23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[101: 大学教授さん]

１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

[102: 住まいに詳しい人]

>23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、
>さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。

住宅ストックの増加量も勘案しましょう
こんなレポートじゃ70点は上げられませんよ、教授

[103: 匿名さん]

>94
ああいう記事って問題ありますよね。
「販売価格が倍になる」と書いてあるが、広さや立地などまったく触れていない。
普通に考えれば同じ港区でも湾岸地域の物件が殆ど捌けたから内陸部の高級物件が目立つようになって平均販売価格が見かけ上倍になっただけなのに、相場が倍になったような書き方でバブルの虚像を煽ってる。

[104: 匿名さん]

バブルって実物価値からの価格の乖離だからね。
煽りと熱狂と錯誤と願望と欲望と。
どちらかというと心理学の命題。

[105: 周辺住民さん]

104

普段、、、、算盤をはじいて意思決定
バブル、、、、算盤をはじいて出た数字に5割り増しして意思決定。

今がまさにそう。過去1年で5割上がったから、まぁ、こっからも5割乗っけとくかと。ガキかお前は？って言う。

[106: 匿名さん]

まぁ、レジの家賃が上がれば、レジの分譲も上がるんだろうけど、
レジの場合、結局企業のオフィス需要みたいに、景気に左右されないからね。そんなに盛り上がらない。

で、一旦退出されたら、大家は不動産屋に菓子折り持って回ったり、チラシ入れたり、部屋のメンテしたり、敷金返したり、小金がかかる。加えて、空室の期間は完全におまんまの食い上げ。
だったら、5-10%の家賃上昇なんかとるより、今の店子にいてもらったほうが、どんなにラクか。

人が増えない割には、こぎれいなマンションやアパートが建っちゃったりして、賃貸のマーケットは、分譲とはかなり違う世界。

となると、やっぱりマンションや戸建ての価格も当然頭打ちになってくる。

バブルからこっち、レジでも、不動産買うときに同等の物件の家賃相場は必ず調べて、利回りをはじくのが一般人にも普及した。（当たり前のことだけど）

すでに全く説明付かないレベルに達してしまっているエリアが結構ある。これに金利上昇が追い討ちをかける。

万一、これ以上のオーバーシュートがあるとすれば、それは、真正のオーバーシュートであり、バブル懸念の大合唱になり、結局しぼむしかない。

オフィスマーケットの活況から単純にレジに夢を持ち込むと痛いに目にあうから注意されたし。

[107: 匿名さん]

みんなが、バブルだ、天井だ、いずれ下落だ。資産インフレなど起こらない。
そういっているのが一番安心できるからそう言っているのだろう。

説明して納得できる理由があればみんな安心して買うのか？
そうではなく、もう高くなりすぎて買いたくても買えないから
言ってもしかたがない。
買わない人が多いときは買わない人にウケる話がいいってことだ。

買わないというのは個人の意思
買いたくないというのは主観の問題だが
買いたくないには
損したくないと
住みたくないというのと２種類の理由がある
買えないというのは経済的理由で厳然たる事実。

買いたいけど買わない・・・これから先下がるかもしれない。
買いたいけど買えない・・・・値上がりしすぎたから下がるまで待つしかない
買いたくないから買わない・・・・・ほしい物件がない。無理して買いたくない。
買えないけど買いたくも無い・・・・・借りればいい。社宅もある。親の家がある。

[108: 匿名さん]

消費者主権の幻想を抱いた人が、
皆が買わなきゃ値が下がる
みたいなことを言っていた時期があったが、
住宅を日用品と捕らえているからそういう勘違いがおこるのだと思った。

贅沢品に消費者運動は無縁だ。
品数絞られて買い煽られたら見栄で買う人は少なからずでてくる。
そうやって高級品市場は作られる。

都心周辺に住まなければ生活できないわけではない。
東久留米でも東戸塚でも幕張でも稲毛でも住んで通っている人は
普通にいる。
ここ４年の都心低価格は、ブランド品のバーゲンセールのようなものだ。
さて定価販売になって買えないと思っているうちにユーロ高でさらに値上げ。
次のセールの招待状は定価で買った人にしか届かない。
すなわち、価格と価値の差は実際に不動産を購入した経験がないとわからないということ。

これから、地方都市が上がる。郊外の駅前が上がる
まだ買い時だ・・・そう思っても、
声高に言うと無知だ馬鹿だ世間知らずだと言われる。

自分がリスクテイクしで投資する分には、黙ってやればいい。
自慢げに見解開陳すると、矢のような批難が飛んできてたちまち
火達磨になる。

投資でも地方都市が割安に思えても、買いたいと思ったら黙って買うのが
いいわけで、人に薦めてもしかたがない。
自分が不安だから書いてみるというのなら買わないほうがいい。
そもそも地価相場など自分の思惑と逆を語って反応を見るほうが
口角泡を飛ばす勢いでまくしたてるより賢いのだろう。

[109: 441]

おお、ラッキー。今日はREITも上がりましたな。大分サブプライムも落ち着いてきた。とはいえ、日本株のValuationはもう決して低く無い。金利の本格上昇はまだ先ということを考えると、実物不動産を買う良いタイミングだと思いますねえ。

2年後とかになると、そろそろ金利が本格的に上がり始めてしまうでしょう。

[110: 銀行関係者さん]

＞109

この金利は二年後もこのままでしょう。
税収が上がらない以上それを上げられない。

国債が暴落するから。財務省が必死に抵抗するだろし。

1000兆円こえる国地方財政の借金は増えるが減りはしない。
0.5%の上昇だけでも利払いだけで5兆円


アホ大臣の失言や年金問題・住民税アップで、民主党の圧勝です。

自民党大敗で、①公共工事の削減②郵政の改革③小さな行政が実現できなくなってしまった。

地方へのばら撒きを得意とする赤字国債乱発型の自民党経世会の古い手法を有する小沢(民主党党首・盛岡藩の亡霊に操られてる)に時代を逆行させられてしまった。

本当の話だが、今回の選挙では、東北圏で勝った民主党の新人参議員はすべて元官僚ですから。

バラマキ優先官僚国家は、もう誰にも止められない。

財政悪化スパイラルは、止められない。

つまり、当然金利は上げられない。

[111: 441]

うーん。そうなってしまうと、本当にハイパーインフレが起きちゃいますね。民主党に投票する神経が良く分かりませんな。

緩やかに資産インフレを、という目論見が外れるか。

[112: 匿名はん]

はっきりいえば自民にＮＯじゃなくて、
安倍にＮＯだったのに、なにをあの首相は勘違いしてるのか。
死なばもろともに道づれのつもりだろうか。迷惑な話だ。

憲法改正とか、歴代首相のできなかったことをやろうと、
浅はかな功名心なんだろうが、そもそも今の衆院議席は
小泉さんが取ったのを引き継いだだけ。
何をやっても安倍の功績にはならんのに。
大言壮語は自分の力で衆院勝ってからやってくれ。

民主も政権ほしさにばら撒き進めるなら、
二大政党へのステップではなく一時のアダ花にしかならないだろう。
小沢もそこまで馬鹿じゃないと思いたいところだが。
米国の民主党とうまくやること考えて欲しいね。

[113: 銀行関係者さん]

＞112さん

そうですね。まったく同感です。

安倍は、周りを腰巾着で固められて、本質的な有権者の声の意味が分からない。裸の王様です。

衆議院選は、安倍を変えないと自民党は勝てないと考えます。
民主党に任せていいのでしょうか？
本当に日本に未来はない気がするのは、
私だけ？皆さんはどう思いますか？
(管理人さんスミマセン。本題とかけはなれまして)


因みに東条由布子(東条英機の孫)を支援する小沢一郎は、盛岡から全国制覇を企んでいる。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E6%A2%9D%E7%94%B1%E5%B8%83%E5%A...

恐ろしい一面を持つ人物たちが、日本帝国主義復活を企てている。

http://www.tojo-yuko.net/

有権者皆様へ：平和＊＊は禁物。

[114: 大学教授さん]

２３区住宅ストックと空家率の関係
平成１０年と平成１５年の比較
平成１０年
住宅ストック4009460戸
空家457820戸
空家率１１．４２％
平成１５年
住宅ストック4407080戸
空家491450戸
空家率１１．１５％
平成１５年空家率１０％以下の区
①世田谷区８．９９％
②江戸川区９．２３％
③江東区９．５３％
④墨田区９．７３％
⑤目黒区９．８９％
⑥中央区９．９７％

[115: 匿名さん]

なんかここ読んでてどこかにこんな人種がいたなって。
そう！！場外馬券場で馬券買う金がない奴が予想だけ
うざったくして結局自分では買えない奴らだって。

そう、いくら予想しても、もうレースは新価格、新新価格で
終わってるんですよ。
買えない方達は予想よりも、そう！働いて買える頭金でも
貯めなさい！！！

リートがどうSPCがどうこう、アセットバックセキュリティがどう
こうなんて個人サラリーマンが考える必要いですよ。

ちなみに俺？（笑）
いやー旧価格でばっちり買いました！！！
だから、今マンション持ってない奴の予想を読んでると
買う度胸もない（馬券も予想と実際買える目はちがうっしょ）
＊＊＊みの響きを感じられて幸せになれます。

[116: 賃貸住まいさん]

公務員の給料上がったのですか？許せません。財団法人で働いてますが、上司は、力はあるのに、やりがいのある仕事でステップアップできなく、暇なので、うつ病に陥った模様。給料は、公務員に準じるので、アップでしょうね。

共稼ぎで、妻が地方公務員が最強です。

[117: 匿名さん]

まだはもうなり。

[118: 匿名はん]

もうはまだなり

[119: 大学教授さん]

都心部では肉体労働者向けの老朽賃貸が盛んに建て替えられ、一般サラリーマン向けに模様替えされている。
貸家着工件数に占める建て替えの割合が増えている。
居住者の種類自体が大きく変わりつつある。

[120: 住まいに詳しい人]

>>115
既にマンションを買ったのなら、
この掲示板を見る/書き込む必要なんてないのに・・・

何をそこまでビクビクしているんでしょ
そんなにマンションの価格が下がることが怖いの？

たぶん、今日はたまたまココを覗いて、
たまたま書き込んだだけですよねｗ

まぁ心配しなくても、ずるずる下がることはあっても
暴落はしないから焦る必要はありませんよ

[121: 匿名]

マメに都心物件の価格をチェックされてる方ならお気付きだと思いますが、
このところ値下げする中古物件も目につきはじめました。

しかしその一方で、相変わらず異常な値付けの物件もあります。
このスレッド同様、リアルな市場も揺れているようです。

こんな不安定な時期に、一生を左右するかもしれない高額の不動産を買うのは
損しても、今、買わなきゃならない人以外は避けた方がいいと思いますが？

[122: 大学教授さん]

都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による都心部とそれ以外との住み分けが進むだろう。
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

[123: マンコミュファンさん]

都心が何をさしてるか分かりませんが、
所得水準による住み分けは特に進まないと思いますよ。

所得水準と、ストック資産の有無
家族の規模
通勤形態
求める環境

によって住まいは違いますから。

私は、世田谷のはずれのほうですが、すごい金持ち多いですよ。
給与は普通でも家が資産もちとか、所得水準が高いとか、
すでに資産まで自分で築いちゃったとか。
都心には負けてないと思います。
マンションも、坪単価高いし、占有面積広いし。

都心も物件がピンきりだし、低所得の単身者用の物件が
ものすごい数あるので、少なくとも、所得水準だけで
「都心-それ以外」というにはならないでしょうね。

[124: 匿名さん]

どうせ買えない人は底値でも買えない人。
こいつらの意見なんてどうでもいいわ

[125: 匿名さん]

物件の足が止まったよね。ここ数ヶ月。

いや、夏枯れは普通だけど。仲介の会社や、マンションのMRなんかも
夏休みに入るし。

最近の動きのなさはそれ以上。まず、新築が、調子に乗って上げすぎた。
まだあまりよく分かってない30くらいの第一次取得者相手の
せいぜい1億以下中心の物件はいい、あと、逆に2億以上がほとんど！
みたいな高額物件、ここもリスク取れる人が、まだあきらめ切れなくて
高値追いしてる。

ところが、金がある程度あって、でも金融の知識と情報を持ってる
働き盛りの40-50代がメインターゲットになる1-2億くらいの物件が
動きすごく鈍いよね。

池尻のマスタービューも、結局その辺が売れ残ってる。
パークハウス用賀三条通も悲惨なことになってる。

ちょうど、小金はありけど、分別も、予算の枷もある、いわば
一番指標になりそうな連中が動くの止めてるのがやや怖い。

で、中古に目が行き始めて、市場にでてるそこそこの中古は
在庫があっという間に干上がった。（個人的には、中古を買えた
人が一番ラッキーだったと思うよ。彼らが真の勝者かも。）

新築高すぎる、中古物件なし、で結局撮り引数が増えなくなっちゃった。

多分、このまま取引量が停滞したまましばらく無風状態になって、
ある日、ピコーンと値下げされた物件が出てきて、後はなだれを
打つようにじりじり下げるんだろうね。

だいたい相場の変わり目ってそんなもの。

[126: 住まいに詳しい人]

125

そうだね、こっちのエリアもそんな感じ。
中堅弁護士、医者、外資リーマンの年収3000万以上、1億以下くらいの
層が意外に動かないよね。

若手サラリーマンが頑張って6000万のマンションをデベの口車に乗せられて
買ってるだけじゃ、たかが知れてるしな。数が多いから、数量としては
大きいけど、相場の指標としては弱いもんね。

ま、この辺で一度相場に「しこり」を作るんだろう。金利もまだ上がり続けるし。
1-2年くらい地価が横ばって、あとはじり安で、景気悪化したら、年10%下げの世界にすぐ戻るだろうね。

日本の不動産なんか何も買わずに外国株で回してた奴、あるいは、旧価格で
いい中古を買った奴以外はすぐ水面下だろう。特に都心はボラがでかいから、下げだしたら、年10%じゃとてもきかない。

[127: 匿名さん]

おめでたい頭の中ですな

[128: 購入検討中さん]

126さん、

Agreeです！
2004年ならいざしらず、今、あがっちゃった湾岸のタワマン買ってるのは、まさに○○と煙は高いところがすきって感じですねぇ

[129: ビギナーさん]

そういや、あったよな95年のマンションブーム。
あんときもいい時にマンション買った自慢してる
後輩がいたけどなー。

[130: デベにお勤めさん]

株なら、企業が利益を上げて、資本リターンを上げてけば、
株価が上がって当然。

オフィスも、そういう企業が増えたり、あるいは単純に景気が
よくなれば、オフィス需要が増えて、オフィス賃料もちょっとくらい
あがるかもしれない。
そうすれば、収益還元でオフィスビル価格も多少あがる。

でもレジデンシャルはそうはいかないわな。
移民に門戸開くか、
働く女性が子供を持てるような施策を政府が打ち出すか、
何かしら全体の需要が確実に増える環境にならない限り、
平均の財布は社会保障料や税金や老後資金で細ってくんだから
価格は上がるわけがないね。

いまどきちょっとくらい景気が上向いても子供の数がそうそう
増えるとは思えないものね。

[131: 社宅住まいさん]

つまり

短期は今のモメンタムだけで、デベが押し切って、なんとか価格上げる

しかし

中長期的には、上げ続ける材料は基本的にはない、と。

これでおｋ？

[132: 匿名さん]

なぜ下げ進行？もう話題つきたのかな

[133: 大学教授さん]

>>123
具体的には１Ｋ、１ＤＫタイプで平均家賃８万円を切るところと、そうで無いところとの差だと思います。
東京都
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
神奈川県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
千葉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=12/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/
埼玉県
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/

[134: 匿名さん]

暴騰派も暴落派も自分の書いていることに
酔っているだけだな

[135: 大学教授さん]

>>131
社会構造
都市構造の変化から
構造的に値段が上がってしかるべきところと、
今までの刷り込まれた記憶８過去の歴史）から成り行きだけで上がってしまったところ、
この２種類が今混在しています。
これが一般購入者を惑わしているのだと思いますが、
後者の場合は、結局売れ残りが出て適正な価格に落ち着くでしょう。
値段に合った何かが本当にそこにあるのか冷静に考えるべき時期に来ていると思います。

[136: 441]

ところで、マンション価格が上がってきた要因は何ですか？

[137: 匿名さん]

当面自説と逆を書いたほうが酔いが醒めていいかもしれない。
オレは、明日からすぐに１０％下がると確信している。
なぜなら、焼け跡派の親とバブル入社の親子がもうマンションを買ってしまって
いまはリストラ団塊親と就職氷河期団塊ジュニアの親子しかマンション需要は
残っていないからだ。
高額物件だって売れ残っているのは、もうすでに買い替え需要もつきたし
今後の世の中の不安に対して積極的に金を使おうという人がどんどん減っている。
三菱ＵＦＪ証券の水野和夫氏がいうように、これからは世界が『新しい中世』の時代
に入っていく。
国が貧しい人に富を再配分できた時代は終わったのだ。
北九州市の福祉課の職員が生活保護を打ち切って餓死者が出ても
オレには責任がないと言い切る時代なのだ。

[138: 匿名さん]

selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html
2.3年前は夢があったのと、安かったというか、最近の坪単価上昇はすごすぎ。
ちょっと前ならリーマンでも頑張れば千代田、渋谷、港が手に入ったんだねえ・・・。
北区もついに坪単価250万越えです。

[139: 大学教授さん]

６月の２３区と首都圏郊外の契約率の比較は以下で、郊外が増えて全体の契約率が落ちていることが分かる。都心部の５〜７千万円は好調を維持している。
　　　　　　　　　　　　　２３区　　　　　　　　　　郊外
４〜５千万円　　２９５/３６３＝８１％　６８１/１０６０＝６４％
５〜６千万円　　３７０/４２３＝８７％　４０７/６０４＝６７％
６〜７千万円　　１８９/２１８＝８７％　２５９/３５９＝７２％
７千万円以上　　２８７/３８８＝７４％　１２６/１８４＝６８％

[140: サラリーマンさん]

138さんのような書き込みを時々拝見します。
状況は分かるのですが、これも
人によってやや違いますよね。

独身の方で、高所得なり、財産ある方なら、今だに都心でも割りと何とかなる。
方やで、普通のサラリーマンでお子さんが3人いるような方だと、
（たとえば少なくとも120平米の4LDK欲しいなんて人）は安かったときでも
都心は難しかったと思います。

私は比較的若いときから、子供が欲しい、しかも複数欲しいと
思っていました。年収は普通のサラリーマンの3倍くらいありますから、
一人だったら、都心の超高級物件も買えたと思いますが、実際は家族と
城南のマンション暮らしです。こういう奴もいます。

[141: 銀行関係者さん]

やはり、下げ派の人のほうがインテリっぽい、といか、理屈がありますね。

あがる派の人の唯一の根拠は、デベの強気な値付け、という気がします。

つまり強気派はデベだけどいうこと？

あとは、高値付近で買ってしまった在庫お持ちの方ですかね、、、、

この場合、本当の強気派、というより強気願望派というべきか。

私は最近マンションを買い換えましたが、（まだ転居前）

理屈で考えると弱気派です。でも、必要な買い替えだったし、

お金はちょっと余裕があるし、何より、賃貸にはよい物件がなく、

自宅を担保に低利定率の借り入れをできることが魅力でした。

この金で、資産運用するつもりです。（もちろん不動産やREITは買いません）

今度売る、今住んでるマンションは、多分買ったときよりは高く売れると

思います。ただし、仲介手数料や支払った金利で帳消しくらいの益しか出なさそう。

それでも、7年間の家賃がゼロだったと思えば、むしろ社宅よりも安かったくらい。

これだけで、2000万円くらいは得した計算。

これからはこんなうまい話はないでしょうね。

日本に住む限り、しょうがない。

せいぜい人口増加、景気浮揚に貢献したいと思います。

[142: 匿名さん]

都心部以外は下げが共通認識。

都心部で意見が分かれる。
都心部は上がり切ったところと、まだまだのところが混在ってところでしょうか？
悩みは深いですね

[143: 近所をよく知る人]

都心の上がりきったところと
まだまだのところ、それぞれ代表的な場所を教えてください

[144: 元祖匿名はん]

結局賃料ですよ。賃上げ出来るオフィスと、出来ないレジの違い。

新価格、新新価格なんて、デベの都合の良い言い分を真に受けて

高値を甘受してるだけならまだしも、さらに買取転売で追随しようとか

いずれ泣きを見ますよ？

デベもドン底から他人任せで元気にしてもらって、今や価格統制でも

出来る気になってるんでしょうがエンドを馬鹿にしすぎないことですよ。

仕込みの経緯や理論値をも超えた便乗値上げも甚だしい物件が多すぎ。

客も客で用地高、原価高、インフレなんて言葉尻だけで安易に乗っかる

しかも今更乗っかる行為には多少の躊躇いや自制があっても良いのでは。

[145: 匿名さん]

高値信者が沈黙したのは、彼らの根拠が
１．2極化で金持ちがどんどん増えて、日本中から金持ちが23区マンションを買いに来る
２．世界中のファンド・投資資金が割安な23区マンションを買いに来る
でした。

ところが、
１については東京都の調査でも年収2000万以上の世帯は減、全体でも所得が減った世帯のほうが多く、半数以上が年収500万以下という厳しい結果でした。予想された事でしたが、日本も格差社会が進んでアメリカのように中流世帯が下に引っ張られて消滅しつつあるのでしょう。

２についてはご存知のとうり、アメリカのサブプライムローン問題が起こりました。いつはじけるかと言われていたアメリカの住宅バブルがはじけたのです。ファンドは大損害をこうむり、運用停止・解散に追い込まれたのも出ました。これを契機に不動産に向かっていた投機資金が引き上げだした。
23区マンションも収益還元法で説明できない水準まで価格上昇しており、これ以上上がる目がないのと不動産は怖いというので資金が逃げ出しつつあります。

よって、実需以上にかさ上げされた23区マンション価格はこれ以上上がる論理が見つからなくなったのです。

[146: 匿名さん]

皆が下がると言っているなら下がらない方に１票。
皆が上がると言ってるなら下がるほうに1票。

バスに乗り遅れるな的な発想では皆と同じ貧乏父さんになる。

[147: 匿名さん]

地方からわざわざ出てくる人たちの学歴は、
東京地元民の平均学歴より高いと推測され、
年収も高めになると思われます。
また、地方上京者のハングリー度は高く、都心部志向も高いので、
都心部マンションはこれからもコンスタントに売れ続けるでしょう。
当然ですが、共稼ぎ比率も年々高くなります。

しかし、都心部のマンション適地は限りがある為、
需要と供給のバランスから徐々に価格が上がり続け、
ある時点でセレブ化し、そう簡単には手に入らない水準になる恐れが
あります。この時には都心部の開発も９割方進み、住みやすい、非常に
便利な都市空間が形成されているでしょう。
アジアの富裕層のマンション購入も進むと思われます

[148: 匿名さん]

いまどきグロスキャップ４％以下で新築区分所有を「賃貸目的」で買うのはかなりセンスが
ない。よほどの長期のキャピタルゲインの確信犯しか買わないだろう。
それより実需で買われている比率が大きい。

都内の世田谷、大田、目黒などの人気エリアの２０坪の賃貸マンションの
相場が１５万から１８万する。
引越しの度ごとに５０万〜６０万出費がかさみ、１０年たっても何ももこらない。

さて分譲マンションは４５００万で７０平米が選び放題。
３５００万の３５年ローンで金利３％なら月々１３．５万。管理費等込みでも１６万で
マイホームが持てる。坪単価２２５万で７０平米なら賃貸に比べて新築の分だけ得だ。
１５年住んで２４２０万の残債があるが、これが中古で３４２０万以上で売れたら悪い話ではない。

・・・というのが２年ほど前、今は買いたいエリアは坪単価３００万近くになってしまって
２０坪でも６０００万。ローンを４０００万に増やして、３年固定の変動金利で、さらに金利
優遇をつけてもらって当初１．６２５％　月々１２．５万円のローンに２０００万の頭金
１０００万は親から借りた。さて１５年後　金利が変わらなかった！としても２５５０万も残債
この物件が４５５０万以上の価格で売れたら無事に頭金の２０００万は戻ってくる。

地価が横ばいとして建物減価率を０．０４８％（定率法）として
４５００万の物件　土地２０００万建物２５００万　　　土地２０００万建物１１９５万　計３１９５万
６０００万の物件　土地３５００万建物２５００万　　土地３５００万建物１１９５万　　計４６９５万

地価が横ばいでいけば目論見は概ね間違っちゃいない。要は地価の伸び次第だ。

[149: 匿名さん]

マンションは都心回帰ばかりがもてはやされるが実は質的改善が大きい。
ここ１０年で大きく変わったのは、間取りの改善。
マンションに畳部屋がなくなった。
収納が大きくとられ、間取りも余裕がでた。リビングが１４畳以上は当然
キッチンも４畳前後、主寝室は７畳以上が標準化してきた。
３人家族想定の２ＬＤＫや３ＬＤＫが増えたことで間取り的にも行灯部屋が
なくなり、他の字の廊下向き寝室が減った・・・はずだった。

住宅設備はさほど目覚しい進化はないが、キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった。ＦＲＰ浴槽のちゃちさ加減は
かわらないが、浴室も広く窓がつくものも増えた。
床スラブの厚みはタワーの普及で圧倒的に改善された。
とにかく、隣近所に音の気兼ねなしに住めるかどうかが今のマンションと
昔のマンション賃貸の暦残たる差異だろう。

それにくわえて耐震性能。

ここまできて残念なのは、また専業デベを中心に田の字、狭隘詰め込み
間取り物件が増えていることだ。
かつて安値のときに言いたい放題言っていたマンション購入アドバイザー
や内覧業者のみなさん。いまこそせこい間取りを糾弾して価値の低いマンション
購入を本気で阻止すべくたちあがる時期ですよ。頑張って！

[150: 匿名さん]

×キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった
○キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスだったのがネオパリエや天然石に変わった