借り手に15％前後の金利で貸し込んで、不動産バブルの最後のアクセルを踏んだＡ級戦犯といったところでしょう。
ただ旧日本との違いは、そのリスクが巧みに証券化されて、大手銀行等の信用力を背景にその傘下のヘッジファンドが高利回り商品として、一般投資家や機関投資家にうまくリスクトランスファーされているところですよね。
だからこそ、早めに全世界に影響が波及し、あわてて株を狼狽売りする連中が多発しているわけですよね。
こうなると、不動産は上がり続けると信じて疑っていない米国、豪州、英国、EUあたりの人々の不動産神話が揺らぎ、17年前に日本で発生した不動産不況のミニチュア版が各国の不動産業界には起こる可能性は高いですね。
ただ、旧日本との違いは金融当局の処理策のスピードが相当異なることも予想されますから、せいぜい２−３割の下落で止まり、３年も経てば、再び立ち直るイメージではないでしょうか。
さて、そこで日本の不動産がどうなるかですが、実は、日本が調子いいときは他がだめで、日本が悪いと他がいいの法則って結構あたっている面があるので、80年代のブラックマンデー後、一瞬お付き合いした後、日本のオンリーバブル状態になった、あのパターンを感じているのですが、いかがでしょうか。

[183: 入居予定さん]

165さんの意見って、何で誰もあまり書かなかったんだろうね。

都心人気だけは大丈夫という人たちの根拠は何だろう？

[184: 匿名さん]

そりゃあ高収入を得るには都心で働くのが一番だからねえ。
自分は年収2700万で内幸町で働いているけど、埼玉や群馬では俺の希望する職場が無い

[185: 匿名さん]

出た、脳内年収

[186: 166]

>184さん
でも、都心で働くにしても都心（山の手線内）に住む必要って
全ての職種の方には必要ではないかもしれませんね。

私は１６６ですが、夫婦ともに都心勤めで、数年前に都心マンション
を購入して住んでいますが、最近、ちょっと都心暮らしに疲れ気味で、
近郊に戻りたくなってます。。

[187: 匿名さん]

基本的に、１９６０年から半世紀近く続いたマンションデベロッパーという
業態が消え去るのが近いだけで、地価が下がるわけではない。
マンション分譲が不況がからといって資産デフレが復活するわけではない。
誰も買わない。しかしその結果が流通価格を下げるわけでなく、業界内で
買い取られ賃貸市場に回るだけだ。
平均年齢４０歳を超えた立派な高齢国家にもはや新築マンション分譲と
いうビジネスは必要ないのかもしれない。
おおきな転換点は、マンション供給という最後の花火閃光をみたのであって
あとは、石炭産業が廃れたのと同様、ずるずるいつまでも尾をひきなから
次第にマンション分譲というビジネス自体がこの世から消えていくだけ。
そんな風にみたら、価格の変化など考える必要も無いことに気がつく。

人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。

[188: 匿名さん]

ソーラーパネルとか
タワーマンションの壁に作ったらどうなんだろ

[189: 匿名さん]

邪魔なだけ。コストアップになる。半日しか発電しない。
ペイしない。売電しても投下資本回収に３０年かかるだろう。

[190: 匿名さん]

ここにいる人達は脳内メーカーで調べた方がいいんじゃないの。

[191: 匿名さん]

公立の小中学校高校の水準が下がってすぃかたなしに昔は金持ちしか
いかない私立の小中学校にいかせる人が増えた
思えば、行政の怠慢ゆえの無駄な出費なのだ。
住都公団が低廉な分譲をやめた。郊外団地が不人気で地価下落で
その存在意義がわからなくなった。だから庶民は昔は金持ちしか
買わなかった「パークなんたら」とか「シティなんたら」とかを無理して買う
ようになった。無駄なものに分不相応に金をかけざるをえなくなった。
私立に子供を通わせると、周りはみな都心のマンションに住んでいる
うちだって住めないはずはない・・・そう考えてしまう。
そもそも、私立の小学校も、都心のマンションもいつから庶民のものに
なったんだ？
わけわかんなぇ話だ。

[192: 匿名はん]

富の使い道もグローバル化が進んでるということ。

金持ちも貧乏人も日本の中に閉じ込められてた時代は、
東京の地所はそれなりに頂点で金持ちがそれを占有した。

いまや金持ちは世界レベルで
いい場所いい地域いい娯楽いい生活、
家やら土地やらに囚われず、いいお金の使い方を求めるようになって、
東京に家を持つことは目標でもなんでもなくなった。

翡翠が最高だと思ってた時代は貴族だけがそれを持てた。
世界が開けてダイヤやルビーやエメラルドがあるのを知れば、
庶民にお下がりの翡翠がまわってくるのは道理。

[193: 441]

六本木で飲みすぎた私の頭。

今起きていること、千載一遇のチャンスです。
日本の景気は決して悪くない、しかしながら、日銀は利上げが出来ない。
サブプライムローン万歳。米国、欧州で影響はあれど、日本では殆ど無い。にも関わらず、日銀は利上げが出来ない状況になった。分かる人は分かると思いますが。

これが何を意味するか。重大な局面に今来ている。バブル再来を、確信持って言うことが出来る。

一時期、都心含め、不動産が下がる可能性がある。これが唯一、21世紀最後の買いチャンスになる。景気が良いにも関わらず、利上げができない局面に、サブプライムのおかげでなった。

金融緩和の方向性にも関わらず、LIBORが上がっている。これは何を意味するか。裁定取引のチャンスなのだ。日本はバブル再来が確実となった。

買った方が良い。本当に。くだらない悲観論に惑わされている場合では無い。

1年に1回、相場は荒れる。最大のチャンス。為替も確実に儲かる局面になった。ありがとう。サブプライム。

[194: 大学教授さん]

>>187
人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。＞

そこで、中古マンション価格に差がつき始めているわけです。
立地に優れた場所がより好まれ、不便な県境外周区、特に北部は敬遠され始めています。
新築マンションを買う場合も、将来中古で売る場合を想定して選ぶべきですね。
具体的には以下ランキングの上位で、コストパーフォーマンスが良いところになります。

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％
4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％
7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％
10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％
13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％
16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％
19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％
22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

[195: 匿名さん]

高額物件の売れ残り順位表ですか？

[196: 大学教授さん]

>>195
新築物件の人気が中古物件価格を高めに誘導している地域です。
>>187さんの言う通りで、変な場所＝不便な場所に新築マンションを買うくらいなら、便利地域で同額の中古マンションの購入を考える人が増えています。
２３区でも北部は不便なところが多いですから、安くても売れない感じで、ずいぶんと差が出てきてます。暗いイメージが敬遠されているのもあります。安くなるのは良いけど、その所得水準に合った人が住むようになりますから、住環境も年々変わって行きます。

[197: 匿名さん]

>>173
>>193
高値信者の断末魔ですね（笑）

サブプライムローン問題は国外の問題ではありません。
日本の金融機関も損失を出しています。
野村證券ホールディングス、新生銀行、りそな銀行　などは損失を明らかにしました。（確定した分だけでまだあるとの説もありますが）
その他の金融企業もあるはずなのに隠していると思われます。
みずほは？三井住友は？東京三菱UFJは？ノンバンクは？地銀は？
金融セクターの株が急落しているのは、サブプライムローンでの損失隠しの懸念が大きいからです。
かつての不良債権問題ほどの額にはならないでしょうが、要注意です。

またREITの損失もこれから出てくるでしょう。
REITには、資金運用先に困った地方銀行がかなりの額を投資しています。
今、含み損になっているはず。
これらがいつ表面化するか。

サブプライムローン、REITの損害額が大きければ大きいほど金融機関の不動産に対する融資姿勢は慎重になります。
マンション業界から見ると
・デベへの融資枠の減額、融資金利の上昇
・マンション購入希望者へのローン審査の厳格化、融資枠の減額、融資金利の上昇
で、
・ローン審査で拒否される人が増える
・デベの資金繰りが苦しくなる
と予想されます。

ここから先はどうなるか？
１．資金繰りが苦しくなったデベが郊外在庫の値引き販売を始める
２．郊外割安、都心近く割高の構図がはっきりしだすと都心中古がまず下がる
３．都心中古が下がりだすと都心新築も下がる
ただ、都心3区はそう下がらないし、3区以外はそこそこ下がるという風に
23区内でも差が出るでしょう。
バブル崩壊のような急激な下落はないと思いますが、ゆるやかに下がってゆくでしょう。

[198: 匿名さん]

≪１９７
値下がり論者の認識ってやっぱりその程度なんですね。
先の安値で買えなかった理由がわかるよ。

[199: 匿名さん]

子おいうおいしい場面で旧価格で買えた人と買えなかった人の差が出ますよ。ここであおぞら銀行、りそな銀行、新生銀行の株を
狙って下がったところで買おうと狙ったりと世間の事象を
実践的に運用に考えるのが旧価格で買えた人。

１９７のように一般的な新聞に出てることを言ってるだけの
にわか評論家タイプは駄目だろうなー。

[200: 匿名さん]

１９９だけど自分は旧価格で買ったけど本当にもう一度
あの価格になればもう一戸買いたいなー。

[201: 匿名さん]

あくまでも、ひとつのデータ例に過ぎませんが、ご参考まで。
なにか、傾向のようなものが読み取れると思いますよ。。。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200707house_tokyo_23.pdf

[202: 匿名さん]

197って団塊ジュニア＝バブル入社組って勘違いをしていた程の経済オンチでしょ。
新聞に書いてあるようなことはいいから、また斬新な定義を期待したい。

[203: 住まいに詳しい人]

>>202
人を腐すだけじゃなく
あなたのご高説も伺いたいなぁ
　
住宅需給なんて急激に変わるわけでもないのに
この１年で不動産価格が20％以上も上昇したのは
やっぱ資金供給の問題でしょ
それも住宅購入者への貸し出しでなく、
住宅供給者への貸し出し

つうか、この数年は私募ファンドが幅を利かせていたから
お手盛りの資産評価で募集が横行したわけで
「データ的にはコレくらいだけど・・・、まぁ＋30％だな」
なんていう希望的観測を基にした判断が普通にあった
ファンドはオフィスがメインで住宅を購入するのは一部だけど
そのあおりを分譲マンションも影響を受けている

まるで20年前に時計を戻したよーなもんだ
しばらくは世界中でお金が余っていたから良かったもの
先週から潮目も変わったよーで
（金儲けのチャンスであることは間違いないが
どーリスクを取っていいのやら・・・）

[204: 匿名さん]

＞＞２０１
明らかに、直近３ヶ月の価格上昇率が、これまでの勢いを失っている。
さて、本スレの議論が錯綜してるようなので、そろそろ結論。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

[205: 匿名さん]

>194
築年数もいれると参考になるんだけどなあ。
そうでないと使える資料にならない。
嘘はついてないけど、真実はあらわしてない感じ。

[206: いわゆるひとつの業者さん]

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので（某有名華道家の事件はご存知ですよね・・・）、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

[207: 匿名さん]

＞＞１９４

ランキング上位は、割高度ランキングとも言え、決してコストパフォーマンスは良くないでしょうね。また、広さとかの諸条件も考慮されてないので、これだけでは何も判断できません。

むしろ坪単価を出した上で、当該エリアの平均賃貸料坪単価と比較すれば、本当の割高度・割安度ランキングになりますから、意味ありますけど。

素人さんの発想って、この程度なんですね。。。

[208: 匿名さん]

正直これから購入する層としては、都心の価格動向なんてどうでもいい。
250万/坪のラインがどこになるか、これを知りたい。

[209: 銀行関係者さん]

サブプライムやREIT下落で国内金融機関が大損＆貸出姿勢慎重化、という話がありましたが、逃げ遅れた野村達と違い、メガバンクは懸念拡大前にEXIT出来たようですよ。2年位前まではREITを買っていた地銀は未だに十分な含み益があると思います。損したのは昨年10月頃からひたすら買い続けていた外人と、吊られて買ってしまった少数の個人位。

>208さん
私もサラリーマンの現実的な購入可能エリアが気になります。とりあえず城北（練馬も含む）、城東なら一部高級物件をのぞいて250万を超える事はないと思いますが。

[210: ビギナーさん]

すいません、いつもはROMっている素人の考えですが。
実需のレジとオフィスや商業物件とは分けて考えないといけないのに、全て一緒くたにして論じているのが間違いの元ではないですか。

ここの参加者の方はいったい現状をどう認識してるのでしょうか？
都心オフィスやブランド地区の商業施設の賃料はまだ上がる？
でもレジの賃料は頭打ちから下落傾向？
だから都心の地価は下がる？
そもそもオフィス、商業施設を含めても、収益に比べて地価が上がりすぎてるから下がると言っている？

都心マンション価格が上がりすぎてこれから下がるのが目に見えているからREITが下がっている？
REIT保有物件にレジの占める割合はどのぐらいだと思ってるのか。
そもそもオフィス、商業施設を含めても、実力以上にREITが上がりすぎてるから下がると言っている？

投資資金の話も同じでしょう。
ファンドが10兆〜20兆、個人投資家は数千億。
そのうちどのぐらいがレジ向けで、どのぐらいがオフィスや商業施設？

雑な理論をしているうちは水掛け論で終わるのではないですか。

[211: 匿名さん]

>>210
結局，あなたの言いたいことは何ですか？
頭悪いのでわかり安く説明してください。
マンションの値段は上がるの？下がるの？

[212: ビギナーさん]

>>211
私には上がるか下がるかは分かりません。
というか、あなたと同じ素人なので、質問をしている立場です。
いくら頭が悪くても、そのぐらいは読み取って下さいよ。

[213: 匿名さん]

オフィスとレジを分けて考えるから見通し間違えるんだよ。
都心に分譲マンションが建てられたのは、土地が下がって採算が
合うようになっていたから。

今から土地仕入れて分譲マンションなんて建てない。
オフィスかオフィス向きじゃなかったら賃貸。

供給みれば一目瞭然でしょ。
都心にまともな分譲でてる？

[214: 匿名さん]

>208
7月の平均坪単価。
渋谷568万、千代田559、港452、目黒443、品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）、豊島370、文京355、新宿342、中野341、世田谷337、杉並308、江東306、台東304、中央293、荒川292、大田260、北259。
とりあえず上記の区以外は250万未満だからそこで検討してみれば？
selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html

[215: ビギナーさん]

>>213
いえいえ、自分が言いたいのは賃料相場というか、市況の話です。

[216: 441]

日銀は完全に利上げのタイミングを逸したね。
竹中へいぞうに騙されて、未だにデフレと言っている人たち、CPIの算出方法がどのように変えられたか、分かってますか。

今はもうインフレが始まっている。しかしCPIとしては出てこない。
そのために、もともと利上げしづらい上に、8月はサブプライムで利上げが出来ない。

今後何が起こるか。インフレの可能性が高いことくらいは分かって欲しいね。オフィスとレジは別とかさ、人口が減りますとか、そんな問題よりも大局をもう少し見たほうが良い。

サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。
そこが最大の買いチャンスですよ。本当に。
でも今買ってない人って、そういう時に買わないんだろうな。下がった下がった、もっと下がる、つって。悲しいもんだ。

[217: 住まいに詳しい人]

>>214
>品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）

『島津山テラス』という億ションが販売されたので
平均が上がっています

この品川区の例に限らず、
１ヶ月単位の数値は個別要因による変動が大きいので、
取り扱いに注意が必要です

１位の渋谷区も供給が少ない中で『広尾ガーデンフォレスト』が
引っ張っているのかな？

[218: 匿名さん]

>>214
現状もそうなのですが、これからこのラインがどう地域的に推移するかって事です。

[219: 住まいに詳しい人]

>サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。

えっ？
なんでサブプライムローンの影響で不動産価格が下がるのよｗ

そりゃ最悪下がるかもしれないけど
金詰まりで不動産を売りに出すなんて一番最後なわけで
株式相場やら実体経済が大きく傾いてからじゃなきゃ
不動産価格に影響なんて及ばないでしょ

「株式が買いのチャンスだ」と煽るならともかく
「不動産を購入するチャンスだ」なんて言うのは
恥ずかしすぎると思う

プロっぽく見せたがっている口振りなのに
何故ここまで幼稚なコトを書けるのだろ？

[220: 441]

>>219
一時的に下がる可能性はあるよ。特に上がりすぎてた場所はね。
あなたが言う実体経済の定義を教えてください。意味が分からない。
曖昧。

まあ、そんなことは論点では無い。長期的にバブル再来の可能性が高いのだから、下がろうが横ばいだろうが、上がろうが、買える人は今買った方が良い。この低金利のひずみは、いつか爆発するよ。