23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[562: 法務関係者]

＞５５７さん
レポートは興味深いのですが、
スレタイから、どんどん離れていってますよ〜

[563: 匿名さん]

>痛すぎる。もう書き込むなよ何も。

励ましのお言葉痛み入ります。書き込むなといわれるともっともっと掻きこんでみたくなります。敬具

[564: 匿名さん]

大局観が大事という主張だけは一環しているつもりでごんす。

一貫していないと書いちゃいけないのかね。

[565: 匿名さん]

ここでは、気が付いた事象、移り変わる状況変化なかでさまざまなものの見方
考え方をつれずれなるままにアノニマスな立場で書くから読んでおもしろいし
たまには啓発されたりあきれ返ったりして楽しめるのではないでしょうか。

天気予報と同じで毎回状況にあわせていろんなこと言ってみるってんでいいんじゃ
ないのかな。
私的には、都心は天井23区高止まり。大阪、名古屋、福岡、仙台くらいは
いまから若干上がるような気がしています。

日本経済として資産価格の緩やかなインフレに持ち込むこと以外に
最大多数が幸福になる道はないと信じています。

べつにエラソーに他人を説教する意思は毛頭ないし、みなさんも掲示板ごときで
説教されたと勘違いして腹をたてたり不愉快になったりすると損ですから
そういう人はよもやいないと思いますけどお気をつけください。
株が下がったせいか夏休みの中学生なのか知らないけど最近妙に
気が短い人が多く出没してますですよね。
それから１２３＝１５４＝・・・
なんたらって、２ちゃんのサブ管理人みたいな真似はやめませんかね。
あたっていても不愉快それこそ外れていたりすればなお不愉快なだけで
議論の発展に役にたたない。

[566: 匿名さん]

確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。
その踏み台になったのが、①米国不動産を高利貸しで借りて高値掴みした米国低所得者層とその危険な債権をお化粧で誤魔化してファンドに包み買わされた②ファンド購入者。
そして、ついでに強制清算させられた③日本人主婦FXプレイヤー。
①と③はそもそも自業自得のような気がするが、あわれな②が誰でどの程度ヤバイのかが問題なわけだよね。
でも②に売りつけている方は、結構、確信犯なんじゃないの。

[567: 匿名さん]

540は金融に無知というこに加えて自分がどれだけ恥知らずかが決定的に分かってない。

他の人間とのレベルの差がわからないほど分かってない。

でも、どうしてもはやりの言葉、専門用語を使って知ったかぶりしたい。

この人、ちょっと前の「大学教授」さんそっくりなんだが、、、、、、

わかってなさ加減の突き抜け方が尋常じゃないよな。

あと100年くらい勉強してから戻ってこい。

[568: 匿名さん]

>>295です
帰ってきたら釣れた釣れた大漁だいや失礼

私は素人なんで市井の感覚として今回の出来事は
どうも良くあるクランチじゃないような気がしていますがね
専門家の方は意外と楽観視しているのかな
最新の金融工学は素人にはワケ解らないですが
当事者も、もう何がなんだか解らないんじゃないですか？
本当に頭のいい人が作ったのこれ？って感じです
与信という概念から飛びすぎてる

911の話が出てましたが、手法は以外だったとはいえ
ああ、来るべきものが来たなという感覚だった私の個人的感想です
ちなみに今ではアメリカのどこかの都市で核が炸裂しても驚きません
そんな時代です今は

[569: 匿名さん]

「せんじつめれば、悪口雑言みんな買いそびれた腹いせだろ。
こんなとこに何書いても喜ばれないし、ウケもしないからやめたほうがいい。」
「そうはいっても、私の方針は成功体験を分かち合って少しでも多くの人が
経験を役立ててほしいと思うから。それに、不動産の動向を語ること自体が
　好きだし」
「知識だけで金儲けできない見本みたいなやつらの＊＊みたいな場所に
なってきたんじゃないのかね。」

「もっと心を大きくオープンにしていかないと運も金も入ってこない。
これは、23区のマンション価格を下げる上でもっとも重要な
心構えかもしれないと思う。」

「高いから買えないのではなくて、心が狭いからチャンスロつかみそこねた猜疑心が強いから幸運を逃すんだと思うよ。そういう人が多い中で何かを語っても自慢話か，妄想か、人を馬鹿にする目的で書いているとしかとられないよ。」
「みんな、一工夫すれば都心周辺でマンションを手に入れる手段はあるんだけどね」
「具体的にどうするんだ」
「複数で共有名義で都心マンションの１ＬＤＫを買うっていうのはどうだ？」
「セカンドハウスとして住むだけじゃ意味ないね。」
「住みたい人が出資分を割り引いて家賃を払う。住みたい人がいなければ賃貸」
「なんか、『肩ごしの恋人』のドラマの影響じゃないのか」
「だめかね」
「くだらねー。うせろとか書かれるだけだよ。この板もそういうネット亡者みたいな
　心を閉ざした人の巣になりつつあるからね。彼らは自分が面白くないとその憂さばらしに
　他人に罵声をあびせて気を晴らしたつもりなのさ。」
「うざいとか、痛いとか・・・日本語じゃないけどね。言葉は結果的に自分の運気を下げるよ。」
「そういう説教じみたことは言うなよ」
「別にいいけど、ムキになって人を批判する人ってきっと何かにおびえている可哀相な人なんだろう。人を攻撃していないと自分が守れないのだろうね。」

[570: 匿名]

472さん。

23区のマンションは庶民が買わなくてもちゃんと動くという事ですが、

ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？

住居である以上、
購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？

それとやたらと郊外を勧める人に言いたいのですが、
仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。

元々、都心に住んでる人間や、仕事柄都心に住まざるをえない人間にとって、
景気に応じて、ある程度の上昇はしかたないとしても、
このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？

住居は生活していく上での必須アイテムであり、
ブランドバッグや株とは違うのでは？

[571: 匿名さん]

このスレって「毒男が・・・語るスレ」という例の有名スレッドに似てきたね。
あれは全部創作だったらしいが
こういう空気になってくると、買った人間が書き込めるような空気でなくなってくる。
議論のための議論なら、コロシアムに以降したほうがいい。
内廊下ｖｓ外廊下なんて結構Ｋ１みたいな格闘技の面白さがある。
ここは、なんだか発言の批判や人格否定ばかりでどうしようもないじゃないか。

正論で２３区は下がるべきだというのは、語る分には気持ちいいが
それで現実が変わるわけではない。

[572: 441]

>>569さん

私は貴兄のことが好きですので、是非今後もお書きください。

[573: 匿名さん]

俺は匿名の環境下でさえ、明らかな知ったかぶりをしてしまったことを認めさしない
のは問題だと思うし、正しい知識をやんわり大人しく教えてくれた人には真摯に礼を言うべきだったと思う。
他の人が書き込み見て不快になってる事実もまじめにうけとめるべきだろう。
読んでると全部自己正当化とごまかしばかりで、これでは知識も見識もある人が可愛そうだ。
ここは大人しか来ないんだからせめてそのくらいの分別は示してもらいたい。
以上俺なりの540観。

[574: 匿名さん]

ここは当面５４０観を語るスレになりました

472です

＞ちゃんと動く＝値上がり続けるという事ですか？
そうです。

＞購入者（＝庶民）心理が、価格に与える影響は無視できないのでは？
エルメスのバーキンは庶民も買っていますが、価格は上がるばかりで安く
なりません。ＢＭＷも所得６００万の人が乗っていますが全然安くなりません。

＞仕事上、生活の場を都心に持たざるをえない人間もいるって事を理解して下さいね。
賃貸マンションがあるってことを理解してくださいね。都営住宅も清掃局の宿舎も
消防宿舎も公務員宿舎もありますよ。それは。なんで賃貸だめなの？

＞このところの都心物件価格の高騰は迷惑なんですが？
オレに言っても仕方ないだろ。オレが上げてるとでもいいたいの？

＞住居は生活していく上での必須アイテムであり、
そこが大きな違い。だったら築３０年の中古でもワンルームでもガマンして買いなさい。

＞ブランドバッグや株とは違うのでは？
そういうふうになってしまったという事実を書いたまで。それがいいとか悪いとか
いってもどうにもならんでしょ。

[575: 匿名さん]

今回のサブプライムローン関連の問題については、日本国内の不動産の買い手にとって、直接影響を及ぼす（銀行ローンが組めなくなる、ローン支払い原資となる給与が減る）ようなことにはすぐにはつながらないので、たまたま、株で負け、FXで損したことで、投資マインドが下がった一部人々が過度に反応していると見るべきで、ちょっと反応しすぎかと思います。
一方、世界の不動産との比較でいうと、上がりに上がって、かつホームエクイティローンとかまでついて、担保がバリバリに水面上にまででてきてるような90年の日本のような状況は、米国、英国、豪州では起きているようだが、今の日本では起きていないので、今回の一連の混乱が、即、金融機関の不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却とはならないのではないでしょうか。

[576: 購入検討中さん]

>確かに結果的にあっという間に、比較的円高水準になったことで、10月以降、民営化郵政が日本国債に比べて金利の高い米国債をタップリ買う環境が整ったようにも思えるよね。

またまた意味不明。乏しいネタで、訳の分からない持論を強引に押し付けるのがはやっているのか、、、、、

まず、民営化前と後で、そんなにドラスティックにポートの中身を
変える可能性は極めて低いよ。素人であってもそれくらいすぐ分かる。

負債が日本円預金なんだから、資産側も日本国内金利をかせぐ資産でないとだめでしょう。長短ミスマッチは継続するが。

少なくとも、急に株を買い込んだり、円投して米国債を買い始める合理性はないね。しかも、金利差は縮まる方向に行く。金利為替パリティが長期ではまずます働くと仮定すれば、為替変動も外国債を買いに行く理由にはならないだろう。

トレーディングコストも無視できない。

ちなみに②の主体がやはり不明なのだが、、、、
ファンド運用者は、ファンドの運用成績でフィーが決まるので、ファンドの買い手と運命はほぼ同じ。また、ファンドの投資先など、ヘッジファンドなら詳細なディスクロージャーなんかないだろう。

サブプライムCDOレベル（つまりファンド運用者が把握してるレベル）なら、結構詳細な、アンダーライイングアセットの属性は分かるだろうが。

さ、540早く謝れよ。

[578: サラリーマンさん]

>575

サブプライム問題は、まず、米消費・景気の悪化が一番大きな論点。
これが世界不況の引き金になる。一部の新興国を除き、先進国の低成長
経済は、成長率がかなりゼロに近づいてくる。

次に、投資マネー全体の収縮。LTCM破綻の際も、意外なところが発端となって、ロシア債がふっとんだ。サブプライムが、世界のリスク許容度を下げさせて、世界中の資産価格調整が進む懸念。

特に、不動産の値上がりを織り込んだクレジット供与への反省と、クレジット・スプレッドの拡大は進むだろう。

そういう点では、確かに、米国ほどの直接的なインパクトはないまでも、「与信管理能力が世界一劣る」ことが世界中に広く知られている日本の銀行にも疑念が抱かれて仕方がない。

加えて、日本では、サブプライムよろしく、金利が上がっていく当初固定金利（しかも最初に大きな金利優遇あり）の「行きはよいよい」ローンが大半。

企業融資が伸びない中で、銀行は住宅ローン獲得にやっきになっているし。

不動産融資焦げ付き、強制執行による不動産の安値売却までには時間はややかかろうが、市場はその前にそういった状況を織り込みに行くもの。

銀行としてはそれを回避するため、抑制的な融資姿勢をとらざるを得ない。不動産価格は上昇の大きなエンジンが今止まったと見ていいだろう。

[587: 販売関係者さん]

いまだに新築マンションは価格が下がる傾向は見えないですね。
でも、調子に乗って高い値付けしたマンションがしこってるのは
散見される。

この流れで言えば、次はやや弱気の値付けで出すしかないですね。

他者からは抜け駆け！と言われるでしょうが、しょうがない。
ここで、調達サイドの巧拙が、価格設定能力の差に出る。
高い仕入れ値の土地を抱えた（多くはマンション専業）デベは
にっちもさっちも行かなくなる。

金利高で、在庫の土地保有コストもじりじり上がる。
最後は投売りと。

一方、住友などはここ数年の買い足してきた安めの簿価の土地在庫がままある。（三菱は完全にアウト！だが）この辺は、回り見ながら、ゆっくり下げてくるでしょう。

[588: 匿名さん]

希望的観測にすぎない。
マンション価格は
①供給があってなりたつ。
②需要が細っても供給が減れば価格は落ちない
③２３区マンションは生活必需品でなくてぜいたく品

①供給は、地主の土地売却意向が全く減衰している。大きな流れで
　　土地持ちはインフレ懸念を予測。そりゃそうだ、１３年デフレでまたぞろ
　　デフレなら日本沈没だ。２％程度でも地価が上がっていくなら売りたがらない
　　実際知人のブローカが転業を考えるほど売り物がない。
②売り渋りでなくて、需要が細っている。需要は時間の関数だから時間を
　　かければ売れる。土地代も建設費も借入金の金利が１．６％程度なら
　　１００億の仕事で６割売れたら４０億の借入金が残るが金利は６４００万／年
　　一部屋売れたら利払いは出来る。販売の人件費をへらせば全然平気な額だ。
　　もう完璧にデベは持久戦の構え。
③２３区の中でも真価＜＜価格の典型は足立区、そういう意味では価格は低いが
　　決して安い買い物ではない。
　　もはや、２３区全体が「ぜいたく品」価格になってきている。

[589: 匿名さん]

今、もうもうからない場所で物件仕込んでないと思うけど。
それから、市川とか美しの森とかちゃんと売れているんから、もう２３区で
小型の物件しか出てこないいんですけど
完成在庫など、そのまま社員寮の名目で保有したり買い取り業者に
おろしたりでいくらでも市場価格に見えないように処分できるんだってば

下がるというのなら、具体的にどこのどの物件を指していっているのかね。
中堅デベはすでに買ってしまった千葉埼玉をいかに売るかしか考えていない。
仮に下がるなら２３区より郊外が最初でしょうよ。
今郊外が下がったって言う事実がどこにあるの？

[590: 匿名さん]

>>587
ここまでくると下がれ下がれの怨念だよな。もっと頭のいい奴かと思ったが