23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[382: 申込予定さん]

よくYAHOO不動産のデータに基づいて、わけの分からない計算をして張りこしてくる人。辞めてください。
YAHOO不動産のデータなんて指標性ゼロで価値ゼロだし、あなたの計算と、そのコメントも全くそぐわないので、見ていて頭が狂いそうです。

[383: 申込予定さん]

いやいやどう見ても、都心はスッ高値。
短期で5-6割は余裕で下げるよ。
その後も年5-10%コンスタントに下げるだろう。

最後の花火に飛びついた人は、すぐ売ってください。
2004-5年に買って喜んでた人、水面下まで待たないように。

[384: ビギナーさん]

実際出来た取引事例をみないとね。
YAHOOにまで載ったのは、何らかの理由で売れ残ってる物件。
将来その価格で取引されうるとも限らない。
加えて、自社サイトならともかく、情報のメンテなんてされてないに
等しい。実際業者に電話したら半年前に終わってたなんて普通にある。

[385: 匿名さん]

首都圏はバブル期の３分の２以上に戻したんだよね。
バブル期は以上だからその３分の２オーバーでまだ上がるという人たち
はなんで？　またバブルが良いなって思ってるってこと？

[386: 匿名さん]

都心の中古など生の物件は金輪際エンドの市場出てこない。
住み替えのケースは大抵、業者が安値で買取更地にするかミニ戸
建てるかリフォームして転売する。
ただでさえ売り物は少ない。
高齢化社会というのは、言い換えると、家が売りに出ない社会なのだ。
男性の平均寿命が80歳、女性が92歳とかになると、８０すぎても元気で
生きてる。
日本で一番金持ちは65歳〜72歳の層だというデータもある。親の代の
不動産を貸したり処分したりして相応の金を持っている。
ロバートキヨサキ氏は『金持ち父さん、貧乏父さん』を書いたが
日本では、『金持ち爺さん、貧乏爺さん』が書かれてもいい。
高度経済成長地価・給与右肩上がりインフレ社会で資産を築いたのは
彼らであり彼らの親の世代なのだ。

金持ち爺さんは、23区の戸建て。貧乏爺さんは郊外の団地。この国は
いつでも不動産取得のありようで貧富の差がひらくように出来ている。
金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、絶対に
てばなさない。使わなければ人に貸す。貧乏爺さんは、もともと街中に
住んでいて手狭になって郊外の住宅団地に移り住んで、今では住民
全員高齢者。くしの歯が抜けるように区画に空き地が目立ちはじめる。
郊外は売りに出ても買い手がいない。
都心周辺は、売り物が出ない。

売り手が、個人であるという点が、かつての不動産投機の時代とまるで
違う。その個人が、長年都心の価値を知悉したシニアとなれば、供給は
渋るのは必定。

[387: 匿名さん]

先週の日経記事に中堅ゼネコンが受注採算が悪化している（赤字もある）
との理由で08年はマンション建設から撤退・縮小の内容が記載されて
ましたね。地価も異常に値上がりしているし・・都心区周辺では
来年以降しばらく供給減が続くでしょうね。今後、しばらくは新築
MSは買えないというか、買いたくても物件が無いという状態が2年程度
あるのでは？ないかと思いますが・・・一般サラリーマンの購入価格
レベルもすでに超えているしね。価格調整期間（下方修正）にどれだけ
時間が掛かるのか？　2011年〜2013年辺りですかね・・？？

その間に原油価格がUS$100/バレル突破したら・・下方修正は先延びかな。

[388: 匿名さん]

３８０です。
売る側もローンを組めない高値という趣旨で書いたのですが、
気に入らない人がいるのか、それとも表現がまずくて読み取って
もらえなかったのか？（苦笑）

[389: 匿名さん]

住宅業界は内需産業の代表格だから、今後、政府が何らかの
優遇税制政策を打ち出してくる可能性はあるでしょう。
そうじゃないとやっと復活してきた景気に水をさす状況に陥る。

ただし、土地の流動化が進まない地区（都心部）には影響ない。
周辺地区のマンション取引に注目してます。

[390: 匿名さん]

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD#.E5.B9.B4.E9....
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2004np/zuhyou/05k16-10.xls
2004年の東京23区人口ヒストグラム
地方は団塊世代が、ジュニアより多く、23区は団塊ジュニアが団塊層より多い。
つまり地方から就職で東京に住みつく団塊ジュニアが多いということ。
雇用は、確実に大都市に集中している。所得の高さも同様だ。

とはいえ、東京都では30代前半が2004年で最大ボリューム集団。
その前後あわせて300万人、1240万人、全体の２５％という比率は
結構な大きさ。持ち家比率を４０％とみても180万人の賃貸居住者がいて
そのうち、2割が購入希望だとしても、15年スパンの需要として36万人
単身を考慮して一世帯１．９人として19万戸の需要はある。
このうち2割がミニ戸、4割が中古に流れたとして、4割が新築需要。
76000戸（15年スパン）年間５０００戸くらいの供給は吸収できよう。

さて、格差社会なのだから、人口の2.5％くらいは富裕層がいてもおかしくはない。
親の援助も含めて300万人のうちの7万6千人は２.5％だ。

[391: 匿名はん]

一番考慮すべきなのは、目も金も肥えた富裕層は、
都心の今時のマンションではぜんぜん満足しないという点。
金にあかせて、地域自体安全な場所にセキュリティ自前で入れて、
間取りも庭も自分のいいように建てることができるでしょ。
360°全方位、ご近所との妙なトラブルだのクレームだの常識の違いだの、
気にしながら暮らすなんてありえない。

[392: 物件比較中さん]

アメリカの消費指数が下がる中＋円高進む〜年末ぐらいから値下げは必至

[393: 匿名さん]

というか、みなさん自分の周囲の現実を見なさい。
会社の上司でも同僚でも
どういう人が、三番町に住んでいてどういう人が西麻布に住んでいて
どういう人が落合に住んでいて、どういう人が文京大塚に住んでいて
どういう人が白山にすんでいてどういう人が東雲にすんでいてどういう
人が港南に住んでいてどういう人が芝浦に住んでいて、どういう人が
西日暮里に住んでいてどういう人が横浜ＭＭに住んでいてどういうひとが
ラゾーナに住んでいて、どういう人が鶴見市場に住んでいてどういう人が
松戸徒歩15分に住んでいてどういう人が調布に住んでいてどんな人が
千葉ニュータウンに住んでいてどんな人が土気に住んでいるか。
自分の所得と今のタイミングでどこに住むのがふさわしいか。

富裕層がどこに住むかが問題ではなく自分がどこに住むのがふさわしいか
ってことでしょう。

[394: 匿名さん]

>>391
そういう点でも、今一番都心生活の利便とサ−ビスを満喫できて
社会的にも（社交やビジネスの）ニーズを完璧に満たす快適な住居は
月額家賃200万以上の都心タワー賃貸にほかならないと思いますよ。

あなたのおっしゃっていることは立地的にも（南麻布であろうが
瀬田であろうが、南平台であろうが松涛であろうが）用地がない。
新規に住むというのならそりゃ年に数件あるかどうかの取引でしょう。
そういうものを「富裕層」というのはあまりに定義が狭すぎる。

いまある用地を使ってセキュリティを高めて住んでいる事実があるという
以外の説明になっていない。
そもそもそういう世代は65歳以上のシニア。いまさら資産の組み換えなど
考えていない。

[395: 匿名さん]

３８６さんの言うことで、結構納得ですね。
＞金持ち爺さんは、古くてもいい場所に物件を持っているから、
＞絶対にてばなさない。使わなければ人に貸す。
賃貸相場を見てみると、品川、目黒、辺りでは集合住宅より、
戸建ての方が安いのですね。　金持ち爺さんは、定期借家にして
居座られないようにしてる。

これはパリ、ニューヨークの金持ち老人がやっていることと同じだから、
似たようなモデルが出てきたのかもしれません。

借りる側としては、便利な所や割安に借りられて、資産リスク無し
だから、引越しの手間を厭わなければ良い選択なのかもしれません。

[396: 匿名さん]

>地域自体安全な場所に

無いんですなこれが。セコムもＡＬＳＯＫも20分で駆けつけはするけど
そういう場所で20分で仕事を片付ける窃盗団が暗躍している。
高級住宅地でなければ、こそ泥くらいしか出ない。
治安が安全な場所は、大使館の内側か皇居くらいしかないのが現実。

[397: 周辺住民さん]

ここ読んでると、まず、思い描く家庭・家族像があって、そのための
地所を考えるというより、「買える地所」「値上がりする物件」のこと
だけ考えて、家庭や家族のことは考える間もなく、なんとなく独身
続けるとか子なし夫婦続ける感じの人が多いように思います。

でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、
賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
ではないかと思います。

[398: 匿名さん]

>でも多数の人にとっては、不動産って子育て終了までの箱でしかなくて、

子育ての25年などあっという間に終わる。
30歳の時の子は55歳で巣立っていく。
少子高齢化社会というのは、それから先の35年をどう生きるかという
ことなのだ。

都心居住は50代60代70代のシニアが、手じかにうまいものが食えて
いい映画やいい買い物や芝居やコンサートにいけるからありがたいのだと
思う。乳飲み子を抱えてビジネス街に出来たレストランに出入りして
も気が気ではないだろう。子育て期には、それにふさわしい地域という
ものがある。あるいは都心に親の家が近いなら別だ。


堺屋太一が書いていたが、遺産をイタリア人は自分たち夫婦で使い切る。
米国人は子供に残す。日本人だけは遺産を誰に残したいか未定という
人が多いらしい。


＞賃貸にせよ買うにせよ、総コストが安ければ、それでいいってこと
映画「幸せのちから」http://moviessearch.yahoo.co.jp/detail/tymv/id326148/
は内容はたいしたことはないが、住む家のありがたさだけは痛感できる。

[399: 匿名さん]

３８９さんは、子育て期は郊外で、年を取ったら都心でというのが
ベスト（ベター）ということでしょうか？
でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・

[400: 匿名さん]

＞思い描く家庭・家族像があって、そのための地所を考える
それができるほど、東京の生活はのどかなものではないでしょう。
郊外のマンションや戸建ての販売キャンペーンには使える謳い文句
かもしれません。
しかし、首都圏は4200万人が住む広大な居住区域なのです。
どこからどこまで探し歩こうと、そんな理想郷は見つかるものではない。
コストの問題を抜きに思い描く家族像などにあった場所などみつけられない。

山勘や多少の地縁で知った土地に住み着いて愛着を持ったらその地に
マンションを買うというパターンが多かったのでは？

全てを変えたのは、縦積み団地のタワーマンション。
ゴミの煙突が目の前にあろうが、下水処理上のまん前であろうが
夜景とレインボーブリッジと海が見えたらそれが最高？
子育てとホテルライクはどう結びつくの？

実は、結びつく。
子供が育ったあともそこに住むのか、そこから住み替えるのかという
重要な問題があるからだろう。

[401: 匿名さん]

＞でも、郊外を売って都心に住めるかどうか・・・
その通り。だからみなさん無理やり都心周辺に住んで、排気ガスの
なかで子供を保育園に預けたりしている。
駅ビルのパスタ屋で大声で泣き叫ぶ子供を
あやしながらランチを掻きこんでいる30歳の愚かなママを
周囲の客があきれて眺めていたりする。