23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[121: 匿名]

マメに都心物件の価格をチェックされてる方ならお気付きだと思いますが、
このところ値下げする中古物件も目につきはじめました。

しかしその一方で、相変わらず異常な値付けの物件もあります。
このスレッド同様、リアルな市場も揺れているようです。

こんな不安定な時期に、一生を左右するかもしれない高額の不動産を買うのは
損しても、今、買わなきゃならない人以外は避けた方がいいと思いますが？

[122: 大学教授さん]

都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による都心部とそれ以外との住み分けが進むだろう。
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

[123: マンコミュファンさん]

都心が何をさしてるか分かりませんが、
所得水準による住み分けは特に進まないと思いますよ。

所得水準と、ストック資産の有無
家族の規模
通勤形態
求める環境

によって住まいは違いますから。

私は、世田谷のはずれのほうですが、すごい金持ち多いですよ。
給与は普通でも家が資産もちとか、所得水準が高いとか、
すでに資産まで自分で築いちゃったとか。
都心には負けてないと思います。
マンションも、坪単価高いし、占有面積広いし。

都心も物件がピンきりだし、低所得の単身者用の物件が
ものすごい数あるので、少なくとも、所得水準だけで
「都心-それ以外」というにはならないでしょうね。

[124: 匿名さん]

どうせ買えない人は底値でも買えない人。
こいつらの意見なんてどうでもいいわ

[125: 匿名さん]

物件の足が止まったよね。ここ数ヶ月。

いや、夏枯れは普通だけど。仲介の会社や、マンションのMRなんかも
夏休みに入るし。

最近の動きのなさはそれ以上。まず、新築が、調子に乗って上げすぎた。
まだあまりよく分かってない30くらいの第一次取得者相手の
せいぜい1億以下中心の物件はいい、あと、逆に2億以上がほとんど！
みたいな高額物件、ここもリスク取れる人が、まだあきらめ切れなくて
高値追いしてる。

ところが、金がある程度あって、でも金融の知識と情報を持ってる
働き盛りの40-50代がメインターゲットになる1-2億くらいの物件が
動きすごく鈍いよね。

池尻のマスタービューも、結局その辺が売れ残ってる。
パークハウス用賀三条通も悲惨なことになってる。

ちょうど、小金はありけど、分別も、予算の枷もある、いわば
一番指標になりそうな連中が動くの止めてるのがやや怖い。

で、中古に目が行き始めて、市場にでてるそこそこの中古は
在庫があっという間に干上がった。（個人的には、中古を買えた
人が一番ラッキーだったと思うよ。彼らが真の勝者かも。）

新築高すぎる、中古物件なし、で結局撮り引数が増えなくなっちゃった。

多分、このまま取引量が停滞したまましばらく無風状態になって、
ある日、ピコーンと値下げされた物件が出てきて、後はなだれを
打つようにじりじり下げるんだろうね。

だいたい相場の変わり目ってそんなもの。

[126: 住まいに詳しい人]

125

そうだね、こっちのエリアもそんな感じ。
中堅弁護士、医者、外資リーマンの年収3000万以上、1億以下くらいの
層が意外に動かないよね。

若手サラリーマンが頑張って6000万のマンションをデベの口車に乗せられて
買ってるだけじゃ、たかが知れてるしな。数が多いから、数量としては
大きいけど、相場の指標としては弱いもんね。

ま、この辺で一度相場に「しこり」を作るんだろう。金利もまだ上がり続けるし。
1-2年くらい地価が横ばって、あとはじり安で、景気悪化したら、年10%下げの世界にすぐ戻るだろうね。

日本の不動産なんか何も買わずに外国株で回してた奴、あるいは、旧価格で
いい中古を買った奴以外はすぐ水面下だろう。特に都心はボラがでかいから、下げだしたら、年10%じゃとてもきかない。

[127: 匿名さん]

おめでたい頭の中ですな

[128: 購入検討中さん]

126さん、

Agreeです！
2004年ならいざしらず、今、あがっちゃった湾岸のタワマン買ってるのは、まさに○○と煙は高いところがすきって感じですねぇ

[129: ビギナーさん]

そういや、あったよな95年のマンションブーム。
あんときもいい時にマンション買った自慢してる
後輩がいたけどなー。

[130: デベにお勤めさん]

株なら、企業が利益を上げて、資本リターンを上げてけば、
株価が上がって当然。

オフィスも、そういう企業が増えたり、あるいは単純に景気が
よくなれば、オフィス需要が増えて、オフィス賃料もちょっとくらい
あがるかもしれない。
そうすれば、収益還元でオフィスビル価格も多少あがる。

でもレジデンシャルはそうはいかないわな。
移民に門戸開くか、
働く女性が子供を持てるような施策を政府が打ち出すか、
何かしら全体の需要が確実に増える環境にならない限り、
平均の財布は社会保障料や税金や老後資金で細ってくんだから
価格は上がるわけがないね。

いまどきちょっとくらい景気が上向いても子供の数がそうそう
増えるとは思えないものね。

[131: 社宅住まいさん]

つまり

短期は今のモメンタムだけで、デベが押し切って、なんとか価格上げる

しかし

中長期的には、上げ続ける材料は基本的にはない、と。

これでおｋ？

[132: 匿名さん]

なぜ下げ進行？もう話題つきたのかな

[133: 大学教授さん]

>>123
具体的には１Ｋ、１ＤＫタイプで平均家賃８万円を切るところと、そうで無いところとの差だと思います。
東京都
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
神奈川県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
千葉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=12/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
埼玉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

[134: 匿名さん]

暴騰派も暴落派も自分の書いていることに
酔っているだけだな

[135: 大学教授さん]

>>131
社会構造
都市構造の変化から
構造的に値段が上がってしかるべきところと、
今までの刷り込まれた記憶８過去の歴史）から成り行きだけで上がってしまったところ、
この２種類が今混在しています。
これが一般購入者を惑わしているのだと思いますが、
後者の場合は、結局売れ残りが出て適正な価格に落ち着くでしょう。
値段に合った何かが本当にそこにあるのか冷静に考えるべき時期に来ていると思います。

[136: 441]

ところで、マンション価格が上がってきた要因は何ですか？

[137: 匿名さん]

当面自説と逆を書いたほうが酔いが醒めていいかもしれない。
オレは、明日からすぐに１０％下がると確信している。
なぜなら、焼け跡派の親とバブル入社の親子がもうマンションを買ってしまって
いまはリストラ団塊親と就職氷河期団塊ジュニアの親子しかマンション需要は
残っていないからだ。
高額物件だって売れ残っているのは、もうすでに買い替え需要もつきたし
今後の世の中の不安に対して積極的に金を使おうという人がどんどん減っている。
三菱ＵＦＪ証券の水野和夫氏がいうように、これからは世界が『新しい中世』の時代
に入っていく。
国が貧しい人に富を再配分できた時代は終わったのだ。
北九州市の福祉課の職員が生活保護を打ち切って餓死者が出ても
オレには責任がないと言い切る時代なのだ。

[138: 匿名さん]

selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html
2.3年前は夢があったのと、安かったというか、最近の坪単価上昇はすごすぎ。
ちょっと前ならリーマンでも頑張れば千代田、渋谷、港が手に入ったんだねえ・・・。
北区もついに坪単価250万越えです。

[139: 大学教授さん]

６月の２３区と首都圏郊外の契約率の比較は以下で、郊外が増えて全体の契約率が落ちていることが分かる。都心部の５〜７千万円は好調を維持している。
　　　　　　　　　　　　　２３区　　　　　　　　　　郊外
４〜５千万円　　２９５/３６３＝８１％　６８１/１０６０＝６４％
５〜６千万円　　３７０/４２３＝８７％　４０７/６０４＝６７％
６〜７千万円　　１８９/２１８＝８７％　２５９/３５９＝７２％
７千万円以上　　２８７/３８８＝７４％　１２６/１８４＝６８％

[140: サラリーマンさん]

138さんのような書き込みを時々拝見します。
状況は分かるのですが、これも
人によってやや違いますよね。

独身の方で、高所得なり、財産ある方なら、今だに都心でも割りと何とかなる。
方やで、普通のサラリーマンでお子さんが3人いるような方だと、
（たとえば少なくとも120平米の4LDK欲しいなんて人）は安かったときでも
都心は難しかったと思います。

私は比較的若いときから、子供が欲しい、しかも複数欲しいと
思っていました。年収は普通のサラリーマンの3倍くらいありますから、
一人だったら、都心の超高級物件も買えたと思いますが、実際は家族と
城南のマンション暮らしです。こういう奴もいます。