23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[711: 匿名さん]

いままで不良在庫のいいゴミ捨て場がわりだった
私募REITなどが組成できなることで、市場での処分を迫られたり、
他の投資での損失を埋めるために、特に信用状況改善のために、
利食い売却などがなされると、
当然供給が過剰になりますよね。

先高感がなくなれば、
転売狙い組みとかは売らなきゃ経費倒れになるわけで、
割高の提示価格でがんばっていた売り物件も、
我慢比べは限界になるでしょう。
崩れだしたら早いでしょう。

もっとも、個人的に最も都内マンションの下落要因だと思うのは、
都内の新生活が期待していたようなハイソでセレブなものじゃなく、
生活感たっぷりの郊外生活の焼き直しだと顧客に気付かれたとき、
ブームと宣伝で作り上げたイメージが剥げ落ちることだと思います。

実際デベ各社マンション売り切ったあとは、
都心部へのプレミアム付加の意欲は減退、
あとは住民でご自由に問いうスタンス。
むしろ今後売りたい郊外へ資本を振り向けつつあります。

箱物を作って土地に付加価値をつけて売るビジネス、
古くは鉄道新幹線・遊園地・行楽地・宅地で原野を売った商法と、
今も同じロジック。

もっともそういう期待感が無くなってしまったあとでは、
いくら価格が下がっても、
もう欲しいとは思わなくなってしまうのでしょうけれどね。

[712: 住まいに詳しい人]

>>711
>都内の新生活が期待していたようなハイソでセレブなものじゃなく、
>生活感たっぷりの郊外生活の焼き直しだと顧客に気付かれたとき、

そんなこと考えて都心物件を買う郊外居住者なんて実際にいるの？
元々都心物件を購入するのは都心居住者が大多数なんだから
都心居住でも生活感たっぷりなのは重々承知ですよ

仮にその手の勘違い購入が多かったとしても
「ハイソでセレブは無理です」という情報が
以前から比べて世間に広まっているという事実はないよーですし
勘違い購入は減少しないと思われます

つうか何度も言われてますけど
昨年からの分譲マンションの価格変動において
エンドの需給動向は基本的に関係ないんです
デベの資金調達力と用地取得能力に左右されているのです

その意味で今回の信用縮小は影響が大きいですよ
マンション価格が今すぐ暴落するなんてことはありませんが
２年後に今よりも価格が上昇している可能性は
だいぶ弱ままったと思います

[713: 銀行関係者さん]

>711
日本語でOKですよ。
私募REITって私募ファンドのこと？REIT（公募）のこと？分譲マンションの完成在庫がREITや私募ファンドに流れる訳もなく、せいぜい関連会社賃貸か再販業者という流れでしょう。
イメージされているのは外資が不良債権のバルクセールで買った物件のうち、利回りの低いものが親密REITに組み入れていたという話だと思いますが、今や不良債権処理で不動産が出てくる状況ではありません。企業の減損処理や資産リストラも一巡しており、都内の不動産は明らかに需要逼迫。弱小デベがデフォルトしたところで大手が勢いづくだけだと考えています。

[714: 368]

ま、これでうさんくさい転売物件とか、本業利益が減る事業法人のPL粉飾のための売りが出てくるだろ。いや、粉飾は言い過ぎか。

需要側は給料増えず税金増えてるんだから言わずもがなと。

あとは俺は新築マンション価格に反映されるまで数年待てばおっけーだろ。

小難しい理屈振り回すまでもない。

[715: 匿名さん]

ま、いずれにしても、不動産にしろ、株の信用取引にしろ、FXにしろレバレッジかけすぎると、それを狙われて売り崩されて、最安値で強制的に売らされる恐怖を皆さん、肌身で感じた１週間だったわけですよね。
皆がほぼ同じ方向に向きがそろってしまっているときは、レバレッジのかけ方に気をつけないとね。特に主婦とか植木屋とかまでが関心を持ちはじめると危険信号ってことだもんね。
日本の不動産も、１０人が１０人とも先高感を語り、９５％以上ローンを組んで買うのが、当たり前って感じになってたときに潮目が変われば、大きく下げるチャンスだったんだけどね。ちょっとはやすぎんでない。

[716: 匿名さん]

単純に考えて、投信だとか株のように、世界経済の流動性や流言蜚語でパニックになって
２割も３割も暴落する市場に、レバレッジかけて投資するのは嫌だと思うかもしれないね。
そうなると、５０００万とか１億円とか持っている人はどこに投資するんだろう。
海外不動産？為替変動リスクに懲りたのに、これからハワイのコンドミニアムでも買うの？

そうじゃなくて、様子のわかった国内不動産という流れになるでしょ。
だって、金利も上がらない。余計ないじめっこの外資系もいなくなって、ちょろっと
値下がりしたとたんに日本の投資家が押し目買いしますよ。
だいたい、日本の不動産は米国の９年前をみれば先行きが読める。
景気低迷でローン破綻が増えるまで今後も価格は高止まり。
それまで、富裕層は株から引き上げた金で不動産を買う。というか金融市場が
やばいよというあたりで大体の人が不動産シフト終わっているような気がするのだけど。

これから、デフレ再発。デフレ万歳。就職氷河期ＯＫ。発泡酒大好き。氷結カンチューハイも
大好きという人は、別だが、デフレ放置したら失業者と生活保護世帯が増えて
北九州市みたいに餓死者が出るような世の中になるよ。
そういうものを待望してまで「家」がほしいのかね。
むしろゆるやかなインフレのなかで景気拡大して所得を増やすというのがフツーの
考え方だろう。

[717: 匿名さん]

不動産だけが、レバレッジかけてもキャッシュフローさえ健全なら大損しない
リスクの少ない投資なのだと思うよ。
リスクはおそらく「無知」「物件を見る目のなさ」「価格の高値掴み」であって
ここで都心部にプチバブル崩壊があっても、ほとんどの物件は、富裕層の賃貸事業用に
さらわれそうな気がするね。

一般のマンション市場は、外資の資金の引きあげなど対岸の火事。
ここで、地価が下がり始めたら「え？もうおわっちゃったの」みたいな
感じだろう。
足立区の大規模開発も市川駅前マンションもモルガンやブラックロックがどうしようと
お値段変わらないわけですよ。

[718: 匿名さん]

住宅補助金制度が企業会計上、税制制度面で不利な状況を作り出せば
都心勤務者の住宅需要は様相を変えると思います。
ただし、住宅補助金見合いの月額給与増加措置は必要ですが・・
組合の強い会社は無理かな？

[719: 匿名さん]

＞住宅補助金制度が企業会計上、税制制度面で不利な状況を作り出せば
それって、就職氷河期の発想だっつうの。実質賃金が下がって優秀な人材確保が困難になる。生保や金融機関ほど手厚いのはなぜだと思う。

＞都心勤務者の住宅需要は様相を変えると思います。
それで住宅取得意欲が衰えるの？増すの？
よくわからない。

＞ただし、住宅補助金見合いの月額給与増加措置は必要ですが・・
だいたい住宅補助金なんていっぱい出しているのは
ちまちま全国転勤させて人をこき使う２流大企業だけ。
一流企業はいまだに借り上げ社宅があるし超一流企業は最初から給与で
払っている。

＞組合の強い会社は無理かな？
いまどきどこに組合の強い会社があるのか？公務員？ＪＲ西日本

[720: 匿名さん]

>それまで、富裕層は株から引き上げた金で不動産を買う。というか金融市場が
>やばいよというあたりで大体の人が不動産シフト終わっているような気がするのだけど。
なんでそこで不動産シフト？？？
債権へのシフトなら解るけど。安全性と確定利回り求めてなら国債で良い。
日本国債が支払い不可能になる確立は、不動産が価格低下する確率より低い。
外国の信用不安のある債権は為替リスクもあるし買っちゃいけないけど、利回りの上昇してきた国内債権なら良い。

金持ちはリスクを無理して取る必要なんてない。
元金が十分あるなら安全性重視の投資をすれば良いだけ。
なぜ不動産？

[721: 匿名さん]

間違えた「債券」ね。

[722: 匿名さん]

金持ちは減らさないことなんて考えてないよ。
増やさないことには相続で黙っていても半分以上減るんだよ。
長期のスタンスで、インフレ懸念があれば債券なんか買うトンマは
いない。
日本国債？ばかいっちゃいけない。家計部門の保有率は何％だと
思ってるの。
円高、米国債というのはわかるが。
あんたの言ってるのは企業の資金部門の運用の話だろ。

[723: 不動産購入勉強中さん]

大学教授のような具体例を書ける人（当たる当たらないはともかく）が少なくなって、競馬の予想屋みたいな意見か他人の揚げ足取りの書き込みばかりでここも少々役に立たなくなってきましたね。
ところで>>712の住まいに詳しい人さんは元祖匿名はんじゃないんですか？
登場をお待ちしてます。

[724: 匿名さん]

＞金持ちはリスクを無理して取る必要なんてない。
貧乏人にはハイリスクでも金持ちににとって不動産はローリスク
投資なのだよ。

[725: 匿名さん]

結論は、長期横ばい。毎年名目ＧＤＰ成長率程度の価格上昇。
価格動向ということでいうのなら、今後も上昇を続けるというのは考えにくい。
なにしろ供給が細って、土地の売り物がない状況で都心周辺の
「取引」自体が細っていく状況にある。
需要が増していけば、あるいは給与水準が伸びて、金利が下がれば
もっと上昇する可能性はあろう。
買換え需要にしても、３階建てミニ戸がいぜんほど魅力的でなくなって
戸建てを売って都心マンションへという流れも飽和状態に近づいている。

だから地価下落だというのは、便秘のあとは下痢になるというような
話で、浣腸でもしないかぎりそうはならないのは子供でもわかる。
当面便秘。金詰りならデフレだが、金余りの物件詰まり。
物件吐き出す下剤は不景気にほかならないが、不景気だから地価が
下がるのではなく、地価がさがると不景気になるのだ。
地価が上がって不景気だった例もいくらもあるし、いまなど業種や地域に
よっては不景気だって言っている。

[726: 匿名さん]

未来のマンションは所有権販売じゃなく、信託受益権の販売となるかもね。維持管理や建替えもスムーズ（反射的に資産価値維持・価格を抑えられる効果）

[727: 匿名さん]

>>726さん
それで、価格が下がるのならメリットもあるのでしょうが・・・

賃貸と区分所有の中間コストにはなりえない気がします。
管理会社の取り分に信託銀行がおんぶするスキームになるだけのような。

区分所有のマンションを買って賃貸していて、サブリースかけていたら
信託受益権買ったような気分になりますね。
ただし、不動産なら空き家になって自分で住んで売って、譲渡益課税の
３０００万控除が使えたりできますけど、信託受益権なら相応の信用ある
信託銀行、ＰＭ会社が必要でしょう。
昔の土地信託の体たらくを思い出すと寒気がしますけどね。

[728: 匿名さん]

一般のマンション購入者は、為替や株とは無縁の人々も多いはず。そうすると、やはり、銀行が低利で住宅ローンをたっぷり貸してくれるかどうかが、マンションを買えるかどうかのポイントになってくる。買いたいという気持ちは、夢を語るモデルルームでいくらでもコントロールできるだろうけど、いざとなって、買えるかどうかは銀行の審査にかかってくる。
今回のサブプライムの影響で、銀行の審査がより厳しくなり、今まで90%まで貸してくれたいたのが、70%ぐらまでになったりするんでしょうか。
だったら、２，３割値下がりする可能性もあるよね。

[729: 購入経験者さん]

お金が工面できない人が増えるから値下がるなんて今の状況ではまずないでしょ。
そういう場合は今後売り出される物件の専有面積減らされるだけ。
特に23区内はしばらく人口増との見通しだから、値下がり感のでるのは10〜15年以上先の話でしょうね。

[730: 匿名さん]

たしかに今回の大騒動で邦銀の住宅ローン審査は多少、厳格化する
可能性はありますね。
ただし、大概の一般リーマンMS購入者は提携ローンを使用しているし
提携ローンを選択しなかった人達（自分も含めて）は確認事項が
増える可能性はありますね。ただ、銀行は立地、物件内容（デベ会社）、
収入・支出状況の詳細をしっかりチェックしているからそんなには
深刻な事態にはならないのではないかと思います。
＊過去に借金している人は厳しくなるかな？

私も物件を決めてから仮審査を経て、なるべくクレジットカードの
使用は避けております。
＊仮審査銀行担当者から借り入れ、クレジットカードの使用金額には
　注意してくださいと忠告があった為。

銀行関係者の方・・いかがでしょうか？融資状況に変化はありますか？