23区内の新築マンション価格動向（その13）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。はたして天井なのか、踊り場なのか。他方、ファンドの買いも鈍ってます。

過去スレその１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[202: 匿名さん]

197って団塊ジュニア＝バブル入社組って勘違いをしていた程の経済オンチでしょ。
新聞に書いてあるようなことはいいから、また斬新な定義を期待したい。

[203: 住まいに詳しい人]

>>202
人を腐すだけじゃなく
あなたのご高説も伺いたいなぁ
　
住宅需給なんて急激に変わるわけでもないのに
この１年で不動産価格が20％以上も上昇したのは
やっぱ資金供給の問題でしょ
それも住宅購入者への貸し出しでなく、
住宅供給者への貸し出し

つうか、この数年は私募ファンドが幅を利かせていたから
お手盛りの資産評価で募集が横行したわけで
「データ的にはコレくらいだけど・・・、まぁ＋30％だな」
なんていう希望的観測を基にした判断が普通にあった
ファンドはオフィスがメインで住宅を購入するのは一部だけど
そのあおりを分譲マンションも影響を受けている

まるで20年前に時計を戻したよーなもんだ
しばらくは世界中でお金が余っていたから良かったもの
先週から潮目も変わったよーで
（金儲けのチャンスであることは間違いないが
どーリスクを取っていいのやら・・・）

[204: 匿名さん]

＞＞２０１
明らかに、直近３ヶ月の価格上昇率が、これまでの勢いを失っている。
さて、本スレの議論が錯綜してるようなので、そろそろ結論。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

[205: 匿名さん]

>194
築年数もいれると参考になるんだけどなあ。
そうでないと使える資料にならない。
嘘はついてないけど、真実はあらわしてない感じ。

[206: いわゆるひとつの業者さん]

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので（某有名華道家の事件はご存知ですよね・・・）、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

[207: 匿名さん]

＞＞１９４

ランキング上位は、割高度ランキングとも言え、決してコストパフォーマンスは良くないでしょうね。また、広さとかの諸条件も考慮されてないので、これだけでは何も判断できません。

むしろ坪単価を出した上で、当該エリアの平均賃貸料坪単価と比較すれば、本当の割高度・割安度ランキングになりますから、意味ありますけど。

素人さんの発想って、この程度なんですね。。。

[208: 匿名さん]

正直これから購入する層としては、都心の価格動向なんてどうでもいい。
250万/坪のラインがどこになるか、これを知りたい。

[209: 銀行関係者さん]

サブプライムやREIT下落で国内金融機関が大損＆貸出姿勢慎重化、という話がありましたが、逃げ遅れた野村達と違い、メガバンクは懸念拡大前にEXIT出来たようですよ。2年位前まではREITを買っていた地銀は未だに十分な含み益があると思います。損したのは昨年10月頃からひたすら買い続けていた外人と、吊られて買ってしまった少数の個人位。

>208さん
私もサラリーマンの現実的な購入可能エリアが気になります。とりあえず城北（練馬も含む）、城東なら一部高級物件をのぞいて250万を超える事はないと思いますが。

[210: ビギナーさん]

すいません、いつもはROMっている素人の考えですが。
実需のレジとオフィスや商業物件とは分けて考えないといけないのに、全て一緒くたにして論じているのが間違いの元ではないですか。

ここの参加者の方はいったい現状をどう認識してるのでしょうか？
都心オフィスやブランド地区の商業施設の賃料はまだ上がる？
でもレジの賃料は頭打ちから下落傾向？
だから都心の地価は下がる？
そもそもオフィス、商業施設を含めても、収益に比べて地価が上がりすぎてるから下がると言っている？

都心マンション価格が上がりすぎてこれから下がるのが目に見えているからREITが下がっている？
REIT保有物件にレジの占める割合はどのぐらいだと思ってるのか。
そもそもオフィス、商業施設を含めても、実力以上にREITが上がりすぎてるから下がると言っている？

投資資金の話も同じでしょう。
ファンドが10兆〜20兆、個人投資家は数千億。
そのうちどのぐらいがレジ向けで、どのぐらいがオフィスや商業施設？

雑な理論をしているうちは水掛け論で終わるのではないですか。

[211: 匿名さん]

>>210
結局，あなたの言いたいことは何ですか？
頭悪いのでわかり安く説明してください。
マンションの値段は上がるの？下がるの？

[212: ビギナーさん]

>>211
私には上がるか下がるかは分かりません。
というか、あなたと同じ素人なので、質問をしている立場です。
いくら頭が悪くても、そのぐらいは読み取って下さいよ。

[213: 匿名さん]

オフィスとレジを分けて考えるから見通し間違えるんだよ。
都心に分譲マンションが建てられたのは、土地が下がって採算が
合うようになっていたから。

今から土地仕入れて分譲マンションなんて建てない。
オフィスかオフィス向きじゃなかったら賃貸。

供給みれば一目瞭然でしょ。
都心にまともな分譲でてる？

[214: 匿名さん]

>208
7月の平均坪単価。
渋谷568万、千代田559、港452、目黒443、品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）、豊島370、文京355、新宿342、中野341、世田谷337、杉並308、江東306、台東304、中央293、荒川292、大田260、北259。
とりあえず上記の区以外は250万未満だからそこで検討してみれば？
selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.html

[215: ビギナーさん]

>>213
いえいえ、自分が言いたいのは賃料相場というか、市況の話です。

[216: 441]

日銀は完全に利上げのタイミングを逸したね。
竹中へいぞうに騙されて、未だにデフレと言っている人たち、CPIの算出方法がどのように変えられたか、分かってますか。

今はもうインフレが始まっている。しかしCPIとしては出てこない。
そのために、もともと利上げしづらい上に、8月はサブプライムで利上げが出来ない。

今後何が起こるか。インフレの可能性が高いことくらいは分かって欲しいね。オフィスとレジは別とかさ、人口が減りますとか、そんな問題よりも大局をもう少し見たほうが良い。

サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。
そこが最大の買いチャンスですよ。本当に。
でも今買ってない人って、そういう時に買わないんだろうな。下がった下がった、もっと下がる、つって。悲しいもんだ。

[217: 住まいに詳しい人]

>>214
>品川407（半年まえは285万。何かあったのでしょうか？）

『島津山テラス』という億ションが販売されたので
平均が上がっています

この品川区の例に限らず、
１ヶ月単位の数値は個別要因による変動が大きいので、
取り扱いに注意が必要です

１位の渋谷区も供給が少ない中で『広尾ガーデンフォレスト』が
引っ張っているのかな？

[218: 匿名さん]

>>214
現状もそうなのですが、これからこのラインがどう地域的に推移するかって事です。

[219: 住まいに詳しい人]

>サブプライムの影響で、日本の不動産価格も一時下がるかもしれない。

えっ？
なんでサブプライムローンの影響で不動産価格が下がるのよｗ

そりゃ最悪下がるかもしれないけど
金詰まりで不動産を売りに出すなんて一番最後なわけで
株式相場やら実体経済が大きく傾いてからじゃなきゃ
不動産価格に影響なんて及ばないでしょ

「株式が買いのチャンスだ」と煽るならともかく
「不動産を購入するチャンスだ」なんて言うのは
恥ずかしすぎると思う

プロっぽく見せたがっている口振りなのに
何故ここまで幼稚なコトを書けるのだろ？

[220: 441]

>>219
一時的に下がる可能性はあるよ。特に上がりすぎてた場所はね。
あなたが言う実体経済の定義を教えてください。意味が分からない。
曖昧。

まあ、そんなことは論点では無い。長期的にバブル再来の可能性が高いのだから、下がろうが横ばいだろうが、上がろうが、買える人は今買った方が良い。この低金利のひずみは、いつか爆発するよ。

[221: 匿名さん]

まあ、いくら高値論者が吼えようと下がる情勢になってきました。
ココ見ても解るように、もはや高値論者は人様への批判しか出来なくなっています。
自分たちの値上がり根拠がすべて論破されましたので。
プロ投資家は既に逃げ出し、残るのはリーマン素人マンション投機家ばかり。