23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[542: 匿名さん]

５３６は批判でなく質問なのでしょうかね。

>>536
悪いが経験してないことを想像や思い込みで書けるほどあつかましくも
若くも馬鹿でもないつもりだ。
ただ、知識に関しては思い違いも多々ある。経験を思い違いはしないな。

>>536
は、ここの書き手がみんな30代でマンション買いそびれて、年収が650万の
口だけ達者なサラリーマンばかりと勝手に思い込んでいるんだね。
書いてある内容を普通に読めばいいんじゃないのかね。

過去の不動産の損失◆000万。
現在保有不動産合計１．◆億円弱
離婚経験あり　現在妻あり　子供◆人　
株売買経験◆０００万
いくら数字をあげても信じなきゃしょうがねぇよな。

そこまで書き手の属性にこだわるなら本屋で本買ってよむべきだろう。
著者の履歴が書かれた本だって真実が書かれてあるとは限らんけどね。

[543: 匿名さん]

>>534の前半の投稿があまりにも稚拙だから、後半を信じるに値せず疑われたんでしょ。研鑽あるのみですね。

[544: 匿名さん]

かしこまりました。頑張ります。
こんどはばれないように分けて書きますね。

[545: 匿名さん]

でも、本気でそう思っていたけど教えてくれてありがとうね。
ということは、米国のサブプライムの変動金利が今後も上がっていく
ってことなの。ついでに聞くと、地価が下がって担保割れしても
証券価格が下がれば、利回りが上がって普通に証券は流通していく
よね。
今回は、危機感から証券の流動性が一時的に消滅して破綻が生じた
という理解でいいのですかね。

[546: 元祖匿名はん]

サブプライムもですが米国はホームエクイティローンなんて平気で出す。

ローンの担保物件の評価が上がれば追加でローン出してくれるわけです。

で、そんなローンを証券化したりする。そもそもリスクが高そうなものを

再度シニアだメザニンだ劣後だ切って売る。

またリスクの高いハイリターン商品が世に出て投資家にばら撒かれる。

で、大本の不動産価値が下がって割れる。どかーんと派生的に壊滅。

なぜだか、原発の想定震度の話を頭がよぎりました。

[547: 匿名さん]

ところで、マンションの支払い残金、引渡しまでのあいだ株で運用
しちゃったりしてないですか？前回の購入で私は運用していました。
配当金もらえて妙にうれしかった。

みなさん今回ちゃんと損切りしたのかね。
塩漬けにしたまま引渡しをむかえるなんて人いたりしたら可哀相な気がする。

[548: 匿名さん]

540

ちょっと待った。
ナンニモワカッテナイことをまず認めなさいよ。この板であなたより無知なひといないよ。

どこが細かい訂正なんだか！
kこの
だって。だって

[549: 匿名さん]

そんなに怒るなよ。出て行って誤るから許してくれよ。ぼく。

[550: 匿名さん]

どこに出頭したらいいんだ？

[551: 匿名さん]

>>546さん

住宅ローン組むと、低金利のカードローンがついてきた時代がありましたね。
1984年に買った物件に根抵当で1500万まで４％のカードローンがついて
きました。これはたいへんありがたい存在でしたね。
そのマンション売らずに貸していたらいまだに４％で目的制限なしに1500万
これはなんかうれしいですよね。
いま住宅ローンでついてくるカードローンは、りそなが100万で５．８％が最低
あとは200万で８％とかですね。
もちろん目的指定の不動産担保ローンとかは金利がもう少し安い。
三井住友　フリーローン（担保型）なんてのもあります。
こういうのが銀行がリスク抱えてないで投資家に売っちゃうとこが、やばいと
いうより投資家が損するだけだから、社会的には安全な気もするんですが
どうでしょうかね。

[552: 匿名さん]

基本的にわからないのは、不動産の証券化　（エクィティ分）は、
ノンリコースレンダーがＳＰＶに貸したデットは不動産価格の限度で
保証されている。
エクィティの証券化分は市場に出回り投資家間で売買される。
不動産利回りが下がれば証券価格が下がるわけで、実物不動産価格
が下がるわけではない。
逆に不動産価格が下落した時点では、エクィティの証券の価格も
下がる。流動性も低下するが、配当利回りを元にそれ以下で売れば
投資家損をするだけで経済的な崩落にはつながらない。

今起こっているのは複雑なシステムのなかでの不安の発生であって
信用不安というものと同じものなのかどうかということです。

[553: 元祖匿名はん]

そのエクイティ分までもが毀損するような事態が起こったら大変ですよね。

アメリカの行き過ぎた金融商品って、出口重視で切り売りしすぎで、

大元たどっていくと、そもそも、トランシェ切る前か、その前から

既に危ないんじゃないのってのがあるようには今回通じて感じました。

ヘッジファンドでもPEでもハゲタカへの天罰（天唾？）だけで済むかどうか。

[554: 匿名さん]

デットの証券化というのは、貸し手の追うリスクを複数の投資家に分散
するわけで、そういうものを多く組み込んだファンドはハイリスクハイリターン
というのはなんとなくわかります。
しかし、デットの債権者がローン破綻すると、配当が出なくなって、土地を
直接競売する仕組みになっているんですかね。
そうじゃなくて、保証会社が間に入って債権を買い取ったりするんじゃないで
しょうか。そういう抵当不動産をバルク買いする業者がいたりするんでしょう。
サブプライムは、個人の消費過剰による財務破綻であってそれが地価下落
に直接は結びつかないように思うのです。
ゆるやかに、下落傾向を迎える程度に抑える仕組みだと思うのです。
１２０％まで貸していても、地価下落が先に起こらない限り急激な破綻はない。

不動産保有者の経済破綻＝地価下落というのが、1980年代の米国の
不動産不況だったわけで、その歯止めとして保有者の破綻が地価下落に
連動しにくくしたのが「証券化」の仕組みなのではないでしょうか。

[555: 匿名さん]

個々の金融商品、ことにヘッジファンドなど、複雑なシステムほどどこかに欺瞞が
ひそんでいそうな気がします。そういうものが破綻するのはかまわないけど
連鎖的影響はどこまで及ぶのでしょう。
そもそもサブプライムローンの証券化って総額何万ドルのボリュームなんだろう。
金利が上がって破綻するって、そんなの昔の公庫のステップ返済みたいなもので
判っていて貸していたりする。
たしかにどうしようもない人にまで貸して貸した途端に証券化して貸し手が
投資家にケツ拭かせるってのはあるみたいだけど、それって実際どの程度の
ボリュームなんでしょうね。

[556: 匿名さん]

なんかわからんけど機関投資家もろもろに、サブプライム問題がいい材料に
使われているような気がしてならないですけど考えすぎですかね。
シティバンクなんて8月キャンペーンとかわざとらしく動いてるし。

大元はマネーの過剰流動性。とにかくお金というのは消えるものでなく
動くものだと思うのです。為替レートを介して損得が国家間で生じて
物の価格の変動や賃金や資産価格の変動でマネーを流動に濃淡
が生じる。どこからどこで大きな金が動くか見ているのが一番大事な気がします。

10月1日は郵政民営化の日ですよ・・・という意味不明なＴＶＣＦを流したのと
株価が暴落し始めたのは全く同じ時期。
株は安いですが、郵政が10月に民営化しますからね。忘れないでね。

郵便貯金の残高っていったい何10兆円あるんでしょうね。
それをまた国債買って運用するんですかね。

[557: 匿名さん]

こんにちは、この板で最も無知な540です
反省してレポート書きました。読んでくらさい。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20070319mh09.htm
サブプライムローンの融資残高は約１兆３０００億ドルだが
サブプライムの延滞率は、０６年１０〜１２月期には１３・３％に上昇。
０６年１２月以降、サブプライムを手がけていた中小ローン会社約２０社が
経営破たんした。今月１３日には取引銀行から融資打ち切りを通告された
大手のニューセンチュリー・フィナンシャルがニューヨーク証券取引所で
上場廃止になった。
購入後に住宅が値上がりすれば、担保価値が高まって、サブプライム
より金利の低い「プライムローン」に借り換えできる。

　ところが、米金融当局が金融の引き締めに転じて金利が上昇したことも
あり、住宅価格の上昇にブレーキがかかった。０６年１０〜１２月期は
５・９％の上昇にとどまり、都市によってはマイナスに転じた。

結局、ここで米国の住宅景気が低迷すれば、確かに一気に景気が冷え込む
シナリオも考えられるが、米国地価は地域によって上昇下降がまちまちで
サブプライムローンの滞納率の高い地域は押しなべて地価の低迷する
言い換えればローン総額の安い地域なのだ。
ここで、ふたたび日本が為替介入して米国債をあきれるほど買って
邦銀がファニーメイやフレディマックをばんばん買えば、米国の住宅地価は
まだまだ上がる可能性がある。
郵政公社の資産の大半は日本国債 だが、日本株も買うだろうしフレディマック
も買うのではないだろうか。
その口実として200万人に及ぶサブプライムローンの破綻者救済という
日米の厚い信頼関係が再構築されるのだ。

[558: 匿名さん]

固定金利とはいえ、８０％とはいえ、地価が４０％も下がって担保割れして
誰もデッドの債権買わなくなった時点で住宅金融推進公社の事業は
破綻するのではないか。
逆に言えば、国策としても持ち家施策の最後の砦住宅金融推進公社は
死守しないといけない。よって地価は上昇しないといけない。

日米運命共同体。サブプライム問題が片付いたらまた地方で外資の不動産
投資がはじまりそうな気もする。

[559: 匿名さん]

いかん。また無知といわれる。今は公庫でも９０％まで貸す。

[560: 匿名さん]

419=522=534=540のはずなんだけど、また主張が変わってるね。
コロコロ変えるのは良くないよ。

419で主張していた事と今、彼が書いている事を見ると同一内容とは思えない。

大局観という言葉が好きらしいから文章見れば同一人物と解ります。

結局、皆のが正しいという事。

[561: 匿名さん]

540はいくらなんでも酷すぎるね。サブプライムローンの証券化とフラット35の証券化が寸分違わぬと確認したい。。。。。痛すぎる。もう書き込むなよ何も。