23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[671: 匿名さん]

＞株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて言ってた人たちがいたね、、、、

呼んだ？

＞ここは追加資金を入れて、打診買いを進めてくべき局面と思うよ。
そうですか。

１５％損で持ち株の半分売って、月曜反発の度合いみて、買い戻すか
別銘柄に乗り換えるか検討中。
私は、銀行株（地銀上位行）が底値って書いたけど、やっぱり戻りが早かったですね。
メガバンク中心でしたが。もともと安値続きだったし。

[672: 匿名さん]

まぁ、市場がパニック状態だったというだけで・・・


ロンドン株17日　205.3ポイント高(3.5%上昇)で終了
　【ロンドン＝欧州総局】17日のロンドン株式相場は大幅反発。ＦＴＳＥ百種総合株価指数は前日終値に比べ205.3ポイント高（3.5％上昇）の6064.2で引けた。　高く始まった後下げに転じ、昼過ぎに一時、5821.7と、昨年9月26日以来の安値を付けた。午後は米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による公定歩合の緊急引き下げ発表を受け、急反発。3時前に一時、6134まで上げた。ほぼ全面高で取引を終えた。　業種別で上げが目立ったのは、前日に大幅下落した鉱業株と金融関連。鉱業ではエクストラータが同147ペンス高（5.9％上昇）の2656ペンス、銀行ではスタンダード・チャータードが同116ペンス高（8％上昇）の1560ペンス、資産運用ではシュローダーズが同52ペンス高（4.6％上昇）の1192ペンスで終了した。　金融取引ブローカーのＩＣＡＰは、前日に自社株買いを実施したとの発表も買いを後押し。終値は同29.5ペンス高（6.5％上昇）の484.5ペンスだった。

(8/18 1:57)

[673: 匿名さん]

株も不動産も上がって困る人はいない

[674: 441]

まあ、月曜買いにいっても遅いわね。とはいえ、長期投資前提なら安すぎる銘柄がゴロゴロある。何を買うか悩みますな。
不動産も一回そういう局面があれば良いですが。

[675: 匿名さん]

サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰を演出して来た外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ると想定されること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げる可能性があるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等資産を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり（逆資産効果）、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなることです。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、市場のセンチメントも悪化し、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味のエリア・物件等については、若干調整局面に入る可能性があるでしょう。ただし、仮に価格下落に転じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように、何分の一までにもシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整で済むかも知れません。

上記を踏まえれば、現状、特別資金繰り等に窮していない限り、あわてて保有不動産等資産類を売却したり、逆に買増したりする必要はないでしょう。よって、真の投資家であるならば、この機にむしろ臆せず慌て焦ることなく、泰然自若かつ悠然と構え、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決込むくらいの心や資産の余裕が欲しいものですね。

[676: 匿名さん]

ていうか、やはり下げがきついのは、米国、豪州、英国の不動産でしょう。特にホームエクイティローンがバリバリ付いているタイプが見ものでしょう。

[677: 匿名さん]

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

[678: ビギナーさん]

すいません、ド素人で申し訳ないんですが。

2003年頃の底値の時の都心マンションの相場と、その後の価格変動について、どういう流れだったのか教えていただけないでしょうか？
参考になるサイトのURLでもよいです。

値上がりしたのは分かりますが、具体的にどの程度の値段の変動だったのかの実感がつかめずにいます。

この掲示板はかなり玄人の方が多いとお見受けしました。
よろしくお願いいたします。

[679: 匿名さん]

都心区及び準都心区の新規分譲マンション坪単価は、ここ２−３年でおおむね倍になってますよ。

一部マニア向け億ションのぞき、それじゃ売りにくいんで、少し狭くしたり仕様・設備等のレベルを落としたりして、一住戸当たりの価格増加を少なく装って売ってますけどね。

[680: 匿名さん]

＞＞６７９
本当に倍になっている？　中古の相場はせいぜい１０〜１５％程度しか上がっておらず、かつてのバブル期とは比較にならないです。新築だけが上がるということは、経済合理性からいってありえないと思われ、高いのは相当な付加価値をつけてたそれこそマニア向けの物件ではないでしょうか。

[681: 匿名さん]

倍にはなってないような。
数年前に6000万で売り出した物を8000万で売り出したり、
8000万で売り出した物を1億て売り出しているのを見たけど、
実際、売れているかどうかは謎だし。

[682: 匿名さん]

2000年頃から港区の相場をウォッチしているが、港区の底は2001年頃だったかな。
2002年、南青山などで一部の地域で上昇に転じ、2003年から他のエリアに波及しはじめ、2004年には区全域が明らかに上昇に転じた。
2003年は、まだ高輪の新築が平米100万（坪330万）以下で買えた。
中古は、築25年前後のものが平米50万、商業地など条件が落ちる物件だと平米40万以下でゴロゴロ出てましたね。
2004年は、確実に上昇が見られるものの、じわじわという感じだった。
2005年にはかなり上昇基調が鮮明になり、先導した青山、麻布は底から２〜３割は上げていたが、他のエリア（白金、高輪など）はまだ１〜２割上げた程度だった。赤坂も出遅れていた。
2006年春頃で青山、麻布は３〜５割上げ、赤坂も遅れを取り戻すように急上昇したが、他のエリアはまだ２割前後。この頃が最後の買いチャンスだったと思う。
2006年夏以降は港区全エリアで値上がりが急加速し、中古も急に値付けが強気になった。
2007年の年初で、３Ａ（青山、麻布、赤坂）は底から５〜７割上げ、他のエリアで３〜５割といったところ。
現在は、昨年の上げ方が急すぎたせいか、やや減速している感があるものの、売り物件が少なくなり希少性が高まっていることから、当分はじわじわと上がり続けるのではないか。

[683: 匿名さん]

金融の闇鍋がどうなるかでしょうね。
金融商品が高度・複雑化されて投資家自身にも中身がわからなくなってる。
サブプライム問題が表面化するとすべての金融商品に影響があるかのように報道されているのはその為だろう。

一番気になるのは円高。
円安で為替差益を見込んでいる企業が多かったが、円高になると為替差損が出てくる。当面は為替予約でしのげるだろうが長期的には輸出企業には円高はマイナス。
問題は、今の日本の景気が輸出企業だのみの面が大きい事。
これら輸出企業の業績が悪化し、従業員の給与が減ると強くない内需・消費が弱くなる。

株と為替が落ち着けば、大きな問題にはならないと思う。
が、株価下落と円高に歯止めがかからなければ実態経済の悪化につながり、不動産相場にも悪影響が出るだろう。

[684: 匿名さん]

レバレッジ掛けて関係会社から高値物件を大量に仕込んでるようなところは一発で吹っ飛ぶかもね。
まあ価格が下がれば潜在的需要が喚起されるから長期的な日本経済にとってはいいだろう。
異常高値に踊ってた人たちは悲惨なことになるだろうが。

[685: 匿名さん]

麻布、青山、広尾あたりは　そろそろ坪１５００万円　なんて囃し立ててた人たち　まだそんなこと信じてるんだろうか？　素人さんなら、お門違いだし、業者さんなら、思惑外れだね。
あと、もしその水準で既に割高物件を購入してしまった人たちは、見る目がなかったと、自己反省するしかないのでしょう。

[686: 銀行関係者さん]

現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、米国金融市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る傾向が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、しばらくの間はあまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず最初に顕在化したわけで、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の、これまで優良と考えられてきた住宅ローン債権にも不良債権が発生するかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン債権物が市場で暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう、あらかじめ不測の事態を想定しつつ対応・準備を進めることでしょう。結果、ＲＭＢＳ全体の市況がしばらく弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が、低所得層に限らず増加し、その結果住宅がますます売れなくなるので不動産価格も下落し続ける、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国中心とした欧州や豪州等オセアニア、中国等アジアや中東等でも、過剰流動性に起因する資産バブル現象が顕著であったわけで、今回の一件で世界的な過剰流動性が急激に収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょうね。

[687: 元祖匿名はん]

確かにサブプライムにとどまらず、RMBS全体からCMBSにまで影響が出れば
大変ですね。日本の不動産にも投資家は勿論レンダーにも影響出てくる。邦銀だって羹に懲りて膾を吹く可能性も彼らなら十分ありうる。金商法に民営化に選挙と、10月なるまでゴタゴタしててよくわからないですね。

[688: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、２３区のマンション価格が下がるの？」

「風が吹けば桶屋が儲かる的な話だね。」

「実際、市場の不安と金融不安、流動性の低下というものは別物でしょ。」

「サブプライムローンの証券化には、オリジネータの倒産隔離とかされてないの？」

「民間金融機関のRMBS は、オリジネ−ターである民間金融機関の信用力から切り離したスキームで、万が一オリジネーターが倒産してもRMBS への影響がないように住宅ローン債権の譲渡は真正売買とされる。真正売買性を維持するために、住宅ローン債権の入れ換えは厳しく制限されるみたいだ。」

「それじゃ、格付けの高いＲＭＢＳは別に問題ないわけよね。証券化のリスク分散機能が働かなかったというより、もともと質の低いハイリスクＲＭＢＳを組み込んだ再証券化商品が問題だったわけじゃないの」

「RMBSでは小口のローン債権がまとめてプールされ、そのプール資産のキャッシュフローが投資家にそのまま支払われるパススルー証券であることが多いみたいだね。」

「期限前に償還されちゃうと損だよね」

「期限前償還リスクを回避するためにそのモーゲージ・パススルー証券を裏付け資産として更にキャッシュフローを組み替えたものにモーゲージ担保証券ＣＮＯというのがあるね。」

「今回、東京市場の株安は海外資本が資金需要があって株を売ってかつ円キャリートレードを引き上げたことなんでしょう？」

「そういう風に言われているね。」

「不動産に投資している外資も引き上げるの？」

「不動産ファンドというのは、組成してエクィティを証券化した時点で投資の大半は回収しているんだよ。」
「どういうこと？」

「たとえば、土地を１００億で買う。買ったものを不動産信託して信託受益権にして、それをＳＰＶという
　倒産隔離のための会社に譲渡する。ＳＰＶ自体、土地を買った会社が出資して作る。
　その会社が建物を建てて貸すことの収益から得られる配当、将来の売却益の取得権利を含め
　エクィティの証券化として市場に投資家に売る。大抵は私募ファンドのような形で資金があつめられる」

「外資の日本の不動産ファンドの資金はどこが出しているの？」

「日本の不動産だから、日本のＡＭ・ＰＭが絡んでいて、外資系の会社とはいえ、証券化の募集は
　大和證券ＳＭＢＣみたいなところがやっていたりする。胴元の資本は外資でも証券化したあとは
　法人投資家なんじゃないの？」

「不動産ファンドは５年単位でリファイナンスよね。土地が上がれば売却するケースもあるでしょ？」

「大抵はリートに売るんだよ」

「それって、ＲＭＢＳがRMBSを組み入れたCDOに投資される構図とにているわよね。」

「注意すべきなのは、いま米国住宅バブルの崩壊、バブルの終わりのはじまり・・・みたいなことを
　言われているけど、どこまでが資金の引き上げでドミノの連鎖がどこまで続くのかは誰にも
わかっていないのだよ。」

「リゾート投資みたいなもので転売目的だ買ったのは少ないんでしょ。ハワイにしろフロリダにしろ
　金持ちが減価償却費で節税したくて貸しているんじゃないの？」

「たしかに、住宅地価が下がっているのは米国でもごく一部のエリアだけだよね。だから
　ずるいエコノミストは住宅バブルの終焉とか言い切れずに終わりのはじまり・・・なんて
　女々しい文学的表現をすんだね」

「ということは、今回のサブプライム騒動と２３区マンション価格は無関係ってこと？」

「デベロッパーが、サブプライムのＣＤＯでも買っていない限り大丈夫。なにしろ邦銀は真っ先に
　そういうものには手をだしておりませんと宣言したしね。」

「サブプライムで日本の何かどこか潰れるものあるの？」

「マンション購入の決済残金を当面株やＦＸで運用していた人が手付け放棄でキャンセルとか
　でる程度かな。それだって秋口までに修復されたら狼狽売りを買い戻す余剰金があれば
なんとかなるでしょ。」

「ＮＹ市場がまた下落したら？」

「ＦＦ金利を下げるでしょ。」

「それでも下がったら？」

「そのとき考えよう」

「また、謝れっていう子が出てきそうね。」

「だから、ツラみせたら謝ってやるって言ってるだろうよ。そいつはオレに恥をかかせたい
　だけなの。こっちは自分の知らないことをいい加減に書いても、恥だともなんとも思わない
　認識の違いだ。間違えたら勉強して知識を補完するほうが大事だろう。」

「そうね。間違いを指摘してあははって笑うくらいなら、誰でもできるわね。」

「自分のつたない仮説をさらして批判を受けるのは価値がある。でも個人の人格否定や
　あほ、まぬけと言ってもらってもあまり役にたたない」

「あなた、今日の日経６−７面食い入るように読んでいたものね。」

「おいおい。お前までオレに恥かかせたいのかね（笑）」

「株売ったんでしょ。そのお金でハワイでもいこうか？月曜にドルに替えてくるわよ私」

「やめてくれ」

[689: 匿名さん]

会話調の人、まだいたんだ。
話が長いよね、いつもながら。
で、誰かに「謝れ」って言われて怒ってるの？
気が短いよね。

ここは便所の落書きレベルだよ。
自称資産家も大学教授も投資家も色々書いてるけど、所詮自称だから。

ここから23区内マンション価格がどうなるかだけど、今回のサブプライム問題を発端とした信用収縮の動きがどこで止まるかだよ。
・月曜日の東京株式市場で下げ止まり→上昇となる事。
・為替に介入する姿勢を明確にする事。
の２つが揃えば、止まりそうだけどね。
ただ、東京市場はNY市場に左右されてるだけで主体性がないので、今晩のNY市場頼みか。
朝方は信用取引の強制決済で売らされる奴がいるから下げるかもね。
そこからどこまで回復できるかだな。

株なんて下がろうと関係ないという人がこのスレでも時々いるんだけど、実際の景気の先行指標だから関係あるよ。
景気が悪くなれば不動産価格も下がるしね。

まあ、誰かに金を貰ってる訳ではないので好き勝手書いてるだけだけど。

[690: 匿名さん]

会話長文詰まらんしウザい。誰も読んでないんじゃない？