ドレッセ鷺沼の杜アリーナフォレスト

[匿名さん]

公式URL：http://www.d-saginuma.com/index.html
売主：東急電鉄株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：東急ファシリティサービス株式会社
所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼四丁目11番1外の一部（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅　徒歩9分

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

駅から9分というのが微妙なところですね。
駅まで歩いても安くないスーパーが一つあるだけだし。
これが、5分以内だったら、他のドレッセ同様、
中古になっても高値で売れると思います。

[62: 匿名]

＞＞一見もっともだけど、①局所的な美しが丘と犬蔵のブランドバリューの差を、②あたかも青葉区と宮前区、③さらには横浜市と川崎市に人気の差があるかのようにすりかえてません？
意図は、まったくおっしゃる通りです。
①は事実、②は分かりません、③はなんとなくそんな気がします。

ブランドとか人気は別にして、
駅から9分、ホントに微妙です。
また、駅まで行かないと店が無いというのも気になります。
たまプラへは、行きはよいよい帰りは恐いです（坂道）。

でも、詳細が分からないとなんとも言えないけど、物件としては魅力ありそうですね。

[63: 匿名さん]

立地の良さで七難隠せて建物を手抜きできるような距離でもない、かといって幾らいい物件を作っても立地が悪すぎて売れないよ、ってほどでもない。
ほんとに微妙だよね。
これはありそうでなさげな「出来上がり次第」ではないかと。
外観が立ち上がってくるまで厳しいかもしれないけど、そこで「いいね」となれば瞬間、かな。
本気でやってるとわかれば青田でも売れそう。

[64: 匿名さん]

59
宮前平のヴィークは一億ね。

[65: 匿名]

＞６４
１３２平米の部屋が一億なら
65平米の部屋なら5000万だね。
竣工後2年半で在庫部屋を抱え、
大幅値引きでやっと完売したようだし。

[66: 匿名さん]

>>65
だからどうしたの？郊外の一億超マンションなんて誰でも悩むでしょ。
各駅停車駅で一億の部屋が発売される方がすごい。
溝の口も最近人気とはいえ、宮崎台～たまプラーザ間が田園都市線でもっとも人気がある証拠。
地価やマンション価格でも分かります。

[67: 匿名]

あの～　一億って売り出し値段（業者の）ですよね。
2年以上売れなくって結局3000万程度値引きして
在庫を消化したって言う事じゃないのかな？

[68: 匿名]

ご参考まで

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=73

[69: 匿名さん]

こちらもどうぞ

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/14/station/1086/6093/ekiryo...

[70: 匿名]

傾向が全く違いますね、参考になります。

[71: 周辺住民さん]

＞６７
それって一億超えで出て、３年かかって結局7000万にしかならなかったドレたまの中古物件のことじゃないの

[72: 匿名さん]

ヴィークは値引きなんてやってないよ。宮前平はいつも強気。

[73: 匿名]

宮前平と言えば、ポレスターも強気ですよね！

[74: 匿名]

ヴィーク 宮前平
中古が売りに出ていますね。
107平米、メゾネットタイプ　3LDK
価格　7380万円

結構な値段ですが（売主希望価格ですが）
新築時の売り出し価格は一億前後だったのでしょうか。

[75: 匿名]

この沿線の駅近か中古マンション、築10年たっても新築時の価格、もしくはそれ以上と言うのが多いですが、このアリーナフォレスト（駅から9分）はどうでしょうか？

[76: 匿名さん]

10年前ってマンションの価格が安かった時期だから、
下がってないのはこのエリアに限らないと思いますよ。

[77: 匿名さん]

＞＞７５
この沿線の利回りも騰落率も駅によってそんな変わりはありませんよ。
ただリセールを考えたばあい、

●都心に近い急行停車駅（17分）
●駅徒歩10分圏内
●高速や246に近い交通利便性のよさ
●沿線有数の教育環境
●たまプラーザ徒歩圏
●閑静な住宅地・高台
●将来性（大井町線延伸、鷺沼駅再開発）

などを織り込むとかなり優位ではないかと。
なお、鷺沼駅再開発に関しては噂があるだけで（計画策定）発表されているわけではありません。
但し、現在のたまプラーザ駅のホームを見ていると、各駅の待ち合わせが出来る構造になっていますので、
鷺沼の大井町線延伸は規定路線ほぼ間違いないと思われます。その際、駅の再開発も必至とおもわれます。

　

[78: 匿名]

>73
ここも竣工後一年半以上
売れ残り物件抱えてますね。
何故？

[79: 匿名さん]

こちらの敷地も土壌汚染は見つかったのでしょうか。
洗浄費用が上乗せされて高くなるのかな。

[80: 匿名さん]

>>78

駅近とはいえ、あまりに専有面積が小さすぎるからじゃないですか。
ここはファミリー向けが基本かつ、専有面積の大きい物件が多いし。
ディンクスであれば都内だし。

[81: 周辺住民さん]

プライムフォレストであれだけ売れ残ったんだから、かなり売値を下げなければ売れないよここも。

[82: 匿名]

安くしちゃうと、プレシス困らない？

[83: 匿名]

ここも売れ残り...

田都線も駅や、駅徒歩距離、立地、業者で
売れ行き格差が激しいようですね。

[84: 匿名さん]

＞プライムフォレストであれだけ売れ残ったんだから

大袈裟な。高速沿いの西側の棟の動きが少し弱くなっただけで、
400戸近くの大規模物件にしては即完売に近かったのでは？
ここが安くなるなんて先ず期待しない方がいいね。
逆に仕様が気になるところ。

[85: 匿名さん]

完成予想図見ると、プライムのタイルがちゃんと黄色に書かれてますね。
アリーナのタイルは今はベージュになってますが、こちらも完成してみたら違う色になるのかな。

[86: 匿名さん]

ねえ、どうなるんでしょう？？

ここだとたまプラも鷺沼も両方生活圏みたいな感じでホームページで書かれていますが
たまプラは生活圏というほどは近くないんじゃないのかな…と思ったり…
でもいざちょっとした買い物をしたいという時には
行ける距離っていうのは割とありがたいかもしれないですね。

[87: 匿名さん]

鷺沼の北側住民にとってはたまプラは普通に生活圏ですよ。
春先には桜並木を富士山観ながら、たまプラまで散歩。気持ちいいですよ。

[88: 周辺住民さん]

たまプラは生活圏ですが、徒歩で行くことはあまりないですね。徒歩で行っても帰りは必ず電車です。ヨーカドーには車でよく行きます。

[89: 周辺住民さん]

たくさんの買い物後でなければ普通に歩いて帰りますよ。
電動自転車があれば何でも来い！ですけど。

会社帰りに家族とたまプラで待ち合わせて食事してほろ酔いで
歩いて帰って来るもの良い距離ですよ。

[90: 匿名さん]

鷺沼駅の再開発、噂、情報なんでもいいからありますか？
例の議員さんのブログ、信ぴょう性は？

[91: ご近所さん]

プライムフォレストには、無料で使える電動アシスト自転車があるので、たまプラーザまでもまったく問題なく、行けます。あっという間です。ここにも、そういう共用サービスが出来るといいですね。

[92: 購入検討中さん]

給料の低い私達にとっては無料は嬉しいですよね。

[93: 匿名]

自転車って車道を走るのですよね？
鷺沼、たまプラーザ地域の自転車走行の
安全性をアドバイスお願いします。

[94: 匿名さん]

道路が広いので普通に安全です。

[95: 匿名]

道が広いか狭いか、歩道か、車道かは別にして、田園都市線沿線、特にこの地域は起伏の多い地域です。
このマンションの立地は、尾根にあります。
鷺沼駅は谷底にあり駅舎は尾根にあります。
ですから、この尾根づたいに動くにはたやすいですが、一度谷に降りると尾根に上がるのが大変です。
たまプラ駅は谷底、たまプラ市街は中腹、この地は尾根です。
自転車はしんどいと思いますよ。

★行きは転げ落ちますが、帰りは急な坂道ですよ。

[96: 匿名さん]

ええっ何いってるの？
鷺沼駅がてっぺんです。
谷底は宮前平駅と有馬地区。
鷺沼で不動産さがすと、駅まで上り坂だけどいいですかと言われます。
だけどこのマンションは尾根づたいなので
そこまで酷い高低差はないはず。

[97: 匿名さん]

＞９５

鷺沼駅は谷というより掘って切り開いたんですよ。当時としては相当な工事だったと思われます。

http://www.saginuma.com/saginuma1.html

[98: 匿名]

＞このマンションの立地は、尾根にあります。
＞鷺沼駅は谷底にあり駅舎は尾根にあります。

鷺沼駅が自然の谷か切り開いたものか知りませんが、ホームは低い所にあるという意味の上の表現は正しいでしょう？

[99: 匿名さん]

>>95
たまプラーザ側の谷底が犬蔵～美しが丘２丁目付近。たまプラ駅、ＳＣ、団地方面は台地。
あざみ野方面でさらに下り谷底。

[100: 匿名]

>>99
谷底は、新石川方面です。
二丁目から犬蔵方面に向かって、標高が高くなります。

[101: 匿名さん]

新石川のさらに谷底があざみ野になります。

[102: 匿名]

＞＞９３　９４
に答えて

＞道が広いか狭いか、歩道か、車道かは別にして、田園都市線沿線、特にこの地域は起伏の多い地域です。

鷺沼は線路は谷底にありますが、駅（舎）は尾根にあります（昇降は階段かエレベータ）。
このマンションの立地も尾根です。
尾根づたいに移動するのは問題ないですが、一度、谷方面へ行くと、徒歩か自転車かは別にして、帰りが大変ですよ。

これで、この地域の標高差の問題は終わりにしませんか？

[103: 匿名さん]

だから線路は谷状にはなってるけど、97の画像通り人工的に切り開いたもの

[104: 匿名]

鷺沼駅の線路は人工的に切り開いた谷の底にありますが、駅（舎）は尾根にあります（昇降は階段かエレベータ）。
このマンションの立地も尾根です。
尾根づたいに移動するのは問題ないですが、一度、谷方面へ行くと、徒歩か自転車かは別にして、帰りが大変ですよ。

[105: 匿名さん]

鷺沼が高台っていうのはわかったけど、このマンションの眺望はどうなんだろう。

[106: 匿名さん]

南東向きですか？富士山、都筑方面、武蔵小杉、ＭＭ２１ランドマークなどが見えそうですね。

[107: 匿名さん]

眺望についてはあまりプッシュしていないですよね
高台であることと低層の住宅街が広がっていることは書かれていますけれど
実際はどうなんでしょうね、、、
最上階になればさすがに視界が開ける感じなのではないかと思うんですけれど
ＭＲで確認ですね、、、

[108: 匿名さん]

駅から遠いマンションって価値あるの？
駅から近いからこそマンションって価値あるよね、、

この距離なら賃貸マンションでも別に良い気がするけど
何がいいのかな？

[109: 不動産業者さん]

別にこれと言って鷺沼に良い所はありません。

[110: 匿名さん]

駅から9分は遠いとはいいませんね（笑


http://diamond.jp/articles/-/5824

[111: 野次馬]

ここの完売は早いと思いますよ　（めちゃめちゃ高くなければ）
近隣地域での大手不動産の新規発売マンション計画がない事、
土地、建築価格が上昇傾向、ここの立地もそんなに悪くない事。
マンションの規模も大きい。

[112: 匿名さん]

閑静な住宅地で大型物件なので、徒歩9分は問題にならないでしょう。
駅近で賃貸でも良いと考えている方には縁のない物件ですがね。

竣工まで時間があるので、完売にはそれなりに時間がかかると思いますが、
竣工までには完売するでしょう。

同じドレッセでは、美しが丘５丁目やあざみ野ガーデンズも予想以上のスピード
で完売してますからね。

[113: 匿名さん]

あざみ野ガーデンズを買ってしまった人はご愁傷さま。今からでも遅くないのでアリーナフォレストにしましょう。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140112/ecn140112073000...

[114: 匿名さん]

この物件だって十分郊外だし、決して駅から近いとは言えないけど。。。

[115: 匿名さん]

既にプライムフォレストの分譲実績が事実としてあるのでそのペースの以上でも以下でもなし。
戸数が全開と違って少ないから今回は竣工前に売れるんじゃないですか？

この辺りにはネットの限られた情報しか拠り所がなくてMS買う気満々で集まってくる帰国子女家庭がわんさかいるので。（ネットブランディングの魔力）
いくら売れなくても最終的にはそこに売れるということでそんなに値引きもないよ。
買いたい人は間取りがあるうちに買ったほうがよい！

[116: 匿名さん]

>>115
少なく見積もっても5000万～なのでしょうねえ。

>>114
鷺沼は郊外に違いないのですが、駅から都心が見えます。
それほど近いというのが強みだと思います。
駅徒歩９分（近い）＋渋谷まで１７分（急行）

[117: 匿名]

建築費高騰、消費税もありプライムフォレスト比
坪単価15~20%アップかな？
広さも関係し10百万円前後上乗せか？
それとも仕様落とし、コストダウン？

[118: 匿名さん]

>>116
鷺沼で5000万は高過ぎる。

[119: 匿名さん]

鷺沼だから高いんです。安い物件はあざみ野以遠で。

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/14/station/1086/4271/ekiryo...

[120: 匿名さん]

アリーナフォレストはプライムの共用施設を使えるのでしょうか。エントランスの鍵も別物で管理組合も別々なんですかね。

[121: 購入検討中さん]

＞＞１１９

投稿の坪単価を見ると、鷺沼：２１４万／坪、タマプラ：２１７、青葉台：２１６、
これも一つの参考資料だけど、感覚的に言ってこれ信じられますか？

あほな投稿をやめて、鷺沼やこのマンションの良い所悪い所を議論したらどうでしょうか？

[122: 周辺住民さん]

>>121

わたくし119ではありませんが、
プライムフォレストはまさにその位の坪単価でしたね。
C、F棟はもう少し安かったですが。

[123: 匿名]

＞１１３

あざみ野ガーデンズは地下鉄の駅がすぐそばに出来るので
それなりに（いやここよりも）価値が出ると思いますよ。

ここと偶々売り出し時期が少し重なっただけで、
場所もコンセプトも異なり比較してもあまり意味がないでしょう。

[124: 匿名さん]

>>121
客観的数字であってあほな投稿とは思えませんが。十分参考にはなると思います。
マンションは土地の価格が大部分を占めますので、公示価格と照らし合わせても順当なのでは。
「感覚的」とは何なのでしょう？
あなたの勝手な「思い込み」でしょうか？業者の宣伝による刷り込みでしょうか？
地方出身者にありがちな、あこがれの青葉区に物件を買ったのに、そんな筈じゃなかった、
ということなのでしょうか？
たまプラーザに隣接しながらも、都内に近い。環境もいい。鷺沼っていいところですよ。
帰国子女も多くて。（笑

[125: 匿名]

121のたまプラの坪単価評価って感覚的には
低すぎですね。
たまプラ地域内でも徒歩時間とかで格差がありますから
取り上げ方によっては実勢と異なるのは仕方ないですが。

[126: 匿名さん]

１２５＞
それをいったら鷺沼だって同じでしょう。
東有馬や野川でも鷺沼に含まれる場合があるでしょうから、その場合は坪単価は大幅に下がりますね。

[127: 匿名さん]

>121のたまプラの坪単価評価って感覚的には
>低すぎですね。

おっしゃる通りです。半分近くが犬蔵の物件なので、平均は下がります。
あのシャトルバス物件も含まれているはずです。
今年の新築物件（ドレッセ、プラウド）だと、280くらいじゃなかったか？

逆に、現在売出し中の青葉台の物件は、大きく下がります。

[128: 匿名さん]

犬蔵物件を引き合いに出されてもね。
再開発されているエリアですから将来性がないわけではないのですが、
現状不便な地域であることには変わりがなく、学区も鷺沼～宮前エリアに比べ人気がないですからね。
また、たまプラーザも駅の再開発で一時的に地価が上昇しているだけで、
今はちょっと割高な気がしますね。

[129: 検討中]

こちらの物件を検討しています。

子供が小さいため１階住戸希望なのですが、
理想は専用庭か大きなテラスがある住戸です。

こちらはそのような間取りはあるのでしょうか？
あっても、半地下部分だと考えてしまいますが。。。

ちなみに、プライムフォレストには１階専用庭付住戸というのはあったのでしょうか？

[130: 匿名]

>128
実際たまプラ地域に住んで
生活の利便性、快適性、効率を実感しています。
くどくなるので列挙しませんが、
駅周辺の狭い範囲で何でも足りちゃいますからね。
成田、羽田直行バスもあり、もろもろが評価されての
住まいの需要があり、不動産価格の上昇があったと
思います。
ちょっとプレミアムがついて
割高に見えるかも知れませんが
余程日本経済が悪化しない限り
下がりはしないでしょう。

[131: 匿名さん]

日本経済云々というより、今後の横浜市との再開発の取組みしだいでしょうね。
日本経済は悪化してる（あるいは、する）と思いますから。（アベノミクスの失敗）
地価を見ても駅近の美しが丘５丁目が３～５％前年比で上げてます。（駅から遠いところは関係なし）
普通ならば1～1.5％の上げが妥当じゃないかと思います。
これは再開発効果と思われます。いつかは落ち着きます。

[132: 匿名さん]

>>60
たまプラ＞宮前区＞たまプラ以外青葉区

いや、その通り。

正確に言うと、需給なたまプラ＞鷺沼＞宮前＞たまプラ以外青葉区。

[133: 匿名さん]

鷺沼自体の評価は決して悪くないと思う。駅近マンションは中古になっても下がってない。ここは駅から微妙に遠いのと東名が近すぎることがネック。東名沿いにマンションいっぱいあるけど、10年もすると外壁黒ずんでくるよ。窓を空けてたら壁紙も次第に黒くなる。

[134: 住まいに詳しい人]

>133
いえ鷺沼の評価悪いですよ。

駅近のマンションは基本下がりにくいです。

[135: 匿名さん]

>134
私は133さんじゃないですが、鷺沼は利便性、町の雰囲気、お店など、
住む場所としてプラスとなる要素がバランス良く調っていて、良いと思いますよ。

評価悪いとは誰が言っているんですか？

[136: 住まいに詳しい人]

鷺沼は横浜市、川崎市内に住んでる方に評価が悪いです。

[137: 周辺住民さん]

駅からの距離等同じ条件なら、
たまプラ＞あざみ野=青葉台＞鷺沼=宮前平=宮崎台っていう感覚。
たまプラ、あざみ野、青葉台の魅力は駅からバス便地域にわたり東急の開発した良質な戸建街が広がっていること。田園都市線らしい風景ってやっぱり青葉区まで行かないと出会えないよ。

[138: 匿名さん]

青葉区の風景って住民が思ってるほど特筆すべきものでもない
緑が多くて道が広くて区画整理された光景は郊外のベッドタウンなら珍しくもないでしょう

[139: 匿名さん]

>137
う～ん、そんなもんですかね。
マンション立地としては実際には鷺沼～宮崎台の方が評価高いですよね。

[140: 匿名さん]

この沿線に住んでる人なら多摩田園都市は梶ヶ谷からだってこと知ってるよねえ。
それと、視覚的に田園都市線らしい風景って宮崎台からだよね。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%9A%E6%91%A9%E7%94%B0%E5%9C%92%E9%8...

それと、あざみ野って当初駅すらなかったんですけど。
東急が力を入れて開発したのは、鷺沼、たまプラーザ、青葉台。

http://diamond.jp/articles/-/5824

[141: 不動産購入勉強中さん]

HPにでてる間取りだと
90クラスが6500万円〜くらいで
80クラスが5000万円〜くらいだろうなぁ

[142: 匿名さん]

前回の鷺沼の杜で失敗した経験を元に、東急も今回は早期完売目指すだろうね

[143: 匿名]

値段は弱気設定ではない？？と思います。

前回比、消費税アップ、建築費高騰を考慮すれば
単価は一割はアップするでしょう。

もし坪単価が変わらなければ　仕様を落としているとしか
考えられない。

[144: 周辺住民さん]

>>141
90平米が4500万で、80平米が3500万くらいだと思います。

[145: 匿名]

>>144
あなたのお住まいの相場ですね。
周辺って、何処ですか？

[146: 周辺住民さん]

>>145
鷺沼です。

[147: 匿名さん]

5000万円台後半からでしょう。

ところで、バブル以来の建設ブームということですが、資材不足が生じるということはあるんですか？

[148: ご近所さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[149: 周辺住民さん]

>>144
本当に鷺沼の人？
そんな値段じゃ土地すら買えないと思いますけど。。。

[151: 匿名さん]

田都のマンションスレにはお約束のように3000万との書き込みが有りますね。
単なる願望のようなのでスルーが一番でしょう。

[152: 匿名]

>>149
有馬じゃないかと思います。

[153: 匿名]

マンションの新築物件の在庫が
異常に減っているらしいですね。
建設資材や人件費高騰で新規建設がストップしているのが原因。

良い物件なら迷わず買いですが、
普通なら売れないような不人気物件が
このタイミングで売りに出ている。
間違ってもババを掴まないように気を付けたいものです。

[154: 匿名さん]

>>152
有馬じゃその値段無理でしょ。東有馬、野川ならそのくらい。

[155: 匿名さん]

ここはプライムと道路を挟んでますが、サレジオの土地だったんでしょうか。土壌汚染はなかったんでしょうか。

[156: 匿名さん]

やっぱり鷺沼～たまプラーザ間が田都の華ですね。歴史を感じさせます。

http://www.kanaloco.jp/article/73941/cms_id/89443

[157: 匿名さん]

どうせプレシス鷺沼みたいにここもずっと売れ残ると思うから鷺沼に作っても無駄だと思う。

[158: 匿名]

駅一分のドレッセたまプラーザ中古(と言っても築3年？）
出ましたが瞬間蒸発でしたね。
同じく駅直結のテラス中古(築2年？）が出ています。
分譲価格に比べ随分高いと思いますが（借地でもありますし）。。

[159: 匿名さん]

4000万円後半～は難しいかなぁ？？
5000万円前半～で、平均価格は5800万円くらい？？

[160: 匿名]

"鷺沼"って、難しい漢字ですね☆
地元の人しか読めないし、住所書く時に書けないからひらがなで書いてそうですね(笑)