Brillia Mare 有明 [その４]

[有明万歳]

★前スレが一気に1000超えたため、慌てて隅田川花火大会から戻ってきました(嘘)
　[その４]を作成しました。次回一気にレス進むときは予告してくださいね？
　非検討者の煽りに負けず、冷静かつ有意義な情報交換を行いましょう。
　他物件の購入検討者や居住者への配慮やネットマナーも大切に！
★煽りや荒らしのほか事実と異なる発言の「掃除」にもご協力くださいね？(^^ゝ

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
物件名　　：ブリリア・マーレ有明
総戸数　　：1,081戸(専有面積40.?㎡〜610.81㎡）
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上33階・地下1階建・塔屋1階
価格例　　：2LDK(50m2台)3900万円〜、3LDK(70m2台)4700万円〜、3LDK(80m2台)5700万円〜
イメージキャラ：マドンナ（1958年8月16日生）
売主　　　：東京建物株式会社／株式会社プロパスト／伊藤忠都市開発株式会社
設計・施工：三井住友建設株式会社
販売予定日：2007/06下旬
竣工予定日：2009/03下旬
入居予定日：2009/03下旬

過去スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44618/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44639/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44604/
お手柔らかにお願いいたします

[799: 契約済みさん]

新豊洲市場、楽しみですね。
有明が盛り上がるこれからですね〜。
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/new_market/index.html

[800: 有明万歳]

レスに勢いがあり、
ほんとに第二回戦が始まったようですね？(^^ゝ
第一回戦で勝った人も負けた人も頑張りましょう。
．．．．．．．．．．．．．．．．．．(゜O゜; アッ 勝った人は参加不要か。

私も明日（今日？）、パナ館で新型65インチ見てくるついでに、隣りのビルに立ち寄ってみたいと思います。

800番ゲットありがとうございました<(_ _)>

[809: 匿名さん]

>>807
有明は便利な土地とか住みやすいとかだろ。あと、販売絶好調とか。
ネガ意見の方が事実に基づいてると感じますが・・・・？

[816: 物件比較中さん]

ここも厳しい意見が続きますね・・・。
個人的には響き的に豊洲・東雲より有明の方が好きです（笑
今は何にもありませんが、インフラもこれから間違いなく進みますし。

ただ、本物件はマドンナと最上階に力を入れすぎてますよね？
専有部分の標準仕様等で勝負するべきであったと思います。
プロパストの内装センスはいい筈なんですけどね・・・。

個人的には臨海副都心物件に頑張ってほしいんですけど、
ちなみに比較されやすい東雲のビーコンって、販売順調なんですかね。

[818: 匿名さん]

櫻井氏推奨物件の割りにこの不人気。この人の影響力も大したこと無いね。そもそもこの人は他の物件で、「裏に墓地があるから安くて資産価値ある」と言い切ってしまう人だからね。
ていうかここの場合は、見たけど買わなかったというひとが相当数いるよね。ここが本当に便利になるのは何年先になることやら。みなとみらいだって最近やっと便利になってくるまで１５年かかってる。ずいぶん気の長いこと。

[820: 契約済みさん]

ポジティブ派です。
ご検討されてる方は一緒に考えましょう。
もしご意見頂けるのなら根拠を持ってお願い致します。

【立地】
南面の公園側と北面の都心側の眺望は魅力。
南面中・高層階の眺望は公園と海。
北面は高層が建つと予想されてるが
今から数年前は海だった場所に建てられるのだろうか。検討者は要確認。
東と西は1LDK、2LDK中心で賃貸向けか。
駅まで5分のゆりかもめは運賃高く遅いが本数の多さが魅力。
駅に行けば来る。
りんかい線も本数は充分。渋谷・新宿・池袋まで座って行けそう。
新幹線も東京・品川近い。
羽田へは電車で20分台、リムジンバス、タクシーまで利用可範囲。

【環境】
学校は小・中学校の開校決定でクリア。保育園はマンション1F。
病院は癌研の一般診療を中心に国際展示場駅周辺、台場、東雲、豊洲。
日々の買物は通勤帰宅時の乗換駅中心か。
有楽町線の豊洲、銀座1丁目ではデパ地下。りんかい線は大崎。
面倒なときはマンション1Fで。
週末に台場、豊洲、東雲。生活品や100均は江東区内陸。
例え歩いて7〜8分に商業施設があっても荷物が多ければ車を使うし
毎回同じ施設では飽きて結局離れた施設に行くはず。
近くにできれば便利だが現状でも充分。
銀座・台場・豊洲に近くて不便なはずがない。

【建物】
この建物が地震で崩れたら東京は壊滅。
最新の建築基準であることが既存の建物より優れているのでは。
仕様・装備も売出し中の近隣タワーより上。
ちなみに豊洲の物件はカラーセレクト不可。
共用施設・エントランス・フロント機能がこの物件の特徴で、
これが転売時近隣物件から選ばれる可能性はある。
自分は活用できそうであり、
今後、居住者の維持、運営方法で資産のメリット/デメリットに。

【価格】
70㎡台で坪単価230万円〜260万円。
この価格以下で23区では足立・葛飾・江戸川区
通勤時間や都心からの距離を考えれば
有明/東雲/豊洲の大きなアドバンテージ。
郊外では横浜・川崎・新浦安。横浜は都心からの距離に難。
川崎は神奈川県、新浦安は千葉県。
東京以外をどう考えるかは人それぞれ。

【管理費/修繕積立/駐車場】
70㎡台で25,000+7,000+16,000=48,000
長期修繕プランを見ると33F施設の修繕費込みで
通常のタワーマンション並。1000戸のスケールメリットあり。
また、駐車場が全体費用の圧縮に貢献。


色々書きましたが
「どこに買う」が最優先で「都心に近い」と言うのが
一番の魅力なんでしょうね。
今こう思ってる人が多いから都心から値上がりしてるのだと思います。
また、道幅広く有明という街並みの雰囲気が東雲より魅力で
人が多すぎないことが豊洲より魅力です。

あとは「いつ買う」ですが
必要であり欲しいから今買おうと思います。

[822: 匿名さん]

富裕層、資産家、時の王者が目指す場所じゃないと都心でもこれからダメですよ。
港区、渋谷区、千代田区の限られた場所だけが明確に「資産」といえる。都心なのに値上がりしていない場所はたくさんありますからね。

少なくとも昔海だった場所なんて話にならない。

[823: 近所をよく知る人]

>>820
素晴らしいレスですね。ご苦労様。
一点だけ補足します。

１００円ショップは有明ＴＦＴビル２Ｆの「Ｃａｎｄｏ」
が素晴らしいです。江東区最高の１００均です。
ブリリアマーレからだとクルマで５分掛かりません。

クルマさえ持っていれば、このマンション便利だと思いますよ。
江東区は２３区でもＮｏ．１の「クルマ社会」ですから。
あ、もちろん、いい意味ですよ。
道が広く、駐車場も多いので。

[827: 匿名さん]

>>820
またネガ意見、なんて書き込みは無用。気に入らない人はスルーしてください。
>>820さんが書かれているように、具体的根拠を持ったご意見のみお願いします。

【立地】
ゆりかもめとりんかい線、ともに山の手圏にでるのに時間がかかる。終電も早い。料金も高い。
少なくとも有楽町線、大江戸線が利用可能な近隣物件より不便で、職場がたまたま上記２線沿いという人を除いて、あえて有明をセレクトする理由が無い。
ビッグサイトに縁のある人以外は、メリットなし。

【環境】
日々の買い物等に自動車または自転車、電車、タクシー等での移動が必須。主婦には辛過ぎ。整備される計画も未定。
眺望も保障されてるわけではなく、将来塞がれるリスクはあり。
倉庫外のため人通りが少なく、また、大型トラックの通行が多いため、女子供には危険。

【建物】
いまどき制震、免震構造をとらず、躯体が壊れることでエネルギーを吸収する古典的な耐震構造。耐震等級も最低の１。
大地震で倒壊の恐れはなくとも、シビアな損傷を受ける可能性は制震、免震に比べ高く、財産を失うリスクは相対的に大きい。
また、構造的に揺れが低減されないことから、家具転倒等による怪我、最悪死亡のリスクも。
最近のタワマンとしての構造は最低グレード。
占有部仕様はＭＲを見れば分かるようにイマイチ、共用設備も目玉はプールくらいで、他の設備は１０００戸クラスのマンションとしてはかなり貧弱。しかもプールは利用頻度に対して維持費が極めて高いため、古くなるお荷物になっている場合がほとんど。

【価格】
上記のように立地、環境、マンション本体とも、メリットよりもデメリットが多い物件であることを考えると、コストパフォーマンスは最低レベル。

【管理費/修繕積立/駐車場】
激高。高すぎだと叩かれまくったＰＣＴのさらに上をいく管理費、修繕費。
駐車場とあわせると、ＰＣＴより月１〜２万高い。比較にならないくらい共用設備が充実してるＰＣＴやＴＴＴ、ＷＣＴより高いのは・・・？

[828: 住まいに詳しい人]

>比較にならないくらい共用設備が充実してるＰＣＴ

PCTが???

[830: 匿名さん]

>828
ＰＣＴとは比較にはなるな。
ＴＴＴやＷＣＴは凄すぎて比較にならん。
普通に考えて、ここの管理費は高いよ。管理費がここより高いところって湾岸にありますか？

ＢＭＡ
　バー
　プール
　テラス
　ゲストルーム
　スパ
　トレーニングルーム

ＰＣＴ
　スカイラウンジ×２
　スカイデッキ
　ラウンジ
　ららぽーと内専用ラウンジ
　カフェ
　プール
　ジャグジー
　サウナ
　エステサロン
　ゲストルーム×４

[831: 匿名さん]

もうちょっと正確に・・

PCT(TOWER-A)
専有面積 70.13〜77.99
管理費 20,620〜22,930
修繕積立 8,620〜9,590
駐車場　 25,000〜29,000(幅1700-1900)

BMA
専有面積 70.06〜77.65
管理費 24,400〜27,100
修繕積立 5,760〜6,380
駐車場　 15,500〜19,000 (幅1850-2050)
平置10台(幅2700-2750)のみ25,000

のはずだよ。

[832: 匿名さん]

やっぱり管理費は異常に高いですね。原因はプールでしょうか。

[833: 有明万歳]

>>831さん
詳しい比較ありがとうございました。
PCTってすんごい施設豊富ですね？
管理費として大きくお金のかかる施設は
　プール
　ジャグジー
　サウナ
　エステサロン
でしょうか？
（要は専門要員が必要、及び水道光熱費など高額な維持費が必要な施設）
外部の専門会社がテナントとして運営するか、対面的には管理組合が事業主体となって人材だけ派遣するか？によって「管理費」も大きく違ってくるでしょう。
不慣れな管理会社が運営計画立てれば、販売時に計画される管理費もあがるでしょうね？
管理費は、管理組合が設立してから要不要を判断し削減することは可能です。（とはいえ、一度決まった組合員の管理費負担額を下げるのは勇気いることですが・・）

今のこの物件の想定管理費負担が異常に高いとは思えませんけど、ローンの支払い額だけで悩んでいる方がいれば、冷静に判断してくださいね？

[834: 購入経験者さん]

831
具体的に大変よくわかりました！
結果　管理費は多少BMAのが高いがほぼ一緒
　　　ただ駐車場がPCTの方が約1万円高い　車を持たない人にはかろうじてPTCに軍配　車を持つ人にはBMAに大きく軍配です　豊洲は駐車場結構高いんですね　東雲はどうなんでしょう？

[835: 購入経験者さん]

834
すみません　管理費ではなく維持費の間違えです

[836: 匿名さん]

BMAはボーリングして温泉出したらコストパフォーマンス上がるかも。
マドンナから俊ちゃんに変えてみるとか。

[838: 匿名さん]

ＰＣＴのプールって9ｍのやつですよね？
これで豪華設備？

[839: 匿名さん]

１件あたりマドンナに６０万円払うのだったら一日デートくらいはＯＫなのかな？もしそうだったら購入するけど。

[840: 周辺住民さん]

まじな話、有明は家族が住むとこじゃないよね？
トラック多いし、交通・買い物不便で夜真っ暗な荒野だもん。

有明はリゾートトラストの社宅みたいな２０〜３０㎡位の
賃貸・分譲のワンルームマンションを１０，０００戸ほど供給
した方が良いと思う。

学生と社会人１〜２年生の単身ならコンビニだけで
十分だし、コンビニにたまってるお台場帰りの千葉の
ヤンキーとも上手くやってけるはず。あとディファの
格闘オタクとも。

とにかく行政とデべは協力してワンルーム沢山作って
有明を日本一の単身者に特化した街にして欲しい！

商業施設とか一切いりませんから。。。