買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。
過去スレその１２： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その１１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その１０： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2007-08-07 17:20:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格動向（その13）
| No.2 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:23:00
削除依頼
どはっ。まだ続くんだ・・・・うれしいな♪
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|---|---|---|
| No.3 |
by 元祖匿名はん 2007-08-07 17:25:00
皆さん暑いですが、お付き合いください。忌憚のないご意見を。
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| No.4 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:28:00
元祖さん・・居られるんだ！びっくりしました
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| No.5 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:32:00
前スレで、親の援助がどうのと長々と粘着して、
自分の不幸を嘆いてる人・・ 同居比率も１０％と指摘されて黙っちゃったね（笑） |
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| No.6 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:35:00
はぁ？意味わかんねぇんですけどオレのこと？
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| No.7 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:38:00
オレの不幸は親が早死にして親孝行できなかったことだけだよ
実際マンション購入経験無しにここまで詳細に書き続けてこれないだろ 詳しく書けばお前はデベだって言うし 親の援助が平均1500万で2万6千人が毎年受けているのは国税の届出 結果だという意味だよ。 どこの誰が粘着なのかちゃんとアンカー示せよ。わけわかんねぇ奴だな |
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| No.8 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:42:00
同居比率なら普通は共有名義だろう。別に同居でも別居でもマンション売れる分にはかまわないだろう。
それよりあんたの言い切り型の口調は「だからどうだ」がわからない 勝手に言い切って、返事がないから黙っちゃった？そうじゃないよ コミュニケーション能力がないってことだろ おまえ自身に |
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| No.9 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:54:00
>>05
どうせ続けるなら、もうこれ以上他人を「買えない不幸」とか勝手な憶測で 命名して批判するのはやめろ。 ここは、金がらみの話をしているが、他人のふところ詮索したり書き手を 揶揄するような場ではないぞ。 このスレの１から参加し続けてきた一人として最近の「批判中心の書き込み」 はどうも気に食わない。 知識や意見がない奴は質問でもしたらどうだ。 何のためのスレなんだろう。 書き手が買えたか買えないかでなくて 今後の価格がどうなるか語るスレなの。 で、俺の結論は10年横ばい。だって金利は必ず上がる。購買力は 徐々に低下して価格上昇力は品不足ゆえに続けば価格は横ばい。 明快じゃないか。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:58:00
> 9さん
納得、同意します！ 元祖さんかな？ |
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| No.11 |
by 元祖匿名はん 2007-08-07 17:58:00
親の資産を吐き出して、マンション価格上昇分を呑み込んでる。
言い方はきついですが、その責任は感じませんか？ 情緒的な物言いで恐縮ですが。 齧れる脛は齧れるうちに齧っとくのが互いに幸せとも言えますが。 それにしても高くなったら下駄を履かせてもらうだけって。 大丈夫大丈夫、上がるからってノリの人は流石に止めた方が、、、 まあ、結局そういうものなんでしょうかねぇ・・・ 何だか主体性があるようで、感じられないんだよなぁ、その行動に。 |
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| No.12 |
by 匿名さん 2007-08-07 17:59:00
都心を今より安く買いたいなら（そうじゃなきゃ買えない場合）
１０年後ということか。 |
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| No.13 |
by 匿名さん 2007-08-07 18:02:00
親は一人に１〜数千万も援助するなら，他の兄弟にも同額援助すると
いうことでしょうか。いるにはいるでしょうが、それがうじゃうじゃいる ような書き方が気になります。 何千万もの援助には２世帯住宅とかそういうものも多数含まれていま せんかね？ |
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| No.14 |
by 元祖匿名はん 2007-08-07 18:07:00
ダンナとヨメサンにそれぞれ親がいますからね。一人っ子も多いですし。
住まいとしての不動産は人生のかなり重大なチョイスのはずですから。 良識ある建設的な議論を望みます。人が必死なのを笑うな。 他人の生き様を軽んじるガキはすっこんでろ。 こんな感じのルール？で皆さん続けてください。 |
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| No.15 |
by 匿名さん 2007-08-07 18:22:00
じゃあ俺は、お前ら素人の議論なんざ、すでに折込済み。
上げ下げは運に過ぎない。 せいぜい奇麗に丁寧に使うこと。 反論は受け付けない。 |
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| No.16 |
by 匿名はん 2007-08-07 18:42:00
確かに思うようにならない、運の要素にも謙虚になるべき。
幸せな人は、自分の力量以外の幸運に感謝すること。 不幸な人は、努力や勉強の不足を不運のせいにしないこと。 |
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| No.17 |
by 匿名さん 2007-08-07 19:23:00
織り込み済みになかなかならないのが
不動産。とにかく流動性が低いから 同時期でもタイミングひとつで２０％からの 違いがでちゃう\んだよなー。 |
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| No.18 |
by 匿名 2007-08-07 19:24:00
マスコミがいくら好景気だと書いても、ほとんどの人が実感してないのが現実。
年金問題で老後の不安のいっぱいある。 ゆえに参院選で自民党が大敗して民主が躍進したわけです。 今後、マンション価格が右肩上がりで上がっても、ほとんどの賃金労働者は買えません。 てか、今の価格でも買えません。 不労所得者である投資家だって、損をして高値で買ってくれる人がいてこそ成り立つわけじゃないですか？ だからこれ以上上がらないでしょう。 デベもその辺は織り込み済みなのか、都心の新規物件は激減しました。 今後は、都心のマンションは普通のサラリーマンが買える物件はなくなって、 税金対策か投資用のコンパクト物件（それでも高い）か、お金持ちの実需用の億ションに特化するのでしょうね。 物件不足で都心の中古も高騰中のようです。 代官山の某中古物件の価格、1年前に7900万円だったのが、最近になって1億500万円の値付けで再登場中。わずか、50平米の1LDK。 しかし、これが異常でなくて、何なのか？ |
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| No.19 |
by 匿名さん 2007-08-07 19:38:00
1年前に7900万円が異常だったとも言えるわけだが・・・
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| No.20 |
by 匿名さん 2007-08-07 19:51:00
芝浦のタワマン１LDK 55平米 3900万に申し込んで外れた。
それが新築未入居転売で、5500万くらいで売り出されている。 正直付いていけないなという感じ。 独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかねという値付けの物件が増えてきた。 そういうのを見てると、そろそろ天井の気がする。 ・増税で手取り減 ・成果主義で給与そのものが増えない ・将来の年金不安で思うように金が使えない（貯蓄して備えないと） ・社会保障負担の増大（今後、各種天引きされるものがどんどん増える） ・金利の上昇 ・住宅ローン減税の縮小、廃止 ・米国経済の景気後退懸念とそれに伴う輸出企業を中心とした日本企業の業績悪化 ・人口減（今は首都圏に人口流入してるが2015年以降は世帯自体が減る） こんだけマイナス材料があるからね。 10年高止まりするという見方は支持出来ない。 景気次第ではあるが、景気横ばいなら数年は横ばい。（2010年くらいまで） 景気悪化ならばで来年あたりから下げと見る。 |
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| No.21 |
by 匿名さん 2007-08-07 20:06:00
要は景気しだいというのは、結構多い意見でしょうか？
となれば日本の景気はこれ以上によくなるか？に尽きますかね。 |
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| No.22 |
by 匿名さん 2007-08-07 20:24:00
＞20 芝浦のタワマン１LDK 55平米 3900万・・・独身者が買うには高すぎるし、DINKSには狭いし、ファンドも利回り期待出来ないから買わないだろうし、誰が買うのかね
バブル景気の頃は、もっとすごい根付けで飛ぶように売れてたぞ。この程度は、十分ありえる値段だ。 |
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| No.23 |
by 匿名 2007-08-07 20:32:00
確かにそうです。
代官山の50平米の1LDK、7900万円でも充分高い。 芝浦のタワマン5500万円も充分高い。 でも、値付けしてる側の理論は、今、世界中は金余り。 とりあえず、高くてもいいから買う企業なんて世界中を見渡せばたくさんあるって事です。 で、7900万円がさらに高くなって1億を超えちゃうワケです。 なら、来年は1億2000万くらいになるって事ですよね？ さすがに、もう上がらないって思いませんか？ |
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| No.24 |
by 匿名さん 2007-08-07 20:45:00
都心のタワマンが欲しいので，そろそろ出てくる赤坂薬研坂，三田小山，小山東再開発，がどのくらいの値段になるか興味がありますね。
そこが今後の都心マンションの動向の一つの目安になるのでは。 90㎡，3LDK，20-30階，南向きで1.5〜2億ぐらいかな？ |
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| No.25 |
by 買いたいけど買えない人 2007-08-07 21:03:00
２０００年から資金も十分にあったのに、都心マンション買わなくて後悔してます。
せっせと節約して、貯めてきて、 もっと、良い物件を買うために、子供を預け、アルバイトも昨年から始めたのに、物件価格の高騰の加速度が早く、 おまけに、最近、はじめたFXや新興国投資で増えてた資産も、ここ１週間で、破裂してしまい、希望がなくなりました。 こうなったら、不動産価格とことん上昇してもらい、固定資産税をたっぷり払ってもらい、金利も急上昇してもらい、ローン破綻ででてくる中古を待つしかありません。 |
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| No.26 |
by 匿名 2007-08-07 21:21:00
25さん、泣き言言うと、高値派に笑われますからご注意を。
さて、普通のサラリーマンたちの所得が伸びてないわけだし、 20さんがおっしゃる事なども、もっともだし、これ以上価格上昇はあり得ません。 あとは高止まりするか？、ゆるやかに下降するか、急落するか？ 今後の景気次第ですが、実態がともなわない好景気は続かないと思うし、 サラリーンマンが買える価格帯に合わせて、物件を狭くするのにも限界があるし（もうかなり狭くなってます）、 新築はゆるやかな下降に1票。（中古は急落でしょ。上げ過ぎですから） 連投ですみませソ。 |
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| No.27 |
by 441 2007-08-07 21:55:00
一般サラリーマンの所得どうこうは関係無い。
不動産業への資金流入量と、銀行の全産業への新規貸出額に占める不動産業への流入比率如何。 |
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| No.28 |
by 大手企業サラリーマンさん 2007-08-07 22:58:00
不動産物件が二極化。サラリーマンの給与も二極化。つまり景気の良い会社と悪い会社も二極化。
世界で資本の流動化が加速する今の日本で景気を良いとか悪いとか論じても無意味じゃありませんか？景気の良い職種もあれば悪い職種もある。日本全体が上り坂の途上で、国民の大部分が高揚感を味わえた時代はもう戻りません。景気が良いとか悪いとか、日本全体をステロタイプに論じる政府もマスコミも思考停止しています。 ところで、時折見かける、日本全体が沈没するというシナリオも考えにくいですね。日系でも儲ける企業は世界中に根を張って富をかき集めますよ。それが製造業だろうが、商社だろうが、金融業だろうが、デベロッパ・・・は無理かな？ で、23区のマンション価格がどうなるか？ 上がる物件は上がるし、下がる物件は下がる。 この先経済が進歩するに従って、透明性の高い市場が次第に形成され、多くの物件の価格と価値の溝が埋まって行き、”良い物件”の本当の価値とその理由が市場参加者で共有できる社会になるといいですね。 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2007-08-07 23:04:00
１億、２億のタワマン？
かなりスレ題からずれて来ているぞ。 庶民ネタに戻さないと、ほとんどの人が関係ない世界になっちゃうｗ |
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| No.30 |
by 匿名さん 2007-08-07 23:31:00
恐らくマンション価格は下がりもしなければ、上がりもせずに、正常な形に収束していくと思われます。山手線の内側の２ＬＤＫが３０００万円台〜４０００万円台前半で買える程の値下がりも無ければ、埼玉千葉の物件が５０００万円ださないと買えないような急騰することもないでしょう。
普通のサラリーマンは、 多少無理して５〜６０００万円位で都心の２ＬＤＫのマンションを買う ３〜４０００万円位で埼玉千葉の２ＬＤＫのマンションを買う ４〜５０００万円位で埼玉千葉の３ＬＤＫのマンションを買う という風に、現実的な形になると思います。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2007-08-07 23:38:00
>>30
都心はオフィスビルだらけで庶民向け商業施設も無いから、俺は東京駅から電車で１０分圏内の都心部で十分だよ。 探せばまだまだ安いところはある。 ７０ｍ２マンションで５５００万円くらいで良いよ。 億は無理ッス。 |
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| No.32 |
by 匿名はん 2007-08-08 00:01:00
供給側としても5000万くらいの物件が一番利益率高いでしょう。
経済設計を思いっきり背伸びつま先立ちして買ってもらう。 億越えの物件だと、 見る目も厳しいからおいそれとコストダウンできないし、 立地もあんまり妥協というわけにも行かないから、 実際大きく儲けるのは難しいでしょう。 |
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| No.33 |
by 匿名さん 2007-08-08 01:20:00
>>26
給料増えてないんですかね？ 俺の周りの一般リーマンは平均で年50万超ペースで上がってるみたいですけど。 （30歳なので、ちょうど伸びる時期ってのもあるかも） 今年はボーナスもガツンと出てるし前年比＋100万行きそう。 |
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| No.34 |
by 大手企業サラリーマンさん 2007-08-08 02:24:00
>33さん
同じく。景気弾力性の高い大手一流企業のサラリーマンはここ1〜2年で結構増えているという実感があります。23区にマンションを買う一時取得者層サラリーマンってこのクラスか、準大手で夫婦共働き（奥さんも総合職系）位じゃないですかね？ 統計上の平均給与は増えてないですけど、派遣等非正規雇用が増えていることも原因のひとつであり、この人たちは価格によらずマンション買いません。 |
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| No.35 |
by 購入検討中さん 2007-08-08 03:27:00
今まで都心のマンションは世界的にみても日本は下がりすぎてたと思われる
世界的な金あまり現象の中全世界的に都心の土地の値段が高騰している 日本は完全に出遅れていたが 世界的都心部高騰のなか やはり都心部に限って高騰を始めた 今少し横ばいになりつつあるが 世界的にみて間違いなくまだ上がるのではないかと思っています 臨海部等埋立地は街並みも綺麗に整備される事より資産価値上昇を見込めると思われる 以上 世界的傾向でした！ |
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| No.36 |
by 匿名さん 2007-08-08 05:15:00
>>33,34
30前後は増えますよ。増えて当たり前。 問題は40前後で昇給が止まる企業が増えていること。 これは ・成果主義で昇進しない限り給与が上がらなくなった 定期昇給が昔みたいに10000円とかじゃないから。 大手企業でも500円とか1000円とかの世界。 ・昇格といってもポスト自体が減っている 組織のフラット化という名目で役職が減っている 昔は、課長代理だの副部長だのなんだかんだと役職があり、年を取ると 皆、何がしかの役職に付けた。付くと手当も付いた。 それらがなくなり、役職なしの中年リーマンが増殖中。 という問題が大きい。 まあ、グローバルスタンダードを唱えて大企業からそうなっていったから。 家族主義を標榜していた松下でさえ、路線を切り替えたからな。 つー事で、大企業リーマンでさえ簡単には給与は上がらない。 賞与も業績連動の部分がますます大きくなってるから、昔みたいに定期的に安定した金額が入るものと考えないほうが良い。 俺の会社も年商4兆円。名前は誰でも知ってる大企業だけど定期昇給は個人成績と連動で500円〜1500円の人が殆ど。 管理職に昇格できない限りは毎年この程度。 管理職になれても年収100万増程度。 俺の親世代は良かったよ。夢があって。 |
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| No.37 |
by 匿名さん 2007-08-08 07:00:00
>>32
利益率と言うより、マスの購入層が存在するのが５千万円台ってこと。 坪単価３００万円だと５５ｍ２ 坪単価２５０万円だと６６ｍ２ 坪単価２５０万円レベルでまとまった量が供給可能な都心部の一部地域にまあまあの所得レベルのリーマンが集中居住する構造にこれから変わります。坪単価が高くなり過ぎたところは人口も増えず、都心回帰から外れて行って、発展しなくなる。 まあまあの所得レベル層の人口増は街の力となる。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2007-08-08 07:20:00
自ら大手サラリーマンで、奥さんも同じく大手総合職で働き続ける
と決めている場合（実際やってみて止めることもあるが）、まあ 自分でも気づかないうちにかなり少数派の勝ち組なんじゃないですかね？ そういう世帯だけに頼っても23区全体は売れ続けないのでは？ |
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| No.39 |
by 大学教授さん 2007-08-08 07:44:00
>>38
売れる数だけ出て来るだけでしょう。 首都圏マンション販売の４分の１が４７００万円以上って昨年実績があります。 ２００６年の販売実績より ４７００〜５０００万円 ３８３５戸 ５０００〜５５００ ４７４１ ５５００〜６０００ ３２２８ ６０００〜６５００ ２０５２ ６５００〜７０００ １４３７ ７０００〜８０００ １４０５ ８０００以上 ２０３８ 計 １８７３６戸（全体の約２５％） |
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| No.40 |
by 匿名さん 2007-08-08 08:59:00
まあ物件が年収の６倍超えて売る層がなくなると、１０年残価格設定買戻し・半額で高級マンションが買えます！みたいな販売方法が出てくるよ。車のオニキスみたいな奴ね。信託受益権の質権を担保とした住宅ローンが組めるようになるのも近いと思う。
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| No.41 |
by 匿名さん 2007-08-08 09:05:00
夫婦で大手企業総合職って、30半ばに世帯年収が1500万以上くらいか？
確かに東京都で見ても相当割合少ないよね。1000万以上でも少ない のになおさら。 |
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| No.42 |
by 物件比較中さん 2007-08-08 13:07:00
まだ何とかマンションの価格が上がってるのは
- 金持ち層向けの、好立地の高級物件（すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。） - 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件（繰り返される典型的なバブル商法） - 上記二つに便乗した強気価格設定物件 の三パターンでしょ。 一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。 価格上昇の要因としては、 - 先高観から、無理して土地仕入れをした（とくにマンション専業デベ）が 、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ - 建材コストアップによる値上げ（不動産の価値自体とはあまり関係なし） - 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。 くらいしかないと思います。 底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。 底で買った！と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。 埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。 |
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| No.43 |
by 匿名はん 2007-08-08 13:12:00
まあその下向きが何時になるかだよ
来年かもしれないし10年後かもしれない ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある 港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた 東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・ |
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| No.44 |
by 匿名さん 2007-08-08 13:13:00
>>42
何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。 |
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| No.45 |
by 匿名さん 2007-08-08 13:39:00
給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは！
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| No.46 |
by 住まいに詳しい人 2007-08-08 13:59:00
>でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、
>利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、 >うすうす気付いてはいるけど認めたくない。 それって 「バブル絶頂期でも倒産する会社はあった」と言うのと 何が違うの？ ご本人は含蓄のある言葉を並べているつもりなんだろーけど 見ている範囲が狭くて、話が薄っぺら過ぎるよ |
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| No.47 |
by 申込予定さん 2007-08-08 14:20:00
45
何を言ってるのか、よく分かりません。 46さんが書いてるように、どんな悪いときにも 成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。 部分を見てもしょうがない。 大事なのは全体のトレンドを見ることです。 また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。 そして、足元のトレンドより、これからの 大きな流れが大事です。 それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。 足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、 数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。 収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、 ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は 数多くいます。（必ず正しいといってるわけじゃない） むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで 有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを 禁じ得ません。（あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋） |
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| No.48 |
by ビギナーさん 2007-08-08 14:24:00
勝負あったね
アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。 勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。 大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。 |
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| No.49 |
by 匿名さん 2007-08-08 14:33:00
そういえば、土曜だか日曜だかの朝九時に、マンション専業デベからいきなり電話があったよ。失礼にもほどがある。若いねーちゃん。
文京区の物件だったかな？ 久しぶりだな。こんなこと。一度も資料請求すらしたことない会社なのに、どうやって電話番号分かったんだろう。個人情報保護法制定以降、こんなこといまだに許されるのか？？ いずれにせよ、マンション専業デベの物件なんか買う気はさらさらないが、奴らの経営の先行きが相当苦しさを増してるのは確か。 俺の予想は、専業デベの中小物件の値下げ攻勢から発した、地滑り的な価格下落が、この夏から顕在化して、秋以降も、市場が好転しないというシナリオ。金利上昇が更に空気を悪くする。 |
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| No.50 |
by 匿名さん 2007-08-08 14:35:00
真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
惨めな48のようなバカです |
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| No.51 |
by 匿名さん 2007-08-08 14:37:00
でも金利が１％上がれば、物件価格が１割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。
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| No.52 |
by 匿名さん 2007-08-08 14:42:00
でも、買い時すでに逃した人の話なんだから金利が上がるなら、
なるべく借りないで買いを狙えばいい。ただ、今２０代のこれからの 取得年代は大変ではあるが。 |
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| No.53 |
by 入居予定さん 2007-08-08 14:44:00
>50
>真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない >惨めな48のようなバカです いや、ひどいね。子どもの頃なにか余程ひどいことされたか、、、、 人生唯一の自慢話が2003年に埋立地の低層階北向きの安い物件を 30年ローンで買ったことなのか、、、、 たかがインターネットのBBSで、ここまでひどい言葉を使って、 自分がいやにならないのかな。親御さんと本人が不憫です。 長期で見れば、どんどん下がりますよ。 含み益出てるんなら、今すぐ売ったほうがいいですよ。 |
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| No.54 |
by 入居予定さん 2007-08-08 14:50:00
51
金利に関しては、数年は上げ基調でしょうね。そういう意味では、「借り時」は過ぎたと言えるかもしれませんね。 でも、それによって、新たな購入意欲が殺がれるわけで、需給にはマイナスです。構造的なマンション需要減退条件が揃っている中、金利が上がると、物件価格は、それを補っても売れるまで下がらざるを得ないというわけです。 52 今二十代前半の人はなかなか買えないでしょうね。30になるころには、物件が毎年じりじり下がって、いつまで経っても先安感が消えないから、躊躇し続けてしまうと思います。 50 確かに言葉が汚すぎます。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2007-08-08 14:53:00
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| No.56 |
by 匿名さん 2007-08-08 15:02:00
強気派も弱気派もここに書きこむ資格があるのは
現預金を2000万以上持っている人間だけだね。 金を持っていないのに、地価が上がろうが下がろうが関係ないからね |
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| No.57 |
by 匿名さん 2007-08-08 15:07:00
いや、地価が上がった後に襲ってくる家賃の値上げという、忘れた頃訪れる恐怖の大王にどう対応するかといった重大な問題で、十分、関係してくるよ。
てか、昨年からの30-50%のオフィス賃料の値上げって、３年前では予想もつかなかったから。 |
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| No.58 |
by 匿名さん 2007-08-08 15:23:00
金融機関が未だに土地本位制を執り続ける限り、そう簡単には
地価価格は下がらない。地銀までも地元では不動産ローン業務が 芳しくないので東京へ進出・・個人マンション向け貸し出し額を 増加している。だって・・地方の物件に貸し出すより東京の方が 貸倒のリスクが少ない。産業向け融資は限られているし東京の マンション向け住宅ローン貸し出しは地方銀行にとって涎が出るほど 美味しい融資物件なのでは？ 土地神話はなかなか崩れないね・・この国は。 （地方過疎地は崩壊したけどね） 裾野産業も広いしね、内需産業分野として。 |
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| No.59 |
by 購入検討中さん 2007-08-08 15:29:00
前に書かれた方が居たら申し訳ないですが、
エコノミストって雑誌に１ページですが、 今のマンションの値上がりは、バブルでもうそろそろ下がってくるって 書いてありました。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2007-08-08 15:38:00
不動産相場をつくってるのは、実際問題、銀行だからね。バブルの時や最近のアメリカの住宅金融のように、時価の100％や120％まで熱狂して貸せば、その後、突然梯子が外れて、逃げ遅れまいとわれ先にとパニック売りになることもあろうけれど、一度、苦い経験をしている今の日本の銀行が同じことをしている気配はいまのところ全く感じられないもんね。
だから、ここ数年の急上昇のあとの横這い期間に、遅れている賃料の上昇が追いつく形で、数年たって、再度、上昇基調に拍車がかかるってシナリオが最も順調で過熱感のない不動産相場のトレンドっていうとこでしょう。いずれにしても、不動産相場が長期下落基調になるためには、まず、銀行による担保価値目いっぱいの熱狂貸付の局面がないと理論的にはたどりつけないっていうとこだと思いますよ。安く買いたい気持ちは、わかるが、「押し目待ちに押し目なし」ってとこでしょう。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2007-08-08 15:51:00
そうですね。銀行は個人住宅ローン融資向けに物件の100%は、
絶対に融資しないからね。不動産価格が▲20%ぐらいになっても 予想済みでしょうね。 バブルの時は、地銀も国際業務に進出、海外支店開設して すべて失敗した。お金が有り余っていたのでしょうね。 今は金融庁が厳しく管理しているから無理だけどね。 |
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| No.62 |
by 匿名さん 2007-08-08 15:59:00
>>60
そのかわり空家リスクなんか無視して、家賃の20年分とかで融資してるじゃん。今の銀行は。結局金融庁の抜け穴なんかいっぱいあるし懲りてないよ。 |
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| No.63 |
by 匿名さん 2007-08-08 16:30:00
なわけないじゃん。想像で書き込むのはやめましょうね。仮にあったとしても、個人なら当該物件以外にしっかりした資産背景があったりするからだと思いますよ。
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| No.64 |
by あのー 2007-08-08 17:23:00
エンドで物件価格の100％って与信次第で普通に出してませんか？
諸費用は無理でも諸費用ローンもあるし。金利は高いが。 収益物件用のアパートローンでもフルローンやオーバーローンは 当たり前とは言わないまでも、あるでしょ。一部ノンリコまである。 プロが買うにあたってノンリコでフルってことは一般にないけど フルに近く出してるケースはある。メザニンとかも含めて。 要はどれだけ割安か次第ってことだけど。 極端な話、足らずまいのエクイティ分もコーポレートローンなりで 調達できれば、実質フルになるしね。 金融庁の立場に立てば、十分過熱感はあるでしょ。 だから締め付けるんであって。 それ以上に大多数のプレーヤー自身が過熱感を感じてしまってるよ。 ノンリコ引っ張ってても出口で仮に物件価格が20％マイナスになれば リファイは出来ないし、それこそ新ファンドの設定も出来ないでしょ。 投資家ついてこないよ。 で、レジの賃料値上げ論者ってよくわかんないんだけど、需要サイドが 量的に拡大したり、賃借人の可処分所得がよくなるわけでもないのに 本気で法人向けオフィスと同じ二匹目の泥鰌がいると思ってるのかな。 超楽観論だね。 |
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| No.65 |
by そのー 2007-08-08 18:48:00
64さん
同意します。 LTV100、中古のマンションでも普通に出ています。都心じゃなくても そんなの余裕です。ですから、担保割れも簡単です（笑い） 銀行（特に都銀）は全くローンが伸びなくなってきているので、 表向き、難しい事言いますが、実態はかなり甘いです。 あと、レジの家賃上げなど考えられません。 特に既存店子に対して家賃上げなど、口が裂けてもいえません。 オフィス賃料も、新規物件は別にして、既存店子向けは 値上げ率で、せいぜい年一桁下のほう。これは都心物件ね。 レジの継続家賃が上がるような経済状況は、今後まず考えられないです。 |
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| No.66 |
by 匿名さん 2007-08-08 18:49:00
皆が思うより、邦銀ってバカだよ。
たぶん今頃は米国のサブプライムローンの惨状を見て震えているよ。 お偉いさんなんか「うちもああならないようにキチンと審査してるんだろうな」なんて慌ててるに違いない。 邦銀が次にやるのは住宅ローン審査の厳正化と融資枠下げ。 審査をかなり厳格にするようになると思うよ。 デベ提携の35年フルローンなんてのはもうやらなくなるのでは。 |
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| No.67 |
by えーと 2007-08-08 19:03:00
>皆が思うより、邦銀ってバカだよ。
後段には同意しますが、 まだ邦銀は結構利口だと思ってくれてる国民が どれだけいるか、やや不安です。 せいぜい世の中知らない大学四年生くらいまで がだませる限界かと。 |
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| No.68 |
by 441 2007-08-08 20:07:00
確かに、銀行の審査は甘かった。1億円以上借りる部分も、自宅用ローンと同じ金利で大丈夫ですよと言われたし。結局そんなに借りなかったですが。
家賃ですね。今後の最大の注目点は。年率2-3%らい平均して上がっていくくらいは充分ありえますよ。 ある上場REITの資料によると、 レジデンス更新時、家賃に関して、2年前は現状維持が89.8％、下落が10.2％、1年前は現状維持が96％、下落が4％、最新では現状維持が77.2％、下落が0.6％、上昇が22.2％。上昇事例が出始めている。 大きな潮流は上昇傾向ですよ。 |
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| No.69 |
by 匿名はん 2007-08-08 20:19:00
銀行にしろ販売業者にしろ、
結局サラリーマンは、そのときその時点での成績を追ってるからね。 件数、金額、当座の利益・・・・ 馬車馬は目の前の路面が危険かどうかは判断するけど、 乗せてる客がどんなところに行き着くかまでは関知しない。 形式上整えてローン組ませてハンコ押させれば、 銀行も営業マンも立派な成績あげたことになるので。 そのあと破綻処理になった場合には、 物件回収して残余の債券は回収業者に売るか、 損失処理してまた国税投入して救ってもらうか、 いずれにせよ未来の別の誰かの仕事だからね。 |
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| No.70 |
by 匿名さん 2007-08-08 21:00:00
しかし、ガソリン、ぱん、豚肉、牛肉、マンション価格が値上がりし、ビルの価格が急上昇したちょっと後にオフィス賃料が爆騰しているのを目の当たりにしているそばから、レジ賃料だけは上がらんとホントに思い込んでいる方々が多いのにはホント驚かされます。確かに賃貸に住む人の給料は上がらないまもしれないけれど、そういう人々が増えれば、需給に関係からも自然と賃料は上がるだろうし、貸す側に明確に値上げしたい事情があるわけだから、他の値上がり品と同じで供給側のシンプルな値上げしたい意欲から自然に上がるでしょう。
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| No.71 |
by 匿名さん 2007-08-08 21:31:00
≫７０
人口動向とか給与水準とかで不動産価格、賃料価格を語ること 自体が無意味であることに気付いてないんだよ。 だいたい人口動向はここ数年大きな変動ないし、給与水準は 下がってるんでしょ。 だったら不動産価格はここ数年下落してなくちゃいけないのに 上がってる。 じゃあなんで上がったのか。 みんな判ってるのに気付かない振りをしてるんだね。 不動産はサラリーマンしか買わないとでも思ってるんだろうか。 |
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| No.72 |
by 匿名さん 2007-08-08 21:44:00
ダメ押しで公務員の給料まで上がりはじめましたね。ようやく日本経済もデフレモードからインフレモードへ本格シフトしはじめましたね。値下がりするモノばかり集めたCPIもそろそろプラ転してくるでしょう。
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| No.73 |
by 匿名はん 2007-08-08 22:11:00
問題は不動産投資が、
インフレ上昇率を上回るパフォーマンスを出せるかどうかですね。 インフレの中、横ばいだと実質マイナスなので。 |
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| No.74 |
by 元祖匿名はん 2007-08-08 22:16:00
REITに入るクラスのレジの話ですか。
カテゴリー的に見ても絶対数が少なすぎません？ 賃借人も「普通」のエンドさんじゃないし。 マーケットが劇的に変わるなどとは、とてもとても思えませんが。 そもそもレジ投資自体を皆嫌がってるのに。 遅れてきたデベが分譲用に独りがっついて買ってどうなることやら。 居住用賃貸だと、分譲以上に出せる予算ってシビアだと思いますよ。 それでなくても地方と比較すれば相対的には賃料が取れる都心物件の 賃料が3割5割上がるとか、本気で考えてらっしゃるんですかね。 そんな想定で買ってるプロは周りに一人もいませんが。 皆、開発モノのリーシングで、出口探しに一苦労ですよ。 何でもデベの思惑でマーケットが動くと過信しすぎなんじゃないですか。 たまたま不良債権や外資の投資の波に乗れただけで元気が出た人たちが、 大きな顔でインフレを語るのは寒々しいです。 |
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| No.75 |
by 匿名さん 2007-08-08 22:22:00
一般論として、インフレがしばらく続くと、「どうも現金預金が目減りしてるな、何にかえとけば目減りしないんだろう」との意識がめばえ、ふと不動産に目を向けると年20％以上の上昇が続いている状況をみて、あわてて不動産買いに拍車がかかる。これがインフレ時の本格的な不動産価格上昇に拍車がかかる典型パターン。その意味からすると、ここ数年の不動産価格上昇は、バブル崩壊の余波による下がりすぎた不動産価格の正常価格への戻しレベルの上昇であり、各国でここ数年発生した不動産ブーム的な動きとの比較でいうと、本格的な不動産ブームは、日本ではこれから２年間ぐらいでおこるインフレヘッジ目的に発生する不動産ブームということになるのではないだろうか。実際、レジの賃料についても相次いで値上がりのデータが発表されはじめているので、ここ数ヶ月はインフレと家賃上昇といった言葉から目が離せなくなりそうだ！
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| No.76 |
by 元祖匿名はん 2007-08-08 22:39:00
インフレにプライオリティ置いて投資してる人なんて、
プロでは殆どいないと思うよ。 3年5年でEXITが一般的だし、キャピタルゲイン前提ってことは 殆ど買い取り転売に近くなる。 本格的な不動産ブームって、デベの販売キャンペーンの台詞でしょ。 今頃、プロで本格的なブームとか寝言言ってたらドンビキだよ。 ネズミ講並みのセールストークだね。しかし。 価格高騰の正当性を不確定要素を声高に叫ぶことでしか主張できない。 換言すれば、今売ってる価格自体が、既にインフレや家賃高騰がないと 耐えられないものだってことでは。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2007-08-08 22:44:00
この1年の値上がりと、少子化等の極めて大局的な話とでマンション市場を語るのにどれだけ意味があるか。せめて過去10年の動向は頭に入れておかないと。
首都圏マンション供給戸数推移 http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_b.html 首都圏マンション単価推移 http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2007/01_kaihatu/3-03_d.html マンション大量供給の始まった94年以降、需要が強いのに単価が下がり続けたのは、土地仕入れ価格が安かったから。（これは鶏と卵の話になるけど。）01年のREIT市場創設で不動産の流動性が増し、競合が増えて地価が反転したけど、マンションは単価が上がったと言ってもようやく96年の水準に戻った程度。 今後についても基本は仕入れ動向で決まる。総合不動産は向こう4年分は仕込めており、マンション専業デべは2〜3年が精一杯。いずれも今販売している物件より安くはない。価格転嫁出来るまでは単価を上げ続けるし、限界までくればその水準で仕込みを細らせて持久戦に持ち込む。競争力のない郊外物件の投売りについても最近は若干見られるけど、プロジェクト毎の資金調達が出来てない弱小デべ以外は粗利数%の範囲でしかやらない。こうしたデべの投売り物件で大手の物件が連れ安になるとは考えにくい。 デべにとってベストシナリオは供給継続・単価高値維持、ワーストシナリオは93年以前の低供給・高単価時代に逆戻り。いずれにせよ単価そのものががくんと下がる可能性は限りなく低いというのが業界担当者としての結論。 |
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| No.78 |
by 元祖匿名はん 2007-08-08 22:47:00
だから、別にデベの思惑通りに皆が皆買う必要はないでしょってのがこのスレの趣旨の一つなんですが。居住用財産については、デベの利益ごときに寄与するためにわざわざ高値で買う必要など全くないと私は思うので。
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| No.79 |
by 匿名さん 2007-08-08 22:55:00
長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。 他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。 これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。 よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。 |
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| No.80 |
by 銀行関係者さん 2007-08-08 22:56:00
ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。
ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始 ↓ ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生 ↓ ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り ↓ ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落） ↓ ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず ↓ 実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退） ↓ これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る ↓ 実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え ↓ 実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち ↓ 実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始 ↓ 実物不動産価格がピークに達し、下落開始 ↓ 実物不動産投資家に評価損発生 ↓ 実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り ↓ 実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落） |
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| No.81 |
by 匿名さん 2007-08-08 22:58:00
たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モル●タなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。 こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。 |
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| No.82 |
by 77 2007-08-08 22:59:00
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| No.83 |
by 市場関係者さん 2007-08-08 22:59:00
かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。
他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。 |
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| No.84 |
by ビギナーさん 2007-08-08 22:59:00
まああれだよね。
長い目では確実に下がるとわかっているものに対して、 どういうつもりで買うのかと。 利用価値が減価＋金利＋ランニングコスト以上と思うなら下がろうが気にしないで買えるが、逆と思うなら誰も買わんよねと。 今更よっぽどのプレミア車種以外新車に資産価値求める人が少数なのと同様、新築マンションに資産価値を見出そうとしてる人なんて一部の転売屋か家に幻想を抱いてる人くらいだろうと思うのだがどうなんだろう。意外と私が思うより多いのかもしらんけれども。 で、需要は長期においてはそれなりにフローを稼げる、もしくはストックを持った移民を多数受け入れるってのがない限りは減るのは確実。となれば供給サイドがあとどれくらい数だすのかと、そういう話なんだろう。 公的部門、企業、個人、それぞれ事情は違うがとりあえず今のところ3者ともあせって売りに出す状況じゃないけど、金利が上がればまあ少なくとも不動産屋はシビれるだろうなぁと。 私個人は子供の都合で3年以内に長期居住物件を買うか借りるか決定しないといけない事情がある団塊Jr.なわけなのだが、ぐだぐだいいつつんー迷う。どうすんのがいいんすかね。賃貸も分譲も微妙なのばっか。 |
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| No.85 |
by 事情通さん 2007-08-08 23:10:00
一部に、東京都心部の不動産価格高騰をバブルと認めたくないがために、思い込みに基づく不合理な説明を試みている向きを見かけますが、あまり感心しませんね。そういう人たちも、現在の相場全体がバブル傾向であることは認めつつも、都心部だけは、富裕層や外国人が購入するので「特別」で、決してバブルではない、との論調です。
不動産の投資家層をプロ（内外ファンド、REIT、デベ、機関投資家等）と素人（富裕層個人や外国人）に分けた場合、不動産市場に圧倒的資金量を流込んで来たのは当然プロ投資家であり、素人投資家は、個人レベルで如何に富裕層であっても、その資金力はたかが知れてますから、都心部だけであっても、市場全体を支える力もありません。いわゆるプロ投資家は、Cap Rateが２％といった水準になれば、もはや投資妙味が薄いのは明らかで、既に都心部不動産投資（特にレジ）こそCap Rateが著しく低下しているから、徐々にそういったマーケットから引いてますよ。 他方、これまでプロ投資家が吊り上げて来た不動産相場を永遠の価値上昇と勘違いしてる個人投資家が、後追いで都心部物件をちょこちょこ物色し、ファンド等のプロがまったく相手にしない小規模億ションあたりをちまちま買い漁ってる構図です。それで都心部物件価格が上昇し、まだまだ上がり続けるから、バブルなんて存在しない、なんて強がってるだけですが、バブルが弾けて大損かかえるのは、常にこの手の「遅れて来た個人」なんです。 REITが市民権を得て、ある程度は投資家層が広がりを見せているのは事実でしょうが、長期金利が徐々に上昇基調にある中、それを下回る利回りしかREITでは出せなくなれば、そんなのに手を出す機関投資家なぞ絶対にいない訳で（そんなことしたら、会社に損害与えるんだからクビですよｗ）、長期金利が上がり、REITの期待利回りも高まれば、それが実現できないREITは売られて価格が下がり、結局REIT相場全体が崩れ始め、その後の展開は、まさに８０さんが書いておられるとおりですよ。 いわゆるプロ投資家である内外不動産ファンドやＲＥＩＴ等からは、ここ数年間で既に十数兆円もの資金が国内不動産市場に流込んでいます。その資金の大宗は、より高い投資利回りが期待される商業オフィスビル等不動産開発事業に流れていると見られ、賃貸マンション等レジデンス系はそれほど投資妙味がないため、さほど資金が流れ込んでいないかも知れませんが、仮にレジデンス系に回った資金が全体の１割だとしても、概算で１兆円以上の資金が、ここ数年でレジデンシャル系不動産投資に向けられている計算となります。 翻って、個人富裕層や富裕外国人らの実物不動産投資が、果たしてここ数年間で十数兆円規模になっているでしょうか？ 仮に十兆円の資金で億ションを購入するとすれば、なんと十万戸も購入できる計算ですが、ここ数年の国内億ション供給数はせいぜい数千戸ですから、個人富裕層らの実物不動産投資（特に億ション購入）に回された資金は、あくまで概算ながら、おそらく数千億円ほどに過ぎないでしょう。 十数兆円と数千億円の間には、数十倍、ひょっとしたら百倍近い格差があるのですから、不動産市場に及ぼす影響度合いも、それくらいの圧倒的な違いがあるということを、まずはしっかり認識すべきでしょう。よって、少々の個人富裕層風情が億ションをちょこちょこと買い漁ったところで、その数十倍や百倍近い資金力を誇るプロ投資家たちが、もし反対方向の相場感で一斉に動き始めたならば、個人富裕層らの投資行動なぞはいとも簡単に吹き飛ばされること必定の旨十分理解すべきですね。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2007-08-08 23:25:00
＞８３
ていうか、利回り２％台までreitを買い上げた論外の人々はここ３ヶ月の暴落ですでにアウトになっているんじゃないの。 やっぱり、実際の不動産と上場reitとは分けて論じないと、なんかピントがはずれているような気がするよね。 ま、いずれにしても、毎回、引っかかるのは、証券会社の営業マンに勧められた老人と厚生年金の運用担当者なんだろうけど。 ただ唯一の救いは、reit運営担当者が賃料上げをやってくれて、高騰したエクイティ価格が正常な評価価格になってくれることだけどね。つまりインフレが脇の甘い老人と日本の年金を救うと。意外とこれもありそうだけどね。 |
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| No.87 |
by 匿名さん 2007-08-08 23:37:00
＞＞８６
素人談義は無用ですよ、時間と労力の無駄ですから |
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| No.88 |
by 住まいに詳しい人 2007-08-08 23:49:00
＞＞５８さん、おつむ大丈夫？
あなたの論理が正しければ、土地本位制の最たるもの、あの８０年代後半からの狂乱地価は何故起き、何故その後バブルが弾けて不動産価格大暴落が発生したんですかね？ 実にお粗末な論理展開ですよ。。。 |
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| No.89 |
by 匿名さん 2007-08-09 00:01:00
＞８８
５８の言う土地神話が続いているという意味は、結局のところ銀行の融資基準が相変わらず相手方の不動産価値に依存しているということを指していて、バブル崩壊で付随的に発生した一般庶民の土地神話が崩れたことを意味しないことを流れから理解すべきだと思いますよ。 一般庶民の土地神話が崩れているからこそ、これまでの不動産価格高騰はプロが主導した、まだ理屈で説明のつく範囲内の下落しすぎた相場の戻しであり、これからはじまる更なる高騰は一般庶民に土地神話が復活することによるややオーバーシュートぎみのミニバブル的な高騰ということになるんじゃないすか。つまり、これまでは馬なりで利益を計上できたデベがこれからは自分の腕で利益をつくりあげていく実力勝負の局面になりつつあると。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2007-08-09 00:01:00
投資部門別売買動向見れば判りますけど、昨年10月以降、REITを買い越してるのはほぼ外人のみで、個人は一貫して売ってますよ。外人は利回りなんて期待してなくて、専ら賃料上昇によるキャピタルゲイン狙い。昔から持ってるような個人の配当重視層は取得価格が低いので投資利回りは悪くない。
昨年夏以降のREITは猫も杓子も上がり続けていたので調整はするでしょうが、調整すれば当然利回りは上がる訳で、今後のオフィス中心の賃料上昇を勘案すれば新規投資口発行に左程影響があるとは思えません。もちろん、物件競争力が弱い、AM能力が低い等でNOIを高められないREITは下がるしかないのでしょうけど。 |
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| No.91 |
by 物件比較中さん 2007-08-09 00:51:00
独身です。
そろそろ貯金もできたし、もう結婚もしないと思われるし、周りが不動所得ブームっぽいので、 都心に5〜6000万で小さなマンションでも買おうかと思っていたのですが、 ここを読んだら、あと数年は賃貸でコツコツ貯め込んでおいた方がよさそうに思えてきました。色々なお話をありがとうございます。 |
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| No.92 |
by 匿名はん 2007-08-09 00:51:00
日本でのREITはまだ歴史が浅く、
組成時の一番パフォーマンスの出やすい時期しか経験していません。 組成物件の老朽化、修繕管理費の発生などによる後年負担が顕在化して、 なお利回りを保てるかどうかはまったく未知数です。 またその意味でも、利回りを確保するためには、 適切な組成物件の見直し、つまり売却と新規組み入れが必要です。 今までREITは需給で言うところの、 需要面のバッファにのみ機能してきましたが、 将来的には外された物件が市場に還流供給されることになります。 中古市場にとっては価格下落要因になるでしょう。 |
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| No.93 |
by 匿名さん 2007-08-09 01:03:00
暴落派の意見は暴落してから信じます。
なんせ今まで素人評論家の言ってることが当たったことが無いのでｗ 親から譲り受けた家でゆっくり見物させてもらいます |
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| No.94 |
by 匿名さん 2007-08-09 01:04:00
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| No.95 |
by 441 2007-08-09 01:28:00
個人的には、REITを再度投資し始めました。
さあて、吉と出るか凶と出るか、楽しみです。 プロは、株の場合は、個人よりも儲けにくい。資金量が多く、流動性の懸念もあるし、様々な制約もある。四半期ごとにパフォーマンスを報告せないかん。非常に難しい。 これは不動産プロも同じことが言えるのでは。個人はプロの逆を行ってナンボです。時間の制約が無いメリットを活かせるのは個人のみ。 金利は大して上がらない。実物不動産も高止まりからじり高でしょう。 自宅用ならなおさら、無理せず買えるなら買いを推奨します。 議論が盛り上がって何よりです。 |
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| No.96 |
by 銀行関係者さん 2007-08-09 01:35:00
REITは暴落なんかしないよ。物件評価の透明性が高い分、PBR1倍がボトムになり、割れればプロスペクトみたいなファンドが買いにくる。もちろん適正な利回り水準まで調整はするけど。
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| No.97 |
by 元祖匿名はん 2007-08-09 01:48:00
上がるか下がるかみたいな吉凶占う発想で、居住用財産を買うことは
少なくとも他人に勧めることじゃないと思いますよ。 理性的合理的な判断を「普通の人」にこそしていただきたいです。 オーバーシュート分をあぶく銭で儲けられたらめっけものみたいな感覚や 上がるか下がるかわからんが今買っておかないと買えないやばいみたいな 「ノリ」で家を買ってしまうのって特に遅れてきた人は大変リスキーかと。 大概の人は何十年ローン払うわけでしょ。 確かにプロは新築区分を買うってワケにはなかなかいかないでしょうね。 感覚的にはヤフオク商売やアニヤのエコバッグに近いように感じます。 ただ自用であるからこそ、住むメリットを享受し、要はその間寝かして 上手く時機を見て上がればそのタイミングで売るということもタラレバ ながら可能かもしれません。ただその恩恵もいつまで続くのやらですし、 本当の実需の人にはそれこそいい迷惑な行為でしょうが。 |
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| No.98 |
by 元祖匿名はん 2007-08-09 01:59:00
高値買いしてたら、PBR1倍割れしてもおかしくないかもしれませんよ。笑
まあ、そもそも日本のREITなんてものは、これまで最後の物件のはけ口に されてきた悲しい経緯がありますから。 運用アセットや物件の出し入れにも勿論よりますが、暴落はともかく、 そんなに上がったりするような代物では本来ないはずです。 まあ株も不動産も広義ではじり高か横ばいかもしれません。冷静に見て。 ただ分譲マンションの値付けは今や割高すぎる。言いたいのはそれだけ。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2007-08-09 05:45:00
だからひと昔前の鋼材価格、人件費、仕入れ土地値を前提とすれば、高いけど、現状を考えるとそこそこという状況でしょう。
新興国景気を牽引とした世界同時好況（日本の一部を除く）が続く限り、燃料高、食料高は持続する傾向だし、日本の世界比較での相対的低金利もまだ続きそうだからね。国内の景気悪い人々と付き合ってると状況判断誤りますよ。 |
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| No.100 |
by 匿名さん 2007-08-09 06:18:00
今までが割安過ぎただけ。
経済が異常だった為、異常な安値が出現していたが、 経済が正常に戻ったことから、適正な価格に戻っただけ。 戻り過程が急速でバブルと言われたが、そうではない。 オーバーシュートするのはこれからです。 |
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| No.101 |
by 大学教授さん 2007-08-09 06:46:00
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
区部 市部 04年1月→05年1月 ５０４３２人 １０５９８人 05年1月→06年1月 ５５４６６ ９８９７ 06年1月→07年1月 ６０３８４ ９９７６ 新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。 市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。 23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。 区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。 地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。 所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。 |
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| No.102 |
by 住まいに詳しい人 2007-08-09 07:39:00
>23区に大量に流入している地方出身者は、団塊の世代の引退を補う為、
>さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。 住宅ストックの増加量も勘案しましょう こんなレポートじゃ70点は上げられませんよ、教授 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2007-08-09 11:13:00
>94
ああいう記事って問題ありますよね。 「販売価格が倍になる」と書いてあるが、広さや立地などまったく触れていない。 普通に考えれば同じ港区でも湾岸地域の物件が殆ど捌けたから内陸部の高級物件が目立つようになって平均販売価格が見かけ上倍になっただけなのに、相場が倍になったような書き方でバブルの虚像を煽ってる。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2007-08-09 12:22:00
バブルって実物価値からの価格の乖離だからね。
煽りと熱狂と錯誤と願望と欲望と。 どちらかというと心理学の命題。 |
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| No.105 |
by 周辺住民さん 2007-08-09 15:06:00
104
普段、、、、算盤をはじいて意思決定 バブル、、、、算盤をはじいて出た数字に5割り増しして意思決定。 今がまさにそう。過去1年で5割上がったから、まぁ、こっからも5割乗っけとくかと。ガキかお前は？って言う。 |
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| No.106 |
by 匿名さん 2007-08-09 15:28:00
まぁ、レジの家賃が上がれば、レジの分譲も上がるんだろうけど、
レジの場合、結局企業のオフィス需要みたいに、景気に左右されないからね。そんなに盛り上がらない。 で、一旦退出されたら、大家は不動産屋に菓子折り持って回ったり、チラシ入れたり、部屋のメンテしたり、敷金返したり、小金がかかる。加えて、空室の期間は完全におまんまの食い上げ。 だったら、5-10%の家賃上昇なんかとるより、今の店子にいてもらったほうが、どんなにラクか。 人が増えない割には、こぎれいなマンションやアパートが建っちゃったりして、賃貸のマーケットは、分譲とはかなり違う世界。 となると、やっぱりマンションや戸建ての価格も当然頭打ちになってくる。 バブルからこっち、レジでも、不動産買うときに同等の物件の家賃相場は必ず調べて、利回りをはじくのが一般人にも普及した。（当たり前のことだけど） すでに全く説明付かないレベルに達してしまっているエリアが結構ある。これに金利上昇が追い討ちをかける。 万一、これ以上のオーバーシュートがあるとすれば、それは、真正のオーバーシュートであり、バブル懸念の大合唱になり、結局しぼむしかない。 オフィスマーケットの活況から単純にレジに夢を持ち込むと痛いに目にあうから注意されたし。 |
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| No.107 |
by 匿名さん 2007-08-09 16:23:00
みんなが、バブルだ、天井だ、いずれ下落だ。資産インフレなど起こらない。
そういっているのが一番安心できるからそう言っているのだろう。 説明して納得できる理由があればみんな安心して買うのか？ そうではなく、もう高くなりすぎて買いたくても買えないから 言ってもしかたがない。 買わない人が多いときは買わない人にウケる話がいいってことだ。 買わないというのは個人の意思 買いたくないというのは主観の問題だが 買いたくないには 損したくないと 住みたくないというのと２種類の理由がある 買えないというのは経済的理由で厳然たる事実。 買いたいけど買わない・・・これから先下がるかもしれない。 買いたいけど買えない・・・・値上がりしすぎたから下がるまで待つしかない 買いたくないから買わない・・・・・ほしい物件がない。無理して買いたくない。 買えないけど買いたくも無い・・・・・借りればいい。社宅もある。親の家がある。 |
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| No.108 |
by 匿名さん 2007-08-09 16:30:00
消費者主権の幻想を抱いた人が、
皆が買わなきゃ値が下がる みたいなことを言っていた時期があったが、 住宅を日用品と捕らえているからそういう勘違いがおこるのだと思った。 贅沢品に消費者運動は無縁だ。 品数絞られて買い煽られたら見栄で買う人は少なからずでてくる。 そうやって高級品市場は作られる。 都心周辺に住まなければ生活できないわけではない。 東久留米でも東戸塚でも幕張でも稲毛でも住んで通っている人は 普通にいる。 ここ４年の都心低価格は、ブランド品のバーゲンセールのようなものだ。 さて定価販売になって買えないと思っているうちにユーロ高でさらに値上げ。 次のセールの招待状は定価で買った人にしか届かない。 すなわち、価格と価値の差は実際に不動産を購入した経験がないとわからないということ。 これから、地方都市が上がる。郊外の駅前が上がる まだ買い時だ・・・そう思っても、 声高に言うと無知だ馬鹿だ世間知らずだと言われる。 自分がリスクテイクしで投資する分には、黙ってやればいい。 自慢げに見解開陳すると、矢のような批難が飛んできてたちまち 火達磨になる。 投資でも地方都市が割安に思えても、買いたいと思ったら黙って買うのが いいわけで、人に薦めてもしかたがない。 自分が不安だから書いてみるというのなら買わないほうがいい。 そもそも地価相場など自分の思惑と逆を語って反応を見るほうが 口角泡を飛ばす勢いでまくしたてるより賢いのだろう。 |
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| No.109 |
by 441 2007-08-09 16:40:00
おお、ラッキー。今日はREITも上がりましたな。大分サブプライムも落ち着いてきた。とはいえ、日本株のValuationはもう決して低く無い。金利の本格上昇はまだ先ということを考えると、実物不動産を買う良いタイミングだと思いますねえ。
2年後とかになると、そろそろ金利が本格的に上がり始めてしまうでしょう。 |
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| No.110 |
by 銀行関係者さん 2007-08-09 18:16:00
＞109
この金利は二年後もこのままでしょう。 税収が上がらない以上それを上げられない。 国債が暴落するから。財務省が必死に抵抗するだろし。 1000兆円こえる国地方財政の借金は増えるが減りはしない。 0.5%の上昇だけでも利払いだけで5兆円 アホ大臣の失言や年金問題・住民税アップで、民主党の圧勝です。 自民党大敗で、①公共工事の削減②郵政の改革③小さな行政が実現できなくなってしまった。 地方へのばら撒きを得意とする赤字国債乱発型の自民党経世会の古い手法を有する小沢(民主党党首・盛岡藩の亡霊に操られてる)に時代を逆行させられてしまった。 本当の話だが、今回の選挙では、東北圏で勝った民主党の新人参議員はすべて元官僚ですから。 バラマキ優先官僚国家は、もう誰にも止められない。 財政悪化スパイラルは、止められない。 つまり、当然金利は上げられない。 |
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| No.111 |
by 441 2007-08-09 18:19:00
うーん。そうなってしまうと、本当にハイパーインフレが起きちゃいますね。民主党に投票する神経が良く分かりませんな。
緩やかに資産インフレを、という目論見が外れるか。 |
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| No.112 |
by 匿名はん 2007-08-09 18:39:00
はっきりいえば自民にＮＯじゃなくて、
安倍にＮＯだったのに、なにをあの首相は勘違いしてるのか。 死なばもろともに道づれのつもりだろうか。迷惑な話だ。 憲法改正とか、歴代首相のできなかったことをやろうと、 浅はかな功名心なんだろうが、そもそも今の衆院議席は 小泉さんが取ったのを引き継いだだけ。 何をやっても安倍の功績にはならんのに。 大言壮語は自分の力で衆院勝ってからやってくれ。 民主も政権ほしさにばら撒き進めるなら、 二大政党へのステップではなく一時のアダ花にしかならないだろう。 小沢もそこまで馬鹿じゃないと思いたいところだが。 米国の民主党とうまくやること考えて欲しいね。 |
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| No.113 |
by 銀行関係者さん 2007-08-09 18:58:00
＞112さん
そうですね。まったく同感です。 安倍は、周りを腰巾着で固められて、本質的な有権者の声の意味が分からない。裸の王様です。 衆議院選は、安倍を変えないと自民党は勝てないと考えます。 民主党に任せていいのでしょうか？ 本当に日本に未来はない気がするのは、 私だけ？皆さんはどう思いますか？ (管理人さんスミマセン。本題とかけはなれまして) 因みに東条由布子(東条英機の孫)を支援する小沢一郎は、盛岡から全国制覇を企んでいる。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E6%A2%9D%E7%94%B1%E5%B8%83%E5%A... 恐ろしい一面を持つ人物たちが、日本帝国主義復活を企てている。 http://www.tojo-yuko.net/ 有権者皆様へ：平和＊＊は禁物。 |
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| No.114 |
by 大学教授さん 2007-08-09 21:23:00
２３区住宅ストックと空家率の関係
平成１０年と平成１５年の比較 平成１０年 住宅ストック4009460戸 空家457820戸 空家率１１．４２％ 平成１５年 住宅ストック4407080戸 空家491450戸 空家率１１．１５％ 平成１５年空家率１０％以下の区 ①世田谷区８．９９％ ②江戸川区９．２３％ ③江東区９．５３％ ④墨田区９．７３％ ⑤目黒区９．８９％ ⑥中央区９．９７％ |
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| No.115 |
by 匿名さん 2007-08-09 21:30:00
なんかここ読んでてどこかにこんな人種がいたなって。
そう！！場外馬券場で馬券買う金がない奴が予想だけ うざったくして結局自分では買えない奴らだって。 そう、いくら予想しても、もうレースは新価格、新新価格で 終わってるんですよ。 買えない方達は予想よりも、そう！働いて買える頭金でも 貯めなさい！！！ リートがどうSPCがどうこう、アセットバックセキュリティがどう こうなんて個人サラリーマンが考える必要いですよ。 ちなみに俺？（笑） いやー旧価格でばっちり買いました！！！ だから、今マンション持ってない奴の予想を読んでると 買う度胸もない（馬券も予想と実際買える目はちがうっしょ） ＊＊＊みの響きを感じられて幸せになれます。 |
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| No.116 |
by 賃貸住まいさん 2007-08-09 21:34:00
公務員の給料上がったのですか？許せません。財団法人で働いてますが、上司は、力はあるのに、やりがいのある仕事でステップアップできなく、暇なので、うつ病に陥った模様。給料は、公務員に準じるので、アップでしょうね。
共稼ぎで、妻が地方公務員が最強です。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2007-08-09 21:39:00
まだはもうなり。
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| No.118 |
by 匿名はん 2007-08-09 21:39:00
もうはまだなり
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| No.119 |
by 大学教授さん 2007-08-09 22:07:00
都心部では肉体労働者向けの老朽賃貸が盛んに建て替えられ、一般サラリーマン向けに模様替えされている。
貸家着工件数に占める建て替えの割合が増えている。 居住者の種類自体が大きく変わりつつある。 |
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| No.120 |
by 住まいに詳しい人 2007-08-09 22:08:00
>>115
既にマンションを買ったのなら、 この掲示板を見る/書き込む必要なんてないのに・・・ 何をそこまでビクビクしているんでしょ そんなにマンションの価格が下がることが怖いの？ たぶん、今日はたまたまココを覗いて、 たまたま書き込んだだけですよねｗ まぁ心配しなくても、ずるずる下がることはあっても 暴落はしないから焦る必要はありませんよ |
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| No.121 |
by 匿名 2007-08-09 22:09:00
マメに都心物件の価格をチェックされてる方ならお気付きだと思いますが、
このところ値下げする中古物件も目につきはじめました。 しかしその一方で、相変わらず異常な値付けの物件もあります。 このスレッド同様、リアルな市場も揺れているようです。 こんな不安定な時期に、一生を左右するかもしれない高額の不動産を買うのは 損しても、今、買わなきゃならない人以外は避けた方がいいと思いますが？ |
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| No.122 |
by 大学教授さん 2007-08-09 22:12:00
都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による都心部とそれ以外との住み分けが進むだろう。
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より ４７００〜５０００万円 ３８３５戸 ５０００〜５５００ ４７４１ ５５００〜６０００ ３２２８ ６０００〜６５００ ２０５２ ６５００〜７０００ １４３７ ７０００〜８０００ １４０５ ８０００以上 ２０３８ 計 １８７３６戸（全体の約２５％） |
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| No.123 |
by マンコミュファンさん 2007-08-09 22:32:00
都心が何をさしてるか分かりませんが、
所得水準による住み分けは特に進まないと思いますよ。 所得水準と、ストック資産の有無 家族の規模 通勤形態 求める環境 によって住まいは違いますから。 私は、世田谷のはずれのほうですが、すごい金持ち多いですよ。 給与は普通でも家が資産もちとか、所得水準が高いとか、 すでに資産まで自分で築いちゃったとか。 都心には負けてないと思います。 マンションも、坪単価高いし、占有面積広いし。 都心も物件がピンきりだし、低所得の単身者用の物件が ものすごい数あるので、少なくとも、所得水準だけで 「都心-それ以外」というにはならないでしょうね。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2007-08-09 22:43:00
どうせ買えない人は底値でも買えない人。
こいつらの意見なんてどうでもいいわ |
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| No.125 |
by 匿名さん 2007-08-09 22:44:00
物件の足が止まったよね。ここ数ヶ月。
いや、夏枯れは普通だけど。仲介の会社や、マンションのMRなんかも 夏休みに入るし。 最近の動きのなさはそれ以上。まず、新築が、調子に乗って上げすぎた。 まだあまりよく分かってない30くらいの第一次取得者相手の せいぜい1億以下中心の物件はいい、あと、逆に2億以上がほとんど！ みたいな高額物件、ここもリスク取れる人が、まだあきらめ切れなくて 高値追いしてる。 ところが、金がある程度あって、でも金融の知識と情報を持ってる 働き盛りの40-50代がメインターゲットになる1-2億くらいの物件が 動きすごく鈍いよね。 池尻のマスタービューも、結局その辺が売れ残ってる。 パークハウス用賀三条通も悲惨なことになってる。 ちょうど、小金はありけど、分別も、予算の枷もある、いわば 一番指標になりそうな連中が動くの止めてるのがやや怖い。 で、中古に目が行き始めて、市場にでてるそこそこの中古は 在庫があっという間に干上がった。（個人的には、中古を買えた 人が一番ラッキーだったと思うよ。彼らが真の勝者かも。） 新築高すぎる、中古物件なし、で結局撮り引数が増えなくなっちゃった。 多分、このまま取引量が停滞したまましばらく無風状態になって、 ある日、ピコーンと値下げされた物件が出てきて、後はなだれを 打つようにじりじり下げるんだろうね。 だいたい相場の変わり目ってそんなもの。 |
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| No.126 |
by 住まいに詳しい人 2007-08-09 22:52:00
125
そうだね、こっちのエリアもそんな感じ。 中堅弁護士、医者、外資リーマンの年収3000万以上、1億以下くらいの 層が意外に動かないよね。 若手サラリーマンが頑張って6000万のマンションをデベの口車に乗せられて 買ってるだけじゃ、たかが知れてるしな。数が多いから、数量としては 大きいけど、相場の指標としては弱いもんね。 ま、この辺で一度相場に「しこり」を作るんだろう。金利もまだ上がり続けるし。 1-2年くらい地価が横ばって、あとはじり安で、景気悪化したら、年10%下げの世界にすぐ戻るだろうね。 日本の不動産なんか何も買わずに外国株で回してた奴、あるいは、旧価格で いい中古を買った奴以外はすぐ水面下だろう。特に都心はボラがでかいから、下げだしたら、年10%じゃとてもきかない。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2007-08-09 22:54:00
おめでたい頭の中ですな
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| No.128 |
by 購入検討中さん 2007-08-09 22:54:00
126さん、
Agreeです！ 2004年ならいざしらず、今、あがっちゃった湾岸のタワマン買ってるのは、まさに○○と煙は高いところがすきって感じですねぇ |
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| No.129 |
by ビギナーさん 2007-08-09 22:56:00
そういや、あったよな95年のマンションブーム。
あんときもいい時にマンション買った自慢してる 後輩がいたけどなー。 |
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| No.130 |
by デベにお勤めさん 2007-08-09 23:03:00
株なら、企業が利益を上げて、資本リターンを上げてけば、
株価が上がって当然。 オフィスも、そういう企業が増えたり、あるいは単純に景気が よくなれば、オフィス需要が増えて、オフィス賃料もちょっとくらい あがるかもしれない。 そうすれば、収益還元でオフィスビル価格も多少あがる。 でもレジデンシャルはそうはいかないわな。 移民に門戸開くか、 働く女性が子供を持てるような施策を政府が打ち出すか、 何かしら全体の需要が確実に増える環境にならない限り、 平均の財布は社会保障料や税金や老後資金で細ってくんだから 価格は上がるわけがないね。 いまどきちょっとくらい景気が上向いても子供の数がそうそう 増えるとは思えないものね。 |
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| No.131 |
by 社宅住まいさん 2007-08-09 23:06:00
つまり
短期は今のモメンタムだけで、デベが押し切って、なんとか価格上げる しかし 中長期的には、上げ続ける材料は基本的にはない、と。 これでおｋ？ |
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| No.132 |
by 匿名さん 2007-08-09 23:25:00
なぜ下げ進行？もう話題つきたのかな
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| No.133 |
by 大学教授さん 2007-08-09 23:27:00
>>123
具体的には１Ｋ、１ＤＫタイプで平均家賃８万円を切るところと、そうで無いところとの差だと思います。 東京都 http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/ 神奈川県 http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/ 千葉県 http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=12/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/ 埼玉県 http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/sort=2d/o=80hsbqBjnIYokc/ |
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| No.134 |
by 匿名さん 2007-08-09 23:34:00
暴騰派も暴落派も自分の書いていることに
酔っているだけだな |
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| No.135 |
by 大学教授さん 2007-08-09 23:36:00
>>131
社会構造 都市構造の変化から 構造的に値段が上がってしかるべきところと、 今までの刷り込まれた記憶８過去の歴史）から成り行きだけで上がってしまったところ、 この２種類が今混在しています。 これが一般購入者を惑わしているのだと思いますが、 後者の場合は、結局売れ残りが出て適正な価格に落ち着くでしょう。 値段に合った何かが本当にそこにあるのか冷静に考えるべき時期に来ていると思います。 |
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| No.136 |
by 441 2007-08-09 23:45:00
ところで、マンション価格が上がってきた要因は何ですか？
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| No.137 |
by 匿名さん 2007-08-09 23:49:00
当面自説と逆を書いたほうが酔いが醒めていいかもしれない。
オレは、明日からすぐに１０％下がると確信している。 なぜなら、焼け跡派の親とバブル入社の親子がもうマンションを買ってしまって いまはリストラ団塊親と就職氷河期団塊ジュニアの親子しかマンション需要は 残っていないからだ。 高額物件だって売れ残っているのは、もうすでに買い替え需要もつきたし 今後の世の中の不安に対して積極的に金を使おうという人がどんどん減っている。 三菱ＵＦＪ証券の水野和夫氏がいうように、これからは世界が『新しい中世』の時代 に入っていく。 国が貧しい人に富を再配分できた時代は終わったのだ。 北九州市の福祉課の職員が生活保護を打ち切って餓死者が出ても オレには責任がないと言い切る時代なのだ。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2007-08-09 23:51:00
selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html
2.3年前は夢があったのと、安かったというか、最近の坪単価上昇はすごすぎ。 ちょっと前ならリーマンでも頑張れば千代田、渋谷、港が手に入ったんだねえ・・・。 北区もついに坪単価250万越えです。 |
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| No.139 |
by 大学教授さん 2007-08-09 23:58:00
６月の２３区と首都圏郊外の契約率の比較は以下で、郊外が増えて全体の契約率が落ちていることが分かる。都心部の５〜７千万円は好調を維持している。
２３区 郊外 ４〜５千万円 ２９５/３６３＝８１％ ６８１/１０６０＝６４％ ５〜６千万円 ３７０/４２３＝８７％ ４０７/６０４＝６７％ ６〜７千万円 １８９/２１８＝８７％ ２５９/３５９＝７２％ ７千万円以上 ２８７/３８８＝７４％ １２６/１８４＝６８％ |
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| No.140 |
by サラリーマンさん 2007-08-10 00:19:00
138さんのような書き込みを時々拝見します。
状況は分かるのですが、これも 人によってやや違いますよね。 独身の方で、高所得なり、財産ある方なら、今だに都心でも割りと何とかなる。 方やで、普通のサラリーマンでお子さんが3人いるような方だと、 （たとえば少なくとも120平米の4LDK欲しいなんて人）は安かったときでも 都心は難しかったと思います。 私は比較的若いときから、子供が欲しい、しかも複数欲しいと 思っていました。年収は普通のサラリーマンの3倍くらいありますから、 一人だったら、都心の超高級物件も買えたと思いますが、実際は家族と 城南のマンション暮らしです。こういう奴もいます。 |
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| No.141 |
by 銀行関係者さん 2007-08-10 00:30:00
やはり、下げ派の人のほうがインテリっぽい、といか、理屈がありますね。
あがる派の人の唯一の根拠は、デベの強気な値付け、という気がします。 つまり強気派はデベだけどいうこと？ あとは、高値付近で買ってしまった在庫お持ちの方ですかね、、、、 この場合、本当の強気派、というより強気願望派というべきか。 私は最近マンションを買い換えましたが、（まだ転居前） 理屈で考えると弱気派です。でも、必要な買い替えだったし、 お金はちょっと余裕があるし、何より、賃貸にはよい物件がなく、 自宅を担保に低利定率の借り入れをできることが魅力でした。 この金で、資産運用するつもりです。（もちろん不動産やREITは買いません） 今度売る、今住んでるマンションは、多分買ったときよりは高く売れると 思います。ただし、仲介手数料や支払った金利で帳消しくらいの益しか出なさそう。 それでも、7年間の家賃がゼロだったと思えば、むしろ社宅よりも安かったくらい。 これだけで、2000万円くらいは得した計算。 これからはこんなうまい話はないでしょうね。 日本に住む限り、しょうがない。 せいぜい人口増加、景気浮揚に貢献したいと思います。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2007-08-10 00:48:00
都心部以外は下げが共通認識。
都心部で意見が分かれる。 都心部は上がり切ったところと、まだまだのところが混在ってところでしょうか？ 悩みは深いですね |
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| No.143 |
by 近所をよく知る人 2007-08-10 02:37:00
都心の上がりきったところと
まだまだのところ、それぞれ代表的な場所を教えてください |
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| No.144 |
by 元祖匿名はん 2007-08-10 06:27:00
結局賃料ですよ。賃上げ出来るオフィスと、出来ないレジの違い。
新価格、新新価格なんて、デベの都合の良い言い分を真に受けて 高値を甘受してるだけならまだしも、さらに買取転売で追随しようとか いずれ泣きを見ますよ？ デベもドン底から他人任せで元気にしてもらって、今や価格統制でも 出来る気になってるんでしょうがエンドを馬鹿にしすぎないことですよ。 仕込みの経緯や理論値をも超えた便乗値上げも甚だしい物件が多すぎ。 客も客で用地高、原価高、インフレなんて言葉尻だけで安易に乗っかる しかも今更乗っかる行為には多少の躊躇いや自制があっても良いのでは。 |
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| No.145 |
by 匿名さん 2007-08-10 06:42:00
高値信者が沈黙したのは、彼らの根拠が
１．2極化で金持ちがどんどん増えて、日本中から金持ちが23区マンションを買いに来る ２．世界中のファンド・投資資金が割安な23区マンションを買いに来る でした。 ところが、 １については東京都の調査でも年収2000万以上の世帯は減、全体でも所得が減った世帯のほうが多く、半数以上が年収500万以下という厳しい結果でした。予想された事でしたが、日本も格差社会が進んでアメリカのように中流世帯が下に引っ張られて消滅しつつあるのでしょう。 ２についてはご存知のとうり、アメリカのサブプライムローン問題が起こりました。いつはじけるかと言われていたアメリカの住宅バブルがはじけたのです。ファンドは大損害をこうむり、運用停止・解散に追い込まれたのも出ました。これを契機に不動産に向かっていた投機資金が引き上げだした。 23区マンションも収益還元法で説明できない水準まで価格上昇しており、これ以上上がる目がないのと不動産は怖いというので資金が逃げ出しつつあります。 よって、実需以上にかさ上げされた23区マンション価格はこれ以上上がる論理が見つからなくなったのです。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2007-08-10 06:46:00
皆が下がると言っているなら下がらない方に１票。
皆が上がると言ってるなら下がるほうに1票。 バスに乗り遅れるな的な発想では皆と同じ貧乏父さんになる。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2007-08-10 06:55:00
地方からわざわざ出てくる人たちの学歴は、
東京地元民の平均学歴より高いと推測され、 年収も高めになると思われます。 また、地方上京者のハングリー度は高く、都心部志向も高いので、 都心部マンションはこれからもコンスタントに売れ続けるでしょう。 当然ですが、共稼ぎ比率も年々高くなります。 しかし、都心部のマンション適地は限りがある為、 需要と供給のバランスから徐々に価格が上がり続け、 ある時点でセレブ化し、そう簡単には手に入らない水準になる恐れが あります。この時には都心部の開発も９割方進み、住みやすい、非常に 便利な都市空間が形成されているでしょう。 アジアの富裕層のマンション購入も進むと思われます |
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| No.148 |
by 匿名さん 2007-08-10 07:57:00
いまどきグロスキャップ４％以下で新築区分所有を「賃貸目的」で買うのはかなりセンスが
ない。よほどの長期のキャピタルゲインの確信犯しか買わないだろう。 それより実需で買われている比率が大きい。 都内の世田谷、大田、目黒などの人気エリアの２０坪の賃貸マンションの 相場が１５万から１８万する。 引越しの度ごとに５０万〜６０万出費がかさみ、１０年たっても何ももこらない。 さて分譲マンションは４５００万で７０平米が選び放題。 ３５００万の３５年ローンで金利３％なら月々１３．５万。管理費等込みでも１６万で マイホームが持てる。坪単価２２５万で７０平米なら賃貸に比べて新築の分だけ得だ。 １５年住んで２４２０万の残債があるが、これが中古で３４２０万以上で売れたら悪い話ではない。 ・・・というのが２年ほど前、今は買いたいエリアは坪単価３００万近くになってしまって ２０坪でも６０００万。ローンを４０００万に増やして、３年固定の変動金利で、さらに金利 優遇をつけてもらって当初１．６２５％ 月々１２．５万円のローンに２０００万の頭金 １０００万は親から借りた。さて１５年後 金利が変わらなかった！としても２５５０万も残債 この物件が４５５０万以上の価格で売れたら無事に頭金の２０００万は戻ってくる。 地価が横ばいとして建物減価率を０．０４８％（定率法）として ４５００万の物件 土地２０００万建物２５００万 土地２０００万建物１１９５万 計３１９５万 ６０００万の物件 土地３５００万建物２５００万 土地３５００万建物１１９５万 計４６９５万 地価が横ばいでいけば目論見は概ね間違っちゃいない。要は地価の伸び次第だ。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2007-08-10 08:15:00
マンションは都心回帰ばかりがもてはやされるが実は質的改善が大きい。
ここ１０年で大きく変わったのは、間取りの改善。 マンションに畳部屋がなくなった。 収納が大きくとられ、間取りも余裕がでた。リビングが１４畳以上は当然 キッチンも４畳前後、主寝室は７畳以上が標準化してきた。 ３人家族想定の２ＬＤＫや３ＬＤＫが増えたことで間取り的にも行灯部屋が なくなり、他の字の廊下向き寝室が減った・・・はずだった。 住宅設備はさほど目覚しい進化はないが、キッチントップがメラミン化粧版や ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった。ＦＲＰ浴槽のちゃちさ加減は かわらないが、浴室も広く窓がつくものも増えた。 床スラブの厚みはタワーの普及で圧倒的に改善された。 とにかく、隣近所に音の気兼ねなしに住めるかどうかが今のマンションと 昔のマンション賃貸の暦残たる差異だろう。 それにくわえて耐震性能。 ここまできて残念なのは、また専業デベを中心に田の字、狭隘詰め込み 間取り物件が増えていることだ。 かつて安値のときに言いたい放題言っていたマンション購入アドバイザー や内覧業者のみなさん。いまこそせこい間取りを糾弾して価値の低いマンション 購入を本気で阻止すべくたちあがる時期ですよ。頑張って！ |
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| No.150 |
by 匿名さん 2007-08-10 08:17:00
×キッチントップがメラミン化粧版や
ステンレスかｒネオパリエや天然石に変わった ○キッチントップがメラミン化粧版や ステンレスだったのがネオパリエや天然石に変わった |
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| No.151 |
by 匿名さん 2007-08-10 08:47:00
「ねぇ、ねぇ。マンション価格大暴落するのかしらね。」
「２００５年３月危機、暴落と投売りが始まる・・・という過去スレがあったから読み返して みると結構笑えるよ。」 「これから売り出すものはさておき、人様が買ったものの値打ちが下がることを願うのは あまりいい趣味ではないわよね。」 「不動産市場って公開市場じゃないからね。レインズとかが完全オープン化したら 仲介業者抜きで司法書士と銀行だけで土地取引できちゃう。それを阻止するために あえてクローズドにしてある。」 「鑑定士が勝手に数字書き換えているってのは？」 「よく知らんが、公示価格の測定値がけっこう頻繁に変わるのは、取引がない地域で 価格を出さなくちゃいけない苦労があるからだろう。」 「政策的には、もう二度と資産デフレに戻したくないんでしょ？」 「そりゃ、そうだろ。１３年もかかって、金利をゼロにして量的緩和もやって、とにかく 自力で地価が回復できたわけではない。不動産の直接金融の仕組みができて やっと海外のマネーのおかげで地価が反転したわけだから。」 「そうなると、海外のマネーのおかげで地価が暴落することもあるわけね。」 「あるけど、不動産は『空売り』がきかないから売り浴びせて儲けるような話はない。 バブルを一旦はじけさせて下がったところを買いあさるという手はあるかもしれんが」 「崩壊しそうなの」 「まだまだしないよ。都心のレジデンシャルでの売り上げなんて知れている。 商いが細っているうちは、風船の空気をゆっくり入れているようなもんだよ。 大量にマネーが供給されてはじめて、爆発だろ？」 「それじゃ、どうなるの？」 「ゆっくり萎える」 「情けない結末ね。」 「日本経済は疲れているんだよ。持久力はない。」 「海外資本に浮気されちゃうわよ。」 「やむをえないな。まぁ信じているけど」 「自分だってよその国いったら元気になるんじゃないの。」 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2007-08-10 13:43:00
だからつねえからやめろって
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| No.153 |
by 匿名さん 2007-08-10 16:55:00
バブル崩壊。
日経平均今日も400円安。 リートも日本モノは暴落。 ま、あえてあせって買う必要はなさ気だな。 信用収縮に向かえば都心なんかすぐ下がるだろ。 |
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| No.154 |
by 441 2007-08-10 17:23:00
いやあ今日の相場荒れ放題ですな。またREITを買い増した私。
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| No.155 |
by 匿名さん 2007-08-10 18:50:00
少子化を甘く見すぎない方がいいですよ。
「人口減少社会が始まっているのに地価が上がっているじゃない。少子化なんて関係ない。」と本気で信じ込んでいる方もいるようですが、もっと長い目で分析する必要あります。 不動産（土地・住宅)の価格は需給バランスで決まるのです。 20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。 (理由) 1) 需要減 現在の不動産上昇は、団塊Jrとその前後の世代が一次取得をしている、ということが大きな理由です。でも、これは最後の大需要期なんです。団塊Jr.の10歳下、20歳下の世代は、団塊Jr.のそれぞれ3割減、4割減の人数しかいません。10年後、20年後には圧倒的に需要が減っていきます。 (参考、人口ピラミッド） http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2000/kihon1/00/00.htm 2) 供給増 団塊世代は現在55-60歳です。日本人の平均寿命は82歳なので、今から20-25年後には、現在団塊の世代の方々が住んでいる住居が空き家になります。実際は10-15年後くらいから放出が始まるでしょう。それらは子供に相続されたとしても、子供である団塊Jr.世代はすでに自分の家を持っており、結局は賃貸か売却に出されます。中古市場、賃貸市場は過剰供給でどんどん安くなります。結果、地価もさがります。 == 団塊の世代が天寿をまっとうする時期（2030年頃)に、購入適齢期（30-40歳）になっている世代は、団塊の世代の半分の人口しかいないのです。中古市場は供給過剰でだぶだぶです。あまった家は取り壊されて更地で売却か、まとめて再開発してマンションになったとしても、需要にまったく見合わない過剰供給となります。 今から少子化が多少改善されようが、外国人の移民が増えようが、上記のシナリオはほぼ確実に起きます。地価はドンドンさがるのです。 148さんのように「15年後にいまと同じ地価だったら」と想定することは、上記の人口減社会・地価下落社会がまったく織り込まれておらず、非常に危険な発想です。15年後に売ろうとしたら地価は半分、30年後に売ったら二束三文、になる可能性が高いということを想定に入れるべきでしょう。 |
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| No.156 |
by 441 2007-08-10 18:56:00
質問ですが、
1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが起きたんですか？ |
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| No.157 |
by 匿名さん 2007-08-10 19:01:00
＞155
地方、郊外は過疎化で確かに下がるかもね。でも都心は安泰では？？ いつの世でも人が目指す場所は中心地。人が減っても真ん中に集まる だけで、都心立地の希少性は変わらない。 １０００年前から世界中で人口減少期には同じ事が起きてるよね。 |
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| No.158 |
by 匿名はん 2007-08-10 19:47:00
>>150 20-30年後の不動産価格は今の半分位になってもおかしくありません。
極論ですね。 あなたの理論だと40-60年後には価格は1/4ですね。そうするといつが買い時ですか？ 下がり続けるマンションを買う勇気はなかなか出ませんよ。 |
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| No.159 |
by 匿名はん 2007-08-10 19:49:00
×150
○155 失礼しました。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2007-08-10 19:53:00
久しぶりにこのスレ覗いてみたんだけど、半年前はこのまま5年は緩やかに上がっていき、10年は高値安定するって話がほとんどだったように思います。
何でこんなに変わったの？ まだまだデベは上げていくと思うけどな〜 みなさん下がって欲しいと思いすぎてるんじゃないですかね。 |
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| No.161 |
by 441 2007-08-10 20:05:00
人口減は確かに論点の1つですが、最重要なものでは無いのでは。
不動産への資金流入量、銀行の貸出額、が最重要な論点だと思いますね。 資金流入量は、年間3.5兆円を超えると、地価の歯止めがかからなくなるという論文もある。現在REITへの規制をしているのは、そのような上限を超えないようにという配慮であり、規制強化で地価が下がるということでは無い。 モルガンスタンレー1社で2兆円も投資してきて、あと更に2兆円なんつっている状況が、このサブプライム問題かなんかで沈静化してくれないと、むしろ危ない。という意味で、私はこのような諸問題についてあまりリスクを感じません。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2007-08-10 20:05:00
156さん
> 質問ですが、 >1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、 > 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが > 起きたんですか？ 当時は供給より需要が多かったからです。 価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。 なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。 今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。 ++ 157さん 都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。 例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。 都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。 |
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| No.163 |
by 賃貸住まいさん 2007-08-10 20:25:00
人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。 雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、 これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。 住宅価格については、 若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。 ますます一極集中が進むでしょう。 そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。 今のマンション相場の異常さは、 都心部に吊られて（または便乗して）、 近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。 マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。 こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2007-08-10 20:31:00
155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。 |
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| No.165 |
by 物件比較中さん 2007-08-10 20:44:00
この板には
都心だけは大丈夫という何か固い信念があるように思います。 しかし私は、あまりピンと来ません。 そもそも、二極化のいい方の極が、都心になるという必然性をあまり感じません。 都内でも、所謂都心中の都心でなくても、魅力的な住宅街はいろいろ。 小石川もある、駒込もある、牛込もある。青葉台もあれば池田山もある。 成城もあれば田園調布もある。はたまた都下の吉祥寺もある。 横浜が好きな人もいれば、代々浦和や川越に住む人もいるでしょう。 都心だけが下がらない、都心とその他の価格の差が開くという根拠が希薄のような気がします。 価格差が縮まるなら、都心にでも住んでみようかという人が出てくる気もしますが、活力を減じてゆく経済に住む人々が、あえてプレミアムを払って、都心に流れ込んでゆく絵図がどうしても想像できないのです。 むしろ、景気が長期停滞なら、あえて住居費の高いところに住む人は減り、今高いところほど価格が下がってゆく気がするのですが。 |
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| No.166 |
by ご近所さん 2007-08-10 21:01:00
164
ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。 仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。 人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。 投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。 また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。 日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、 不動産価格にはマイナスだろう。 やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。 |
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| No.167 |
by 入居済み住民さん 2007-08-10 21:04:00
>165さん
私もそう思います。 数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。 便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、 世田谷区に戻りたい。 やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる 環境で暮らしたいと思います。 都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、 うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、 窓をあけても、虫の音は聞こえません。 なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。 |
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| No.168 |
by 物件比較中さん 2007-08-10 21:14:00
>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
庶民マンションじゃないでしょ？？？ 高級でもないけれど・・・ |
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| No.169 |
by 匿名さん 2007-08-10 21:28:00
みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。 「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。 なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？ もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。 苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち 落ち着くよ。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2007-08-10 21:30:00
>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路 の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。 都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部 計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。 昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。 環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、 国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も 最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線 の杉並区高井戸東付近の二地点だ。 昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線 の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ が目立つ。 この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に 流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ 制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると 何度も五十キロ以上出た。 実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に 十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された 最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした 訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」 として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には 「我慢できない」騒音が無数にあることになる。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2007-08-10 21:31:00
×向きになっているな。
○ムキになっているな。 ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど 以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの？ |
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| No.172 |
by 匿名さん 2007-08-10 21:32:00
２３区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。
また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工２年近く先のマンションを売り出し始めました。 おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。 マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2007-08-10 21:44:00
住宅情報誌をつくづく眺めた。
都心物件って６０平米の３ＬＤＫと４０平米の１ＬＤＫといった寸詰まりマンション ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。 今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま 終わりですよ。 デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。 そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。 だから１０年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか 言われているだけ。 夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど 張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。 休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。 なにしろ取材やサンプル数が少ない。 それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。 読めば読むほどこいつらＦＰかライフプラン研修の講師になそうな堅実派 ばかりだと思ったよ。 待っても無駄。待つなら定年まで待つ。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2007-08-10 21:49:00
>>172
２３区マンション販売戸数 ２００４年３９１４７戸 ２００５年３１０２５戸 ２００６年２３６５０戸 ２００７年上半期８１８２戸 ２００７年上半期供給戸数が多い順 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html |
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| No.175 |
by サラリーマンさん 2007-08-10 21:51:00
173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。
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| No.176 |
by 匿名さん 2007-08-10 22:04:00
えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。
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| No.177 |
by 匿名さん 2007-08-10 22:14:00
お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。
発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2007-08-10 22:15:00
×管状
○感情 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2007-08-10 22:17:00
１７３のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2007-08-10 22:21:00
>>175
そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。 明日から大暴落。きっとまた３５００万で８０平米のタワー低層階 が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも あんたはうれしいんだろうよ。 |
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| No.181 |
by 大学教授さん 2007-08-10 23:02:00
>>173
確かに中古価格に人気の差が現れてきています。 YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。 1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％ |
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| No.182 |
by 匿名さん 2007-08-10 23:06:00
17年間、日本以外で続いてきた不動産ブームがどうも終了し、日本のオンリー不動産ブーム（株もあるかも）がはじまりそうですね。
サブプライム問題は、当時の日本で言えば住専みたいなもんで、高騰した不動産の最も危険な価格帯を担保として、最も危険な借り手に15％前後の金利で貸し込んで、不動産バブルの最後のアクセルを踏んだＡ級戦犯といったところでしょう。 ただ旧日本との違いは、そのリスクが巧みに証券化されて、大手銀行等の信用力を背景にその傘下のヘッジファンドが高利回り商品として、一般投資家や機関投資家にうまくリスクトランスファーされているところですよね。 だからこそ、早めに全世界に影響が波及し、あわてて株を狼狽売りする連中が多発しているわけですよね。 こうなると、不動産は上がり続けると信じて疑っていない米国、豪州、英国、EUあたりの人々の不動産神話が揺らぎ、17年前に日本で発生した不動産不況のミニチュア版が各国の不動産業界には起こる可能性は高いですね。 ただ、旧日本との違いは金融当局の処理策のスピードが相当異なることも予想されますから、せいぜい２−３割の下落で止まり、３年も経てば、再び立ち直るイメージではないでしょうか。 さて、そこで日本の不動産がどうなるかですが、実は、日本が調子いいときは他がだめで、日本が悪いと他がいいの法則って結構あたっている面があるので、80年代のブラックマンデー後、一瞬お付き合いした後、日本のオンリーバブル状態になった、あのパターンを感じているのですが、いかがでしょうか。 |
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| No.183 |
by 入居予定さん 2007-08-10 23:31:00
165さんの意見って、何で誰もあまり書かなかったんだろうね。
都心人気だけは大丈夫という人たちの根拠は何だろう？ |
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| No.184 |
by 匿名さん 2007-08-10 23:37:00
そりゃあ高収入を得るには都心で働くのが一番だからねえ。
自分は年収2700万で内幸町で働いているけど、埼玉や群馬では俺の希望する職場が無い |
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| No.185 |
by 匿名さん 2007-08-10 23:38:00
出た、脳内年収
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| No.186 |
by 166 2007-08-10 23:48:00
>184さん
でも、都心で働くにしても都心（山の手線内）に住む必要って 全ての職種の方には必要ではないかもしれませんね。 私は１６６ですが、夫婦ともに都心勤めで、数年前に都心マンション を購入して住んでいますが、最近、ちょっと都心暮らしに疲れ気味で、 近郊に戻りたくなってます。。 |
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| No.187 |
by 匿名さん 2007-08-10 23:53:00
基本的に、１９６０年から半世紀近く続いたマンションデベロッパーという
業態が消え去るのが近いだけで、地価が下がるわけではない。 マンション分譲が不況がからといって資産デフレが復活するわけではない。 誰も買わない。しかしその結果が流通価格を下げるわけでなく、業界内で 買い取られ賃貸市場に回るだけだ。 平均年齢４０歳を超えた立派な高齢国家にもはや新築マンション分譲と いうビジネスは必要ないのかもしれない。 おおきな転換点は、マンション供給という最後の花火閃光をみたのであって あとは、石炭産業が廃れたのと同様、ずるずるいつまでも尾をひきなから 次第にマンション分譲というビジネス自体がこの世から消えていくだけ。 そんな風にみたら、価格の変化など考える必要も無いことに気がつく。 人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。 もはやそういう時代が始まっているだけの話。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2007-08-11 00:01:00
ソーラーパネルとか
タワーマンションの壁に作ったらどうなんだろ |
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| No.189 |
by 匿名さん 2007-08-11 00:04:00
邪魔なだけ。コストアップになる。半日しか発電しない。
ペイしない。売電しても投下資本回収に３０年かかるだろう。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2007-08-11 00:11:00
ここにいる人達は脳内メーカーで調べた方がいいんじゃないの。
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| No.191 |
by 匿名さん 2007-08-11 00:13:00
公立の小中学校高校の水準が下がってすぃかたなしに昔は金持ちしか
いかない私立の小中学校にいかせる人が増えた 思えば、行政の怠慢ゆえの無駄な出費なのだ。 住都公団が低廉な分譲をやめた。郊外団地が不人気で地価下落で その存在意義がわからなくなった。だから庶民は昔は金持ちしか 買わなかった「パークなんたら」とか「シティなんたら」とかを無理して買う ようになった。無駄なものに分不相応に金をかけざるをえなくなった。 私立に子供を通わせると、周りはみな都心のマンションに住んでいる うちだって住めないはずはない・・・そう考えてしまう。 そもそも、私立の小学校も、都心のマンションもいつから庶民のものに なったんだ？ わけわかんなぇ話だ。 |
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| No.192 |
by 匿名はん 2007-08-11 01:11:00
富の使い道もグローバル化が進んでるということ。
金持ちも貧乏人も日本の中に閉じ込められてた時代は、 東京の地所はそれなりに頂点で金持ちがそれを占有した。 いまや金持ちは世界レベルで いい場所いい地域いい娯楽いい生活、 家やら土地やらに囚われず、いいお金の使い方を求めるようになって、 東京に家を持つことは目標でもなんでもなくなった。 翡翠が最高だと思ってた時代は貴族だけがそれを持てた。 世界が開けてダイヤやルビーやエメラルドがあるのを知れば、 庶民にお下がりの翡翠がまわってくるのは道理。 |
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| No.193 |
by 441 2007-08-11 03:46:00
六本木で飲みすぎた私の頭。
今起きていること、千載一遇のチャンスです。 日本の景気は決して悪くない、しかしながら、日銀は利上げが出来ない。 サブプライムローン万歳。米国、欧州で影響はあれど、日本では殆ど無い。にも関わらず、日銀は利上げが出来ない状況になった。分かる人は分かると思いますが。 これが何を意味するか。重大な局面に今来ている。バブル再来を、確信持って言うことが出来る。 一時期、都心含め、不動産が下がる可能性がある。これが唯一、21世紀最後の買いチャンスになる。景気が良いにも関わらず、利上げができない局面に、サブプライムのおかげでなった。 金融緩和の方向性にも関わらず、LIBORが上がっている。これは何を意味するか。裁定取引のチャンスなのだ。日本はバブル再来が確実となった。 買った方が良い。本当に。くだらない悲観論に惑わされている場合では無い。 1年に1回、相場は荒れる。最大のチャンス。為替も確実に儲かる局面になった。ありがとう。サブプライム。 |
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| No.194 |
by 大学教授さん 2007-08-11 06:33:00
>>187
人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。 もはやそういう時代が始まっているだけの話。＞ そこで、中古マンション価格に差がつき始めているわけです。 立地に優れた場所がより好まれ、不便な県境外周区、特に北部は敬遠され始めています。 新築マンションを買う場合も、将来中古で売る場合を想定して選ぶべきですね。 具体的には以下ランキングの上位で、コストパーフォーマンスが良いところになります。 YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。 1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％ 4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％ 7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％ 10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％ 13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％ 16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％ 19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％ 22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％ |
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| No.195 |
by 匿名さん 2007-08-11 06:52:00
高額物件の売れ残り順位表ですか？
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| No.196 |
by 大学教授さん 2007-08-11 07:07:00
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| No.197 |
by 匿名さん 2007-08-11 09:00:00
>>173
>>193 高値信者の断末魔ですね（笑） サブプライムローン問題は国外の問題ではありません。 日本の金融機関も損失を出しています。 野村證券ホールディングス、新生銀行、りそな銀行 などは損失を明らかにしました。（確定した分だけでまだあるとの説もありますが） その他の金融企業もあるはずなのに隠していると思われます。 みずほは？三井住友は？東京三菱UFJは？ノンバンクは？地銀は？ 金融セクターの株が急落しているのは、サブプライムローンでの損失隠しの懸念が大きいからです。 かつての不良債権問題ほどの額にはならないでしょうが、要注意です。 またREITの損失もこれから出てくるでしょう。 REITには、資金運用先に困った地方銀行がかなりの額を投資しています。 今、含み損になっているはず。 これらがいつ表面化するか。 サブプライムローン、REITの損害額が大きければ大きいほど金融機関の不動産に対する融資姿勢は慎重になります。 マンション業界から見ると ・デベへの融資枠の減額、融資金利の上昇 ・マンション購入希望者へのローン審査の厳格化、融資枠の減額、融資金利の上昇 で、 ・ローン審査で拒否される人が増える ・デベの資金繰りが苦しくなる と予想されます。 ここから先はどうなるか？ １．資金繰りが苦しくなったデベが郊外在庫の値引き販売を始める ２．郊外割安、都心近く割高の構図がはっきりしだすと都心中古がまず下がる ３．都心中古が下がりだすと都心新築も下がる ただ、都心3区はそう下がらないし、3区以外はそこそこ下がるという風に 23区内でも差が出るでしょう。 バブル崩壊のような急激な下落はないと思いますが、ゆるやかに下がってゆくでしょう。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2007-08-11 09:18:00
≪１９７
値下がり論者の認識ってやっぱりその程度なんですね。 先の安値で買えなかった理由がわかるよ。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2007-08-11 09:20:00
子おいうおいしい場面で旧価格で買えた人と買えなかった人の差が出ますよ。ここであおぞら銀行、りそな銀行、新生銀行の株を
狙って下がったところで買おうと狙ったりと世間の事象を 実践的に運用に考えるのが旧価格で買えた人。 １９７のように一般的な新聞に出てることを言ってるだけの にわか評論家タイプは駄目だろうなー。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2007-08-11 09:24:00
１９９だけど自分は旧価格で買ったけど本当にもう一度
あの価格になればもう一戸買いたいなー。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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