23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[42: 物件比較中さん]

まだ何とかマンションの価格が上がってるのは

- 金持ち層向けの、好立地の高級物件（すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。）
- 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件（繰り返される典型的なバブル商法）
- 上記二つに便乗した強気価格設定物件

の三パターンでしょ。

一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。

価格上昇の要因としては、

- 先高観から、無理して土地仕入れをした（とくにマンション専業デベ）が
、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ
- 建材コストアップによる値上げ（不動産の価値自体とはあまり関係なし）
- 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。

くらいしかないと思います。

底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。
底で買った！と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。

埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。

[43: 匿名はん]

まあその下向きが何時になるかだよ
来年かもしれないし10年後かもしれない
ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが
それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ


ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある
港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた
東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・

[44: 匿名さん]

>>42
何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。

[45: 匿名さん]

給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは！

[46: 住まいに詳しい人]

>でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、
>利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、
>うすうす気付いてはいるけど認めたくない。

それって
「バブル絶頂期でも倒産する会社はあった」と言うのと
何が違うの？

ご本人は含蓄のある言葉を並べているつもりなんだろーけど
見ている範囲が狭くて、話が薄っぺら過ぎるよ

[47: 申込予定さん]

45

何を言ってるのか、よく分かりません。
46さんが書いてるように、どんな悪いときにも
成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。

部分を見てもしょうがない。
大事なのは全体のトレンドを見ることです。
また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。

そして、足元のトレンドより、これからの
大きな流れが大事です。

それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。

足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、
数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。

収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、
ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は
数多くいます。（必ず正しいといってるわけじゃない）

むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで
有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを
禁じ得ません。（あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋）

[48: ビギナーさん]

勝負あったね

アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。
勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。

大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。

[49: 匿名さん]

そういえば、土曜だか日曜だかの朝九時に、マンション専業デベからいきなり電話があったよ。失礼にもほどがある。若いねーちゃん。

文京区の物件だったかな？

久しぶりだな。こんなこと。一度も資料請求すらしたことない会社なのに、どうやって電話番号分かったんだろう。個人情報保護法制定以降、こんなこといまだに許されるのか？？

いずれにせよ、マンション専業デベの物件なんか買う気はさらさらないが、奴らの経営の先行きが相当苦しさを増してるのは確か。

俺の予想は、専業デベの中小物件の値下げ攻勢から発した、地滑り的な価格下落が、この夏から顕在化して、秋以降も、市場が好転しないというシナリオ。金利上昇が更に空気を悪くする。

[50: 匿名さん]

真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
惨めな48のようなバカです

[51: 匿名さん]

でも金利が１％上がれば、物件価格が１割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。

[52: 匿名さん]

でも、買い時すでに逃した人の話なんだから金利が上がるなら、
なるべく借りないで買いを狙えばいい。ただ、今２０代のこれからの
取得年代は大変ではあるが。

[53: 入居予定さん]

>50

>真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
>惨めな48のようなバカです

いや、ひどいね。子どもの頃なにか余程ひどいことされたか、、、、
人生唯一の自慢話が2003年に埋立地の低層階北向きの安い物件を
30年ローンで買ったことなのか、、、、

たかがインターネットのBBSで、ここまでひどい言葉を使って、
自分がいやにならないのかな。親御さんと本人が不憫です。

長期で見れば、どんどん下がりますよ。
含み益出てるんなら、今すぐ売ったほうがいいですよ。

[54: 入居予定さん]

51

金利に関しては、数年は上げ基調でしょうね。そういう意味では、「借り時」は過ぎたと言えるかもしれませんね。

でも、それによって、新たな購入意欲が殺がれるわけで、需給にはマイナスです。構造的なマンション需要減退条件が揃っている中、金利が上がると、物件価格は、それを補っても売れるまで下がらざるを得ないというわけです。

52
今二十代前半の人はなかなか買えないでしょうね。30になるころには、物件が毎年じりじり下がって、いつまで経っても先安感が消えないから、躊躇し続けてしまうと思います。

50
確かに言葉が汚すぎます。

[55: 匿名さん]

弱気派の工作かと思うほど、見事な焦り方、荒れ方ですね>50さん

何か相談したいことがあったら、この板でよかったら、吐露してください。

[56: 匿名さん]

強気派も弱気派もここに書きこむ資格があるのは
現預金を2000万以上持っている人間だけだね。
金を持っていないのに、地価が上がろうが下がろうが関係ないからね

[57: 匿名さん]

いや、地価が上がった後に襲ってくる家賃の値上げという、忘れた頃訪れる恐怖の大王にどう対応するかといった重大な問題で、十分、関係してくるよ。
てか、昨年からの30-50%のオフィス賃料の値上げって、３年前では予想もつかなかったから。

[58: 匿名さん]

金融機関が未だに土地本位制を執り続ける限り、そう簡単には
地価価格は下がらない。地銀までも地元では不動産ローン業務が
芳しくないので東京へ進出・・個人マンション向け貸し出し額を
増加している。だって・・地方の物件に貸し出すより東京の方が
貸倒のリスクが少ない。産業向け融資は限られているし東京の
マンション向け住宅ローン貸し出しは地方銀行にとって涎が出るほど
美味しい融資物件なのでは？

土地神話はなかなか崩れないね・・この国は。
（地方過疎地は崩壊したけどね）
裾野産業も広いしね、内需産業分野として。

[59: 購入検討中さん]

前に書かれた方が居たら申し訳ないですが、
エコノミストって雑誌に１ページですが、
今のマンションの値上がりは、バブルでもうそろそろ下がってくるって
書いてありました。

[60: 匿名さん]

不動産相場をつくってるのは、実際問題、銀行だからね。バブルの時や最近のアメリカの住宅金融のように、時価の100％や120％まで熱狂して貸せば、その後、突然梯子が外れて、逃げ遅れまいとわれ先にとパニック売りになることもあろうけれど、一度、苦い経験をしている今の日本の銀行が同じことをしている気配はいまのところ全く感じられないもんね。
だから、ここ数年の急上昇のあとの横這い期間に、遅れている賃料の上昇が追いつく形で、数年たって、再度、上昇基調に拍車がかかるってシナリオが最も順調で過熱感のない不動産相場のトレンドっていうとこでしょう。いずれにしても、不動産相場が長期下落基調になるためには、まず、銀行による担保価値目いっぱいの熱狂貸付の局面がないと理論的にはたどりつけないっていうとこだと思いますよ。安く買いたい気持ちは、わかるが、「押し目待ちに押し目なし」ってとこでしょう。

[61: 匿名さん]

そうですね。銀行は個人住宅ローン融資向けに物件の100%は、
絶対に融資しないからね。不動産価格が▲20%ぐらいになっても
予想済みでしょうね。
バブルの時は、地銀も国際業務に進出、海外支店開設して
すべて失敗した。お金が有り余っていたのでしょうね。
今は金融庁が厳しく管理しているから無理だけどね。