CAPITAL MARK TOWER 【12】

[匿名さん]

【住民版】
1．http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=26&disp=1

【過去スレ】
11.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43734/
10．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43698/
9．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43699/
8．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43700/
7．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44896/
6．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39365/
5．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38244/
4．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40918/
3．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41232/
2．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41372/
1．http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38889/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[24: 昔話]

以前、グランパークのピーコックバッシングがありましたが、
11年前それがないときには、芝浦4丁目界隈は、本当に食料品の調達が困難なところでした。
あのころは、芝浦4丁目交差点のローソンが、まだ「all market」というヨロズ屋さんで七色に光った豚肉をよく買っていたものです。
あと夕凪橋の袂のラーメン屋さんは、そのころ小さな魚屋さんでした。
そこの干物やおつくりを食っていたものです。
でも、本当に食料品屋はそれでおしまいでした。
グランピーが出来て、どれほど我が家の食文化がまともになったかと思うとありがたい限りです。
逆に、それが出来たから、先に紹介した小店はなくなったのかもしれませんけど・・
私も地方から来たのでグランピーをはじめは値段が高いなと思いましたが、それは生鮮野菜くらいで、惣菜や肉や魚は普通だと思いますよ。
田町に住んでみたらわかりますが、とくにＤＮＫＳの場合は、毎日の買い物を、三田側や品川方面のスーパーにいくのは億劫ですし・・
山手線を長ネギや大根を持って移動するのは、格好わるいですしね・・

中途半端ですが、昔話はこの辺で・・

[25: 匿名さん]

ぷっ、ぷぷぷー！
あれがクラックだって！

[26: 入居予定さん]

移転後の小学校と幼稚園の跡地は何になるんでしょうかね？

[27: 富士山ビュー]

小生の会社の喫煙所は、都心から南西方向への眺望がよいです。
そこの壁面に月めくりのカレンダーが張ってあって、
３年くらい前から富士山が見えた日には、
誰かが印をつけるルールになりました。
せっかくですので、
この３年間に富士山が見えた頻度をＣＭＴの方々に報告します。

１２月と１月が頻度が高く１２回〜１４回、
つまり二日に１回は見える勘定です。
逆に６〜９月は頻度が低く、
月に１〜２回見えればよいほうです。
その間の月の頻度はほぼ、線形的に推移します。

これを横軸を１月〜１２月までとした折線グラフにすると、
まさに逆さ富士の様な形状で、１年間全部を積分すると
大体７０〜８０回は見えた勘定です。

この富士山ビューは、だいたい朝見えて、昼には見えなくなるのですが、
冬の日没時には、富士の向こうに日が沈むので、影富士も楽しめます。

ＣＭＴの入居開始は、ちょうど１２月からなので、南西向きの方々は楽しみですね！

[28: 匿名さん]

クラック（和名：ひび割れ）が、数十ｍ離れたところから目視確認できるはずありませんよ。ガセネタでしょう。

ＣＭＴの南側にあるマンションのベランダから、コンクリートの専門家が双眼鏡等で確認したのならわかりますが、そんな暇な専門家いるのかなぁ・・・。

[29: 匿名さん]

↑
探すの苦労しました。
このことですね。

http://www.panoramio.com/map/#lt=35.639127&ln=139.748089&z=1&a...

[30: 匿名さん]

↑
あれれ 失礼。　先頭のレス１ のNo.10 さんへのお話でした。

[31: 匿名さん]

＞２７さん

貴重で非常に分かり易い情報有り難うございます。
かなり学識の高いお方と推察しました。
１２月の入居時期は貴重な時期ということですので、堆く積まれた引っ越し荷物（段ボール）が富士山ビューを遮ることがないよう、家族総出で荷物の整理にあたることにします。

[32: 匿名さん]

建物内覧会、引渡し日決定しましたね。
でも、内覧会をお盆明けの仕事が忙しい平日に設定しているの、なんで？
いちいち、気に障るリバブル。

[33: 契約済みさん]

まだレター届かないよ。
８月下旬スタートで3Fから内覧会やるみたいですね。

[34: 匿名さん]

内覧会は下から上にあがっていくのかな？
いよいよですね。
ローンどうしよう。

[35: 匿名さん]

12/7引渡し開始！いよいよ秒読みですねぇ。ワクワクッ♪

[36: 契約済みさん]

>>4

すいません、掲示板が新しくなっているのに気づかず、レスを見るのが遅れてしまいました。詳しく説明すると長くなるのですが、どのような金利説明を受けたのか具体的に話をさせて頂きます。

まずは、私の現状ですが、２５００万円程度を旧住宅金融公庫に申し込んであり、この金利が３．０８％で確定しています。

それなので、この公庫分を活かして、残りを銀行ローンで工面しようと考えていたのですが、銀行側の説明によりますと、住宅金融公庫は団体信用保険に入らなくてはならないため、一概には住宅金融公庫で借りるのが得とは言い切れないと言われました。銀行で借りる場合には団体信用保険の代わりにローン保障料が必要になるので、この２つの金額を考慮して考えるようにと、以下のような表を使って説明を受けました。

　　　　　　　公庫　　　銀行
団体信用保険　0.281%　　無し
ローン保障料　無し　　　0.9%

上記利率から、「0.281-0.9=0.191」となり、銀行ローンの方が0.191%のアドバンテージを持っています。
次にこのアドバンテージを使用して、どれだけ公庫より高くても実際には銀行の方が得になるのかを説明してくれました。

公庫利率(3.08％)　+　団体信用保険料(0.281)　=　3.361%

となり、この3.361%に銀行のアドバンテージである0.191%を足した値までは銀行の方が得であると説明を受けました。

3.361　+　0.191　=　3.552%

この3.552%になるまでは銀行の方が得だと説明されました。
その時の銀行の金利は3.2%で、3.552%と比較するとかなり低いので、もし将来的に上がっても3.552％まで行くかどうかは分からないと銀行側は言っていました。

その時は金融のプロが言うのだからと信じてしまったのですが、家に帰りよくよく考えてみると誤った説明を受けていた事に気づきました。（実際には何かおかしいなと思ったので、質問してみたのですが、「素人さんに説明するのはなかなか難しいのですが、とにかくこのように銀行の方が得なのです」と押し切られてしまいました。）

正しくは、以下のようになると思います。

公庫金利(3.08)　+　銀行アドバンテージ(0.191)　=　3.271%

この3.271％を超えなければ銀行の方が有利になります。
その時の金利は3.2%なので、実際には0.072%金利が上昇しただけで、銀行ローンの方が不利になってしまいます。


非常に回りくどい説明を受けて、誤魔化されてしまいそうになりましたが、よくよく考えて見ると非常に簡単な計算です。
こんな計算を銀行の方が間違えるでしょうか？
その後の対応も結構ひどくて、本当にショックでした。

[37: 契約済みさん]

内覧会ってたった２時間かよ・・・
そんなんで数千万の買い物にＯＫだせるかよ。

[38: 幻想人]

内覧会は２時間ではないはず。
鹿島からの説明が２時間で、その後は自由でしょ！

[39: 契約済みさん]

「・・・このため採寸をご希望の方は、当日のお手続きが全て終了した後に、再びご入室された上で・・・」とある。

したがって鹿島と一緒にいる正式な内覧会および文句を言う時間は２時間だと判断している。したがって鹿島が退席した後に部屋に入って採寸中に万が一不適格な箇所を発見したとしてもとりあってもらえないのでないかと心配している。時にキズなどは「あなたが採寸中に傷つけたんでしょ？」と言われれば何も言い返せないと思います。

[40: 入居予定さん]

どなたか教えてください。

実はまだローンを悩んでいます。。
今月24日に必着の書類は遅れるとどうなるのでしょう？
お願いすれば少しは延ばしてもらえるのでしょうか。
もしくは、原則不可とありますが無理を言えば一度提出した内容の変更は可能なものでしょうか。

現在フラット1本で押さえていますが、ここにきて色々調べだし
今更ながら銀行の変動とのミックスにしたいと思っています。
まだ銀行への申し込みはおこなっていません。

こんな状況ではもうあきらめたほうがいいのでしょうか？
今まであまり真剣に検討していなかった私が悪いのですが、
まだ入居まで4ヶ月以上もある中で、みすみす諦めたくないというのも本音です。

また、個別に銀行と交渉して、提携なみの割引(-1.4％など)を引き出すことは可能なのでしょうか。

質問ばかりで恐縮ですが、アドバイスいただけると助かります。

[41: 幻想人]

私もまだローン悩んでいます（元銀行員ゆえに・・・）。
せめて８月の利上げ後しばらくして決めたいものです。
プロパーローンであれば５ヶ月前の今から申込みをする方が違和感あります。それもこれも、売手司法書士の事務手間の問題だけですからね。
ということで後で変更するのを妨げられるものではないと思っています。

[42: キャピタルまー子]

>No.36 by 契約済みさん

この銀行の対応はひどいですね。どこも似たり寄ったりかもしれませんが、私の場合もどこも顧客の立場から商品選択の提案や納得がいくだけのローン計算をきちんとしてくれるところはありませんでした。

>　　　　　　　公庫　　　銀行
>団体信用保険　0.281%　　無し
>ローン保障料　無し　　　0.9%

だとすると「0.281-0.9=-0.619」となり、銀行ローンの方が0.619%のディスアドバンテージを持つことになりますね。銀行のローン保証料の値が間違っていないでしょうか？

結局すべての諸経費や保険料、手数料を合計しないとどれが得かはわかりませんが、そこまで詳細な計算してくれる銀行はありませんでした。
担当者自身も諸経費や手数料についてはよくわかっていないような印象を受けることも少なくありません。
最終的には自分が各商品の詳細を書面で確認をし、それをもとに自分でシミュレーションを組むしかないのかなと思います。

[43: 入居予定さん]

東急アメニティーの相談会いってきました。エアコン、カーテン、
エコカラット他いろいろ見積もってもらいましたがやはり高いかな？
量販店の1,4〜1,5倍ってとこかな。でもエアコンは配管部分とか
キレイに仕上げて欲しいんで頼もうかと・・他は洗濯機の上の収納
も。ミラーはデザインがイヤなのでパスかな？悩ましいですね〜