23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[731: 匿名さん]

>>728
http://japan.pimco.com/LeftNav/Global+Markets/Japan+Credit+Perspective...
http://www2.pimco.com/pdf_jp/JCP%20Jpn.pdf

住宅ローンの日米比較については上記が詳しいです。
サブプライムの影響で日本のローン審査が厳しくなる話はまったくないです。
というか、もともと日本の住宅ローン審査は甘くないですよ。

ローン審査は
①本人の信用度　支払い不能の可能性
②担保掛目の低下

②については、①がしっかりしていれば問題ないといえば問題ない。
①で企業が倒産、リストラしたら担保物権を任意売却して返済させる
　という意味で②も重要。

地価が下落基調になれば、土地担保金融の根幹が揺らぐ。
金融危機というのはそうして起ったわけです。

基本的にマネーサプライを増やそうと金利を下げるでしょう。
金融当局は金を無理にでも貸し付けて開発やら分譲やらすすめて
地価を上げようとする。
一方、地価が下がり基調だとデベロッパーは弱気の価格設定に走り
安売り逃げ切り商売を始める。
土地持ち企業も早く売らないとどんどん評価が下がると売り急ぐ。
かくしていっこうに下げ止まらない地価という事態が現出したわけです。
また、そうしたいんですかね。

[732: 匿名さん]

でも一方で、ただでさえも国債の利払いのからみで、本格的な金利上昇は避けたい状況に加えて、米国からの短期金利引上げ見送り圧力が強まる中で、今後、金利が継続的に上昇するような状況になるんでしょうか。

米国の景気減速が避けられない中で、米国の金利引下げ攻勢に真正面から金利を引き上げていったら、それこそ、日本の金融政策発の劇的な円高、日本株暴落、おまけに日本の不動産まで下げ局面に突入して、大混乱になるような気もしますが、いかがでしょうか。

ここは、やはり、低金利継続あるいは利下げ方向への方針転換の方が、場の空気を読んだ動きになるのかと思いますが。

[733: 匿名さん]

それどころか、銀行がいまやっているのは、他行のローンの奪い合い。
２００４年の湾岸戦争当時は、マンションの売れ行きもまだよかった
から、ＭＳ銀行の提携が３年固定期間、１．２７％優遇、それ以降
たったの0.4％優遇というセコイものだった。
今や、同行自体が１０年固定、2.55％なんてやってるし、他行も
１０年固定２．6％なんてやってる。
要はそれだけ借り手が減ったということだ。
複数デベの共同販売のビッグプロジェクトなどすごいよ。提携ローン
で話が決まってからもＯ社とか他行のローンはいかがですかという
チラシを購入者説明会資料につっこんで送ってくるくらいだそうだ。

２３区物件も減ったけど、首都圏のローン貸付総額も物件数減
郊外物件売れ行き不振で相当落ち込んでいるんじゃないのかな。

金利優遇という値引きが、横行しているなかで完璧に人を見られている。
とにかく、ローン審査というのは、厳然と行なわれているわけで
お金持ちほど安い金利で借りられて、余裕のない人ほどぎりぎりで
かりた古いローンをせっせと返す以外手がない。

例えば、アパマンローンを３．６％で借りていたら
住宅ローンの１０年固定2.6％はそのままにしてアパローンを
繰上げ返済したほうが得だ。

米国でも、金持ちは安い金利で投資を行い、貧乏人はサブプライムで
破綻する。

[734: 匿名さん]

外国メディアの本日付けの記事で７３２さんが記述されている同じ内容が
記載されてました。8月の日銀利上げ見送り、将来の可能性として
日銀は利下げの検討も必要になるかもしれないと。
なんか、竹中氏の言う通りの展開になってきた様な気がします。

[735: 匿名さん]

原因と結果は取り違えてはいけない。
金利を下げても地価が下がるわけではない。
地価が下がったら金利を下げるべきだというだけ。
金利が下がると地価は上がるのだ。
地価が上がっても金利は上がらない。
バブルの時期は低金利だったから地価が高騰した。
あわてて金利を上げたが手遅れだった。
金利は地価を見てあげるものではなく物価上昇
をみてあげるものだ。
不景気になると政策金利は下がる。

ただし、コール翌日物0.5％をこれからどう下げるのか。

そういう意味ではなく長期金利（短期金利の長期変動予測）が
下がっていくということでしょう。

[736: 匿名さん]

利下げなんてしたら、後々が怖い。バブルへまっしぐら。

[737: 匿名さん]

金利は１０年近く現状維持かもしれない。

そうなると当然、２３区マンション価格は「下がりもしないし
上がりもしない」膠着価格が１０年続くということになるのでは？

[738: 匿名さん]

７３７さん

その状況が一番良いですよ！庶民としての意見ですが。

[739: 申込予定さん]

住宅ローン金利は、基本短期金利リンクですから、
まだまだ上がりそうです。
3ヶ月TIBORは順調に（？）上げ続けていますから。

[740: 匿名]

正直知らなかったけど、ニューヨークの不動産ってバブル前の8倍に高騰してたそうですね。
金利など諸条件が違うとはいえ、3割程度の上昇の都心をバブルじゃないって言うのも正しいかもしれませんね。

もし、日本が80年代に不動産バブルを経験してなかったら、
アメリカを追うように、このまま本格的な不動産バブルに突入したかも知れないですね。
だけど、日本人は賢いと思いますので、
大多数の国民の意識に、不動産バブル＝悪としみ込んでるはずです。

問題は政治家ですね。彼等がバブルをまねくような政策をとらねばいいのですが。

今回はバブルにならずに現状高止まりの後、ゆるやかな下降で終わると信じております。

[741: 匿名さん]

不動産高騰か国債暴落か・・・
日本の選択肢はこの2つだけですよ。
常識では考えられない借金があるんだから

[742: 匿名さん]

>>739
仰せの通りで
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
日銀、即日で1兆円を短期市場に供給
　日銀は20日午前、短期金融市場に即日で1兆円を供給する公開市場操作（オペ）を実施した。即日の供給オペは3営業日連続。手元資金を確実に調達しておきたいという外国銀行の意欲が引き続き強い。金利上昇圧力を抑えるため日銀は17日の1兆2000億円に続いて厚めに資金を供給した。

　金融機関が手元資金をやり取りする無担保コール翌日物金利は取引開始直後から0.55％程度で取引されていた。オペ後も誘導目標（0.5％）を上回る水準で推移している。(10:53)

[743: 匿名さん]

バブルは、悪でも善でもない。単なる愚だよ。

正しく生きようと思うな、賢く生きよ。

[744: 匿名さん]

衆愚政治というのがあるが、衆愚経済というのがまさにバブル。

赤信号みんなで渡れば怖くない。
農耕民族の遺伝子にはみんなが田植えをはじめたら植えて
みんなが嵐の準備をはじめたら自分も準備し
みんなが刈入れを始めたら自分もする。

乗り遅れないように、村八分にならないように。

高金利、みんなで借りたら怖くない・・・怖いだろう。

とはいえ、米国のバブル崩壊についてはわが国では多くの情報が
でまわっていない。９０年代当初、オリンピア・ヨーク、トラメルクローの倒産のみならずＳ＆Ｌ（貯蓄金融機関）の多くが倒産
シティーコープも大幅赤字になったし、多くの銀行が再編された。


ところで
バブルの回顧録には、得てして誇張されたり正義感からの糾弾物
が多いが、異色なのが
ゴールドクレストの安川氏やザイマックスの腰高氏の師でもある
あの江副浩正氏（７１歳）の近著『不動産は値下がりする』中央公論新書ラクレ
豊富なデータ業界裏話のオンパレードで、読み物としてたいへん面白い。
この時期、ミサワホームの三澤千代治さんの軍師井上氏が地価の本を
出して、さすが７０過ぎたら何書いてもオッケーなのだなとうなされる
が、別の意味で隠居した敗軍の将の回顧録はもっと面白い。

[745: 匿名さん]

経済に善悪の概念をからませるところが日本人的。
窮地に陥ると自分は正しい行いをしてきているから神が救ってくれる
なんてキリスト教徒の投資家でも思わない。
脱税は悪だが、節税は善悪の尺度でなく賢愚の尺度の問題だ。

正しい判断、間違った判断という言葉は正解は一つという狭い了見から
きている。経済は賢い判断、愚かな判断の二つなのだと思う。
自分だけが豊かになることを心の底で間違っているという「偏見が」あるのだろう。
自分が幸せになったら誰かが不幸になると信じているのは、農耕民族の
遺伝子だろう。
日照りのときのオレの田んぼに水を引いたら他の田んぼが干上がってしまう。

マンション価格が下がれば、みんなが２３区マンションを買えるから下がったほうが
いいという発想は、日照りの時に池の水を引かないで雨が降るのを待つのに
似ている。
自分が買いたいならさっさと買えばいいのだと思う。
自分だけこんなときに買うのが怖いからまわりの様子をみているのだ。

[746: 匿名さん]

なんども繰り返して恐縮だが10年分の供給量を5年で出し尽くしたから
結果的に団体さんに割引して遅くきた客にぼるしかない場末のキャバレー
のような状態になっちゃんだと思う。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
上記によれば
２３区の新築マンション戸数は
２００２年度　　３９０００戸
２００３年度　　４４０００戸
２００５年度　　３７９００戸
２００６年度　　２２７００戸
今年度7月現在　５５００戸
と推移してきている。
5年間で合計18万戸

戸数は漸減しているが、各年度の区別トップ５は大きくいれかわっている
これらにはワンルーム・１ＬＤＫコンパクトマンションションも含まれている模様
港区の供給量と23区供給におけるシェアのすごさがうかがえる。
ここまで出尽くすともう当面なさそうだと納得したい気分になる。
トップ５の供給戸数も３０００戸〜2000戸以下へとうつりかわっている
港区の2004年の4500戸、2005年の4000戸というのは確かにすごい。

2003年度　　　　　戸数
東京都 豊島区 3,701
東京都 港区 3,657
東京都 墨田区 3,643
東京都 世田谷区 3,314
東京都 江東区 3,258

2004年度
東京都 港区 4,528
東京都 世田谷区 3,373
東京都 江東区 3,098
東京都 中央区 2,721
東京都 大田区 2,323

2005年度
東京都 港区 4,026
東京都 中央区 2,976
東京都 世田谷区 2,158
東京都 足立区 1,954
東京都 練馬区 1,818

2006年度
東京都 江東区 2,919
東京都 港区 2,101
東京都 世田谷区 1,905
東京都 品川区 1,621
東京都 足立区 1,489


2007年7月まで
東京都 江東区 802
東京都 板橋区 532
東京都 足立区 503
東京都 大田区 338
東京都 江戸川区 325


過去の5年累計
東京都 港区 17647
東京都 江東区 15257
東京都 世田谷区 14120
東京都 中央区 12378
東京都 大田区 11407
東京都 新宿区 10554

それも、売れっ子から順番にだしちゃったんだね。

[747: 匿名さん]

×のような状態になっちゃんだと思う。
○のような状態になっちゃったんだと思う。

https://www.moshimo.com/mds/item_image/4901777087903/1/l.jpg

[748: 入居予定さん]

>741

鎖国時代じゃないんだから、
どっちにしたって
借金帳消しは無理だと思いますよ。


>不動産高騰か国債暴落か・・・
>日本の選択肢はこの2つだけですよ。
>常識では考えられない借金があるんだから

[749: 匿名さん]

そうだね。北朝鮮に亡命をお勧めしますよ

[750: 匿名さん]

国債８３０兆円なら、最大６０ねんまで返済延ばせる仕組みになっているらしい。
２年から３０年まで償還期限の「多様化」で逃げてさらに３０年延ばすというから
問題の先延ばし。
国債の利率以上にインフレがすすめば平気という理屈。
なにがなんでも景気拡大。
ただし企業の利益が伸びたら、自社株買いや内部留保を増やし配当多くして
株価をあげないと海外企業に買収されてしまう。
だから個人には資産価値の上昇で報いる政策をとるしかない。
植木等の「日本無責任時代」という昭和３２年の映画でも企業買収と株価の
上昇が言われていて面白かった。