KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443469/

[821: 匿名さん]

816じゃないけど、ネガでもいいから新ネタを希望。
既出ネタはもういらないからね。
新しいネタをよろしく！

[822: 匿名さん]

>>819
トイレの話は
いまどき金を掛けるならタンクレスにしたはずで、
メリットがとかデメリットがとかの話ではないでしょう。

[826: 匿名さん]

トイレは安いから自分で交換したら？

[831: 購入検討中さん]

TTTとの見合いで間隔100mとありましたが実際どうですか？東雲とかもそんな距離なんでしょうか？

通常のマンションだと道路挟んでとかありますがタワマンだと距離感とか違うのかなとか。

[832: 匿名さん]

>>831
佃で、クレストタワーとライオンズタワーの間隔110m位のお見合い部屋に住んでた事がありますが、
中古で売りに出したら内覧客の殆どからお見合いは嫌だと断られてしまい、
なかなか売れないで苦労しました。大幅に値下げするなら買うって客は何人もいましたけどね。

[833: 匿名さん]

>>826
「トイレは安い」なら、何で売主は最初から高級品にしなかったのだろう？

[834: 契約済みさん]

見合いだけじゃないよね
将来囲まれるよここは。
そう遠くない時期に。
TTT居住者は、ここではない物件に住み替えが始まってます。

[835: 匿名さん]

勝どきの免震物件に住んでますが、確かに勢力の強い台風が来ると微かに揺れることがあります。
地震は震度4程度でも気がつかないくらいですね。
3.11のときは外出してましたが、帰宅して何も被害がない我が家にびっくりしました。

制振と免震どちらがいいかは本当にその人次第ですが、私は選択肢があるなら次も免震を選ぶと思います。
といってもCGPもKTTも制振だし、ドトールは趣味じゃないし、選択肢ないんですけどね。

[836: 匿名さん]

では新ネタ（実は新しくもなんともないがここでは殆ど語られないネタ）
http://www.kantei.ne.jp/news/cate01.php

５月にして既に中古マンション価格は上昇に失速感、下降トレンドに入っている
あわよくば上昇とか期待しちゃダメだよ

[837: 物件比較中さん]

>>831
東雲は５０メートルぐらいですね。
100だと裸族生活はやめたほうがいいけど、
普通の生活は大丈夫だと思いますよ。
薄めのカーテンでイケルと思いますよ。

ちなみに自分はお向かい30メートルぐらいしか距離がなかったけど
実は買った時よりも高く売れました。
お向かいはそれなりのお値段で出されているので
考えようによっては買いだと思います。

[838: 物件比較中さん]

>>835
ちっとした興味だが、震度4で免震装置が動いたの？
ちなみに3.11だと耐震の我が家でも何の被害もありませんでした。

[839: 物件比較中さん]

>>836
多分ここで話題にならないのは、
東京とかの広い範囲の平均には興味がなくて、
湾岸がどうなるのかに興味があるからでしょうね。

[840: 匿名さん]

>>837
このマンションはお見合い部屋が、一番人気ですからね。リセールもいいと思うよ。1割〜2割くらいUPかな。

[841: 匿名さん]

>>840
今はまだ、実際のお見合いを見ていないですからね。

リセールで売るときの中古客は、実際のお見合いを生で見てから
買うわけだから厳しく品定めされますよ。

[842: 匿名さん]

お見合いって最重要じゃないですか？
人目が気になってカーテンも開けられないんじゃ日当たりや眺望どころじゃない。
誰かに部屋の中を見られてるなんて耐えられないです、私は。
最近はスマホすら簡単にズームできますし。

[843: 匿名さん]

>>841
逆に実際の部屋からみた方が気にならないと思うけど。モデルルームのCGよりも。

[844: 購入検討中さん]

MRのCGよりも圧迫感はあります。残念ながら。

[845: 購入検討中さん]

80DはTTTとのかぶりはわづかだから昼間は気にならないレベル。ちょっと、売主も値段さげすぎたね。

[846: 匿名さん]

70Mがガチ被り？

[847: 購入検討中さん]

9倍はTTTに最も近い部屋だったよね。なんであんなに人気でたんだろう？

[848: 匿名さん]

裏を返せば覗きたい人からの需要が高かったのかも？

[849: 匿名さん]

覗く相手によるけど普通は嫌だろ。
やっぱり割安だから売れた？

[850: 物件比較中さん]

100Mの許容と価格のバランスで、
価格がどうやら安かったようです。

[851: 匿名さん]

TTTシータワーの中古お見合い部屋を見ましたが、私は気になるのでやめました。あの部屋は売れたのだろうか？

[852: 匿名さん]

TTTお見合い部屋からの眺望写真をのせているHPとかってないですかね？

[853: 匿名さん]

そんな風変わりな人はおらんやろ！

[854: 匿名さん]

>>839
よく言われる事だが例えば他の条件（グレード等）が変わらないとするならば立地の差が逆転する事はまずない。
例えばここがどれだけ発展しようが３Ａに勝つことはまずあり得ない。

中古の価格が下降トレンドに入っているのに新築だけが上昇するのもあり得ない。
あなたがそうだと言っているわけではないが、相場全体の動向には気をつけるべき。

このままだと「建築コストは上がっているから分譲価格も上げたいが、誰も買ってくれないから上げられない、しかも将来の建築計画だけは目白押しだからそうなる前に売り切らないと大変」って事で叩き売りが始まるよ。

[855: 匿名さん]

消費税増税の影響もあるから5月から失速とは早計ではないかな
夏から秋にかけてとトレンドをみて最終判断でしょう

[856: 匿名さん]

>>854

前にも出てたけど、日銀による金融政策、実質金利の動向、インフレや実質賃金上昇率、人件費・資材価格動向、デベロッパーによる事業計画の再考、再開発による利便性向上などなど諸般の事情が複雑に絡む。ミニバブル、リーマン・ショックで中小デベロッパーは市場から退出してる。
そういう事情のなかったリーマン・ショック時のたたき売り状況がそのまま当てはまることはない。
誰もが正確に読みきれないから色んな意見があってよいと思うが、そんな単純な需給だけで物事は決まらない。

[857: 匿名さん]

>>856
なにを誤魔化したいのかしらぬがモノの価格というのは最終的に需給で決まるもんだ
それはあんたが長文で煙に巻いても変わらん資本主義の原則だよ

[858: 匿名さん]

>>856
ミニバブルやリーマンショック時代とハッキリと違うのは
勝どき・晴海エリアにおけるマンション分譲戸数の多さです。
供給量の多さはこのエリアに於いて前代未聞。

[859: 匿名さん]

諸要素を考慮して、
デベ側で、需給予測してこれからの事業計画を中止することもある。
事業計画を変更して部屋を狭くし仕様を落とすこともある。

叩き売りするような状況なら、後発の事業計画が変更されデベ側の供給が細っていくものです。
需給関係を最終的にすべて叩き売りにつなげることの方が短絡的では。

８５６さんはそういうことを言っている。

[860: 匿名さん]

ちょっと一気に供給し過ぎましたかね？
湾岸エリアでは振り返ると結局Skyzの独り勝ちだったって結果になっちゃうのかな？

[861: 匿名さん]

Skyzだって当初は豊洲新市場の開場に合わせて入居開始だったのが新市場が１年近く会場が延びて工事中に入居開始になるのかな。Bayzは開場後の入居開始。 物事全て計画通りにはいかないもんだね。

[862: 匿名さん]

>>859
勝どきの３つくらいのプロジェクトについては
地権者説得して計画立てているんだからそんな簡単に延長して納得させられる筈はない
馬鹿にしちゃいかんよ

オリンピック選手村跡地についてはいわば国家プロジェクトだからこっちはもっと変更できんよ

これだけでも既に十分な供給過剰

さらに中国の不動産バブルが崩壊すると華人投資家は投げ売りするよ（もう兆しはあるけどね）

ドトールがスミフ価格だからといってここが追随する必要はさらさらないよ

[863: 匿名さん]

結局のところ、Skysの余波でここの一期はなんとか売り抜けたけど、、、てところかな。

[864: 匿名さん]

今は、デベロッパーと消費者でババ抜きやってる状態、どっちがババを引くか？とどこかのサイトに書いてあったけど、ほんとにそんな感じだと思う。

[865: 匿名]

いやskyzは何も関係ないでしょ。あんな陸の孤島みたいな場所検討すらしたことないわ。

[866: 匿名さん]

陸の孤島とはいえ、有楽町線だからなあ。。

[867: 物件比較中さん]

違う。ゆりかもめ。

[868: 購入検討中さん]

ババ抜きかなあ。今はいかにインフレの波に乗れるかだよ。今、買ったものが2年後には、安かったといわれる。これがインフレ。デフレは終わったのだからね。

[869: 匿名さん]

値上がり始まったばかりで、何言ってるんだか（笑）

5割は値上がりするんじゃ無いかな。来年の今頃くらいには、それくらいになりそう。

[870: 購入検討中さん]

日経平均は20000円を越えればそれだけで10%はあがる。リーマン前を超えるのは確実だとおもうよ。

[871: 匿名さん]

アメリカの財政の崖、ウクライナ情勢、中国経済の減速と経済を失速させる要因はいっぱいある。リーマンショックのときの二の舞にならないようにね。高値つかみすると悲惨。

[872: 購入検討中さん]

どれだけ上がるか下がるかは分からないけど、僕は購入予定してます。

売ったり、貸したり、したときに10年後に1200万円（年間120万円）くらい
なら、値下がりしててもokです。

ということで、今回、5000万円程度のお部屋を申し込み予定ですが、
3800万円まで下がっても、後悔は無し。です。

ただ、欲深いもので、やっぱり、いろんな再開発ニュースがたった３年の間に
矢継ぎ早に出てくると、値上がり要素の方が多いように感じてしまうんです。

未来の予想は出来ていても、実際に国や都や区が正式発表すると、見方が
変わってきそうですよね。

ちなみに、
過剰供給については、佃（地元です）あたりを見ている限りは特に怖くないかと。
需要のあるエリアだから、供給も各社が頑張っているだけで、この分量が地方の
街に出来たら過剰共有ですが、勝どきでこの数は、需要がある気がしています。

[873: ビギナーさん]

某財閥系大手デベが社内向けに作った販促資料に書かれていました。
「湾岸エリア・タワーマンションのターゲットは見栄っ張り」（笑）

[874: 匿名さん]

>>872
リバーシティで人気の佃を見ても意味ないのでは？
勝どきを買うなら、勝どきと晴海の供給の多さを見なければ。

[875: 広告屋]

新築マンションの購入者インサイトは、「見得」「自慢」だよ。湾岸に限らない。
仕事で毎日そういう話をしているので、間違いない。

内陸も、利便性よりもアドレスが重要。だから、○○○アドレス、は売り文句になる。

[876: 匿名さん]

>>872
甘いねー。前代未聞の供給数になるんだよ勝どきエリアは。誰にも予想できない未知の世界だよ。供給過多で値崩れ起こすに一票。

[877: 匿名さん]

>>873
そういう目で接客してるんだ・・・

[878: 匿名さん]

>>872

＞いろんな再開発ニュースがたった３年の間に
＞矢継ぎ早に出てくると、値上がり要素の方が多いように感じてしまうんです。

それはむしろ値下がり要素だろうにｗ

[879: 匿名さん]

今の相場からすると安いほうだよ。ここの相場価格と同じくらいだし。
https://www.sumai-surfin.com/re/31079/
だけど横のtttの価格くらいまで下がると思うんだよね。最終的には。10年で平米あたり20万(1年平米あたり2万)は程よい値下がり率と思うけど。
https://www.sumai-surfin.com/re/1973/
基礎がちょっと残念。

[880: 匿名さん]

>>878
再開発も、タワマン供給だけの再開発は確かに値下がり要素だね。

[881: 匿名さん]

このスレ読んでると、勝どき晴海あたりは都心にできたニュータウンて感じだね「中央区ニュータウン」うーん、10年後に過疎りそうな響きw

[882: 購入検討中さん]

勝どき、晴海の開発の主導は三井。三井が本腰を入れて開発エリアで失敗はないよ。財閥系デベ主導だから需給調整も可能。さがることはないね。今度、三井がカフェ、物販店、バレエスタジオを勝どきに作るなど町おこしもやっているからね。

[883: 匿名さん]

ららぽーとみたいなのができればいいけどね。トリトンは既に終わってる雰囲気だし。。

[884: 匿名さん]

みんな相続税対策で買って10年後に売ることばかり考えてる街というのはどうなんでしょう？そういう意味ではまさに前代未聞の街になるのかも！

[885: 購入検討中さん]

ららぽーとみたいのは無理だね。商業店舗は車での来場が基本、よって、中央区のように土地が高いエリアには十分な駐車場が確保できない。郊外の方が有利だよ。逆に中央区は銀座を中心にした日本最大の商業地を持っている。よって、勝どき、晴海は住宅地といった位置ずけ。BRTで銀座へのアクセスがよくなることは住宅地の価値向上になる。

[886: 匿名さん]

BRT、BRTって言うけど、所詮「バス」だよ？？将来的には路面電車になるかもしれないけど、下手すると「ゆりかもめ」よりショボいんじゃ？

[887: 匿名さん]

勝どき近辺は地価上昇率が都内No.1。
それだけ人口流入が著しい。中央区もお金を落として子育て支援に力を入れている。
伸びしろはでかいと思うけどな。その辺の事情を体感している人と、まったく別地域に住んでいて直接体感していない人との感覚は異なると思う。

当面人口流入が見込める日本有数の地域であるが、これまでは道路・鉄道のインフラが未整備だった。
近くに住んでいればわかると思うが、道路はかなり整備されてきた。これまで小規模交通輸送手段としてバス便網の整備が進んできたが、やはり大量輸送手段が人口増に比して未整備といわざるえない。
結論として、BRT,LRT、地下鉄新線などの中規模～大規模交通輸送手段の整備が進むかどうかにかかっていると思う。
都心に近く大規模交通輸送手段が整えば、外部の事情で短期的に不動産市況が落ち込むことがあっても中長期では上昇基調をたどることになるような気がする。

中央区の議会議事録などをみる限り、区の役人はこの辺りの事情を理解しているように思うが、東京都はちょっと慎重なところがある。

一個人の感想です。

[888: 購入検討中さん]

都心3区だから需要が見込め、デベが大量供給に乗り出している。なぜなら都心3区だから。都内、江東区、墨田区などにはまだ開発できる土地はいくらでもある。なぜ、開発されないか、それはリスクが高いから。不動産は立地が一番大切。だから中心部〔皇居〕に近いところから開発されているだけ。郊外の方がよっぽど危険だね。

[889: 匿名さん]

確かに直線距離は都心に近い。でもgooglemapでルート検索とかすると、東京駅に行くのにかかる時間は電車だと約30分、これってどうよ。例えば東西線沿いなら葛西あたりと同じレベル。

[890: 購入検討中さん]

888さんに同意
みんながみんなではないとしつつも、中心への距離が重要。という価値観は明らかに存在するということを考えると
勝どきが供給過剰であっても、そのあおりを受けるのは有明や新豊洲などかと。

[891: 住まいに詳しい人]

湾岸タワマンは直線距離をアピールするけどはっきり言って不毛だよね。
失笑してしまいます。

[892: 住まいに詳しい人]

とにかく湾岸タワマンは総じてハリボテ感なんだよね。
芸能人起用したり無駄な共用施設付けたり金使うところが見栄に特化。必死。
買う層もお察し。

[893: 契約済みさん]

>>889
バスがいっぱい出てますよ。
乗り換えなし、かなり楽チン。
タクシーでも２０分あればつくし、
値段も二千円かかるか、かからないか。

[894: 匿名さん]

>892

ALCに乾式壁。実際にも張りぼて。

ALCや乾式壁は３・１１のときにも結構あちこちで壊れちゃってるし。

[895: 物件比較中さん]

そんなにこの物件が欲しいの？

[896: 匿名さん]

>>895
そんな悔しいの？

[897: 匿名さん]

倍率下げネガって厄介。自分だけ当選すればって考えの人が将来のお隣さん候補だもの。

[898: 匿名さん]

粘着質なのって厄介よね。妙に必死だし。
失笑って自分の方が逆に失笑されちゃってるのわかんないのかな・・・。

[899: 匿名さん]

そんなつまらん話じゃないんだよ

http://suumo.jp/journal/2014/07/10/65883/
http://www.nri.com/jp/event/mediaforum/2014/pdf/forum212.pdf


これからはどんどん新築マンションが不要になるのになぜかここらは建築ラッシュ

[901: 購入検討中さん]

この立地であれば、
居住ニーズは、常に旺盛かと思われ。

売って良し、貸して良し、じゃない？

[902: 匿名さん]

隣のTTTでさえ現在30件も空き部屋があるのに、自分の買った部屋が借りてもらえる保証は無い。

[903: 匿名さん]

>>899
オリンピック効果で、東京近郊から、あるいは日本全国からどんどん東京湾岸に人が引っ越して来るんじゃ無いの？

[904: 購入検討中さん]

800戸で30だから、稼働率はかなりいい状態。勝どきは中央区なので賃貸は強いよ。

[905: 申込予定さん]

BRT LRTのルートって、まだ正式決定してませんよね？

[906: 匿名さん]

はい。まだ正式決定していません。のらえもんさんのブログがおそらく最も詳しいので参考までに。

【のらえもんさんブログ】
http://wangantower.com/?p=3759

http://wangantower.com/?p=4024

http://wangantower.com/?p=4549

http://wangantower.com/?p=5595

http://wangantower.com/?p=6265

http://wangantower.com/?p=6761

http://wangantower.com/?p=6866

http://wangantower.com/?p=6871

http://wangantower.com/?p=7250

【中央区参考資料】
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/H25_5_23tiikikou...

[907: 匿名さん]

>>904
不動産経営はあまり詳しくないんですが、稼働率というのは、とんでもなく古いアパートや高速道路下みたいな酷い条件のマンションまで含めた平均値じゃないの？TTTレベルの（好条件と思われる）タワーマンションで30戸も空きがあるってどうなんだろう、と思って。

[908: 匿名さん]

分譲、賃貸あわせると２８００世帯の巨大マンション群なんで、ＴＴＴだけでひとつの町みたいなものです。
仕方がないのでは？

[909: 匿名さん]

勝どき東、晴海選手村、勝どき5丁目、豊海・・・町みたいな巨大マンション群があといくつできるんだろう。

[910: 匿名さん]

>>909
そのたびに…30×？？

[911: 匿名さん]

それでも稼働率は良好です！
自分が貸し出した部屋が1/30にならなければ。。

[912: 匿名さん]

中央区の路線計画によると、BRTは銀座に買い物に行くためのバスなんですね。どこかの駅に接続してくれないと通勤には使えないね。銀座勤務ならいいけど。

[913: 匿名さん]

計画どおりだと銀座５丁目につくから、そこからちょっと歩けば銀座4丁目の日比谷線、銀座線に着きますよ。恐らく銀座５丁目の再開発ビルが終点で、そこから地下道で駅に直結するはずです。

あくまで現時点の計画がそのまま進めばですが・・・

[914: 匿名さん]

>>913
どっちにしろ、東京駅まで行く都バスの方が便利に見えますが。

[915: 匿名さん]

選択肢がひとつ増えるということで、都バスは都バスでよろしいかと。ＫＴＴの目の前にバス停ありますので。

[916: 購入検討中さん]

905です

906さん、本当にありがとうございます！
決定楽しみですね。

とはいえ、KTTの近くを通りそうな気がしますね＾＾

[917: 購入検討中さん]

905です。連投すいません。
バスは、環状二号線が繋がったら、結構便利なルートがいくつか出来そうですね。

楽しみです！

[918: 物件比較中さん]

ちなみに6500万の部屋を全額ローンで購入、住んでから10年後に5500万円で売れた場合、諸費用や金利、売却時の手数料入れて、賃貸だと家賃いくらのマンションに住んでた計算になりますか？
簡単な算数かも知れませんが、教えてください。

[919: 匿名さん]

新橋、汐留を経由してくれると助かるんだけどなあ
銀座より需要あるんじゃない？

[920: 匿名さん]

環状2号線の開通でどのような経済効果があるかは、個人レベルでは予測困難ですよね。

地下鉄はさておき、道路レベルに限れば、現存の橋では周辺に八重洲通りで東京駅に繋がる中央大橋（ＣＰＴなど）、新富町に繋がる佃大橋（ＣＧＰなど）、銀座に繋がる勝鬨橋（勝どきビューなど）がある。
環状2号線で築地経由で汐留新橋と銀座に繋がる隅田川橋梁（ＫＴＴ，ＴＴＴ）は、勝鬨橋に準じるくらいの位置づけになって欲しいと希望する。

虎ノ門が森ビル1兆円再開発で盛り上がったら、橋の位置づけも上昇すると思います。