23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[162: 匿名さん]

156さん

> 質問ですが、
>1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
> 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
> 起きたんですか？

当時は供給より需要が多かったからです。
価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

++
157さん

都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

[163: 賃貸住まいさん]

人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
住宅価格については、
若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
ますます一極集中が進むでしょう。
そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
今のマンション相場の異常さは、
都心部に吊られて（または便乗して）、
近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

[164: 匿名さん]

155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

[165: 物件比較中さん]

この板には

都心だけは大丈夫という何か固い信念があるように思います。
しかし私は、あまりピンと来ません。

そもそも、二極化のいい方の極が、都心になるという必然性をあまり感じません。

都内でも、所謂都心中の都心でなくても、魅力的な住宅街はいろいろ。
小石川もある、駒込もある、牛込もある。青葉台もあれば池田山もある。
成城もあれば田園調布もある。はたまた都下の吉祥寺もある。
横浜が好きな人もいれば、代々浦和や川越に住む人もいるでしょう。

都心だけが下がらない、都心とその他の価格の差が開くという根拠が希薄のような気がします。

価格差が縮まるなら、都心にでも住んでみようかという人が出てくる気もしますが、活力を減じてゆく経済に住む人々が、あえてプレミアムを払って、都心に流れ込んでゆく絵図がどうしても想像できないのです。

むしろ、景気が長期停滞なら、あえて住居費の高いところに住む人は減り、今高いところほど価格が下がってゆく気がするのですが。

[166: ご近所さん]

164

ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

不動産価格にはマイナスだろう。

やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

[167: 入居済み住民さん]

>165さん
私もそう思います。

数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。

便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、
世田谷区に戻りたい。

やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
環境で暮らしたいと思います。

都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
窓をあけても、虫の音は聞こえません。

なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

[168: 物件比較中さん]

>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、

庶民マンションじゃないでしょ？？？
高級でもないけれど・・・

[169: 匿名さん]

みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。
「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？
もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
落ち着くよ。

[170: 匿名さん]

>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
が目立つ。
この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
何度も五十キロ以上出た。
実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした
訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
「我慢できない」騒音が無数にあることになる。

[171: 匿名さん]

×向きになっているな。
○ムキになっているな。

ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど
以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの？

[172: 匿名さん]

２３区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。

また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工２年近く先のマンションを売り出し始めました。

おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。

マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。

[173: 匿名さん]

住宅情報誌をつくづく眺めた。
都心物件って６０平米の３ＬＤＫと４０平米の１ＬＤＫといった寸詰まりマンション
ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。
今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま
終わりですよ。
デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。
そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。
だから１０年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか
言われているだけ。
夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど
張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。
休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。
なにしろ取材やサンプル数が少ない。
それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。
読めば読むほどこいつらＦＰかライフプラン研修の講師になそうな堅実派
ばかりだと思ったよ。

待っても無駄。待つなら定年まで待つ。

[174: 匿名さん]

>>172
２３区マンション販売戸数
２００４年３９１４７戸
２００５年３１０２５戸
２００６年２３６５０戸
２００７年上半期８１８２戸

２００７年上半期供給戸数が多い順
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[175: サラリーマンさん]

173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。

[176: 匿名さん]

えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。

[177: 匿名さん]

お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。

発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。

[178: 匿名さん]

×管状
○感情

[179: 匿名さん]

１７３のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。

[180: 匿名さん]

>>175
そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。
明日から大暴落。きっとまた３５００万で８０平米のタワー低層階
が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも
あんたはうれしいんだろうよ。

[181: 大学教授さん]

>>173
確かに中古価格に人気の差が現れてきています。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％