Brillia Mare 有明 [その４]

[有明万歳]

★前スレが一気に1000超えたため、慌てて隅田川花火大会から戻ってきました(嘘)
　[その４]を作成しました。次回一気にレス進むときは予告してくださいね？
　非検討者の煽りに負けず、冷静かつ有意義な情報交換を行いましょう。
　他物件の購入検討者や居住者への配慮やネットマナーも大切に！
★煽りや荒らしのほか事実と異なる発言の「掃除」にもご協力くださいね？(^^ゝ

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
物件名　　：ブリリア・マーレ有明
総戸数　　：1,081戸(専有面積40.?㎡〜610.81㎡）
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上33階・地下1階建・塔屋1階
価格例　　：2LDK(50m2台)3900万円〜、3LDK(70m2台)4700万円〜、3LDK(80m2台)5700万円〜
イメージキャラ：マドンナ（1958年8月16日生）
売主　　　：東京建物株式会社／株式会社プロパスト／伊藤忠都市開発株式会社
設計・施工：三井住友建設株式会社
販売予定日：2007/06下旬
竣工予定日：2009/03下旬
入居予定日：2009/03下旬

過去スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44618/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44639/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44604/
お手柔らかにお願いいたします

[741: 住まいに詳しい人]

> 三菱地所のような売り方を身につけて欲しいな！みつび

三菱地所が大がかりな宣伝をしないのは、単独または主幹事となる大規模物件が殆ど無いからです。
中規模又は小規模のマンションが多いので　かけたくても広告費をかけられない。
まあオフィスビルは別ですが

[742: 購入検討中さん]

741
確かにそうかもしれません　でもなぜか三菱地所だったら大丈夫的な考えの人ってまわりに多いのもまた事実かもしれません　ちょっと高いんですけど何故か売れる！　三菱の持つお堅いイメージでしょうね！
古い考えかもしれません
ここ最近東京建物に限らず　イメージ戦略する所も多いかな
豊洲の三井も田村正和使ってますけど　でもマドンナは桁違い　イメージ戦略としてはここにピッタリかもしれませんが
東京建物は　以前ジャンレノ使ってましたっけ！　あの時もビックリしましたよ　三菱・住友はイメージキャラクター使わないですね！さらに高いし！
それが逆に人によっては建物に専念している印象を与えているのかもしれません
東京建物はなんと言っても三菱・三井・住友よりも前の一番歴史のある旧安田財閥の不動産会社ですから　もっと堂々と！！

[743: マンコミュファンさん]

いろいろ批判はあるようですが、まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。

ここは、当初はイメージ戦略重視で行っていたが、途中からファミリー路線も強調する方向に路線転換して、何とか「売り切った」という感じではありますね。（ビーコンの販売は、当初の好意的な反応を「信用」しすぎて、手を打つのが遅かったですね。）

実際には２期様子見の人もいるし、また、販売側も２期については慎重に当たるでしょうから、どう出てくるかですが、結局、ビーコンが値段を下げてくると、同様の対応もありうるでしょうが、現状を見ていると、よほど客の反応が悪いという事情がない限り価格を下げることはないんじゃないかと思います。まあ、アメリカのサブプライムローンの問題が、さらに深刻化して、世界中で経済不安が広がっていくような状況になると、どうなるかわかんないですけどね。

豊洲タワーはどうだって？あれは販売時期とかとの関係で、検討が遅れたんですよね。。。豊洲の住友ツインタワー？あれは、もっと高い価格になる可能性が高いのでは？

[744: 匿名さん]

地域性だけを言うのなら、「生活感のある豊洲、東雲」、「無機質な有明」という感じで住み分けできそう
子なし夫婦なんかはかえって住みやすいと思う

でも、それにしては戸数大杉って気がするな
狙いどころが良く分からん

[745: 匿名さん]

>>743
>まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。
うーん。
とはいっても一戸あたり６０万円ですからね。
２，３フロア上ってとこですか。
ちょっとしたオプションならカバーできますからね。
まあ、今更どしようも無いので、後はしっかり売り切る方策をとって欲しいですね。

[746: 匿名さん]

今日有明近辺を車で通ったけど、俺は絶対に買わないね。
あくまで俺はね。

[747: 匿名さん]

東京中運転して、それぞれのマンションのスレに
>今日近くを車で通ったけど、俺は絶対に買わないね。
と書き続けてください。
ご苦労様です。

[748: 近所をよく知る人]

ま、いいから、いっかい住んでみたら？
すごく快適。

[749: 匿名さん]

快適って人によって違うから
そこを物差しにして物件を語るのもね
まともな本屋も徒歩圏にないのに
快適だなんて信じられないという俺みたいな人間もいるし
そんなの全く関係ないって人間もいるしね

[750: 匿名さん]

こんなに素晴らしいマンションは他にはない！

[752: 匿名さん]

>>742さん
世界的にもっとも歴史があるのは住友だと思うよ。
住友ツインに期待してます。

[753: 匿名さん]

地震なんていつ来るかも分からないものを心配したってしょうがなくない？地震が怖いなら日本にはそもそも住めないよね。そうはいっても免震ですし、安心です。

[754: 周辺住民さん]

東雲のビーコンもそうだけど、どうもトヨタワの好調を勘違いしちゃったんじゃないのかな？
再開発中、又は佳境に入っている所は異常な上がり幅になってるけど、そこに人気もついてきている。
(その判断の良し悪しは置いといて)
ただ、東雲は既に終わっているし、有明もまだまだ不透明。
特に有明はオリ・ガレのように賭けにでる価格であれば別なのかもしれないけど、このブリマレは高い掛け金の割には勝ちの確率が見えないから、そっち系の人も遠のいてしまった。
(とはいえ、ガレは勝ちとはいえない状態になっているが・・・)
ただ、他の人も触れているように、今更価格を落とすのは難しい。
ウルトラＣ的な"具体性のある施設誘致"でもぶち上げれば別だろうが・・・。

[755: 匿名さん]

免震構造の下のゴムってどうなんの？維持できるの？無理だよね。老朽化するよね。交換できんのかな。わからん。。。

[756: 購入検討中さん]

いよいよ、新タイプのお部屋見れます。
楽しみ、楽しみ。

[757: 不動産購入勉強中さん]

お台場の開発（都有地）も進んでいますね。
船の科学館前の広大な区画も入札中http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/kukaku/index.html
ですし、オフィスなども出来つつある中、この地区は現状からの変化率は大きく期待できるのでは無いでしょうか？
オフィスもかなり出来るでしょうから、いずれは・・・。
期待してます！

[758: 有明万歳]

残暑お見舞い申し上げます<(_ _)>

756さんの「新タイプのお部屋」っと聞いて、ＨＰ見てきましたが、
Σ(゜ロ゜〃)
ってなぐらい変わってました。
ようやく販社もヤル気（危機感？）出してきたようですね。
　SW-40B(1LDK) 2900万円〜　・・・ ちょっとこれは・・・(笑
　SW-50I(1LDK+WIC+SIC) 3800万円〜・・・ふむ！私の場合、向きによる
　・・・
ゆっくり変わったＨＰを拝見いたします。

[759: 匿名さん]

ずいぶんとHPがリニューアルされましたね。
印象的には「建物のゴージャス感を前面に打ち出す」感じ。

8月の東京湾花火大会の映像もUPされているようです。

さすがに第一期で全く人気のなかった間取りは
価格がかなり下がっているような気がします。


http://www.b-m-a.jp/roomplan/index.html

[760: 匿名さん]

有明特設会場での東京湾花火大会の模様がアップされましたね！

http://ss3.e-state.co.jp/b-m-a/bb/hanabi/large/

非常によかったな〜。

[761: 匿名さん]

HPですが、「全方位、感動」とか書いちゃうから突っ込まれる。
写真だってボートなんか出しちゃゴクレ物件みたいになってしまう。
やはりここは周辺環境を見ても台場や東雲に頼っている感じ。
>>754じゃないが、例えば東側に何か大規模商業施設でも隣接させる、とかのビッグニュースが欲しい。
開発の一つでも見えてくればかなり流れは変るはず。

[762: 匿名さん]

商業施設ができるなんて話が出たら今度は値上げしてくるんじゃない（笑）

[763: 物件比較中さん]

もしもオリンピック来れば目の前北向かいがショッピングセンターになるのは決まってますよ！
オリンピック来れば凄い事になるのは決定的です　
まあ来ないからって言われそうですね・・・

[764: 匿名さん]

花火遠すぎ！　あんなに小さい花火は迫力不足だね・・　けっこう距離があるから仕方がないんだね

[765: 住まいに詳しい人]

>>まあ、マドンナの価格なんて、一戸あたり大したことはないのではないかと思いますがね。
>うーん。
>とはいっても一戸あたり６０万円ですからね。

そうですね。もし売れ残ったら、さらに戸数あたりの負担が大きく
なるので、馬鹿ならない額だと思います。
まぁ売れ残ったら、将来の修繕費等もかなり上方修正になるので、
かなり厳しいですね。
過剰な宣伝費をかけるよりは、その費用を内部の充実などにあてて、
適正に使用して欲しいと思います。
いくらなんでも６億はかけすぎですよ。苦戦なのはあたり前ですね。

[766: マンコミュファンさん]

新聞にたたかれて、販売戦略を変えたお陰で、ようやくまともな
ホームページになってきたようです。

[768: 匿名さん]

>まぁ売れ残ったら、将来の修繕費等もかなり上方修正になるので

その根拠は？？

[769: 購入検討中さん]

売れ残ったために、修繕費が値上がりするのは、現実的には、ほぼないですから心配不要ですよ。

一般論ですが、入居が開始して1年以内は未入居物件が発生しても売主が管理費・修繕費を負担します。修繕積み立て基金は、一時立て替え払いをして、新しい購入者が現れた際に、それを返還してもらうスキームを取ります。

また入居して1年経ってもまだ完売しないマンションは、きょうび殆どないという考え方が出来ると考えられます。（極論ですが）値引きをして売れない住宅はないからです。昨今の不動産高騰もあるので、今は高くても来年に同じ値段だと安いということもあり得るでしょう。
売れないということは、不動産の所有者はデベですから税金もかかれば資金回収できないリスクも甚大です。
なので、意地でもデベは売ってきます。ですから必ず完売します。

管理費・修繕費の出納状況が健全に行われるかどうかは、むしろ管理組合・管理会社が上手に運営するかどうかの方がウェイトが重いです。
延滞すれば督促する細かい作業をきちっと行っている限りは、きちっと回収できるものですし、それでも管理費・修繕費を頑として払い続けない悪質な人がいたとしたら、そういった人に対して法的措置を取る事も可能です。

以上、売れ残る＝修繕費上がる、というのは、早計かと思われます。

[770: 購入経験者さん]

ただうちのマンションでもそうですが、入居前の長期修繕計画という
のはかなりいい加減なので注意が必要です。
必ず、入居後にちゃんと修正されますよ。ただ安くなることは無い
ですね。だって当初の計画自体がどこも安く見積もるので。
（最初から高ければ、二の足踏むでしょ）

[771: 匿名さん]

売れ残ったら管理費、維持費は、住戸の所有者であるデベ負担になります。当然、いつまでも経費負担するくらいなら、売れる価格で叩き売ります。
維持費を負担させられるのも、裏でディスカウントして叩き売られるのも、どっちにしても気分のいいものではありませんよね。

[772: 契約済みさん]

万一売れ残った場合でも、空室の管理費・修繕費は売主が負担すると重要事項説明書に書いてありましたよ。（売主負担の期限は部屋が売れるまで）　がんばって売り切ってください！

[773: 物件比較中さん]

東京湾花火大会の模様がアップされましたね！
確かに今は何もないですから遠いけど結構見えました。

北側にマンション群が出来たら東京湾の花火はどこから見れるのでしょう？
最上階ラウンジとテラスも抽選になるだろうし。

[779: 匿名さん]

オプションサービス１００ポイント（１００万円）とか始まるんじゃない？

[780: マンション投資家さん]

>初期で一気に売らないといけない。
今まではその通りで、うまくいったケースもありました。
でもデカプリオもしかり、大物タレント起用でマンションを売る時代は終わりになりつつあります。

>広告費を使えない今後残りの700を売るなんて無茶
予想利益を削ってでも、販売広告費はつぎ込むでしょう。
（超長期間販売していた）大型物件の港南のＷＴＣみたいにならなければいいのですが。

[784: 匿名さん]

ビーコンは少々天然の信者が頑張りすぎて、すっかり痛々しい板になっちゃってるよ。
ビーコン板の雰囲気がいいとは思わないけどね。

[785: 匿名さん]

７８２
＞まさに有明 豊洲 東雲戦争だな！

お互い戦ってどうする（笑）日本語意味不明だよあんた。

それに契約者がせっかくネガレススルーしてるのに、言い返したら火に油注ぐって分かってないね。あんたが邪魔なんだよ。
それにしても、
ほれ込むと５千万も５百円に見えるんでしょうか。あなたも物件比較中ならもっとここの不安要素とかネガティブな部分に目を向けた方がいいですよ。

ここはやばい！って思っている人多いと思うよ。

[786: 匿名さん]

782
君のレス見るとネガレスしたくなってきちゃうよ。

[787: 周辺住民さん]

>>761
>写真だってボートなんか出しちゃゴクレ物件みたいになってしまう。
確かに。
この構図はゴクレ物件そのものだ。


>例えば東側に何か大規模商業施設でも隣接させる、とかのビッグニュースが欲しい。
>開発の一つでも見えてくればかなり流れは変るはず。
あの物量広告で３割を完売させられなかったのだから、今後も広告だけでは何ともならない。
逆に言えば、上記のような"ニュース"が無い限り、単なる値下げや、オプションサービスでは残りの７００戸(or８００戸)を売り切るのは不可能に近い。

[788: 匿名さん]

ａ．新たに資金を投入し広告展開
ｂ．値下げ、値引き、オマケ攻勢
ｃ．住友、ゴクレを見習って売り惜しみと称して長期戦

どれで攻めるのでしょうね。

[789: 匿名さん]

契約者には悪いけどｂの値下げしかない。
このマンションは買う時期を遅らせれば遅らせるだけ得をする。
地価上昇に逆らいながら・・・

[790: 購入検討中さん]

785
出たよ病的ネガレス！
またいっぱいネガレス頑張って上位に貢献してね