23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[751: 元祖銀行関係者さん]

735さん
>ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

答えれば0.25％下げて
またゼロ金利に戻せばいい、問題ない。
これで、日米で協調してサブプライム問題を乗り越えたとやればいい
ちょっとした貸しにはなるだろう。


国債重圧の日本経済の脆弱さは皆さんご承知の通り。
与党も参院で完敗し、政権交代もありうる。
その間は、政治の空白が続き株価もベタ凪ぎ状態だろう。

日銀オペの下手さ加減に驚いたのは、私だけだったのかい？

[752: 匿名さん]

>>751さん
元祖師匠と呼ばせていただきます（＾＾；

[753: 元祖匿名はん]

財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

先述ですが、金商法、選挙、郵貯と、10月まで様子見してます。株と不動産は基本別個ですが、株が上がらずに不動産だけ上がるなんてことはないのは事実でしょうし。

まあ、株なら短期の底で仕込もうとする気持ちもわかりますが、デベが急に値下げするわけでもないですし、これから買う方はそれこそじっくり攻められたらどうですか。インフレであれどうであれ、慌ててがっついて買う必要性は全くないでしょうし。

[754: 匿名さん]

しかし87年時の西ドイツみたいに、ここで、黙って0.25%上げてほしいね。米国の景気低迷は規定路線で、どっちにしろダウは下がる。てことは、市場コンセンサスの100％逆をいって、一機に円高、NY株安へのトリガーを引いた方が、その後の回復過程を考えれば、そうする方がスッキリするんでないか。一旦、3%ぐらいまで上げとけば、その後の政策として、0.25ずつ下げるオプションが確保できるってとこでしょう。株を下げるとこまで下げれば、後は回復しかないわけだから、かなりわかりやすくなると思うんだけどね。そこから２年は、株も不動産もとにかく買いだよね。みんなそれにむけたスタートのピストル音を待っているんだと思うんだが。
とりあえずはFXで１ドル=105円無期限で待ってますね。早く来て！

[755: 元祖銀行関係者さん]

753 元祖匿名はん　

＞財務相が影響は限定的なんて先走った上に、後から要ウォッチなんて眠たいこと言ってる国ですから、対岸からの火消しで主体的かつ効果的な金融政策など良くも悪くも取れっこないでしょう。

そうですね、お考えはごもっともと言いたい。
本来ならゼロ金利を効果的な為替介入と同時にやりたいところだが、日銀と財務省が協同一致するとは考えられない。

　本来日銀は民間企業で上場してるから独自色を出してもいいところだが、サブプライプ問題の本質が何ぞやといった本質を見るつもりも無いのだろう。

[756: 匿名さん]

高値論者が死滅したかと思えば、高値論者→価格維持論者へ衣替えですか。
まあ、好き勝手書くのがこの板の特徴なんですが、価格維持も難しい気がします。
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）
という流れでリーマンの給与は増えず手取りが減る時代ですから、なかなかマンションが売れないのは当然かと。
23区内でももう足立区でも値段は上がってます。
足立区・駅徒歩圏・60平米台でも4000万とかします。

定率減税の廃止、社会保障料の増大、年金不安、成果主義による
昇給の停止、手取りの減少・・・・・
国内の国民消費は上がることなく、下がると思いませんか？？　

実際、自動車産業では既に起こってますね。
ここ３ヶ月連続で、新車販売台数が減っているそうです。
今の日本の労働者は、家を買うなど論外、新車さえ購入を控えるようになっているのです。
２兆円を越える利益を出し、フォーチューン誌でも６位にランクされているあのトヨタでさえ１万円の定期昇給を渋っているのです。
「トヨタが賃上げをしないのだから、うちが賃金を上げる理由が無い」と日本の企業はどこも賃上げをしません。
従業員＝消費者です。
その消費者の賃金が上がらないのですから消費マインドが冷え込むのも当然です。

日本もアメリカのように中間層がなくなり、低所得層が激増する社会になりつつあるのです。

[757: 匿名さん]

・株が駄目だから不動産に投資する
・不動産は金持ちから見るとローリスク
バカですか？

株は信用取引で売りから入ることも出来ます。
相場が上げようが下げようが儲けることが可能。
株に詳しい金持ちはそうする。

株に詳しくない金持ちは、銘柄を入れ替える。
配当重視で電力株などに。
これだけでもローリスクだ。

何が何でも不動産投資に結び付けたいおバカさんはめでたいとしか言えないな。
少子高齢化の影響は、年寄りの金持ちほど身近に感じている。
自分の子や孫を見てるから。
家余りの心配してる人も多い。
それがなんで不動産投資なのか？？？？？
戸建て暮らしが不便で都心駅近マンションを買うというならまだ解るけどね。

[758: 匿名さん]

住環境が劇的に良化し、価格が上昇しているところ。
取り立てて変化も無く、将来老人化が進むと思われるのに上がっているところ。
後者は一時的な値上がり。

[759: 匿名さん]

３０代人口の流出入
これが大きなポイント
流出が大きいところは
家が買えない貧乏独身と老人の街になる
荒んで行く

[760: 匿名さん]

このシリーズ・スレぜんぶ読むと　ホントに面白いネ。
いかに　おばかちゃんが多いか　よく分かるから。

都心部では坪２０００万円超えも間近！　なんて真顔でのたまわってた輩までいました。自らの無知蒙昧を棚に上げた厚顔無恥も甚だしいね。

私は都心部一等地の不動産が暴落するとは思わないけど、当面、もう上がらないよ。よくて現状維持。悪くてバブル分と思われる１−２割は下がるかも。特に、ここ１−２年で急騰した、港区・渋谷区辺りが最も危ないね。株式と同じで外国人投資家や個人がお金を流し込んできたエリアでもあり、欧米の景気後退の影響を最も受け易いし、実際最もバブルが大きかったエリアだから。

で、上にもあるように、株が下がれば不動産が上がる、なんて妄言、恥の上塗りだから止めた方が良いよ。歴史上古今東西を問わず、株式市場暴落した経済で不動産価格暴騰なんて　絶対にない。だって、こんなの当たり前の常識でしょ。株式市場暴落は、その国の経済の先行き不安のゆえ。みんなが今後の景気低迷を予想し、高リスク資産から低リスク資産に資金をシフトするんですよ。だから国債とかが買われて金利も下がる。国債は元本保証資産だからね。他方、元本保証のない資産は基本的にすべてリスク資産。株式はその筆頭だけど、不動産もそう。

バブル崩壊までは、日本では多くの人たちが不動産は低リスク資産（つまり価値下落せず事実上元本が保証されている）と思い込んでいたけれど、バブル崩壊後に地価が数分の一まで暴落した現実を見せ付けられた結果、不動産がリスク資産であることをイヤというほど思い知らされた。それにもかかわらず、株価が下がったら不動産価格が上がるなんて、ほとほと呆れ果てて、言葉もないよ。。。

[761: 匿名さん]

>>760
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

[762: 匿名さん]

週明けの米国株式市場、揉み合ってるみたいだね。

FRBの公定歩合引下げで、先週末に底抜け相場になるのは一旦防げたけど、市場全体の地合いは決して強くないから、今後一段の下げは十分あり得るし、実際、欧米の金融機関（強気で有名な投資銀行でさえ）は、今後の米国景気後退のシナリオの高さと、FRBの追加利下げの可能性の高さを、レポート等で既に公表している。

米国経済では、1990年代と、2000年台前半に、それぞれ今回と似た資産バブル崩壊後のリセッションを経験しており、いずれも一旦FRBの利下げ等で底割れを回避できたかに見えたものの、その後確実にリセッションに入った例を挙げ、今回もそれと類似した景気動向を今後辿るだろうって云われてる。

[763: 匿名さん]

３０代人口論者さん、もう少し経済勉強した方がいいよ。

３０代人口のどれくらいが、坪２０００万円の物件買えるだけの資力を持っているというの？

１０年後、２０年後の不動産価格の話をしてるんじゃないんだよ。

ここ数年で港区の物件供給数はすごく多いし、それで人口流入も多かっただろうけど、殆どは港南等の旧工場倉庫街跡地の埋立地タワーで、決して富裕層が多いわけじゃない。そんな人たちが増えたところで、今後ガンガン不動産価格が上昇する要因とはならないよ。坪５００万円でもあっぷあぷだよ。

[764: 匿名さん]

１０年後、２０年後の不動産価格を考えると
３０代人口の流出入
これが大きなポイント

[765: 近所をよく知る人]

>>756
トヨタが定昇を渋った？　アホか？
トヨタは定昇はおろか06年からベアを実質的に復活させとるわ。
ひょっとして、定昇とベアの区別もついてない？

[766: 元祖匿名はん]

格付の監視強化まで出てるようですね。やっぱりCMBSにも影響でかねない気がします。

[767: 匿名さん]

うむうむ。素人の当たらない書き込みは大変素晴らしいものです

[768: 匿名さん]

>>767
ま・ま・ま・　ここはゴルフの練習場みたいなもんで、じっくり見ていて役に立つというより、少しでも自分の知見が深まればそれでいいのではないでしょうか。
そのためには、人のスィング笑うより自分も打ったほうが面白いと思うよ。
頼みもしないのに素人コーチが出てくるのもご愛嬌。

[769: 匿名さん]

他人を馬鹿よわばりしないと発言に弾みがつかない人が多い
一杯ひっかけないと文句もいえない長屋の熊公レベル
（ってオレもか）

マンション価格は、坪単価250万を境に二極化するという「得意の二極化の話」だ。
坪単価２５０万超えの物件が売れるエリアは価格の上昇可能性があり
250万の壁を越えられないたまプラーザや都下、城東・城北は今後価格がゆるやかに
下がっていくと考える。

占いを言っているつもりはない。
購入者に中間層が消える以上、今後ますます、中位以下の所得者の買える住宅は
安くならざるをえない。
「中間層が買える物件はますます下がる」
世の中には、購入者が買えない。金利は不透明。ストックがあまっているのは
250万以下のゾーンだけという状況。おのずとそうなる。

一方メリルリンチによればわが国に富裕層は141万人いるらしく、
三浦展の調査によれば日本では金融資産1億円以上の富裕層は130万人いて、
世帯数にして87万世帯その大半が首都圏に住んでいる。
高級不動産市場というのはやはり存在し続ける。

http://www.nikkeibp.co.jp/news/life06q3/506815/
http://www.mainichi-msn.co.jp/shakai/wadai/news/20070805k0000m02002700...

一方、バブルのときにゴルフ場や公共事業に高値で土地を売った田舎の地主が
今後10年でばたばたとお亡くなりなり、地方の人口は漸減する。
金だけが遺産として都会住いの50代60代の子供に流れる。

遺産を、まだもらえない３０代、40代。もらえるはずの遺産がバブルのつけまわしで消えて
しまった郊外一戸建て住いの団塊世代の子供たち

所得格差だけでなく資産格差も開いていく。

[770: 匿名さん]

ここは、街の批評をすることが最近少ないけど、昔は世田谷・文京合戦などあって
面白かったね。
最近、池袋にいったけど、ますますわけのわからない暑苦しい街になっていた。
渋谷は、西武の低迷がひどすぎる。池袋はにぎわっているのに西武のＡ館地下など
靴屋から模様替えした食品のれん街が、休日の午後から閑古鳥。
店員同士が暇つぶしにショーケースはさんで雑談しているひどさ。
渋谷はかわっちゃったね。元気がいいのはＳＹＵＴＡＹＡと神座という大阪ののラーメン屋
と東横デパ地下だけだった。
大きな人口ボリュームが有楽町・銀座（最近では丸の内）商圏に移動したせいだろうか。
実際、渋谷の町を歩くより有楽町から銀座まで出るほうが疲れない。近いのと
人の混雑がないのと街がきれいだからだろう。