23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[839: 匿名さん]

前にものせたけど、都心の安かった時期っていつの話？

[841: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産データ（協力　東京カンテイ）
の数値をもとに以前作ったものだが
城東が１６０万/坪単価だったことに注目してほしい。

[851: 匿名さん]

これもついでに再掲。２３区どころか都心が激減している。

[873: 匿名さん]

＞素人が目利きと売り買いのタイミングだけで・・儲けようなんて無理がありすぎません？

誤解の根幹は、株式とマンション（自家用・賃貸用）購入を同種のものとみているところにある。

マンション買いのねらいはキャピタルゲインでなく、借りれ金を生かした廉価コストでの使用収益にある。
それを続けながら、出口としてキャピタルロスがない線で収める。

添付の図をみてほしい。同じ借入金　金利３％３５年固定で考える

自己資金＋元金返済分は物件売却で戻ってくる。

10年で売った場合、キャピタルロスが無いケースでは
Aのケースは月額３９万のマンションが⑥＋③　１０．２万で済む話になる
４０００万の運用として２８万／月の価値を享受できる。

Ｂのケースは月額２３万のマンションが⑥＋⑤　９．２万で済む話になる
１０００万の運用として　１３万／月の価値を享受できる。
Ｂのほうが投資効果は高そうだ。

もちろん、７０００万物件と４０００万物件の差異は立地を
含めどちらが値落ちしにくいかということだろう。

都心周辺のＡ　都心周辺のＢ　郊外のＢ　郊外のＡ
の順でキャピタルロスの危険性は高いだろう

[912: 匿名さん]

昔のデータを一括で示すとこんな感じ
見難くてスマソ

[916: 匿名さん]

>>914
場所によりますよ。
２３区でも荒川区に億ションがあったのがバブルピーク
都心でも平均したら底値4〜５割アップでしょう。
底値が金利と物価指数加味して1985年相当とみれば
バブルは1985年の3倍になったわけですからね。

[971: 自称富裕層さん]

ファクトとして、富裕層の分布状況を知ることが重要。
見れば分かるとおり、東京の富裕層は、港区辺りを重心としつつ、都心部北部は本郷西片・本駒込や目白下落合界隈から、城西・城南方面は成城から田園調布にかけて、かなり広いエリアに散らばっているよ。

[980: 周辺住民さん]

要するに、ここが勝ち組

[985: 匿名さん]

実際の富裕層居住エリアは、もう少し絞り込むべきでしょうね。